nghiên cứu quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện huyện tháp mười, đồng tháp

Nguyễn T Ngọc Huệ Nghiên cứu quy trình chuyển nhượng QSD ñất trên ñịa bàn huyện huyện Tháp Mười MỤC LỤC Nộidung Trang Phụ bìa i Nhận xét của giáo viên Phiếu ñánh giá kết quả thực tập Lời cảm ơn Tóm tắt CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN 1.1 Sơ lược về huyện Tháp Mười 1 1.1.1 Vị trí ñịa lý 1 1.1.2 ðịa hình 1 1.1.3 Khí hậu 1 1.2 Kinh tế xã hội 1 1.3 ðịa ñiểm thực tập 2 1.3.1Sơ lược về cơ quan 2 1.3.2Tổ chức nhà nước trong cơ quan 2 1.3.3Chức năng và nhiệm vụ 2 1.4 Một số khái niệm 4 1.4.1 Quyền sử dụng ñất 4 1.4.2Nhận chuyển quyền sử dụng ñất 4 1.4.3Giá quyền sử dụng ñất 4 1.4.4Chuyển quyền sử dụng ñất 4 1.4.5Hợp ñồng chuyển quyền sử dụng ñất 4 1.4.6 Thuế chuyển quyền SDð 5 1.5 Chính sách ñất ñai Việt nam trong thời kỳ 1993 – 1998 5,6 1.6 Chính sách ñất ñai Việt nam trong thời kỳ 1998-2003 6,7 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Kết quả ñạt ñược 3.1.1 Quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất 3.1.2 Quy trình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng ñất nguyên thửa. 3.2 Thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất 3.3 Thảo luận 3.4 Vai trò của nhà nước trong chuyển quyền sử dụng ñất CHƯƠNG 4 : KẾ LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 Kết luận 4.2 Kiến nghị Phụ lục 1 Phụ lục 2 Phụ lục 3 Phụ lục 4 Danh mục chữ viết tắt Danh mục hình Tài liệu tham khảo v DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Sơ ñồ tổ chức bộ máy nhà nước trong cơ quan Hình 2.1 Sơ ñồ thể hiện quy trình chuyển quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh 181 Hình 1.2 Sơ ñồ thể hiện quy trình chuyển quyền tặng cho nguyên thửa iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CQSDð: Chuyển quyền sử dụng ñất QSDð: Quyền sử dụng ñất SDð: Sử dụng ñất iii TÓM TẮT Tháp Mười là một trong những huyện tương ñối phát triển so với các huyện khác của tỉnh ðồng Tháp. Vấn ñề chuyển quyền sử dụng ñất của huyện diển ra hàng năm tương ñối cao. Do ñó công tác chuyển quyền sử dụng ñất diễn ra phức tạp ñể thực hiện tốt và phục vụ cho những người dân có nhu cầu chuyển quyền sử dụng ñất trong huyện Văn phòng ðăng ký Quyền sử Dụng ñất của huyện là ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về giấy chứng nhận, lưu trữ quản lý và chỉnh lý. Trong quá trình chuyển quyền sử dụng ñất có các vấn ñề cần thiết sau: Trình tự thụ tục chuyển quyền sử dụng ñất. Cụ thể như là trình tự thủ tục chuyển ñổi ñất nông nghiệp giữa hộ gia ñình cá nhân, chuyển nhương, tặng cho thừa kế. Các quy ñịnh cụ thể về chuyển quyền sử dụng ñất và nhận chuyển quyền cho từng trường hợp cụ thể. - Chuyển nhượng - Tặng cho - Thừa kế - Chuyển ñổi ñất nông nghiệp Các quy ñịnh về thuế cho từng trường hợp cũng khác nhau. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại huyện Tháp Mười giai ñoạn 2006-2008 1 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN 1.1 Giới thiệu sơ lược về huyện Tháp Mười 1.1.1 Vị trí ñịa lý Huyện Tháp Mười nằm ở phía ðông tỉnh ðồng Tháp, cách Thành Phố Cao Lãnh khoảng 32km, diện tích tự nhiên 52.786,5 ha chiếm 15% diện tích toàn tỉnh, dân số trung bình năm 2005 của huyện là 127.175 người chiếm 7.69% dân số toàn huyện là 246 người/km 2 với 13 xã và 1 thị trấn.  Phía Bắc giáp huyện Tam Nông  Phía Nam giáp huyện Cao Lãnh và tỉnh Tiền Giang  Phía ðông giáp Long An và Tiền Giang  Phía Tây giáp huyện Cao Lãnh Với vị trí ñịa lý của mình Tháp Mười có ñiều kiện thuận lợi giao thương với các vùng lân cận. 1.1.2 ðịa hình ðịa hình tương ñối bằng phẳng không chênh lệch lớn về ñộ cao. Nhìn chung ñịa hình có hướng dốc từ Tây Nam ñến ðông Bắc, rãi rác có các gò cao ñặc biệt là Gò Tháp có vết tích phù sa cổ. Nằm trong vùng trũng của vùng ðồng Tháp mười huyện Tháp mười là 1 huyện nông nghiệp, diện tích canh tác rộng lớn và là vùng trọng ñiểm lương thực của tỉnh, và là huyện có ñiều kiện thuận lợi phát triển nền nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa lớn. 1.1.3 Khí hậu Có ñặc ñiểm khí hậu chung của tỉnh ðồng Tháp, chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt ñới gió mùa cận xích ñạo, có nhiệt ñộ cao quanh năm, khí hậu hàng năm chia thành 2 mùa rõ rệt. 1.2 Kinh tế xã hội Nền kinh tế chủ yếu của Tháp Mười là sản xuất nông nghiệp, hơn 85% người dân sống chủ yếu là làm nông. Ngoài ra trong nền kinh tế hiện nay Tháp 2 Mười cũng thu hút khá nhiều nhà ñầu tư xây dựng các công ty góp phần giải quyết công việc cho hàng trăm người thất nghiệp của huyện làm cho nền kinh tế ngày càng phát triển. 1.3 ðịa ñiểm thực tập 1.3.1 Sơ lược về cơ quan Văn Phòng ðăng Ký Quyền sử dụng ñất huyện Tháp Mười thành lập vào ngày 12/6/2005 là cơ quan có dịch vụ công, có thu có con dấu riêng và có chức năng tổ chức thực hiện ñiều kiện sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất về biến ñộng sử dụng ñất. Quản lý hồ sơ ñịa chính giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật. 1.3.2 Tổ chức nhà nước trong cơ quan Hình 1.1 Sơ ñồ về tổ chức bộ máy nhà nước trong cơ quan 1.3.3 Chức năng và nhiệm vụ a) Chức năng Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất là ñơn vị chuyên môn giúp phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất theo quy ñịnh của phát luật. b) Nhiệm vụ  Giúp trưởng phòng Tài nguyên làm ñấu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận QSDð trên ñịa bàn ñối với hộ gia ñình cá Giám ðốc Phó giám ñốc Tổ quản lý hồ sơ Tổ tiếp nhận hồ sơ Thẩm ñịnh Tổ kĩ thuật 3 nhân người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với cộng ñồng dân cư.  ðăng ký QSDð và chỉnh lý biến ñộng về sử sụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các QSDð của hộ gia ñình cá nhân người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với cộng ñồng dân cư.  Lưu trữ, quản lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính của huyện trích sao hồ sơ ñiạ chính gốc do Văn phòng ðăng ký QSDð tỉnh gửi tới, hướng dẫn và kiễm tra lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của UBND xã, thị trấn.  Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan chức năng xác ñịnh mức thu tiền SDð, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai ñối với người sử dụng ñất là hộ gia ñình cá nhân người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với cộng ñồng dân cư.  Lưu trữ và quản lý bản sao giấy chứng nhận QSDð và các giấy tờ khác có liên quan trong quá trình hình thành thực hiện thủ tục hành chính quy ñịnh tại ñiểm ñiều 3 (Luật ñất ñai)  Thực hiện trích ño ñiạ chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện, xã.  Cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng ñồng.  Thực hiện thu phí, trong quản lý SDð theo quy ñịnh của pháp Luật. Thực hiện các dịch vụ về cung cấp thông tin ñất ñai trích lục bản ñồ ñịa chính trích sao hồ sơ ñịa chính.  Thực hiện chế ñộ báo cáo theo các quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñược giao cho phòng Tài nguyên.  Quản lý viên chức, người lao ñộng về tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật. 4 1.4 Một số khái niệm 1.4.1. Quyền sử dụng ñất Là quyền của người SDð, ñược quyền sở hữu, quyền chuyển ñổi QSDð với mãnh ñất ñang sử dụng hợp pháp theo quy ñịnh của Pháp Luật. 1.4.2 .Nhận chuyển quyền sử dụng ñất Là việc xác lập QSDð do ñược người khác chuyển QSDð theo quy ñịnh của Pháp Luật thông qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho QSDð hoặc góp vốn bằng QSDð mà hình thành pháp nhân mới. 1.4.3 Giá Quyền Sử Dụng ðất Là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích do nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình trong quá trình giao dịch 1.4.4 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng ñất - Chuyển nhượng QSDð là việc người có QSDð hợp pháp chuyển giao ñất và quyền sử dụng ñất cho người khác tuân theo những quy ñịnh của bộ luật dân sự và luật ñất ñai hiện hành. - Chuyển nhượng QSDð là hình thức chuyển QSDð, trong ñó người sử dụng ñất (gọi là bên chuyển QSDð), chuyển giao ñất cho người ñược chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng), còn người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng. - Vì vậy, chuyển nhượng do những nguyên nhân khác nhau mà không còn nhu cầu sử dụng ñất nữa, mà họ chuyển nhượng cho người thật sự có nhu cầu sử dụng ñất, ở ñây sẽ có một bên chấm dứt quan hệ ñất ñai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập mối quan hệ pháp luật ñất ñai mới (bên nhận chuyển nhượng). 1.4.5 Hợp ñồng quyền sử dụng ñất  Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; văn bản thừa kế quyền sử dụng ñất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy ñịnh của pháp luật về dân sự.  Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp [...]... 1998,2001).(Roãn Ng c CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP VÀ N I DUNG NGHIÊN C U 2.1 Th i gian và ñ a ñi m nghiên c u - Th i gian: 8 tu n t 27/4/2009 ñ n 19/6/2009 - ð a ñi m: Văn phòng ðăng ký QSDð huy n Tháp Mư i t nh ð ng Tháp 2.2 M c ñích nghiên c u - Nh m tìm hi u sâu hơn quy trình chuy n quy n SDð trên ñ a bàn huy n Tháp Mư i - Bi t ñư c tác ñ ng c a Lu t ñ t ñai trên th trư ng CQSDð - Tìm ra gi i pháp t t nh t ñ... c a ñ tài là bi t ñư c quy trình chuy n quy n s d ng ñ t m t cách hi u bi t hơn, tìm hi u sâu hơn v công tác chuy n quy n s d ng ñ t và tình hình chuy n như ng trên ñ a bàn huy n Tháp Mư i Bi t ñư c các qui ñ nh v thu trong chuy n quy n s d ng ñ t 4.2 Ki n ngh Qua k t qu nghiên c u công tác chuy n như ng QSDð c a huy n Tháp Mư i có nh ng thu n l i và khó khăn ð công tác chuy n quy n QSDð th c hi n ñ... 20.000ñ/gi y * Phí ño ñ c: Thu theo Quy t ñ nh s 44/2007/Qð-UBND ngày 13/8/2007 c a y ban nhân dân t nh v vi c ban hành Quy ñ nh v thu phí thu c lĩnh v c ñ a chính trên ñ a bàn t nh ð ng Tháp c) Trình t , th t c th a k quy n s d ng ñ t (ph l c 3) Ngư i nh n th a k n p m t (01) b h sơ g m có: - Di chúc; biên b n phân chia th a k ; b n án, quy t ñ nh gi i quy t tranh ch p v th a k quy n s d ng ñ t c a Toà án... 13/8/2007 c a y ban nhân dân t nh v vi c ban hành Quy ñ nh v thu phí thu c lĩnh v c ñ a chính trên ñ a bàn t nh ð ng Tháp 19 b) Trình t , th t c chuy n như ng quy n s d ng ñ t (ph l c 2) Bên nh n chuy n như ng n p m t (01) b h sơ g m có: - H p ñ ng chuy n như ng quy n s d ng ñ t; - Gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t ho c m t trong các lo i gi y t v quy n s d ng ñ t quy ñ nh t i các kho n 1, 2 và 5 ði u 50 c... tranh ch p N u bên nh n chuy n quy n thoã mãn các ñi u ki n nêu trên thì ñư c xem là chuy n quy n h p pháp, và ngư c l i s b x lý theo quy ñ nh c a pháp lu t e) Giá chuy n quy n s d ng ñ t UBND c p t nh xây d ng giá ñ t c th t i ñ a phương theo khung giá các lo i ñ t do chính ph quy ñ nh 3.1.2 Các quy ñ nh c th v chuy n quy n s d ng ñ t • Trư ng h p không ñư c nh n chuy n quy n: - T ch c, h gia ñình,... ðăng ký quy n s d ng ñ t Hi u l c c a di chúc ho c biên b n chia th a k , văn b n cam k t t ng cho quy n s d ng ñ t th c hi n theo quy ñ nh c a pháp lu t v dân s 1.4 6 Thu chuy n QSDð Thu chuy n quy n s d ng ñ t là lo i thu thu vào thu nh p c a ngư i có quy n s d ng ñ t khi th c hi n chuy n quy n s d ng cho ñ i tư ng khác H gia ñình, cá nhân có quy n s d ng ñ t, khi chuy n quy n s d ng ñ t theo quy ñ... ng trong khu v c này • Ngư i nh n chuy n quy n s d ng ñ t ñư c quy ñ nh như sau: - H gia ñình, cá nhân ñư c nh n chuy n quy n s d ng ñ t thông qua chuy n ñ i quy n s d ng ñ t quy ñ nh t i kho n 2 ñi u 113 Lu t ñ t ñai và ñi u 102 Ngh ñ nh 181 - T ch c, h gia ñình, cá nhân ñư c nh n chuy n quy n s d ng ñ t thông qua nh n chuy n quy n s d ng ñ t tr trư ng h p quy ñ nh t i ði u 103 c a Ngh ñ nh 181 11... n b ng quy n s d ng ñ t thu c quy n s d ng chung c a h gia ñình ph i ñư c t t c các thành viên có ñ năng l c hành vi dân s trong h gia ñình ñó th ng nh t và ký tên ho c có văn b n u quy n theo quy ñ nh c a pháp lu t v dân s H p ñ ng chuy n như ng, thuê, thuê l i quy n s d ng ñ t; h p ñ ng ho c văn b n t ng cho quy n s d ng ñ t; h p ñ ng th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s d ng ñ t thu c quy n s... Các văn b n quy ph m pháp lu t v ñ t ñai ban hành ñư c c p UBND huy n v n d ng tích c c, linh ho t và phát huy phù h p v i tình hình th c t ña phương, t o ñi u ki n cho công tác gi i quy t h sơ chuy n như ng QSDð ñư c thu n l i, nhanh chóng - Nên công khai d án quy ho ch trên phương ti n thông tin ñ i chúng và ñ i v i ngư i dân trên ñ a bàn có d án quy ho ch ñư c phê duy t Nh t là các d án quy ho ch... còn l i c a th i h n s d ng ñ t trư c khi chuy n quy n s d ng ñ t Ngư i nh n chuy n quy n s d ng ñ t ñ i v i lo i ñ t ñư c s d ng n ñ nh lâu dài thì ñư c s d ng lâu dài 10 d) ði u ki n chuy n quy n s d ng ñ t Có gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t ho c có m t trong 06 lo i gi y t có liên quan v quy n s d ng ñ t ñư c cơ quan nhà nư c có th m quy n công nh n Quy n s d ng ñ t không b biên kê ñ ñ m b o thi . 1.4.1 Quy n sử dụng ñất 4 1.4.2Nhận chuyển quy n sử dụng ñất 4 1.4.3Giá quy n sử dụng ñất 4 1.4. 4Chuyển quy n sử dụng ñất 4 1.4.5Hợp ñồng chuyển quy n sử dụng ñất 4 1.4.6 Thuế chuyển quy n. hiện chuyển quy n sử dụng cho ñối tượng khác. Hộ gia ñình, cá nhân có quy n sử dụng ñất, khi chuyển quy n sử dụng ñất theo quy ñịnh của Pháp Luật về ñất ñai là ñối tượng chuyển quy n sử dụng. chuyển quy n sử dụng ñất  Có giấy chứng nhận quy n sử dụng ñất hoặc có một trong 06 loại giấy tờ có liên quan về quy n sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quy n công nhận.  Quy n sử dụng