LI MU
2.2.4.Nh ng yêu c u, quy đ nh khi thuê đ t:
C n c theo đi u 10 trong i u l Khu Ch Xu t Tân Thu n Tp. H Chí Minh: 1. Công trình xây d ng c a nhà đ u t trong Khu Ch xu t Tân Thu n ph i tuân th
theo đúng qui ho ch chung c a khu, tr c khi ti n hành xây d ng công trình ph i làm th t c xin phép xây d ng theo qui đ nh c a HEPZA.
2. M t đ xây d ng : 40% đ i v i công trình cao trên 3 t ng, 60-70% đ i v i công trình 3 t ng và d i 3 t ng.
- Cao trình nhà máy ph i trên EL 2,40m.
- Cao trình san n n c a Khu Ch Xu t là EL 1,80m. - Cao trình tim đ ng là EL 2,00m.
- Cao trình đ nh m ng thoát n c là EL 1,80m.
3. Kho ng lùi không xây d ng tính t ranh giao đ t : - Kho ng cách giáp v i xí nghi p bên c nh : 3m. - Cách đ ng 30m : m i bên 6m.
- Cách đ ng 20m : m i bên 5m. - Cách đ ng 12m : m i bên 4m.
Ph m vi đ t không xây d ng này dùng đ tr ng cây xanh, làm h m phòng h a. Công tác tu s a và tr ng cây do các xí nghi p t lo. Khu đ t này tuy t đ i c m xây d ng, bao g m c m làm đ ng n i b , v n chuy n hàng hóa.
4. V trí xây d ng và k thu t k t n i c a các công trình : ng ra vào c ng, c u v t qua m ng, c p n c, thoát n c c a các xí nghi p ph i th a thu n v i Công ty Tân Thu n. Sau khi đ c duy t, các xí nghi p t ch u kinh phí xây d ng. C u v t chính th c không đ c gác tr c ti p lên thành m ng và h th ng đ ng ng sát thành m ng. Chi u r ng c u v t không đ c v t quá 12m.
5.Ngu n n c s ch do Công ty Tân Thu n cung c p và qu n lý. ng h c p n c đ c đ t bên ngoài xí nghi p t i v trí thu n l i cho vi c qu n lý và b o v . C m đ ng h - van c p n c do xí nghi p l p đ t theo thi t k chung c a Công ty Tân Thu n. Vi c s d ng và cung c p n c s tuân theo “Qui đnh v cung c p và s d ng n c trong khu ch xu t Tân Thu n” và h p đ ng gi a Công ty Tân Thu n và xí nghi p.
6.Ngu n đi n s d ng trong khu do Công ty đi n l c Tân Thu n cung c p. Thi t k h th ng đi n c a xí nghi p ph i đ c Công ty đi n l c Tân Thu n xem xét đ t yêu c u v an toàn cung c p đi n. Các yêu c u v c p đi n, k thu t đ u n i, v trí đ t tr m bi n áp ph i xin phép Công ty đi n l c Tân Thu n. Sau khi đ c duy t, xí nghi p t ch u kinh phí xây d ng.
7.V trí, thi t k l i vào c ng xí nghi p và n i k t v i đ ng và l b hành do xí nghi p t thi t k , nh ng ph i tuân theo qui cách chung c a Công ty Tân Thu n nh m phù h p v i m quan chung.
8.Các xí nghi p ph i có hai h th ng thoát n c m t (n c m a) và n c th i riêng. - H th ng thoát n c m t c a t ng xí nghi p đ c đ u n i vào h th ng m ng
thoát n c chung c a khu đ x ra sông. Cao trình đáy m ng ho c ng thoát n c m t c a các xí nghi p ph i cao h n đáy m ng ho c đáy h ga chung ít nh t 20cm, cao đ m t trên ng ho c m ng không đ c cao h n m t m ng ho c h ga chung.
và x lý n c th i trong KCX Tân Thu n gi a t ng xí nghi p v i Công ty Tân Thu n.
- N c th i công nghi p bao g m n c th i s n xu t và n c th i sinh ho t c a các xí nghi p. Xí nghi p ph i x lý c c b đ t tiêu chu n n c th i công nghi p c t B QCVN24:2009/BTNMT tr c khi đ u n i vào h th ng thu gom n c th i chung c a khu. Nghiêm c m x n c th i ô nhi m v t quá tiêu chu n nêu trên vào h th ng thoát n c chung.
- Khi th c hi n đ u n i n c th i c a xí nghi p vào h th ng thu gom chung c n có s h ng d n và xác nh n c a Công ty Tân Thu n b ng Biên b n ki m tra đ u n i h t ng k thu t sau khi hoàn t t.
9.Các xí nghi p t xây d ng t ng rào, chi u cao và m u t ng rào ph i tuân theo qui đnh c a Khu Ch Xu t.
10.Các xí nghi p không đ c khoan gi ng đ l y n c ng m s d ng, nh m b o đ m s an toàn c a n n móng.
11.Các xí nghi p ph i qui ho ch và b trí n i ch a rác th i sinh ho t, rác th i công nghi p, ch t th i r n nguy h i và ch p hành theo qui đnh c a Nhà n c v qu n lý môi tr ng.
12. i v i các công trình xây d ng c a các xí nghi p, ph n trách nhi m v gi gìn c s h t ng đã có và môi tr ng c a đ n v thi công đ u do ch đ u t ch u hoàn toàn trách nhi m.
13.Ngay sau khi HEPZA c p gi y phép xây d ng, các xí nghi p ph i n p B n sao Gi y phép xây d ng và các b n v k thu t đ c phê duy t cho Công ty Tân Thu n đ ph i h p theo dõi.
14.Vi c qu n lý đ i v i các đ n v thi công công trình trong khu :
b. n v thi công ch u trách nhi m qu n lý cán b công nhân c a đ n v . Tr c khi kh i công ph i g i danh sách đ n B o v Khu Ch Xu t đ làm th t c ra vào khu.
c. Xung quanh công tr ng ph i có hàng rào bao che t m v i chi u cao trên 2m. d. Nghiêm c m các đ n v thi công chi m d ng m t đ ng đ v t t , thi t b . N u
vi ph m, B o v Khu Ch Xu t và Phòng Công v Công ty Tân Thu n s tùy m c đ vi ph m mà ph t ti n hay đình ch thi công.
e. Tr c khi kh i công, đ n v thi công ph i g i b ng k ho ch thi công, ti n đ d ki n, v trí lán tr i, kho bãi, nhà v sinh, các l i ra vào t m, n i nhân viên t m trú, v.v. cho Công ty Tân Thu n đ xem xét. N u chi m d ng đ t ngoài di n tích thuê, Công ty Tân Thu n s c n c theo nhu c u mà thu ti n thuê đ t.
f. i v i các l i ra vào v t m ng khi ch a có c u v t chính th c, đ n v thi công ph i t làm c u t m và không đ c gác tr c ti p lên thành m ng, không đ c l p m ng thoát n c. Khi hoàn thành ph i khôi ph c nguyên tr ng.
g. n v thi công ph i b o đ m v sinh khu v c công tr ng, gi v sinh đ ng giao thông, m ng thoát n c, ph i b trí nhà v sinh và bãi ch a rác t m, nghiêm c m phóng u b a bãi, đ xà b n ra các khu v c lân c n.
h. Xe ch v t t thi t b khi r i kh i công tr ng ph i đ c r a s ch s các bánh xe, nh m tránh làm d b n đ ng trong khu.
i. Ph i qu n lý ch t ch ngu n n c, không đ c đ ch y b a bãi. N u vi ph m, Công ty Tân Thu n có th ng ng cung c p s d ng n c.
j. n v thi công ph i có bi n pháp phòng tránh cháy n , an toàn lao đ ng trên công tr ng. N u x y ra tai n n, đ n v thi công t ch u trách nhi m.
k. Trong th i gian xây d ng ph i mua b o hi m công trình.
l. Ngu n n c s d ng trong thi công do Công ty Tân Thu n cung c p. n v thi công g i v n b n đ ngh , Công ty Tân Thu n có trách nhi m kh o sát và giám sát vi c thi công l p đ t, chi phí l p đ t do đ n v thi công t ch u. H ng tháng, Công ty Tân Thu n s thu ti n n c theo ch s đ ng h và giá n c c a Công ty c p n c thành ph .
m. Ngu n đi n s d ng trong thi công do Công ty i n l c Tân Thu n cung c p. n v thi công c n liên h v i Công ty đi n l c Tân Thu n đ đ c h ng d n.
n. Máy móc thi t b thi công c a đ n v thi công khi c n đ a vào khu hay chuy n ra ngoài khu, ph i làm th t c h i quan theo qui đ nh.
o. Khi hoàn công, đ n v thi công ph i thu d n m t b ng, đ ng, m ng s ch s , tr l i nguyên tr ng khu đ t lân c n, đ ng th i ph i xây l i nh ng bó v a, mép ranh và các công trình công c ng khác do thi công làm h ng.
15.Trong quá trình thi công, n u đ n v thi công làm h ng các công trình công c ng trong khu thì ph i khôi ph c l i ngay.
16. b o đ m vi c các đ n v thi công không tu ti n làm h h ng các công trình công c ng và môi tr ng trong khu, tr c khi thi công, ch đ u t ho c đ n v thi công ph i n p ti n đ m b o xây d ng 3.000USD cho Công ty Tân Thu n. Khi công trình hoàn thành, Công ty Tân Thu n s ph i h p ki m tra các công trình h t ng xung quanh, n u không b h h ng do thi công gây nên hay ch a thanh toán các kho n ti n còn thi u, thì s hoàn tr ti n đ m b o xây d ng không tính lãi. Tr ng h p b h h ng do thi công gây nên đ n v thi công ph i kh c ph c theo đúng th i h n, ho c Công ty Tân Thu n s dùng kho n ti n đó thuê đ n v khác kh c ph c. S ti n còn l i sau khi tr chi phí kh c ph c s đ c hoàn tr không tính lãi.
17.Phòng Công v và i B o v Công ty Tân Thu n s ki m tra th ng xuyên vi c th c hi n qui đ nh này.
18.HEPZA cùng v i Công ty Tân Thu n s đ n hi n tr ng xem xét các công tác hoàn tr m t b ng lân c n tr c khi c p gi y phép ho t đ ng cho xí nghi p.
19.Công ty Tân Thu n s c n c vào nhu c u th c t trong quá trình th c hi n mà s a đ i b sung các đi u kho n trong qui đ nh này.
Ch ng 3 – TH M NH GIÁ TR KCX TÂN THU N
3.1. D tính dòng thu nh p t quy n s d ng đ t t n m 2013 đ n 2041 3.1.1. Thông tin d li u c b n đ c Ban qu n lý KCX Tân Thu n cung c p:
Chú ý : n v ti n t tính trong toàn b ch ng này đ u là USD.
B ng 3. 1: Thông tin thu nh p
Thu nh p VT:USD Ghi chú
Thuê đ t (USD/m2/n m) 5,76 Giai đo n 1991-2008 giá là 3,12 (USD/m2/n m) Di n tích đã thuê (m2 ) 1.735.200 Di n tích còn tr ng (m2) 228.000 D tính s l p đ y trong 4 n m ti p theo Thuê nhà x ng Nhà x ng s 2 (USD/m2/tháng) 4,5 Qu n lý phí (USD/m2/tháng) 0,5 2 n m ký l i h p đ ng t ng 2% Di n tích đã thuê (m2 ) 8.400 Di n tích còn tr ng (m2) 0 Nhà x ng s 14 (USD/m2/tháng) 6 Qu n lý phí (USD/m2/tháng) 0,5 2 n m ký l i h p đ ng t ng 2% Di n tích đã thuê (m2 ) 12.708,6 Di n tích còn tr ng (m2) 0 Tr s v n phòng (USD/m2/tháng) 12,85 Qu n lý phí (USD/m2/tháng) 3 Di n tích đã thuê (m2 ) 6.645,34 Di n tích còn tr ng (m2) 1.423,31 D tính l p đ y trong 2 n m ti p theo 2 n m ký l i h p đ ng t ng 2% Nhà đ t máy ATM (USD/tháng) 2.500 2 n m ký l i h p đ ng t ng 2%
Khu mua s m E-mall
(USD/m2/tháng) 2,61
Cho thuê tr n v n (m2) 5.214 5 n m ký l i h p đ ng t ng 5%
D ch v đi kèm (n m 2012) 1.975.095 T ng m i n m
B ng 3. 2: Thông tin chi phí Chi phí (n m 2012) VT:USD Chi phí (n m 2012) VT:USD CP nhân s 865.720 CP v n phòng ph m 9.187 CP d ch v mua ngoài 301.716 CP khác 337.200 3.1.2. c tính thu nh p th c t :
Tr c tiên là thu nh p t thuê đ t, giá thuê đ c áp d ng ch thay đ i khi có s thay đ i v chi n l c ho c đ nh h ng dài h n c a Công ty TNHH Tân Thu n và s đi u chnh đó v a di n ra t i n m 2009, vì v y có th tin r ng m c giá này s không thay đ i trong ng n h n đ ng th i gi đnh r ng trong giai đo n 28 n m ho t đ ng còn l i c a KCX Tân Thu n s không di n ra s thay đ i chi n l c nào n a và s n đ nh đ n h t h n giao đ t c a Nhà n c n m 2041. Vi c thuê đ t c a các doanh nghi p t i KCX Tân Thu n có 2 hình th c là tr tr n gói cho toàn b th i h n đ u t và tr hàng n m. Th c t cho th y h u h t các nhà đ u t đ u ch n ph ng án tr hàng n m. Hi n v n còn 22,8 ha đ t tr ng ch a cho thuê, nh ng Ban qu n lý KCX cho bi t di n tích đ t này s nhanh chóng đ c l p đ y trong 4 n m ti p theo, vì v y sinh viên th c hi n đ tài đã c tính theo ph ng pháp trung bình c ng ngh a là t n m 2013 đ n n m 2016 di n tích cho thuê s t ng đ u m i n m là 4,56 ha m i n m và t n m 2017 tr đi s không còn đ t thuê b tr ng. S li u tính toán nh trong b ng sau :
B ng 3. 3: Thu nh p t cho thuê đ t giai đo n 2013-2041
N m 2012 2013 2014 2015 2016
Giá thuê (USD/m2) 5,76 5,76 5,76 5,76 5,76
Di n tích đã thuê (m2
) 1.735.200 1.780.800 1.826.400 1.872.000 1.917.600 Di n tích còn tr ng (m2) 228.000 182.400 136.800 91.200 45.600 Thu nh p cho thuê đ t 9.994.752 10.257.408 10.520.064 10.782.720 11.045.376
N m 2017 2018 2019 2020 2021
Giá thuê (USD/m2) 5,76 5,76 5,76 5,76 5,76
Di n tích đã thuê (m2
) 1.963.200 1.963.200 1.963.200 1.963.200 1.963.200
Di n tích còn tr ng (m2) 0 0 0 0 0
N m 2027 2028 2029 2030 2031
Giá thuê (USD/m2) 5,76 5,76 5,76 5,76 5,76
Di n tích đã thuê (m2
) 1.963.200 1.963.200 1.963.200 1.963.200 1.963.200
Di n tích còn tr ng (m2) 0 0 0 0 0
Thu nh p cho thuê đ t 11.308.032 11.308.032 11.308.032 11.308.032 11.308.032
N m 2037 2038 2039 2040 2041
Giá thuê (USD/m2) 5,76 5,76 5,76 5,76 5,76
Di n tích đã thuê (m2
) 1.963.200 1.963.200 1.963.200 1.963.200 1.963.200
Di n tích còn tr ng (m2) 0 0 0 0 0
Thu nh p cho thuê đ t 11.308.032 11.308.032 11.308.032 11.308.032 11.308.032 Ti p theo là thu nh p t cho thuê nhà x ng, g m nhà x ng s 2 và nhà x ng s 14. C hai nhà x ng đ u đã cho thuê h t nh ng h p đ ng 2 n m ký l i m t l n, v i gi đnh n n kinh t khá n đnh thì s t ng giá thuê 2% h p đ ng m i. Vì c hai nhà x ng đ u chính th c đ a vào ho t đ ng n m l (nhà x ng s 2 n m 2005, nhà x ng s 14 n m 2009) nên vi c thay đ i giá thuê s n m các n m l . C th dòng thu nh p nh sau:
B ng 3. 4: Thu nh p t cho thuê nhà x ng s 2 giai đo n 2013-2041
N m 2012 2013 2014 2015 2016
Giá thuê (USD/m2/n m) 54 55,08 55,08 56,18 56,18
Qu n lý phí (USD/m2/n m) 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Di n tích đã thuê (m2
) 8.400 8.400 8.400 8.400 8.400
Di n tích còn tr ng (m2) 0 0 0 0 0
Thu nh p cho thuê nhà x ng s 2 504.000 513.072 513.072 522.325 522.325