Thẩm định giá trị khu chế xuất Tân Thuận ( Chuyên đề tốt nghiệp TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế, 2013 )

TRNG I HC KINH T TP.HCM KHOA KINH T PHÁT TRIN KHÓA LUN TT NGHIP THM NH GIÁ TR KHU CH XUT TÂN THUN Giáo viên hng dn : TS. Nguyn Qunh Hoa Sinh viên thc hin: V Minh Tun Lp : VG1-K35 TP.H Chí Minh, Tháng 4 nm 2013 NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN TP.HCM, ngày …… tháng …… nm 2013 NHN XÉT CA N V THC TP TP.HCM, ngày …… tháng …… nm 2013 LI CM N Tri qua quá trình hc tp trên ging đng i Hc Kinh T Thành ph H Chí Minh di s ging dy tn tâm ca thy cô ging viên trong trng nói chung và thy cô ging viên Khoa Kinh T Phát Trin nói riêng, tôi đã nhn đc nhng kin thc quý báu làm nn tng cho ngành ngh mình đã chn. Tuy vy, nhng kin thc đó vn ch là lý thuyt cn bn, vì l đó mà nhà trng cùng thy cô ging viên Khoa Kinh T Phát Trin đã to điu kin cho tôi đc tham gia chng trình thc tp ti Công ty TNHH Tân Thun, đ t đó cng c và b sung cho kin thc chuyên ngành Thm nh Giá mà tôi đang hc. Tôi xin chân thành cm n TS. Nguyn Qunh Hoa đã hng dn tn tình, giúp đ tôi trong sut thi gian thc hin đ tài! Tôi xin chân thành cm n s h tr và hng dn tn tình ca Ban lãnh đo và các anh ch cán b nhân viên ti Công ty TNHH Tân Thun! Dù đã ht sc c gng nhng vi kh nng còn hn ch ca mình thì chc chn tôi không khi có s thiu sót trong đ tài này. Tôi kính mong quý thy cô s giúp tôi nhn ra nhng thiu sót và hoàn thin phn nào nhc đim ca mình ! Tôi xin gi li chúc sc khe và thành công đn quý thy cô cùng Ban lãnh đo và các anh ch cán b nhân viên Công ty TNHH Tân Thun ! TP.HCM, ngày 1 tháng 4 nm 2013 Sinh viên thc tp V MINH TUN DANH MC CÁC KÝ HIU VÀ CH VIT TT KCN : Khu công nghip KCX : Khu ch xut HEPZA : Ban qun lý các KCN – KCX TP.HCM : Thành ph H Chí Minh TNHH : Trách nhim hu hn UBND : y ban nhân dân CP : Chi phí BS : Bt đng sn DANH SÁCH CÁC BNG S DNG Bng 3. 1: Thông tin thu nhp 32 Bng 3. 2: Thông tin chi phí 33 Bng 3. 3: Thu nhp t cho thuê đt giai đon 2013-2041 33 Bng 3. 4: Thu nhp t cho thuê nhà xng s 2 giai đon 2013-2041 34 Bng 3. 5: Thu nhp t cho thuê nhà xng s 14 giai đon 2013-2041 36 Bng 3. 6: Thu nhp t cho thuê tr s vn phòng giai đon 2013-2041 37 Bng 3. 7: Thu nhp t cho thuê Thng xá E-mall giai đon 2013-2041 38 Bng 3. 8: Thu nhp t nhà đt máy ATM và dch v đi kèm giai đon 2013- 2041 39 Bng 3. 9: Bng c tính s thay đi chi phí giai đon 2013-2041 41 Bng 3. 10: Chi phí hot đng giai đon 2013-2041 41 Bng 3. 11: Thu nhp thun giai đon 2013-2041 42 Bng 3. 12: Lãi sut trái phiu chính ph và tc đ tng VN-index giai đon 2002-2012 (%/nm) 43 Bng 3. 13 : Dòng tin KCX Tân Thun giai đon 2013-2041 45 MC LC LI M U 1 Chng 1. C S LÝ LUN 3 1.1. Khái nim v bt đng sn công nghip: 3 1.2. Phân loi bt đng sn công nghip: 4 1.3. Nhng vn đ liên quan đn thm đnh giá tr bt đng sn công nghip: 4 1.3.1. Nhng đc đim riêng khi thm đnh giá tr bt đng sn công nghip: 4 1.3.2. Nhng yu t tác đng đn giá tr bt đng sn công nghip: 8 Chng 2 – THC TRNG BT NG SN CÔNG NGHIP TI TP.HCM 11 2.1. Tng quan v TP.H Chí Minh 11 2.1.1. c đim kinh t: 11 2.1.2. S phát trin ca lnh vc công nghip ti Tp.H Chí Minh: 12 2.1.3. Ngun lc t nhiên: 17 2.1.4. Tin ích vn ti: 18 2.1.5. Chính sách ca chính quyn: 21 2.2. Tng quan v đi tng thm đnh 22 2.2.1. Lch s hình thành và phát trin ca KCX Tân Thun 22 2.2.2. Tình hình hot đng ca KCX Tân thun: 23 2.2.3. Thông tin c bn v đt: 24 2.2.4. Nhng yêu cu, quy đnh khi thuê đt: 27 Chng 3 – THM NH GIÁ TR KCX TÂN THUN 32 3.1. D tính dòng thu nhp t quyn s dng đt t nm 2013 đn 2041 32 3.1.1. Thông tin d liu c bn: 32 3.1.2. c tính thu nhp thc t : 33 3.1.3. c tính thu nhp thun (Io) 40 3.2. Xác đnh t sut chit khu: 43 3.3. c tính giá tr khu ch xut Tân thun bng phng pháp chit khu dòng thu nhp: 45 KT LUN 47 TÀI LIU THAM KHO 48 Ph lc 1: 49 Ph lc 2: 50 LI M U 1. Lý do chn đ tài: Vi hn mt thp k phát trin ti Vit Nam, ngành Thm đnh giá đc xem là mt ngành non tr và còn nhiu tim nng  nc ta. Tuy nhiu tim nng nhng cng song hành cùng thách thc dành cho Thm đnh viên. Nhng thách thc quan trng hin nay đó là cn có hiu bit sâu rng các lý lun khoa hc chuyên ngành đng thi vn dng nhng kin thc đó vào thc tin mt cách hp lý. Lý lun trong ngành Thm đnh giá đc chia thành nhiu mng phù hp trên các lnh vc khác nhau vi mc đích nht đnh, trong đó Thm đnh Bt đng sn đc xem là mt mng rt đc quan tâm trong bi cnh sau cuc khng hong bong bóng bt đng sn va qua. Thc t hin nay vic xác đnh giá tr th trng ca Bt đng sn còn mang nhiu tính ch quan cha phù hp vi các lý lun khoa hc. Vic đánh giá ch quan theo kinh nghim đi vi mt tài sn bt đng sn ph thông có th s có sai lch  mc đ tng đi chp nhn đc. Nhng đi vi nhng bt đng sn ln hoc mang tính cht đc bit thì nên da trên các phng pháp khoa hc khách quan đ tránh làm sai lch ln v giá tr. Và mt trong nhng tài sn bt đng sn đc bit vn cha có nhiu bài nghiên cu đó là Bt đng sn Công nghip. Khu ch xut - Khu công nghip có vai trò rt quan trng trong vic thúc đy phát trin công nghip  các nc trên th gii cng nh  Vit Nam. Nm 1991, KCX Tân Thun, KCX đu tiên ca Vit Nam đã đc xây d ng ti thành ph H Chí Minh. Thành công ca KCX Tân Thun trong vic góp phn thúc đy công nghip hóa, hin đi hóa (CNH – HH) ti thành ph H Chí Minh đã có tác dng lan ta, 47 tnh thành ca các nc đã thành lp KCN. Sau hn 20 nm xây dng và phát trin, nhng giá tr to ln ca KCX Tân Thun là không th chi cãi. Do đó, tôi đã chn đ tài “Thm đnh giá tr KCX Tân Thun theo phng pháp thu nhp” cho khóa lun tt nghip ca mình. 2. Mc tiêu ca đ tài nghiên cu: - Làm rõ các thách thc trong vic xác đnh giá tr ca Bt đng sn Công nghip. - 1 - - Vn dng phng pháp khoa hc trong vic xác đnh giá tr tài sn đc bit nhm đm bo tính chính giá ca kt qu. 3. i tng và phm vi nghiên cu ca đ tài: - i tng nghiên cu ca đ tài là các d liu s cp thu thp ti c quan hành chính ca Công ty TNHH Tân Thun v vic cho thuê đt. - Phm vi nghiên cu ca đ tài là phn đt s dng vi mc đích cho thuê ti KCX Tân Thun 4. Phng pháp nghiên cu ca đ tài: Có nhiu phng pháp nghiên cu trong vic thm đnh giá tr bt đng sn nhng các phng pháp đc s dng trong đ tài này là: - Phng pháp phân tích đnh lng: là vic x lý các s liu thu thp đc đ đa ra mc giá cho Bt đng sn. - Phng pháp nghiên cu c bn nhm din gii quy trình vn dng phng pháp thu nhp đ xác đnh giá tr bt đng sn. - Phng pháp nghiên cu d liu th cp đc s dng đ thu thp và x lý nhm xác đnh t l chit khu. 5. im mi ca đ tài: ây là bài nghiên cu đu tiên v thm đnh giá tr KCX Tân Thun vì vy s đóng góp nhng thông tin khá mi v tài sn đc bit này. 6. Kt cu ca đ tài:  tài “Thm đnh giá tr KCX Tân Thun” ngoài Li m đu và Kt lun còn gm 3 chng: Chng 1. C S LÝ LUN Chng 2. THC TRNG BT NG SN CÔNG NGHIP TI TP.H CHÍ MINH Chng 3. THM NH KCX TÂN THUN - 2 - [...]... có giá tr s d ng th p l i ích v kinh t c bi t chuy m l y hoang phía Nam thành ph n siêu c ta Hi n nay, KCX Tân Thu n có t t c 165 xí nghi Hàn Qu c ) v i t ng s v n g n 1 t Nh Loan, t 173,52 ha, chi m 88,39% di n tích t có th cho thuê, t p trung ch y u vào các ngành d t, s i, may m c (4 1 công ty), n- nt a (1 2 công ty) Hàng hóa s n xu t t i Khu ch xu t Tân Thu t kh n 45 qu c gia trên th gi i KCX Tân. .. phát m i di Hi p h i xu t nh p kh Chí Minh (INFOTRAN) ký biên b n th a thu n ti n hành l p Ban trù b xây d ng Khu công nghi p xu t kh u Tân Thu n t i qu n 7 Tp.H Chí Minh Ngày 24/10/1989, Ch t ch UBND Tp.H s c ra quy nh -UB thành l p m t pháp nhân kinh t là Khu công nghi p xu t kh u Tân Thu n (nay là Công ty phát tri n công nghi p Tân Thu n, g i t t là IPC), bàn giao b n quy nh và con d ng th c hi... u t i khu v kh n m t b ng s n xu t, thu thu t gi m t i thi u các th t c hành chính Khu ch xu t có v trí, ranh gi c, nh t c, có các h t ng ng giao thông n i khu s u hành, qu n lý ho qu n lý khu ch xu c C ng hòa X h i ch ng do m t Ban u hành -CP ngày 14/03/2008 c a Chính tN nh v Khu công nghi p, Khu ch xu t và Khu kinh t thì: h Tu n n, ng ng chung c a khu ch xu nh s ph ng các m c thu xu t-nh p giá c... ài Loan (g i t th thành l p Công ty Liên Doanh xây d ng và kinh doanh KCX Tân Thu n t i Dinh Th ng Nh t ngày 15/03/1991 Công ty Liên Doanh Xây d ng và Kinh doanh KCX Tân Thu theo Gi s 245/GP do c thành l p cH K ho khai thác kinh doanh KCX Tân Thu n – u tiên c a Vi t Nam v i t ng s v u b ng giá tr quy n s d c ngoài CT&D góp 70% v nh b ng thi t b và ti n m t ngo i t Tháng 09/2006, k ni p KCX Tân Thu... ng B ng s n công nghi ng t n t i hình th c là Khu công nghi p ho c Khu ch xu t aT Wikipedia thì: Khu công nghi p: còn g i là khu k ngh , là khu v c dành cho phát tri n công nghi p theo m t quy ho ch c th hòa và cân b mb c s hài i gi a các m c tiêu kinh t - xã h i - Khu công nghi c Chính ph c p p ng i h th ng h t ng k thu t và pháp lý riêng Khu ch xu t là khu công nghi p bi n nh ng s n ph xu t kh u doanh... ti n m t ngo i t Tháng 09/2006, k ni p KCX Tân Thu n, Công ty Liên doanh Xây d ng KCX Tân Thu n ( Công ty TNHH Tân Thu n) vinh h c ban t v ng H ng nh t n hi n nay KCX Tân Thu n ng r t hi u qu 2.2.2 Tình hình ho n nh ng c a KCX Tân thu n: Là mô hình Khu ch xu u tiên c a Vi t Nam do Công ty phát tri n Công nghi p Tân Thu n và Công ty phát tri n M u d d ng nh m m c Ch tích p tác xây c ngoài, du nh p... k thu t lành ngh và chuyên viên qu n lý cao c p, có kh d ng thành th o các thi t b hi i thay th c t ngu n nhân l c quí giá cho n n công nghi p hi n i c a thành ph c s n xu t ph n m m và công ngh cao c a Vi t Nam Hi n trên c c có 11 doanh nghi p công ngh công ngh cao n m trong KCX Tân Thu n xu t các linh ki n ôt ), Nidec Tosok (s n xu bán d u p ) và Renesas (ngành thi t k cho KCX Tân Thu n phát tri n... gi m 21,13% so v u u USD), u USD không bao g m d án First Solar 1,004 t c ngoài, t ng v USD, gi m 19,02% so v t 207,62 tri u u USD) C th , c p m i 20 d án v i v u USD, gi m 2,07% so v u ch nv iv gi m 21,59% so v u ch nh 109 d u ch u USD, u USD) V c, t ng v t 4.082,15 t u USD), gi m 23,16% so v c p m i 46 d án v i v n u USD), gi m 42,93% so v u ch u USD); 45 d nv iv tri u USD), g p 3,3 l n so v i Nguyên... TS Nguy n Qu nh Hoa Khu công nghi p là khu chuyên s n xu t hàng công nghi p và th c hi n các d ch v cho s n xu t công nghi p, có ranh gi thành l u ki n, trình t và th t c quy c nh t i ngh nh này Khu ch xu t là khu công nghi p chuyên s n xu t hàng xu t kh u, th c hi n d ch v cho s n xu t hàng xu t kh u và ho gi c thành l d ng xu t kh u, có ranh u ki n, trình t và th t c áp i v i khu công nghi nh t i... mòn, gi m giá l n nh t là s l ch uv không ph i do g sét, xu ng c p t giá này, th xu ng c nh viên c n so sánh nh ng công trình hi tìm ra nh ng y c tính s m t iv m và m t giá c a công trình này 1.3.1.3 Y u t v trí: Nh ng y u t n v trí nhà máy, t Ngu n giá tr : ng Ngu n nguyên v t li u, ngu c, ngu d u) Th ng tiêu th s n ph m Các ti n ích công c ng xá, công viên) d c, k t c u ch ng vào – ra, khu v c xung . TRNG I HC KINH T TP. HCM KHOA KINH T PHÁT TRIN KHÓA LUN TT NGHIP THM NH GIÁ TR KHU CH XUT TÂN THUN Giáo viên hng dn : TS. Nguyn. Vit Nam quy đnh v Khu công nghip, Khu ch xut và Khu kinh t thì: SVTH :V Minh Tun - 3 - Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa • Khu công nghip là khu chuyên sn xut hàng. viên Công ty TNHH Tân Thun ! TP. HCM, ngày 1 tháng 4 nm 2013 Sinh viên thc tp V MINH TUN DANH MC CÁC KÝ HIU VÀ CH VIT TT KCN : Khu công nghip KCX : Khu ch xut HEPZA