dự án đầu tư xây dựng khách sạn the sen hotel

- Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đơng dân nhất của Việt Nam, là nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu trong cả nước về tốc độ phát triển kinh tế.. - Trong quá trình phát triển

THE SEN HOTEL

GVHD : T.S L U TR Ư ƯỜ NG V N Ă

L P : MBA12B Ớ

H C VIÊN : VU QUÔC THUÂN Ọ ̃ ́ ̀

MÃ S Ố : MBA12B038

TpHCM Ngày 6 Tháng 5/2013

NH N XÉT C A GIÁO VIÊN H Ậ Ủ ƯỚ NG D N Ẫ

MỤC LỤC Trang I : GIỚI THIỆU 1 Lý do đầu tư 3

2 Mục tiêu của dự án 4

3 Phạm vi và giới hạn 4

II :CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN 1 Giới thiệu chủ đầu tư 5

2 Cơ sở pháp lý 6

3 Phân tích thị trường 6

III : ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ 1 Giới thiệu về địa điểm đầu tư 7

2 Qui mô đầu tư 8

3 Các ràng buộc 8

4 Các loại trừ 8

5 Dự án có liên quan 8

6 Các giả định 8,9

IV: TỔ CHỨC NHÂN SỰ VÀ KẾ HOẠCH KINH DOANH

1 Tổ chức nhân sự 10

2 Kế hoạch sản xuất kinh doanh 11,12 V : WORK BREAKDOWN STRUCTURE (WBS) 13

VI : TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 1 Mô tả công việc chính 14

2 Tiến độ ngang thực hiện dự án 15

VII : MA TRẬN PHÂN CƠNG DỰ ÁN (Responsibility Assignment Matrix) 16

VIII : RACI (Responsible-Accoutable-Coordinate-Inform) 17,18 IX: QUẢN LÝ RỦI RO VÀ GIẢI PHÁP 19

X : GIAO TIẾP GIỮA CÁC BÊN THAM GIA 20

XI :MỨC ĐỢ THÀNH CƠNG CỦA DỰ ÁN 21

1 Đánh giá sơ bộ về dự án 21

2 Đánh giá dự án khách sạn The Sen Hotel 21

3 Hiện trạng dự án 21

4 Chi tiết xây doing 22

5 Khái toán kinh phí đầu tư 23

6 Kế hoạch tài chính của dự án 23

7 Kế hoạch doanh thu 24,25 XII :NỘI DUNG CẦN CẢI THIỆN 26

XIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1.Kết luận 27

2 Kiến nghị 28

I GIỚI THIỆU

1 Lý do đầu tư

- Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đơng dân nhất của Việt Nam, là nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu trong cả nước về tốc độ phát triển kinh tế Ngồi vai trị là trung tâm chính trị,thành phố Hồ Chí Minh cịn là trung tâm văn hố, du lịch của các tỉnh phía Nam, hàng năm thu hút70% lượng khách quốc tế đến Việt Nam

- Về thương mại, dịch vụ, thành phố là trung tâm xuất khẩu lớn nhất nước Kim ngạch xuất khẩu của thành phố ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước

- Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luơn khẳng định vài trị là một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước; là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất nước và cũng là vùng động lực cho cơng cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn Nam Bộ và cả nước theo chiến lược cơng nghiệp hố– hiện đại hố

- Tương lai, thành phố sẽ phát triển mạnh mẽ về mọi mặt, cĩ cơ cấu cơng nơng nghiệp hiện đại, cĩ VHKH tiên tiến, một thành phố văn minh hiện đại cĩ tầm cỡở khu vực Đơng Nam xứng danh là“ Hịn Ngọc Viễn Đơng”.Thành phố Hồ Chí Minh đồng thời là một Thành phố cĩ cơ sở hạ tầng phát triển đầy đủ và tồn diện nhất nước nhằm phục vụ cho yêu cầu phát triển của Thành phố, hiện cĩ 641 khách sạn với 17.646 phịng Tuy nhiên, hệ thống khách sạn cao cấp vẫn chưa đủ phục vụ cho nhu cầu hiện tại

- Theo nhịp độ tăng trưởng của kinh tế, quá trình đơ thị hĩa tại TP HCM cũng đang cĩ những bước tiến dài trong thực tế Nĩ tạo điều kiện đầu tư xây dựng ngày càng nhiều, với các lọai hình phong phú; bao gồm đầu tư xây dựng các cơng trình phục vụ sản xuất, sinh hoạt giải trí, chỗ ở, dịch vụ cơng cộng

- Đồ án quy hoạch tổng mặt bằng phát triển Thành Phố Hồ Chí Minh đãđược Chính Phủ phê duyệt.Thành phố đã đầu tư xây dựng nhiều cơng trình về khách sạn, nhà khách nhưng khối lượng chưa đáp ứng nhu cầu hiện nay Việc xây dựng khách sạn cao cấp tiêu chuẩn 4-5 sao hiện nay là vấn đề cần thiết đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của khách nước ngồi đến Việt Nam du lịch, lưu trú cơng tác.Sự nổ lực đĩ khơng nằm ngồi mục đích nâng cao chất lượng phục vụ các vị lãnh đạo, khách trong nước và quốc tế đến Tp Hồ Chí Minh du lịch, tìm kiếm cơ hội đầu tư, lưu trú cơng tác…

- Phường 6 Quận 3 nằm ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh hiện là một trong những khu phát triển sầm uất nhất thành phố với Trung tâm thương mại, chợ, … phục vụ cho khách du lịch đến

thành phố Hồ Chí Minh Việc xây dựng một khách sạn cao cấp tại đường Nguyễn Thị Minh Khai thuộc địa bàn phường 6, Quận 3 sẽ tận dụng quỹ đất một cách hợp lý tạo bước chuyển biến lớn trong việc nâng cao chất lượng phục vụ cho khách đến lưu trú cơng tác tại Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời mở ra nhiều cơ hội, gĩp phần tăng lợi thế cạnh tranh, đưa Việt Nam và Tp HCM trở thành điểm hấp dẫn tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương

2 Mục tiêu của dự án

- Xây dựng một khách sạn cao cấp với tiêu chuẩn 4.5 sao tương xứng sự phát triển đơ thị của Quận

3 - địa bàn cĩ nhiều cao ốc văn phịng, khách sạn cao cấp, trung tâm thương mại…thuộc loại sầm uất nhất Thành Phố Hồ Chí Minh

- Tăng cường khả năng quản lý trật tự đơ thị, an ninh khu vực

- Khai thác cĩ hiệu quả khu đất hiện khơng sử dụng, tránh lãng phí tài sản của nhà nước Hình thành khách sạn cao cấp đúng qui chuẩn, nâng cao chất lượng phục vụ cho khách hàng trong và ngoài nước , tạo ảnh hưởng tâm lý tốt đến nhân dân sống quanh khu vực dự án

- Gĩp phần cùng các cấp chính quyền địa phương hạ tầng cho khu vực thêm hiện đại, sầm uất ngang tầm với các nước phát triển trong khu vực và thế giới

- Vận dụng những kiến thức được học về quản lý dự án và một số môn học khác để có thể

phát triển một dự án, hoạch định, tổ chức, quản lý cho tình huống thực tế nhằm sử dụng hiệu

quả nguồn lực và thời gian dành cho dự án.

3 Phạm vi và giới hạn

1 - Do thời gian có hạn, nên trong bài báo cáo chỉ thực hiện phân tích khả thi kinh tế, xây dựng

cơ cấu tổ chức, quản lý kế hoạch thực hiện dự án

2- Dự án: Đầu tư xây dựng, kinh doanh khách sạn The Sen Hotel phục vụ cho nhu cầu của các vị lãnh đạo, du khách trong và ngồi nước đến Tp Hồ Chí Minh du lịch, tìm kiếm cơ hội đầu tư , lưu trú và cơng tác….

II CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN

1 Giới thiệu chủ đầu tư

CƠNG TY CỞ PHẦN QUỚC TẾ DIPLOMAT

- Địa chỉ : 76-78 Nguyễn Thị Minh Khai ,Phường 6 ,Quận 3 , Tp.HCM

- Điện thoại: 08 62903388

- Fax : 08 3 8232666

2 Cơ sở pháp lý

Căn cứ theo:

Thuyết minh dự án xây dựng nhĩm nhà ở dựa trên cơ sở các văn bản sau đây:

- Pháp lệnh của Nhà nước về nhà ở ngày 26/9/1993

- Căn cứ Quyết định số 123/1998/QĐ - TTg ngày 10/01/1998 về việc phê duyệt đồ án điều

chỉnh qui hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020

- Căn cứ vào nội dung điều chỉnh qui hoạch chung về cải tạo và xây dựng Quận 3 - Thành

phố Hồ Chí Minh đã được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt

- Căn cứ nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án

đầu tư xây dựng cơng trình

- Thơng tư số 09/BKH - VPTĐ ngày 02/9/1996 của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư hướng dẫn về

lập, thẩm định dự án đầu tư và quyết định đầu tư

- Quyết định số 501/BXD - VKT ngày 18/9/1996 của Bộ Xây Dựng về việc ban hành chi

phí thẩm định và tư vấn đầu tư xây dựng

- Quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh số 05/QĐ - UB - QLĐT ngày

04/01/1995 về tiền sử dụng đất

- Căn cứ qui định số 179/BXD - VKT của Bộ Xây Dựng ngày 17/7/1995 về qui định thiết

kế phí

- Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H0004/2009/SDĐ ngày 26/05/2009 của

UBND Quận 3 cấp Hợp đồng thuê Quyền sử dụng đất số 014946 quyển số 11 TP/CC SCC/HĐCC do Phịng Cơng chứng Sài Gịn lập ngày 15/11/2010; Phụ lục hợp đồng Quyền sử dụng đất

-số 017804 quyển -số 12/TP/CC - SCC/HĐCC do Phịng cơng chứng Sài Gịn lập ngày 29/12/2010

- Căn cứ giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0311989604 của Công ty Cổ Phần Quốc

Tế Diplomat do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Tp HCM cấp ngày 02/10/2010 (đăng ký lần

đầu)

- Căn cứ công văn số 1234/SQHKT - QHKTTT ngày 14/05/2010 của Sở Qui Hoạch - Kiến Trúc gửi UBND thành phố Hồ Chí Minh về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình xây dựng tại địa điểm số 76-78 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 6, Quận 3

- Căn cứ công văn số 2867/UBND-ĐTMT ngày 21/06/2010 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh - gửi Sở qui hoạch kiến trúc, sở tài chính, sở xây dựng và các sở liên quan về chấp thuận chủ trương theo đề xuất của sở QHKT tại công văn số 1234/SQHKT - QHKTTT ngày

14/05/2010 về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình xây dựng tại địa điểm số 76-78 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 6, quận 3, TP.HCM

- Căn cứ công văn số 1736/SQHKT - QHKTTT ngày 01/07/2010 của Sở Qui Hoạch - Kiến Trúc ý kiến về quy hoạch kiến trúc công trình

- Căn cứ công văn số 949/TC - QC ngày 24/11/2010 của Cục tác chiến - Bộ Tổng tham mưu về chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình

3 Phân Tích Thị Trường.

1 Dự án được hình thành trên một địa bàn trung tâm thành phố có lượng khách quốc tế đến cao nhất cả nước

2 Về lâu dài, chính sách mở cửa của Nhà nước về thu hút đầu tư, hơn nữa Tp Hồ Chí Minh đã xác định sản phẩm chiến lược để phát triển là đẩy mạnh phát triển du lịch MICE (du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo) sẽ có tác động tích cực và lâu dài đối với phát triển du lịch của Tp Hồ Chí Minh

III ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ

1 Giới thiệu về địa điểm đầu tư.

Vị trí khu đất dự kiến xây dựng khu nhà ở nằm trong khu vực dân cư của thành phố Địa điểm: Phường 06, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

Khu đất cĩ qui mơ diện tích: 989,4 m2 thuộc thửa 36 - 401 tờ số 04 tại số 76 - 78 Đường Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 6, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh

Vị trí khu đất nằm mặt tiền đường Nguyễn Thị Minh Khai, ranh giới được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp : Tịa nhà Centec Tower 24 tầng

- Phía Nam giáp : Đất trống, nhà 2 tầng

- Phía Đơng giáp : Đường Nguyễn Thị Minh Khai

- Phía Tây giáp : Nhà 2, 3 tầng

2 Qui mơ đầu tư.

Qui mơ xây dựng:

Trả lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng: 71.297.225.000đ

Nguồn vốn đầu tư dự án : 1.139.101.295.400đ

Vốn tự cĩ : 400.101.295.400đ

Vốn vay dài hạn Ngân hàng : 500.000.000.000đ

Vốn vay cổ đơng : 239.000.000.000đ

3 Các ràng buộc

- Chi phí đầu tư cho dự án phải vay thêm ngân hàng thì Công ty cở phần quớc tế Diplomat phải trả lãi vay ngân hàng 15% / năm và sẽ làm kéo dài thơi gian thu hồi vốn (Nợ gốc trả hàng

quý làm 50 kỳ trong thời gian 12.5 năm)

- Thống nhất quản lý tồn bộ mặt bằng của tồn bộ dự án kể từ khi được duyệt cho tới khikết

thúc dự án

- Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới được giao

- Khơng làm ảnh hưởng xấu đến mơi trường, hủy hoại đất,ảnh hưởng đến mơi trường sớng xung quanh khu vực dự án

- Thống nhất quản lý thực hiện dự án kể từ khi chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư cho tới lúc

nghiệm thu, bàn giao đưa dự án vào sử dụng và thanh quyết tốn cơng trình

4 Các loại trừ

- Dự án chưa tính toán cho phần phát sinh những đột xuất như chỉ số lạm phát tăng cao bất

thường sẽ làm cho chi phí đầu tư tăng lên

- Các tình huống bất khả kháng xảy ra như thiên tai, hoả hoạn,khủng hoảng về chính trị hoặc các quy định thay đổi bất ngờ sẽ làm chậm trễ tiến độ dự án

5 Dự án có liên quan

- Trong giai đoạn dự ánkhách sạn The Sen Hotel triển khai không có các dự án liên quan

làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của dự án

6 Các giả định

- Cơ sở pháp lý của dự án đã hoàn tất để triển khai dự án

- Vật giá mua sắm trang thiết bị, vật tư, xây dựng, sửa chữa chỉ tăng tối đa 10% trong suốt

thời gian thực hiện dự án Nếu tăng cao hơn thì có thể bị vượt ngân sách đầu tư dự định ban đầu

- Được hưởng những lợi ích chính đáng do các công trình công cộng mang lại trong quá trình đầu tư

cơ sở hạ tầng

- Được hoạch toán theo dự án, lỗ của năm trước được hoạch toán cho năm sau và được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư mang lại

Chủ đầu tư dự án

P.KT-TC P.Nhân sự P.kĩ thuật

BanThiết kế

Ban Thi cơng

Giám sát P.vật tư cơng trình Bảo vệ

Ban quản lý dự án

IV TỔ CHỨC NHÂN SỰ VÀ KẾ HOACH KINH DOANH

1 Tổ chức nhân sự

Sơ đồ tổ chức bộ máy dự án

Chủ đầu tư: là cấp quyết định cao nhất

- Quyết định phương án, nhiệm vụ, hình thức tổ chức

- Bầu, bãi miễn cấp dưới

- Xem xét, quyết định các giải pháp chính, nguồn tài chính

- Kiểm tra, đơn đốc cơng tác triển khai dự án của cấp dưới

- Quyết tốn vốn đầu tư

QLDA và nhân sự 14 người thực hiện các công việc sau:

- Chịu trách nhiệm thanh quyết toán

- Đề xuất các nhà đầu tư có uy tín

- Nghiên cứu, dự thảo các hợp đồng đề trình cấp trên

- Quản lý công trường về mặt kỹ thuật, chất lượng an toàn

- Kiểm soát khối lượng và tiến độ thực hiện theo kế hoạch đã duyệt

- Đề xuất các giải pháp kỹ thuật

- Quản lý các bộ phận tại hiện trường, dưới sự điều phối của kỹ sư trưởng

2 Kế hoạch kinh doanh

Căn cứ vào giá cho thuê khách sạn 4 sao - 4.5 sao tại khu vực dự án và các vùng lân cận ở trung tâm thành phố, giá cho thuê phòng khách sạn và các dịch vụ chi tiết như sau:

Thời gian Năm

2013

Năm2014

Năm2015

Năm2016

Năm2017

Năm2018

Năm2019

Năm2020

Doanh thu dự kiến : Ngoài doanh thu cho thuê phòng khách sạn, dự kiến còn thêm doanh thu các dịch vụ khác kèm theo khi khách lưu trú tại khách sạn như ăn uống tại các nhà hàng, spa , điện thoại , giặt ủi, hội nghị hội thảo, …

6 Chi phí tại các bộ phận và chi phí kinh doanh sau :

- Chi phí quản lý: Công ty phải thuê công ty quản lý chuyên nghiệp và duy trì bộ máy quản trị

để quản lý điều hành hoạt động khách sạn Dự kiến chi phí này chiếm 1.5% tổng doanh thu

- Chi phí bán hàng & tiếp thị: Để quảng bá hình ảnh khách sạn và thu hút khách hàng dưới

nhiều hình thức, công ty dự kiến phải chi phí dịch vụ và trả tiền hoa hồng cho các đại lý,

khách hàng giới thiệu khoảng 1.5 % Tổng doanh thu

- Chi phí khấu hao : Công ty sẽ khấu hao tuân theo quy định của bộ tài chính như sau :

+ Nhà cửa và vật kiến trúc : Khấu hao 25 năm

+ Trang thiết bị máy móc : Khấu hao 10 năm

- Chi phí bảo hiểm tài sản: dự kiến chiếm 0.07 % tổng giá trị tài sản

- Lãi vay vốn đầu tư: Vốn vay đầu tư dự án, lãi phát sinh khi dự án đã hoàn thành xây dựng

đưa vào kinh doanh thì lãi được đưa thẳng vào chi phí kinh doanh

Dự án xây dựng khách sạn THE SEN HOTEL

Giai đoạn bắt đầu dự

Thi công tầng 4 đến tầng 18

Thi công tầngmái

Thi công phần M&E

Thi công hệ thống điện

Thi công hệ thống ĐHKK

Thi công hệ thống PCCC

Thi công Thang máy

hệ thống cấp thoát nước

Giai đoạn Thi công hoàn thiện

Đưa công trình vao sử dụng

V WORK BREAKDOWN STRUCTURE (WBS).

Hình 5.1 WBS của dự án khách sạn The Sen Hotel

VI TIẾN ĐỘ CỦA DỰ ÁN.

1 Mô tả công việc chính.

KÝ HIỆU TÊN CÔNG VIỆC

VII MA TRẬN PHÂN CÔNG DỰ ÁN ( Responsibility Assignment Matrix)

Thủ tục pháp lý

của dự án

Quản lý nhân viên

và điều phối nhân

VIII RACI (Responsible-Accoutable-Coordinate-Inform)

Công việc Bên có trách

nhiệm (R)

Chịu trách nhiệm trước (A)

Phối hợp với (C)

Thông báo cho (I)

Giai đoạn bắt đầu dự

án

Ban quản lý

Dự án

Chủ đầu tư

Các phòng ban

Chủ đầu tư

Thi công phần hầm Ban thi công Ban quản

lý dự án

Các phòng ban

Chủ đầu tư

Thi công phần thân Ban thi công Ban quản

lý dự án

Các phòng ban

Chủ đầu tư

Thi công phần S&E Ban thi công Ban quản

lý dự án

Các phòng ban

Chủ đầu tư

20