bài giảng bất động sản tài trợ và thế chấp bất động sản

Trần Tiến Khai 1 NGUYÊN LÝ B NGUYÊN LÝ B Ấ Ấ T Đ T Đ Ộ Ộ NG S NG S Ả Ả N N Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Trần Tiến Khai 2 Chương Chương 7. 7. T T à à i tr i tr ợ ợ v v à à th th ế ế ch ch ấ ấ p BĐS p BĐS Trần Tiến Khai 3 1. Giới thiệu  Hầu hết các giao dịch bất động sản đều liên quan đến vay nợ;  Người mua nhà: thiếu tiền mặt;  Nhà kinh doanh: chia xẻ rủi ro, đa dạng hóa danh mục đầu tư;  Người sở hữu nhà: muốn vay sử dụng chính căn nhà làm vật thế chấp;  Tài trợ nợ thế chấp (mortgage debt financing) là một khía cạnh chủ yếu của các quyết định bất động sản;  Cho vay thế chấp là một ngành quan trọng; Trần Tiến Khai 4 1. Giới thiệu  Tài trợ thế chấp rất phức tạp và tùy thuộc vào pháp luật từng nước.  Điều kiện cho vay thế chấp:  khế ước vay tiền (note): ghi chi tiết các quyền và nghĩa vụ tài chính giữa người vay và người cho vay.  và văn bản thế chấp (mortgage): cam kết thế chấp tài sản cho món tiền nợ.  Khế ước vay tiền: ghi lãi suất, cách tính lãi suất, các điều kiện và chi phí trả nợ trước hạn (loan paid off early), nghĩa vụ cá nhân, lãi quá hạn (fees for late payments), v.v.  Quyền tịch thu tài sản thế chấp (foreclosure). Trần Tiến Khai 5 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự  Điều 346 1. Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền 2. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. 3. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm…, Trần Tiến Khai 6 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự  Điều 347 quy định về hình thức thế chấp tài sản, cụ thể là: 1. Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Việc thế chấp phải được đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu. Trần Tiến Khai 7 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự  Điều 351, 352: nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp bất động sản;  Điều 353, 354: nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp bất động sản;  Điều 359: Xử lý tài sản thế chấp: bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ… Trần Tiến Khai 8 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự  Nhà nước thừa nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 727), quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 728).  “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.  Có thể thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để vay vốn sản xuất (Điều 729), thế chấp quyền sử dụng đất ở (Điều 730). Trần Tiến Khai 9 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 1. Lãi suất (interest rate) và trả lãi (interest charges)  Lãi suất thường được tính theo năm  Tiền trả lãi được tính theo tháng, với lãi suất năm chia cho 12 tháng, nhân với số dư nợ cân đối đầu kỳ (the beginning-of-month balance) tính theo tháng trả lãi.  Ví dụ, lãi suất cho vay là 6%/năm, số dư nợ cân đối đầu kỳ là 100 triệu đồng, thì lãi suất hàng tháng là 0,5% (6%/12 tháng) x 100 triệu = 500 ngàn đồng. Trần Tiến Khai 10 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 2. Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates)  Lãi suất điều chỉnh: được sử dụng phổ biến đối với các tài sản thế chấp thương mại.  Được gọi là thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM – adjustable rate mortgage).  Lãi suất điều chỉnh = lãi suất cơ bản+ lãi suất biên [...]... suốt trong kỳ hạn Họ tìm cách trả nợ trước hạn vì nhiều lý do khác nhau: Do dời đi nơi khác, hoặc muốn khai thác bất động sản để có thu nhập, hoặc muốn có lãi suất thế chấp có lợi hơn Trần Tiến Khai 32 4 Cơ chế cho vay thế chấp 6 Tác động của việc trả trước thời hạn Vấn đề 6: một món vay thế chấp lãi suất 7% thời hạn 30 năm, có chi phí đóng là 8.000 USD, bao gồm 5.307,57 tiền lãi lấy trước cộng với 2.692,43... trị món nợ vay Phí lập hồ sơ vay nợ (200-700 USD); Chi phí thẩm định tài sản (250-400 USD); Phí kiểm tra tín dụng (35-75 USD); Bảo hiểm quyền sở hữu (0,5-1,0% giá trị món vay); Trần Tiến Khai 27 4 Cơ chế cho vay thế chấp Bảo hiểm món nợ thế chấp (trên 2% giá trị món nợ); Chi phí chuyển chứng thư (transfer the deed) và đăng ký thế chấp (40-200 USD); Chi phí điều tra (200-300 USD), Kiểm tra dịch hại... người vay ký tên vào khế ước vay nợ, có nghĩa là bắt đầu có trách nhiệm về pháp lý Khi rơi vào hoàn cảnh “vỡ nợ”, hay được gọi cách khác là “không có khả năng chi trả - default” thì người vay có thể bị kiện ra tòa, hoặc bị tịch biên tài sản thế chấp Trần Tiến Khai 19 4 Cơ chế cho vay thế chấp 1 5 đặc trưng của 1 món vay 1 2 3 4 Số lần trả, tần suất trả (tháng, năm) Số dư nợ (loan balance) ở bất kỳ lúc nào... 0,66948%/tháng = 8,03%/năm Trần Tiến Khai 34 4 Cơ chế cho vay thế chấp 6 Tác động của việc trả trước thời hạn Kết luận: Suất sinh lợi của người cho vay tăng khi nợ trả sớm Chi phí vay hiệu quả của người càng cao khi trả nợ sớm Trần Tiến Khai 35 5 Các cách cho vay thế chấp 1 Cho vay thế chấp lãi suất cố định (Fixed-rate mortgage) 1 Trả góp đều hàng tháng, thế chấp được trừ dần trọn vẹn (level-payment, fully amortized... phải là thu nhập của người cho vay Chi phí này bao gồm các chi phí đóng (closing costs) như: bảo hiểm thế chấp (mortgage insurance), bảo hiểm quyền sở hữu thế chấp (title insurance), thuế và phí đăng ký (recording fees and taxes), chi phí thẩm định, điều tra Trần Tiến Khai 26 4 Cơ chế cho vay thế chấp Chi phí trả trước (up-front financing costs) Người cho vay: muốn lấy trước một số tiền lãi để tăng... Cơ chế cho vay thế chấp 5 Tính chi phí vay hiệu quả (EBC – Effective Borrowing Cost) Đây chính là chi phí vay hiệu quả của người vay, cũng là một dạng của tỷ suất nội hoàn (internal rate of return – IRR) Lưu ý là con số này lớn hơn suất sinh lợi của người cho vay Trần Tiến Khai 31 4 Cơ chế cho vay thế chấp 6 Tác động của việc trả trước thời hạn Hiếm khi nào người vay tiền mua nhà thế chấp trả góp hết... thành phần cộng thêm vào lãi suất điều chỉnh của người cho vay Lãi suất biên được từng người cho vay ấn định và theo điều kiện cạnh tranh và mức độ rủi ro của món vay Thông thường lãi suất biên là một hằng số xuyên suốt kỳ hạn trả nợ Đối với thị trường Hoa Kỳ, lãi suất biên đối với phương thức lãi suất điều chỉnh ổn định vào khoảng 2,75% Trần Tiến Khai 12 3 Các khái niệm về tài trợ BĐS Các vấn đề liên... value - FV) 0 Giá trị chi trả (Payment - PMT) dựa trên lãi suất cố định và Trần Tiến Khai hạn mức chi trả cố định ($7.164.311) 22 4 Cơ chế cho vay thế chấp 3 Tính dư nợ Vấn đề 3: với phương thức trả góp cố định với khoản tiền chi trả cố định, ta có thể tính dư nợ vào bất kỳ thời điểm nào dựa trên số lần phải trả còn lại, lãi suất vay, và hạn mức trả góp hàng tháng công thức PV = PV(rate, nper, pmt, [fv],... cho vay thế chấp 5 Tính chi phí vay hiệu quả (EBC – Effective Borrowing Cost) Vì người cho vay không nhận được các khoản tiền này nên ngân lưu của người cho vay không giống hệt như số tiền mà người vay phải trả EBC chính là suất chiết khấu từ phía người vay tiền Trần Tiến Khai 29 4 Cơ chế cho vay thế chấp 5 Tính chi phí vay hiệu quả (EBC – Effective Borrowing Cost) Vấn đề 5: một món vay thế chấp lãi... khái niệm về tài trợ BĐS Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) Lãi suất cơ bản (Index rate): là phần thay đổi (moving part) trong lãi suất điều chỉnh Là mức lãi suất mà cả người cho vay lẫn người vay không tác động đến được Ở Hoa Kỳ: dựa theo mức lãi suất trái phiếu kho bạc (constant maturity rates) do Kho bạc Hoa Kỳ ấn định Trần Tiến Khai 11 3 Các khái niệm về tài trợ BĐS Các . Điều 353, 354: nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp bất động sản;  Điều 359: Xử lý tài sản thế chấp: bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa. tịch thu tài sản thế chấp (foreclosure). Trần Tiến Khai 5 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự  Điều 346 1. Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc. Việc thế chấp phải được đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu. Trần Tiến Khai 7 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự  Điều 351, 352: nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp bất động sản; 