Quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bước cuối cùng trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với một chủ thể trên một diện tích đất xác định. Thông qua hoạt động này, cơ quan quản lý cơ quan quản lý đất đai xem xét nguồn gốc, diễn biến, mức độ hợp
pháp, hợp lệ của đất một lần nữa để quy định xác lập quyền sử dụng đất ( xác lập về pháp lý) cho người sử dụng đất.
Trước khi ban hành LĐĐ 2003, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được quy định rõ ràng, cụ thể, chưa thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính. Chưa tạo ra được quyền chủ động cho cơ quan và sự thuận lợi, dễ dàng cho người dân. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận trong thời gian qua.
Khắc phục tình trạng trên, Luật đất đai năm 2003 ra đời trên cơ sở xây dựng hệ thống pháp luật đất đai thống nhất đã có các quy định sửa đổi, bổ sung về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiếp theo đó, căn cứ vào tình hình thực tiễn của công tác cấp GCNQSDĐ Quốc hội tiếp tục sửa đổi Điều 52 Luật đất đai năm 2003, do đó quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trườngcùng cấp.
Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trườngcấp tỉnh và cấp huyệnlà đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quy định
tại khoản 1 và khoản 2 Điều này để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Quy định này cho thấy tính cụ thể và rõ ràng trong việc xác định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đối tượng được uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở đối tượng sử dụng đất và cũng được xác định trên cơ sở thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Quy định này nhằm mục đích đảm bảo sự thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Xác định người chịu trách nhiệm đến cùng trong công tác phân bổ, điều chỉnh đất đai và kiểm tra, kiểm sát tính hợp pháp của mảnh đất đó.
Bên cạnh việc quy định cụ thể và rõ ràng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Luật sửa đổi bổ sung luật đất đai năm 2003 tiếp tục đề cập đến việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được uỷ quyền cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 3 điều 52 và cụ thể hoá các điều kiện uỷ quyền tại Điều 5 Nghị định 88/NĐ-CP như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường khi có các điều kiện sau:
1. Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận.
Ngoài ra Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai còn quy định rõ hơn về việc phân công trực tiếp cho Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trườngcấp tỉnh và cấp huyện là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp
quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 52 để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đây là một quy định cần thiết và phù hợp cho công tác quản lý đất đai, để đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cải cách thủ tục hành chính. Quy định này vừa giảm áp lực công việc cho Uỷ ban nhân dân, vừa tăng trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Về vấn đề này cũng có quan điểm cho rằng cấp huyện cũng được phép uỷ quyền hoặc rộng hơn là giao hẳn cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường chuyên môn thực hiện. Khi công tác cấp giấy chỉ đơn giản là các thủ tục thì công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân dựa trên những cơ sở pháp lý chắc chắn như quy định tại điều 56 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 thì có sự khác nhau nào giữa cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh với cơ quan quản lý đất đai cấp huyện trong vịêc tiến hành các thủ tục hợp thức hoá quyền sử dụng đất. Phải chăng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một biện pháp quan trọng thể hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên phải do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và uỷ ban nhân dân cấp huyện thực hiện? Cơ quan quản lý đất đai là cơ quan tham mưu giúp việc cho uỷ ban nhân dân trong việc quản lý Nhà nước về đất đai, là cơ quan trực tiếp thực hiện các công việc trong hoạt động điều tra, đo đạc, thống kê, theo dõi những biến động đất đai, lưu giữ những hồ sơ địa chính ….nên sẽ nắm giữ tình hình đất đai và thuận lợi hơn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa làm thế không những không làm mất đi tính thống nhất trong quản lý Nhà nước đối với đất đai, không làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt đất đai của Nhà nước và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp nhanh hơn tới người dân. Quy định này về mặt lý thuyết thì rất phù hợp, tuy nhiên trong thực tiễn cho thấy: nếu giao cho Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện thực hiện, trong những trường hợp được uỷ quyền của uỷ ban nhân dân cấp huyện thì trên thực tế cơ quan này sẽ không đảm trách được nghĩa vụ của mình. Bởi lẽ hiện nay lực lượng cán bộ cấp huyện trong lĩnh vực này còn mềm mỏng; trình độ chuyên môn chưa chưa được chính quy hoá trên phạm vi rộng ở tất cả các địa bàn trong cả nước ( đặc biệt là địa
bàn nông thôn hoặc khu vực biên giới). Đây cũng là một vấn đề bất cập của quy định về thẩm quyền trong Luật đấi đai bởi lẽ nó chưa hợp lý đối với tình hình phát triển kinh tế - xã hội không đồng đều ở nước ta.