mô tả và phân tích quy trình thẩm định dự án đầu tư công ty bất động sản danh khôi

MỤC LỤC DKR : Danh Khôi Real TNHH : Trách nhiệm hữu hạn NHNN: Ngân hàng nhà nước HĐTV : Hội đồng thành viên BKS : Ban kiểm soát NPV : Giá trị ( Net present value ) IRR : Tỉ suất hoàn vốn nội ( Internal Rate Of Return ) ROCE: Tỷ lệ thu nhập vốn sử dụng (Return On Capital Employed) FV : Giá trị tương lai (Future Value) PV : Giá trị (present value) PGS : Phó Giáo Sư .9 TS : Tiến Sĩ ThS : Thạc Sĩ .9 NXB : Nhà xuất TP HCM : Thành Phố Hồ Chí Minh Bài báo cáo gồm chương chính: 12 Chương 1: Giới thiệu tổng quan công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 12 Thời gian tháng thực tập thời gian tiếp cận thực tế cụ thể giúp em hoàn thành báo cáo Với khả có hạn chắn khơng thể thiếu nhiều thiếu sót Em mong nhận dược góp ý hỗ trợ từ Q thầy Q Cơng ty để em trao dồi thêm nhiều kiến thức hiểu rõ lĩnh vực 12 Em xin chân thành cảm ơn! .12 CHƯƠNG GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN DANH KHÔI .13 1.1 Lịch sử hình thành phát triển Công ty 13 1.1.1 Giới thiệu chung Công ty 13 Tên Công Ty: TNHH Bất Động Sản Danh Khôi .13 Tên Giao Dịch: Danh Khôi Real Estate _ DKR 13 Địa chỉ: Số 3, Trần Nhật Duật, P Tân Định, Q.1, Tp.HCM 13 Tell: (08) 84 84 666 13 Fax: (08) 84 84 777 .13 Webside: www.danhkhoi.com.vn 13 Email: info@danhkhoi.com.vn 13 1.1.2 Quá trình hình thành phát triển 13 Được thành lập từ năm 2006, năm hình thành phát triển, Danh Khơi ln hướng tới lợi ích thiết thực khách hàng, nhà đầu tư cộng đồng xã hội Danh Khôi nơi hội tụ người có tâm huyết, hồi bão, động, sáng tạo không ngừng học hỏi nâng cao trình độ chun mơn, kiến thức từ thực tiễn qua khóa huấn luyện chuyên nghiệp Tất đoàn kết tạo nên sức mạnh phát triển Danh Khôi ngày lớn mạnh bền vững .13 Qua nhiều năm kinh doanh dịch vụ bất động sản thị trường TP.HCM dự án tỉnh ven thành phố, Danh Khơi bước khẳng định uy tín việc tiếp thị phân phối dự án bất động sản Đặc biệt bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ, theo xu đó, Danh Khơi hịa vào thời cuộc, gặt hái nhiều thành công rực rỡ Các dự án tiêu biểu như: CASA LAVADA, OCEAN VIEW MANOR, LEGEND SEA, OCEAN VISTA, THE LONG HAI, 13 Bên cạnh đó, cơng ty cịn nhiều sản phẩm dự án, hộ đất khách hàng tin tưởng ký gửi Ngồi ra, Danh Khơi cịn đơn vị hoạt động mạnh mẽ lĩnh vực tiếp thị cho thuê nhà, mặt kinh doanh, với gần 20,000 sản phẩm có giá trị nằm phủ khắp quận trung tâm Thành phố Sản phẩm bao gồm: nhà phố, hộ cao cấp, biệt thự vườn, biệt thự ven sông, nhà xưởng, nhà kho loại quận Tân Bình, quận 12, quận 7, quận Thủ Đức, Quân khu Công Nghiệp .13 Các đối tác liên kết với công ty: Sacomreal; Công ty ACBR; Cơng ty Cổ Phần Cơ Khí Lữ Gia; Công ty Cityland; Công ty Tân Thịnh Lợi; Công ty Thanh Nhựt; Cơng ty Tân Hồng Thắng; Vinaland; Cơng ty BCCI; Công ty Cổ Phần Đức Thành; Công ty Cổ Phần Đầu Tư Hữu Liên; Công ty Cổ Phần TM - DL Tân Thành; Cơng ty Cổ Phần Sài Gịn Phương Nam (SAPRO); Công ty CP Bất Động Sản EXIM; Cơng ty XD – KD Địa Ốc Hịa Bình; .14 Hiện tại, Danh Khôi nhận ủy thác chủ đầu tư việc tiếp thị phân phối số dự án sau: Noble Apartment, Ruby Garden, Thái Bình Plaza, Orient Apartment, Lugia Plaza, Sacomreal - Hai Thành, Sài Gòn - Hàm Tân, Khu Dân Cư (KDC) P.10 Vũng Tàu, Phú Nhuận Techcons, Phú Nhuận Building, KDC Tân Đô, KDC Đại Dương, BMC Hưng Long, Thanh Nhựt, Lê Thành, KDC Phong Phú - Bình Chánh, KDC Phong Phú 4, KDC Bình Trị Đơng, Bình Phú Plaza, KDC Vĩnh Lộc,… 14 1.2 Chức nhiệm vụ Công Ty 14 1.2.1 Chức .14 Chức công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khơi giữ vai trị quan trọng, tập trung phối hợp liên kết hoạt động chủ đầu tư, công ty liên kết sản phẩm bất động sản với khách hàng nhằm đạt hiệu kinh doanh Công ty cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản, công bố thông tin hoạt động giao dịch bất động sản, thu phí dịch vụ bất động sản phí dịch vụ gia tăng liên quan đến bất động sản theo quy định 14 1.2.2 Nhiệm vụ 14 Cơng ty có nhiệm vụ quan trọng việc tổ chức, quản lý, điều hành hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Cơng ty kiểm tra, giám sát việc quản lý sử dụng vốn cho dự án, tài sản , chế độ sách liên quan tới sản phẩm bất động sản công ty Việc điều hành hoạt động kinh doanh công ty theo quy định pháp luật điều lệ tổ chức hoạt động công ty Công ty thực hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, thực toán bù trừ giao dịch bất động sản thực chế độ báo cáo, thống kê, kế toán, kiểm toán theo quy định Nhà nước 14 1.3 Hệ thống tổ chức Công ty .15 1.3.1 Sơ đồ cấu tổ chức .15 ( Nguồn Báo cáo tình hình cấu tổ chức công ty năm 2012) 15 Đánh giá cách tổ chức quản lý 15 Các phận cơng ty có mối liên hệ quan hệ phụ thuộc lẫn nhau, chun mơn hố có trách nhiệm, quyền hạn định, bố trí theo cấp, khâu khác nhằm bảo đảm thực chức quản trị phục vụ mục đích chung xác định Công Ty Việc xây dựng hồn thiện cấu tổ chức quản trị cơng ty bảo đảm yêu cầu sau: 15 Tính tối ưu: Giữa khâu cấp quản trị thiết lập mối liên hệ hợp lý với số lượng cấp quản trị Công ty cấu tổ chức quản trị mang tính động cao, ln ln sát phục vụ kinh doanh 15 Tính linh hoạt: Cơ cấu tổ chức quản trị có khả thích ứng linh hoạt với tình xảy Cơng ty ngồi mơi trường .15 Tính tin cậy lớn: Cơ cấu tổ chức quản trị phải bảo đảm tính xác tất thơng tin sử dụng Cơng ty nhờ bảo đảm phối hợp với hoạt động nhiệm vụ tất phận .16 Tính kinh tế: Cơ cấu máy quản trị phải sử dụng chi phí quản trị đạt hiệu cao Tiêu chuẩn xem xét yêu cầu mối tương quan chi phí dự định bỏ kết thu .16 1.3.2 Nhiệm vụ chức phòng ban 16 Hội đồng thành viên 16 HĐTV định vấn đề Luật pháp Điều lệ Công ty quy định HĐTV thông qua báo cáo tài hàng năm Cơng ty ngân sách tài cho năm Bầu miễn nhiệm, bãi nhiệm thành Ban Kiểm sốt Cơng ty 16 Ban tổng giám đốc 16 Toàn quyền nhân danh Công ty để định, thực quyền nghĩa vụ Công ty không thuộc thẩm quyền HĐTV .16 Ban kiểm soát (BKS) .16 Hoạt động độc lập với HĐTV Ban tổng giám đốc, BKS ĐHTV bầu thay mặt HĐTV giám sát mặt hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty, báo cáo trực tiếp HĐTV 16 Phòng Phát triển thị trường 16 Thông qua nhiều kênh thông tin để tìm kiếm nguồn khách hàng,các nhà đầu tư Dựa mục tiêu doanh số Công ty, lập kế hoạch dài hạn,trung hạn,ngắn hạn để tiếp cận khai thác khách hàng,các nhà đầu tư 16 Phòng Kế hoạch đầu tư 16 Làm đầu mối xây dựng dự thảo chiến lược đầu tư phát triển trung hạn dài hạn Công ty Thực lập kế hoạch triển khai dự án, quản lý danh mục đầu tư Đề xuất hình thức đầu tư, biện pháp tổ chức thực cho Lãnh Đạo Công ty 16 Phịng Mơi giới 17 Tham mưu, đề xuất cho Ban Lãnh Đạo, hỗ trợ cho phận khác kinh doanh, thị trường, lập kế hoạch, tiến hành hoạt động kinh doanh Phân tích thị trường, tìm thị trường, khách hàng cho Cơng ty, đảm bảo nguồn Bất Động Sản ổn định cho Công ty Nhận giải thơng tin dự án có liên quan .17 Phòng Kinh doanh dự án 17 Tìm kiếm khách hàng cho Cơng ty Phát triển thị trường nội địa dựa theo chiến lược Công ty Lập kế hoạch kinh doanh dự án Công ty từ đơn hàng nhận Thực tất hoạt động kinh doanh Công ty 17 Phòng Nhân 17 Thực công tác tuyển dụng nhân đảm bảo chất lượng theo yêu cầu, chiến lược công ty Tổ chưc việc quản lý nhân tồn cơng ty 17 Xây dựng quy chế lương thưởng, biện pháp khuyến khích – kích thích nhân viên làm việc, thực chế độ cho nhân viên Quản lý việc sử dụng bảo vệ loại tài sản Công ty, đảm bảo an ninh trật tự, an tồn lao động, vệ sinh lao động phịng chống cháy nổ công ty 17 Phòng Sale suport 17 Phối hợp với ban lãnh đạo quản lý Sàn giao dịch, xây dựng sách đặc thù Khách hàng Công ty; thực quản lý trì mối quan hệ gắn bó cơng tác chăm sóc khách hàng 17 Phòng Marketing 17 Hoạch định chiến lược tiếp thị Công Ty Giúp Ban Lãnh đạo Công việc điều hành quản lý hoạt động tiếp thị Công ty hiệu 17 Bảo đảm nguồn lực cho kinh doanh, đầu mối xây dựng, thực chương trình PR, event Cơng ty Thiết lập ngân sách marketing, hoạch định chiến lược xây dựng phát triển thương hiệu Công Ty 17 Phịng kế tốn 17 Thực công việc nghiệp vụ chuyên môn tài kế tốn theo qui định Nhà nước chuẩn mực kế toán, nguyên tắc kế toán Theo dõi, phản ánh vận động vốn kinh doanh Cơng ty hình thái cố vấn cho Ban lãnh đạo vấn đề liên quan Đảm bảo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh Công ty 17 1.4Tổng quan tình hình nhân 18 Cơng ty có tổng số nhân viên 140 người Ban lãnh đạo đầy kinh nghiệm, nhiệt huyết đội ngũ cán công nhân viên trẻ, động, sáng tạo .18 (Nguồn Báo cáo tình hình nhân năm 2012 công ty) .18 CHỈ TIÊU 18 Số lượng( Người) .18 Tỷ Lệ % 18 Trình Độ Văn Hóa 18 Cao Học 18 .18 6.4 18 Đại Học 18 31 .18 22,1 18 Cao Đẳng 18 55 .18 39.3 18 Trung Cấp 18 25 .18 18 .18 12/12 18 15 .18 10.7 18 40 18 15 .18 11 .18 Nhận xét: 19 Là doanh nghiệp nhỏ với số vốn hạn chế, cơng việc lại địi hỏi nhân viên có trình độ học vấn kinh nghiệm nghề Đã có nhiều thay đổitrong tình hình nhân công ty kể từ ngày đầu thành lập so với .19 Quy mơ nhân cịn nhân lực Số lượng nhân Đại Học Đại học chiếm tỷ lệ thấp Tuy nhiên, đặc thù công việc nên số lượng nhân viên có kinh nghiệm ngành đánh giá cao 19 Ngồi số lượng nhân viên thức hợp đồng dài hạn mình, tuỳ theo cơng việc cụ thể mà cơng ty tuyển thêm cộng tác viên để đáp ứng tốt cho công việc .19 1.5Tổng quan lĩnh vực hoạt động Công ty .19 Ngay từ ngày đầu thành lập, công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khơi nhanh chóng vào hoạt động thực nhiều dự án Thông qua việc thực hàng loạt dự án, cơng ty dần hình thành tảng vững nhân lực lẫn tài lực, đúc kết kinh nghiệm để sẳn sàng đầu tư cho dự án Công ty hoạt động kinh doanh lĩnh vực 19 Kinh doanh nhà đất ; 19 Môi giới bất động sản; .19 Cho thuê văn phòng kinh doanh; .19 Sàn giao dịch bất động sản; .19 Các dịch vụ: .19 Tiếp thị cho thuê nhà, mặt kinh doanh, kho, xưởng 19 Tiếp thị nhà bán, đất 19 Tiếp thị, phân phối dự án, khu dân cư, hộ, chung cư 20 Tiếp thị sang nhượng, chuyển nhượng quyền kinh doanh .20 Tiếp thị, tư vấn hỗ trợ đầu tư, phát triển dự án 20 1.6 Tầm quan trọng hoạt động thẩm định Công ty 20 1.7Một số kết hoạt động chủ yếu Công ty từ năm 2009-2011 .20 ( Nguồn: Báo cáo Tài Cơng Ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 2011) .21 Chỉ Tiêu 21 Năm 21 2009 21 2010 21 2011 21 Doanh Thu .21 Chi Phí .21 Lợi Nhuận 21 Chỉ Tiêu 22 2009 22 2010 22 2011 22 Doanh Thu .22 Thay Đổi 22 2,657,885,672 22 1,142,073,087 22 % Thay Đổi 22 55.8% .22 15% 22 % Thay Đổi BQ .22 35,4% .22 ( Nguồn: Báo cáo Tài Cơng Ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 2011) .22 Chỉ Tiêu 22 2009 22 2010 22 2011 22 Chi Phí .22 Thay Đổi 22 1,033,561,805 22 845,199,468 .22 % Thay Đổi 22 24,2% .22 16% 22 % Thay Đổi BQ .22 20,1% .22 ( Nguồn: Báo cáo Tài Cơng Ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 2011) .22 Chỉ Tiêu 22 2009 22 2010 22 2011 22 Lợi Nhuận 22 Thay Đổi 22 1,422,323,867 22 496,873,619 .22 % Thay Đổi 22 291,6% .22 26% 22 % Thay Đổi BQ .22 158,8% .22 Thực trạng chững lại tụt dốc thị trường Bất Động Sản thể rõ qua biến động lớn lợi nhuận năm 2009 Nhưng bước sang năm 2010 Cơng ty thể khả phát triển mạnh mẽ với biến động lợi nhuận lên tới 257,6% Năm 2010, ngân hàng rót 219.000 tỷ đồng cho lĩnh vực bất động sản, tăng 36,1% so với 2009 điều kiện thuận lợi cho Cơng ty có bước phát triển với biến động doanh thu tăng 55,8% năm 2010 23 CHƯƠNG MÔ TẢ VÀ PHÂN TÍCH CƠNG VIỆC CỤ THỂ CỦA NHÂN VIÊN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN DANH KHÔI 24 2.1 Giới thiệu Phòng Đầu Tư Dự Án 24 2.1.1 Sơ đồ cấu tổ chức Phòng Đầu Tư 24 (Nguồn Báo cáo tình hình nhân năm 2012 cơng ty) .24 2.1.2 Nhiệm vụ Phòng đầu tư 24 2.1.3 Nhân Phòng đầu tư .25 2.1.4 Các dự án Phòng Đầu Tư thẩm định tư vấn .26 2.2.1 Quy trình thẩm định ( Nguồn : Phịng kế hoạch đầu tư dự án) .27 2.2.2 Các phương pháp đánh giá dự án đầu tư 37 2.3 Đánh giá chung quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản 42 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN DANH KHÔI 44 Trên sở phân tích thực trạng phương pháp quy trình cơng tác thẩm định dự án đầu tư áp dụng Công ty bất động sản Danh Khôi, kết hợp với lý luận bản, chương ba chuyên đề đề cập đến số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp quy trình cơng tác thẩm định dự án đầu tư cơng ty Tuy nhiên, để tìm giải pháp phù hợp, trước hết cần làm rõ định hường phát triển công ty thời gian tới 44 Được thành lập từ năm 2006, năm hình thành phát triển, Danh Khơi ln hướng tới lợi ích thiết thực khách hàng, nhà đầu tư cộng đồng xã hội Danh Khôi nơi hội tụ người có tâm huyết, hồi bão, động, sáng tạo khơng ngừng học hỏi nâng cao trình độ chun mơn, kiến thức từ thực tiễn qua khóa huấn luyện chuyên nghiệp Tất đoàn kết tạo nên sức mạnh phát triển Danh Khôi ngày lớn mạnh bền vững .44 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 PHỤ LỤC 52 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DKR : Danh Khôi Real TNHH : Trách nhiệm hữu hạn NHNN: Ngân hàng nhà nước HĐTV : Hội đồng thành viên BKS : Ban kiểm soát NPV : Giá trị ( Net present value ) IRR : Tỉ suất hoàn vốn nội ( Internal Rate Of Return ) ROCE: Tỷ lệ thu nhập vốn sử dụng (Return On Capital Employed) FV : Giá trị tương lai (Future Value) PV : Giá trị (present value) PGS : Phó Giáo Sư TS : Tiến Sĩ ThS : Thạc Sĩ NXB : Nhà xuất TP HCM : Thành Phố Hồ Chí Minh DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU 12 Bảng 1.1: Bảng báo cáo tiêu đánh giá tình hình nhân 18 Bảng 1.2: Bảng báo cáo kết hoạt động kinh doanh năm 2009 – 2011 (Đvt:Vnd) 21 Bảng 1.3: Tình hình biến động doanh thu .22 Bảng 1.4 : Tình hình biến động chi phí .22 Bảng 1.5 : Tình hình biến động lợi nhuận 22 Bảng 2.1 : Dự án Phòng Đầu Tư thẩm định tư vấn năm 2011 26 Bảng 2.2 : Dự án hệ thống DKR 26 10 Trang bị sở vật chất làm việc nâng cấp lại hệ thống máy tính, đồ dùng văn phịng khác, đảm bảo cho hoạt động tiến hành cách nhanh hiệu Bên cạnh đó, công ty xây dựng Website tương tác hoàn chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho việc truy cập nhiều đối tượng, thu hút nhiều khách hàng Thêm vào đó, cơng ty xây dựng hệ thống sở liệu đa dạng hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng suất trình tác nghiệp, nâng cao chất lượng dịch vụ định giá Từ đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng, cạnh tranh với doanh nghiệp khác Song song với hoạt động này, công ty tiến hành tuyển dụng thêm nguồn nhân lực, đặc biệt nguồn nhân lực có chất lượng cao Đồng thời tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, nhân viên công ty trở thành nhân viên chuyên nghiệp, làm việc hiệu quả, tạo uy tín cho cơng ty Với nỗ lực này, chắn tương lai không xa Danh Khôi trở thành cơng ty có uy tín lớn lĩnh vực kinh doanh bất động sản nước nước 3.1.2 Định hướng phát triển công tác thẩm định dự án thời gian tới Bất Động Sản nói chung thẩm định dự án bất động sản nói riêng lĩnh vực hoạt động chủ yếu quan trọng công ty Cùng với định hướng phát triển chung tồn cơng ty, thời gian tới, Công ty bất động sản Danh Khôi xác định phát triển công tác thẩm định trở thành hoạt động cơng ty Theo kế hoạch hoạt động công ty năm 2012, doanh thu dịch vụ thẩm định dự án đạt khoảng 44 tỷ đồng, chiểm 30% tổng doanh thu Cùng với hoạt động chung trên, thời gian tới, công ty tiếp tục tuyển dụng đào tạo thêm số chuyên viên thẩm định dự án Trang bị thêm cho chuyên viên kiến thức có liên quan kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, Hồn thiện cơng tác xây dựng sở liệu giá đất địa bàn thành phố để phục vụ tốt cho công tác thẩm định dự án Đồng thời, bước hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định công ty để nâng cao khả cạnh tranh, khẳng định vị thương trường Trong tương lai xa hơn, với tiềm có sẵn, Danh Khơi phấn đấu trở thành doanh nghiệp Thẩm định dự án chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu bước hội nhập với đội ngũ Thẩm Định Viên Việt Nam quốc tế 45 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định Cơng ty Sau nghiên cứu thực trạng phương pháp quy trình định giá cơng ty bất động sản Danh Khôi, sở xem xét định hướng phát triển công ty thời gian tới, em xin đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục hạn chế gặp phải q trình thực hiện, hồn thiện quy trình phương pháp công tác thẩm định dự án áp dụng cơng ty , góp phần hồn thành mục tiêu phát triển cơng ty 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên Quy trình phương pháp thẩm định công ty bất động sản Danh Khôi, số hạn chế phần đội ngũ nhân viên thẩm định công ty cịn thiếu kinh nghiệm Do đó, để hồn thiện quy trình phương pháp cơng tác thẩm định Công ty trước hết phải nâng cao chất lượng đội ngũ chuyên viên thẩm định Hầu hết chuyên viên thẩm định công ty đào tạo lĩnh vực định giá trường đại học có uy tín, nhiên kiến thức lĩnh vực liên quan kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, hạn chế Để nâng cao lực chuyên môn kinh nghiệm chuyên viên thẩm định cần phải tạo điều kiện để nhân viên công ty cập nhật cách thường xuyên, đầy đủ văn quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực thẩm định Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho chuyên viên thẩm định kiến thức khác lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc vẽ, đánh giá chất lượng lại cơng trình xây dựng, Bên cạnh giải pháp nhằm nâng cao trình độ cho chuyên viên thẩm định vấn đề đặt Công ty cần phải bổ sung đội ngũ thẩm định viên Mỗi công đoạn thẩm định, nên bầu nhóm trưởng, chuyên giám sát, hỗ trợ, giúp đỡ chuyên viên trẻ, đồng thời truyền đạt kinh nghiệm để nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên Tạo môi trường làm việc động, lành mạnh, vui vẻ từ thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu Đây yếu tố quan trọng để thu hút người tài đến làm việc cho công ty Xây dựng chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ quyền lợi trách nhiệm chuyên viên thẩm định việc hành nghề thẩm định Bên cạnh đó, đưa hệ thống tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu Là công ty vào hoạt động nên nguồn nhân lực cơng ty cịn hạn chế; đó, cơng việc thẩm định cần phải thực hiến nhiều khâu với tính chất cơng 46 việc khác nhau, số lượng khách hàng ngày nhiều lên Do đó, thời gian tới cơng ty cần phải nhanh chóng tiến hành cơng tác tuyển dụng nguồn nhân lưc, có đảm bảo chất lượng tiến độ thực công việc Nguồn tuyển dụng thích hợp mà cơng ty tìm kiếm là: người có kinh nghiệm làm việc số doanh nghiệp khác có liên quan đến thẩm định đào tạo nhân viên làm việc cơng ty phận khác có liên quan Hình thức thu hút ứng viên hiệu đăng tuyển qua mạng phương tiện thông tin đại chúng khác, Có thể nói, lực chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp yêu cầu đầu tiên, quan trọng chuyên viên thẩm định dự án Đó điều kiện cần để đảm bảo thực tốt quy trình phương pháp thẩm định cơng ty 3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin Sau nhân tố nguồn nhân lực thơng tin yếu tố quan trọng toàn kinh tế, đặc biệt thời đại công nghệ thông tin Trong hoạt động thẩm định dự án, yếu tố thông tin lại cần thiết hết, định trực tiếp đến giá trị Bất động sản cần thẩm định Vì vậy, để có kết thẩm định có độ xác cao cần phải có nguồn thơng tin có chất lượng cao Chất lượng thông tin thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra Việc áp dụng phương pháp thẩm định Bất động sản Cơng ty cịn hạn chế công tác thu thập phân tích thơng tin cịn chưa tốt Các chun viên thẩm định cần xác định đựơc thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu Các thông tin cần thu thập kể đến: - Thơng tin dự án mục tiêu - Thông tin giao dịch thị trường làm để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh, - Thơng tin văn pháp lý Nhà nước quyền đị phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích Bất động sản - Thơng tin tổng hợp kinh tế, trị, văn hố, xã hội, - Việc xác định thơng tin cần thu thập giúp cho chuyên viên thẩm định tránh khả bỏ sót thơng tin, thông tin quan trọng Trong loại thông tin, chuyên viên thẩm định cần phải liệt kê thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thơng tin chủ yếu thứ yếu có sở đánh giá giá trị Bất động sản 47 Đồng thời, sau thu thập thơng tin nên lưu giữ thơng tin máy tính để làm thành sở liệu chung cho hoạt động thẩm định khác Chuyên viên thẩm định cần phải xác định nguồn thu thập thơng tin Qua đó, kiểm tra độ tin cậy thông tin Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá thu từ nhiều nguồn khác như: - Khách hàng cung cấp - Qua khảo sát thực tế - Qua sở liệu - Qua tổ chức có liên quan như: quan chun mơn, ngân hàng, Chính phủ, Xác định nguồn thu thập thông tin sở để chuyên viên thẩm định kiểm tra độ tin cậy thơng tin, xác định tính thị trường thương vụ so sánh Từ đó, chuyên viên thẩm định có để lựa chọn nguồn thông tin khác phù hợp với hoàn cảnh cụ thể Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thơng tin tính chất thông tin mà chuyên viên thẩm định nên lựa chọn nguồn cung cấp thơng tin thích hợp; khơng nên thu thập thông tin từ nguồn không đủ tin cậy, chun viên thẩm định khơng có khả kiểm tra để làm để định giá Việc lựa chọn nguồn thơng tin có chăng, mang tính chất tham khảo bất đắc dĩ mà Việc thu thập thông tin không dựa vào chiều mà phải có thẩm tra định, không công nhận thông tin cách máy móc Thơng tin cần thu thập nhiều thu từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin thực đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, chuyên viên thẩm định với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thơng tin xác hồn tồn đáng tin cậy Để hoạt động thu thập thông tin nói chung khảo sát tài sản nói riêng đạt hiệu cao, cần phải trang bị sở vật chất, phương tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát trạng dự án Xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho chuyên viên thẩm định lần thẩm định sau Yếu tố thông tin sở quan trọng để áp dụng phương pháp thẩm định dự án Bất động sản Trên thực tế, việc thu thập thông tin công việc phức tạp, dễ mắc phải 48 thiếu sót định Do vậy, chuyên viên thẩm định trình thực phải thận trọng phải có kinh nghiệm nghề nghiệp định 3.2.3 Hồn thiện quy trình phương pháp cơng tác thẩm định dự án Quy trình thẩm định đóng vai trị quan trọng hoạt động bất động sản, có tính chất định đến thành công Công ty Một công ty Bất động sản chun nghiệp cần thiết phải có quy trình thẩm định khoa học, hiệu Do đó, để hồn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Công ty bất động sản Danh Khôi, thời gian tới cần thiết phải hồn thiện quy trình thẩm định Quy trình thẩm định áp dụng Cơng ty đầy đủ, song cịn mang tính chất chung, khơng cụ thể Để có hiệu quả, bước quy trình cần phải cụ thể hố cách rõ ràng công việc, phải xây dựng kế hoạch tổng thể để thực công việc Trong bước sàng lọc hồ sơ, hồ sơ đánh giá không tiềm năng, có tiềm tương lai Cơng ty cần phân loại, lưu trữ hợp lý thị trường có nhu cầu, cơng ty dễ dàng xem xét tránh bỏ sót dự án tốt Trong bước định, yêu cầu kỹ thuật không đáp ứng dự án phải xem xét lại, khơng đầu tư Nhưng xem xét lại với công nghệ kỹ thuật tốt đáp ứng cho dự án, liệu tài dự án có hợp lý khơng Vì vậy, phịng ban cần phải có trao đổi thông tin, phối hợp nhịp nhàng, cập nhật thường xuyên chi phí kỹ thuật cho dự án Từ đó, giúp cho quy trình thẩm định dự án trơn tru hơn, hiệu 49 KẾT LUẬN  Thẩm định dự án Bất động sản trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu kinh tế thị trường Sự phát triển xu tồn cầu hóa nước ta đặt yêu cầu ngày cao cơng tác thẩm định giá nói chung thẩm định dự án nói riêng Do vậy, việc hồn thiện cơng tác thẩm định dự án Công ty cần thiết, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, với mục tiêu đưa công tác thẩm định sánh ngang với nước phát triển giới, nâng tầm vị Việt Nam trường quốc tế Trên sở nhận thức lý luận thẩm định dự án với q trình thực tập Cơng ty Bất động sản Danh Khôi, em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp hồn thịên cơng tác thẩm định Cơng ty Trong q trình thực hiện, cịn số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian nên báo cáo thực tập tốt nghiệp chắn tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý chân thành từ thầy giáo, cô giáo để báo cáo thực tập tốt nghiệp hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Công ty Bất động sản Danh Khơi tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành đợt thực tập cuối khoá Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa quản trị kinh doanh, đặc biệt cô giáo, Ths Nguyễn Thái Linh giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) TS Phạm Xuân Giang, Lập - Thẩm định Quản trị dự án đầu tư, NXB Tài Chính, tháng 4/2010 2) Luật đầu tư , NXB Chính trị Quốc gia, 2006 3) TS Phạm Xuân Giang – Về khác cách tính thời gian hịa vốn Tạp chí Kinh tế Dự báo, Bộ kế hoạch Đầu tư, số 10/2006 4) PGS TS Từ Quang Phương, Giáo trình Quản lý dự án, Tái lần 3, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, 2008 5) Vũ Công Tuấn, Quản trị dự án, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, 1999 6) ThS Võ Xuân Hồng, ThS Trần Nguyễn Minh Ái, Giáo trình Phân Tích - Thẩm định dự án đầu tư, ĐH Công nghiệp TP HCM, 2004 7) PGS TS Nguyễn Bạch Nguyệt, Giáo trình lập dự án đầu tư, ĐH Kinh tế quốc dân, NXB Thống kê, 2005 8) Vũ Công Tuấn, Thẩm định dự án đầu tư, NXB TP HCM, 1999 9) TS Nguyễn Xuân Thủy, ThS Trần Việt Hoa, ThS Nguyễn Việt Ánh, Quản trị dự án đầu tư, NXB Thống kê, 2004 10) PGS, TS Lưu Thị Hương, Thẩm định tài dự án, NXB Tài Chính, 2004 11) Edge, Phân tích dự án đẩu tư, Bộ sách Quản trị tài kế tốn, NXB Trẻ, 2003 12) Chương trình Thẩm định Quản lý, Viện phát triển quốc tế HARVARD, TP HCM, tháng 12/1996 51 PHỤ LỤC Phụ lục Dự Án Kinh Doanh Tiêu Biểu Stt Tên dự án Hình ảnh Thực trạng CH KHÁCH SẠN FURAMA RESORT HỒ CÓC Đã thẩm định, tiến hành đầu tư CĂN HỘ 4S2 LINH ĐÔNG Đã thẩm định, tiến hành đầu tư KHU CĂN HỘ TÂN TẠO - BCCI Đã thẩm định, tiến hành đầu tư ANH TUẤN APARTMENT Đã thẩm định, tiến hành đầu tư 52 Dự Án Đất Nền Căn Hộ Tiêu Biểu STT Tên dự án PHỐ CHUYÊN GIA TRONG LÀNG SINH THÁI Đã thẩm định, tiến hành đầu tư LÀNG SINH THÁI DU LỊCH ECO VILLAGE Đã thẩm định, tiến hành đầu tư KDC TRUNG TÂM AN LẠC RESIDENCE GREEN CITY Hình ảnh Thực trạng Đã thẩm định, tiến hành đầu tư Đã thẩm định, tiến hành đầu tư 53 Phụ lục 2: Ví dụ dự án Era Town: Hiện thành phố hồ chí minh có dự án chung cư tương tự có khả cạnh tranh so với sản phẩm dự án : 54 Bảng khảo sát nhu cầu khách hàng theo sản phẩm Loại hộ Nhu cầu Loại 45 m2 – phòng ngủ 10% Loại 50 - 60 m2 – phòng ngủ 20% Loại 60 - 70m2 – phòng ngủ 25% Loại 70 - 80 m2 – phòng ngủ 25% Loại 80 - 90 m2 – phòng ngủ 12% Loại 90 - 100 m2 – phòng ngủ 6% Loại 100 m2 2% Giá bán sản phẩm thấp so với sản phẩm dự án khác nên sức cạnh tranh cao Theo khảo sát thị trường trên, nhu cầu sản phẩm cho hộ gia đình có quy mơ nhỏ lớn Căn hộ thiết kế phù hợp với nhu cầu, biểu giá xây dựng phù hợp với quy mô tài hộ gia đình nhỏ qui hoạch khu nhà rộng lớn có đầy đủ sở hạ tầng đem lại thành công cho dự án Đối tượng mua nhà người trẻ tuổi trung niên có gia đình có thu nhập trung bình ổn định Đối tượng mua nhà hộ tái định cư từ chương trình dự án khác Số lượng gia đình quy mơ nhỏ chiếm đa số Hiện thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi nhanh chóng, có nhiều biện pháp từ nhà hoạch định sách Tuy nhiên theo chuyên gia công ty nghiên cứu thị trường, thị trường bất động sản bình ổn phát triển Nhu cầu nhà cao, nhiên lựa chọn sản phẩm khách hàng ngày kỹ có nhiều đòi hỏi Đối tượng mua nhà giai đoạn tới chủ yếu người có nhu cầu tỉ lệ đầu giảm Do dự án thật có hiệu sản phẩm đáp ứng nhu cầu người mua thực khả tài họ 55 Sản phẩm dự án Era Town: - Sản phẩm dự án đa dạng diện tích : 50.026,3m 2, 85.06m2, 90.34m2, 97.46m2, 107.49m2 bao gồm block hộ cao 28-30 tầng, có 46 thang máy tịa nhà + Số hộ: 1.768 + Block Era A1: 304 + Block Era A2: 428 + Block Era A3: 428 + Block Era A4: 304 + Block Era A5: 304 - Tiện ích dự án: + Trung tâm thương mại tầng Block A6 + Hồ bơi (Tầng Block A2 – A3) + Hồ bơi + Trường học + Nhà trẻ (tầng Block A2 – A3) + Siêu thị + Công viên + Khu thể dục thể thao (Sân Tenis, cầu lông…) Sản phẩm dự án có hồ bơi, cơng viên, nhà trẻ, siêu thị … ưu điểm thu hút khách hàng xem chọn dự án Đây điển nhấn dự án mà chuyên viên tư vấn khách hàng cần nắm rỏ tập trung phân tích cho khách hàng tiềm 56 Phụ lục - Ví dụ đánh giá vẽ kiến trúc sản phẩm dự án Era Town Hình 2.5: Bảng vẽ kiến trúc sản phẩm dự án Căn hộ thiết kế đảm bảo tiện ích tối thiểu : tiếp khách , ăn ở, ngủ nghĩ Phòng ngủ tối thiểu mặt tiếp giáp với khí trời, có khơng gian cho giặt phơi đồ Dựa vào bảng vẽ cấu trúc sản phẩm dự án ta thấy sản phẩm dự án tương tự sản phẩm dự án khác, ta phải có chiến lượt tiếp xúc với ngân hàng thương mại để giới thiệu dự án bàn bạc kế hoạch liên kết dự án 57 Phụ lục Ví dụ phân tích cấu nguồn vốn dự án An Lạc Residence TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN STT Khoản mục Chi phí xây dựng cơng trình Thành tiền Chưa VAT Có VAT 119,626 131,589 12,765 14,042 5,834 6,417 Chi phí đền bù giải tỏa 19,025 20,928 Chi phí tiền sử dụng đất 2,893 3,182 Chi phí lãi vay 10,089 11,098 Dự phịng phí 10% 15,984 17,582 186,216 204,838 Chi phí thiết bị Chi phí QLDA chi phí tư vấn Cộng 58 59 ... THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN DANH KHÔI 44 Trên sở phân tích thực trạng phương pháp quy trình cơng tác thẩm định dự án đầu tư áp dụng Công ty bất động sản Danh Khôi, ... Phịng kế hoạch đầu tư dự án) .27 2.2.2 Các phương pháp đánh giá dự án đầu tư 37 2.3 Đánh giá chung quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản 42 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ... Xem xét Hồ sơ tiềm Phân tích thị trường Phân tích tài Phân tích nhân lực, kỹ thuật Phê duyệt Đưa định đầu tư hay hủy bỏ dự án Hình 2.2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Bất động sản 27 2.2.1.1 Nghiên