Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai có những hướng dẫn cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp trên từ điều 45 đến điều 55. Nhà nước quy định chi tiết đối với các chủ thể khác nhau cho phù hợp với đặc trưng cũng như yêu cầu đối với từng đối tượng. Trong đó người viết chú ý đến quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể tại điều 46. Cần làm rõ khái niệm “đồng quyền sở hữu” được đề cập đến đặc biệt những quy định về quyền và nghĩa vụ của từng thành viên tham sự vào chế độ này. Khi quy định rằng “ Trường hợp nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư cho thuê thì quyền sử dụng đất thuộc về nhà chung cư” Sẽ thiếu cơ sở pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà. Mặc khác việc đăng kí và quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất còn nhiều khoảng chống như trường hợp sở hữu nhà chung cư và sử dụng đất nhà chung cư của nhà đầu tư để bán và cho thuê.
Mặt khác nên có sự sửa đổi trong quy định của pháp luật về tài sản nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy
nguyên môi trường thì trong trường hợp này trên giấy chứng nhận có ghi: Nhà công trình diện tích xây dựng, diện tích chiếm đất…m2. Quy định này áp dụng vào thực tiễn còn gây nhiều thắc mắc cho người dân. Khi người sử dụng đất cải tạo, nâng cấp làm thay đổi diện tích xây dựng cũng như giá trị của nhà hay công trình kiên trúc thì không dẫn tới việc sửa đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Đối chiếu khoán 4,5 điều 41 Nghị định 181/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003). Điều đó làm ảnh hưởng tới giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là cơ sở cho người sử dụng đất được lợi ích trong khi thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Nên chăng sự quy định về tài sản cũng nên được quy định tại khoản 9 điều 3 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Vấn đề này trong tương lai sẽ được gIải quyết rõ ràng hơn khi Nhà nước làm rõ các quy định về đăng kí bất động sản.
Bên cạnh đó cần làm rõ thêm một số chủ trương chuyên môn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên dùng những thuật ngữ “đăng kí quyền sử dụng đất ban đầu” sẽ chuẩn xác hơn là “đăng kí quyền sử dụng đất lần đầu” như luật định bởi lẽ một thửa đất trong quá trình sử dụng có thể trải qua nhiều lần “đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu”. Hơn nữa, ngoài hai trường hợp đăng kí quyền sử dụng đất ban đầu quy định tại điều 38 nghị định 181/2004/NĐ – CP ra còn có một số trường hợp khác cũng được tiến hành đăng kí quyền sử dụng đất lần đầu như: tách thửa, nhập thửa, chuyển từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới.
Ngoài những nhiệm vụ nói trên muốn đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới thì phải có những giải pháp nhằm thể chế hoá các quy định pháp luật của đất đai một cách đồng bộ.
Pháp luật đất đai phải nhằm tạo ra sự thống nhất của hệ thống pháp luật. Chỉ có như vậy các quy định của pháp luật đất đai mới có tính khả thi và hiệu lực pháp luật cao đồng thời nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này. Trong phạm vi hẹp, các quy định của Luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải tạo thuận lợi cho người dân, cho các nhà đầu tư nước ngoài và có sự thống nhất với các quy định của pháp luật liên quan.
Trước hết phải đảm bảo các văn bản hướng dẫn của các đại phương không được trái hay hạn chế hơn so với văn bản pháp luật. Để hướng dẫn thi hành chắc chắn rằng cơ quan Nhà nước, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương sẽ có những văn bản hướng dẫn cụ thể, phân công trách nhiệm cho phù hợp với tình hình và đặc điểm của địa phương. Song vẫn tồn tại tình trạng văn bản cấp dưới ban hành phải hạn chế hơn so với khung mà luật đã định. Để khắc phục vấn đề này, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi xây dựng văn bản mới phải dựa trên tinh thần của Luật đất đai năm 2003, nghiêm cấm đặt ra các khoản thu tuỳ tiện hoặc kết hợp với việc truy thu các khoản tài chính khác tại địa phương đối với người sử dụng đất.
Ngoài ra các quy định liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như cần được thực hiện đồng bộ tạo điều kiện cho người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó các quy định về tài chính. Về nguyên tắc giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất cũng như lệ phí trước bạ. Việc xác định khung giá đất nên có cơ sở tham khảo hợp lý giá thị trường, tránh tình trạng theo giá ảo tại địa phương và cập nhật trong thời gian ngắn bởi rất dễ có biến động trên thị trường này.
Như chương 2 chúng ta đã đề cập một trong những nguyên nhân làm cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua chững lại là do quy định không thống nhất giữa các quy định của luật đất đai với quy định của luật nhà ở. Để khắc phục tình trạng này Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai và Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, hiện nay có một vấn đề nổi cộm ở các tỉnh, thành phố nói chung và Hà Nội nói riêng là hiện nay vẫn chưa có một quy trình cho việc cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp nhà đất do các tổ chức, cơ quan đang quản lý nhưng chưa bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền. Tình trạng này đã kéo dài một thời gian dẫn
cơ quan có thẩm quyền mới tiến hành cấp GCNQSDĐ cho họ. Đây là một điểm còn thiếu hụt trong hệ thống văn bản hướng dẫn và thi hành Luật đất đai của thành phố Hà Nội cần phải bổ sung nhanh chóng và kịp thời.
3.2.2.Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để việc cấp GCNQSDĐ được tiến hành nhanh chóng và kịp tiến độ đề ra chúng ta cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ
Theo tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho các loại đất là một chính sách hoàn toàn đúng đắn, nó là một bước đột pháp đầu tiên xác lập trật tự về quyền sử dụng đất". Phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi loại đất với mọi đối tượng. Chấp nhận những sai sót và hệ quả của những năm buông lỏng quản lý, phải loại bỏ tất cả các thủ tục phức tạp khác trên thực tế đã cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần xác định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là nghĩa vụ của Nhà nước, cán bộ quản lý nhà nước phải tìm đến người sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận, là trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo chỉ thị số 09/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003 thì "Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, trong tâm là đất ở đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến ngày 01/01/2007 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Luật đất đai 2003 quy định rất mở rộng tạo điều kiện nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi chủ sử dụng, với mọi loại đất. Tuy vậy, chưa có quy định cụ thể quá thời hạn đó thì phải có các biện pháp xử lý như thế nào với những người sử dụng đất không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý những cán bộ quản lý, viên chức Nhà nước không tuân theo các quy định của Nhà nước về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần quy định các biện pháp xử lý cụ thể như quá thời hạn đó mà người sử dụng đất không đăng ký xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không cấp giấy cho
các đối tượng đó và họ không được chuyển quyền sử dụng đất thì mới bảo đảm đúng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.