2.1. Thẩm định khách hàng vay vốn 2.1.1.Thẩm định tư cách pháp nhân:
Dựa vào các giấy tờ,các văn bản pháp lý khách hàng gửi,các cán bộ thẩm định so sánh đối chiếu với yêu cầu của ngân hàng và các yêu cầu của luât pháp nhận thấy hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư có những giấy tờ sau:
tư Thành Phố Hà Nội cấp ngày 26/12/2007,giấy đăng ký thay đổi lần thứ 4 ngày 16/09/2009
Căn cứ Điều lệ công ty là cơ sở pháp lý, chi phối toàn bộ hoạt động của Công ty cổ phần Sông Đà 7 (dưới đây gọi là ỘCông tyỢ). Công ty được thành lập theo hình thức chuyển toàn bộ doanh nghiệp Nhà nước là Công ty Sông Đà 7 thành Công ty cổ phần Sông Đà 7 theo Luật Doanh nghiệp số 13/1999/QH10 ngày 12/6/1999; theo Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần và Quyết định số 11 /QĐ-BXD ngày của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc chuyển Công ty Sông Đà 7 - Tổng công ty Sông Đà thànhCông ty cổ phần Sông Đà 7. Điều lệ này đã được Đại Hội đồng cổ đôngchắnh thức thông qua và cam kết thực hiện nghiêm chỉnh những quy định trong bản Điều lệ này ngày 24 tháng 12 năm 2007.
Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 được thành lập từ năm 2007 với trụ sở tại tầng 4, TTTM Machinco1, Km9+500 đường Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội. Vốn điều lệ hiện tại của Công ty là 120,000,000,000 VND (Một trăm hai mươi tỷ đồng).
Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 hoạt động chắnh trong lĩnh vực Đầu tư đô thị, khu công nghiệp và kinh doanh bất động sảnẦ
Mã số thuế công ty: 2200203836
Hội đồng quản trị công ty đã có Quyết định số: 6/QĐ-CT-HĐQT ngày 25/12/2007 ,Đai diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 là ông Nguyễn Mạnh Thắng Ờ Giám đốc Công ty.
Quyết định số 14/QĐ-CT-HĐQT ngày 29/ 12/ 2007 của Hội đồng quản trị, Công ty Sudico xin thông báo Quyết định bổ nhiệm chức danh Kế toán trưởng Công ty đối với Ông Vũ Kim Long
Kết luận: Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 là pháp nhân được thành lập hợp pháp theo pháp luật Việt Nam,có đủ tư cách pháp nhân
2.1.2.Thẩm định về nhân sự và cơ cấu tổ chức quản lý:
Căn cứ vào những thông tin của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 gửi và cán bộ thẩm định so sánh đối chiếu.Bên cạnh đó các cán bộ thẩm định xuống địa bàn điều tra và nhận thấy như sau:
Hiện nay, Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 đang có khoảng hơn 60 nhân sự chắnh thức được chia thành 04 phòng ban chắnh: Phòng kế hoạch & đầu tư, Phòng kế toán tài chắnh, Phòng tổ chức nhân sự, Ban quản lý dự
án và 02 Xắ nghiệp trực thuộc là: Xắ nghiệp Xây lắp Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 701, 702. Cơ cấu tổ chức cụ thể :
Sơ đồ 3:Cơ cấu tổ chức doanh nhiệp
Nguồn :Báo cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7
Đội ngũ nhân sự tại các phòng ban của chủ yếu đều là những người tốt nghiệp chuyên ngành kỹ thuật, xây dựng và kinh tế (Đại học Bách Khoa, Xây dựng, Kinh tế Quốc Dân, Học Viện Ngân hàngẦ), trong đó hơn 60% là những người có kinh nghiệm trên 10 năm trong lĩnh vực xây dựng, tài chắnh...
Kết luận: Cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 là khá đầy đủ, phù hợp đối với 01 đơn vị chuyên về đầu tư các dự án đô thị và khu công nghiệp.
Giám đốc P.Giám đốc P.Kế hoạch Đầu tư Phòng Kế toán Phòng Tổ chức NS Các BQL Dự án Xắ nghiệp 702 Xắ nghiệp 701
2.1.3.Thẩm định năng lực hoạt động kinh doanh và định hướng khách hàng
Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 là đơn vị thành viên của Công ty Cổ phần Sông Đà 7. Ngay từ khi thành lập, Công ty KCN Sông Đà 7 đã được định hướng của Công ty mẹ là chuyên về lĩnh vực đầu tư Dự án đô thị và Khu công nghiệp. Tuy nhiên, do chưa có đủ năng lực tài chắnh nên trong năm 2008, Công ty Cổ phần Sông Đà 7 vẫn giao nhiệm vụ cho Công ty KCN Sông Đà 7 thực hiện công trình xây dựng do Công ty Sông Đà 7 làm nhà thầu chắnh. Chỉ đến năm 2009, sau khi các thành viên góp đủ vốn điều lệ là 120 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 mới bắt đầu tiến hành xin đất làm các Dự án đầu tư bất động sản.
Với sự hậu thuẫn của các cổ đông góp vốn và Tổng Công ty Sông Đà, Công ty KCN Sông Đà 7 đã và đang được giao làm chủ đầu tư một loạt các Dự án quy mô lớn, có vị trắ đẹp như: 02 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho các cán bộ cao cấp của cơ quan Quốc Hội (Khu nhà ở cho các Bộ trưởng, Khu nhà ở cho các Thứ trưởng); Khu đô thị Nam Xa La; Dự án Khu nhà ở cho CBNV Viện BỏngẦ với tổng vốn đầu tư trên 2.000 tỷ đồng. Hiện các Dự án đều đang triển khai tốt và bắt đầu thu tiền bán nhà đợt 1 từ quý 4/2010. Dự kiến số tiền thu được trong quý 4/2010 là 300 tỷ đồng; tổng tiền thu được từ bán nhà các Dự án trong năm 2011 là 1,000 tỷ đồng.
Các cán bộ ngân hàng thẩm định năng lực hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh đối chiếu các dự án mà doanh nghiệp đầu tư:
+Căn cứ vào báo cáo doanh thu tài chắnh của doanh nghiệp của một số dự án mà công ty đầu tư
+Căn cứ vào hiệu quả đầu tư vào các dự án của doanh nghiệp,với những dự án đó sau khi hoàn thành đã mang lại nhiều lợi ắch cho doanh nhiệp và xã hội
Chi tiết tình hình đầu tư các Dự án như sau:
Dự án nhà ở cấp Bộ trưởng, trên bộ trưởng đương chức công tác tại Quốc hội, Khu TT4 Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội:
Địa điểm: Khu TT4 Ờ Khu ĐTM Phùng Khoang Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội; Hình thức nhà ở: Biệt thự và nhà ở riêng lẻ
Quy mô đầu tư: Diện tắch đất: 10,804 m2; Diện tắch sàn xây dựng: 12,270 m2; số căn: 31
Tiến độ: 2009 Ờ 2011
Tiến độ hiện tại: Đang thự hiện đền bù GPMB (được 70%, dự kiến đầu T11 xong); Tháng 12 nộp tiền sử dụng đất
Cam kết tắn dụng: 182,000 triệu đồng Ờ Vietcombank
Tổng doanh thu dự kiến: 293,211 triệu đồng; Tỷ lệ phân chia sản phẩm cho đối tác có đất: 70%;
Tiến độ thu tiền: Tháng 2/2011: 112,760 triệu đồng; Tháng 5/2011: 117,244 triệu đồng.
Hình 1:Dự án nhà ở phục vụ cho cấp bộ trưởng trên đương chức công tác tại quốc hội
Dự án nhà ở cấp Thứ trưởng và tương đương công tác tại Quốc hội, Khu TT9-TT10 Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội:
Địa điểm: Khu TT9-TT10 Ờ Khu DTM Xuân Phương Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội; Hình thức nhà ở: Biệt thự và nhà ở riêng lẻ
Tổng mức đầu tư: 617,789 triệu đồng Tiến độ: 2009 Ờ 2011
Cam kết tắn dụng: 268,000 triệu đồng Ờ Vietcombank. Thực tế giải ngân: 59,000 triệu đồng.
đối tác có đất: 70%;
Tiến độ thu tiền: Tháng 12/2010: 331,301 triệu đồng; Tháng 6/2011: 87,907 triệu đồng.
Dự án nhà ở cán bộ chuyên viên cao cấp đương chức làm việc tại Quốc hội, Khu CT2A-CT2B Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội:
Địa điểm: Khu CT2A-CT2B Khu DTM Xuân Phương Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội; Hình thức nhà ở: Chung cư cao cấp
Quy mô đầu tư: Diện tắch đất: 12,924 m2; Diện tắch sàn xây dựng: 78,398 m2; số căn: 480
Tổng mức đầu tư: 415,423 triệu đồng Tiến độ: 2009 Ờ 2013
Cam kết tắn dụng: 50,000 triệu đồng Ờ Vietcombank Thực tế giải ngân: 6,942 triệu đồng
Tổng doanh thu dự kiến: 589,661 triệu đồng; Tỷ lệ phân chia sản phẩm cho đối tác có đất: 50%;
Tiến độ thu tiền: Tháng 8/2011: 132,233 triệu đồng; Qúy I/2012: 110,185 triệu đồng.
Hình 2:Dự án chung cư phục vụ cho cán bộ, chuyên viên cao cấp,công chức hiện đang công tác tại các cơ quan của quốc hội CT2A-CT2B & CT2C
Dự án nhà ở cán bộ chuyên viên đương chức làm việc tại Quốc hội, Khu CT2C Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội:
Địa điểm: Khu CT2C Khu DTM Xuân Phương Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội; Hình thức nhà ở: Chung cư cao cấp
Quy mô đầu tư: Diện tắch đất: 12,924 m2; Diện tắch sàn xây dựng: 78,398 m2; số căn: 480
Tổng mức đầu tư: 414,448 triệu đồng Tiến độ: 2009 Ờ 2013
Cam kết tắn dụng: 50,000 triệu đồng Ờ Vietcombank Thực tế giải ngân: 6,759 triệu đồng
Tổng doanh thu dự kiến: 588,350triệu đồng; Tỷ lệ phân chia sản phẩm cho đối tác có đất: 50%;
Tiến độ thu tiền: Tháng 8/2011: 132,233 triệu đồng; Qúy I/2012: 110,170 triệu đồng.
Dự án Đầu tư Xây dựng nhà ở cho CBNV Viện Bỏng Lê Hữu Trác Ờ Bộ Quốc phòng tại Thanh Trì Ờ Hà Nội:
Địa điểm: Xã Tân Triều Ờ Thanh Trì Ờ Hà Nội; Hình thức nhà ở: Chung cư trung bình
Quy mô đầu tư: Diện tắch đất: 10,632 m2; Diện tắch sàn xây dựng: 55,585 m2; số căn: 414
Tổng mức đầu tư: 531,963 triệu đồng Tiến độ: 2009 Ờ 2012
Cam kết tắn dụng: 50,000 triệu đồng Ờ Vietcombank Thực tế giải ngân: 0 triệu đồng
Tổng doanh thu dự kiến: 822,353 triệu đồng; trong đó doanh thu bán nhà: 508,375 trđ
Tỷ lệ phân chia sản phẩm cho đối tác có đất: 60%;
Tiến độ thu tiền: Tháng 11/2010: 40,000 triệu đồng; Quý I/2011: 218,267 triệu đồng.
Hình 3:Dự án nhà ở cho cán bộ, nhân viên viện bỏng lê hữu trác, học viện quân y
Dự án ĐTXD nhà ở cho CBNV Viện 103 Ờ Học viên Quân y Ờ Bộ Quốc phòng tại Thanh Trì Ờ Hà Nội:
Địa điểm: Xã Tân Triều Ờ Thanh Trì - Hà Nội;
Hình thức nhà ở: Chung cư trung bình và Nhà liền kề
Quy mô đầu tư: Diện tắch đất: 17,223 m2; Diện tắch sàn xây dựng: 104,182 m2; số căn: 798
Tổng mức đầu tư: 1,025,491triệu đồng Tiến độ: 2009 Ờ 2013
Nhu cầu vốn: Đền bù đất: 19,787 triệu đồng; Chuyển quyền sử dụng đất: 114,000 triệu đồng.
Cam kết tắn dụng: vay vốn tại Ngân hàng Quân Đội 300.000 triệu đồng.
Tổng doanh thu dự kiến: 1,368,700 triệu đồng; trong đó doanh thu bán nhà: 1,103,270 trđ
Tỷ lệ phân chia sản phẩm cho đối tác có đất: 60%;
Tiến độ thu tiền: Tháng 9/2011: 348,593 triệu đồng; Quý II/2012: 225,000 triệu đồng.
Hình 4:Dự án nhà ở cho cán bộ, nhân viên bệnh viện 103 học viên quân y- bộ quốc phòng
Một số dự án định hướng trong tương lai:
Dự án ĐTXD nhà ở tại thôn Ngọc Mạch Ờ Xuân Phương Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội:
Địa điểm: Thôn Ngọc Mạch Ờ Xuân Phương Ờ Từ Liêm Ờ Hà Nội; Tổng mức đầu tư: 474,081 triệu đồng
Tiến độ: 2011 Ờ 2013
Dự án ĐTXD toà nhà chung cư cho cán bộ, chiến sĩ thuộc Viện chiến lược và Khoa học Công an Ờ Bộ công an Ờ Tổ 9 Ờ Trung Hoà Ờ Cầu Giấy Ờ Hà Nội:
Địa điểm: Tổ 9 Ờ Trung Hoà Ờ Cầu Giấy Ờ Hà Nội; Tổng mức đầu tư: 399,842 triệu đồng
Tiến độ: 2011 Ờ 2013
. Chủ đầu tư Dự án có quan hệ rất tốt với Vietcombank Hiện nay, hầu hết các Dự án của khách hàng đang được Sở giao dịch Ngân hàng ngoại thương cam kết tài trợ tắn dụng đối với phần chi phắ Đền bù GPMB và thanh toán tiền đất. Tổng cam kết tắn dụng của Vietcombank cho các Dự án của Công ty là 600 tỷ đồng. Tuy nhiên, trước các chắnh sách thắt chặt tắn dụng đầu tư vào BĐS của chắnh phủ, không loại trừ khả năng các TCTD không giải ngân được 100% phần vốn cam kết.
Kết luận:Qua công tác thẩm định, năng lực hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư và định hướng khách hàng tương đối tốt
2.1.4.Đánh giá tình hình tài chắnh của khách hàng:
Căn cứ vào báo cáo tổng kết ba năm của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 để đánh giá tình hình tài chắnh của doanh nghiệp,các cán bộ thẩm định đã đánh giá tình hình tài chắnh của doanh nhiệp như sau:
Trong năm 2008 Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 chưa trực tiếp làm chủ đầu tư các dự án do mới thành lập và chưa đủ tiềm lực tài chắnh mà vẫn làm xây dựng cơ bản. Chỉ đến năm 2009, Công ty mới bắt đầu lĩnh vực kinh doanh đầu tư bất động sản. Do đó, mức doanh thu và lợi nhuận của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 có sự biến động giảm khá mạnh.
Bảng 8:Bảng tổng doanh thu và lợi tức
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu 2008 2009 2010
Tổng doanh thu 38,914 4,385 785
Lợi tức thuần từ hoạt động SXKD 2,279 305 137
Tổng lợi tức trước thuế 1,270 731 135
Lợi tức sau thuế 925 597 106
Nguồn:Báo cáo tổng kết ba năm của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7
Năm 2008, Công ty Cổ phần Sông Đà 7 giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 thi công một phần Dự án Khu A Ờ Đô thị Đồng Quang, Quốc Oai, Hà Nội tại Xã Đồng Quang và xã Cấn Hữu, huyện Quốc Oai, TP Hà Nội với giá trị hơn 40 tỷ đồng. Đến cuối năm 2008, Công ty đã hoàn thành cơ bản phần việc của mình và đã nghiệm thu, thanh toán được hơn 38,000 triệu đồng.
Sang năm 2009, sau khi góp vốn xong, Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 chủ trương dừng việc xây dựng cơ bản lại để tập trung vào lĩnh vực đầu tư khu đô thị, Dự ánẦ Do đó, Công ty chỉ còn hơn 4,000 triệu đồng doanh thu từ xây lắp năm 2008 gối đầu sang.
Đến năm 2010, Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 đã dừng hẳn việc xây dựng cơ bản, bên cạnh đó, việc đầu tư vào các Dự án bất động sản lại chưa đến thời gian thu tiền nên mức doanh thu của Công ty trong 03 Quý khá khiêm tốn.
Bảng 9:Một số chỉ tiêu tài chắnh của khách hàng
tắnh 1 Cơ cấu tài sản, vốn
- Hệ số nợ % 20.55 14.69 45.19 - Hệ số nợ/Vốn CSH % 25.87 17.22 82.43 - Hệ số tự tài trợ % 79.45 85.31 54.81 - Nợ quá hạn/Tổng nợ ngân hàng % 0.00 0.00 0.00 - Tỷ lệ TSCĐ/Tổng TSC % 20.21 37.88 34.58 - Tỷ lệ TSLĐ/Tổng TSC % 79.79 62.12 65.42 2 Hoạt động - Vòng quay hàng tồn kho Vòng 0.00 0.00 0.07
- Vòng quay khoản phải thu Vòng 0.63 0.13 0.01
- Kỳ thu tiền bình quân ngày 569.72 2,787.08 48,500. 23
- Hiệu quả sử dụng tài sản 0.86 0.37 0.07
- Vòng quay vốn lưu động Vòng 0.48 0.05 0.01
- Vòng quay vốn Vòng 0.38 0.03 0.00