II. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư khu chung cư tại ngân hàng TMCP Quân Đội ,chi nhánh Thanh Xuân
2. Hoàn thiện quy trình thẩm định.
Hoàn chỉnh hệ thống văn bản hướng dẫn.
Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân đã có văn bản hướng
dẫn thẩm định dự án đầu tư cơ sở hạ tầng ,đó là văn bản hướng dẫn chung cho toàn ngành và cho mỗi loại dự án. Hiện tại công tác thẩm định tại chi nhánh chưa được thực hiện thống nhất bởi chưa có các chuẩn mực chung bám sát các loại dự án. Ngân hàng cần phải xem xét việc xây dựng một văn bản hướng dẫn về qui trình nội dung thẩm định làm tiêu chuẩn để có sự thống nhất giữa các cán bộ thẩm định. Mặt khác đối với mỗi loại dự án cần đề ra những yêu cầu về nội dung thẩm định cho phù hợp với thực tế tại chi nhánh:
- Đối với dự án sản phẩm mới: Cần tập trung phân tắch khắa cạnh thị trường, nghiên cứu về cạnh tranh, tắnh toán hợp lý công suất của máy móc thiết bị.
- Đối với dự án đầu tư thay thế đổi mới TSCĐ: Cần chú trọng phân tắch đánh giá về mặt kỹ thuật, công nghệ... Sau khi tham khảo các ý kiến của cán bộ thẩm định, việc xây dựng văn bản hướng dẫn cần thực hiện với sự đóng góp của phòng kinh doanh đối nội, phòng kinh doanh đối ngoại, phòng kiểm soát, phòng kế toán.
3.Hoàn thiện nội dưng thẩm định
Thẩm định tình hình tài chắnh của doanh nghiệp vay vốn.
- Phân tắch tài chắnh của doanh nghiệp vay vốn: Từ trước đến nay, mặt phân tắch tài chắnh doanh nghiệp vay vốn chưa được chú trọng, nhiều cán bộ thẩm định chỉ đánh giá qua loa hoặc chỉ nêu ra các con số mà không hề phân tắch hay cho ý
kiến của mình. Như vậy một mảng khá quan trọng trong quy trình nghiệp vụ cho vay lại chưa được thực hiện nghiêm chỉnh
Để nâng cao chất lượng thẩm định, chi nhánh cần một mặt đặt ra yêu cầu đối với mỗi cán bộ thẩm định là trong nội dung tờ trình thẩm định cần phân tắch kỹ năng lực tài chắnh của khách hàng vay vốn, mặt khác tổ chức bồi dưỡng nâng cao khả năng phân tắch tài chắnh của cán bộ thẩm định.
Về thẩm định tổng vốn đầu tư và cơ cấu vốn đầu tư
Thẩm định tổng vốn đầu tư thường bị xem nhẹ, cán bộ thẩm định thường đồng ý với con số do chủ đầu tư đưa ra. Khi thẩm định tổng vốn đầu tư, chi nhánh cần xác định chắnh xác quy mô dự án, so sánh với các dự án tương tự cùng lĩnh vực ngành nghề được thực hiện bởi các doanh nghiệp khác. Việc tắnh toán tổng vốn đầu tư sát với thực tế là cơ sở để tắnh toán hiệu quả tài chắnh và khả năng trả nợ của dự án. Muốn vậy, các cán bộ thẩm định phải tắch cực tìm hiểu thị trường, căn cứ vào các định mức kinh tế kỹ thuật của các ngành, các đơn giá của nhà nước hay qua viện nghiên cứu mức độ hiện đại của công nghệ, tình hình giá cả ở thị trường trong và ngoài nước. Bên cạnh đó, cần tắch cực tìm hiểu, lưu trữ các thông tin của các dự án điển hình trong cả nước làm cơ sở cho việc kiểm tra, thẩm định tổng mức vốn đầu tư, trong một số trường hợp có thể thuê cơ quan tư vấn nếu cần thiết.
Đối với các dự án xây dựng, đặc biệt là các dự án xây dựng có nhiều hạng mục công trình, kéo dài trong nhiều năm, ngoài việc tắnh các chi phắ liên quan còn phải tắnh đến các yếu tố lạm phát, tỷ giá (nếu dự án mua máy móc từ nước ngoài ) được áp dụng của dự án. Việc xác định đánh giá trước những yếu tố trên sẽ giúp chủ dự án chủ động hơn trong các tình huống có thể xảy ra, đặc biệt trong tình hình thị trường biến động khó lường như hiện nay.
Thẩm định chặt chẽ doanh thu, chi phắ của dự án
Để thẩm định doanh thu chi phắ tốt cần làm tốt công tác nghiên cứu thị trường. Các yếu tố này chịu ảnh hưởng nhiều của lạm phát, tỷ giá, cần xem xét các yếu tố này để đưa ra những dự tắnh sát với thực tế nhất.Việc tắnh toán chi phắ của dự án phải dựa vào quy định của bộ tài chắnh, cơ quan chủ quản của doanh nghiệp và thị trường. Các yếu tố đầu vào như : chi phắ nhân công, chi phắ thuê đất, chi phắ quản lý doanh nghiệp, bảo hiểm, thuế, chi phắ nguyên nhiên liệuẦ chi nhánh cần thẩm tra các thông tin chi phắ do chủ đầu tư cung cấp có chắnh xác không, không nên mặc nhiên thừ nhận. Đối với cá dự án mở rộng nâng cao có thể so sánh với chỉ tiêu cũ, với các dự án mới hoàn toàn, cán bộ thẩm định cần nắm bắt được giá cả thị trường. Các yếu tố đầu
ra , để thẩm định được doanh thu của doanh nghiệp từ dự án, cán bộ tắn dụng phải có khả năng phân tắch thị trường thật tốt. Ngân hàng phải tìm hiểu về thông tin của các sản phẩm hiện đang lưu hành trên thị trường, khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án khi được đưa ra, dự kiến về giá bán sản phẩm, nhu cầu tiêu thụ, mức độ ưa thắch của khách hàng, xu hướng thay đổi thị hiếu của khách hàng, đến khi sản phẩm của dự án được đưa ra có còn được thị trường chấp nhận nữa hay không. Vì vậy cần đẩy mạnh công tác dự báo thị trường.
Thẩm định chỉ tiêu tài chắnh
Khi xác định dòng tiền của dự án cần xem xét đến các yếu tố ảnh hưởng. Cán bộ thẩm định cần đưa đầy đủ các chi phắ cơ hội, giá trị thu hồi từ tài sản cố định, vốn lưu động ròng vào tắnh toán dòng tiền. Chi phắ cơ hội được định nghĩa là cơ hội thu nhập bị bỏ qua do chấp nhận dự án này mà không chấp nhận dự án khác. Vốn lưu động ròng được coi là đầu tư ban đầu, lượng vốn đầu tư này sẽ được thu hồi khi dự án kết thúc. Giá trị thu hồi từ thanh lý tài sản cố định sẽ xuất hiện như một dòng tiền ở cuối dự án, dòng tiền này cũng các dòng tiền khác đã được tắnh sẽ hợp thành dòng tiền ròng của dự án. Việc xác định phương thức tài trợ ảnh hưởng đến việc xác định dòng tiền của dự án.
Phương pháp xác định lãi suất chiết khấu hiện nay của ngân hàng là sử dụng chi phắ vốn bình quân WACC, đây là cách tắnh khá chắnh xác tuy nhiên ngân hàng lại chưa đưa ra cách tắnh chi phắ vốn chủ sở hữu, cách xác định chi phắ này là khá phức tạp mà phần vốn chủ sở hữu thường chiếm tỷ trọng khá nhỏ nên Ngân hàng có thể dùng lãi suất cho vay áp dụng với dự án cộng thêm phần bù rủi ro. Phần bù rủi ro cần được xác định dựa vào thời hạn, tắnh chất, mức độ rủi ro cao hay thấp của dự án. Ngân hàng có thể xác định mức bù rủi ro từ 3% đến 5%. Việc xác định này nhằm mục đắch tạo một cơ sở thống nhất trong cách xác định lãi suất chiết khấu từ đó tạo điều kiện cho việc so sánh đánh giá các dự án một cách khách quan nhất, chứ không nhất thiết phải xác định chắnh xác mức rủi ro của từng dự án.
Thẩm định thời hạn trả nợ, mức thu nợ, cách thức thu nợ gốc và lãi.
Thu nợ gốc: Việc xác định thời hạn trả nợ cũng như mức trả nợ cần tình toán sao cho phù hợp với năng lực sản xuất, tiến độ thực hiện dự án. Thực tế ngân hàng thường tiến hành thu đều từng kỳ hay thu luỹ thoái với ý muốn thu hồi nợ càng nhanh càng tốt. Thực tế thì thời gian đầu, máy móc mới đưa vào vận hành chưa chạy hết công suất, sản phẩm sản xuất ra đang ở giai đoạn thăm dò thị trường...Nếu ngân hàng yêu cầu mức trả nợ cao ngay thì doanh nghiệp chưa đủ khả năng, do vậy
ảnh hưởng tới sản xuất. Vì vậy ngân hàng không nên chia đều khoản thu gốc cho các kỳ thu luỹ thoái mà cần căn cứ vào dòng thu của dự án, đồng thời nên tiến hành thu nợ gốc tăng dần theo thời gian, như vậy phù hợp với quá trình vận hành kết quả đầu tư (giai đoạn đầu sử dụng chưa hết công suất, tiếp đến sử dụng công suất ở mức cao nhất, cuối cùng công suất giảm dần và thanh lý).
Thu lãi: Ngân hàng hiện đang tiến hành việc thu lãi hàng tháng, có trường hợp vẫn thu lãi trong thời gian ân hạn như vậy là chưa hợp lý. Việc thu lãi cần tắnh toán và thu cùng với việc thu lãi gốc, như vậy phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời tránh tình trạng các doanh nghiệp phải vay ngăn hạn để trả lãi vì khó khăn tài chắnh do chưa có nguồn thu từ dự án.
Ngân hàng có thể xem xét sử dụng cách thu nợ gốc và lãi theo niên kim cố định đối với các dự án trung và dài hạn.
Giả sử khoản tiền Ngân hàng cho khách hàng vay là V, khoản nợ này được trả theo n niên kim cố định, số tiền mỗi niên kim là a, lãi suất mỗi kỳ niên kim là i. Như vậy V chắnh là giá trị hiện tại của chuỗi niên kim a, theo công thức giá trị hiện tại:
Suy ra:
Ta có số tiền trả lãi kỳ đầu là: Vi Số tiền gốc trả kỳ đầu là:
Từ đó ta sẽ tắnh được số tiền thanh toán nợ gốc và lãi mỗi kỳ và lập bảng thanh toán nợ theo niên kim cố định.
Thẩm định rủi ro của dự án
Dự án có thể gặp rất nhiều rủi ro,có thể là rủi ro thị trường,rủi ro chủ đầu tư...ckhi rủi ro xay ra trong qua trình thực hiện dự án sẽ ảnh hưởng đến khả năng và thời gian dự án đang thi công.Vì vậy các cán bộ thẩm định cần thẩm định chặt chẽ hơn các dự án cho vay,sử dụng nhiều phương pháp thẩm định để tránh sự sơ sài trong thẩm định, dùng phương pháp dự báo trong các dự án cho vay nhiều hơn
Thẩm định tài sản đảm bảo
Đối với tài sản thế chấp,thì cán bộ thẩm định căn cứ đối chiếu chắnh xác các
i i a V n − + − = 1 (1 ) n i Vi a − + − = ) 1 ( 1 1 ) 1 ( ) 1 ( 1 1 − + = − + − = − = −n −n i Vi Vi i Vi Vi a D
giấy tờ xác nhận tài sản đảm bảo của khách hàng cung cấp.Thường cán bộ ngân hàng đánh giá không chắnh xác về tắnh thanh khoản của tài sản đảm bảo.Vì vậy nâng cao thẩm định tắnh thanh khoản của tài sản đảm bảo bằng cách cán bộ thẩm định có trách nhiệm khảo sát,nghiên cứu kĩ lưỡng trên thị trường về các loại hàng hóa được doanh nghiệp dùng làm tài sản đảm bảo