I Mục đớch nghiờn cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viờn trong xó hội Cựng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quỏ trỡnh sản xuất Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế Với mụ hỡnh kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đõy thị trường này chưa phỏt triển Trong quỏ trỡnh chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN cú sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đó đang hỡnh thành và phỏt triển với tốc đỘ nhanh và hết sức phức tạp
Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đó chấm dứt được tỡnh trạng suy thoỏi, phỏt triển tương đối toàn diện và liờn tục tăng trưởng với nhịp đỘ cao Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xó hội cú sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hỡnh thành rừ nột Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bƯớc theo hƯớng khai thỏc khả năng đầu tư và phỏt triển toàn diện xó hội, lấy hiệu quả kinh tế xó hội làm tiờu chuẩn chọn phương hƯớng hiệu quả quy mụ đầu tƯ
Trang 2Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phỏt triển đỳng mức thỡ thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:
> Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vỡ vậy dộ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tớch luỹ của cỏc tầng lớp dõn cư
Nhà nƯớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyờn đất Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phỏt triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoỏ bỏ
Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng cỏc yếu tố kinh tế — xó hội — chớnh trị, do vậy quản lý và phỏt triển đỳng mức thị trường BĐS sẽ kộo theo nhiều yếu tố khỏc như: sử dụng đất đỳng mục đớch trỏnh lóng phớ đất, tạo được chỗ ở cho nhõn dõn, đảm bảo chớnh sỏch quy hoạch của Nhà nước
Tuy nhiờn hiện nay do tỏc động của cơ chế thị trường, do biện phỏp quản lý cũn yếu kộm thiếu đồng bộ nờn thị trường BĐS ở nước ta hỡnh thành tự phỏt thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý Tỡnh hỡnh phỏt triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phỏt triển nụng thụn và đụ thị theo quy hoạch gõy thất thu cho ngõn sỏch nhà nước và ảnh hưởng khụng nhỏ tới tõm lý người dõn Những tiờu cực trong quỏ trỡnh hoạt động thể hiện rừ ở những điểm sau:
> Tỷ lệ giao dịch phi chớnh thức cao Thị trường “ngầm” phỏt triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gõy hỗn loạn thị trường
Mất cõn bằng cung cầu do nhu cầu của người dõn tăng nhanh Thị trường núng lạnh bất thường, gớa cả dễ biến động
Thụng tin về thị trường khụng đầy đủ, thiếu minh bạch và khú tiếp cận nờn xuất hiện nhiều “cũ mồi” đất đai nhà ở
Quy trỡnh mua bỏn phức tạp qua nhiều khõu trung gian khụng cần thiết, tốn nhiều thời gian, chỉ phớ giao dịch cao
Trang 3cơ chế chớnh sỏch, trong quản lý điều hành của bộ mỏy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị tường BĐS
Trong những năm qua mặc dự Nhà nước đó tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trờn nhưng thực tế đõy vẫn là vấn đề cũn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýờt Điều này luụn thỳc đẩy cỏc nhà quản lý phải nhanh chúng tỡm ra cỏc biện phỏp hỗ trợ nhằm quản lý và thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường BĐS
II Đối tượng, phạm vi nghiờn cứu
Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phõn tớch một số biện phỏp thỳc đẩy thị trường BĐS nhà đất
Trong thị trường nhà đất cũng phõn thành nhiều loại theo từng phạm vi như Theo yếu tố sử dụng phõn ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khỏch sạn, thị trường văn phũng, thị trường cụng nghiệp Theo khu vực địa lý cú thị trường nhà đất ở cỏc đụ thị, thị trường nhà đất ở nụng thụn, thị trường nhà đất ở cỏc đụ thị lớn Ngoài ra cũn nhiều cỏch phõn loại khỏc sẽ được đề cập kỹ trong phần sau
Do thời gian cú hạn cũng như trỡnh độ cũn hạn chế đồ ỏn tốt nghiệp chỉ đi sõu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phỏt triển tương đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hỳt sự quan tõm của cỏc nhà quản lý và cú ảnh hưởng sõu sắc tới nền kinh tế
Trang 4Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khỏc cú liờn quan nhƯ: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyờn đất, kinh tế đụ thị, kinh tế nụng thụn, quy hoạch đất đai, kinh tế xõy dựng
Cỏc phương phỏp dựng để nghiờn cứu là: phương phỏp phõn tớch, tổng hợp,
phương phỏp hệ thống, phương phỏp thống kờ, phương phỏp toỏn học, phương phỏp tổng kết thực tiễn để làm sỏng tỏ phong phỳ thờm những vấn đề về lý luận
II Nội dung của đồ ỏn tốt nghiệp
Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS
1, Khỏi niệm BĐS
Khỏi niệm thị trường BĐS Khỏi niệm
Tớnh tất yếu của việc hỡnh thành và phỏt triển thị trường BĐS Phõn loại thị trường BĐS
Khỏi quỏt về thị trường nhà đất Khỏi niệm thị trường nhà đất
Đặc điểm của thị trường nhà đất
@
MP
9
0
MP
VỊ trớ của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dõn
Chương II Thực trạng tỡnh hỡnh phỏt triển thị trường nhà đất tại Hà Nội I Những mặt được của việc phỏt triển thị trường nhà đất
II Những tồn tại yếu kộm trong phỏt triển thị trường nhà đất và hậu quả 3 Nguyờn nhõn của những yếu kộm trờn
Chương III Một số biện phỏp thỳc đẩy thị trường nhà đất
Trang 5I Một số kinh nghiệm quan ly thị trường BDS — nha dat tại một số nƯỚc
I.1.1.1.1.1 Cỏc bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
B Một số biện phỏp thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội
I Nhúm cỏc phương phỏp chung về phỏp lý, tài chớnh
rz Biện phỏp đổi mới cụng tỏc quy hoạch, xõy dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phỏt triển cỏc vựng và sử dụng đất đai cú hiệu quả đỏp ứng cỏc mục tiờu phỏt triển kinh tế, xó hội đất nước
II Biện phỏp tạo lập và phỏt triển thị trường hàng hoỏ cho thị trường nhà đất
IV Biện phỏp xõy dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường
nhà đất
V Thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bằng việc sử dụng cỏc biện phỏp
tài chớnh
VI Biện phỏp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất
VII Biện phỏp tổ chức cung cấp thụng tin cho thị trường nhà đất
Trang 6Chuong I
Một số vấn đề về
bất động sản và thị trường bất động sản
I.Khỏi niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quỏ trỡnh phỏt triển của nhõn loại, tài sản đó được chia thành “ bất động sản” và “ động sản” Sự phõn loại này cú nguồn gốc từ luật cổ La Mó, theo đú BĐS khụng chỉ là đất đai, của cải trong lũng đất mà cũn là những gỡ được tạo ra do sức lao động của con người trờn mảnh đất
Phỏp luật của nhiều nước trờn thế giới đều tiếp nhận cỏch phõn loại tài sản như trờn, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiờn, hệ thống phỏp luật của mỗi nước cũng cú những
nột đặc thự riờng thể hiện ở quan điểm phõn loại và tiờu chớ phõn loại, tạo ra
cỏi gọi là “khu vực giỏp ranh giữa hai khỏi niệm BĐS và động sản”
Trang 7Tuy nhiờn cú nước lại cú quan niệm khỏc về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật dõn sự Phỏp quy định những “mựa màng chưa gặt, trỏi cõy chưa bứt khỏi cõy là BĐS, nếu bứt khỏi cõy được coi là động sản Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dõn sự
Nhật Bản, Luật dõn sự Bắc Kỳ và Sài Gũn cũ Trong khi đú điều 100 Luật dõn
sự Thỏi Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và cỏc tài sẳn gắn với việc sở hữu đất” Luật dõn sự Đức đưa ra khỏi niệm BĐS bao gồm đất đai và cỏc tài sản gắn liền với đất
Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sẵn khụng di dời được được quy định bởi phỏp luật”
Hiện nay cú nhiều quan niệm khỏc nhau về BĐS, cú thể cú ba khỏi niệm
nhƯ sau:
Khỏi niệm 1: BĐS là đất, cựng với nhà và cỏc phương tiện khỏc trờn đất Đõy là khỏi niệm chưa đủ bởi khụng quy định rừ cỏc phương tiện trờn đất như thế nào thỡ được coi là BĐS
Khỏi niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và cỏc cụng trỡnh khỏc xõy trờn đất
Khỏi niệm này khỏc cỏc khỏi niệm trờn ở chỗ: coi những vật khụng di dời
được là BĐS, cú hai thứ khụng đi dời được đú là đất và nhà
Khỏi niệm này tỏch nhà khỏi đất
Khỏi niệm 3: Theo điều 181 BỘ luật dõn sự (năm 1995) BĐS là tài sản khụng di đời được bao gồm:
- Đất
- Nhà Ở, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xõy dựng gắn liền với nhà ở
Trang 8- Cỏc tài sản khỏc do phỏp luật quy định Khỏi niệm thứ 3 cú ưu điểm:
- Một là: BĐS là tài sản khụng thể di dời được, yếu tố khụng thể di dời được như là yếu tố số 1
- Hai là: Kể thứ tự cỏc yếu tố khụng di dời được như: nhà xõy trờn đất, vật xõy dựng gắn liền với nhà ngoài ra cũn cú cỏc tài sản cố định khỏc do phỏp luật quy định bởi vỡ: trong BĐS thỡ cú tài sản cố định ở đõy khụng kể tài sản cố
định núi chung theo nghĩa trong kế toỏn (tàu thuỷ, mỏy bay, mỏy múc thiết bị )
là vật cú thể di dời đựơc tuy nhiờn khụng phải là BĐS BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thụi
Núi chung BĐS là đất và cỏc cụng trỡnh vật kiến trỳc đó xõy dựng trờn đú
| Cỏc khỏi niệm về BĐS | Khỏi niệm 1 BĐS 1à đất, cựng với nhà và cỏc phương tiện khỏc trờn đất Khỏi niệm 2 BĐS là: - dat, - Nha va cỏc cụng trỡnh khỏc xõy trờn đõt Khỏi niệm 3 BĐS là tài sản khụng di dời được bao gồm:
Trang 91 Khai niộm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoỏ tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đó nỗ lực xõy dựng và phỏt triển đồng bộ cỏc yếu tố của kinh tế thị trường Đến nay về cơ bản chỳng ta đó hỡnh thành đầy đủ cỏc bộ phận của kinh tế thị trường, trong đú một số thị trường đó phỏt triển khỏ như thị trường cỏc sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoỏ và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiờn, đối với cỏc thị trường sản phẩm đầu vào cú ý nghĩa quan trọng đối với việc phỏt triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường
BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hỡnh thành và phỏt triển
Cú thể thấy rằng bản thõn thị trường BĐS khụng tự dưng mà cú, nú phụ
thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoỏ, được trao đổi, mua, bỏn,
cho thuờ, chuyển nhƯợng v.v Núi chung là hoạt động kinh doanh BĐS
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựƠc tranh luận và nổi lờn một số ý kiến nhƯ sau:
Khỏi niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bỏn, trao đổi, cho thuờ, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường cú sự quản lý của Nhà nước
Khỏi niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà cỏc giao dịch dõn sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định
Khỏi niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức cỏc quyền cú liờn quan đến đất sao cho chỳng cú thể trao đổi giỏ trị giỮa cỏc cỏ nhõn hoặc thực thể Cỏc quyền này độc lập với cỏc đặc tớnh vật chất mà thường được gọi là đất
Trang 10lập Tuy rằng tớnh khỏch quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bỏn BĐS theo quy luật đặc thự của thị trường giỏ trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đú phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định
Trang 11Quy lua dac thu Quan ly nha Quy lua gia tri - Quy luật LQ cung cau 1p) i + - Khan hiếm - Cạnh tranh - ĐỘc quyền - LƠi nhuõn Giỏ dat wo Ngườ imua Ngườ Ngườ i sộ i sử hữu dụng Quan hệ quốc tế TT mm
Do quan niệm khỏc nhau về hàng hoỏ BĐS và phạm vi thị trường nờn cú một số quan niệm khỏc nhau về thị trường BĐS
> Cú ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vỡ tài sản là nhà, cụng trỡnh xõy dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được Do đú đất đai bản thõn nú là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiờn của bất kỳ BĐS nào khỏc Tuy nhiờn, trờn thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị tường BĐS và hàng hoỏ đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoỏ BĐS
Trang 12> Một quan niệm khỏ phổ biến khỏc cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bỏn, trao đổi, cho thuờ, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường Khỏi niệm này phản ỏnh trực diện cỏc hoạt động của thị trường cụ thể Khỏi niệm này dễ làm ngƯời ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khỏi niệm cú tớnh khỏi quỏt Cũng cú ý kiến bổ sung cho khỏi niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bỏn trao đổi cho thuờ, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường cú sự quản lý của nhà nước ý kiến này xuất phỏt từ đặc điểm là hoạt động của thị tường BĐS ở hầu hết cỏc nước đều được điều chỉnh bằng phỏp luật dõn sự hoặc phỏp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước
Cỏc khỏi niệm về thị trirfờng RAS
Khỏi niệm 1 Khỏi niệm 2 Khỏi niệm 3
Thị trường Thị trường Thị trường
BOS là thị | | bất động sản BĐS là tổ chức
trường của là tổng hoà cỏc quyền cú
hoạt động mua cỏc giao dịch liờn quan đến
bỏn, trao dõn sự về BĐS đất sao cho
đối, cho tại một địa chỳng cú the
thue, ene ban nhất trao đối giỏ
chap, chuyển trị giữa cỏc
2 dinh, trong 2 4 x
nhưỢng quyến TỐ cỏ nhõn hoạc
sử dụng BĐS thời gian thực thể Cỏc
theo quy luật nhất định quyền này độc
Trang 132 Tớnh tất yếu của quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển thị trường BĐS
Quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển của thị trường BĐS là một quỏ trỡnh tất yếu khỏch quan gắn liền với quỏ trỡnh phỏt triển của sản xuất hàng hoỏ Cơ sở kinh tế — xó hội của sự ra đời và tổn tại cỦa sản xuất hàng hoỏ là phõn cụng lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khỏc, do quan hệ khỏc nhau về tư liệu sản xuất quy định
Con người ngoài cỏc nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thỡ nhà ở cũng là một nhu cầu khụng thể thiếu đựơc của cuộc sống ổn định chỗ ở là cụng việc đầu tiờn con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện cỏc dự định tiếp theo Hiện nay trong khi dõn số đang tăng nhanh, quỏ trỡnh đụ thị hoỏ diễn ra nhanh chúng, mức sống của con người ngày càng tăng lờn nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lờn, trong khi đú đất đai và nhà ở lại cú hạn việc mua bỏn, chuyển nhượng, cho thuờ là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bờn cạnh đú thỡ cỏc yếu tố xó hội như tõm lý, thúi quen tập quỏn cũng ảnh hưởng đỏng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS Ngày nay khi cuộc sống Ở cỏc đụ thị ngày càng phỏt triển thỡ số thế hệ trong một gia đỡnh giảm đi, nhu cầu được sống riờng tăng lờn, con cỏi khi đó lớn đều cú mong muốn được cú phũng riờng do vậy nhu cầu xõy dựng mở rộng chỗ ở tăng nờn Điều này là một trong những nguyờn nhõn dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lờn Trong nền kinh tế thị tường khi mà đó cú cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, phỏp luật lại khụng cấm thỡ tất yếu người ta sẽ tỡm cỏch đỏp Ứng cung Cung cầu gặp nhau trờn cơ sở phỏp luật cho phộp thỡ tất yếu hỡnh thành thị trường
Trang 14tạo nờn sự khuýờt thiếu, kộm đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thỳc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Núi như thế cú nghĩa là thị tường BĐS là một loại thị trường, nú tồn tại và phỏt triển theo quy luật riờng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của cỏc loại thị trường khỏc và của nhiều yếu tố kinh tế, xó hội khỏc Xó hội càng phỏt triển thỡ nhà đất, đất càng cú vai trũ quan trọng Việt Nam phỏt triển nền kinh tế theo định hướng xó hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rừ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà cú tớnh tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xõy dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta cũn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS Với lý do như trờn cú thể khẳng định là sự hỡnh thành và tồn tại và phỏt triển của thị trường BĐS khụng phải là trước mắt mà cũn là lõu dài
3 Phõn loại thị trường BĐS * Theo cỏc cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khỏc Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tỏi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này cả người bỏn và người mua đều khụng phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bỏn quyền sử dụng đất
Thị trường cấp II: là thị trường người sử dụng đất cho thuờ quyền sử dụng đất hoặc cho thuờ BĐS nằm trờn đất đai
* Theo đối tượng của thị trường - Thị trường nhà Ở
Trang 15-_ Thị trường văn phũng
* Theo mục đớch sử dụng -_ Thị trường mua và bỏn -_ Thị trường cho thuờ
-_ Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đụ thị - Thị trường BĐS ở nụng thụn - Thị trường BĐS ở cỏc đụ thị lớn
Phõn loại thị trường BĐS
a
Theo cỏc Theo đối Theo mục Theo khu
cấp của thị tượng của đớch sử vực
trường thị trường dụng
° Thị
e Thị j i `
tườn Ong oe trường ° trường trường Đs ở đụ
cap I nhà ở ° BBS ở đụ
ô Thi ; mua ban thi
trường ° Thị ` đ Thớ
ấ, trường đ Thị
cap 11 “ trường `
ô Trị khỏch trường
trường sạn cho thuờ BĐS ở
cap III e Thi e Thị nộng
II Khỏi quỏt về thị trường nhà đất 1 Khỏi niệm
Cựng với sự phỏt triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được
Trang 16trường BĐS và là nơi diễn ra cỏc hành vi mua và bỏn hàng hoỏ nhà và đất cũng
như cỏc dịch vụ gắn liền với hàng hoỏ đú
Thị trường nhà đất là thị trường cỏc yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường cỏc yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuụn viờn gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuụn viờn gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho cỏc mục đớch khỏc Trờn thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra cỏc hành vi mua và bỏn hàng hoỏ nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoỏ đú Quỏ trỡnh trao đổi — mua và bỏn nhà đất luụn vận động và phỏt triển làm cho cỏc phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khỏc nhau
Ở nước ta, trong cỏc văn bản phỏp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho cỏc tổ chức và cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài Cỏc tổ chức cỏ nhõn được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của phỏp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuờ, quyền thế chấp và quyền kinh doanh gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất để hợp tỏc kinh doanh Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoỏ trao đổi trờn thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vỡ vậy thị trường nhà đất cú thể hỡnh dung một cỏch trừu tượng là nơi mà người mua và người bỏn thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giỏ cả hàng hoỏ
2 Đặc điểm của thị trường nhà đất
Trang 172.1.Thị trường nhà đất mang tớnh vựng, tớnh khu vực sõu sắc
Nhà đất là một loại hàng húa cố định và khụng thể di dời về mặt vị trớ và nú chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quỏn, tõm lý, thị hiếu Trong khi đú tõm lý, tập quỏn, thị hiếu của mỗi vựng, địa phương khỏc nhau Đồng thời đất đai khụng thể di chuyển tỪ vựng này sang vựng khỏc được, tõm lý, thị hiếu, tập quỏn cũng khụng thể di chuyển từ vựng này sang vựng khỏc được Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mụ và trỡnh độ khỏc nhau do cú sự phỏt triển khụng đồng đều giữa cỏc vựng miền do điều kiện tự nhiờn và trỡnh đỘ phỏt triển kinh tế, văn hoỏ xó hội khỏc nhau quy định
2.2 Thị trừơng nhà đất là thị trường khụng hoàn hảo
Trang 182.3 Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cau và là nguồn cung cú giới hạn tương đối
Moi hàng hoỏ được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lờn thỡ nhà sản xuất cú thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chúng Tuy nhiờn khi cầu về nhà đất tăng lờn thỡ cung nhà đất trờn thị trường nhà đất khụng thể phản ứng nhanh chúng như cỏc hàng hoỏ thụng thường khỏc bởi vỡ việc tăng cung nhà đất với một loại mục đớch cụ thể nào đú cần cú thời
gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phộp chuyển đổi mục đớch sử
dụng, mua đất, xin cấp phộp xõy dựng, thiết kế, thi cụng
“Đất đai là tài nguyờn quốc gia vụ cựng quý giỏ, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mụi trường sống, là địa bàn phõn
bố cỏc khu dõn cư, xõy dựng cỏc cơ sở kinh tờ, văn hoỏ, xó hội, an ninh, quốc
phũng” — (Luật đất đai năm 1993) Đất đai bao gồm cỏc loại sau: - _ Đất nụng nghiệp;
- _ Đất lõm nghiệp;
- _ Đất khu dõn cư nụng thụn; - _ Đất đụ thị;
- _ Đất chuyờn dựng; - _ Đất chưa sử dụng
Trang 19hạn chế bằng kiểm soỏt quy hoạch cú ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đớch cụ thể đú
2.4 Thị trường nhà đất cú mối liờn hệ chặt chế với thị trường tài chớnh — tiền tệ
Hàng hoỏ nhà đất là loại hàng hoỏ cú gớa trị lớn do đú cỏc hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh trờn thị trường nhà đất đều cú nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trờn thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trờn thị trường tài chớnh được đầu tư trờn thị trường nhà đất - một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao Hàng hoỏ nhà đất cú giỏ trị lớn cú một số đặc điểm như khụng thể di dời, lõu bền nờn thường đúng vai trũ là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trờn thị trường vốn Chớnh vỡ vậy, thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ cú thể phỏt triển lành mạnh và ổn định khi cú một thị trường vốn phỏt triển lành mạnh và ổn định Muốn cú thị trường BĐS lành mạnh thỡ phải cú thị trường tiền tệ hựng mạnh làm hậu thẫu Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luụn nắm vững một đặc tớnh kinh tế của nhà đất là khú chuyển đổi nú ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để gúp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ Nếu khụng cú cơ chế cho vay để mua nhà này thỡ thị trường khú mà phỏt triển mạnh mẽ Giữa hai thị trường này cú mối liờn hệ khăng khớt, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia
2.5 Toàn bộ quỏ trỡnh hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khõu: > Khõu sản xuất bắt đầu bằng việc tỡm kiếm và khai thỏc đất đai để xõy
dựng cụng trỡnh Khai thỏc đất đai cú ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khỏc đất đai xõy dựng bằng cỏch tạo lập mặt bằng xõy dựng hạ tầng kỹ thuật, do đú người kinh doanh BĐS ~ nhà đất cú khi được gọi là “người
Trang 20Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm thị trường cấp I - trong đú Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dõn về đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bờn cú nhu cầu và thị trường cấp II — trong đú người sử dụng đất cú ba phương thức: thoả thuận, đấu thầu dự ỏn sử dụng đất và đấu giỏ quyền sử dụng đất > Khõu lưu thụng là thực hiện giỏ trị và giỏ trị sử dụng của nhà đất thụng
qua hỡnh thực mua bỏn, cho thuờ và thế chấp Do nhà đất là tài sản cố định lại cú giỏ trị lớn nờn phương thức lưu thụng cú đặc điểm riờng xoay quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng Cỏc vấn đề nổi lờn trong khõu này là thụng tin, mẫu mó, chất lượng, giỏ cả, phỏp lý đều khỏ phức tạp nờn hai bờn mua và bỏn đều cần đến trung tõm như người mụi giới, chuyờn viờn giỏ và luật sư cố vấn
> Khõu tiờu thụ bắt đầu khi kết thỳc quỏ trỡnh giao dịch và nhà đất được
chuyển cho người tiờu dựng Do nhà đất cú đặc tớnh cố định, lõu bền và tăng trị nờn vấn đề quản lý nhà đất cú ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp điện, thu gom rỏc, giỮ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khỏc trong và
ngoài nhà Cỏc chung cư dự là chung cư cho thuờ hay chung cư cộng
đồng sở hữu càng cần đến cụng tỏc quản lý BĐS được chuyờn nghiệp hoỏ, xó hội hoỏ và thị trường hoỏ
Cỏc đặc điểm cỦa thị trường
_—~ - ` 8 Z|
Thi _ a _ Cung Th Toan
trường T trựgrố trgng exyong ba, quỏ
nha nha thi nha trinh
dat đất là trường đất cú hoạt
mang thị nhà mối động
tớnh trường đất liờn của thị
vựng khụng phản hệ trường
tớnh hoàn Ứng chặt nhà
khu hảo chậm chộ dat
vực hon so với thị chia
Trang 213 VỊ trớ của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dõn
Cựng với quỏ trỡnh quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoỏ nhà đất ngày càng phong phỳ và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đỏp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dõn cư gúp phần vào việc xõy dựng và phỏt triển đất nước
3.1.Thị trường nhà đất phỏt triển là nhõn tố quan trọng gúp phần phỏt
triển kinh tế xó hội đất nước và nõng cao đời sống của cỏc tầng lớp dõn
cư
Thị trường nhà đất giữ một vị trớ quan trọng đối với sự ổn định xó hội Thị trường nhà đất của bất cứ xó hội nào cũng gắn với chớnh sỏch của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phỏt triển lành mạnh cũng tức là cỏc chớnh sỏch về nhà đất phỏt triển phự hợp, xó hội ổn định
Vai trũ cỦa thị trường BĐS được xỏc định trong mối quan hệ tỏc động của thị trường này đối với cỏc thị trường khỏc và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dõn thể hiện trong sơ đỒ sau:
Trang 22Tiộu dựng Tiờu dựng Tớch luỹ TSCĐ x“ cờ Tớch la Tớch Tuỹ TSCĐ Thiết bị vật Tài
với tài kiến sản
sản trờn trỳc khỏc |! LK v v
Thi Thi Thi Thi Thi Thi
trườn trườn trườn trườn trườ trường
g g mỏy g vật g sức ng nguyờn
hàng múc liệu lao BĐS vật
hoỏ thiết xõy động liệu,
dịch bị dựng bỏn
Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tỏc động quyết định tới tăng, giảm tớch luỹ của nền kinh tế gúp phần nõng cao mức sống của nhõn dõn, tạo điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp cụng nghiệp hoỏ hiện đại hoỏ đất nước
Tuỳ theo quy mụ và trỡnh đỘ phỏt triển, cỏc nền kinh tế thị trường trờn thế giới đều quan tõm đến tổng tớch luỹ trong mối quan hệ giữa tớch luÿ và tiờu dựng của nền kinh tế ở mức thấp, tổng tớch luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 — 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 — 40% GDP
Trang 23Trong tổng tớch luỹ thỡ tài sản cố định luụn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưu động Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này cú khi lờn đến 7 - 9 lần Cú thể núi, tớch luỹ tài sản cố định là tớch luỹ chủ yếu đối với tất cả cỏc nền kinh tế Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đú tài sản bất động sản thường chiếm đa phần, thường là trờn 60% tổng tớch luỹ tài sản cố định Tài sản BĐS với tư cỏch là những hàng hoỏ lưu thụng trờn thị trường đó trực tiếp trở thành một trong nhữỮng thành tỐ quan trọng của GDP Quy mụ của thành tỐ này đối với những nền kinh tế cú tổng tớch lũy thấp cũng chiếm 5 — 10% GDP, đối với những nền kinh tế cú tổng tớch luỹ cao cú thể tới 15 - 20% GDP Do quy mụ đú, thị trường BĐS khi núng lờn sẽ làm cho nền kinh tế cú tốc đỘ tăng trưởng cao hơn so với bỡnh thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi khụng bỡnh thường, cú khi cũn tăng trưởng õm (đối với những nền kinh tế “bong búng”, thuật ngữ dựng cho những quốc gia phỏt triển khu vực quỏ núng về thị trường BĐS)
Thị trường nhà đất phỏt triển thỳc đẩy ỏp dụng khoa học, kỹ thuật và cụng
nghệ, nõng cao chất lượng nhà ở cũng như cỏc cụng trỡnh phục vụ cho cỏc hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoỏ, xó hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng Sự vận động và phỏt triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tỏc động tương hỗ lẫn nhau giữa cỏc yếu tố cơ bản là cung và cầu, đú cũng là sự tỏc động tương hỗ giữa cỏc yếu tố sản xuất và tiờu dựng, sản xuất thoả món nhu cầu tiờu dựng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và cỏc hoạt động khỏc Đồng thời thị trường nhà đất phỏt triển ảnh hưởng tới sự phỏt triờn của thị trường hàng hoỏ, thị trường vốn gúp phần thỳc đẩy sự phỏt triển chung của thị trường đỏp Ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người
3.2 Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tỏi sản xuất cỏc yếu tố sản xuất
Trang 24Trờn thị trường nhà đất, cỏc nha kinh doanh BDS va nhting người tiờu dựng thực hiện việc mua bỏn của mỡnh Với vai trũ là một hàng hoỏ đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hỮu và quỳờn sử dụng từ người này sang người khỏc Việc mua đi bỏn lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoỏ khụng bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoỏ nhà đất luụn luụn phong phỳ Thị trường là nơi chuyển hoỏ vốn từ hỡnh thỏi hiện vật sang giỏ trị, là nhõn tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tổn tại của cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS
3.3 Động thỏi phỏt triển của thị trường nhà đất tỏc động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dõn đặc biệt là thị trường tài chớnh - tiền tệ
Do cỏc quan hệ liờn đới, nhõn quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hành của chớnh mỡnh thỡ thị trường này cũn tỏc động vào nhiều lọai thị trường khỏc Dễ nhận thấy nhất là thị trường mỏy múc thiết bị, vật liệu xõy dựng, cỏc ngành cụng nghiệp năng lượng, cấp nƯớc viễn thụng và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền ở cỏc nước phỏt triển, ngành BĐS tăng sản
lượng 1 USD thỡ cỏc ngành cú liờn quan tăng 1,5 —- 2 USD Ngành BĐS cũng là
đối tượng phục vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngõn hàng Hồng Kụng
Tỏc động của thị trường nhà đất cũn lan toả sõu đậm vào thị trường tài chớnh - tiền tệ Trờn thực tế, khi lói suất tiền gửi thấp đỏng kể so với lợi nhuận cú thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thỡ nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng khụng gửi tiền vào ngõn hàng, thậm chớ rỳt tiền gửi ra khỏi ngõn hàng đàm phỏn để được ngõn hàng cho vay thờm để đầu tư vào nhà đất Tỡnh trạng này tỏc động mạnh vào thị trường tớn dụng cả ở phớa cung tớn dụng, cả ở phớa cầu tớn dụng Để xảy ra khụng ớt đổ vỡ, làm phỏ hoại hàng loạt nhà
Trang 25Mat khỏc ở nước ta hiện nay giỏ đất thường được giao bỏn bằng vàng vỡ vậy khi giỏ vàng thay đổi cũng ảnh hƯởng tới giỏ đất Cỏc chuyờn gia địa 6c nhận định, giỏ vàng lờn xuống thất thường trong thời gian qua đú khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bỏn chẳng được bao” Người mua thỡ sợ đắt, người bỏn thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành cụng của cỏc phiờn giao dịch chỉ tớnh trờn đầu ngún tay Theo cỏc trung tõm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giỏ vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động bỡnh thường Tuy nhiờn, việc lờn xuống thất thường khú dự đoỏn theo kiểu “sỏng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tõm lý bất an cho hầu hết những người mua bỏn Chẳng hạn chiều hụm trước, giỏ vàng bỏn ra tại Cụng ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hụm sau, giỏ vàng đú tăng lờn mức 810.000 đồng/chỉ "Khụng ai đoỏn được, chiều hụm tới, giỏ vàng tiếp tục tăng hay giảm", ụng Trịnh Văn Luận, Giỏm đốc Trung tõm Nhà đất Uy tớn núi Theo cỏc trung tõm bất động sản, nhiều người bỏn nhà lại muốn quay về cỏch giao dịch cũ, niờm yết giỏ bỏn bằng vàng (hiện cú tới 90% số căn hộ được rao bỏn theo hỡnh thức này) Tuy nhiỜn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch thành cụng nhà đất bằng vàng của hầu hết cỏc cụng ty bất động sản đú giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoỏi Nguyờn nhõn chủ yếu là do giỏ vàng và USD liờn tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết cỏc phiờn giao dịch bị ngừng trệ
Trang 26ở trạng thỏi bỡnh thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chớnh tiền tệ
nương tựa vào nhau để cựng phỏt triển Những giao dịch nhà đất luụn luụn kộo
theo những giao dịch tài chớnh, tiền tệ Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chớnh- tiền tệ đứng giỮa người mua và người bỏn nhà đất để giỳp họ an toàn hiệu quả ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chớnh tiền tệ cú thể cho bờn mua nhà đất vay một khoản tài chớnh tiền tệ để thanh toỏn cho bờn bỏn nhà đất Hoặc bờn bỏn nhà đất vay một khoản tài chớnh để nõng cấp tài sản trước khi đem bỏn ở tầm cao hơn, tổ chức tài chớnh tiền tệ trực tiếp đầu tư cựng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cựng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoỏ bỏn trờn thị trường TỪ mối quan hệ này, khụng ớt ngõn hàng địa Ốc, quỹ xõy dựng nhà Ở đó được hỡnh thành và phỏt triển tại nhiều quốc gia trờn thế giới
3.4 Phõn bổ hợp lý tài nguyờn đất đai
Thời bao cấp sử dụng đất đai khụng mất tiền dẫn đến lóng phớ đất Huy động được nguồn vốn to lớn thụng qua sử dụng đất để phỏt triển, tăng thu nhập ngõn sỏch trung ương và địa phương TỪ năm 1999 đến 2000 diện tớch đất nụng nghiệp tăng liờn tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tớch từ đất chưa sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phỏ để chuyển sang sản xuất nụng nghiệp (chiếm 16,98% diện tớch tăng đất sản xuất nụng nghiệp) Trong giai đoạn 1995 — 2000 tuy đó chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nụng nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tớch đất sản xuất nụng nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đớch khỏc nhưng diện tớch đất sản xuất nụng nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tớch đất sản xuất nụng nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kờ đất năm 2000 đó được Thủ tướng Chớnh phủ phờ duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày
Trang 27(Tớnh đến 31-12-2000)
Bảng 1.1: Tổng diện tớch đất đó giao và cho thuờ trong cả nước
Đơn vị: ha
2 ua Ụ TOng diộn tich
Ly ky Tổng diện tớch “sẻ So sỏnh 3/2
Loai dat va da giao, cho
tu nhiộn ˆ (%) thuờ 1 2 3 4 Tổng số 32.924.060 1 Đất chưa sử dụng 10.021.939 2.739.188 1 Đất sử dụng 21.132.450 - _ Đất nụng nghiệp 9.345.345 9.345.345 100,0 - _ Đất lõm nghiệp 11.580.755 9.811.084 84,7 - Dat ở đụ thị 72.139 72.139 100,0 - _ Đất ởnụng thụn 371.039 371.039 100,0 - — Đất chuyờn dựng 1.532843 1.532.843 100,0 Nguồn: Tổng kiểm kờ đất đai năm 2000 — Tổng cục địa chớnh
Trang 28
Vi tri cỦa thị trường BĐS- nhà đất trong nền xzm^n
Trang 29ChuonglI
Thực trạng thị trường nhà đất tại Hà Nội
trong thời gian qua
1 ưu điểm của việc phỏt triển thị trường nhà đất ở Hà Nội
Thị trường nhà đất là một vấn để khỏch quan trong nền kinh tế thị trường Nú là một phạm trự kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại lõu dài cựng nền kinh tế thị trường Việc phỏt triển thị trường BĐS trong thời gian qua đó đem lại một số kết quả như sau:
1.1 Cỏc nhu cầu về nhà - đất được đỏp ứng đầy đủ với chất lượng cao
hơn
Trang 30Bảng 1.1: Tỡnh hỡnh sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 — 2000 Đơn vị: 1000 ha 2 Dự kiến
Chỉ tiờu Năm 1997 | Năm 1998 | Năm 1999
năm 2000
Đất nụng nghiệp 43,6 43 43,2 43,6
Đất lõm nghiệp 6,7 6,8 6,5 6,1
Dat chuyộn ding 19,3 20,2 20,3 20,5
Đất ở 11,5 11,5 11,6 11,7
Đất chưa sử dụng 11 10,6 10,5 10,2
Tổng 92,1 91,1 92,1 92,1
(Nguồn: Tổng kiểm kờ đất đai năm 2000 — Tổng cục địa chớnh) Tnh h›nh s đụng đấtt!iH Nội
Dữ th (1000 ha) 50 45 — 40 + 35 +1 30 + 254 20 3 154 10 + 5 | 01 Nm Nm 1997 Nm 1998 Nm 1999 Dựkếnnm 2000
[1 Đ ấtnông ngh†p ĐấtEm ngh†p EI Đ ấtchuyõn ding EIĐấtẽ Sấtch-a s dụng
Trang 31tra của viện Nghiờn cứu quản lý trung ương thỏng 2/2002 cho thấy hon 97% tổng diện tớch nhà đất ở đụ thị hiện nay là do cỏ nhõn, hộ gia đỡnh sử dụng
Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội
- Nhà tư 76,3%
- Nhà thuờ của tư nhõn 1,0% - Nhà thuờ của Nhà nước 17,1%
- Nhà đa sở hữu 1,5%
- Chưa rừ chủ sở hữu 4,1%
Cơ cấu s h+u nhụ Š t'iH u Nội
23 4%
17% 19
76%
EINhut Nhụ thuờ của nhen
L1 Nhụ thuờ của Nhụ n- Íc LINhuđa sẽ h+u
Trang 32Bảng 2.2: Cơ cấu cỏc chủ sở hữu đất ở đụ thị (Tớnh đến 31-12-2000) Diện tớch đất | _ — Năm2000
năm 1995 Diện tớch Cơ cầu
(ha) (%) Tổng diện tớch đất ở đụ 57.504 72.139 100,0 thị Trong đú Cỏ nhõn, hộ gia đỡnh 70.084 97,1 Tổ chức kinh tế 1.444 2,0 Nước ngoài 1 - UBND xa 192 0,3 Cỏc tổ chức khỏc 418 0,6 Nguồn: Tổng kiểm kờ đất đai năm 200 — Tổng cục địa chớnh
1.2 Cỏc hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đó tạo ra những chuyển biến đột phỏ
Việc mua bỏn, chuyển đổi, cho thuờ lại quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn Quyền sử dụng đất đó mở ra hàng chục triệu m? đất đó được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đỏp Ứng cỏc nhu cầu thiết thực cho đầu tư phỏt triển Tại thành phố Hồ Chớ Minh chỉ tớnh từ năm 1995 đến năm 2002 đó giải quyết mua bỏn chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phộp cho người nước ngoài thuờ, giao đất cho 11.415 hỘ gia đỡnh và tổ chức với diện tớch gần 28 triệu m? (Nguồn: Sở địa chớnh - nhà đất thành phố Hồ Chớ Minh)
1.3 Thị trường nhà ở phỏt triển rất sụi động
Trang 33đó cú nhà ở Quyền cú nhà ở của người dõn về cơ bản đó được thực hiện mặc dự chất lượng cao cũn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tớch nhà ở) Nhiều địa phương đó nõng cao diện tớch nhà ở bỡnh quõn đầu người từ 3 — 4 m? trước đõy lờn 6 — 8 mˆ hiện nay Tại thành phố Hồ Chớ Minh tốc độ phỏt triển nhà đó cú chuyển biến tớch cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lượng và
chất lượng, đạt yờu cầu đó đề ra, trong 5 năm 1996 — 2000 diện tớch nhà tăng
bỡnh quõn 2,5 triệu m”/năm, năm 5 trước đú 1991 — 1995 là 2 triệu mỶ, diện tớch Ở bỡnh quõn từ 7,5 m”/người năm 1991 đó nõng dần lờn 10,27m”/ngƯười (năm 2000), tổng diện tớch quỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m? (năm 1990) lờn 52 triệu mˆ (năm 2000) (nguồn Sở địa chớnh - nhà đất thành phố Hồ Chớ
Minh)
Một số nhõn tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bỏn nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuờ nhà, cỏc doanh nghiệp thuộc mọi thành phần được khuyến khớch kinh doanh trong lĩnh vực xõy nhà để bỏn hoặc cho thuờ Nhà nước bắt đầu thực hiện thớ điểm việc bỏn nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tớch cực tới sự phỏt triển kinh tế, xó hội của đất nước
Trong 10 năm qua 1991 — 2000, diện tớch nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lờn trờn 700 triệu mổ, trong đú khu vực đụ thị tăng trờn 50 triệu m” Nhà do dõn tự xõy chiếm khoảng 75% tổng diện tớch nhà được xõy dựng TỪ năm 1991 — 2000, tại cỏc đụ thị trờn cả nước đó cú gần 600 dự ỏn nhà ở và khu đụ thị mới
(Nguồn: Dự thảo bỏo cỏo tỡnh hỡnh phỏt triển nhà ở 10 năm 1991 — 2000 và cỏc
Trang 34p in teh (m2) D im tth nhy do d@n ti xây 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1998 1999 2000 Nm L]Kừếho!ch hưng nm I Thực hn
Trang 35Bảng 2.3: Tỡnh hỡnh phỏt triển nhà ở đụ thị Việt Nam giai đoạn 1991 — 2000 Don vi tinh: 1000m?
Năm Toàn quốc Hà Nội Tp Hồ Chớ
Minh 1991 — 1995 26.000 2.347 8.800 1991 1.488 327 450 1992 2.292 395 560 1993 5.373 514 2.791 1994 6.021 523 2.380 1995 10.866 587 2.698,5 1996 — 1999 25.000 2.438 8.378 1996 5.122 522 1.720 1997 5.921 509 2.279 1998 6.252 719 2.383 1999 7.705 688 1.996
(Nguồn: Dự thảo chương trỡnh phỏt triển nhà ở đụ thị 2001 - 2005 - BỘ xõy
dựng) Bảng 2.4: Tỡnh hỡnh phỏt triển nhà ở giai đoạn 2000 - 2004 Don vi:m 2 TỊ Dia Du kiộn
Nam 2000 | Nam 2001 | Nam 2002 | Nam 2004
Trang 36
Phong
Da Nang 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425 6 | Tp HCM_| 2.640.785 | 3.600.000 | 3.950.000 | 3.012.000 | 3.192.720
(Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xõy dựng)
uo
T>nh h›nh ph ttriốn nhụ t!iH p Nội
D in tth 1000m 2 120074 1000 800 6007 400 200 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Nm
Hà Nội là thành phố cú quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước với khoảng 12 triệu m? (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc
Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cú khoảng 5 triệu mˆ chiếm hơn 40% quỹ nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chớnh — Nhà đất quản lý cho thuờ khoảng 2 triệu m với 65.000 hợp đồng cho thuờ nhà ở Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m” với 85.000 căn hộ
Trang 38Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phỏt triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 — 2000
Số liệu phỏt triển nhà ở Kế hoạch hàng Thực Tỷ lệ
hàng năm năm hiện (%)
(M) (M’) 1998 — 2000 1.150.000 1.352.212 | 117,7 Phỏt triển nhà ở theo dự ỏn 340.000 402.858 | 118,5 Nhà ở do dõn tự xõy dựng 810.000 950.354 117,3 Năm 1998 300.000 339.191 | 113,0 Phỏt triển nhà ở theo dự ỏn 70.000 85.591 112,0 Nhà ở do dõn tự xõy dựng 230.000 253.600 110,0 Năm 1999 400.000 416511 | 104,1 Phỏt triển nhà ở theo dự ỏn 120.000 130.162 | 108,5 Nhà ở do dõn tự xõy dựng 280.000 286.349 | 102,3 Năm 2000 450.000 597.510 | 132,8 Phỏt triển nhà ở theo dự ỏn 150.000 187.105 | 124,7 Nhà ở do dõn tự xõy dựng 300.000 410.405 | 136,8
(Nguồn: Dự thảo bỏo cỏo triển khai kế hoạch phỏt triển nhà ở Hà Nội năm 2001-2005)
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhõn và sở hữu khỏc cú khoảng 7 triệu m? chiếm gần 60% quỹ nhà Hiện nay mới chỉ cú khoảng gần 30% cỏc nhà tư nhõn cú giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất
hợp phỏp
Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội cú khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 -3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 —5 tầng) Những năm vừa qua, nhà cao tầng do nhõn dõn tự đầu tư xõy dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhõn
Trang 39bị ụ nhiễm, mật độ dõn cư phõn bố khụng đồng đều, gõy quỏ tải ở khu trung tõm
TỪ năm 1998 đến nay, việc phỏt triển nhà ở đó được thực hiện theo cỏc dự ỏn và hỡnh thành cỏc khu đụ thị mới trờn cơ sở quy hoạch phỏt triển đụ thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội
Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xõy dựng mới được 597.510 m° nhà ở, trong đú diện tớch nhà ở được xõy dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128 mỶ, từ nguồn vốn địa phương là 515.382 m? Trong số diện tớch nhà ở được xõy dựng từ nguồn vốn địa phương, người dõn tự xõy dựng được 410.405 m°, diện tớch nhà ở được xõy dựng từ cỏc nguồn vốn huy động, vốn xõy nhà để bỏn lầ 104.977 m° (Nguồn: Niờn giỏm thống kờ Hà Nội năm 2000)
1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xõy dựng, kinh doanh diện tớch văn
phũng, khỏch sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trớ đó cú những khởi sắc
Nhiều khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đó được đầu tư vào lĩnh vực này (tớnh đến cuối năm 2001, chỉ riờng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khỏch sạn, văn phũng đó lờn đến gần 7 tỷ USD)
Theo thống kờ của uỷ ban Nhà nước về hợp tỏc đầu tư (SCC]) trước đõy, tớnh đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự ỏn liờn doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam cú 132 dự ỏn (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khỏch sạn, du lịch Riờng trong 9 thỏng đầu năm 1995 đó cú khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số)
đầu tư vào lĩnh vực khỏch sạn
Trang 40cỏc văn phũng cho thuờ, diện tớch thương mại và khỏch sạn mini Thị trường này đỏp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự Ưu tiờn được chi phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trước hết là đỏp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khỏch du lịch, người nước ngoài thuờ làm văn phũng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là cỏc nhà kinh doanh trong nước cho thuờ làm văn phũng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khỏch du lịch nội địa
Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quan ly tai san CB Richard Ellis, gid thud văn phũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003 Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trớ thứ năm trong tổng số 15 địa điểm cú giỏ thuờ văn phũng cao nhất chừu Á
Cụ thể, giỏ văn phũng loại A (những tũa nhà trung từm thành phố) cỳ giỏ thuờ 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tõm thành phố) giỏ 17-22
USD/m2 và văn phũng loại C cỳ giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2
Thị trường cho thuờ văn phũng Hà Nội cũng cú mức tăng tương tự Cụng ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cỳ giỏ cho thuỜ 23-25
USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2 Khoảng 17/20 tũa nhà văn phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuờ trờn 90% như Hanoi Tower, Melia,