Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay

Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư pháp lý xá

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hứớng dẫn khoa học: TS Vũ Quang

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các

số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo

vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Đỗ Thị Anh Thư

sử dụng

19

1.3.3 Nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng xung quanh 20 1.3.4 Nguyên tắc cấp đúng mục đích và đúng đối tượng 20 1.4.Sơ lược quá trình xây dựng và phát triển những quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta 21 1.4.1 Giai đoạn từ năm 1987 đến trước khi có luật đất đai năm 2003 21 1.4.2 Sự cần thiết phải quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003 22

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN CẤP GIẤY

2.1.Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử

2.1.1 Nội dung và hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 26 2.1.1.1 Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 26 2.1.1.2 Hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 33 2.1.2 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 35 2.1.2.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 35 2.1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 36 2.1.2.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo

2.1.3 Thẩm quyền và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46 2.1.3.1 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46 2.1.3.2 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49 2.1.4 Vấn đề tài chính liên quan đến cấp GCNQSDĐ 58 2.1.4.1 Phí, lệ phí cấp GCNQSDĐ 58 2.1.4.2 Vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất trong GCNQSDĐ 59 2.1.5 Chỉnh lý biến động, cấp lại, cấp đồi, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử

2.1.5.1 Chỉnh lý biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 60 2.1.5.2 Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 61 2.1.5.3 Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 63 2.2.Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội từ năm 2003 đến nay 62

CHƯƠNG 3: NGUYÊN NHÂN VÀ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

69

3.1.Nguyên nhân cấp GCNQSDĐ chậm 69 3.1.1.Việc triển khai thi hành Luật Đất đai ở các địa phương nhìn chung còn

3.1.2.Tổ chức bộ máy cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ 69 3.1.3 Chưa bảo đảm kinh phí cho việc cấp GCN 70 3.1.4.Hệ thống pháp luật còn một số điểm bất cập 70 3.1.5.Cấp GCN là một công việc khó khăn, phức tạp 73 3.1.6 Một bộ phận người sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan

3.2.Các kiến nghị và giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận

3.2.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 74 3.2.2 Đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ 77 3.2.3 Kiện toàn về Bộ máy nhà nước về công tác quản lý đất đai 78 3.2.4 Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng hệ thống thông tin về đất đai 80 3.2.5 Tăng cường tuyên truyền pháp luật và xử lý nghiêm minh những vi phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 82

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1 Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho Hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường 55

Sơ đồ 2 Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho Hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn 56

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của các quốc gia, nó có ý nghĩa quan trọng trong sản xuất và trong đời sống Trong cơ chế thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hoá Và nếu đã coi đất đai là hàng hoá thì cần phải xác định cho nó một sự “ sở hữu” nhất định để mỗi người dân cũng như các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dễ dàng hơn trong việc sử dụng, quản lý đất đai Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư

pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong

việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất

kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng

Với những thông tin được thể hiện trên giấy (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện Về phía người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất

Trong những năm qua Nhà nước ta luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSDĐ và đã ban hành rất nhiều quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất, các quy định đó đã góp phần rất lớn trong việc ổn định quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước và nhân dân Tuy nhiên

được như cầu thực tiễn đặt ra Hà Nội là một đô thị lớn của cả nước với lượng dân

cư đông đúc, thành phần dân cư phức tạp, dẫn đến việc cấp GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn Do đó tác giả chọn đề tài “ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay” cho đề tài luận văn của mình

3 Nội dung và phạm vi nghiên cứu

Với phạm vi là một một luận văn thạc sĩ người viết nghiên cứu đề tài với những nội dung như: xem xét những vấn đề lí luận chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các quy định của pháp luật hịên hành về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tìm hiểu tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2003 đến nay; trên cơ sở đó đánh giá những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nêu những giải pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới cho Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung Tuy nhiên, do những khó khăn

về mặt thời gian tác giả chỉ xin đề cập chủ yếu đến tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trong phạm vi Hà Nội chưa mở rộng và chỉ đề cập đến việc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân và tổ chức người Việt Nam chứ không đề cập đến các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng theo quy định của Bộ luật dân sự

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu trong đó chủ yếu là các phương pháp như: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh…

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chương 2: Quy định pháp luật và thực tiễn cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội từ 2003 đến nay;

Chương 3: Nguyên nhân và các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Tác giả hy vọng với những nghiên cứu và phân tích của mình sẽ góp phần vào việc hoàn thiện hơn nữa những quy định về thực trạng quản lý đất đai nói chung và vấn

đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội nói riêng

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở để hình thành nên sự sống Từ xa xưa đến nay, thông qua hoạt động sản xuất đất đai không chỉ là tài nguyên quan trọng mà còn tư liệu sản xuất đặc biệt tạo ra của cải vật chất làm cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của con người Chính từ vai trò quan trọng đó

mà các quốc gia luôn xác lập các hình thức pháp lý cụ thể để quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên này

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có đầy

đủ 3 quyền năng (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản) theo luật định Tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên những thửa đất đó mà giao cho các tổ chức, cá nhân ( người sử dụng đất) dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định hoặc thừa nhận hành vi chuyển quyền sử dụng đất Để bảo vệ lợi ích của mình Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong đó quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như những nghĩa vụ mà họ phải thực hiện khi sử dụng đất của Nhà nước

Như vậy, quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng đất Điều này có nghĩa là chủ thể thực hiện các quyền sử dụng đất với

tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách của chủ sở hữu đất đai Người sử dụng đất chỉ thực hiện các quyền trong phạm vi mà Nhà nước cho phép Nhìn từ góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng Bởi quyền sử dụng đất không chỉ nhằm thoả mãn các nhu cầu mà còn mang lại những lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng đất trong quá trình sử dụng

Nhìn từ góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không chỉ là quyền năng cụ thể trong việc khai thác lợi ích đất đai mà là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất

Trên cơ sở đó, khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu “là quyền khai thác các

thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục đích và phát triển kinh tế xã hội của đất nước cũng như nhu cầu của từng chủ thể sử dụng đất” [13, trang 92]

Để khai thác có hiệu quả các lợi ích của đất đai, Nhà nước ngày càng mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất Trong đó có các quyền năng như: Quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất

Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai là hai quyền năng có mối quan hệ gắn bó mật thiết với nhau nhưng giữa chúng có sự phân biệt với nhau về hình thức

và giá trị Điều đó được thể hiện:

Thứ nhất, nếu như quyền sở hữu đất là quyền năng ban đầu thì quyền sử dụng

đất là quyền năng phái sinh Quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện sau khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng như công nhận quyền sử dụng đất ổn định Chính vì thế quyền sở hữu đất đai là quyền mang tính độc lập còn quyền sử dụng đất đai là quyền năng mang tính phụ thuộc Nghĩa là, người sử dụng đất không được thực hiện mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng mà chỉ được quyền quyết định một số vấn đề liên quan Về cơ bản phải thực hiện theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu

Thứ hai, nếu như quyền sở hữu đất đai là quyền năng trọn vẹn thì quyền sử

dụng đất đai là quyền năng không trọn vẹn và không đầy đủ Tính không trọn vẹn

và không đầy đủ được biểu hiện như sau:

Người sử dụng đất không có các quyền năng cụ thể như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Trong khi Nhà nước có các quyền: giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….thì người sử dụng đất lại không có các quyền năng đó, không được định đoạt số phận pháp lý của đất đai

Không phải người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được thực hiện đầy đủ các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…chỉ những người có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các quyền năng đó Mặt khác, không phải bất cứ loại đất nào người sử dụng cũng có đủ các quyền năng như trên Về cơ bản chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng thì được thực hiện đầy đủ các quyền mà pháp luật cho phép

Cũng là quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất của Nhà nước khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Quyền sở hữu đất đai phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phát sinh khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất….và luôn phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước Hơn nữa, Nhà nước là một chủ sử dụng đất đặc biệt nên Nhà nước không trực tiếp khai thác các lợi ích trên đất mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng để thu tài chính về đất Vì vậy, quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền mang tính gián tiếp và trừu tượng; quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính trực tiếp và

cụ thể

Để thực hiện quyền quản lý có hiệu quả cũng như tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng trên thực tế, Nhà nước ban hành ra các văn bản pháp luật trong đó có các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mục đích của hoạt động này vừa tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất, vừa tạo điều kiện để Nhà nước dễ dàng thực hiện chức năng quản lý về đất đai Đây là một trong những

bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất: “Nhà nước cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất” [19, khoản 1 Điều 10]

Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần rất quan trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai Hoạt động này được Nhà nước thiết lập với mục đích: công nhận, bảo đảm và bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, hỗ trợ cho việc hình thành quyền sử dụng đất cũng như cung cấp thông tin

về quyền và những hạn chế cho cơ quan quản lý Nhà nước trung ương, địa phương, các cơ quan tư pháp, pháp nhân

Theo quy định của Pháp luật hiện hành để được tham gia vào thị trường quyền

sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp hay các giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 2, 3, 5 Điều 50 Luật đất đai Giấy tờ hợp pháp và giấy tờ hợp lệ

là hai khái niệm có quan hệ gắn bó mật thiết với nhau nhưng giữa chúng lại có sự khác biệt cụ thể Nhìn dưới góc độ khái niệm Giấy tờ hợp pháp được hiểu là các giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, theo đúng quy định của pháp luật; giấy tờ hợp lệ là giấy tờ có thể không do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhưng được Nhà nước thừa nhận hiệu lực trên thực tế Xét dưới góc độ giá trị, giấy tờ hợp pháp có hiệu lực pháp lý cao, bảo đảm chặt chẽ hơn cho người sử dụng đất Người viết khẳng định như vậy là vì trong thực tế một số các giao dịch về quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) như quy định tại điều 184 Nghị định 181

“ kể từ ngày 1/1/2007 mọi giao dịch đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất” nhưng không vì thế mà chúng ta coi nhẹ giá trị pháp lý của giấy tờ hợp lệ Một

số trường hợp giấy tờ hợp lệ lại là điều kiện tiên quyết để Nhà nước hợp thức hoá, tiêu chuẩn hoá thành giấy tờ hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là kết quả của quy trình hợp thức hoá, quy chuẩn hoá từ giấy tờ hợp lệ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biểu hiện hoàn hảo nhất của một chu trình Chúng ta khẳng định như vậy là vì khi Chính Phủ, uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất… thì đây chỉ là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính Chỉ sau khi người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã đăng kí và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoàn thành thủ tục pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Nhà nước là chủ sở hữu đặc biệt đối với đất đai, Nhà nước không trực tiếp khái thác lợi ích trên từng thửa đất mà giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất bằng các quyết định hành chính hoặc bằng hợp đồng thuê đất Trên thực tế, các giấy tờ mà

khó khăn không nhỏ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Trước yêu cầu thực

tế đó, đòi hỏi Nhà nước phải có một loại giấy tờ thống nhất chung cho người sử dụng đất đó chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cho đến nay có nhiều quan điểm về khái niệm GCNQSDĐ, xét về góc độ thuật ngữ pháp lý thì “

GCNQSDĐ là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi lợi ích của họ bị xâm phạm” [13, trang 150]

Dưới góc độ của nhà làm luật thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy

chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo

hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất” [19, Khoản 20 Điều 4] Và cụ thể

hơn nữa Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai đã thay thế giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất bằng cụm từ đầy đủ hơn là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Các khái niệm nêu trên đều có quan điểm tương đồng về khái niệm GCNQSDĐ tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, các khái niệm trên vẫn chưa thể hiện đầy đủ bản chất pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì GCNQSDĐ không chỉ

là chứng thư thể hiện quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là chứng thư pháp lý để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân Việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của một người chính là đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của chính bản thân họ và những người khác Quyền và nghĩa vụ luôn gắn liền với nhau mới tạo nên một bản chất pháp lý đầy đủ, do vậy cần xác định cả khía cạnh nghĩa vụ bên cạnh khía cạnh quyền lợi trong khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1 Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, để bảo vệ lợi ích của Nhà nước Ý nghĩa quan trọng này được nhìn nhận ở các khía cạnh khác nhau:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả

Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện đền bù thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng

Thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước thực hiện triệt để các nguồn thu tài chính về đất đai như: tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ… Thực chất, nguồn thu này không đóng góp lớn cho ngân sách quốc gia nhưng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thiết thực đối với ngân sách địa phương vì nguồn thu này được dành lại 100% cho địa phương Ở một số địa phương cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển (khu vực nông thôn và khu vực miền núi) nên nguồn thu này có ý nghĩa quan trọng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng

Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất Hiện nay, các giao dịch đất đai diễn ra rất sôi động đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội Trên thực tế, có

sự tồn tại hai loại giao dịch là: giao dịch hợp pháp và các giao dịch bất hợp pháp Chính vì vậy, là cơ sở, tiền đề vững chắc cho việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản một cách chính quy và lành mạnh, hạn chế các giao dịch ngầm diễn ra rất sôi động trong thời gian qua Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cả hai phía là Nhà nước và người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với người

sử dụng đất với nhau

Thông qua hoạt động này Nhà nước từng bước hiện đại hoá trong công tác quản

lý đất đai Trên cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai

Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, tranh chấp đất đai trên thực tế cũng giảm số lượng đáng kể Bởi, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã xác định được chủ sử dụng đất, ranh giới thửa đất, diện tích đất Hiện tượng lấn chiếm đất đai cũng được hạn chế một cách đáng kể

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về toà án hay uỷ ban nhân dân Theo quy định tại điều 136 Luật đất đai 2003, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân; còn các tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai thì thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân

1.2.2 Đối với người sử dụng đất

Không chỉ có ý nghĩa đối với Nhà nước, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất còn có ý nghĩa quan trọng đối với người sử dụng đất trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ Cụ thể là:

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác) Chủ sử dụng đất sẽ

an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định đặc biệt là các quyền sử dụng đất

như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho Đặc biệt là trong giao dịch thế chấp, quyền sử dụng đất có tác dụng “kép” Thông qua đó, nguồn vốn được nhân lên gấp bội, giải quyết nhu cầu vốn cho các nhà đầu tư Mặt khác, là nguồn bảo đảm, tránh được những rủi ro cho các tổ chức có chức năng cho vay Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mọi giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp không có giá trị pháp lý vì theo quy định tại Điều 693

Bộ luật dân sự: Hộ gia đình cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Quy định này được khẳng định lại tại khoản 1 điều 106 của Luật đất đai năm 2003, theo đó người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh Đây cũng là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được tham gian thiết lập các giao dịch bất động sản trên thị trường và cũng

là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi

ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch

Mặc dù, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất trong vịêc thực hiện các quyền của họ Nhưng đây chỉ là một biện pháp tình thế bởi theo điều 189 Nghị định 181/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 kể từ ngày 1/1/2007 mọi giao dịch đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng như: Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra; Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất của mình; là

cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất…

Qua sự phân tích trên ta có thể thấy rõ vai trò quan trọng của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều đó cũng lí giải lý do tại sao pháp luật đất đai trong những năm gần đây với xu hướng ngày càng quan tâm sâu sắc hơn đến quyền lợi của người dân, quy định ngày càng cụ thể, rõ ràng về cấp giấy chứng nhận

1.3 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ

1.3.1.Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước

Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân Vì vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung thành tài sản riêng của mình được Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói chung

và trong lĩnh vực đất đai nói riêng Vấn đề này được quy định tại Điều 1 8, Hiến

pháp 1992 "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp

luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" và được cụ thể hơn tại Điều

5, Luật Đất đai 2003 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu", "Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai", "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua cácchính sách tài chính về đất đai"

Trên tinh thần chung đó việc cấp GCNQSDĐ cũng phải đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước, tránh tình trạng cấp GCNQSDĐ một cách riêng

lẻ, không đồng bộ và thiếu hệ thống

1.3.2.Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng

Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền

sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng

Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay Nhà nước còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà

nước Vấn đề này được thể hiện ở Luật Đất đai 2003 "Nhà nước trao quyền sử dụng

đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [19, Điều 5] Để cụ thể hoá nội dung này Nhà nước đã ban hành

những văn băn cụ thể để triển khai việc cấp GCNQSDĐ cho các cá nhân, tổ chức đủ điều kiện

1.3.3 Nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng xung quanh

Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế Thực chất quản lý đất đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả Nguyên tắc này trong quản lý đất đai được thể hiện bằng việc:

- Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi cao;

- Quản lý và giám sát tết việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Có như vậy, việc cấp GCNQSDĐ mới phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế -

xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra Bảo vệ môi trường là một trong những nguyên tắc của việc cấp GCNQSDĐ, nguyên tắc này được xây dựng trên thực tiễn vấn đề môi trường đang là vấn đề được quan tâm hàng đầu trong quản lý Nhà nước về đất đai.Việc khai thác đất đai không có kế hoạch sẽ dẫn đến cạn kiệt nguồn tài nguyên và huỷ hoại môi trường đất Song song với bảo vệ môi trường là việc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không làm tổn hại lợi ích chính đáng của những người xung quanh Quyền khai thác lợi ích của đất là quyền lợi chính đáng của mỗi công dân và được Nhà nước chính thức bảo hộ Tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng đất phải tuân thủ những nguyên tắc và quy định cụ thể của Nhà nước Do đó, GCNQSDĐ cần được cấp trên nguyên tắc không làm tổn hại đến lợi ích của những người xung quanh

1.3.4 Nguyên tắc cấp đúng mục đích và đúng đối tượng

Điều 48 Luật đất đai 2003 nêu rõ: GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất và được cấp theo từng thửa đất GCNQSDĐ là chứng thư xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất, do đó việc cấp GCNQSDĐ phải đúng mục đích và đúng đối tượng Việc cấp GCNQSDĐ không đúng mục đích và đúng đối tượng là nguyên nhân gây ra tình trạng khiếu kiện gia tăng và kéo dài trong thời gian qua Lợi dụng

sự buông lỏng quản lý của Nhà nước trong công tác quản lý đất đai một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cụ thể là một số cán bộ, công chức đã cố tình cấp đất sai mục đích, sai đối tượng để trục lợi cá nhân Do vậy, việc đặt ra nguyên tắc cấp đúng mục đích và đúng đối tượng nhằm bảo sự chính xác trong công tác cấp GCNQSDĐ của cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng cấp sai mục đích và sai đối tượng dẫn đến việc xảy ra các tranh chấp, khiếu kiện khi quyền lợi của người dân không được đảm bảo

1.4 Sơ lược quá trình xây dựng và phát triển những quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta

1.4.1 Giai đoạn từ năm 1987 đến trước khi có luật đất đai năm 2003

Trải qua chiến tranh, chính sách pháp lý về đất đai không được thực hiện tập trung, thống nhất Vì vậy, để quản lý đất đai đối với mỗi miền, khu vực quy định những chính sách khác nhau cho phù hợp mà không được quy định trong một văn bản chung, áp dụng thống nhất cho cả nước Chẳng hạn, thời kì Pháp thuộc,để quản

lý đất đai, Nhà nước cấp sổ địa bạ, bằng khoán, chứng thư đoạn mãi thị thực, đăng tịch, đăng tên…Sau này có giấy chứng nhận của uỷ ban hành chính tỉnh cấp Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ chính thức được luật hoá kể từ khi ban hành Luật đất đai 1987

Từ khi có luật đất đai năm 1987, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai và trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cụ thể hoá tinh thần nêu trên Cụ thể hoá tinh thần nêu trên, Tổng cục địa chính ban hành QĐ 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này Sự ra đời của hai văn bản này đã tạo ra một sự

chuyển biến lớn về chất cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và cho công tác đăng kí đất đai của Việt Nam nói chung

Có thể thấy rõ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh trên phạm vi cả nước từ năm 1997 đến nay Với mục tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và năm 2001 cho khi vực đô thị theo chỉ thị số 10/1998/CT –TTg và chỉ thị 18/1999/CT – TTG của thủ tướng Chính phủ

Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành thông tư 346/1998/TT – TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng kí đất đai, lập hồ sở địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thông tư này cũng quy định bổ sung sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thông tư 302 – ĐKTK LĐĐ 2001 đã thay đổi thẩm quyền về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo tinh thần đó, Tổng cục địa chính một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tục đăng kí đất đai theo thông tư 1990/2001/TT - TCĐC ngày 30/11/2001 Thông tư này quy định rõ những trình tự công việc mang tính chất bắt buộc phải thực hiện , không hướng dẫn cách làm như thông tư 346/1998/TT – TCĐC để các địa phương tuỳ điều kiện nhân lực và công nghệ của mình vận dụng cho phù hợp Đặc biệt là thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng kí biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các điạ phương

Có thể nói, Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung và các văn bản hướng dẫn thi hành đã phần nào giải quyết được những vướng mắc về đất đai, hạn chế những tranh chấp trong thực tiễn Tuy nhiên, hệ thống văn bản về pháp luật đất đai trong giai đoạn này còn có những hạn chế, bởi nền kinh tế thị trường luôn biến động, đòi hỏi phải có những quy định phù hợp Những quy định này không chỉ điều chỉnh mà còn dự liệu trước được những vấn đề phát sinh trong thực tiễn

Đứng trước yêu cầu tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, Luật đất đai năm 2003 đã dành vị trí xứng đáng cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.4.2 Sự cần thiết phải quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003

Song song với quá trình phát triển của đất nước, LĐĐ 1993 đã để lại phía sau những bất cập cần giải quyết trong đó có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ

thể được quy định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên tính đồng bộ không cao

Thứ hai, một số các quy về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phù

hợp với nguyện vọng của người dân Đó là quy định tách nhà ra khỏi đất để cấp hai loại giấy chứng nhận khác nhau trên cùng một khuôn viên; cấp giấy chứng nhận nhà

ở tại nông thôn cấp chung giấy chứng nhận đất nông nghiệp và lâm nghiệp; cấp chung nhiều mảnh đất khác nhau cho cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Xác lập các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy còn quá chặt chẽ không sát thực tế

Thứ ba, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn lòng vòng, phức

tạp, qua nhiều bước, nhiều cửa thẩm định: Uỷ ban nhân dân cấp xã lập hồ sơ trình lên Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền xem xét, sau đó là cơ quan địa chính cấp huyện hoặc sở địa chính thẩm định hồ sơ, xem xét nghĩa vụ tài chính Những nội dung đó chưa thể hiện rõ được tinh thần cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa” nhằm tạo thuận lợi cho người dân

Thứ tư: Quy định về nghĩa vụ tài chính xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất còn chưa hợp lý Với các thời điểm khác nhau thì mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau là 0%, 20%, 40%, 100% Trong trường hợp người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp khó khăn về tài chính thì được ghi nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song giải pháp này chưa thực sự khuyến khích việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Gắn nghĩa vụ tài chính phải nộp khi cấp giấy là một trong những nguyên nhân làm chậm hoạt động này

Tất cả những yếu tố trên làm cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, số lượng người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá ít Theo báo cáo của tổng cục địa chính (nay là Bộ tài nguyên và môi trường) tại Hội nghị ngành địa chính năm 2001 và triển khai nhiệm vụ công tác năm 2002: “ Tính đến ngày 31/10/2001 cả nước đã cấp được khoảng 91,30% số hộ sử dụng đất nông nghiệp với diện tích đã cấp được khoảng 85.51% tổng diện tích đất nông nghiệp… Đến nay có 195.697 hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lâm nghiệp trên tổng số 446.944 hộ đã được giao đất nông nghiệp đạt 43,79% số chủ sử dụng với diện tích 909.817 ha đạt 16,98% diện tích đất đã giao… tuy nhiên tốc độ cấp giấy này còn chậm”1 Có thể khẳng định rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân chỉ được tiến hành nhanh chóng khi nào có cơ sở pháp lý vững chắc đó là các văn bản pháp luật có hiệu lực cao

Bên cạnh đó, trước yêu cầu chuyển đổi mạnh mẽ từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường, xây dựng thị trường sử dụng đất đai chính quy thì những quy định pháp luật trên cần phải được sửa đổi Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy của Ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kì đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hoá đất nước đã xác định rõ, khi chuyển sang cơ

chế thị trường ở thời kì hiện nay, “ Phải xây dựng chính sách pháp luật đất

đai…kiên quyết lập lại trật tự quản lý trong quản lý sử dụng đất đai theo đúng quy định của pháp luật… đảm bảo Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước” [1]

Trước những tồn tại và bất cập của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những giai đoạn trước đây và những yêu cuầu của thực tiễn hiện nay; trên cơ sở quán triệt tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết Trung ương 7 LĐĐ 2003 ra đời nhằm khắc phục những bất hợp lý cũng như đáp ứng những đòi hỏi của thực tiễn Luật đất đai 2003 ra đời thể hiện nhiều nội dung mới về cấp giấy chứng nhận như: bổ sung đối tượng được đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sửa đổi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sửa đổi quy định về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai 2003 và đưa luật đi vào đời sống trong những năm qua Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ban ngành và UBND các tình, thành phố đã ban hành rất nhiều văn bản hướng dẫn và triển khai Luật Tuy các văn bản này còn

có những thiếu sót, thiếu đồng bộ và chồng chéo nhưng phần nào đã thể hiện được tinh thần của Luật đất đai

Qua những vấn đề lý luận chung về GCNQSDĐ có thể thấy chế định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chế định được quan tâm và thể hiện ở nhiều văn bản quản lý Nhà nước về đất đai xuyên suốt hệ thống pháp luật về đất đai của nước ta thời gian qua Từ những khái niệm cơ bản đó sẽ là nền tảng cho việc xem xét các quy định cụ thể liên quan đến GCNQSDĐ được quy định trong các văn bản luật hiện hành Qua đó chúng ta sẽ đánh giá được những ưu, nhược điểm của quy định pháp luật về GCNQSDĐ cũng như thực tiễn cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QSDĐ Ở ĐỊA BÀN HÀ NỘI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY 2.1 Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.1 Nội dung và hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất Chủ trương này trước đây đã từng được đề cập tại thông tư 346/1998/TT – TCĐC nhưng còn hạn chế các trường hợp cấp theo hình thức này Ví dụ như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước để nuôi trồng thuỷ sản chỉ được cấp trên từng thửa đất khi có

đủ các điều kiện: Thửa đất ổn định, rõ ràng về ranh giới sử dụng, quy mô lớn và mỗi thửa đất trong mỗi thửa không quá 5 thửa Ở nước ta đất đai đặc biệt là đất nông nghiệp còn manh mún và phân tán nhỏ lẻ còn nhỏ lẻ bởi vậy quy định này không phù hợp với các giao dịch trên thị trường bất động sản Trên cơ sở đó Luật đất đai năm 2003 thống nhất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng thửa đất đối với mọi loại đất

Đồng thời, luật cũng quy định: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được cấp chung một giấy chứng nhận Đây là điểm mới rất tiến bộ của Luật đất đai năm

2003 nhìn từ góc độ đăng kí đất đai Thống nhất chung một giấy chứng nhận đảm bảo một hệ thống thông tin toàn diện về đất đai và tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất phát triển Trường hợp này đã được hướng dẫn cụ thể tại điều 44 Nghị định 181/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp có nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thì nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu

năm…được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Việc đăng kí tài sản với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng kí bất động sản”

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, việc cấp GCN đã được thống nhất triển khai theo một mẫu giấy trong phạm vi cả nước Nhưng cũng chính vào thời điểm này lại bùng phát các rắc rối về mẫu GCN do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành, gây cản trở tiến độ cấp GCNQSDĐ và tạo tâm lý bất ổn thiếu lòng tin trong nhân dân Nguyên nhân phát sinh chồng chéo là do có sự khác nhau trong các quy định của pháp luật (xung đột pháp luật trong các quy định cùng điều chỉnh mối quan hệ xã hội về đất đai và tài sản trên đất của các Luật), cụ thể:

- Luật Đất đai năm 2003 quy định cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy có màu đỏ) đối với tất cả các loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhậntrên“giấyđỏ”

- Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày 1/1/2006 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (giấy màu hồng) đối với hai trường hợp:

- Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn

hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Tưởng rằng các quy định này ra đời là sự đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử dụng đất vì họ không phải thực hiện hai quy trình song song là cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Nhưng từ khi Luật nhà

ở ra đời và có hiệu lực lại gây lên khó khăn không nhỏ cho người sử dụng đất và chủ sử hữu nhà ở Theo quy định luật nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ

sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Chính quy định này làm cho người sử dụng đất hoang mang không biết tuân theo quy định của pháp luật nào Một sự khác biệt cơ bản nữa giữa luật nhà ở và luật đất đai là: Theo quy định của luật đất đai thì điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất là bắt buộc đối với mọi đối tượng trong khi đó Luật nhà ở lại quy định đó

là dựa vào ý chí tự nguyện của người sử dụng đất Với hai quy định khác nhau của hai ngành luật khác nhau này dẫn đến thực tế một thửa đất có thể được cấp hai loại giấy chứng nhận khác nhau và chủ sử dụng đất có thể mang hai loại giấy tờ khác nhau này để thực hiện việc vay vốn ngân hàng Để tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật và chồng chéo về chức năng nhiệm vụ vủa các bộ ngành, ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu GCN thành 1 mẫu lấy tên là GCNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản trên đất, đơn giản hoá hồ sơ thủ tục hành chính cấp GCN Ngày 9/01/2008 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP giao cho Bộ Tài nguyên & Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quản trình phương án sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp GCN theo hướng thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cả quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Trong khi chờ đợi Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai ra đời các tỉnh, thành phố

đã ban hành các văn bản về GCNQSDĐ trên cơ sở tình hình thực tiễn ở địa phương mình Tuy nhiên, các văn bản đó có thực sự đáp ứng được như cầu của người dân hay không thì lại là một vấn đề còn phải bàn tính Ngày 9/5/2008 UBND thành phố

Hà Nội đã ban hành quyết định 23/2008/QĐ-UB quy định về việc cấp GCNQSDĐ (sổ đỏ) cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ dân trên địa bàn thành phố thay thế các Quyết định 23/2005/QĐ-UB và 111/2005/QĐ-UB đã ban hành năm 2005 của UBND thành phố Điểm thay đổi căn bản của QĐ số 23/2008 so với hai quyết định đã ban hành năm 2005 là trên GCNQSDĐ có ghi thêm thông tin

về tài sản gắn liền với đất (theo mẫu của Bộ Tài nguyên - Môi trường thực hiện Luật Đất đai 2003) Tuy nhiên, sự ra đời của văn bản này lại là nguyên nhân gây khó khăn cho người dân Cụ thể như sau:

Phường Tương Mai (trước đây là một trong 4 phường thuộc quận Hai Bà Trưng) nay nhập về quận Hoàng Mai Trường hợp hộ bà L và hộ ông H nộp hồ sơ

theo hướng dẫn của quận, tất cả hồ sơ đều phải nộp về bộ phận tiếp nhận hồ sơ một cửa ở quận Sau đó, quận sẽ chuyển hồ sơ theo địa chỉ về phường để xác minh, thẩm định hồ sơ Nhưng sau thời điểm ngày 25/8/2008, khi UBND thành phố ban hành Quyết định số 23/2008/QĐ-UB thì quận lại chỉ đạo các phường nhận hồ sơ của dân xin cấp sổ đỏ về nộp tại UBND phường Nhưng khi bà L và ông H đến nộp

hồ sơ tại phường thì cán bộ phường lại giải thích là đến nay quận vẫn chưa có biểu mẫu hướng dẫn việc cấp sổ đỏ theo quyết định mới của UBND thành phố đã ban hành Ông N ở phường Thịnh Liệt thì cho biết: Cách đây gần 4 năm, cán bộ địa chính xã Thịnh Liệt (nay là phường) đến đo đạc diện tích đất và yêu cầu hộ ông N

kê khai hồ sơ để làm sổ đỏ Nhưng đến tận năm 2007, gia đình ông N mới nhận được quyết định cấp GCNQSDĐ Theo hướng dẫn, ông mang hồ sơ lên nộp tại phòng Tài nguyên - Môi trường (Văn phòng đăng ký nhà và đất quận Hoàng Mai) Tại đây, ông N không được tiếp nhận hồ sơ bởi cán bộ nhận hồ sơ của Văn phòng giải thích là UBND thành phố đã có quy định mới về việc cấp sổ đỏ, trong đó có việc điều chỉnh nghĩa vụ thuế Quá bức xúc, ông N hỏi vị cán bộ là bao giờ mới có hướng dẫn mới của trên để ông được nộp hồ sơ Vị cán bộ này giải thích là phải chờ Cuối tháng 7/2008, ông N lại mang hồ sơ lên quận để nộp thì vị cán bộ tiếp nhận hồ sơ nọ lại trả lời là trên vẫn chưa có hướng dẫn mới nên bác tiếp tục phải chờ Nhưng không biết phải chờ đến bao giờ (?) Ông liền hỏi vị cán bộ này là có cách nào để được cấp sổ đỏ nhanh hơn không, thì cán bộ nọ liền đưa cho ông một

tờ đơn in sẵn với nội dung nếu người dân tự nguyện chấp nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính ngay tại thời điểm nộp hồ sơ tại quận thì sẽ được nhận hồ sơ và nếu thực hiện theo cách này thì sau 20 ngày là sẽ có sổ đỏ Thất vọng và bất bình, ông N đã không chấp nhận làm theo phương án này Vì ông nghĩ, mình đã nộp hồ sơ cách đây vài năm không lẽ nào lại phải chịu mức thuế tại thời điểm này cao hơn nhiều so vớitrướcđây

Tìm hiểu để làm rõ vấn đề này, khi trực tiếp trao đổi với ông Chử Đức Ngọc - trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường quận Hoàng Mai, ông Ngọc cho biết: Bất cập trên phát sinh chính từ Quyết định 23/2008/QĐ-UB của UBND thành phố đã

ban hành về việc quy định cấp GCN QSDĐ (sổ đỏ) cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ dân trên địa bàn thành phố thay thế các Quyết định 23/2005/QĐ-UB và 111/2005/QĐ-UB đã ban hành năm 2005 của UBND thành phố Điểm thay đổi căn bản của Quyết định số 23/2008 so với hai quyết định đã ban hành năm 2005 là trên GCNQSDĐ có ghi thêm thông tin về tài sản gắn liền với đất (theo mẫu của Bộ Tài nguyên - Môi trường thực hiện Luật Đất đai 2003) Giải thích

về việc cán bộ của phòng đưa tờ hướng dẫn công dân xin tự nguyện nộp thuế theo mức mới cho hộ ông N, chứ không phải thu theo mức tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp sổ đỏ của ông N, thì ông Ngọc giải thích: "Quy định này hiện không được

cơ quan thuế chấp nhận" Vậy đã không được chấp nhận thì sao cán bộ tiếp nhận

hồ sơ vẫn hướng dẫn người dân theo cách đó?.Ông Ngọc lại phân bua: "UBND thành phố chưa làm rõ chức năng của phòng Tài nguyên – Môi trường và phòng Quản lý đô thị cấp quận, chưa có hướng dẫn của cơ quan thuế về cách xác định mốc tính thuế nên triển khai thực hiện còn vướng mắc" Và, ông Ngọc cũng thừa nhận: Đây là hạn chế của Quyết định 23/2008 của thành phố Bởi, lẽ ra khi ban hành Quyết định số 23, thành phố cần có một thời gian để giải quyết hết các hồ sơ

cũ, chứ hồi tố thế này vừa khiến cơ quan thực thi lúng túng, vừa gây bức xúc đối với các hộ dân khi thực hiện cấp sổ đỏ Nhưng, ý kiến của những nhà quản lý, ban hành chính sách của Bộ TN&MT lại cho rằng: Áp dụng như trường hợp trên là trái với các quy định hiện hành về thủ tục cấp GCNQSDĐ Tại Nghị định 84/NĐ-CP của Chính phủ đã ban hành thì trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ trước ngày 1/1/2005 thì giá đất áp dụng để xác định nghĩa vụ tài chính là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ và nếu cơ quan chức năng chậm làm thủ tục hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định thì người nộp hồ sơ có quyền khiếu nại đối với hành

vi gây chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ Cách làm này cũng trái quy định cả với quy định tại Luật Nhà ở Vì theo quy định của Luật Nhà ở, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất là do ý muốn của người dân Dân có nhu cầu thì đăng ký, còn không thì cơ

việc cấp GCNQSDĐ, nhất là trong trường hợp đã được tiếp nhận hồ sơ Thực trạng

và cũng như ý kiến của các cơ quan quản lý, hoạch định chính sách của ngành Tài nguyên – Môi trường cho thấy rằng, UBND thành phố nên áp dụng việc cấp GCNQSDĐ như lâu nay vẫn thực hiện Đối với những trường hợp người dân có nhu cầu đăng ký tài sản gắn liền với đất khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ thì cấp có thẩm quyền tạo điều kiện cho người dân thực hiện, không nên máy móc buộc người dân phải làm đồng loạt như hiện nay Bởi lẽ, không riêng gì ở một số phường tại quận Hoàng Mai mà rất nhiều hộ dân khác trên địa bàn thành phố cũng rơi vào tình cảnh bị "hành là chính" như trên khi thực hiện xin cấp sổ đỏ, đã làm chậm tiến

độ công tác này trên toàn thành phố hiện nay [3]

Để hạn chế những bất cập đó, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Luật xây dựng số 16/2003/QH11, Luật đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật đất đai

số 13/2003/QH11 và Luật nhà ở số 56/2005/QH11.Theo đó thống nhất GCNQSDĐ

về một mối, cụ thể là:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước

do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản này khi có yêu cầu của chủ sở hữu

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày 01 tháng 8 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận có nhu cầu cấp

đổi thì được đổi sang loại giấy mới theo quy định của Luật này và không phải nộp

lệ phí

Khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này

Trường hợp chưa được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản này thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này

3 Chính phủ quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[ 11, Điều 48]

Và để hướng dẫn cụ thể đối với GCNQSDĐ ngày 19/10/2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

1 Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất";

2 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

3 Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

4 Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

5 Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận [11, Điều 6]

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng quan tâm đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các chủ sở hữu chung nhằm đảm bảo sự bình đẳng và hạn chế

sự tranh chấp giữa các chủ sử dụng đất Khoản 3 điều 8 quy định rõ các trường hợp này đó là:

- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ họ tên vợ và chồng

- Thửa đất có đồng sử dụng là hộ gia đình, tổ chức, cá nhân cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp tới từng hộ gia đình, cá nhân tổ chức đồng sử dụng đó

- Thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó

- Thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo đó và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo

Xem xét kĩ nội dung quy định tại điều 47 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức

sử dụng chung thửa đất ta thấy rõ: luật đã tách riêng trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung mà mà các chủ sở hữu thoả thuận phân chia toàn bộ diện tích đất thành từng thửa đất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất đó; trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung mà các chủ sở hữu tự thoả thuận phân chia phần diện tích đất sử dụng chung và phần diện tích đất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho từng chủ sở hữu nhà; trên giấy chứng nhận quyển sử dụng đất phải ghi phần diện tích đất sử dụng chung và phần diện tích đất sử dụng riêng; trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung mà các chủ sở hữu không

tự thoả thuận phân chia diện tích đất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng chủ sở hữu nhà; trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi diện tích đất là sử dụng chung Như vậy, LĐĐ 2003 đã cụ thể hoá nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng Đối với tài sán chung của vợ, chồng thì giấy chứng nhận phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng ; đối với nhà chung cư ghi tên chủ sở hữu nhà chung cư, với hình thức sử dụng là sử dụng chung; cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất cho cộng đồng dân cư ghi tên cộng đồng dân cư đó; trường hơp cấp cho tổ chức tôn giáo thì trao cho tổ chức tôn giáo đó Việc ghi nhận

cụ thể và rõ ràng góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai trên thực tế và thể hiện được tinh thần tự định đoạt của người dân

2.1.1.2 Hình thức GCNQSDĐ

Cho đến thời điểm hiện nay, mặc dù Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai đã ban hành với quy định thống nhất một mẫu chung về GCNQSDĐ nhưng vẫn chưa có văn bản chính thức về mẫu mới của GCNQSDĐ Để tạo điều kiện cho việc cấp GCNQSDĐ vẫn được tiến hành chúng ta vẫn sử dụng mẫu GCNQSDĐ cũ ban hành kèm theo Quyết định số 24 /2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ.Cụ thể như sau:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:

a) Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa mầu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa mầu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu đen, số phát hành của giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:

- Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%;

- Trang 2 được in chữ mầu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú;

- Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình mầu đen gồm sơ đồ thửa đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận;

c) Trang 4 mầu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ mầu đen để ghi những thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận;

d) Nội dung quy định tại các điểm a, b và c khoản này được thể hiện cụ thể trên Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quy định này

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo từng thửa đất gồm hai bản, một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.2 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc quy định các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một biện pháp của nhà nước trong công tác quản lý đất đai của mình nhằm đưa các quan hệ đất đai trong sự kiểm soát và định hướng

Khi các đối tượng được cấp giấy đã được xác định rõ ràng thì hoạt động quản lý nhà nước cũng dễ dàng và thuận lợi hơn Luật đất đai 2003 đã luật hoá các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các văn bản trước đây, quy định các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể và thống nhất hơn

Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 9 Luật đất đai 2003 là:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Người được Nhà nước giao đát, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đât; người nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện hợp

đồng thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất theo bản án, quyết định của toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Người sử dụng đất quy định tại Điều 90,91,92 của Luật Đất đai 2003 về đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

- Người mua nhà ở gắn liền với đất

- Người được Nhà nước thanh lý hoá giá nh à ở gắn liền với đất ở

Tại Điều 49 Luật đã quy định khá đầy đủ những trường hợp người sử dụng đất trên thực tế được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp từ nhiều nguồn sử dụng khác nhau Chính sự quy định rõ ràng này đã tạo ra cách hiểu thống nhất trong luật, bao trùm tất cả các chủ thể sử dụng đất mà Nhà nước cần có sự đảm bảo pháp

lý cho quyền sử dụng đất của họ

2.1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

ổn định, được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp mà có một trong các giấy tờ hợp lệ thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Các loại giấy tờ được xem là hợp lệ bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền nam Việt Nam

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc được ghi trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật

- Giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

Ngoài ra Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã thể hiện chủ trương mở rộng điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm kiểm soát tốt hơn các trường hợp đang sử dụng đất

Khoản 2 Điều 50 quy định rõ: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ (được trình bày ở trên) nhưng ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất Quy định này nhằm hợp thức hoá thực trạng giao dịch bất động sản trong thời gian qua nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai; xác lập cơ sở pháp lý cho chủ thể sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý được thuận lợi, dễ dàng Với phương châm nhằm công nhận và bảo đảm cho những người sử dụng đất ổn định, thừa nhận những tồn tại do lịch sử để lại

Đối với các trường hợp không có giấy tờ hợp lệ, Nhà nước quy định tại khoản 3,4,5,6 Điều 50 Cụ thể là:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất Theo huớng dẫn của Nghị định số 84/NĐ- CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì:

1 Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà

có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất

2 Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau: a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;