CƠNG ĐOẠN CHUYÊN VIÊN NGHIÊN CỨU VÀ PHÁT TRIỂN CHUYÊN VIÊN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CHUYÊN VIÊN ĐẦU TƯ DỰ ÁN TRƯỞNG PHỊNG ĐẦU TƯ 1 2 3
Hình 2.2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
Phân tích nhân lực, kỹ thuật Phân tích tài chính Sàng lọc Nghiên cứu hồ sơ Hồ sơ tiềm năng Xem xét Phân tích thị trường Đưa ra quyết định đầu tư hay hủy bỏ dự án Phê duyệt
2.2.1.1 Nghiên cứu hồ sơ
Những dự án tiềm năng, Cơng ty xem xét thẩm định để đưa ra quyết định phân cấp đầu tư cho dự án. Nghiên cứu hồ sơ là xem xét các giấy tờ pháp lý của dự án theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ dự án bao gồm:
• Ý tưởng chủ đầu tư : chung cư, căn hộ, nhà liên kế… • Tờ trình xin phép đầu tư dự án theo mẫu quy định
• Bản trình Sở tài nguyên mơi trường về phương thức đền bù giải phĩng mặt bằng
• Bảng vẽ sơ bộ thi cơng kỹ thuật trình Bộ xây dựng, Bộ huy hoạch kiến trúc, Sở Giao Thơng Vận Tải
• Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt
• Nội dung của dự án bao gồm phần thuyết minh về thiết kế cơ sở:
- Phần thuyết minh
+ Sự cần thiết đầu tư và cơ sở pháp lý của dự án + Hình thức đầu tư, hình thức quản lý dự án
+ Diện tích , ranh giới, phương án giải phĩng mặt bằng, tái định cư + Phương thức giao đất, chuyển nhượng, thuê đất;
+ Quy mơ dự án
+ Giải trình kinh tế kỹ thuật, xác định hiệu quả kinh tế xã hội;
+ Phân giai đoạn đầu tư và kinh doanh, xác định nguồn vốn, tiến độ và biện pháp thực hiện của từng giai đoạn
+ Đề xuất về quản lý hành chính, đơn vị hành chính mới và phương án chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương.
- Phần thiết kế cơ sở
Thiết kế cơ sở được lập cho hệ thống các cơng trình hạ tầng kỹ thuật của dự án
Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt là cơ sở để lập thiết kế cơ sở của dự án
Nội dung chủ yếu của hồ sơ dự án
+ Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án + Xác định hình thức đầu tư và chủ đầu tư
+ Xác định diện tích, ranh giới mặt bằng, phương án giải phĩng mặt bằng, phương án tái định cư. Nêu rỏ việc giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất hoặc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
+ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
+ Xác định quy mơ, nội dung dự án, hình thức đầu tư
+ Thiết kế cơ sở hệ thống các cơng trình hạ tầng kỹ thuật của dự án, thiết kế cơ sở các cơng trình của dự án thành phần giai đoạn đầu, dự án thành phần phục vụ tái định cư, giải phĩng mặt bằng (nếu cĩ)
+ Giải trình kinh tế kỹ thuật đầu tư, tổng mức đầu tư ( chỉ tính tiền sử dụng đất, chi phí giải phĩng mặt bằng – tái định cư (nếu cĩ), hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào và dự án thành phần giai đoạn đầu của chủ đầu tư cấp 1, hiệu quả đầu tư về kinh tế xã hội, xác định nguồn vốn cho các giai đoạn đầu tư và kinh doanh.
+ Phương án tổ chức thực hiện các dịch vụ cơng ích và dịch vụ đơ thị khác được đầu tư theo dự án khu đơ thị mới hoặc hợp đồng dịch vụ trong quá trình đầu tư, kinh doanh và sau kinh doanh.
+ Năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư về tài chính, đầu tư và quản lý phù hợp để thực hiện dự án khu đơ thị
Hồ sơ tiềm năng : Là những hồ sơ dự án cĩ pháp lý rỏ ràng, khả năng sinh
lợi cao và Cơng ty cĩ đủ tài chính để đầu tư . Tiêu chuẩn sàng lọc hồ sơ :
• Pháp lý đất: Dự án cĩ quyền sử dụng đất hợp pháp
• Pháp lý đầu tư : Dự án đã cĩ đủ pháp lý để tiến hành đầu tư xây dựng • Chi phí đầu tư từng loại dự án dựa theo tiêu chuẩn cơng ty quy định
• Năng lực chuyên mơn cĩ khả thi hay khơng
2.2.1.2 Phân tích thị trường, phân tích nhân lực, kỹ thuật và phân tích tài chính
a. Phân tích thị trường
Mục đích: Phân tích thị trường nhằm đánh giá lại về thị trường, nhằm xác
định chất lượng sản phẩm, khối lượng sản phẩm, giá cả sản phẩm phù hợp từng đối tượng.
Nội dung :
- Phân tích về cầu và cung trong hiện tại và tương lai của loại sản phẩm mà dự án sẽ thực hiện. Xu hướng phát triển và thay thế của loại sản phẩm này
- Xem xét vùng thị trường và đối tượng sử dụng Phân tích thị trường cần trả lời các câu hỏi sau:
- Thị trường cĩ nhu cầu hay khơng?
- Sản phẩm của dự án là gì?
- Phân khúc nào trong thị trường?
- Đối tượng nào sẽ mua căn hộ hay chung cư ?
- Đối tượng nào sẽ thuê hay mua văn phịng?
- Tài chính của họ bao nhiêu?
- Thị trường dự kiến sẽ chiếm lĩnh?
Người thực hiện : Chuyên viên nghiên cứu và phát triển dự án
Cách thức thực hiện: Đánh giá về thị trường, đánh giá về sản phẩm, đánh
giá về tác động của dự án đối với mơi trường sinh thái, đánh giá về hiệu quả kinh tế xã hội của dự án
Đánh giá về sản phẩm của dự án: sản phẩm của dự án cĩ đa dạng hay khơng. Cĩ những tiện ích gì, cĩ khác biệt so với những dự án tương tự. Từ đĩ, cĩ kế hoạch triển khai dự án phù hợp.
Ví dụ :
Về dự án Era Town, giá 14,5 triệu/ m2 là hợp lý, vì đã so sánh giá cả sản phẩm với các sản phẩm khác như Phú Mỹ 24 triệu/ m2, Ever Rich II 28 triệu/ m2, Belleza 17 triệu/ m2, Lacasa 21 triệu/ m2, Phú Hồng Anh 20 triệu/ m2 … cĩ thể xem thêm đầy đủ hơn tại phụ lục 2, trang 46.
• Đánh giá về tác động của dự án đối với mơi trường sinh thái :
- Nội dung của thẩm định này phải được chú ý trên cả 2 phương diện : tích cực và tiêu cực. Phương diện tích cực gồm:
+ Bảo vệ và cải tạo nguồn nước
+ Bảo vệ và cải tạo nguồn dưỡng khí cho con người + Bảo vệ và cải tạo đất, bảo vệ cơng trình xây dựng
- Phương diện tiêu cực là các ảnh hưởng xấu đến mơi trường. Tổ chức thẩm định cần chú trọng các giải pháp khắc phục và viễn cảnh của mơi trường khi dự án đi vào hoạt động.
• Đánh giá về hiệu quả kinh tế xã hội của dự án
- Nội dung thẩm định thị trường gồm:
+ Dự án cĩ sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất nước khơng ? Sẽ mang lại lợi ích gì cho đất nước ?
+ Dự án tạo ra được nhiều cơng ăn việc làm, nâng cao thu nhập. cải thiện đời sống của người dân khơng?
+ Mục tiêu của dự án cĩ phù hợp với mục tiêu xã hội khơng?
Đề xuất ý kiến : Sau khi phân tích về thị trường chuyên viên nghiên cứu và
phát triển dự án sẽ đề xuất ý kiến lên trưởng phịng đầu tư xem xét, dự án nào thị trường cĩ nhu cầu nhất, sản phẩm của dự án nào đánh vào phân khúc thị trường nào, cơng ty đầu tư vào dự án này cĩ khả thi hay khơng.
b. Phân tích nhân lực
Mục đích :
- Xác định nguồn lao động cung ứng cho dự án : các loại lao động cĩ trình độ, kỹ năng và lao động phổ thơng
- Giá cả lao động cho từng loại
- Nguồn lao động dự trữ cĩ thể bổ sung
- Lao động sẳn cĩ trên thị trường lao động và lao động cho dự án đào tạo Trường hợp áp dụng : Chỉ áp dụng cho dự án bất động sản với chủ đầu tư
tự quản lý khai thác sau khi dự án đưa vào sử dụng. Người thực hiện : Chuyên viên phân tích đầu tư dự án
Cách thức thực hiện: Dựa vào bảng theo dõi tình hình nhân sự của cơng ty
được cung cấp từ bộ phận nhân sự. Chuên viên đầu tư dự án đánh giá số lượng lao động và nguồn lao động dự trữ cĩ thể bổ sung cho dự án.
Đề xuất ý kiến: Nguồn nhân lực hiện tại của cơng ty cĩ khả năng thực hiện
dự án hay khơng, nhân lực dự trử của cơng ty cĩ đủ hay khơng, từ đĩ đưa ra các kiến nghị phù hợp với dự án.
c. Phân tích kỹ thuật
Nội dung thẩm định bao gồm:
- Kiểm tra cơng cụ sử dụng trong tính tốn
- Phát hiện sai sĩt ( nếu cĩ) trong tính tốn
- Kiểm tra tính phù hợp của cơng nghệ và kỹ thuật dự án với tình hình thực tế của Việt Nam. Xem xét kỹ các giải pháp xử lý ơ nhiểm mơi trường và hậu quả sau xử lý.
- Kiểm tra tính phù hợp của việc lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Phân tích các phương án địa điểm đã bị chủ đầu tư loại bỏ và lý do loại bỏ
- Kiểm tra tính hợp lý trong việc xác định nguồn nguyên liệu, giá cả, các phương án thu mua và vận chuyển.
Người thực hiện: Chuyên viên phân tích đầu tư dự án
Cách thức thực hiện:
+ Thốt nước
+ Phịng chống cháy nổ
- Phương án sân vườn, cảnh quan,..
- Xác định hình thức đầu tư + Đầu tư mới hồn tồn
+ Cải tạo và mở rộng những cái đang cĩ
- Đánh giá quy mơ, cơng suất của dự án
+ Căn cứ vào nhu cầu hiện tại và tương lai đối với các loại sản phẩm và khả năng chiếm lĩnh thị trường
+ Căn cứ khả năng về vốn đầu tư, về năng lực tổ chức điều hành sản xuất của chủ đầu tư
+ Căn cứ vào các loại máy mĩc hiện cĩ trên thị trường
- Lựa chọn nguyên liệu cho dự án
+ Chọn nguyên vật liệu cĩ đặc tính và chất lượng phù hợp với chất lượng sản phẩm của dự án
+ Phải là những vật liệu thơng dụng dễ tìm trong nước và nước ngồi
+ Nên cĩ nhiều nguyên vật liệu để lựa chọn phương án tối ưu
Ví dụ :
Phân tích về phương án kiến trúc dự án Era Town, dựa vào bản vẽ kiến trúc dự án, chuyên viên phân tích dự án đánh giá là sản phẩm cĩ phù hợp với thị trường hay khơng, cĩ đặc điểm gì nội bật hơn so với các dự án đang thực hiện trên thị trường hay khơng… Xem phân tích thêm tại phụ lục 3, trang 49.
Đề xuất ý kiến : Chuyên viên phân tích kỹ thuật dự án, xem xét kỹ thuật dự
án cĩ lạc hậu hay khơng, với dự án này nên áp dụng kỹ thuật nào, chi phí bao nhiêu, từ đĩ đưa ra kiến nghị về phương án đầu tư phù hợp.
d. Phân tích về tài chính
Mục đích :
- Xem xét khả năng sinh lợi của dự án
- Dự trù vốn
- Chi phí vốn vay của dự án
Nội dung thực hiện :
- Thu thập thơng tin từ các bộ phận khác nhau như marketing, sản xuất, bán hàng …
- Xác định những đối tượng liên quan đến việc dự đốn
- Đảm bảo khơng cĩ sự thiên vị trong dự đốn
- Tránh các sai lệch trong dự đốn khiến các dự án khơng tốt nhưng lại cĩ vẻ như hứa hẹn trên giấy tờ, hay sai lệch do định kiến của các bên hữu quan khác nhau
Người thực hiện : Chuyên viên phân tích tài chính dự án
Cách thức thực hiện:
• Đánh giá Lịch đầu tư dự án: Xem xét phân đoạn đầu tư cĩ phù hợp với khả năng tài chính của dự án, gia đoạn nào cần tài chính bao nhiêu, dùng trong việc gì, với chi phí như vậy thì cĩ quá nhiều hay khơng, cần so sánh và đánh giá chi phí từng cơng đoạn một cách chính xác.
• Kế hoạch vốn chủ sở hữu : Xem xét từng dự án, vốn chủ sở hữu bao nhiêu, cần vay thêm bao nhiêu.
• Lịch vay và trả nợ : Vay bao nhiêu là phù hợp, trả lãi theo năm hay theo tháng, trả vốn gốc bao nhiêu, thời gian nào sử dụng nguồn vốn nào để trả lãi.
• Kế hoạch doanh thu : Doanh thu của dự án là bao nhiêu, kế hoạch doanh thu từng năm như thế nào, từ đĩ đưa ra chiến lược kinh doanh phân phối cho phù hợp.
• Ước lượng dịng ngân quỹ dự án đầu tư, thời gian của dịng ngân quỹ cĩ khả thi hay khơng.
Ví dụ: Phân tích tài chính dự án An Lạc Residence, xem phân tích chi tiết tại phụ lục 4, trang 50.
2.2.1.3 Quyết định đầu tư
Trưởng phịng đầu tư đưa ra quyết định đầu tư dựa trên các phân tích về tài chính, về thị trường và về yêu cầu kỹ thuật thực hiện dự án.
Cơng đoạn
Mức sinh lợi Nhu cầu thị trường Yêu cầu về kỹ thuật Ra quyết định 1 2 3 Loại bỏ dự án Mức sinh lợi thấp hoặc khơng sinh lợi Mức sinh lợi cĩ thể chấp nhận được Dự án Dự án Thị trường khơng cĩ nhu cầu