Thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà xưởng cho thuê tại Khu công nghiệp Mỹ Xuân A

B GIÁO DC VẨ ẨO TO TRNG I HC KINH T TPHCM KHOA KINH T PHÁT TRIN  CHUYểN  TT NGHIP THM NH D ỄN U T XỂY DNG NHẨ XNG CHO THUÊ TI KHU CÔNG NGHIP M XUÂN A GVHD : ThS. NGUYN THANH TRIU SVTH : HUNH TH KIM LOAN LP : KHT02 - K34 MSSV : 108206622 Tp H Chí Minh, ngày 7 tháng 4 nm 2012 MC LC CHNG I: S CN THIT PHI U T D ÁN 1 1.1. S cn thit ph 1 1.2. Phân tích nhu cu th ng: 1 1.3. Mc tiêu ca d án: 2  pháp lý: 2 CHNG II: TNG QUAN, IU KIN T NHIÊN VÀ HIN TRNG D ÁN 4 2.1. Tng quan: 4 2.2 V u kin t nhiên: 4 2.3. Hin trng kin trúc và h thng h tng k thut: 6 CHNG III: GII PHP THIT K VÀ THI CÔNG XÂY DNG 7 3.1. Quy mô xây dng: 7 3.2. Gii pháp kin trúc: 7 3.3. Thit k ng cho thuê: 8 3.4. Gii pháp thit k: 13 CHNG IV: T CHC VN HÀNH KHAI THÁC 18 4.1. Ch  18 4.2. Ban quu hành: 18 4.3. Các phòng ban nghip v ca Ban quu hành d án: 19 CHNG V: ỄNH GIỄ TỄC NG MỌI TRNG VÀ BIN PHÁP KHC PHC 20 5.1. Ngun gây ô nhim chính: 20 5.2. Nhng ng ca d ng t nhiên: 21 5.3. Bin pháp khc phc: 22 5.4. Khng ch ô nhim khi d  hong: 23 5.5. Công tác bo v: 25 CHNG VI: TNG MC U T VẨ C CU NGUN VN THC HIN 27 6.1. Tng m 27 6.2. Ngun vn s dng: 27 6.3. K hoch hoàn tr vn vay: 27 CHNG VII: PHÂN TÍCH CÁC CH TIÊU TÀI CHÍNH VÀ HIU QU KINH T XÃ HI 28 7.1. Khai toán chi phí xây dng: 28 7.2. Tng m 29 7.3. D kin doanh thu: 29 7.4. D kin chi phí: 29 7.5. Tit: 30 7.6. Phân tích hiu qu kinh t tài chính ca d án: 30 7.7. Phân tích ri ro ca d án: 33 CHNG VIII: ỄNH GIỄ D ÁN VÀ KT LUN 39  án: 39 8.2. Kt lun: 39 8.3. Kin ngh: 40 PH LC 42 LI CM N Em xin gi l     n các thy cô  i hc Kinh t Tp.H Chí Minh, các thy cô khoa Kinh t Phát trin tình ging dy và truyn t cho em nhng kin thc quý báu trong thi gian hc tp tng.     y Nguyn Thanh Tric ting dn, h tr  em trong quá trình thc hi     . Nhng ý kia th.  phn Công Ngh Mi, các anh ch  tu kin thun lc hc hi kinh nghim và tip xúc vi công vic thc t trong sut thi gian thc tp.  cu sinh viên ngành Kinh t K hou ng ý kit th em hoàn thành tt  tt nghip. Cui cùng, xin gi li cn ba m, các bn bè và nh ch da vng chc v mt tinh thn ln vt cht, tu kin thun li cho em hoàn thành khóa hc. Tp.  , 7  Sinh viên: Hunh Th Kim Loan NHN XÉT CA GING VIểN HNG DN                   TP H 2012 Ging dn Th.S Nguyn Thanh Triu Chng I: S cn thit phi đu t d án Trang 1 CHNG I: S CN THIT PHI U T D ỄN 1.1. S cn thit phi đu t: Bà Ra - t tnh thuc mi, tip giáp tng Nai  phía Bc, thành ph H Chí Minh  phía Tây, vi tnh Bình Thun   phía Nam giáp Bi        t nhng khu công nghip tn nay, trin 9 khu công nghip vi tng din tích trên 3.591 ha. Th ng xây s lâu vi nhng li th sn có. Long xây sn trong các khu công nghip còn có nhiu li th  ng nhu cu kp thn Vi   th nghia h  quy mô nh. ng xây si các khu công nghip: ITA, c, Tân Tu qu khá cao v t l l mt kinh t. Vì vy vic xây dng cho thuê nhng nhu cu m rng th ng hi. 1.2. Phơn tích nhu cu th trng: - Hin nay loi hình kinh doanh xây dng trong khu công nghic mt s p khai thác t khá s ti các khu công nghip: Tân Ta mt s công ty c kho bãi cho thuê còn phát trin c hình thc logi - Các Khu công nghin và khai thác dch v ng cho thuê khá hiu qu p Tân T ng t + Khu công nghi   ng quy mô t 1000m 2 và 2000m 2 /nhà ng. T l ng. + Khu công nghi   ng cho thuê v    4,5 USD/m 2 /tháng. T l ng g cho thuê. + Khu công nghip Long Thành hing cho thuê. Chng I: S cn thit phi đu t d án Trang 2 Theo kho sát thc t thì giá cho thuê ti các khu công nghi STT m ng (m 2 /tháng) H tng (m 2 /tháng) 1 AMATA 4,5 USD 0,08 USD 2 VSIP 4,8 USD 0,2 USD 3 c 2,2 - 2,3 USD 1.3. Mc tiêu ca d án: - Giúp ch a chu qu nhm bo li ích kinh t cho doanh nghing thi mang li li ích xã h - Tu kin thun l phát trin kinh t mt cách toàn diu c cho Khu công nghip M Xuân A. - ng nhu cu m rng quy mô sn xu, tm thi ca các doanh nghip. 1.4 C s pháp lỦ: - Lut Xây dng s 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Lut si, b sung mt s u ca các lung n ca Quc hi khóa XII, k hp th 5 s 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009; - Ngh nh s -CP ngày 22/9/2006 ca Chính ph nh chi ting dn thi hành mt s u ca Lu - Ngh nh s 12/-CP ngày 12/02/2009 ca Chính ph v qun lý d  - Ngh nh s -CP ngày 15/10/2009 ca Chính ph v si, b sung mt s u Ngh nh s -CP; - Ngh nh s -CP ngày 14/12/2009 ca Chính ph v Qun lý ng công trình; -  04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 ca B Xây dng v ng dn lp và qu Chng I: S cn thit phi đu t d án Trang 3 - Quynh s -BXD ngày 29/9/2009 ca B ng B Xây dng v vic Công b nh mc chi phí qun lý d ng công trình; - Ngh quyt s 30/NQ-TCT ngày 03/11/2010 ca T tri và khu công nghip Vit Nam v vic chp thun ch  án ng cho thuê trong khu công nghip. - Các quy chun, tiêu chun c  c hin hành và các tài liu liên quan. Chng II: Tng quan, điu kin t nhiên và hin trng d án Trang 4 CHNG II: TNG QUAN, IU KIN T NHIểN VẨ HIN TRNG D ÁN 2.1. Tng quan: Tên d án: Th nh d án xây d  ng cho thuê ti khu công nghip M Xuân A a đim đu t: huyn Tân Thành, tnh Bà Ra   Hình thc, quy mô đu t:  ng khu  ng ti khu công nghip M Xuân A bao go v, trm bin áp, nhà  xe, b c ngng. Ch đu t: T     phát tri   và Khu công nghip Vit Nam (IDICO). Thi gian thc hin d án:  Hình thc qun lý d án:  qun lý d án. 2.2 V trí vƠ điu kin t nhiên: 2.2.1. V trí: D án xây dng cho thuê có din tích 18.208,43 m 2 nm trong khu công nghip M Xuân A thuc huyn Tân Thành, tnh Bà Ra   trí  : + Phía Bc t cây xanh. + Phía Nam ng ni b KCN M ng s 1B). + Phía Tây : Công ty TNHH ABSO CHEM Vit Nam  ng ni b KCN M ng s 5). 2.2.2. iu kin t nhiên: m khí hu: Nm trong vùng khí hu nhii gió mùa co, có  Nhi không khí: Nhi không khí  nhi nh. - Nhi t : 29-35 0 C - Nhi ti thiu trung bình : 18-25 0 C - Nhi không khí trung bình : 28-30 0 C  m không khí:  i theo mùa: Chng II: Tng quan, điu kin t nhiên và hin trng d án Trang 5 -  m trung bình t : 70-75% -  m trung bình t : 80-85% Ch  b - - - Trung bình cao nht tháng 100-250 mm/tháng. - Trung bình thp nht tháng 40-70 mm/tháng. Ch  nng: - Mùa khô có khi nng ti 10-12 gic ngày không có nng. - Tng gi n- 2.700 gi, trung bình mi tháng có 220 gi nng. - Các tháng mùa khô có tng gi nng khá cao: chim 55-66% gi n - Tháng 3 có s gi nng cao nht: khong 300 gi. - Tháng 8 có s gi nng thp nht: khong 140 gi. - Gi nng trung bình cao nht ngày 9,5 gi/ngày, Thp nht 4 gi/ngày. Ch   Khu vc xây di cao, s  -130 ngày. -  : 1.606mm -  : 1.873mm - p nh : 237 mm Ch  gió: ng gió ch o ti khu vc xây dng chu s chi phi bi 2 h thng hoàn  - -  - - Tây; Gia hai mùa gió có mt khong chuyn tip ngn t gió trung bình t 1,52m/s. Th Mi mt ti thm kho sát là 4-6m, vào mùa c s ng 3m. Kt qu c cho thy kh   mòn bê tông yu. [...]... v i công su t tùy thu c vào ph t ng ph i xây d ng m t tr m bi n nc at công ty tr c ti p s d ng Tr m bi n áp này s do n c p cho tr m bi cl yt ng dây 22kV khu v c H th n chi u sáng: nh quang thông c ngang, có k u sáng yêu c r i trên m t ph ng n m n s ph n x ánh sáng c a tr sáng t t h p v i ánh m b o ánh sáng c n thi t cho phòng làm vi c, phòng h Ch n công su H th n thi t cho thi t k chi u sáng u h a không... d án 2.3 2.3 - Hi n nay khu v c d t thu c quy n qu n lý c a T ng công ty IDICO 2.3 H th ng h t ng k thu t t i Khu công nghi p M ng b ng n i b KCN M 1B) tuy ng n i b KCN M n và ng s ng s 5) Có n 22kV hi n h u Trang 6 i pháp thi t k và thi công xây d ng I 3.1 3.1 t có di n tích 18.208,43 m2 t i Khu công nghi p M m xây d Xuân A có v trí ranh gi + Ph a B c t cây xanh + Ph a Nam ng n i b KCN M + Ph a Tây... thông và các khu v c khác (chi m kho ng 19% di n tích toàn khu) Ngoài ra cây xanh c nh quan còn có ch ngh o vi khí h a cây xanh công viên ng t t cho khu v c Gi i pháp ki n trúc: V i ch ng Khu công nghi không gian ki n trúc c n mang tính hi u qu th ng nh t v i m t hình th c t ch c i pháp thi t k ng b d thi công và t c nét riêng cho khu v c Hình th c ki n, t h p kh i không quá c u k , không gian bên trong... t xây d ng cho thuê 3.3 2 3.3 : T ng m t b ng: ng 1000m2 m t ti c thi t k v i 01 c ng ra vào chính và 2 l i thoát hi m Ph a u hành 2 t ng có t ng di n tích s d m nh n t o b m t cho t ng th Khu công nghi ng Toàn b kh i công trình n m trong khu n viên kho ng 2.010m² v i 01 c ng ra vào bao g m cho công nhân, nhân viên và khách liên h công tác C d ng chung cho vi c xu t nh p hàng h a c b trí ng c u h a. .. ng các công trình k thu t, cây xanh công viên, v n hành h th c trong khu nhà , b o v vòng ngoài Ki c vi c th c hi n PCCC trong khu nhà Trang 19 ng và bi n pháp kh c ph c 5 5.1.1 Quá trình thi công xây d ng d án bao g m các h ng m c công vi c chính: + Chu n b m t b ng + San i m t b t n n + Cung c p v n chuy n v t li u + Thi công xây d ng các h ng m c công trình Trong quá trình th c hi n vi c xây d ng... v n t i, máy móc thi công: b i, CO, SO2, NO2 n n thi công ch y u là n, Ô tô, máy c - Ch t th i r n phát sinh ch y u trong quá trình xây d ng d án: Rác xây d ng m nh g ch v , xà b t thép v n Rác sinh ho t c ng xây d ng -S c ng và r i ro: Tai n y ra cao t quá trình thi công các công trình cao t ng hay các công vi c có ti p c n v y ra tai n ng ch a trong ph c bi t là khi các kho ch a này n m g nhi c bi... ng t t cho khu v c Gi i pháp ki n trúc: V i ch ng khu công nghi không gian ki n trúc c n mang tính hi u qu trong c th ng nh t v i m t hình th ng b d thi công và t c t ch c i pháp thi t k c nét riêng cho khu v c Trang 9 i pháp thi t k và thi công xây d ng Hình th c ki không gian bên trong linh ho n, t h p kh i không quá c u k , các khu ph tr c n thi sinh và có th b trí các khu ch nh, khu v u c a khách... xí, ch u ti u c khi d n ra h c b n Trang 16 i pháp thi t k và thi công xây d ng Phòng cháy ch a cháy: t k h th ng PCCC cho công trình ph k thu t, phù h p v i các tiêu chu ng th i ph m b o tính khoa h c, nh c c PCCC m b o tính m thu t cao phù h p v m ki n trúc c a công t k h th ng PCCC t i ch ph i tuân theo các tiêu chu Kho ng cách ng xung quanh nhà b n m cho xe ch a cháy có th thao nh Các l i thoát hi... tích Trang 7 i pháp thi t k và thi công xây d ng 3.2.2 P t xây d ng: Di n tích: 9.580,8m2 chi m 52,62% di n tích toàn khu, m xây d ng t 50%-70%, t ng cao trung bình 1-2 t - ng 1000m2 có di n tích 3.084 m2 chi m 32,19% di n t xây d t xây d ng n - ng ng 2000 m2 có di n tích 6.496,8 m2 chi m 67,81% di n t xây d t xây d ng t giao thông: Di n tích 5.471,03 m2 chi m 30,05% di t xây d ng cho thuê Bao g m:... các tr g ch xây n th ng nh t v i ki n trúc c ng rào C a u khi n t xa linh ho t và hi u qu 2 3.3 : T ng m t b ng ng 2000m2 Ph a m t ti c thi t k v i 2 c ng ra - vào chính và 2 l i thoát hi m u hành 2 t ng có t ng di n tích s d m nh n t o b m t cho Khu công nghi p Trang 10 i pháp thi t k và thi công xây d ng Toàn b kh i công trình n m trong khu n viên kho ng 4.050m2 v i 2 c ng ra vào, m t cho công nhân, . ng cho thuê ti khu công nghip M Xuân A  a đim đu t: huyn Tân Thành, tnh Bà R a   Hình thc, quy mô đu t:  ng khu  ng ti khu công nghip M Xuân A bao. m 2 ti Khu công nghip M Xuân A có v trí ranh gi + Ph a Bc t cây xanh. + Ph a Nam ng ni b KCN M ng s 1B). + Ph a Tây : Công ty TNHH ABSO CHEM. phi đu t d án Trang 2 Theo kho sát thc t thì giá cho thuê ti các khu công nghi STT m ng (m 2 /tháng) H tng (m 2 /tháng) 1 AMATA 4,5 USD 0,08