Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư tại Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa MỤC LỤC SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU BẢNG: SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa LỜI MỞ ĐẦU Qua thực tiễn 10 năm hoạt động đổi mới, hệ thống ngân hàng Việt Nam đạt thành tựu đáng kể, góp phần vào việc xây dựng phát triển kinh tế đất nước Hoạt động ngành ngân hàng nước ta góp phần tích cực vào việc huy động vốn, mở rộng vốn đầu tư cho sản xuất phát triển, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước để tăng trưởng kinh tế nước Hiện hệ thống ngân hàng Việt Nam phải đối mặt với khó khăn nghiêm trọng: nợ khó địi ngày tăng, tỉ lệ nợ hạn vượt giới hạn an toàn.Một ngun nhân dẫn đến tình trạng chất lượng thẩm định dự án đầu tư Như thấy muốn đạt hiệu cao cho vay nói chung cho vay trung dài hạn nói riêng việc thẩm định dự án đầu tư khâu quan trọng quy trình nghiệp vụ cho vay ngân hàng thương mại Làm tốt cơng tác thẩm định góp phần nâng cao chất lượng tín dụng ngân hàng, đảm bảo việc sử dụng vốn vay có hiệu khả thu hồi vốn đầu tư, giảm rủi ro cho ngân hàng Từ nhận thức trên, thời gian thực tập Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân em chọn nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân” Bố cục luận văn gồm chương: CHƯƠNG I :Lý luận chung thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư ngân hàng thương mại CHƯƠNG II : Thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư ngân hang TMCP quân đội ,chi nhánh xuân CHƯƠNG III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định dự án đâu tư xây dựng khu chung cư tai ngân hàng TMCP quân đội ,chi nhánh xuân SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI, CHI NHÁNH THANH XUÂN Quá trình hình thành phát triển 1.1.Quá trình hình thành phát triển ngân hàng thương mại cổ phần quân đội NHTMCP Quân đội thành lập theo Quyết định số 0037/GP-UB ngày 30/12/1993 UBND thành phố Hà Nội.Ngân Hàng có giấy phép hoạt động số 0054/ NH-GP 14/09/1994 NHNN Việt Nam với thời hạn hoạt động 50 năm Ngày 04/11/1994 Ngân hàng thức thành lập với tên giao dịc là” Military Commercial Joint Stock Bank”.Tên viết tắt MCSB(MB) Số điện thoại điện thoại cố địch 0438232833 Trụ sở NHTMCP Quân đội tọa lạc số Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội Sau 15 năm thành lập hoạt động ngân hàng khẳng định vị trí trở thành NHTMCP hàng đầu NHNN xếp hạng A NHTMCP Quân đội phát triển từ mức vốn điều lệ ban đầu 20 tỷ đồng năm 1994 lên đến gần 7300 tỷ đồng thời điểm cuối năm 2011 Hiện NHTMCP Quân đội có 33 Chi nhánh địa bàn Hà Nội, có nhiều Chi nhánh tỉnh thành nước chi nhánh Lào Ngân hàng có 3000 cán bộ, nhân viên cống hiến làm việc với sách, chế độ đãi ngộ thỏa đáng Về Cổ đơng ngân hàng gồm Tổng Cơng ty Viễn thông Quân Đội Viettel , Công ty vật tư cơng nghiệp Bộ quốc phịng (GAET), Tổng cơng ty bay dịch vụ Việt nam, Tổng công ty xây dựng Trường Sơn, Công ty Tân Cảng, Ngân hàng ngoại thương Việt nam (Vietcombank) Các công ty thành viên ngân hàng bao gồm cổ đơng chính:Cơng ty Cổ phần chứng khốn Thăng long (TSC), Cơng ty Quản lý quĩ đầu tư Chứng khốn Hà nội (HFM), Cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản (AMC), Công ty Cổ phần Địa ốc MB (MB Land) Quá trình hoạt động NHTMCP Quân đội vinh dự nhận nhiều giải thưởng: Giải thưởng “Thanh toán quốc tế xuất sắc” Ngân hàng Mỹ Wachovia trao tặng, giải thưởng “Nhân Việt Nam”, giải thưởng “Thương hiệu mạnh”, Giải thưởng "Doanh nghiệp dịch vụ hài lòng nhất", Giải thưởng toán HSBC trao tặng, Giải thưởng Sao vàng đất Việt năm 2007 nhiều giải thưởng cao quý khác SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa Hơn ngân hàng trọng tới việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động ngân hàng Trong năm 2008, MB tiến hành triển khai thành công hệ thống corebanking-t24 Ngân hàng MB trọng mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế với gần 700 Ngân hàng đại lý 75 quốc gia giới Bên cạnh MB trọng đến việc mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế lĩnh vực khác, điển hình việc ký kết thỏa thuận hợp tác tồn diện MB Tổng cơng ty Viễn thơng Tồn Cầu 1.2 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Chi nhánh Thanh Xuân Phòng giao dịch Thanh Xuân thành lập vào ngày 04/11/1997.Đến tháng 11/2003 chuyển thành chi nhánh cấp trực thuộc chi nhánh Điện Biên Phủ theo định số 140/2003/NHQĐ-HĐQT ngày 11/11/2003 Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Quân Đội Năm 2005,khi Sở giao dịch thành lập Chi nhánh Thanh Xuân chuyển trực thuộc Sở giao dịch Hà Nội Ngày 25/11/2008,theo định số 613/QĐ-MB-HĐQT Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Quân đội Chi nhánh Thanh Xuân tách khỏi Sở giao dịch trở thành đơn vị trực thuộc Hội sở Mới đầu thành lập, sở vật chất ngân hàng thiếu thốn, số cán ngân hàng có người đến số cán công nhân viên lên đến hon 70 người,các cán ngân hàng với trình độ đại học, đại học, đội ngũ nhân viên trẻ có lực, khả giao tiếp tốt Cơ sở vật chất ngân hàng đại ngân hàng có cơng nghệ tiên tiến địa bàn thành phố Hà Nội, điều tạo thuân tiện cho khách hàng khu vực khu vực lân cận giao dịch Đến thời điểm tại,trải qua 19 năm hoạt động Chi nhánh ngân hàng khẳng định thương hiệu giá trị cốt lõi mình, tinh thần mà thành viên coi trọng phát huy bao gồm giá trị bản: “ Hợp tác, tin cậy, chăm sóc khách hàng, sáng tạo, chuyên nghiệp, hiệu quả” Tuy nhiên, khu vực Thanh Xuân tập trung nhiều ngân hàng Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (EXIMBANK), Ngân hàng Ngoại thương việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV)… điều tạo nhiều thách thức cho Chi nhánh Tuy nhiên với khả mình, chất người lính mặt trận kinh doanh, Chi nhánh thông điệp “Vững vàng tin cậy” SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa 2.Cơ cấu tổ chức chức nhiệm vụ MB Thanh Xuân 2.1.Cơ cấu tổ chức Sơ đồ 1:Sơ đồ cấu tổ chức Giám đốc Phó giám đốc Phịng quan hệ khách hàng Khách hàng cá nhân Hỗ trợ quan hệ khách Phịng kế tốn dịch vụ khách hàng Phòng giao dịch Khách hàng doanh nghiệp Quầy tiết kiệm Quầy quỹ hàng Quầy tốn Phịng văn thư Quầy chăm sóc khách hàng Quầy khách hàng cá nhân Nguồn:Báo cáo phòng nhân Cơ cấu tổ chức ngân hàng bao gồm phòng ban: Phòng giám đốc, phịng phó giám đốc, Phịng quan hệ khách hàng, phịng hỗ trợ quan hệ khách hàng, phịng kế tốn, phịng văn thư.Với phịng ban có nhiệm vụ riêng nhằm mục đích chung đưa Chi nhánh nói riêng NHTMCP Quân đội nói chung ngày phát triển SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa Giám đốc người đứng đầu Chi nhánh thực việc quản lý định vấn đề cán bộ, trực tiếp đạo hoạt đơng Chi nhánh Phó giám đốc người Hỗ trợ hoạt động giám đốc, thực quản lý số hoạt động phân công giám đốc Về Phòng quan hệ khách hàng: Giao dịch với khách hàng doanh nghiệp, cá nhân để khai thác vốn VNĐ ngoại tệ thực nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý sản phẩm tín dụng theo hướng dẫn quy chế cho vay NHTMCP Quân đội Phòng hỗ trợ quan hệ khách hàng: Lập hợp đồng tín dụng, hồn tất hồ sơ chấp tài sản đảm bảo, cầm cố, thực giải ngân, thủ tục lưu kho quỹ giải chấp tài sản đảm bảo Theo dõi khoản vay, thu gốc lãi, lập báo cáo, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ hồ sơ vay vốn khách hàng Phịng kế tốn dịch vụ khách hàng: Là phòng thực nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng, công việc liên quan quản lý tài Thực cơng tác hạch tốn kế tốn, quản lý tài chính, giao dịch với khách hàng theo quy trình tài trợ thương mại hạch tốn nghiệp vụ có liên quan với quầy Quầy quỹ Là nơi thu chi tiền mặt cho quầy cá nhân, quầy tiết kiệm, quầy toán Quầy cá nhân:chuyên Phục vụ khách hàng cá nhân mở tài khoản Chi nhánh thông qua tài khoản để tốn cho hoạt động đầu tư, tiêu dùng, làm thẻ tín dụng… Quầy tiết kiệm để Phục vụ khách hàng đến gửi tiết kiệm, có loại kỳ hạn, loại tiền khác với lãi suất phù hợp thị trường Quầy toán hoạt động Thanh toán khoản tiền nhận chuyển từ nước ngồi chuyển tiền nước ngồi, tốn ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu… Phòng văn thư: Thực quản lý trang thiết bị máy móc… tham mưu cho giám đốc tổng hợp xây dựng kế hoạch kinh doanh Đào tạo cán Chi nhánh, thực cơng tác quản trị văn phịng phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thực công tác bảo vệ anh ninh tồn Chi nhánh Phịng giao dịch: Thực việc huy động vốn, thực cơng tác tín dụng, thực công tác Marketing thực dịch vụ ngân hàng 2.2 Chức nhiệm vụ MB Thanh Xuân Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Thanh Xuân thực chức năngvà nhiệm vụ sau : SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa -Huy động, tiếp nhận vốn tổ chức ngồi nước để thực hiệntín dụng đầu tư phát triển tín dụng xuất Nhà nước theo quy định củaChính phủ - Thực sách tín dụng đầu tư phát triển: Cho vay đầu tư phát triển;Hỗ trợ sau đầu tư; Bảo lãnh tín dụng đầu tư - Thực sách tín dụng xuất khẩu: Cho vay xuất khẩu; Bảo lãnh tíndụng xuất khẩu; Bảo lãnh dự thầu bảo lãnh thực hợp đồng xuất - Nhận uỷ thác quản lý nguồn vốn ODA Chính phủ cho vay lại; nhận uỷthác, cấp phát cho vay đầu tư thu hồi nợ khách hàng từ tổ chức vàngồi nước thơng qua hợp đồng nhận uỷ thác Ngân hàng Phát triển với tổchức uỷ thác - Uỷ thác cho tổ chức tài chính, tín dụng thực nghiệp vụ tín dụng Ngân hàng Phát triển - Cung cấp dịch vụ toán cho khách hàng tham gia hệ thống thanhtoán nước quốc tế phục vụ hoạt động Ngân hàng theo qui định pháp luật - Thực nhiệm vụ hợp tác quốc tế lĩnh vực tín dụng đầu tư phát triểnvà tín dụng xuất - Thực số nhiệm vụ khác Thủ tướng Chính phủ giao Các hoạt động kinh doanh chi nhánh Ngân hàng TMCPMB có chi nhánh chi nhánh MB Thanh Xuân đánh giá ngân hàng lớn địa bàn thành phố Hà Nội, thực đầy đủ nghiệp vụ Ngân hàng đại, có uy tín ngồi nước.Ngân hàng trang bị trang bị hoạt động tiên tiến,có hiệu đội ngũ nhân viên xuât sắc MB với mạng lưới trải khắp địa bàn thành phố cung cấp sản phẩm dịch vụ Ngân hàng đại, nhanh chóng với mức lãi suất, phí dịch vụ cạnh tranh, đa tiện ích nhắm đáp ứng nhu cầu khách hàng, mở rộng hội kinh doanh, tăng cường hợp tác với Tổ chức tín dụng tổ chức khác, bước nâng cao giữ uy tín thương hiệu Chi nhánh thị trường tài nội địa quốc tế Hoạt động kinh doanh chi nhánh chủ yếu cung cấp sản phẩm dịch vụ ngân hàng đại dich vụ sau SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa 3.1.Hoạt động huy động vốn Trong năm gần đây, tình hình huy động vốn chi nhánh giữ đà tăng trưởng ổn định diễn biến thị trường vốn biến động nhân tố tác động đến hoạt động huy động vốn nước ta phức tạp Mặc dù kinh tế khủng hoảng đồng thời hệ thống ngân hàng thương mại quốc doanh phát triển nhanh chóng trở thành đối thủ cạnh tranh ngày gay gắt ngân hàng thương mại cổ phần quân đội Việt Nam nói chung chi nhánh ngân hàng Quân Đội Thanh Xn nói riêng ln huy động nguồn vốn đặn với cấu vốn huy động đa dạng Tổng nguồn vốn huy động tính tới cuối tháng 12 năm 2011 đạt 1769.853 tỷ đồng Cơ cấu huy động vốn theo ba tiêu chí: Huy động theo kỳ hạn,mỗi kì hạn với lãi suất khác Huy động theo thành phần kinh tế, Huy động theo loại tiền gửi,tiền việt nam,và ngoại tệ Chi nhánh Thanh Xuân thực huy động tiền gửi tiết kiệm, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá đồng Việt Nam ngoại tệ Nhận tiền gửi đồng Việt Nam ngoại tệ tổ chức, cá nhân ngồi nước nhiều hình thức, kỳ hạn phong phú, lãi suất hấp dẫn Cơ cấu vốn theo thành phần kinh tế Bảng 1: Cơ cấu vốn theo thành phần kinh tế Đơn vị: Tỷ đồng Năm Chỉ tiêu Huy động vốn Tiền gửi dân cư Tiền gửi tổ chức Tỷ lệ tăng trưởng(%) 2009 2010 2011 1023,568 85,663 937,905 1606,306 133,741 1472,565 1769,853 121,537 1648,316 2009/2008 2010/2009 2011/2010 55% 7% 6% 25% (12)% (11)% 18.5% 23.6% 16% Nguồn: Báo cáo kết kinh doanh chi nhánh năm 2009 - 2011 Căn Cứ bảng trên, tiền gởi dân cư năm 2011 giảm so với năm 2010 12,204 tỷ đồng Nguyên nhân tình trạng xu hướng chuyển dịch nguồn tiền gửi dân cư từ ngân hàng thương mại cổ phần sang khu vực ngân hàng thương mại Nhà nước Cơ cấu nguồn vốn chưa thật hợp lý vốn dân cư chiếm tỷ trọng thấp tiền gửi tổ chức kinh tế chiếm tỷ trọng lớn tập trung vào số khách hàng nên tính ổn định chưa cao SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa Cơ cấu vốn theo thời gian Bảng 2: Cơ cấu vốn theo thời gian Đơn vị: Tỷ đồng 2009 2010 2011 Tỷ lệ tăng trưởng(%) 2009/2008 Nguồn vốn khơng kỳ hạn Nguồn vốn có kỳ hạn 2010/2009 2011/2010 193.319 376.243 312.804 61,2% 89,967% -16,86% 810.93 1204.349 1409.362 (24)% 48,51% (17,023%) Nguồn: Báo cáo kết kinh doanh chi nhánh năm 2009-2011 Cơ cấu nguồn vốn thời gian chủ yếu chi nhánh huy động vốn với hình thức có kỳ hạn Hình thức huy động vốn khơng kỳ hạn chiếm tỷ trọng thấp Đặc biệt năm 2011 có lượng vốn khơng kỳ hạn giảm so với năm 2010 nguyên nhân kinh tế năm 2011 ảm đạm Từ việc huy động vốn từ nhiều nguồn, nhiều chủ thể khác nhau, với hình thức đa dạng nên nguồn vốn huy động được sử dụng vào hoạt động tín dụng với nhiều hình thức khác Hoạt động tín dụng bám sát mục tiêu chủ động tăng trưởng, gắn tăng trưởng với kiểm sốt chất lượng, đảm bảo an tồn phát triển nghiệp vụ nguyên tắc chấp hành nghiêm chỉnh giới hạn tín dụng Do tỷ lệ nợ xấu, nợ q hạn kiểm sốt ln nằm giới hạn cho phép, có năm đạt tỷ lệ thấp ( năm 2011 0.205%) 3.2.Hoạt động cho vay Ngân hàng có kế hoạch cho vay sử dụng vốn hợp lí,tỷ nợ xấu thấp.Để xét duyệt cho vay ,trước tiên ngân hàng kiểm tra điều kiện cho vay thẩm định dự án.Sau ngân hàng xác đinh mức cho vay,ký hợp đồng,giải ngân Cơ câú tín dung bao gồm Cho vay ngắn, trung dài hạn tất thành phần kinh tế Cho vay vốn theo dự án, đồng tài trợ, nhận làm dịch vụ uỷ thác - đầu tư dự án nước quốc tế Cho vay cầm cố cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân, sản xuất kinh doanh dịch vụ lĩnh vực Cho vay tiêu dùng đồng Việt Nam phục vụ nhu cầu đời sống cán bộ, CNV đối tượng khác 3.3.các hoạt động khác Hoạt động toán nước SV: Nguyễn Thị Dung 10 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa kiến Như mảng quan trọng quy trình nghiệp vụ cho vay lại chưa thực nghiêm chỉnh Để nâng cao chất lượng thẩm định, chi nhánh cần mặt đặt yêu cầu cán thẩm định nội dung tờ trình thẩm định cần phân tích kỹ lực tài khách hàng vay vốn, mặt khác tổ chức bồi dưỡng nâng cao khả phân tích tài cán thẩm định Về thẩm định tổng vốn đầu tư cấu vốn đầu tư Thẩm định tổng vốn đầu tư thường bị xem nhẹ, cán thẩm định thường đồng ý với số chủ đầu tư đưa Khi thẩm định tổng vốn đầu tư, chi nhánh cần xác định xác quy mơ dự án, so sánh với dự án tương tự lĩnh vực ngành nghề thực doanh nghiệp khác Việc tính tốn tổng vốn đầu tư sát với thực tế sở để tính tốn hiệu tài khả trả nợ dự án Muốn vậy, cán thẩm định phải tích cực tìm hiểu thị trường, vào định mức kinh tế kỹ thuật ngành, đơn giá nhà nước hay qua viện nghiên cứu mức độ đại cơng nghệ, tình hình giá thị trường ngồi nước Bên cạnh đó, cần tích cực tìm hiểu, lưu trữ thơng tin dự án điển hình nước làm sở cho việc kiểm tra, thẩm định tổng mức vốn đầu tư, số trường hợp thuê quan tư vấn cần thiết Đối với dự án xây dựng, đặc biệt dự án xây dựng có nhiều hạng mục cơng trình, kéo dài nhiều năm, ngồi việc tính chi phí liên quan cịn phải tính đến yếu tố lạm phát, tỷ giá (nếu dự án mua máy móc từ nước ) áp dụng dự án Việc xác định đánh giá trước yếu tố giúp chủ dự án chủ động tình xảy ra, đặc biệt tình hình thị trường biến động khó lường Thẩm định chặt chẽ doanh thu, chi phí dự án Để thẩm định doanh thu chi phí tốt cần làm tốt công tác nghiên cứu thị trường Các yếu tố chịu ảnh hưởng nhiều lạm phát, tỷ giá, cần xem xét yếu tố để đưa dự tính sát với thực tế nhất.Việc tính tốn chi phí dự án phải dựa vào quy định tài chính, quan chủ quản doanh nghiệp thị trường Các yếu tố đầu vào : chi phí nhân cơng, chi phí th đất, chi phí quản lý doanh nghiệp, bảo hiểm, thuế, chi phí nguyên nhiên liệu… chi nhánh cần thẩm tra thông tin chi phí chủ đầu tư cung cấp có xác khơng, khơng nên thừ nhận Đối với cá dự án mở rộng nâng cao so sánh với tiêu cũ, với dự án hoàn toàn, cán thẩm định cần nắm bắt giá thị trường Các yếu tố đầu SV: Nguyễn Thị Dung 89 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa , để thẩm định doanh thu doanh nghiệp từ dự án, cán tín dụng phải có khả phân tích thị trường thật tốt Ngân hàng phải tìm hiểu thơng tin sản phẩm lưu hành thị trường, khả cạnh tranh sản phẩm dự án đưa ra, dự kiến giá bán sản phẩm, nhu cầu tiêu thụ, mức độ ưa thích khách hàng, xu hướng thay đổi thị hiếu khách hàng, đến sản phẩm dự án đưa có cịn thị trường chấp nhận hay khơng Vì cần đẩy mạnh công tác dự báo thị trường Thẩm định tiêu tài Khi xác định dịng tiền dự án cần xem xét đến yếu tố ảnh hưởng Cán thẩm định cần đưa đầy đủ chi phí hội, giá trị thu hồi từ tài sản cố định, vốn lưu động rịng vào tính tốn dịng tiền Chi phí hội định nghĩa hội thu nhập bị bỏ qua chấp nhận dự án mà không chấp nhận dự án khác Vốn lưu động ròng coi đầu tư ban đầu, lượng vốn đầu tư thu hồi dự án kết thúc Giá trị thu hồi từ lý tài sản cố định xuất dòng tiền cuối dự án, dòng tiền dịng tiền khác tính hợp thành dòng tiền ròng dự án Việc xác định phương thức tài trợ ảnh hưởng đến việc xác định dòng tiền dự án Phương pháp xác định lãi suất chiết khấu ngân hàng sử dụng chi phí vốn bình qn WACC, cách tính xác nhiên ngân hàng lại chưa đưa cách tính chi phí vốn chủ sở hữu, cách xác định chi phí phức tạp mà phần vốn chủ sở hữu thường chiếm tỷ trọng nhỏ nên Ngân hàng dùng lãi suất cho vay áp dụng với dự án cộng thêm phần bù rủi ro Phần bù rủi ro cần xác định dựa vào thời hạn, tính chất, mức độ rủi ro cao hay thấp dự án Ngân hàng xác định mức bù rủi ro từ 3% đến 5% Việc xác định nhằm mục đích tạo sở thống cách xác định lãi suất chiết khấu từ tạo điều kiện cho việc so sánh đánh giá dự án cách khách quan nhất, khơng thiết phải xác định xác mức rủi ro dự án Thẩm định thời hạn trả nợ, mức thu nợ, cách thức thu nợ gốc lãi Thu nợ gốc: Việc xác định thời hạn trả nợ mức trả nợ cần tình tốn cho phù hợp với lực sản xuất, tiến độ thực dự án Thực tế ngân hàng thường tiến hành thu kỳ hay thu luỹ thoái với ý muốn thu hồi nợ nhanh tốt Thực tế thời gian đầu, máy móc đưa vào vận hành chưa chạy hết công suất, sản phẩm sản xuất giai đoạn thăm dò thị trường Nếu ngân hàng yêu cầu mức trả nợ cao doanh nghiệp chưa đủ khả năng, SV: Nguyễn Thị Dung 90 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa ảnh hưởng tới sản xuất Vì ngân hàng khơng nên chia khoản thu gốc cho kỳ thu luỹ thối mà cần vào dịng thu dự án, đồng thời nên tiến hành thu nợ gốc tăng dần theo thời gian, phù hợp với trình vận hành kết đầu tư (giai đoạn đầu sử dụng chưa hết công suất, tiếp đến sử dụng công suất mức cao nhất, cuối công suất giảm dần lý) Thu lãi: Ngân hàng tiến hành việc thu lãi hàng tháng, có trường hợp thu lãi thời gian ân hạn chưa hợp lý Việc thu lãi cần tính tốn thu với việc thu lãi gốc, phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, đồng thời tránh tình trạng doanh nghiệp phải vay ngăn hạn để trả lãi khó khăn tài chưa có nguồn thu từ dự án Ngân hàng xem xét sử dụng cách thu nợ gốc lãi theo niên kim cố định dự án trung dài hạn Giả sử khoản tiền Ngân hàng cho khách hàng vay V, khoản nợ trả theo n niên kim cố định, số tiền niên kim a, lãi suất kỳ niên kim i Như V giá trị chuỗi niên kim a, theo công thức giá trị tại: Suy ra: V =a a= − (1 + i ) −n i Vi − (1 + i ) −n D1 = a − Vi = Vi Vi − Vi = −n − (1 + i ) (1 + i) − n − Ta có số tiền trả lãi kỳ đầu là: Vi Số tiền gốc trả kỳ đầu là: Từ ta tính số tiền toán nợ gốc lãi kỳ lập bảng toán nợ theo niên kim cố định Thẩm định rủi ro dự án Dự án gặp nhiều rủi ro,có thể rủi ro thị trường,rủi ro chủ đầu tư ckhi rủi ro xay qua trình thực dự án ảnh hưởng đến khả thời gian dự án thi cơng.Vì cán thẩm định cần thẩm định chặt chẽ dự án cho vay,sử dụng nhiều phương pháp thẩm định để tránh sơ sài thẩm định, dùng phương pháp dự báo dự án cho vay nhiều Thẩm định tài sản đảm bảo Đối với tài sản chấp,thì cán thẩm định đối chiếu xác SV: Nguyễn Thị Dung 91 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa giấy tờ xác nhận tài sản đảm bảo khách hàng cung cấp.Thường cán ngân hàng đánh giá khơng xác tính khoản tài sản đảm bảo.Vì nâng cao thẩm định tính khoản tài sản đảm bảo cách cán thẩm định có trách nhiệm khảo sát,nghiên cứu kĩ lưỡng thị trường loại hàng hóa doanh nghiệp dùng làm tài sản đảm bảo Thành lập tổ thẩm định phát huy vai trị hội đồng tín dụng a Thành lập tổ thẩm định Hiện Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân, khâu thẩm định định cho vay, giám sát khoản vay thực phịng kinh doanh Đối với vay lớn, kết thẩm định thông qua kiểm duyệt Hội đồng tín dụng Hình thức có ưu điểm gắn kết trình thẩm định với trình cho vay, giám sát vay, quy trách nhiệm người cụ thể Song hạn chế hình thức cán tín dụng khơng thể kiêm nhiều chức năng, điều dẫn tới thiếu sâu sát nhiều bước trình thực vay Chính Ngân hàng TMCP Qn Đội,chi nhánh Thanh Xuân nên xem xét việc thành lập chuyên công tác thẩm định dự án đầu tư trực thuộc Phòng kinh doanh Tổ thẩm định chịu trách nhiệm việc xem xét điều kiện vay vốn khách hàng, tính giá trị tính pháp lý tài sản chấp cầm cố, phân tích tính khả thi hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án Cán tín dụng chịu trách nhiệm phần kiểm tra sử dụng vốn vay, thu hồi nợ gốc lãi theo khế ước thoả thuận Việc phân định rõ phạm vi trách nhiệm tổ thẩm định cán tín dụng tăng cường vai trị thẩm định, kiểm sốt trước, sau cho vay Tuy nhiên, hình thức dễ dẫn đến phân tán trách nhiệm quyền lợi kết cuối b Phát huy vai trị Hội đồng tín dụng Thực tế nay, trình thẩm định để quỷết định tín dụng qua kiểm tra, ký duyệt nhiều người chất lưọng định tín dụng khơng cao thiếu thơng tin, trình độ cán chưa tiêu chuẩn hố Thực tế quy trình thẩm định định tín dụng cịn mang tính chất vụ tập trung chiều, chưa phát huy tính dân chủ, tính khách quan chí tuệ tập thể Chính việc thành lập Hội đồng tín dụng cần thiết Ngân hàng TMCP Quân Đội Theo quy chế Hội đồng tín dụng Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân bao gồm: SV: Nguyễn Thị Dung 92 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa + Chủ tịch hội đồng: Là giám đốc chi nhánh Trong trường hợp giám đốc vắng phải uỷ quyền cho đồng chí phó giám đốc + Thành viên thức: Phó giám đốc phụ trách kinh doanh, Trưỏng phịng kinh doanh, Phó trưởng phịng kinh doanh trục tiếp phụ trách vay, cán tín dụng kiêm thư ký Hội đồng Để đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lượng tín dụng nên đưa thêm Trưởng Phó phịng kiểm sốt vào thành viên thức xét duyệt tất vay, ngân hàng cần mở rộng phạm vi hoạt động Hội đồng tín dụng Hội đồng nên tiến hành xét duyệt tất vay trung , dài hạn dù quy mơ lớn hay nhỏ Nâng cao trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán thẩm định Trong công tác thẩm định nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định trình độ cán bộ, trình độ lực cán thẩm định có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thẩm định dự án đầu tư Để nâng cao trình độ lực cán thẩm định cần phải có nỗ lực hai bên: Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân thân cán thẩm định Đội ngũ cán thẩm định muốn thực tốt công tác thẩm định phải thoả mãn yêu cầu trình độ, kinh nghiệm đạo đức nghề nghiệp + Về trình độ: Cán thẩm định phải có trình độ từ đại học trở lên, phải có kiến thức chuyên sâu ngân hàng, tài doanh nghiệp, kiến thức lĩnh vực liên quan kinh tế thị trường, pháp luật, thuế +Về khả năng: Cán thẩm định phải tính tốn, phân tích tiêu tài chính, áp dụng phương pháp thẩm định nhuần nhuyễn Bên cạnh đó, phải có khả tổng hợp, đánh giá thơng tin cách linh hoạt nhạy bén + Về kinh nghiệm: Cán thẩm định phải trực tiếp tham gia thẩm định dự án, bên cạnh kinh nghiệm thẩm định cịn phải có kinh nghiệm lĩnh vực liên quan tới dự án + Về đạo đức nghề nghiệp: Cán thẩm định phải có tư cách đạo đức nghề nghiệp tốt, có lĩnh, tính cách trung thực có trách nhiệm, tâm huyết với ngành Để có đội ngũ cán giỏi, thoả mãn yêu cầu đặt Sở giao dịch I cán thẩm định cần phải tập trung vào công tác sau: + Xây dựng kế hoạch đào tạo dài hạn, ngắn hạn chuyên môn nghiệp vụ cho cán thẩm định Thường xuyên mở lớp bồi dưỡng kiến thức, kỹ thẩm định, hội nghị tổng kết đánh giá để đúc kết kinh nghiệm SV: Nguyễn Thị Dung 93 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa + Bên cạnh kiến thức chuyên môn, cán thẩm định phải không ngừng nâng cao kiến thức pháp luật, thị trường, ngoại ngữ, tin học để đáp ứng yêu cầu ngày cao công tác thẩm định + Sở giao dịch I nên bố trí cán có lực, trình độ tinh thần trách nhiệm vào vị trí + Có sách ưu đãi khuyến khích tinh thần vật chất cán thẩm định hoàn thành tốt cơng việc giao Thơng qua nâng cao ý thức tự vươn lên cán thẩm định + Đề cao tính sáng tạo, coi trọng sáng kiến, đề xuất có giá trị cán thẩm định Đưa sáng kiến vào áp dụng thực tế có hình thức khen thưởng kịp thời nhằm động viên, khích lệ tinh thần + Tuy nhiên, Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân phải có biện pháp xử lý nghiêm khắc phạt hành chính, quy trách nhiệm vật chất cho cán thẩm định cố tình làm sai quy trình, chế độ thẩm định nhằm loại bỏ rủi ro đạo đức nghề nghiệp + Có sách ưu đãi nhằm thu hút cán giỏi làm cho Sở giao dịch I làm cộng tác viên, cố vấn công tác thẩm định dự án đầu tư III.Kiến nghị Kiến nghị nhà nước Nhà nước quản lý vĩ mơ kinh tế, hệ thống sách Chính phủ cơng cụ quản lý điều tiết hầu hết mối quan hệ kinh tế Do thay đổi có ảnh hưởng tích cực tiêu cực tới hoạt động kinh tế diễn Đẩy mạnh hoạt động kiểm toán nhà nước kiểm toán độc lập kinh tế, đặc biệt cơng ty kiểm tốn độc lập nơi cung cấp thơng tin tương đối xác Để nâng cao hiệu công tác kiểm tốn làm sở cho cơng tác thẩm định tín dụng, trước mắt cần có thống Cơng ty kiểm tốn Việt Nam, cụ thể hố chuẩn mực kiểm toán cho phù hợp với hoạt động kiểm toán quốc tế Quốc hội cần sớm ban hành luật kế toán, kiểm toán nhằm đưa hoạt động kế tốn, kiểm tốn vào nề nếp, quy định báo cáo tài cần phải có xác nhận cơng ty kiểm tốn Hiện tài sản doanh nghiệp nhà nước Tổng cục quản lý vốn tài sản quản lý Theo quy định Chính phủ nay, doanh nghiệp nhà nước SV: Nguyễn Thị Dung 94 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa vay vốn Ngân hàng thương mại quốc doanh không phẩi chấp tài sản Để hoạt động cho vay ngân hàng đảm bảo Chính phủ cần quy định doanh nghiệp phá sản vốn vay ngân hàng phải ưu tiên hàng đầu khoản nợ vay có đảm bảo Chính phủ cần dứt khoát xếp lại doanh nghiệp nhà nước, phát triển doanh nghiệp làm ăn có hiệu thực cần thiết, tạo điều kiện cho đầu tư tín dụng có trọng điểm mang lại hiệu cao Cần đẩy mạnh q trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước để nâng cao trách nhiệm, tính tự chủ chất lượng quản lý doanh nghiệp nhà nước Kiến nghị NHNN Một là: Hồn thiện củng cố hệ thống thơng tin tồn ngành Ngày thơng tin sử dụng nguồn lực kinh tế, vũ khí cạnh tranh Các tổ chức kinh tế, Ngân hàng phải sử dụng thông tin ngày nhiều để tăng lực, hiệu hoạt động kinh doanh Trong hoạt động thực tiễn ngân hàng nước ta, vai trị thơng tin ngày đánh giá cao Tuy nhiên thất bại hệ thống Ngân hàng nước ta tồn vướng mắc trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng thương mại thời gian qua có nhiều nguyên nhân ngun nhân phải kể đến thiếu thơng tin, chất lượng thơng tin có độ tin cậy thấp Vấn đề thông tin cần thiết quan trọng trình thẩm định dự án Ngân hàng nhà nước đầu mối thông tin cung cấp cho tổ chức tín dụng Theo yêu cầu tổ chức tín dụng doanh nghiệp, giúp cho NHTM có nhận định có sở thẩm định trước đầu tư vốn vào doanh nghiệp Thiếu thông tin nguyên nhân làm cho việc thẩm định dự án đầu tư khơng xác dẫn đến định cho vay khơng hiệu Do Ngân hàng nhà nước phải thường xuyên thu thập thông tin nơi nhận thơng tin từ NHTM, tra cứu tình hình vay nợ khách hàng qua nhiều NHTM, tổ chức tín dụng khác nhau, qua hỗ trợ cho cán tín dụng lãnh đạo có thêm thơng tin nhiều phía định cho vay Ngồi thơng tin khách hàng NHNN cần nắm vững tình hình, phương hướng nhiệm vụ ngành kinh tế thời kỳ từ cung cấp thông tin kịp thời cho ngân hàng, để đầu tư vốn cho dự án doanh nghiệp hướng, phát huy hiệu vốn tín dụng đảm bảo thu hồi vốn hạn Để phát huy trách nhiệm việc cung cấp thơng tin tín dụng cần thành lập SV: Nguyễn Thị Dung 95 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa công ty tư vấn chuyên mua bán thơng tin Qua tách biệt vai trị quản lý nhà nước ngân hàng vai trò kinh doanh thông tin công ty tư vấn Hai là: NHNN cần xây dựng ban hành quy trình nội dung thẩm định dự án thống sở thẩm định dự án quan khoa học, Kế hoạch Đầu tư NHTM cho phù hợp vói thực tiễn nước ta đồng thời hồ nhập với thơng lệ quốc tế Hiện NHTM thẩm định dự án theo quy trình riêng hệ thống chi nhánh sử dụng quy trình nội dung khác Chẳng hạn có Ngân hàng cán tín dụng người thẩm định dự án trực tiếp cho vay có Ngân hàng tách riêng cán tín dụng cán thẩm định có ngân hàng dùng đến tiêu NPV, IRR phân tích tài dự án có Ngân hàng chưa tính đến Vì để thuận lợi cho việc quản lý, xây dựng thẩm định dự án đòi hỏi NHNN cần nghiên cứu sớm ban hành quy trình nội dung thẩm định thống phù hợp với tình hình thực tế Ba là: NHNN hệ thống hoá kiến thức thẩm định dự án, để hỗ trợ cho công tác thẩm định dự án, NHNN cần mở rộng phạm vi cung cấp thông tin Trung tâm thông tin tín dụng (CIC), khơng cung cấp thơng tin tín dụng mà cịn cung cấp thơng tin kinh tế phục vụ cho công tác thẩm định dự án ngân hàng tổ chức, cá nhân có nhu cầu dịch vụ thơng tin Trong trường hợp đó, CIC có thuận lợi ngân hàng việc việc hợp tác với quan quản lý Nhà nước, quan chuyên cung cấp thơng tin Vì ngân hàng, cán thẩm định tự thay đổi thơng tin khó tiếp cận với nguồn thơng tin Ngồi NHNN cần tăng cường đào tạo bồi dưỡng cán thẩm định nhiều hình thức tập trung hội thảo, tổ chức thi cán chuyên môn giỏi Kiến nghị khách hàng Để tạo điều kiện cho ngân hàng thẩm định dự án đầu tư, trước hết doanh nghiệp, chủ đầu tư nên chọn ngành nghề kinh doanh phù hợp với khả tài chính, khả quản lý Các dự án xin vay vốn phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu tính hợp pháp, phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực để ngân hàng không SV: Nguyễn Thị Dung 96 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa thời gian, chi phí vào việc thẩm định dự án khơng phép hoạt động Các luận chứng kinh tế, báo cáo tài thơng tin tài liệu có liên quan mà ngân hàng yêu cầu cung cấp cần đảm bảo tính xác, trung thực để kết thẩm định xác Điều địi hỏi khách hàng phải có tinh thần hợp tác với ngân hàng để đơi bên có lợi Căn vào số liệu ngân hàng phân tích, đánh gía xác tình hình tài khách hàng giúp cho trình thẩm định đạt kết tốt Từ định hợp lý, tạo điều kiện cho trình đầu tư kinh doanh - sản xuất khách hàng thuận lợi, đạt kết cao đồng thời đảm bảo khả thu hồi vốn đầu tư ngân hàng SV: Nguyễn Thị Dung 97 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa KẾT LUẬN Trong năm gần kinh tế Việt Nam bước ổn định đường phát triển Cùng với lên kinh tế Việt Nam Ngân hàng thương mại Việt Nam, Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân bước hồn thiện đại hố sở vật chất, nâng cao trình độ đội ngũ cán để đáp ứng yêu cầu ngày cao ngành Ngân hàng Xác định đắn vai trò quan trọng hoạt động thẩm định dự án đầu tư , ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân đạo phòng ban tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân ngày đạt hiệu cao Sau thời gian thực tập Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xn, giúp đỡ tận tình Cơ Trần Thị Mai Hoa Anh Chị phịng Tín Dụng, em hoàn thành luận văn với đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư khu chung cư Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân” Tuy nhiên với kiến thức kinh nghiệm thực tế cịn ỏi nên q trình nghiên cứu, viết em khơng thể tránh khỏi có sai sót Em mong nhận góp ý dẫn Cô Trần Thị Mai Hoa thầy giáo để luận văn hồn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn dẫn giúp đỡ ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân Anh Chị phịng tín dụng giúp em hồn thành đề tài SV: Nguyễn Thị Dung 98 Lớp: Đầu tư 50E Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa TÀI TIỆU THAM KHẢO Tóm tắt hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư nước quốc tế Tài liệu hội nghị thẩm định dự án đầu tư năm 1997-NHNN Quản trị dự án đầu tư - Nguyễn Xuân Thuỷ Thẩm định dự án đầu tư - Vũ Công Tuấn Xây dựng thẩm định dự án đầu tư nước quốc tế - Võ Thị Thanh Thu Giáo trình Quản trị tài doanh nghiệp - Trường ĐHKTQD Giáo trình Lập quản lý dự án đầu tư - Trường ĐHKTQD Giáo trình kinh tế đầu tư - Trường ĐHKTQD Thư viện,Internet,các trang web SV: Nguyễn Thị Dung 99 Lớp: Đầu tư 50E ... ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ TẠI NGÂN HÀNG MB CHI NHÁNH THANH XUÂN I.Đặc điểm dự án yêu cầu đặt cho công tác thẩm định dự án lĩnh vực đầu tư xây dựng khu chung cư NH MB chi nhánh Thanh Xuân. .. luận chung thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư ngân hàng thương mại CHƯƠNG II : Thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư ngân hang TMCP quân đội ,chi nhánh xuân. .. Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng khu chung cư: Thứ đặc điểm tính chất đặc thù dự án xây dựng + Các dự án xây dựng cơng trình dân dụng khu cơng nghiệp gồm dự án xây dựng khu chung cư ,xây dựng văn