bài giảng bất động sản tiến trình phát triển dự án bất động sản điển hình

zPhân tích tài chínhzTóm tắt dự án zSắp xếp tài chính zHoạch định chiến lược phát triển zHoạch định chiến lược thoát vốn zNhóm phát triển dự án zQuy trình Tổ chức và điều hành dự án zXi

BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỂN HÌNH

ThS Trần Văn Đức Giám đốc tài chính Eden Group

zPhân tích tài chính

zTóm tắt dự án

zSắp xếp tài chính

zHoạch định chiến lược phát triển

zHoạch định chiến lược thoát vốn

zNhóm phát triển

dự án

zQuy trình Tổ chức và điều hành dự án

zXin giấy phép

zThiết kế - phối hợp xây dựng

zQuản lý thiết kế

zThương lượng và lựa chọn đối tác – ký kết hợp đồng

zQuản lý xây dựng

zPhân tích xây dựng

zKiểm tra chất lượng

zPhân tích phưong án bán/

cho thuê

zTổ chức Marketing

zTổ chức bán hàng

zQuản lý phân chia sản phẩm

zQuản lý bán lẻ

zHỗ trợ di chuyển

zThay đổi phương thức quản lý tài sản

zĐảm bảo chất lượng

zPhận tích xây dựng

zBảo dưỡng định

kỳ hoặc bảo dưỡng phòng ngừa

zChấp nhận dự

án

zBàn giao sản phẩm

zCác dịch vụ báo cáo, kế toán

zKiểm tra, điều chỉnh, trang thiết bị kỹ thuật

zVận hành thử

zDuy trì bảo trì

và quản lý sản phẩm

zKết thúc dự án

zQuan hệ chủ sở hữu

zQuan hệ nhà cho thuê

Giai đoạn tiền xây dựng &

xây dựng

Giai đoạn Marketing và bán hàng

Giai đoạn bàn giao dự án

Giai đoạn vận hành

và bảo trì

Giai đoạn kết thúc

Tiến trình này phức tạp và trùng lắp do hiện tượng quan liêu và khung pháp lý

quả đầu tư và tăng IRR

RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Các rủi ro chính trong giai đoạn tiền xây dựng – Dự án có được chấp thuận?

• Kiểm soát chặt hồ sơ pháp lý

• Nghiên cứu thị trường cho dự án và xây dựng chiến lược kinh doanh

• Kiểm soát chi phí

• Thẩm định giá đất thương phẩm hợp lý

• Quản lý dự án chặt chẽ

• Quản lý xây dựng chặt chẽ

• Sử dụng vốn đúng mục đích

• Tái cơ cấu tài chính, chiến lược thoát vốn, và điều hành dự án

• Xây dựng thể chế tài chính và nguồn tài trợ ổn định, vững mạnh và bền vững

Giai đoạn bắt

đầu

Giai đoạn thực hiện

Giai đoạn chiến lược

Giai đoạn tiền xây dựng

Giai đoạn xây dựng

Giai đoạn vận hành & bảo trì

Giai đoạn kết thúc

Giai đoạn bắt

đầu

Giai đoạn thực hiện

Giai đoạn chiến lược

Giai đoạn tiền xây dựng

Giai đoạn xây dựng

Giai đoạn vận hành & bảo trì

Giai đoạn kết thúc

GIẢM THIỂU RỦI RO VÀ KẾ HOẠCH THOÁT VỐN

Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn

Đề suất Quy hoạch của dự án: Diện tích, mật độ

xây dựng, hệ số sử dụng đất, độ cao, chức năng

Giai đoạn bắt đầu

Vốn chủ sỡ hữu đầu tư và phương thức huy động vốn chủ sở hữu đầu tư

Vốn vay và phương thức huy động vốn vay (một ngân hàng hay đồng tài trợ hay nhóm tài trợ

Các hình thức huy động khác từ nguồn vốn vay

Vốn ứng trước của khách hàng và nhà thầu Chiến lược tái cơ cấu vốn chủ sở hữu

Giai đoạn bắt đầu

z Thiết kế chương trình Thiết kế chương trình phát triển dự án Chuẩn bị các bước công việc

Xác định công việc ưu tiên Xây dựng khung công việc và hướng dẫn Xây dựng chế độ kiểm soát tiến độ

Phối hợp các đơn vị & Đánh giá năng lực

z Hoạch định thời gian của dự án Thời gian xác định dự án

Thời gian xây dựng QH và phê duyệt quy hoạch 1/500 Thời gian phê duyệt xây dựng và pháp lý về đất

Thời gian thiết kế chi tiết Thời gian xây dựng yêu cầu thầu và chấm thầu Thời gian xây dựng

Thời gian nghiệm thu, quyết toán và bàn giao

Giai đoạn thực hiện

z Ước tính chi phí Hạng mục ngoài hàng rào dự án

Hạ tầng kỹ thuật & Các hạng mục khác và chi phí khác Hạng mục trong hàng rào dự án

Chi phí đất thương phẩm Chi phí phát triển hạ tầng kỹ thuật Chi phí xây dựng và thiết bị

Chi phí tư vấn (Luật, thiết kế, tư vấn đầu tư, giám sát, quản lý dự án, quản lý xây dựng, phát triển dự án, thị trường)

Dự phòng

z Hoạch định ngân sách Hoạch định ngân sách vốn chủ sở hữu – kế hoạch rót vốn chủ sở hữu Hoạch định ngân sách vốn vay – kế hoạch giải ngân vốn vay

Hoạch định kế hoạch ứng trước – kế hoạch thu tiền từ khách hàng

Sử dụng vốn và nguồn vốn Các báo cáo tài chính và phân tích tài chính

Kế hoạch phát triển dự án

z Thu xếp tài chính

Chuẩn bị bản tóm tắt dự án Đàm phán

Cam kết

Giai đoạn chiến lược

z Hoạch định chiến lược phát triển Lãnh đạo và tầm nhìn

Phát triển chương trình Quản lý chương trình Phát triển dự án

Quản lý dự án

z Hoạch định chiến lược thoát vốn

Tái cơ cấu khi hình thành dự án và nhóm các nhà đầu tư Theo giai đoạn

Thiết kế chương trình M&A

z Nhóm phát triển dự án Thuê đơn vị tư vấn phát triển dự án

Thiết kế chương trình phát triển dự án

Giai đoạn chiến lược

z Quy trình Tổ chức và điều hành dự án

Cơ cấu tổ chức quản lý dự án (Project Management)

Nhóm tư vấn, nhóm quản lý xây dựng, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản và vận hành tài sản

Nhóm tư vấn,tổng thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản

và vận hành tài sản Nhóm tư vấn, nhà thầu chính, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản và vận hành tài sản

Nhóm tư vần, nhóm các nhà thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản

lý tài sản và vận hành tài sản

z Quản lý tài chính

Quản lý tiến độ giải ngân Lập các bảng phân bổ chi phí và giám sát Quản lý vốn lưu động

Quản lý chi phí vận hành Quản lý doanh thu

z Quản lý rủi ro

z Quản lý thông tin

Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng

Quy hoạch 1/200 Quy hoạch 1/500

z Thiết kế kiến trúc

Kiến trúc Cảnh quan Giao thông

z Thiết kế cơ sở

Hạ tầng kỹ thuật Kiến trúc và công nghệ xây dựng M&E

Cảnh quan Nội thất

z Lựa chọn công nghệ xây dựng

Công nghệ móng (Cọc nhồi, vách ngăn pallete, và đóng cọc) Công nghệ khung (Truyền thống và khung dây văng (trượt))

Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng

z Xin giấy phép

Thẩm định thiết kế cơ sở Thẩm định dự án đầu tư Giấy phép xây dựng và phê duyệt dự án đầu tư

z Thiết kế - phối hợp xây dựng

Lựa chọn đơn vị thiết kế Mời các đơn vị thi công tham gia phối hợp Phối hợp giữa đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công

Giai đoạn Marketing và Bán hàng

z Phân tích phưong án bán/ cho thuê

Phân tích bán hàng (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ) Phân tích cho thuê (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ)

z Tổ chức Marketing

Nhóm marketing Định vị thị trường

kỹ thuật

phẩm

Quản lý xây dựng – Của các nhà thầu

Hạ tầng kỹ thuật

M&E thất Nội

Quản

lý dự án

Phát triển

dự án

Tư vấn Market ing và bán hàng

Tư vấn quản

lý tài sản

Tư vấn tài chính

Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác

Tư vấn chi phí và khối lượng

Tư vấn giám sát

Kiểm định

Tổng thầu

Hạ tầng kỹ thuật

M&E thất Nội

Quản

lý dự án

Phát triển

dự án

Tư vấn Market ing và bán hàng

Tư vấn quản

lý tài sản

Tư vấn tài chính

Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác

Tư vấn chi phí và khối lượng

Tư vấn giám sát

Kiểm định

Quản

lỷ xây dựng

Nhà thầu chính

Hạ tầng kỹ thuật

M&E thất Nội

Quản

lý dự án

Phát triển

dự án

Tư vấn Market ing và bán hàng

Tư vấn quản

lý tài sản

Tư vấn tài chính

Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác

Tư vấn chi phí và khối lượng

Tư vấn giám sát

Kiểm định

Quản

lỷ xây dựng

Giám đốc dự án – Tư vấn quản lý xây dựng

Hạ tầng kỹ thuật

M&E thất Nội

Quản

lý dự án

Phát triển

dự án

Tư vấn Market ing và bán hàng

Tư vấn quản

lý tài sản

Tư vấn tài chính

Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác

Tư vấn chi phí và khối lượng

Tư vấn giám sát

Kiểm định

Quản

lỷ xây dựng

Ra quyết định

Quản lý quá trình đấu thầu Kiểm soát và điều hành dự án Đảm bảo chất lượng

Phát triển chương trình

Quản lý chương trình

Phát triển dự án

Xây dựng các khái niệm (RFP, SLA…)

Ý tưởng và hiện thực hóa ý tưởng

Phân tích nhu cầu thị trường Phân tích xu hướng thị trường Phân tích tốc độ tăng trưởng của thị trường Phân tích SWOT

Phân tích khả năng cạnh tranh Phân tích sản phẩm

Kế hoạch kinh doanh

z Chiến lược Marketing

z Đầu tư và phát triển dự án

Hệ thống phát triển nhà - Quy hoạch & phân phối

Ban hành Luật Đất Đai mới vào năm 2004 Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai Các cá nhân và các tổ chức chỉ được cấp quyền sử dụng đất Đầu tư nước ngoài tăng, tăng thu nhập và thị trường cầm cố ra đời Nhu cầu tăng Quyền sử dụng đất và bất động sản được mua bán trên thị trường Các nhà phát triển địa phương vẫn còn tồn tại khó khăn và các giới hạn về vốn

Có nhiều nhà phát triển trong nước nhỏ và có tiềm lực tài chính yếu Không có các dự án phát triển khu thương mại và khu dân cư mới

Luật Đất Đai ra đời Nhiều dự án nước ngoài bị sụp đổ do cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á

Thị trường bất động sản ra đời

Ban hành luật đất đai lân đầu tiên quy định về khái niệm chủ sở hữu

Îtình trạng đầu cơ tăng & giá đất tăng Các nhà phát triển nước ngoài ồ ạt vào thị trường Hà Nội và Tp HCM

ÎNhiều dự án phát triển khu thương mại lớn được hình thành

Giai đoạn 1990 – 1998

Công suất sử dụng và cho thuê cao

Dân số trẻ - giàu ngày càng nhiều

Vốn đầu tư nước ngoài

tăng

Khung pháp lý Quy trình cấp phép Quyền phát triển

Thói quen mua sắm Trình độ dân trí tăng Đầu tư trực tiếp nước ngoài

Đầu tư gián tiếp nước ngoài

Thị trường cầm cố bắt đầu hình thành và phát

Giá có khuynh hướng tăng mặc dù đã chững lại và giảm trong thời gian qua Công suất sử dụng cao Lượng khách hàng tăng

Thị trường tài chính, cơ

sở hạ tầng, cơ sở pháp lý ngày càng hoàn thiện

Thiếu nguồn cung

CƠ HỘI

ĐIỂM MẠNH

Thị trường bắt đầu phát triển

nhanh Khung pháp lý được cải thiện Cắt giảm chi phí

Hệ thống pháp luật còn yếu kém Chi phí giải tỏa và sử dụng đất cao Quy hoạch không rõ ràng, chắc chắn

Rủi ro

Thị trường chưa thực sự phát triển và

còn thiếu vốn Thiếu các nhà phát triển có kinh nghiệm

Thời gian, điểm bán hàng Thị trường cầm cố và các chứng khoán bất động sản đang phát triển Nhu cầu tăng cao – Nguồn cung thiếu

Thị trường phát triển ổn định Dân số trẻ - giàu tăng Mức sống ngày càng cao

Không đoán trước được sự thay đổi của

luật pháp Chi phí và độ trễ tăng

Cơ cấu giá không hợp lý và biến động

bất thường

Thiếu sự đánh giá và định giá chất

lượng Các vấn đề giao thông Nguồn cung không được kiểm soát