bài giảng bất động sản trình tự phân tích hiệu quả đầu tư

Trần Tiến Khai 1 Tan Thuan EPZ Tan Thuan EPZ District 1 & 5 District 1 & 5 Saigon South Saigon South New City Center New City Center Source: Phu My Hung Corp. 2003 NGUYÊN LÝ B NGUYÊN LÝ B Ấ Ấ T Đ T Đ Ộ Ộ NG S NG S Ả Ả N N Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Trần Tiến Khai 2  Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm:  Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;  Dự án căn hộ cho thuê;  Dự án trung tâm thương mại;  Dự án khách sạn, nhà hàng;  Dự án về dịch vụ nhà ở;  Dự án hạ tầng khu công nghiệp;  Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;  Các loại mô hình khác. 5. Trình tự thực hiện dự án Trần Tiến Khai 3  Trình tự thực hiện dự án gồm: 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp. 2. Xây dựng ý tưởng kinh doanh. 3. Nghiên cứu thị trường. 4. Thiết kế dự án. 5. Phân tích tài chính. 6. Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án. 7. Triển khai dự án. 5. Trình tự thực hiện dự án Trần Tiến Khai 4  Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng:  Thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất của nhà nước;  Thứ hai là mua đất từ đối tác khác. 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp 5. Trình tự thực hiện dự án Trần Tiến Khai 5  Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù hợp của khu đất với mục đích đầu tư.  Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp 5. Trình tự thực hiện dự án Trần Tiến Khai 6  Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đóthuộc diện được chính quyền địa phương cho phép đầu tư khai thác kinh doanh.  Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp 5. Trình tự thực hiện dự án Trần Tiến Khai 7  Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh. 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp 5. Trình tự thực hiện dự án Trần Tiến Khai 8  Khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh.  Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. 2. Xây dựng ý tưởng kinh doanh 5. Trình tự thực hiện dự án Trần Tiến Khai 9  Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn.  Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở 3. Nghiên cứu thị trường và thiết kế dự án 5. Trình tự thực hiện dự án Trần Tiến Khai 10  Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ.  Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án. 3. Nghiên cứu thị trường 5. Trình tự thực hiện dự án [...]... vụ bất động sản bao gồm: Hợp Hợp Hợp Hợp Hợp Hợp đồng đồng đồng đồng đồng đồng môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; đấu giá bất động sản; quảng cáo bất động sản; quản lý bất động sản Trần Tiến Khai 35 8 THÔNG TIN VỀ BDS Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích. .. đồng thuê bất động sản Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê; Các thông tin về bất động sản Giá thuê bất động sản; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản; Trần Tiến Khai 31 7 Hợp đồng trong KD BĐS 1.3 Hợp đồng thuê bất động sản Quyền và nghĩa vụ của các bên; Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu có); Xử lý các tài sản trên... Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án; Trần Tiến Khai 13 5 Trình tự thực hiện dự án 5 Phân tích tài chính Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm: Chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự... nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau: Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng; Bán & tiếp thị; Tư vấn và quản lýTrần Tiến Khai tài sản 19 6 Nội dung dự án ĐTKD BĐS 1 Chuẩn bị hồ sơ dự án Chủ đầu tư dự án chuẩn bị lập hồ sơ chuẩn bị đầu tư theo các nội dung sau: Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư Tiến hành tiếp... chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trường 8 Xác định rõ nguồn vốn, khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ Phương án hoàn trả vốn đầu tư 9 Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động 10 Phân tích hiệu quả đầu tư Trần Tiến Khai 25 6 Nội dung dự án ĐTKD BĐS 2.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi 11.Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư 12.Kiến nghị hình thức quản lý thực...5 Trình tự thực hiện dự án 4 Thiết kế dự án Thiết kế ý tư ng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau: Xác lập mô hình kinh doanh hiệu quả Thiết kế ý tư ng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tư ng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp Chứng minh được hiệu quả đầu tư Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận Trần Tiến Khai 11 5 Trình tự thực... đã chi tiết được các hạng mục đầu tư Trần Tiến Khai 15 5 Trình tự thực hiện dự án 6 Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với các nội dung sau: Thỏa... thức quản lý thực hiện dự án 13.Xác định chủ đầu tư 14.Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án Trần Tiến Khai 26 7 Hợp đồng trong KD BĐS 1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp... 1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm: Hợp đồng dựng; Hợp đồng đất; Hợp đồng Hợp đồng dựng mua bán nhà, công trình xây chuyển nhượng quyền sử dụng thuê bất động sản; thuê mua nhà, công trình xây Trần Tiến Khai 28 7 Hợp đồng trong KD BĐS 1.1 Hợp đồng mua bán nhà, công trình XD Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua; Các thông tin về nhà, công trình xây dựng Giá mua... trên, ý tư ng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau: Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay Ý tư ng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc Các đặc điểm kỹ thuật Thị trường mục tiêu Quản lý đầu tư và khai thác Trần Tiến Khai 12 5 Trình tự thực hiện dự án 5 Phân tích tài chính Phân tích tài . lập mô hình kinh doanh hiệu quả.  Thiết kế ý tư ng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tư ng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.  Chứng minh được hiệu quả đầu tư.  Đảm bảo chất lượng,. phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn  Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư. vốn vay;  Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án; 5. Phân tích tài chính 5. Trình tự thực hiện dự án Trần Tiến Khai 14  Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng