Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic

    Th.S. Nguyễn Văn Truyền – Bộ Tài chính     Khái niệm: Quy  trình  định  giá  là  một  kế  hoạch  hành  động  có  trật  tự  và  logic,  được  bố  cục  phù  hợp  với  các  quy  tắc  cơ  bản,  nó  giúp  cho  thẩm  định  viên  về  giá  đưa  ra  một  kết  luận  vững  chắc  hoặc  sự  ước  tính  giá  trị  của  tài  sản có cơ sở và có thể tin cậy được. Giới thiệu về Quy trình ĐG      Giới thiệu … Áp dụng để (mục đích):  Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về  giá trị thị trường   Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị  trường, phân tích số liệu và áp dụng các  kỹ thuật ĐG cần thiết   Là công cụ để thẩm định viên và khách  hàng kiểm tra kết quả định giá.     Giới thiệu … Các bước tổng quát sau: 1. Xác định vấn đề 2. Lên kế hoạch định giá 3. Thu thập thông tin và mô tả BĐS 4. Phân tích thông tin 5. Xác định giá trị tài sản cần định giá 6.  Lập  báo  cáo,  hồ  sơ  và  chứng  thư  kết  quả  định giá     B c 1: ướ Xác định vấn đề  Bao gồm các công việc:  Xác  định  khách  hàng  và  người  sử  dụng  kết  quả định giá   Xác định bất động sản cần định giá   Mục đích định giá   Xác định loại giá trị cần tìm kiếm  Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá  Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan      1. Xác định khách hàng và người sử  dụng kết quả thẩm định giá  Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm  định viên về thẩm định giá thông qua hợp  đồng thẩm định giá.  Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả  thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo  kết quả thẩm định giá.  Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba  liên quan.     2. Xác định những đặc trưng của  bất động sản cần định giá   Vị trí và mô tả những đặc trưng về vật chất,  pháp lý của BĐS;  Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá  (quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có  thời hạn);  Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại  kèm theo  Những hạn chế về sử dụng đất.     3. Xác định mục đích định giá   Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục  đích gì (để xác định giá mua bán; xác định  khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?   Mục đích định giá phải được xác định tại thời  điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi  rõ trong Hợp đồng.   Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý  kiến về loại giá trị nào?      4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm   Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ  nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá  tri thị trường hay giá trị phi thị trường: giá trị  đầu tư, giá trị trong sử dụng);  Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần xác  định;  Phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa  chọn để định giá phải phù hợp với mục đích  định giá.      5. Xác định ngày có hiệu lực của kết  luận về giá trị   Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một  thời điểm cụ thể: ­ Hiện tại ­ Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét  xử) ­ Tương lai  Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có  hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá  [...]... ­ Phá bỏ công trình   Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá 1. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản ­ Tuỳ thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc  định giá và loại bất động sản cần định giá ­ Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của  mỗi  phương  pháp  thẩm định giá,   thuận  lợi  và  hạn chế của chúng  ­ Có thể  áp  dụng một hay nhiều phương pháp  thẩm định giá       Phương pháp... ­  Công bố một cách rõ ràng, chính xác bất kỳ  một giả thiết mang tính bất khả kháng, một  điều kiện mang tính giá thiết hoặc một điều  kiện hạn chế nào ảnh hưởng trực tiếp hoặc  gián tiếp đến giá bất động sản cần thẩm định.        Nội dung cơ bản của báo cáo TĐG ­  Khách hàng và bên thứ 3 liên quan sử  dụng kết quả thẩm định giá ­ Mục tiêu của việc thẩm định giá ­ Mô tả chính xác bất động sản cần định giá ­ Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá. .. quá trình phân tích, đưa ra các ý kiến và kết  luận về giá trị  ­ Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tổ  chức thẩm định giá.       2. Hồ sơ thẩm định giá  Khái niệm: Hồ  sơ  thẩm định giá  là  các  tài  liệu  có  liên  quan  đến  công  việc  thẩm định giá trị  tài  sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử  dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá     ... hàng­ mà thẩm định viên đưa ra thông qua  việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác  nhau của các bất động sản so sánh   Bước 6: Lập báo cáo, hồ sơ và  chứng thư thẩm định giá    Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu  chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo  kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá. ”    1. Báo cáo thẩm định giá  Khái niệm (TCTĐGVN số 04): Báo cáo thẩm định giá là văn bản do thẩm ... Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu  vực, thị trường hiện tại.      Phân tích sử dụng công trình tốt nhất, tối  ưu       Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những bất động sản có thể so sánh Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quy t  định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn  tốt nhất đối với bất động sản: ­ Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có ­ Tân trang, nâng cấp công trình,  chuyển đổi ... 1. Báo cáo thẩm định giá  Khái niệm (TCTĐGVN số 04): Báo cáo thẩm định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức  của mình về quá trình thẩm định giá,  mức  giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật  ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng  yêu cầu thẩm định giá.       Những yêu cầu đối với một báo cáo  thẩm định giá:  ­  Rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu  lầm từ phía người đọc... ­ Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá ­ Các các căn cứ dùng để thẩm định giá   ­ Số liệu minh hoạ và phân tích      Nội dung cơ bản …. (tiếp) ­ Các phương pháp thẩm định giá và cơ sở của  việc sử dụng các phương pháp này ­ Kết quả của thẩm định giá ­ Thời hiệu của giá trị bất động sản ước tính ­ Những giả thiết, điều kiện mang tính giả thiết,  những điều kiện hạn chế có ảnh hưởng đến  quá trình phân tích, đưa ra các ý kiến và kết ... So sánh giá bán Dựa trên cơ sở những bằng  chứng trực tiếp về giá bán  BĐS có thể so sánh được Những bất động sản có nhiều bất động sản tương tự (có thể so sánh  được) được mua bán chuyển  nhượng Chi phí Dựa trên cơ sở chi phí tái tạo  hoặc chi phí thay thế công  trình xây dựng  Những bất động sản mà ít có bất động sản tương tự được mua bán  và không có số liệu về thu nhập  Thu nhập Dựa trên cơ sở giá trị hiện tại ... thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất động sản cần thẩm định bao gồm:  ­ Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận; ­ Mức độ chính xác của các số liệu;,  ­ Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị  trường   Thống nhất các mức giá    Ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động sản cần thẩm định:  là một con số duy nhất  hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu)  ước lượng ­ sẽ được báo cáo cho khách  hàng­ mà thẩm định viên đưa ra thông qua ... Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô,  tính năng sử dụng và môi trường xung quanh  bất động sản Nhu cầu, sức mua về bất động sản.     4. Phân tích sử dụng tốt nhất và tối  ưu Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng  sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong  điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt  tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho  bất động sản.  Nội dung phân tích:   Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (giả thiết đất  . Bao gồm các công việc:  Xác  định khách  hàng  và  người  sử  dụng  kết  quả định giá  Xác định bất động sản cần định giá  Mục đích định giá  Xác định loại giá trị cần tìm kiếm. kiến về loại giá trị nào?      4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm   Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ  nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá