Thẩm định giá Resort Hồ Cốc Chuyên đề tốt nghiệp TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế

1 TRNG I HC KINH T TP.HCM KHOA KINH T PHÁT TRIN CHUYÊN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ   CHUYểN  TT NGHIP  TÀI: THM NH GIÁ RESORT H CÓC GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA SVTH: TRN QUC KHÁNH LP: TG1_K34 TP. H Chí Minh, tháng 4 nm 2012 2 LI CM N  thc hin tt chuyên đ này, em đư nhn đc rt nhiu s giúp đ ca thy cô, các anh ch và bn bè. Em xin dành riêng trang này đ gi li cám n đn tt c mi ngi. Li đu tiên, em xin gi li cám n sâu sc đn cô Nguyn Qunh Hoa, ngi đư tn tình hng dn cho em trong quá trình thc hin chuyên đ tt nghip. Em cng xin gi li cm n chân thành nht đn tt c các anh ch hin đang công tác ti công ty thm đnh giá Á Châu – chi nhánh Cng Hòa. Trong quá trình thc tp ti đây em đư nhn đc s quan tâm, nhit tình ch bo trong công vic ca các anh ch. Bên cnh đó em cng trân trng cm n anh S, anh Khoa, anh Thc, hin đang công tác ti resort H Cóc, cùng toàn th bn bè và ngi thân đư to điu kin tt nht cho em thc hin chuyên đ tt nghip này 3 DANH MC BNG, DANH MC HÌNH Bng 3.1: c tính li nhun ròng nm (2011 – 2012) 44 Bng 3.2: c tính t sut vn hóa bng phng pháp so sánh th trng 44 Bng 3.3: Tc đ tng trng doanh thu huyn Xuyên Mc qua các nm 47 Bng 3.4: So sánh giá phòng mt s resort 4 sao lân cn 48 Bng 3.5: Tc đ lm phát ca Vit Nam trong giai đon (1995-2011) 49 Bng 3.6: Ph phí ri ro kinh doanh bt đng sn 50 Bng 3.7: c tính t sut chit khu khu resort H Cóc 53 MC LC 4 Li m đu 1 Lý do chn đ tài 2 Xác đnh vn đ nghiên cu 2 i tng và phm vi nghiên cu 2 Phng pháp nghiên cu 2 Ni dung đ tài 2 CHNG 1: C S LÝ LUN 1.1 C s lý lun v bt đng sn 4 1.1.1 Khái nim 4 1.1.2 Nhng thuc tính ca bt đng sn 6 1.1.3 Các đc trng c bn ca bt đng sn. 7 1.2 C s lý lun v phng pháp thu nhp 8 1.2.1 C s lý lun v thm đnh giá 8 1.2.1.1 Khái nim v thm đnh giá 8 1.2.1.2 Khái nim v thm đnh giá bt đng sn 8 1.2.1.3 Nhng phng pháp thm đnh giá 9 1.2.2 C s lý lun v phng pháp thu nhp 9 1.2.2.1 Phng pháp lun 9 1.2.2.2 C s giá tr 9 1.2.2.3 Nhng nguyên tc áp dng 9 1.2.2.4 Trng hp áp dng 10 1.2.2.5 Các bc tin hành 11 a. Công thc vn hóa trc tip 11 b. K thut chit khu dòng tin 12 1.2.3 c tính doanh thu-chi phí 12 1.2.3.1 c tính thu nhp t tài sn 12 1.2.3.2 c tính chi phí t tài sn 13 5 1.2.4 u nhc đim ca phng pháp thu nhp 14 1.3 C s lý lun v resort 14 1.3.1 C s lý lun v resort 14 a. Khái nim 14 b. c trng c bn 15 1.4 Thc trng và đnh hng phát trin du lch ti tnh Bà Ra – Vng Tàu 16 1.4.1 Gii thiu v tnh Bà Ra-Vng Tàu 16 a. iu kin t nhiên 16 b. Giao thông 16 c. Tim nng phát trin kinh t du lch 17 CHNG 2: THC TRNG HOT NG KINH DOANH RESORT  VIT NAM 2.1 Tim nng phát trin loi hình resort ti Vit Nam 18 2.2 Xu hng phát trin resort hin nay 20 2.2.1 c đim các resort kinh doanh ti Vit Nam 20 2.2.2 Xu hng phát trin 20 2.3 Thc trng hot đng kinh doanh resort  Vit Nam 23 CHNG 3: THM NH GIÁ RESORT H CÓC 3.1 Gii thiu v khu du lch Bình Châu-H Cóc 29 3.1.1 Các hot đng vui chi gii trí 31 3.1.1.1 Ngh dng 31 3.1.1.2 Nhà hàng và h thng các phòng hi ngh 32 3.1.2.3 Vui chi, gii trí 34 3.1.2.4 Phc hi sc khe 35 3.2 Xu hng phát trin ca khu resort H Cóc 36 6 3.3 Nhng yu t nh hng đn giá tr resort H Cóc 37 3.3.1 Tim nng phát trin du lch khu vc Bình Châu – H Cóc – H Tràm 37 3.3.2 Nét đc trng ca resort H Cóc 41 3.4 Thm đnh giá khu resort 41 3.4.1 Thm đnh giá resort H Cóc bng công thc vn hóa trc tip 41 3.4.2 Thm đnh giá resort H Cóc bng phng pháp chit khu dòng tin 45 KT LUN 7 LI M U Lý do chn đ tài Hot đng thm đnh giá  Vit Nam ngày càng phát trin trong c ch nn kinh t th trng hin nay. Mc dù ngh thm đnh giá ca Vit Nam mi ra đi cách đây không lâu, nhng dch v thm đnh giá tài sn li đang rt phát trin. Nhu cu xác đnh giá tr tài sn trc nhng giao dch hin nay khá ph bin. Nhng các tài sn thm đnh ch yu là nhà , nhà xng, máy mócầCòn đi vi các tài sn to ra thu nhp nh cao c vn phòng, trung tâm thng mi, khu du lch, khu resortầthì cha đc thm đnh nhiu, song các v mua bán, chuyn nhng các bt đng sn này thì ngày càng nhiu, vì th trng Vit Nam đang thu hút đc s quan tâm ca các nhà đu t nc ngoài. Mt trong nhng bt đng sn to ra thu nhp đó là kinh doanh du lch, các khu resort, th trng này hin đang phát trin rt mnh vi rt nhiu c hi thun li: Vit Nam là mt đim đn lý tng cho các du khách nc ngoài. Vi v trí đa lý thun li, phong cnh hu tình, khí hu m áp đư to điu kin rt tt cho Vit Nam phát trin ngành du lch. Vì nhng lý do này mà nhng nm gn đây vic kinh doanh các khu du lch, khu resort phát trin nhanh chóng. ây là mt th trng khá mi m, nên thu hút khá nhiu nhà đu t. Mc dù đư có nhng thng v mua bán chuyn nhng các khu resort, nhng các thng v này ch yu là do giá ngi bán và ngi mua t tha thun, đôi khi vì thiu thông tin mà ngi mua hay ngi bán phi chp nhn cái giá phi tr cao hn hay thp hn giá tr thc ca tài sn. Trong bi cnh hin ti vic đnh giá loi hình này có nhu cu khá cao. ó là lý do chn đ tài “Thm đnh giá khu resort H Cóc”.  tài mang ý ngha thc tin trong th trng thm đnh giá tài sn hin nay, đ tài này giúp ngi đc có mt cái nhìn chính xác hn giá tr ca khu resort hin nay. 8 Xác đnh vn đ nghiên cu Trên c s phân tích nhng lý do chn đ tài nh va trình bày, vn đ đt ra là làm th nào đ xác đnh đc giá tr ca khu resort. Làm sao đ s dng nhng phng pháp thích hp trong vic đnh ra giá tr ca các tài sn này là mt câu hi còn b ng. T thc tin nghiên cu, kho sát cho thy đ áp dng phng pháp thích hp trong vic đnh giá tài sn to ra thu nhp không phi đn gin. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài  tài tin hành xác đnh giá tr khu resort H Cóc bng phng pháp thu nhp i tng và phm vi nghiên cu i tng nghiên cu ca đ tài là ng dng phng pháp thu nhp trong thm đnh giá. Phm vi nghiên cu là khu resort  Vit Nam nói chung và khu resort H Cóc nói riêng. Phng pháp nghiên cu Do đ tài mang ý ngha thc tin khá cao nên phng pháp ch yu là tin hành phân tích tng hp nhng d liu s cp thu nhp đc. Ni dung đ tài Ngoài li m đu nh trình bày nhng vn đ chung liên quan đn mc tiêu, phm vi và phng pháp nghiên cu, đ tài này gm 3 chng sau đây: Chng 1: C s lý lun Chng 2: Thc trng hot đng kinh doanh resort  Vit Nam Chng 3: Thm đnh giá khu resort H Cóc. 9 CHNG 1: C S LÝ LUN 1.1 C s lý lun v bt đng sn. 1.1.1 Khái nim Bt đng sn bao gm đt đai t nhiên và mi tài sn, do con ngi to ra gn lin vi mnh đt đó. ó là nhng vt hu hình trên b mt, trong không trung hoc di lòng đt nh nhà ca, công trình kin trúc và c s h tng. Vic phân loi thành “bt đng sn” và “đng sn” có ngun gc t Lut c La Mư, theo đó bt đng sn không ch là đt đai, ca ci trong lòng đt mà còn là tt c nhng gì đc to ra do sc lao đng ca con ngi trên mnh đt. Bt đng sn bao gm các công trình xây dng, mùa màng, cây trngầ và tt c nhng gì liên quan đn đt đai hay gn lin vi đt đai, nhng vt trên mt đt cùng vi nhng b phn cu thành lãnh th. Theo điu 174 B lut dân s nm 2005: “Bt đng sn là các tài sn bao gm: đt đai, nhà ca, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin nhà, công trình xây dng trên đó, các tài sn khác gn lin vi đt đai do pháp lut quy đnh”. Bt đng sn không ch bao gm nhà  mà còn các ni làm vic, thng mi, th cúng, ni làm vic ca các c quan chính ph, giáo dc th giưn và vui chi gii trí – các môi trng vt th, t nhiên và nhân to ca chúng ta. Bt đng sn là tài sn. Thut ng tài sn ch đn bt kì vt nào đc s hu hoc chim hu. Các tài sn hu hình là các vt có tính vt th. Các tài sn vô hình là các đc đim phi vt th bao gm các quyn hp đng, tin lãi, bng sáng ch thng hiuầ Nh vy, khái nim bt đng sn rt rng, đa dng và cn đc quy đnh c th bng pháp lut ca mi nc và có nhng tài sn có quc gia cho là bt đng sn, trong khi quc gia khác li li kê vào danh mc bt đng sn. Hn na, các quy đnh v bt đng sn trong pháp lut ca Vit Nam là khái nim m mà cho đn nay cha có các quy đnh c th danh mc các tài sn này. 10 Bt đng sn là tài sn ln ca mi mi quc gia. T trng bt đng sn trong tng s ca ci xã hi  các nc có khác nhau nhng thng chim trên di 40% lng ca ci vt cht trong mi nc. Các hot đng liên quan đn bt đng sn chim ti 30% tng hot đng ca các nn kinh t. Phân loi  Bt đng sn đ   Nhà ph  Cn h  Villa  Chung c  t nn d án  Bt đng sn thng mi  Cao c vn phòng  Trung tâm thng mi  Cn h cho thuê  Nhà hàng, khách sn  Khu vui chi du lch  Khu ngh dng, sân gofl  t nn d án  Bt đng sn trong sn xut  Vn cây n qu hoc cây công nghip  Khu công nghip  Nhà xng  Bt đng sn đc bit Bao gm các bt đng sn tín ngng tôn giáo nh nhà th, chùa chin, đn th, ngha trang, các di sn vn hóa dân tcầ [...]... Theo pháp l nh Giá s tài s n phù h p v i th t c các a ch nh giá là vi ng t i m m, th ánh giá l i giá tr c a m nh nh theo tiêu chu n c a Vi t Nam ho c thông l qu c t 1.2.1.2 Th b nh giá b nh giá b ng s n là s ng s n c tính v giá tr c a các quy n s h u ng s n c th b ng hình th c ti n t cho m t m rõ trong nh nh Khái ni m th u ki n c a m t th ng nh nh 13 nh v i nh nh 1.2.1.3 Nh nh giá Có nhi nh giá b ng s... tin c y và kh nh giá nh giá d ng các tài li u th ng Resort là m t tài s n t o ra dòng thu nh p nên th nh resort theo p là phù h p nh t 1.2.2 lý lu n v 1.2.2.1 p Khái ni m nh giá d chuy i các dòng thu nh h nh khai thác tài s n thành giá tr hi n t i c a tài s n (quá trình chuy g i là quá trình v n hóa thu nh p th c tính giá tr th c t vi c i này còn ng c a tài s n c n nh giá 1.2.2.2 giá tr lý lu n c tr... p, luy n t p th - Do resort mang l i nh ng giá tr d ch v hoàn h t i resort ch v t so v i giá phòng khách s n cùng tiêu chu n n resort ch y c ngoài, Vi t ki u và i Vi t có thu nh p khá - M i resort phù h p v i m t lo i khách: s phân bi i ng ph c v s khai thác - Resort g n li n v khai thác thác cái riêng cái c thù c t k nh ng cho vi c tìm ra s h p d n riêng c a khu resort Ví d : các resort c, Long H i... c s d ng và ng s n lý lu n v 1.2.1 c bi t, g n ch t i s ng kinh t xã h i c a c qu c gia Chính vì v y, nhà ng có nh chuy n hóa thành nh giá Khái ni m v th nh giá Vi nh giá là s i h c c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th b ng hình thái ti n t cho m t m ng Xây D ng và B h c Qu ng s n i nh giá là m t ngh thu t hay khoa h c v c tính giá tr cho m t m m, có cân nh y ut th c a m t tài s n c th... ng m t c tài s c a toàn b ng giá tr c toàn b là bao nhiêu Nguyên t c d ki n l Giá tr c a tài s n có th nh b ng vi c d tính kh l Giá tr c a tài s nh u i tham gia th ng b i vi c d ki n th ph n c a ng và nh y ut i có th c trong n giá tr Vi c tính giá tr c a tài s n luôn luôn d a trên các tri n v lai, l i ích d ki n nh c t quy n s d ng tài s n c i mua Nguyên t c cung c u Giá tr c a m t tài s s nh b i... c qu c t Ngoài ng phát tri n n c a resort là lo i hình du l ch ngh ngh ng thì hi n nay nó còn phát tri n thêm nhi u lo i hình m i nh nhu c ng ng c a khách du l ch Hi n nay, các khu resort không ng ng m r ng v quy mô, các khu resort sau này ngày càng có di n tích l c ng xung quanh và ki n tr t cách chuyên nghi c quan c qu n lý b i nh ng t n u kinh nghi v c này Các resort c trang b nhi u ti n ích, d... u kinh nghi v c này Các resort c trang b nhi u ti n ích, d ch v ph c v khách du l ch ngay t i khu resort c a mình t nhu c u ngh p, ch a b thành nh ng khu du l ch t m c qu c t Các lo i hình kinh doanh resort ngày càng m r khi nh n resort nó không còn gói g n b i nh ng resort b bi n Phan Thi t hay nh ng resort ngh c k t h p v i các lo i hình du l ch sinh thái (khu du l ch Bình Châu i L i Res H ng tái... Pháp, M H nh có nhi u l h o l i n các ho ng, tôn giáo, n tham quan du l ch V i nh ng l i th v v a lý, c nh Bà R a thành ph du l tr thành m t trong nh ng u c c nh ng m u trong c khu v c Tuy n ph i có quy ho ch phát tri n phù h p, ng phát tri n du l ch dài h i nh nh ng th m nh c a t nh 23 c C TR NG KINH DOANH RESORT 2.1 Ti VI T NAM n lo i hình kinh doanh resort t i Vi t Nam V i l i th ng b bi n v i nhi... trong khu v c tri n resort Còn t Wall Street Journal c a M nh n xét, trong khi Vi t Nam v gi ng Du l ch và L Hành Th gi i, n quen thu c c i khách du l 24 ut h p d nv t Nam còn n i ti nh v chính tr 2.2 ng phát tri n resort hi n nay 2.2 m các resort kinh doanh t i Vi t Nam V hình th c t ch th c xây d ng ch y u theo hình c ngoài ho c các doanh nghi p 100% v c ngoài Nh v y, các t i kinh nghi m qu n lý... Giá tr c a m t tài s s nh b i m i quan h cung và c u v tài c l i, giá tr c a tài s và c u v tài s n Giá tr tài s n cung i t l thu n v i c u và t l ngh ch v i cung v tài s n Giá tr tài s y ut v nh b i m i quan h cung c mv m kinh t - xã h i khác bi t v i nh ng thu c tính c a các tài s n khác S ph n ánh trong cung 1.2.2.4 ng c a nh c c u và giá tr tài s n ng h p áp d ng p ch y ng s c tính ph c áp d ng trong . 1 TRNG I HC KINH T TP. HCM KHOA KINH T PHÁT TRIN CHUYÊN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ   CHUYểN  TT NGHIP  TÀI: THM NH GIÁ RESORT H CÓC GVHD: TS.NGUYN. 20 2.2.1 c đim các resort kinh doanh ti Vit Nam 20 2.2.2 Xu hng phát trin 20 2.3 Thc trng hot đng kinh doanh resort  Vit Nam 23 CHNG 3: THM NH GIÁ RESORT H CÓC 3.1 Gii. trng ca resort H Cóc 41 3.4 Thm đnh giá khu resort 41 3.4.1 Thm đnh giá resort H Cóc bng công thc vn hóa trc tip 41 3.4.2 Thm đnh giá resort H Cóc bng phng pháp chit khu