CPI 12.7% 4.50% 3.60% 9.20% 0.10% -0.6% 0.8% 4.0% 3.0% N m 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 CPI 9.50% 8.40% 6.60% 12.6% 19.9% 6.88% 11.75% 18.13% CPI trung bình 7.71% Ngu n: T ng c c th ng kê
Ngoài m c t ng chi phí h ng n m theo giá c th tr ng thì m t s lo i chi phí nh : chi phí nguyên v t li u, đi n, n c, ph c p nhân viên t ng gi m ph thu c vào s l ng khách du l ch đ n tham quan h ng n m.
c tính t ng trung bình kho ng 5%/n m.
c. c tính thu nh p ròng
Sau khi c tính đ c doanh thu và chi phí h ng n m ta tính đ c l i nhu n tr c thu và lưi vay. Tuy nhiên, theo thông tin đ c bi t thì v n đ u t
55
khu resort ban đ u đ c l y t v n góp c a các c đông và các kho n tái đ u t c a công ty c ph n du l ch Sài Gòn – Bình Châu nên không s d ng v n vay. Sau khi tr đi 25% thu thu nh p doanh nghi p ta có đ c thu nh p ròng h ng n m.
d. c tính giá tr thu h i tài s n vào cu i k
Do đ t kinh doanh c a khu resort là đ t thuê c a nhà n c th i h n 50 n m. Sau 50 n m thì ch t l ng còn l i công trình trên đ t c ng g n b ng 0% nên giá tr thu h i tài s n vào n m th 50 là b ng 0.
e. c tính t su t chi t kh u
Tính tr c ti p
Theo tiêu chu n th m đ nh giá s 9 v ph ng pháp thu nh p thì t su t chi t kh u đ c xác đ nh nh sau:
T su t chi t kh u = lãi su t phi r i ro + ph phí r i ro
Lãi su t phi r i ro th ng đ c dùng là lãi su t trái phi u chính ph kì h n 10 n m.
Ph phí r i ro tùy thu c và đ c thù t ng ngành ngh .
Theo k t qu đ u giá trái phi u chính ph ngày 16/02/2012 thì trái phi u chính ph Vi t Nam kì h n 10 n m đ c đ u giá thành công v i lãi su t 11,10%
Qua kh o sát t i m t s công ty và t ch c có ch c n ng th m đ nh giá ta có ph phí r i ro trong kinh doanh b t đ ng s n đ c áp d ng m t s công ty nh sau:
