Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu tỉnh Nghệ An

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình; đồng thời làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

PHAN THỊ THANH TÂM

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN DIỄN CHÂU TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

PHAN THỊ THANH TÂM

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN DIỄN CHÂU TỈNH NGHỆ AN

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

1.1 Đặc điểm và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội 10

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu từ năm 2007

đến nay

35

Chương 3: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản

lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại

huyện Diễn Châu trong thời gian tới

63

3.1 Định hướng, mục tiêu nâng cao hiệu quả QLNN về cấp

GCNQSDĐ tại huyện Diễn Châu đến năm 2020 63

phòng đăng ký quyền sử dụng đất

3.2.3 Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai 73

3.2.4 Đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền cho người dân về trách nhiệm

và quyền lợi của họ trong cấp GCNQSDĐ 76

3.2.6 Quy định trách nhiệm của công chức và xử lý cán bộ vi phạm 80

5 TN & MT Tài nguyên và môi trường

Bảng 2.3 Kết quả giải quyết cấp GCNQSD đất cho đất

nông nghiệp tính đến năm 2012 45 Bảng 2.4 Kết quả đăng ký cấp GCNQSDĐ lâm nghiệp 47 Bảng 2.5 Kết quả cấp GCNQSD đất đối với đất ở 49 Bảng 2.6 Những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ

sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Vậy nhưng ở nước ta hiện nay cơ hội tiếp cận đất đai của các cá nhân và tổ chức còn có sự bất bình đẳng gây bất lợi cho các đối tượng yếu thế, nhất là những người có thu nhập thấp Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó cơ bản là do cơ chế quản lý còn nhiều bất cập Để quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng các công trình và nhà ở, Chính phủ đã có chủ trương giao QSD đất lâu dài cho người dân, đó là việc làm cần thiết để đảm bảo và cải thiện sự công bằng trong sử dụng đất đai đối với nhóm người có thu nhập thấp Trên thực tế nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước thì các hộ gia đình và những cá nhân có thu nhập thấp sẽ rất khó có đủ đất để tiến hành các hoạt động sản xuất phục vụ đời sống hàng ngày

Trong quản lý đất đai việc thực hiện cấp GCNQSDĐ là một nội dung quan trọng hàng đầu Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch thống nhất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình; đồng thời làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước

về đất đai theo quy định của pháp luật, góp phần giải quyết tình trạng tranh chấp đất đai và phát triển KT-XH của từng địa phương.Trên cơ sở đăng ký

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép, sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời

Thông qua đăng ký biến động quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đoán được xu hướng biến động đất trong thời gian tới, từ đó sẽ có phương hướng điều chỉnh hợp lý

và hiệu quả

Cũng như một số địa phương khác trong cả nước, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân tại huyện Diễn châu thời gian qua còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc Việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận còn chậm, hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, chưa bổ sung chỉnh lý biến động kịp thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn chậm, do đó hiện nay vẫn còn khá nhiều thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận

Câu hỏi đặt ra cho huyện Diễn châu là cần phải làm gì để tháo gỡ khó khăn hiện thời, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân yên tâm khai thác đất đai một cách hiệu quả nhất ? Đó cũng là câu

hỏi nghiên cứu mà đề tài luận văn thạc sỹ “ Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử đất tại huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An ” có nhiệm

vụ phải tìm câu trả lời xác đáng

2 Tình hình nghiên cứu

Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy không mới, nhưng vẫn còn là vấn đề có tính thời sự nóng bỏng hiện nay Đã có nhiều đề tài, các luận án, luận văn, các bài báo nghiên cứu về vấn đề này, trong đó, những công trình liên quan trực tiếp đến đề tài có thể kể đến là :

- “Quản lý nhà nước về đất đai” do Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn (chủ

biên), Nhà xuất bản Nông Nghiệp Hà Nội, năm 2007 Trong công trình này,

máy quản lý nhà nước về đất đai Tác giả đã làm rõ cơ sở pháp lý về hoạt động quản lý đất đai, như: Một số quy định về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; Quản

lý việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; Thống kê, kiểm kê đất đai ; quản lý giám sát việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ; Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của Pháp luật về đất đai ; Giải quyết tranh chấp đất đai

-“ Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”,

Luận văn thạc sĩ của Vũ Văn Tuyền, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, thực hiện năm 2012 Luận văn làm rõ cơ sở lý luận về sự cần thiết của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn đúc rút những bài học kinh nghiệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

và lịch sử cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt nam Sau khi phân tích, đánh giá thực trạng về cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, tác giả đưa ra mục tiêu, phương hướng và giải pháp để nâng cao hiệu quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất những năm tới

- “ Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và

quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ ”, Luận văn

của Nguyễn Thị Anh, trường Đại học nông nghiệp Hà nội, thực hiện năm

2009 Luận văn lý giải tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ đó làm rõ ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

sẽ giúp các cơ quan quản lý thu thập thông tin, giúp nhà nước quản lý được quyền sử dụng đất với các đối tượng khác nhau hạn chế tranh chấp, kiện tụng, hỗ trợ các giao dịch về đất đai Tác giả phân tích, đánh giá tình hình

công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thành phố Vinh và đưa ra một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai

và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thành phố vinh

-“ Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ” của Tiến sỹ

Phạm Việt Dũng, đăng trên Tạp chí Cộng sản điện tử, ngày 11 tháng 2 năm

2013 Tác giả đã nêu ra được một số kết quả trong quản lý đất đai những năm qua đồng thời nêu lên được những hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước về lĩnh vực này.Từ đó đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

- “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Diễn Châu - tỉnh Nghệ

An từ năm 2007 đến nay” Luận văn thạc sỹ của Phan Huy Cường, Trường Đại

học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, thực hiện năm 2012 Luận văn làm rõ

cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai Sau khi Phân tích, đánh giá thực trạng QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Diễn Châu tác giả đã rút ra những ưu điểm và tồn tại, những nguyên nhân và các tác động của nó đến quá trình phát triển kinh tế xã hội của huyện Diễn Châu Qua đó tác giả đã đưa ra những giải pháp nhằm khai thác tốt tiềm năng về đất đai, phát huy hiệu quả và hạn chế mặt tiêu cực trong QLNN về đất đai góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội huyện Diễn Châu

- “Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2008 của Huyện Diễn Châu tỉnh Nghệ An”, Luận văn cử nhân của Hoàng Thị Nga, Trường Đại học Nông

Nghiệp Hà Nội, thực hiện năm 2009 Luận văn đánh giá thực trạng về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện Diễn Châu gây áp lực đối với đất đai; Nắm được xu thế biến động đối với đất đai và phân tích các nguyên nhân gây

ra biến động đó Tác giả luận văn đã tiến hành điều tra quỹ đất hiện tại của huyện, phân tích tính hợp lý của việc tổ chức quản lý sử dụng các loại đất, khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng làm căn cứ cho việc lập quy hoạch kế

và mục tiêu và phát triển kinh tế xã hội trong toàn huyện Tác giả đã đưa ra phương hướng và giải pháp sử dụng đất một cách đầy đủ, khoa học, hợp lý và hiệu quả để tăng cường công tác quản lý bảo vệ đất và bảo vệ môi trường

- “Tìm hiểu thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ

địa chính tại huyện Tương Dương – tỉnh Nghệ An”, Luận văn của Nguyễn Bá

Tuân, Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, thực hiện năm 2011 Luận văn

đã nêu rõ những căn cứ pháp lý và những quy định của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính Thông qua việc nghiên cứu luận văn tìm hiểu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Tương Dương Trên cơ sở

đó tác giả tìm ra giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Tương Dương trong thời gian tới

- “ Thực trạng và giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại

huyện Nghi lộc – tỉnh Nghệ An”, Luận văn của Phạm Tú Anh, Trường Đại

học Nông Nghiệp Hà nội thực hiện năm 2009 Luận văn chỉ rõ cơ sở khoa học của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dựa trên cơ sở khoa học đó, tác giả chứng minh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ

để nhà nước quản lý quỹ đất và quỹ nhà ở chặt chẽ Tác giả phân tích thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất tại huyện Nghi lộc, từ đó rút ra những ưu điểm, nhược điểm và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cấp giây chứng nhận tại huyện Nghi lộc trong thời gian tới

- “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Hưng Yên – Tỉnh Hưng Yên”, Luận văn thạc sỹ của Đào

Thị Thuý Mai, Trường Đại học Nông Nghiệp Hà nội, thực hiện năm 2012 Luận văn đã làm rõ hơn cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới Tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai thông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Xác định những thuận lợi và khó khăn của công tác này trên địa bàn thành phố Hưng Yên

Nhìn chung, các công trình trên đã có những cách tiếp cận khác nhau hoặc trực tiếp, hoặc gián tiếp đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm gần đây Đó là nguồn tài liệu đáng quý giúp tôi

có được những số liệu và thông tin cần thiết để kế thừa và phát triển trong luận văn của mình Tuy nhiên, trong số các công trình đã xuất bản chưa có công trình nào nghiên cứu về quản lý nhà nước trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu với tư cách là luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế Trong luận văn này, tác giả sẽ cố gắng

nghiên cứu vấn đề này một cách cơ bản và hệ thống

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, Luận văn có các nhiệm vụ sau:

- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của quản lý nhà

- Phân tích, đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu từ năm 2007 đến năm 2012, rút ra những ưu điểm và tồn tại, những nguyên nhân và các tác động của nó đến quá trình phát triển KT-XH của huyện Diễn Châu

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu trong những năm tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm tất cả các hoạt động từ đăng ký đến lập hồ sơ địa chính, thẩm định và cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung: Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai có nội dung rất rộng, gồm: xây dựng quy hoạch kế hoạch và chính sách về sử dụng đất; khảo sát đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu về một hoạt động quản lý cụ thể là: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức, gồm 38 xã và 1 thị trấn tại huyện Diễn Châu

- Phạm vi thời gian: từ năm 2007 đến nay và những năm tiếp theo

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp chung: Luận văn dựa vào cơ sở pháp lý là các văn

bản pháp luật như Luật, Nghị định, Thông tư và các quy định khác của Chính phủ, của địa phương về quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât

5.2 Phương pháp cụ thể: Trong quá trình nghiên cứu luận văn sử dụng

các phương pháp cụ thể sau:

* Thu thập tài liệu, số liệu về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu Tìm hiểu các văn bản pháp luật như: Thông tư, Nghị định, Luật về quản lý nhà nước trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

* Phương pháp chuyên gia : Tham khảo ý kiến của Phòng Tài nguyên

và Môi trường huyện Diễn Châu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Diễn Châu, các chuyên gia về quản lý đất đai tỉnh Nghệ An

* Phương pháp phân tích số liệu: Phương pháp này dùng để thể hiện số

liệu qua hệ thống bảng biểu và phân tích số liệu

* Phương pháp thống kê, so sánh: Xử lý số liệu thu thập bằng phương pháp thống kê, so sánh và sử dụng phần mềm Excel

6 Đóng góp mới của Luận văn

- Hệ thống hoá và làm rõ thêm những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận tại huyện Diễn Châu từ năm 2007 đến năm 2012 trên cả hai mặt: thành tựu và hạn chế, qua đó làm rõ được nguyên nhân, tồn tại trong công tác này

- Đưa ra một số biện pháp phù hợp với thực tiễn huyên Diễn Châu nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện đến năm 2020

7 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và quản lý

nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chương 2 : Thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại huyện Diễn Châu từ năm 2007 đế nay

Chương 3: Mục tiêu và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu đến năm 2020

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Đặc điểm và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội

1.1.1 Đặc điểm quan hệ đất đai

1.1.1.1.Đặc điểm tự nhiên

Đất đai là sản phẩm thiên nhiên ban tặng cho con người Đất đai có nguồn gốc tự nhiên nhưng qua bàn tay của con người đất đai được cải tạo và trở thành sản phẩm của người lao động [27] Đất đai có đặc điểm sau:

Thứ nhất, khác với sản phẩm khác, đất đai có vị trí cố định, không thể di

chuyển Tính cố định của vị trí đó dẫn đến tính giới hạn về quy mô, không gian, có nghĩa là đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo được Do tính giới hạn của đất đai như vậy nên việc sử dụng đất đòi hỏi phải được kiểm soát để một mặt chống suy thoái, lãng phí và mặt khác tăng cường bồi dưỡng chất đất

Thứ hai, đất đai có tính đa dạng và phong phú tùy thuộc vào mục đích sử

dụng đất Tại Việt nam, theo Luật Đất đai năm 2003, đất đai nước ta được chia là 3 nhóm:

- Nhóm đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác

- Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất

ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối

và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác

- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi

Sự phân loại đất đai như trên chỉ là tương đối vì mỗi loại đất lại có thể có nhiều mục đích sử dụng khác nhau Tức là, người ta có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng tạo khả năng sinh lời thấp sang mục đích sử dụng khác tạo khả năng sinh lời cao hơn Đặc điểm này của đất đai đặt ra yêu cầu đối với người sử dụng đất là phải khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất và sử dụng nó một cách tiết kiệm và hiệu quả nhất

Thứ ba, giá cả của đất đai phụ thuộc rất lớn vào vị trí của nó Giá đất ở

đô thị có giá cao hơn ở nông thôn, đất đai ở trung tâm có giá hơn các vùng khác Đất sử dụng cho các hoạt động thương mại, dịch vụ có giá cao hơn đất nông nghiệp Nói cách khác, vị trí của đất đai, hoặc điều kiện đất đai không chỉ tạo nên lợi thế thương mại cho các đơn vị sản xuất kinh doanh, của các doanh nghiệp, mà còn có ý nghĩa quan trọng đối với một quốc gia trong quan

hệ kinh tế đối ngoại

1.1.1.2 Đặc điểm pháp lý – kinh tế

Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa người với đất mà là quan hệ giữa người với người đối với đất Mối quan hệ giữa người với người đối với đất đai được biểu hiện ở các quyền, bao gồm: quyền sở hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt

Luật đất đai năm 2003 của Việt nam quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu [22] Nội dung cơ bản quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai bao gồm các quyền: chiếm sở hữu, quyền quản lý ( hay quyền sử dụng) và quyền chi phối ( hay quyền định đoạt )

* Quyền sở hữu đất đai:

Ở Việt nam quyền sở hữu đất đai là thuộc về toàn dân Theo nguyên tắc hiến định: tất cả quyền lực thuộc về nhân dân, thì nhân dân phải là chủ sở hữu đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt quý giá của đất nước; đồng thời,

là cơ sở vật chất để xây dựng nền kinh tế thị t rường định hướng xã hội chủ

quyền chiếm hữu thực tế và quyền kinh doanh đối với đất đai trong phạm vi

cả nước Quyền này không bị hạn chế về không gian, thời gian đối với toàn

bộ đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia

Để thực hiện quyền năng đó, yêu cầu đối với Nhà nước là nắm được tình hình sử dụng đất đai về số lượng và chất lượng đất trong phạm vi cả nước cũng như địa phương, sự biến động của đất đai trong từng thời kỳ

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước Nhà nước nắm giữ đất đai nhưng nhà nước lại chỉ là chủ sở hữu danh nghĩa, còn sở hữu thực tế về đất đai lại thường được giao cho dân, cho các doanh nghiệp

* Quyền quản lý ( sử dụng ) đất đai:

Về chủ thể sử dụng, các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn Đối tượng được giao quyền sử dụng đất đã được mở rộng, đa dạng hóa Quyền của người sử dụng đất cũng được tăng thêm, gồm các quyền: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

* Quyền chi phối ( định đoạt ) đất đai:

Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai Quyền định đoạt đất đai của Nhà nước thể hiện: Nhà nước xác định mục đích sử dụng của từng loại đất Người sử dụng đất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về mục đích sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê, thu hồi đất Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Quyền định đoạt đất đai là hoàn toàn phụ thuộc Nhà nước, không một chủ thể sử dụng đất nào khác có được Tuy nhiên Nhà nước không sử dụng toàn bộ đất đai mà chỉ sử dụng một phần nhỏ còn lại Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người dân Cho đến nay, qua nhiều lần

Tóm lại, với tư cách là chủ thể quản lý Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất Quan hệ pháp luật về đất đai không đơn thuần là quan hệ pháp lý mà còn

là quan hệ kinh tế, hành chính, môi trường và xã hội Quan hệ pháp luật đất đai ở Việt nam thể hiện ở hai khía cạnh, chủ yếu nhóm quan hệ sở hữu và nhóm quan hệ sử dụng Nhóm quan hệ sở hữu là nhóm quan hệ phát sinh trong lĩnh vực sở hữu đất đai hay là trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai bao gồm những quan hệ phát sinh giữa cơ quan quản lý nhà nước với nhau Các quan hệ đất đai thuộc nhóm này rất đa dạng và phức tạp Nhà nước không chỉ đơn thuần chỉ là chủ thể sở hữu đất đai, mà còn là chủ thể thực hiện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai Nhóm quan hệ sử dụng đất đai là những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực

sử dụng đất đai giữa các chủ thể Trong quá trình này, các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền không tham gia trực tiếp nhưng thực hiện quyền giám sát Là chủ thể sở hữu nhưng Nhà nước chỉ trực tiếp sử dụng một phần nhỏ, còn lại giao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Vậy nên Nhà nước phải có những quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi của cả chủ sở hữu

và chủ sử dụng đất

Như vậy trong pháp luật Việt nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu và chủ thể sử dụng đất trong quan hệ đất đai Thực ra ở đây có mối quan hệ khăng khít giữa nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai với người sử dụng đất Tuy đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân nhưng nhà nước là người đại diện chủ sở hữu vì vậy nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp

lý cụ thể đối với người sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho lợi ích

quốc gia thông qua việc chủ trì xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có lợi cho hiệu quả chung của đất nước Trong phạm vi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, người sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất thông qua các hình thức tự chuyển đổi hoặc chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân có năng lực hơn Mặt khác khi Nhà nước muốn sử dụng vào mục đích gì hay muốn thu hồi đất để phục vụ cho mục đích công cộng thì chủ thể quản lý phải hỏi ý kiến của chủ thể sử dụng xem chủ thể sử dụng có đồng ý với kế hoạch của mình hay không

1.1.2 Vai trò của đất đai đối với đời sống kinh tế-xã hội

1.1.2.1 Vai trò của đất đai đối với con người

Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và đối với con người nói riêng Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau Đất đai đã trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để nuôi sống mình Đất đai luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, không có đất đai thì không thể có sự sống [30]

Đất đai chính là địa bàn sinh sống của con người Nó là địa bàn xây dựng các thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống con người

1.1.2.2 Vai trò của đất đai đối với hoạt động sản xuất kinh doanh

Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành một yếu tố vô cùng quan trọng đối với toàn bộ quá trình phát triển của nền kinh tế Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt Có thể nói: Đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất như Adam Smith đã chỉ ra: Đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh

đai có vị trí vô cùng quan trọng Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho ngành chăn nuôi Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai Trong trường hợp này, đất đai còn đóng vai trò như là một công cụ sản xuất của con người [18] Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển Tức là thông qua những hoạt động của mình con người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất có màu mỡ hơn Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trò như là một đối tượng lao động Bởi vậy, có thể nói: đối với nông nghiệp thì không có đất đai thì không thể có các hoạt động sản xuất nông nghiệp Đất đai là tư liệu đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế được Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng các công xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai còn là nguồn cung cấp nguyên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành nông nghiệp Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai đóng vai trò khá quan trọng

Do đất đai có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với xã hội loài người Vì vậy trong sử dụng đất đai cần phải tiết kiệm và hiệu quả

1.1.2.3 Vai trò của đất đai đối với quốc gia

Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mối quốc gia Nói đến chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ trong đó

có đất đai Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trước hết phải tôn trọng

lãnh thổ của quốc gia đó Vì thế đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại

và phát triển của mỗi quốc gia, xã hội loài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào cũng như không thể có sự tồn tại của xã hội loài người Đất đai là một trong những tài nguyên quý giá của loài người, là điều kiện sống và sự sống của động thực vật và con người trên trái đất

Vì đất đai có vị trí cố định, không di chuyển được, đất đai không thể sản sinh và bị giới hạn bởi vùng hành chính lãnh thổ, quốc gia và theo đặc tính của đất đai Tính hai mặt của đất đai thể hiện có thể tái tạo được nhưng không thể sản sinh ra đất đai Bên cạnh đó trong các yếu tố cấu thành môi trường: đất đai, tài nguyên nước, khí hậu thì đất đai đóng vai trò quan trọng Những biến đổi phá vỡ hệ sinh thái ở vùng nào đó trên trái đất ngoài tác động của tự nhiên thì ngày nay con người cũng là nguyên nhân gây nên rất lớn: lũ lụt do phá rừng, canh tác bất hợp lý tất cả những việc đó đều ảnh hưởng đên môi trường Việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai giúp đất đai tránh được xói mòn, bảo vệ môi trường sinh thái và đạt hiệu quả kinh tế cao

1.2 Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền được lợi dụng các tính năng của đất để phục

vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người theo quy định của pháp luật Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước giao một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất và tuân thủ những quy định của Nhà nước về sử dụng đất [18]

Từ đó vấn đề đặt ra là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai Người sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình

- Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo luật đất đai năm 2003, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất [22] Như vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước ( chủ sở hữu và quản lý đất đai ) và người dân (chủ sử dụng đất ) Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai Theo Điều 2 của Luật Đất đai: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tùy từng thời kỳ

cụ thể” [22]

Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận QSD đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiền năng của đất, đồng thời phải có sự bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSD đất

để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ tài nguyên đất

Người được cấp giấy chứng nhận được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra đối với phần diện tích được cấp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là cơ sở pháp lý để Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất Đồng thời nó cũng

là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự ghi nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước đối với diện tích đất mà người sử dụng đất đã đăng ký quyền sử dụng đất Qua đó người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo hộ với diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được đảm bảo thực hiện các quyền đối với diện tích đó

Do có sự thay đổi của Luật pháp về quyền sử dụng đất, nên hiện nay đang tồn tại 4 loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp

và đất ở nông thôn theo Luật Đất đai 1988 (màu đỏ )

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được cấp cho

người sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 và Nghị Định 60/CP ( màu hồng )

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất theo

Luật Đất đai năm 2003

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người sử dụng đất theo Nghị Định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Loại giấy này được quy định thống nhất và đối với mọi loại đất trong phạm vi cả nước

1.2.1.3 Quản lý nhà nước về đất đai

QLNN là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội vào hoạt động của con người [20]

QLNN về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai [26]

Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai để Nhà nước biết rõ các thông tin

chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai Từ đó, Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất

Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai Đồng thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc

lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Để nắm được quỹ đất, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ

quản lý và sử dụng đất đai Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng đất, trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó

Nhà nước cũng thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để đảm bảo các lợi ích một cách hài hòa Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

1.2.2 Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Đối với nhà nước

GCNQSDĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất

Đối tượng QLNN về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm

vi lãnh thổ của các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với đất đai trước hết phải nắm vững các thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu của quản lý Các thông tin cần thiết cho QLNN về đất đai bao gồm:

Đối với đất đai đã giao QSD đất Nhà nước cần phải nắm được các thông tin về tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn và những ràng buộc về QSD, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý để quản lý tình hình biến động đất đai

Đối với đất đai chưa giao QSD Nhà nước cần nắm các thông tin về vị trí, hình thể, diện tích, loại đất để có kế hoạch sử dụng đất cũng như quản lý đất đai

Các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết từng thửa đất Thửa đất chính là đơn vị mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu QLNN về đất đai

Mặt khác thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước một mặt có thể kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường, mặt khác sẽ thu được nguồn tài chính lớn vào ngân sách

Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ cũng là căn cứ để nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả cho sự phát triển KT - XH

1.2.2.2 Đối với người sử dụng đất

GCNQSDĐ giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ sau khi có luật đất đai năm 2003 đất đai mới có giá Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm Nên theo như luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2003, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003

đã ra đời và giải quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và

phát triển thị trường bất động sản công khai lành mạnh Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT - XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của đất đai

Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng Điều mà trước đây còn hạn chế Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép và làm cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính, sử dụng đất có hiệu quả Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai

1.2.2.3 Đối với các tổ chức, doanh nghiệp

Từ trước đến nay, ở Việt nam thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa có hiệu quả Việc quản lý thị trường này còn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin Hệ thống thông tin được xây dựng kết quả cấp GCNQSDĐ, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Việc có được GCNQSDĐ, doanh nghiệp cũng sẽ có tài sản thế chấp vay vốn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng Đây là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp vay được vốn, mở rộng sản xuất kinh doanh Hơn thế, GCNQSDĐ cũng là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng QSD đất đối với các doanh nghiệp,

1.2.3 Kiểm tra hỗ trợ người sử dụng đất

Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế, xã hội đất nước, Nhà nước đã tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển Tuy nhiên vấn đề bồi thường và hỗ trợ và tiến hành tái định cư cho những diện bị thu hồi đất ở gặp không ít khó khăn, vướng mắc Một số dự án chưa

có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất

ở Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà

ở mới tại khu tái định cư Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân

cư nông thôn Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng thực hiện chưa tốt, thậm chí một số địa phương chưa quan tâm giải quyết nhiệm vụ này dẫn đến tình trạng đã thu hồi đất của dân nhưng chưa cấp GCNQSDĐ cho người dân tại nơi ở mới

Bên cạnh đó có những trường hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có lý do chính đáng hoặc lý do không rõ ràng Các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết lại không giải thích rõ cho dân hiểu lý do tại sao không cấp giấy Quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra chậm, gây phiền hà, sách nhiễu… gây khó khăn cho người sử dụng đất Một nguyên nhân khác là do quy hoạch treo hoặc do người dân không chấp nhận dù lý do không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chính đáng… Vì vậy để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất nhà quản lý cần kiểm tra, hướng dẫn cụ thể trình tụ thủ tục cho người dân hiểu về quy định của Luật đất đai cũng như trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ

1.2.4 Nội dung quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ

1.2.3.1 Tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2003 " Đăng ký quyền sử dụng đất

là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào

hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất " [22] Đăng ký quyền sử dụng đất được đề cập đến trong công tác quản lý nhà nước về đất đai từ năm 1980, trong Quyết định số 201/CP của Hội đồng Chính phủ Trải qua nhiều lần sữa đổi Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai

1993 nội dung này vẫn được quy định trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Tuy nhiên, ở giai đoạn này chưa quy định cụ thể việc đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất nên người sử dụng đất hợp pháp,

có đủ các loại giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng để xin cấp giấy chứng nhận cũng vẫn được giải quyết Vì vậy, trong thực tế những trường hợp như thế đã gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai đối với các cơ quan nhà nước Luật Đất đai

2003 đã đưa việc đăng ký quyền sử dụng đất vào thành một nghĩa vụ của người sử dụng đất Từ đây, mặc dù người sử dụng đất hợp pháp nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là đăng ký quyền sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng luôn có sự biến động về chủ sử dụng, loại hạng đất và diện tích đất Đăng ký sử dụng đất là một biện pháp quản lý của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của nó Như vậy, sau khi đăng ký quyền sử dụng, đất đai được công nhận sử dụng một cách hợp pháp là điều kiện để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Đối với các cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức cho người sử dụng đăng ký quyền

sử dụng đất; đồng thời, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải đăng ký

cả phần đất còn chưa sử dụng vào sổ địa chính Nhà nước

Đối với người sử dụng đất phải kê khai đầy đủ các thông tin chính xác

và kịp thời Đồng thời người sử dụng đất chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về các thông tin mà mình cung cấp

Sau khi hoàn tất các thủ tục kê khai quyền sử dụng đất các cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn tiến hành họp Hội đồng tư vấn đất đai xét duyệt Những trường hợp nào đủ điều kiện theo quy định của Pháp luật thì chuyển hồ sơ đến cơ quan cấp trên ( UBND cấp xã, thị trấn chuyển hồ sơ đến UBND huyện ) ra quyết định cấp GCNQSDĐ Còn những trường hợp nào không đủ điều kiện thì gửi trả hồ sơ cho người sử dụng đất hoàn thiện các thủ tục tiếp theo

1.2.3.2 Lập và quản lý hồ sơ địa chính

Theo quy định của Luật đất đai, “ Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản

lý nhà nước đối với việc sử dụng đất " [22] Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kế đất đai và sổ theo dõi biến động đất đai Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin sau:

Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất; Người sử dụng thửa đất;

Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của thửa đất khác trong phạm vi cả nước

Nội dung của hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và bản sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất

Ngoài việc phục vụ cho công tác quản lý đất đai, hồ sơ địa chính còn cung cấp những loại thông tin liên quan đến đất đai như: tra cứu thông tin; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao sổ địa chính, sổ mục

kế đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin hồ sơ địa chính vào thiết bị nhớ của máy tính

1.2.3.3 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi cấn đề có liên quan đến quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành

* Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất thuộc 1 trong 8 điểu kiện sau sẽ được cấp giấy

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất , trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở, hoặc được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất khi thu nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất thuê, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng (trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế);

- Người sử dụng đất xin tách thửa, hợp thửa đất mà pháp luật cho phép (phù hợp với quy hoạch chi tiết);

- Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

có biến động về ranh giới thửa

* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai và Điều 5 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP:

- UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở

- UBND cấp tỉnh được uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

1.3 Hiệu quả quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng

1.3.1 Khái niệm hiệu quả QLNN về cấp GCNQSDĐ

Hiệu quả là một phạm trù có ý nghĩa rất quan trọng về mặt lý luận và thực tiến, là chỉ tiêu hàng đầu để đánh giá chất lượng hoạt động quản lý kinh tế - xã hội Hiệu quả là chỉ tiêu phản ánh trình độ sử dụng các yếu tố của lao động để tạo ra một kết quả hoạt động là tối đa tương ứng với một chi phí tối thiểu

Hiệu quả QLNN là sự tác động của các cơ quan trong bộ máy nhà nước đối với mọi lĩnh vực hoạt động của xã hội để đảm bảo các nhu cầu thực tế của

sự phát triển KT - XH và đời sống mạnh mẽ và đúng hướng, bảo đảm các yêu cầu phát triển văn hóa xã hội, khoa học kỹ thuật phục vụ công cộng, bảo đảm quốc phòng, trật tự an ninh, pháp luật, pháp chế, kỷ luật, kỹ cương xã hội trong từng thời kỳ nhất định Nếu không đáp ứng được các yêu cầu đó thì không thể nói là hoạt động QLNN có hiệu quả

Hiệu quả QLNN trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ được thể hiện ở kết quả thực hiện các mục tiêu, chương trình và nhiệm vụ của QLNN về đất đai trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ qua các năm so với kế hoạch được giao về nhiệm vụ này

1.3.2 Tiêu chí đánh giá hiệu quả QLNN về cấp GCNQSDĐ

1.3.2.1 Thời gian giải quyết hồ sơ

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời gian giải quyết thủ tục cấp GCNQSDĐ là không quá 55 ngày làm việc; kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến khi nhận được thông báo kết quả; trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn thực hiện thủ tục được tăng

hồ sơ ngày càng lớn nên đôi lúc vẫn còn xảy ra tình trạng trễ hẹn không đúng thời gian so với quy định của luật Bên cạnh đó bản đồ địa chính về đất đai còn

cũ kỹ chưa cập nhật được tình hình biến động cũng như thực địa của thửa đất làm kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ Vì vậy để đảm bảo quy trình, thủ tục và tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ các cơ quan chuyên môn, cán bộ công chức xử lý và giải quyết hồ sơ cần nâng cao tinh thần, tính tự giác và trách nhiệm trong giải quyết công việc, nghiêm túc thực hiện việc tiếp nhận và trả hồ

sơ theo đúng thủ tục, thời gian quy định, không kéo dài thời gian giải quyết, gây chậm trễ cho người dân Đây là một trong những nội dung quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ Nếu thời gian giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ theo đúng thời gian quy định thậm chí nhanh hơn quy định tạo điều kiện cho công tác cấp GCNQSDĐ được tiến hành nhanh hơn và ngược lại

1.3.2.2 Hệ thống dữ liệu và hệ thống thông tin lưu trữ về đất đai

Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai đồng bộ từ Trung ương tới địa phương; trước hết xây dựng hệ thống dữ liệu không gian nền địa chính các cấp hành chính và toàn quốc để cập nhật và chỉnh lý các dữ liệu chuyên môn về hiện trạng sử dụng đất các cấp hành chính theo định kỳ kiểm kê đất đai, cung cấp tài liệu cho các hoạt động điều tra cơ bản liên quan tới đất đai; cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất, dự báo biến động về giá đất; cơ sở dữ liệu phục vụ đăng ký giao dịch đất đai trực tuyến Xây dựng và hoàn thiện chính sách thương mại hóa thông tin đất đai làm cơ sở thực hiện tự chủ tài chính đối với các cơ quan, đơn vị cung cấp thông tin đất đai Làm cơ sở cho việc cấp GCNQSDĐ được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả, giảm thiểu được công việc

đo đạc tại thực địa thửa đất

1.3.2.3 Sự hài lòng của đối tượng được cấp Giấy CNQSDĐ

Sự hài lòng của người dân là tâm trạng hay cảm giác của người dân khi

họ được thoả mãn hay đáp ứng được sự mong đợi của họ Nếu sự mong đợi

của họ không được đáp ứng, họ sẽ không hài lòng và sẻ ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý của nhà nước làm cho tiến độ giải quyết công việc bị chậm trễ so với quy định Ngược lại nếu sự mong đợi của họ được đáp ứng, họ sẽ hài lòng Điều này giúp cho quá trình cấp GCNQSDĐ được diễn ra nhanh hơn đảm bảo đúng quy định

1.3.2.4 Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch cấp GCNQSDĐ

Tỷ lệ diện tích được cấp GCNQSDĐ là tỷ lệ so sánh giữa diện tích đã được cấp GCNQSDĐ với tổng diện tích phải cấp GCNQSDĐ Tỷ lệ này càng cao thì kết quả của việc cấp GCNQSD đất càng đạt hiệu quả cao và ngược lại Công thức tính: S1

GCNQSDĐ Ngược lại hệ thống văn bản pháp luật chồng chéo, chưa đầy đủ

và thiếu đồng bộ sẽ ảnh hưởng xấu đến tiến độ cấp GCNQSDĐ

Trên thực tế, việc pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể việc cấp đất trong trường hợp cấp đất cho hộ gia đình, dòng họ thì cấp cho người nào trong hộ gia đình trong trường hợp hộ gia đình vừa có người đã thành niên, vừa có người chưa thành niên đã gây khó khăn cho cán bộ thẩm định hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ Hay tại Khoản 2 Điều 146 của Nghị định số 181 cũng thiếu rõ ràng, gây khó khăn không nhỏ cho cán bộ quản lý đất đai Cụ thể việc quy định chỉ những người có đủ năng lực hành vi dân sự mới được cấp GCNQSDĐ nhưng trong thực tế có nhiều trường hợp hộ gia đình có những người chưa có đủ năng lực hành vi dân sự đã làm cho cán bộ địa chính lúng túng trong việc giải quyết hồ sơ vì quyền lợi của những người đó đối với quyền sử dụng đất như thế nào vẫn chưa rõ để có cách xử lý đúng

1.3.3.2 Năng lực của đội ngũ cán bộ địa chính

Năng lực là khả năng của con người để thực hiện tốt công việc hay làm việc có hiệu quả cao Năng lực được con người sử dụng ở nhiều phương diện như: năng lực công tác, năng lực sản xuất, năng lực quản lý

Năng lực cán bộ địa chính là năng lực giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật nói chung cũng như quá trình cấp GCNQSDĐ nói riêng

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của các đối tượng có liên quan Trong đó lực lượng cán bộ địa chính tham gia công tác cấp GCNQSDĐ đóng vai trò quan trọng Chẳng hạn như để cấp được giấy chứng nhận cho người dân thì trước hết phải có hồ sơ, thủ tục

Hồ sơ thủ tục đó do cán bộ địa chính xã lập và xác nhận tính chính xác về những thông tin mà người sử dụng đất kê khai dựa vào hồ sơ địa chính và địa bàn mình quản lý Sau đó cán bộ Phòng Tài nguyên môi trường và Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất dựa vào những thông tin mà xã cung cấp thẩm tra lại và cấp GCNQSD đất cho người dân Mặt khác cán bộ địa chính xã là cầu nối giữa nhà nước với nhân dân Họ là người trực tiếp tuyên truyền, phổ biến các chính sách pháp luật về đất đai trên địa bàn dân cư, giải quyết mọi nhu cầu của nhân dân về đất đai cũng như cấp GCNQSDĐ Do đó lực lượng cán

bộ địa chính tham gia công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trình độ, năng lực, kinh nghiệm thì quá trình cấp GCNQSDĐ được diễn ra thuận tiện và nhanh chóng Ngược lại nếu đội ngũ cán bộ địa chính có trình

độ thấp, phẩm chất chính trị, tinh thần trách nhiệm không cao sẽ ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ

1.3.3.3 Sự hiện đại của cơ sở vật chất kỹ thuật

Sự tiến bộ của khoa học công nghệ được ứng dụng càng nhiều thì quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng và gọn nhẹ Với sự giúp đỡ của máy móc hiện đại như bản đồ số, hệ thống máy tính, các phần mềm quản lý đất đai công việc của cán bộ địa chính đã được giảm rất nhiều so với việc sử dụng các thiết bị thủ công trước đây (trước đây

đo bằng thước dây và tính diện tích bằng tay thì nay đo bằng máy móc hiện đại và cách tính diện tích được tính bằng máy ) Bên cạnh đó nếu quản lý đất đai được hệ thống hóa bằng máy móc hiện đại và bản đồ dạng số thì cán bộ địa chính được áp dụng và lấy kết quả đo đạc từ bản đồ số không phải đi đo đạc thực địa từng thửa đất, do đó rút ngắn thời gian cấp GCNQSDĐ

1.3.3.4 Quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất

Quy hoạch đất đai là việc khoanh định hoặc điều chỉnh việc khoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển KT-XH của từng địa phương và trong phạm vi cả nước, là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí không gian [19]

Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch

Quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất là căn cứ quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ Nội dung các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất chứa đựng nhiều thông tin về việc bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau Qua đó Nhà nước nắm được quỹ đất đai và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ và hiệu quả cao Việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất phải dựa vào việc đánh giá, phân hạng đất đai và quy mô đất đai của các đối tượng sử dụng Những việc đó đều thể hiện trong các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê, chuyển mục đích

sử dụng đất, là cơ sở quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ, đảm bảo cho công tác cấp GCNQSDĐ được tiến hành theo quy định Đối với những nơi chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cho dù người dân có làm bao nhiêu hồ

sơ xin cấp GCNQSDĐ thì cũng không thể triển khai cấp GCNQSDĐ do vướng quy hoạch chi tiết

Vì vậy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nếu làm tốt ngay từ ban đầu sẽ tạo điều kiện cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất cũng như các sai phạm khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện cho quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng

1.3.3.5 Trình độ nhận thức của người dân

Người dân là đối tượng sử dụng đất, là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong lĩnh vực đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất nên họ sẽ chấp hành các quy định khi tham gia đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên không phải người sử dụng đất nào cũng có sự hiểu biết đầy đủ về pháp luật và các chính sách của Nhà nước nên quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử