Thuyết trình môn thị trường bất động sản: Bất động sản và thị trường bất động sản

ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦUb-Thị tr ờng BĐS là thị tr ờng mang tính khu vực Vần đề đặt ra: • => Các quan hệ cung, cầu, giá cả bất động sản chỉ ảnh h ởng trong một vùng, một khu vực nhất định

Bất động sản

và

Bất động sản

và

Khái niệm, đặc điểm bất động sản

 Khái niệm, đặc điểm thị trƯ ờng bất

động sản

 Phân loại thị trƯ ờng bất động sản

 Cung, cầu và giá cả bất động sản

 Xu hƯ ớng phát triển thị tr Ường

bất động sản

bất động sản L À Gè ?

• Tiếng Anh: Real estate; Tiếng Pháp: Immobilié;

Tiếng Việt: Bất động sản

 iều 181 bộ luật Dân sự quy định: Điều 181 bộ luật Dân sự quy định: "Bất động sản

là các tài sản không thể di dời ”, BAO GỒM:

 ĐẤT ĐAI

 NHÀ Ở, CễNG TRèNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CễNG TRèNH

 CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI

 CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH

Nh Ư ng yếu tố nào d ới đây là bất động sản:

1, các yếu tố của ngôi biệt thự:

- 1.1, toà nhà và đất khuôn viên

- 1.2, Bức tranh của một danh hoạ nổi tiếng treo ở phòng khách

- 1.3, Một bức hoạ vẽ trực tiếp trên trần phòng khách

- 1.4, một dàn chậu hoa địa lan trên sân th ợng

- 1.5, Một cây đại cổ thụ trồng ở sân tr ớc cửa ngôi nhà

- 1.6, Một dàn điều hòa trung tâm và 1 chiếc điều hoà tủ di động

-2, Một ngôi nhà bạt của đoàn xiếc đi biểu diễn di động

-3, Trung quốc bán Hồngkông cho Anh 99 nĂ m

-4, Nhà n ớc cho công ty n ớc ngoài thuê đất 50 nĂ m

-5, mua đất để sản xuất vật liệu xây dựng

-6, Kinh doanh th ơng hiệu (ví dụ:phở 24)

- 7, Ngôi toà tháp bằng b Ă ng đá ( ví dụ: b Ăng đĂng TQ )

-8, v ờn cây Ă n quả

-9, V ờn trồng hoa

-10, cầu phao khuyến l ơng bắc qua sông hồng

-11, Cầu gỗ ở Đ BSCL HO ẶC cầu nhật ở hội an

-12, Đ ất đặt phần mộ (nghĩa địa)

- 13, Ngôi mộ

các TI ấU CH ớ XÁC ĐỊNH BĐS

Là một yếu tố vật chất có ích cho con ng ời

Đ ợc chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng

Có thể đo l ờng bằng giá trị nhất định

Không thể di dời:

-Gắn liền với đất đai hoặc với B Đ S khác

-Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị

Tồn tại lâu dài

Bất động sản XÂY DỰNG

Nhà cửa, công trỡnh xây dựng cố định không

di dời

 Các công trỡnh hạ tầng gắn liền với đất đai

 Các tài sản gắn liền không tách rời công trỡnh

XD

 Đ ợc đo l ờng và l ợng hoá thành giá trị

=> BĐS khụng chỉ là yếu tố vật chất mà phải

LÀ TÀI SẢN THỰC

Bất động sản KH ÁC GẮN

V ờn cây lâu năm

Công trỡnh nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối

Các công trỡnh du lịch, vui chơi, thể thao

Một số công trỡnh khai thác hầm mỏ (hầm lò )

Cũng có một số tài liệu đ a thêm một số loại tài

sản đặc biệt khác coi nh bất động sản:

CễNG TRèNH Bất động sản

- Mặt bằng

- Các công trỡnh chính

- Các công trỡnh phụ trợ: hạ tầng, công trỡnh phụ

- Môi tr ờng xung quanh

=> Công trỡnh bất động sản là tổng thể các yếu tố vật chất, kỹ thuật và môi tr ờng cấu thành nên

B Điều 181 bộ luật Dân sự quy định: S và giỳp BĐS phát huy tác tác dụng

ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS

CÁI TẠO NÊN GIÁ TRỊ BĐS

1- BđS gắn liền với một vị trí nhất định; giá trị BđS do yếu tố vị trí quyết định

=> Vấn đề đặt ra: - thay đổi yếu tố vị trí

- Đ ánh giá B đ S phải xem xét, dự báo các yếu tố của vị trí

6- Nhu cầu vốn đầu tư lớn

Chi phớ lớn cho mặt bằng và xõy dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất ngành.

Vấn đề đặt ra:

Có thể tái tạo và bảo toàn vốn đầu t

- Phát sinh quan hệ tín dụng đi kèm

- L ựa chọn cỏc khõu trong Kinh doanh: SX, tiêu thụ, vận hành

 Đầu t kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn Kết cấu

nguồn vốn gồm 3 phần

+ Vốn đầu t dài hạn.

+ Huy động nguồn lực của nhà đầu tư thứ phỏt (các đối tác đầu

t chiến l ợc luôn đ ợc u ái)

+ Huy động vốn ngắn hạn cho các chi phí th ờng xuyên

C ÁC YẾU TỐ

cung - C ẦU - GIÁ CẢ

thị tr ờng bất động sản ?

 Thị tr ờng BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch

về bất động sản đ ợc thực hiện thông qua quan hệ

hàng hoá tiền tệ

+ Hàng hoá BĐS => sự khan hiếm tương đối

+ Môi tr ờng KD BĐS => Luật phỏp

 Điều kiện phỏt triển: Tăng tr ởng kinh tế

Phân loại thị tr ờng

bất động sảnthị

Dựa vào hàng hoá bất động sản

Phân loại thị tr ờng

bất động sản thị

Dựa vào tính chất các quan hệ trao đổi

 Thị tr ờng thuê và cho thuê

 Thị tr ờng thế chấp và bảo hiểm

Phân loại thị tr ờng

bất động sản

Dựa vào trinh tự tham gia thị tr ờng

 Thị tr ờng chuyển nh ợng QSD đất (Giao có thu

tiền, mua, cho thuê) gọi là thị tr ờng đất đai

 Thị tr ờng xây dựng các công trỡnh BĐS để bán và

cho thuê (thị tr ờng sơ cấp)

 Thị tr ờng bán hoặc cho thuê lại BĐS (gọi là thị tr

ờng thứ cấp)

Phân loại thị tr ờng

bất động sảnthị

Phân loại theo sự kiểm soát của nhà n ớc

 Thị tr ờng chính thức hay thị tr ờng có kiểm soát

 Thị tr ờng phi chính thức hay thị tr ờng ngầm

Lựa chọn th ị tr ườ ng giao dịch

• Thị tr ờng chính thức Thị tr ờng không chính thức

• Lợi ích: Lợi ích:

• - Đ ợc bảo vệ - Đ ợc bảo vệ

• - Có thể thế chấp - Thích nghi với mọi B Đ S không giấy tờ

• Bất lợi: - Đ óng thuế Bất lợi - Không đ ợc thế chấp

• - Phải đủ giấy tờ

• - Mất thời gian

CH Ợ BẤT ĐỘNG SẢN a- Cách biệt gi ữ a hàng hoá và địa điểm giao dịch

Đa dạng về địa điểm và thời gian giao dịch

 Cỏc rủi ro trong quỏ trỡnh giao dịch

Sự sẵn cú thụng tin và làm chủ quỏ trỡnh giao dịch

ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU

b-Thị tr ờng BĐS là thị tr ờng mang tính khu vực

Vần đề đặt ra:

• => Các quan hệ cung, cầu, giá cả bất động sản chỉ

ảnh h ởng trong một vùng, một khu vực nhất định,

ít có ảnh h ởng hoặc ảnh h ởng chậm đến các vùng khác

• => Khi nghiên cứu, xem xét các quan hệ cung,

cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điều kiện kinh tế xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

• => Chịu ảnh hưởng giỏn tiếp tớnh toàn cầu

TH ễNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG

c-Thị tr ờng BĐS là thị tr ờng không hoàn hảo

Giá cả BĐS không mang tớnh cạnh tranh

Khi giá tăng tớnh độc quyền của ng ời bán tăng

Vai tr ũ của thông tin đối chứng: 100:10:3:1

Vai tr ũ của sàn giao dịch bất động sản

CẦN YẾU TỐ TRUNG GIAN

 Hoạt động của người m«i giíi chuyªn nghiÖp.

Ti êu chuẩn và trách nhiệm của người môi giới

 Vai trò của người môi giới đối với thị trường

T ÍNH NHẠY CẢM VỚI CHÍNH SÁCH

e-Hoạt động của thị tr ờng B Đ S phụ thuộc vào sự

kiểm soát của Nhà n ớc

Vỡ :

•Các hàng hoá BĐ S đều do nhà n ớc quản lý

•Giao dịch về BĐ S phải qua: Đ ăng ký pháp lý

• Nhạy cảm với sự tăng trưởng cỏc hoạt động đầu tư

Vấn đề đặt ra:

=>Nhà n ớc tham gia vào hoạt động của TTBĐS

 Nhậy cảm với chính sách của Nhà n ớc trong lĩnh vực BĐS cũng như cỏc chớnh sỏch thu hỳt đầu tư, quy hoạch phỏt triển

Cầu bất động sản

Y ẾU TỐ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

cầu bất động sản

Khái niệm cầu hàng hoá BĐS:

•Cầu hàng hoá BĐS là khối l ợng hàng hoá BĐS mà

ng ời có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với một mức giá nhất định để nhận đ ợc

l ợng hàng hoá BĐS đó trên thị tr ờng.

•Nhu cầu: là sự cần thiết thoả mãn cho tiêu dùng

của cá nhân và cộng đồng XH

• Tổng cầu trên thị tr ờng, gồm:

Cầu TD = Nhu cầu + Khả năng TT/Thị tr ờng

Cầu KD= Khả năng TT + Cơ hội KD/Thị tr ờng

- иp øng kh¶ năng cung cÊp s¶n phÈm n«ng nghiÖp

t¹i chç cho c¸c vïng tËp trung d©n c

- Thu nhËp cao lµm xuÊt hiÖn cÇu BĐS cho KD.

- Thu nhËp cao lµm tăng cÇu vÒ dÞch vô

các nhân tố tác động

đến cầu hàng hoá bất động sản

3- Đô thị hoá và quy hoạch

- Đô thị hoá làm thay đổi cơ cấu dân số NT/TT, tập

trung dân số Đô thị => làm tăng cầu nhà ở và các

dạng cầu mới về BĐS vùng đô thị.

- Đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các

hoạt động kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra các cơ hội đầu t mới

- Đô thị hoá và quy hoạch mở ra cơ hội và kỳ vọng

cho các nhà đầu t BĐS

các nhân tố tác động

đến cầu hàng hoá bất động sản

4- Cung cầu các bất động sản thay thế:

- Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà

- Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu nhà cao tầng

- Cung và giá thuê đất ngoài khu công nghiệp tác

động cầu thuê đất trong khu công nghiệp

các nhân tố tác động

đến cầu hàng hoá bất động sản

7- Chính sách tiền tệ:

- Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng

thanh toán giao dịch về BĐS.

- Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh và giá vàng

- Mức độ lạm phát

- M ở rộng đối tượng tham gia thị tr ờng BĐS.

- Chính sách tài chính đối với BĐS

- Kiểm soát giao dịch BĐS và thuế kinh doanh BĐS

phân tích Cung bất động sản

cung bất động sản

Khái niệm cung hàng hoá BĐS:

Là l ợng hàng hoá BĐS sẵn sàng bán ra trên thị tr ờng tại một thời điểm với một mức giá nhất định

nguồn cung bất động sản

Khu vực nhà n ớc:

•Cung về đất đai: Giao đất, cho thuê đất, đấu thầu

quyền sử dụng đất

•Cung về nhà thuộc sở hữu nhà n ớc, Nhà ở chính

sách xó hội

•Cung các BĐS khác:

=> Bán, Khoán, Cho thuê DNNN;

=> Đấu thầu khai thác các công trỡnh BĐS

• Vai trũ: Quyết định cung đất đai => vai trò điều tiết

nguồn cung bất động sản

Khu vực các công ty:

•Bán các BĐS đầu t xây dựng mới.

•Cho thuê BĐS: ở, TM, Văn phòng

•Kinh doanh cơ sở hạ tầng công nghiệp

• Vai trũ : Qu y ết định lượng cung trờn thị tr ờng Sơ cấp và Thứ cấp => quyết định tớnh chất, mức độ cạnh tranh trờn thị trường bất động sản

• Khu vực dân c :

• Bán, trao đổi B S.Điều 181 bộ luật Dân sự quy định:

• Cho thuê không chuyên nghiệp

• Vai trũ: T hị tr ờng thứ cấp, ít làm thay đổi nguồn cung

các nhân tố tác động

đến cung hàng hoá bất động sản

1- Chính sách của Chính phủ:

• Tăng cung BĐS thuộc khu vực nhà n ớc

• Đảm bảo tính pháp lý cho BĐS giao dịch.

• Mở rộng đối tượng cỏc nhà đầu tư BĐS

• Quyền của ng ời sử dụng đất và BĐS (cụng sở)

• Hạn chế đầu cơ và chiếm hữu BĐS

• Chính sách đối với các nhà đầu t BĐS theo các

mục tiêu định h ớng của nhà n ớc

các nhân tố tác động

đến cung hàng hoá bất động sản

2- Quy hoạch và kế hoạch

• Tăng cung đất đai cho cỏc mục đớch sử dụng mới

• Cỏc tiềm năng của đất đai được khai thỏc hợp lý:

vựng đồi nỳi, hồ, suối …

•Quy hoạch và KH phát triển kinh tế xã hội tạo ra kỳ vọng mang lại nguồn lợi cho cỏc BĐS

các nhân tố tác động

đến cung hàng hoá bất động sản

3- Sự phát triển kết cấu hạ tầng:

• Tăng khả năng tiếp cận.

• Thay đổi điều kiện BĐS làm thay đổi cơ cấu hàng

hoá BĐS cung ra thị tr ờng

=> Chính sách, Quy hoạch và đầu t phát triển kết

cấu hạ tầng là các nhân tố quyết định cơ bản nhất của cung BĐS.

cân bằng cung cầu

bất động sản

Khi nào có đ ợc cân bằng bền v Ữ ng

• Khi cầu tăng thêm không đáng kể

• Cầu, cung có co giãn so với giá cả (nhà thuê)

• Cầu mang tính ngắn hạn

Khi nào cân bằng không bền v ữ ng

• Khi cầu tăng đột ngột một l ợng đáng kể

• Cầu co giãn ít so với giá cả (nhà mua)

• Cung không có khả năng co giãn so với giỏ cả.

• Cầu mang tính dài hạn

các yếu tố cấu thành

giá cả bất động sản

Giá trị bất động sản

• Cấu thành chi phí đầu t

• Địa tô của đất đai và lợi thế về vị trí

• Dũng thu nhập mang lại hoặc kỳ vọng

• Mức sinh lợi của nền kinh tế và lĩnh vực sử dụng

BĐS vào kinh doanh

các yếu cấu thành

giá cả bất động sản

Mất cân đối cung cầu

• Mức độ mất cân đối cung - cầu về BĐS

• Tính chất cạnh tranh của thị tr ờng BĐS

• Tính phổ biến của hàng hoá BĐS

các yếu cấu thành

giá cả bất động sản

Yếu tố giá tâm lý

Giá tâm lý là giá cú được từ cảm giác thoả mãn của

khỏch hàng khi quyết định mua BĐS, phụ thuộc vào:

• Thoả mãn các tiêu chuẩn và quan niệm xã hội

• Quan niệm, đặc tớnh cá nhân

• Xỏc định đẳng cấp xó hội

Xu hƯỚNG PHÁT TRIỂN

thị tr ờng bất động sản

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr êng BĐS:

1- tH ỜI KỲ SƠ KHAI

ĐỐI VỚI NƯỚC TA:

- TRƯỚC NĂM 1980, ĐẤT ĐAI ĐƯỢC PHÉP MUA BÁN, TRAO ĐỔI

- TỪ 1980 ĐẾN 1992: ĐẤT ĐAI THUỘC së h ữ u toµn d©n chØ tån t¹i d íi

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr êng BĐS:

2 - GIAI ®O N ẠN TẬP TRUNG

ĐẶC ĐIỂM:

ĐƯỢC ĐĂNG KÝ, NHÀ NƯỚC KIỂM SOÁT CÁC GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN => CHỦ YẾU GIAO DỊCH QUA THỊ TRƯỜNG CHÍNH THỨC.

TRÌNH BẤT ĐỘNG SẢN

NGHIỆP VÀ CÓ ĐỊNH HƯỚNG DÀI HẠN

HƯỚNG THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP, CHƯA ĐIỀU TIẾT THEO THỊ TRƯỜNG.

ĐỐI VỚI NƯỚC TA:

HỎI GIA TĂNG CÁC CÔNG TRÌNH BĐS; CÁC CHÍNH SÁCH HẠN CHẾ PHÂN LÔ BÁN NỀN ĐẤT => THÚC ĐẨY SỰ RA ĐỜI VÀ PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG TY LỚN, CHUYÊN NGHIỆP; SỰ XUẤT HIỆN CÁC NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BĐS.

CHẾ HAI GIÁ TRÊN THỰC TẾ VẪN TỒN TẠI

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr êng BĐS:

3 - GIAI ®O N ẠN TI N T HãaÁ ỀN TỆ HãaÁ Ệ HãaÁ

- hỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐƯỢC THIẾT LẬP, CÁC GIAO DỊCH VÀ HỆ

THỐNG THÔNG TIN BĐS VÀ THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG MINH BẠCH.

- TẤT CẢ CÁC QUAN HỆ VÀ CÁC YẾU THAM GIA THỊ TRƯỜNG BĐS

ĐỀU TRỞ THÀNH HÀNG HOÁ ĐẦY ĐỦ VÀ CHỊU SỰ ĐIỀU TIẾT CỦA

CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG QUAN HỆ ĐẤT ĐAI LÀ QUAN HỆ THỊ

TRƯỜNG

- SỰ GIA TĂNG CÁC CÔNG TY THAM GIA ĐẦU TƯ VÀO LĨNH VỰC BẤT

ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẠNH TRANH SÀNG LỌC GIỮA CÁC NHÀ ĐẦU TƯ THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG

- THỊ TRƯỜNG CHÍNH THỨC VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT

TRIỂN GIỮ VAI TRÒ CHI PHỐI.

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr êng BĐS:

4 - GIAI ĐO N ẠN TµI CHÝnh HãaÁ

- SỰ THAM GIA VÀ CAN THIỆP TRỰC TIẾP CỦA CÁC TỔ

CHỨC TÀI CHÍNH VÀO CHI PHỐI HOẠT ĐỘNG VÀ SỰ

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS.

- CÁC BĐS VÀ CÁC QUAN HỆ VỀ BĐS TRỞ THÀNH CÁC

QUAN HỆ TÀI CHÍNH: CHỨNG KHOÁN HOÁ BĐS, CÁC

QUAN HỆ ĐẦU TƯ, THẾ CHẤP BĐS ĐƯỢC ĐƯA RA GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG

- THỊ TRƯỜNG BĐS LIÊN THÔNG VỚI CÁC THỊ TRƯỜN

KHÁC NHẤT LÀ THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TIỀN TỆ

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr êng BĐS:

5 - TH TR Ị TRƯỜNG PH¸T TRIỂN ƯỜNG PH¸T TRIỂN NG PH¸T TRI N ỂN

- SỰ ĐỊNH HÌNH VỀ KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN VÀ

NHU CẦU VỀ QUY MÔ HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG

SẢN CÁC HOẠT ĐỘNG PHÁT TRIỂN BĐS TRÊN

CƠ SỞ CẢI TẠO, ĐỔI MỚI BĐS ĐÃ CÓ.

- THỊ TRƯỜNG BĐS VẬN ĐỘNG THEO SỰ ĐIỀU

TIẾT CỦA CÁC QUY LUẬT THỊ HOÀN CHỈNH.

- NHÀ NƯỚC KIỂM SOÁT VÀ ĐIỀU TIẾT PHẦN LỚN

CÁC NGUỒN LỢI PHÁI SINH NGOÀI ĐẦU TƯ