Thẩm định dự án xây dựng chung cư Thiên Lộc quận Gò Vấp

TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRIN CHUYểN  TT NGHIP  tài : THM NH D ÁN XÂY DNG CHUNG C THIểN LC QUN GÒ VP GVHD: Th.s Nguyn Thanh Triu SVTH: Trn c Tài Lp: u t 1 TP. H CHÍ MINH- 2012 NHN XÉT CA C QUAN THC TP NHN XÉT CA GIÁO VIểN HNG DN Trang 4 Li cm n Em xin chân thành cm n tp th thy cô khoa Kinh t phát trin nói chung và ngành K hoch_u t nói riêng đã vun đp và truyn đt cho em nhng kin thc quý báu trong thi gian hoc tp ti khoa. Em xin chân thành cm n thy Nguyn Thanh Triu, ngi đã hng dn em trong sut quá trình thc hin chuyên đ tt nghip này. c thc tp ti phòng quan h khách hàng doanh nghip Sacombank chi nhánh Gò Vp là mt c hi tt đ em tip cn vi môi trng làm vic trong thc t, đc bit là trong lnh vc ngân hàng. Khong thi gian thc tp hai tháng tuy ngn ngi nhng cng đã cho em nhiu tri nghim thc t quý báu và có nhng đnh hng ngh nghip cho riêng mình trên con đng sp ti. Em xin chân thành cm n các anh ch trong chi nhánh, đc bit là các anh trong phòng doanh nghip đã nhit tình hng dn và giúp đ em trong thi gian thc tp va qua. Chúc các anh, ch trong chi nhánh cùng ban lãnh đo di dào sc khe và gt hái nhiu thành công trong công vic. Cui cùng, em xin chúc tt c thy cô Khoa Kinh t Phát trin trng i hc Kinh t TP HCM, thy Triu nhiu sc khe, nhiu may mn và thành công. Trang 5 LI NịI U Hàng ngày trong công vic cng nh sinh hot, chúng ta luôn phi đng trc vic ra quyt đnh la chn gii pháp cho mt vn đ. ôi khi chúng ta la chn đúng thì vn đ đc gii quyt nhanh chóng và hiu qu nhng cng có lúc chúng ta la chn sai dn đn công vic trì tr, kém hiu qu. Bi vì ngun lc là có gii hn nên con ngi luôn phi la chn.  có mt s la chn tt đòi hi chúng ta phi có s tìm hiu, tính toán so sánh gia mc tiêu mong mun vi chi phí và thi gian b ra, làm th nào đ vn đt đc mc tiêu mà chi phí và thi gian b ra là ít nht đó chính là vn đ mà nhà đu t quan tâm nht. iu đó khin cho Thit lp và thm đnh d án ngày càng chng t đc s cn thit trong đi sng xã hi, nó giúp cho các doanh nghip chn đc d án có hiu qu nht, giúp nhân dân gia tng phúc li t nhng công trình d án đu t đúng đn ca chính quyn nhà nc. Vi mong mun có th tìm hiu và vn dng nhng kin thc k nng đư đc thy cô trang b di mái trng đi hc v thit lp và thm đnh d án trong thc t, em quyt đnh chn đ tài “Thm đnh d án xây dng chung c Thiên Lc qun Gò Vp”. Vì kin thc còn khá hn ch và thi gian tìm hiu v d án cha nhiu nên đ tài này khó tránh khi nhng thiu sót, em rt mong nhn đc nhng góp ý ca Thy Cô Trng i hc Kinh t TPHCM. Chng I: Gii Thiu Chung V D Án Trang 6 CHNG I : GII THIU CHUNG V D ÁN 1.1 Gii thiu chung v d án D án Cao c Thiên Lc đc khi công xây dng vào nm 2010 vi tng vn đu t vào khong 17 triu USD. Cao c Thiên Lc là sn phm tâm huyt ca Công ty TNHH TM và u t Thiên Lc. Hin Cao c Thiên Lc đang đc thi công tng 2-3, d kin d án s hoàn thành và bàn giao cn h vào vào quý I/2013. Các đn v tham gia d án: + Ch đu t d án : công ty u t và Thng mi Thiên Lc + n v t vn thit k : Syntax Planning.Design ( công ty t vn thit k chuyên nghip ca Vit Nam, chuyên bit trong lnh vc quy hoch, kin trúc, đô th, cnh quan và ni tht ) + Nhà thu chính : Công ty TNHH T Vn u T Xây Dng A.Q.A + n v tài tr d án: VietinBank + n v t vn và tip th đc quyn : Công ty CB Richard Ellis Vit Nam (CBRE), là công ty kinh doanh dch v bt đng sn ln nht th gii (tính theo doanh thu nm 2009). Vi hn 29.000 nhân viên hot đng ti hn 300 vn phòng trên toàn th gii công ty phc v cho ch tài sn, nhà đu t và ngi s dng bt đng sn. CB Richard Ellis cung cp các dch v t vn chin lc, dch v cho thuê và bán bt đng sn; qun lý d án và tài sn; cho vay th chp; thm đnh và đnh giá; dch v đu t; qun lý đu t; nghiên cu và t vn. Phi cnh tng th d án Khu cn h hin đi ta lc ti trung tâm Gò Vp vi thit k đc đáo gm 03 Block t 15-18 tng có 314 cn h và các tin ích đng b phc v sinh hot hàng ngày Chng I: Gii Thiu Chung V D Án Trang 7 cho toàn b c dân tòa nhà nh khu thng mi, nhà tr, phòng sinh hot cng đng, h bi, công viên, phòng tp th dc, phòng y t, Các cn h đu thông thoáng t nhiên, các phòng đu tip xúc trc tip vi ánh sáng bên ngoài giúp tit kim nng lng và đm bo cht lng cuc sng ca c dân. V trí Đc xây dng trên khu đt có din tích 6.800m2 nm trên mt tin đng Phm Vn Chiêu, phng 14, qun Gò Vp, Tp.HCM thuc khu dân c hin hu n đnh, h thng giao thông thun li, gn khu thng mi; phn mm Quang Trung, Metro, Sân bay Tân Sn Nht, Siêu th Big C, công viên Làng Hoa; trng đi hc Hng Bàng, cao đng Công nghip 4, THCS Nguyn Du, Chng I: Gii Thiu Chung V D Án Trang 8 Thit k Thiên Lc Tower đc thit k theo phong cách hin đi ca đô th Singapore. Các cn h đu có tính riêng bit v không gian nh s khéo léo trong b trí các ca s và ban công. Chng I: Gii Thiu Chung V D Án Trang 9 Ngoài ra, không gian thông thoáng và rng rãi vi chiu cao mi tng hn 3,3m và khong không gian cng thêm  ca s. Ánh sáng và gió t nhiên đn mi cn phòng và không gian ni tht hin đi, tiêu chun cao. Tin ích - Tng hm 5.443 m² vi 53 ch đu xe hi, 628 xe gn máy và 314 ch đu xe đp. - Khu thng mi gn 3000m2 cung cp mt t hp mua sm đy đ cho gia đình bn. Hn th na, h bi, phòng tp th dc, khu sinh hot cng đng, cùng vi hn 4000m2 công viên và giao thông to nên tin ích him có  mt d án cao c ni thành. Chng I: Gii Thiu Chung V D Án Trang 10 Nhng thun li vƠ khó khn Thun li + V v trí: d án nm ti đng Phm Vn Chiêu, thun li cho vic giao dch đi li ca c dân sng trong chung c. + Kho sát thc t cng nh quy hoch cho thy quy mô và tc đ tng trng dân c  qun Gò Vp là rt ln. Trong khi đó không có nhiu d án chung c đ đáp ng nhu cu ngi dân. Mt khác, tin trình đô th hóa nhanh, dân di c c hc ln, phn đông là công nhân làm vic ti các doanh nghip, nhà máy trong khu vc, khin nhu cu vi nhng cn h chung c giá trung bình tng mnh. + Trong quy hoch đn nm 2020 ca qun cng th hin rõ các u tiên vi hot đng mng dch v. nh hng quy hoch cng theo hng chun hóa các khu dân c, u tiên các d án chung c đ nâng cao hiu qu s dng đt  và gii ta áp lc v nhà  đang ngày càng tng cao. Rõ ràng trong giai đon sp ti phân khúc th trng cn h bình dân s rt sôi đng và đy tim nng. Khó khn Do tp quán sinh hot_ đi b phn ngi dân có tâm lý thích  riêng, thích thoi mái thi gian, tránh các ràng buc, do đó h vn thích mua nhng cn h riêng bit  ngoài dù din tích và cht lng có thp hn. 1.2 Gii thiu v ch đu t Ch d án xây dng chung c là công ty TNHH thng mi và đu t Thiên Lc.Tr s chính đt ti : Tân Canh, Phng 1, qun Tân Bình, Tp HCM. Vn điu l tính đn thi đim 9/2010 là 160 t đng. [...]... ng di xây d tn mt t là 6400m²,di c D ng Ph n Gò V p t n n xây d t 43.332 m², m m², di n tích xây d ng là 46,5% c xây d ng g m 3 block t 15_18 t ng, g m 2 khu v c chính là khu d ch v i và khu nhà 3 D án s i ho i gian thi công xây d c tính ut d án s k d d i v i khu v n và thu l i t i d ch v cho thuê, ch d án s có quy ho c ti p t theo tình hình th nh bán l i ng và kh l i c a khu v c này 3.2 Giá bán và... d nh giá bán là Gò V c th c hi n Ta có 1 b ng so sánh chung : Trang 26 Ch Splendor Khang Gia Ph 5,155 26,223.8 5800 Phan Huy Ích Ph Hàm Nguy Dung 13 13.5 13.7 15 31% 40% 36.7% 46.5% 259 200 1020 280 234 206 1052 314 1.1 0.97 0.95 0.89 t n n (m²) 4,533 V trí ng Giá bán (tri M d ng ng) xây T c tính (t ) S **B Gò V p B qu n Gò V p Trang 27 Ch Theo d ki n, d ng cùng lúc v i d m chung c a các chung u nh... nh ng v trí thu n l i g n khu trung tâm qu n Gò V th v v trí c m xây d px xây d ng l n nh t là 45% V xây d ng cao nh t và t s v g n b ng nhau ( x p x 1) L ra v i m u u p nh t thì giá bán c i th p nh u này cho th y c nh tranh v giá v u mà ch n cân nh xem xét giá bán Tính toán di M Kh i d ch v d ng Di n tích (m²) i d ch v (t ng 1, 2) 3000 ng 3_17) 23500 a d án s l l m phát, tuy nhiên giá th c l nhu c... trên nh ng s li u mà ch d án cung c p, nh u v th mu n vân d ng các ki n th t d án th c t ng l i vi ti n hành th tài nh m t c tính kh thi v m t tài chính c a d án Vì t d án xây d i ph c t gian th c t p nên t t c ch d ng l i m các khía c c th c hi n trong kho ng th i th nh t ng quát v m t tài chính mà p lí, các h n m phân tích ngu n nhân l c c a d án 1.3 Tìm hi m th c hi n d án 1.3.1 T ng quan th ng quy... T ng quan th ng quy ho ch phát tri n Qu n Gò V Gò V p n m c thành ph H Chí Minh, có di n tích kho ng 19,74km2, Gò V p chia thành 2 vùng: m m d c theo sông B n cát và vùng cao chi m ph n l n di n tích phù h p v i vi c xây d ng nhà máy s n xu t công nghi hóa ch y u di n ra trên ph n a bàn Gò V p di n chóng m t này) Hi n nay, t m không ki m Trang 11 Án c do v y Gò V p tr thành m t trong ba qu n có t nh... liên h và s k t n m t b ng chung c a qu n Gò V u t ng ng th i t ng di ng trong qu i nên ph S QH-KT v a trình UBND TP xét duy t t nhiên qu n u ch nh cho phù h p u ch nh quy ho ch chung qu n Gò V p do Vi n quy ho ch Xây d ng l p v i quy mô dân s d ki i T ng di n tích nghiên c u quy ho ch c a toàn qu n Gò V p kho ng 1.975,85 ha 27,25 ha so v i quy ho c duy ho ch l n này qu n Gò V p ti p t nh là qu n có... ch h ngay t khi d án m i b c thù c a thu h i v n v a s d ng ngu n v a c, ch ti p t c th c hi n d n lúc d án hoàn t t thì s Theo d c bán h t m t n a i d ch v s sau khi d án hoàn thành Do giá thuê th p và nhu c u m t b t i Gò V p là r m i d ch v hi n u tiên 80 % di thuê và t Gi c tính t is t 100% công su t khai thác nh r t quan tr ng v i k ho ng là 100% so ra 3.4 ng D c th c hi u c a d án ch y u gi i quy... ng c a t ng m t b ng bán l này, giá thuê m t b ng t i khu v c trung tâm TP HCM ch i cùng k c, t 125,38 USD m i m2 m t tháng Còn th ng kê c a Savills, giá thuê trung bình c a toàn th ng gi m 11% so v i i khu v c ngo i thành gi m Riêng Knight Frank cho bi t, giá thuê m t b ng bán l ng l -150 USD m i m2 m t tháng trong khi khu v c ngoài trung tâm giá thuê 35-85 USD m i m2 m t tháng V i nh ng s li m tb... khai thác và bán hàng 2010 Di n tích (m²) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Khu tmdv 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 Trang 28 Ch KH cho thuê 80% 90% 100% 100% 100% 100% Khu nha 23500 23500 23500 23500 23500 23500 23500 23500 23500 KH bán hàng 10% 50% 75% 90% 100% 100% 100% 100% 30% Khác v i các d án s n xu t kinh doanh, s n ph m d ch v ch có th c bán sau i v i các d án nhà , ch h... 12USD/m²/tháng Trong th hi t m c giá h p lý, b i th m ng m t b ng bán l t i thành ph H Chí ng gi m d n, gây ra tình tr ng giá các trung tâm i, cao c Theo báo cáo c a CBRE th ng m t b ng bán l TP HCM liên t it i u 2008, m c giá trung bình trong th i ng trong kho ng 60_83 USD/m²/tháng Tuy nhiên t ho ng 2008 bùng n ng không nh có Vi t Nam Kinh t ng n cho th ng i v i n n kinh t t hàng thi t y ng bán l b thu . và thm đnh d án trong thc t, em quyt đnh chn đ tài “Thm đnh d án xây dng chung c Thiên Lc qun Gò Vp”. Vì kin thc còn khá hn ch và thi gian tìm hiu v d án cha nhiu nên. GII THIU CHUNG V D ÁN 1.1 Gii thiu chung v d án D án Cao c Thiên Lc đc khi công xây dng vào nm 2010 vi tng vn đu t vào khong 17 triu USD. Cao c Thiên Lc là sn phm. tích ngun nhân lc ca d án. 1.3 Tìm hiu vƠ đánh giá chung v đa đim thc hin d án 1.3.1 Tng quan th trng quy hoch phát trin Qun Gò Vp đn nm 2020: Gò Vp nm  Vành đai phía