II Kinh doanh dịch vụ đơn
T Điều kiện hời gian dự kiến ỷ lệ thu tiền hành tiền
TT KHOẢN MỤC
MỤC
Giá trị khoản vay
300,000Lãi suất 16%/nă Lãi suất 16%/nă
m Thời hạn vay vốn Nă m 2011 Năm 2012 Năm 2012 Năm 2012 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2013 Năm 2013 Chi tiết kế hoạch trả nợ Quý 1 Qúy 2 Quý 3
Quý 4 Quý 1 Qúy 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Qúy 2 Quý 3
1 Dư đầu kỳ - 20,0 00 70,0 00 120,00 0 220,00 0 250,000 200,00 0 150,000 100,00 0 50,000 2 Giải ngân/trả gốc trong kỳ 20,000 50,0 00 50,000 100,000 80,000 (50,000) (50,000) (50,000) (50,000) (50,000) 3 Dư cuối kỳ 20,000 70,0 00 120,000 220,000 300,000 200,000 150,000 100,000 50,000 - 4 Lãi vay (800) (2,8 00) (4,8 00) (8,800) (12,000 ) (10,000) (8,000) (6,000) (4,000) (2,000) Trả gốc + lãi (800) (2,8 00) (4,8 00) (8,800) (12,000 ) (60,000) (58,000 ) (56,000) (54,000 ) (52,000 ) Cân đối tiền sau trả nợ 13,033 21,975 485,462 545,31 7 405,360 386,116 271,984 Lãi vay trong TGXD (29,200)
Nguồn:báo cáo thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư (tổ thẩm định)
Bảng 26:Bảng kế hoạch trả nợ
Khoản mục 2011 2012 2013 Tổng cộng
C.đối tiền trước trả nợ 21,833 737,317 433,984 1,193,133 Trả nợ trong kỳ (8,800) (192,000) (162,000) (362,800) C.đối tiền sau trả nợ 13,033 545,317 271,984 830,333 Doanh số tiền gửi 21,833 737,317 433,984 1,193,133 Dư tiền gửi bình quân 1,693 195,713 198,160 395,566
LN từ HĐV 33 3,797 3,844 7,674
suất sinh lời/vốn GN 16% 18% 20%
Nguồn:báo cáo thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư (tổ thẩm định)
2.2.5.5.Thẩm định rủi ro dự án
Căn cứ trên tình hình pháp lý Dự án hiện tại, rủi ro trước mắt là việc MB tài trợ đối với phần thanh toán tiền đất cho Nhà nước (tối đa 80% nghĩa vụ tài chắnh và không quá 100 tỷ đồng) để chuyển đổi mục đắch sử dụng đất nhưng khách hàng không thể hoàn thiện được các giấy tờ pháp lý còn lại để khởi công Dự án Khách hàng đã và đang thực hiện khá nhiều Dự án tương tự trên địa bàn Hà Nội, hơn nữa Bộ Quốc Phòng và UBND TP Hà Nội cũng đã có văn bản chấp nhận Dự án đầu tư trên do khách hàng làm chủ đầu tư nên rủi ro này là ở mức trung bình.
Số tiền vay vốn/tổng mức đầu tư là khá hợp lý, hiệu quả tài chắnh là khá đảm bảo cho việc trả nợ Ngân hàng.
So sánh mức giá mặt bằng tại khu vực gần địa bàn như Khu đô thị mới Xa La, Khu đô thị mới Văn Quán thì mức giá bán của Dự án viện 103 Ờ Học viện Quân Y là khá hợp lý, cụ thể:
Bảng 27:Giá bán của dự án viện 103 Ờ Học viện Quân Y TT Tên Dự án Giá bán nhà bình
quân
Giá cho thuê dịch vụ
1 KĐT mới Văn Quán 30,000,000đ/m2 20 USD/m2
2 KĐT mới Xa La 22,000,000đ/m2 10 USD/m2
3 Dự án viện 103 15,000,000đ/m2 11 USD/m2
2.2.6.Khó khăn, hạn chế và biện pháp khắc phục:
Sau khi phân tắch và thẩm định dự án,Cán bộ thẩm định nhận thấy những khó khăn và hạn chế sau:
Mặc dù là đơn vị chuyên đầu tư đất dự án, bất động sản và Khu công nghiệp nhưng Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 cũng mới chỉ thực hiện các dự án đầu tư từ cuối năm 2009 nên chưa có nhiều kinh nghiệm trong đầu tư. Các dự án do Công ty đang đầu tư cũng chỉ mới đến giai đoạn Đền bù GPMB hoặc bắt đầu khởi công xây dựng mà chưa đến giai đoạn thu tiền.
Cùng một lúc, Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 đang thực hiện 05 dự án đầu tư trên địa bàn TP Hà Nội nên kế hoạch vốn tự có dành cho các Dự án theo kế hoạch đã xây dựng là khó đảm bảo.
Cán bộ thẩm dịnh có biện pháp khắc phục:
Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 có sự hậu thuẫn mạnh mẽ của Tập đoàn Sông Đà (các thành viên góp vốn đều là thành viên trong Tập đoàn) nên có mối quan hệ khá rộng tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty có thể thực hiện các thủ tục pháp lý dự án, huy động vốn một cách dễ dàng.
Mặc dù mới đi vào hoạt động đầu tư Dự án bất động sản nhưng các thành viên Ban lãnh đạo đều là người làm lâu năm tại Tập đoàn Sông Đà trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, đầu tư thủy điện, khu công nghiệpẦ nên việc thực hiện được các dự án đầu tư mới là hoàn toàn khả thi.
Mặc dù khá khăn về vốn tự có trong giai đoạn đầu của Dự án lần này nhưng do một số dự án khác trong năm 2011 đã đến giai đoạn thu tiền (xong móng) nên việc dùng một phần vốn từ tiền thu tiền Dự án khác để sử dụng cho Dự án này là có thể đảm bảo. Ngoài ra với việc MB đồng ý cho vay tối đa 80% tiền thanh toán thuế đất (khoảng 100 tỷ đồng) thì áp lực về vốn tự có của Công ty cũng được giảm đáng kể. Đến Quý 4/2011, Công ty xây xong móng có thể huy động được tiền bán nhà để sử dụng vào quá trình xây dựng trong các năm tiếp theo (sau khi đã trừ tiền trả nợ).
2.3.Tài sản đảm bảo:
Quyền sử dụng đất Dự án và tài sản hình thành trên đất.
Quyền thụ hưởng bảo hiểm đối với toàn bộ công trình thuộc dự án đầu tư. Giá trị TSĐB là 1,025,491,126,815 VND (Một nghìn không trăm hai mươi lăm tỷ bốn trăm chắn mươi mốt triệu một trăm hai mươi sáu nghìn tám trăm mười lăm đồng./.).
Phương án thế chấp tài sản đảm bảo và quản lý nguồn thu:
Chủ đầu tư chỉ được quyền bán một phần hoặc toàn bộ diện tắch Dự án khi được sự chấp thuận của Ngân hàng Quân Đội.
Chủ đầu tư thực hiện đăng ký thể chấp tòan bộ giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền/hình thành trên đất nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ nợ vay tại Ngân hàng Quân đội tại cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định của Pháp luật trong đó quy định rõ giao dịch mua bán của Chủ đầu tư với các đối tác chỉ có hiệu lực khi có xác nhận của Ngân hàng Quân Đội.
Chủ đầu tư có văn bản cam kết không hủy ngang về việc chuyển toàn bộ doanh thu từ Dự án qua tài khoản tại Ngân hàng Quân Đội.
Định kỳ 06 tháng/lần, Ngân hàng sẽ tiến hành định giá lại tài sản đảm bảo. Trong trường hợp tỷ lệ nợ vay/tài sản đảm bảo > 70% do Chủ đầu tư tiến hành bán hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ diện tắch đất đã thế chấp; Chủ đầu tư phải bổ sung tài sản đảm bảo hoặc giảm nợ gốc tương ứng để đảm bảo tỷ lệ nợ vay/tài sản đảm bảo tại thời điểm đánh giá không < 70%.
Quản lý doanh thu:
Chi nhánh sẽ quản lý nguồn thu từ dự án thông qua các Biên bản thỏa thuận góp vốn chuyển nhượng căn hộ của Công ty CP ĐTĐT và KCN Sông Đà 7 trong thời gian tới để tiến hành thu nợ. Các Biên bản thỏa thuận góp vốn chuyển nhượng quy định rõ điều khoản thành toán không huỷ ngang về việc chuyển doanh thu về tài khoản của Công ty CP ĐTĐT và KCN Sông Đà 7 tại MB.
Công ty uỷ quyền cho NHQĐ được toàn quyền trắch doanh thu từ các biên bản thoả thuận góp vốn nhằm thanh toán nợ gốc và lãi Ngân hàng theo tỷ lệ phân bổ doanh thu như đã trình bầy ở trên. Trong trường hợp tỷ lệ phân bổ doanh thu đã cam kết không đảm bảo nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi Ngân hàng, Ngân hàng có quyền trắch tỷ lệ cao hơn nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ hoặc/và Công ty cam kết sử dụng vốn tự có để thanh toán nợ gốc và lãi Ngân hàng.
Trường hợp giá chuyển nhượng đất thực tế lớn hơn giá trị quy định trong hợp đồng/biên bản thoả thuận góp vốn; doanh thu phân bổ sẽ căn cứ trên dòng tiền thực tế Chủ đầu tư nhận được từ việc chuyển nhượng nhà đất.
2.4.Lợi ắch của MB khi tham gia tài trợ Dự án Hiệu suất sinh lời từ vốn giải ngân: Giả định
Trong thời gian đầu tư xây dựng và chưa tất toán nợ vay (từ quý 1/2011 đến hết quý 3/2013); toàn bộ doanh thu của Dự án được chuyển về tài khoản của Khách
hàng tại MB và duy trì trong thời gian tối đa 10 ngày dưới dạng tiền gửi không kỳ hạn; sau đó sẽ được sử dụng để thanh toán cho các nhà thầu và trả một phần nợ vay (căn cứ các hợp đồng thi công phần thân và điện nước; Chủ đầu tư được thanh toán chậm tối đa 25 ngày kể từ ngày nghiệm thu đối với từng hạng mục).
Sau khi tất toán khoản vay tại MB (từ quý 3/2013); dư tiền mặt của Chủ đầu tư được để dưới dạng tiền gửi có kỳ hạn tại MB.
Chênh lệch lãi suất cho vay Ờ huy động đối với tiền gửi không kỳ hạn: 5%/năm; đối với tiền gửi có kỳ hạn: 2%/năm
Tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với tiền gửi có kỳ hạn: 3%; chi phắ quản lý và các chi phắ khác: 7%
Bảng 28:Bảng hiệu suất sinh lời từ vốn giải ngân
Triệu đồng
Khoản mục 2011 2012 2013 Tổng cộng
Doanh số tiền gửi 21,833 737,317 433,984 1,193,133
Dư tiền gửi bình quân 1,693 195,713 198,160 395,566
LN từ HĐV 33 3,797 3,844 7,674
suất sinh lời/vốn GN 16% 18% 20%
Nguồn:báo cáo thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư (tổ thẩm định)
Căn cứ trên những giả định trên, lãi suất thực hàng năm trong quá trình giải ngân lần lượt là 16%/năm 2011 và 18%%/năm 2012 và 20%/năm 2013. Đây là mức lãi suất tương đối cao, đảm bảo được lợi nhuận của Ngân hàng.
Bán chéo các sản phẩm dịch vụ:
Thu hút nguồn tiền gửi có kỳ hạn và không kỳ hạn từ các cá nhân nhận tiền đền bù đất của Dự án. Dự kiến số tiền gửi có thể thu hút được trong cuối năm 2010, đầu năm 2011 là khoảng 20 tỷ đồng.
Tăng cường hoạt động cho vay mua nhà đối với các cá nhân: cho vay cán bộ công nhân viên Quốc Phòng kết hợp với Bệnh viện 103 (Ngân hàng Quân Đội đang có lợi thế là Bệnh viện 103 đã trả lương qua tài khoản của MB). Cụ thể:
Tổng doanh thu dự kiến bán cho viện 103 (60% số nhà) ~ 590 tỷ đồng.
Tổng số tiền MB có thể giải ngân được ~ 590 tỷ đồng x 70% (giá trị vay) x 30% (số lượng người vay) ~ 123 tỷ đồng trong tương lai, MB có thể tăng dư nợ được khoảng 100 tỷ đồng.
Thuê mặt bằng và treo biển quảng cáo; đặt ATMẦ: Như đã trình bầy ở trên, tầng 1 của Dự án được sử dụng làm văn phòng cho thuê. Với vị trắ khá đẹp của Dự án, việc đặt các dịch vụ quảng cáo, ATM của Ngân hàng tại tòa nhà đem lại nhiều
lợi ắch cho MB trong việc quảng bá thương hiệu. Bên cạnh đó, trong trường hợp MB tài trợ Dự án có thể đàm phán với Chủ đầu tư để thuê mặt bằng với giá ưu đãi nhằm mở rộng mạng lưới hoạt động của MB.
Tiếp cận và tham gia vào các dự án khác của Công ty CP Đầu tư Đô thị và KCN Sông Đà 7 đang làm chủ đầu tư và trong tương lai gần.