phân tích tình hình tài chính của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín.

Lĩnh vực hoạt động1 Đầu tư kinh doanh bất động sản 2 Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư 3 Đầu tư ngành năng lượng 4 Tư vấn và tiếp thị bất động sản 5 Tư vấn đầu

BÀI TẬP NHÓM: Phân tích tình hình tài chính của một công ty bất động sản Mục lục

Đề bài: phân tích tình hình tài chính của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín

I Giới thiệu về công ty

1 Sơ lược về công ty

a Quá trình hình thành và phát triển

Ngày 29/03/2004 Công ty Cổ phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín – Sacomreal được thành lập Là sự hợp nhất của các Trung tâm Giao dịch Bất động sản của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín – Sacombank

Thương hiệu chính thức là: Sacomreal

Chứng nhận đăng kí kinh doanh số 4103002210 Vốn điều lệ ban đầu 11 tỷ đồng

Trụ sở chính đặt tại 177-179 Nguyễn Thái Học, P.Phạm Ngũ Lão, Q1

TP HCM

Chiến lược ban đầu là: tập chung mở rộng và chuyên nghiệp hóa các hoạt động thương mại – dịch vụ Bất động sản

b Lĩnh vực hoạt động

1) Đầu tư kinh doanh bất động sản

2) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư 3) Đầu tư ngành năng lượng

4) Tư vấn và tiếp thị bất động sản

5) Tư vấn đầu tư, xây dựng, đấu thầu

6) Quản lý bất động sản và dự án đầu tư

7) Dịch vụ về nhà đất và bán đấu giá tài sản

8) Xây dựng công trình dân dụng, kỹ thuật và trang trí nội thất 9) Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng

10) Đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa

c Quá trình hình thành và phát triển 2004-2008

Ngày 29/03/2004, công ty Cổ phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín – Sacommel ra đời với số vốn điều lệ khi thành lập là 11 tỷ đồng Từ những năm đầu thành lập, hoạt động chính của công ty là dịch vụ quảng cáo, rao bán, môi giới bất động sản; dịch vụ pháp lý nhà đất, và bước đầu hình thành bộ phận tư vấn trang trí nội thất Cuối năm 2004, cùng với sự thay đổi và những biến chuyển trong thị trường địa ốc, công ty đã mở rộng thêm một hướng kinh doanh mới, hợp tác Đầu tư – Kinh doanh nhà ở, khu căn hộ cao cấp: thể hiện qua viếc kí kết hợp đồng hợp tác Đầu tư Kinh doanh Khu nhà Phố liền kế cao cấp Lộc Sơn( Bảo Lộc) với công ty CP-DV-DL-TM-SX-XD Thành Ngọc Năm 2005, kí kết liên tiếp các hợp đồng xây dựng khác: căn hộ cao cấp Phú Thọ Hòa, khu cao ốc The Everich, khu căn hộ cao cấp Orchad Gadern…ngày 22/11/2005 tăng vốn điều lệ lên 33 tỷ VNĐ( lần tăng vốn đầu tiên kể từ ngày hoạt động)

2

Năm 2006, tháng 3 Sacomel tiếp tục tăng vốn điều lệ lần thứ 2 lên 100 tỷ để phù hợp với định hướng phát triển các loại hình sản phẩm kinh doanh, dịch vụ theo chiều rộng của Hội Đồng quản Trị Đến cuối năm 2006 tăng vốn điều lệ tiếp đến 200 tỷ Cũng trong năm này công ty cho ra mắt gói sản phẩm dịch vụ “ Xây nhà trả góp trọn gói”; triển khai mô hình sàn giao dịch điện tử vào kinh doanh

Năm 2007, vượt qua nhiều đối thủ trong và ngoài nước để giành được hợp đồng phân phối trong sân golf Sealinks… Cuối tháng 10/2007, Sacomreal đã liên kết với các chuyên gia có kinh nghiệm để thành lập Công ty Cổ phần Thậm định giá Thương Tín – SCR Valuation

d Chiến lược phát triển

• Mục tiêu: trở thành nhà đầu tư phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam

• Tầm nhìn: Sacomreal – công ty đầu tư, phát triển, kinh doanh

và dịch vụ bất động sản hàng đầu khu vực Đông Nam Á

• Sứ mệnh: Mang lại chất lượng, giá trị của từng sản phẩm, dịch

vụ cho khách hàng ; sự thịnh vượng cho nhân viên; tối đa hóa giá trị đâù tư cho cổ đông Nâng cao giá trị sống qua từng sản phẩm, dự án, kiến tạo những cộng đồng dân cư mang tính nhân văn

e Các thành tựu đạt được:

Cúp vàng hội chợ - Hội triển lãm Vietbuil, cúp đạt danh hiệu Thương hiệu xuất sắc trong ngành xây dựng, bằng khen thành tích xuất sắc trong việc tham gia và đóng góp cho các hoạt động phong trào vận động xã hội từ thiện của Q.4; đạt giải Sao Vàng Phương Nam; đạt giải Sao Vàng Đất Việt…

2 Cơ cấu bộ máy quản lý

Ngưởi đứng đầu Hội Đồng Quản trị là Ông Đặng Hồng Anh Hiện ông đang là thành viên HĐQT của Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín( STB) và là chủ tịch hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần Địa Ốc Sài Gòn Thương tín( SCR)

II Tình hình hoạt động của công ty

1 Tình hình hoạt động của công ty 2009-2011

a Năm 2009

• Sự kiện:

 thành lập công ty TNHH 1 thành viên kinh doanh dịch vụ bất động sản: Sacomreal-s

 thành lập sàn giao dịch bất động sản ở chi nhánh tây Bắc

• Thành tựu:

 Là một trong 6 công ty bất động sản lọt vào 500 doanh nghiệp lớn nhất việt nam

 Tại hội nghị và triển lãm bất động sản việt nam 2009 là một trong 8 doanh nghiệp được trao danh hiệu ngôi sao bất động sản

b Năm 2010

• Sự kiện

4

 Phát hành 35000 cổ phiếu để tăng vốn điều lệ

 Niêm yết cổ phiếu tại sàn Hose, HN-index

 Thành lập công ty tư vấn Sài Gòn Thương Tín- Sacom consulting

 Tổ chức Dragon Capital nắm giữa 7,5% cổ phần của Sacomreal

 Giải thể một số chi nhánh hoạt động không hiệu quả: là các chi nhánh ở Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ,

• Thành tựu

 Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch hội đồng quản trị kiêm tổng giám đốc công ty là 1 trong 10 doanh nhân trẻ xuất sắc do hội doanh nhân trẻ thành phố hồ chí minh trao tặng

 Dự án Celedon là một trong dự án bất động sản có vốn đầu tư lớn nhất tại việt nam

 Tính Đến năm 2010 đã có hơn 10 chi nhánh văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội và 1000 nhà môi giới

c Năm 2011

• Sự kiện:

 Đầu năm Góp 300 tỉ động vào công ty may tiến phát cuối năm rút một phần và lãi 261 tỷ đồng

 Phát hành thành công 99 tỷ đồng trái phiếu

 Thành lập công ty Sài Gòn Thương Tín Phú Thuận

2 Các biểu đồ thể hiện sự tăng trưởng của một số chỉ tiêu

 Biểu đồ tăng trưởng doanh thu/ lợi nhuận

Qua biểu đồ trê cho ta thấy: có sự biến động rõ rệt của sự tăng trưởng trong doanh thu cũng như trong lợi nhuận của doanh nghiệp trên Đặc biệt là năm 2010, doanh thu và lợi nhuận có sự tăng trưởng đột biến Doanh thu đạt 1100 tỷ đồng, lợi nhuận 400 tỷ đồng Sở dĩ có sự gia tăng như thế vì trong năm 2010 doanh nghiệp phát hành một 35000 cổ phiếu

ra thị trường để tăng vốn điều lệ, thu được lượng vốn lớn cung cấp cho quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Đồng thời, doanh nghiệp tiến hành giải thể các chi nhánh làm việc không hiệu quả… thực hiện xây dựng nhiều công trình lớn Do đó, doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng rõ rệt Đến năm 2011, ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới, làm thị trường bất động sản đóng băng, chi phí đầu vào tăng cao do lãi xuất ngân hàng tăng…tác động mạnh mẽ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp làm doanh thu của doanh nghiệp giảm xuống còn hơn 500 tỷ, lợi nhuận dưới 100 tỷ Năm 2012, tình hình kinh

tế trong nước khó khăn, thị trường bất động sản chưa phục hồi, tình trạng ứ đọng trong sản xuất kinh doanh trong năm 2011 chưa khắc phục được, khó khăn trong việc tiếp cận vốn của ngân hàng, cũng như hàng tồn kho của doanh nghiệp không quay vòng được, làm cho doanh thu năm 2012 giảm mạnh xuống còn gần 300 tỷ, lợi nhuận gần như bằng 0 trong những quý đầu năm 2012 Đến thời điểm này tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vẫn không khả quan hơn, mặc dù nhà nước

đã đưa ra rất nhiều biện pháp cải thiện tình hình kinh tế trong nước, cũng như các biện pháp giúp các doanh nghiệp tháo gỡ các khó khăn

 Biểu đồ tăng trưởng nguồn vốn:

6

Về cơ cấu vốn của doanh nghiệp thì 2007-2010 nợ cũng như vốn chủ sở hữu có xu hướng tăng làm cho tổng nguồn vốn tăng, tuy nhiên từ năm 2010-2011 tổng nợ giảm, trong khi vốn chủ sở hữu gần như không thay đổi( chỉ giảm một ít) làm cho tổng nguồn vốn giảm Cụ thể: năm

2010 tổng vốn là gần 8000 tỷ đồng, đến năm 2011 giảm còn hơn 6500 tỷ cũng do các nguyên nhân đã nêu ở biểu đồ trên: tình hình kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản đóng băng, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn của các tổ chức tín dụng hơn nữa thị trường chứng khoán cũng không mấy khả quan làm giảm khả năng huy động vốn của doanh nghiệp Trong năm 2009 đến năm 2010 vốn chủ sở hữu tăng đột biến từ khoảng 1500 tỷ lên đến hơn 2000 tỷ như phần giới thiệu trên do doanh nghiệp phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ Việc phát hành cổ phiều, niêm yết trên các sàn giao dịch đã tạo cơ hội lớn cho doanh nghiệp trong việc mở rộng quy mô nguồn vốn, phát triển doanh nghiệp

III Phân tích tài chính

1 Các báo cáo tài chính

Đơn vị: triệu đồng

2 Phân tích báo cáo tài chính

a Phân tích khả năng thanh toán

Bảng các chỉ tiêu về khả năng thanh toán hiện hành

9

2010 2011 2010/2009 2011/2010

2 KNTT

nhanh

0.78 1.34 0.87 1.717 71.79% 0.649 (35.07%)

3 KNTT lãi

vay

 Khả năng toán hiện hành

KNTT hiện hành=TSNH/nợ NH

- Năm 2010 so với năm 2009 chỉ số này tăng 1.412 lần,tương ứng với mức 41.25% cho thấy sự đảm bảo cho nợ ngắn hạn bằng tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp tăng lên Năm 2010 so với năm 2009 TSNH tăng 599 tỷ đồng trong đó nợ NH doanh nghiệp giảm 707 tỷ đồng

- Năm 2011 chỉ bằng 0.778 lần so với năm 2010 và giảm 21.12% sự đảm bảo cho nợ ngắn hạn của tài sản ngắn hạn sụt giảm đáng kể Chỉ trong vòng 1 năm mà TSNH của doanh nghiệp giảm 879 tỷ, nợ ngân hàng tăng

359 tỷ

 Khả năng thanh toán nhanh

KNTT nhanh= ( TSNH – HTK)/ nợ NH

- Năm 2010 khả năng thanh toán nhanh tăng lên 1.717 lần so với năm 2009 tương ứng với mức tăng 71.79% chứng tỏ các tiền và các khoản tương đương tiền của năm 2010 tăng đảm bảo khả năng thanh toán ngay của doanh nghiệp mà không cần bán hàng hóa Các khoản tương đương tiền năm 2010 của doanh nghiệp tăng 823 tỷ đồng, đầu tư ngắn hạn tăng 471

tỷ đồng, hàng tồn kho giảm 335 tỷ đồng

- Năm 2011 khả năng thanh toán nhanh bằng 0.649 lần so với năm 2010 tương ứng với mức giảm 35.07% Năm 2011 nợ ngắn hạn của doanh nghiệp tăng 359 tỷ đồng, trong khi đó các khoản tiền và tương đương tiền giảm 879 tỷ đồng, các khoản đầu tư ngắn hạn giảm 185 tỷ đồng, hàng tồn kho tăng 254 tỷ đồng

 Khả năng thanh toán lãi vay

KNTT lãi vay= LNTT và lãi vay/ lãi vay phải trả

- Năm 2010 khả năng thanh toán lãi vay so với năm 2009 tăng 2.29 lần tương ứng với mức tăng 147.76% khả năng trang trải lãi vay từ lợi nhuận của doanh nghiệp tăng lên một cách đáng kể tạo niềm tin cho ngân hàng và các trái chủ Do năm 2010 , tổng lãi vay doanh nghiệp phải trả tăng 94 tỷ đồng so với năm 2009, tuy nhiên lợi nhuận trước thuế và lãi vay lại tăng 606 tỷ đồng

 Tóm lại:

Năm 2010 khả năng thanh toán của doanh nghiệp tốt hơn năm 2009

do năm 2010 doanh nghiệp đã phát hành 35000 cổ phiếu trị giá 1000 tỷ đồng

10

và 2 đợt phát hành trái phiếu do vậy vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tăng

và một phần trả nợ cho các chủ nợ làm cho nợ ngắn hạn giảm vốn chủ sở hữu tăng tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào tài sản ngắn hạn, tiền và các khoản tương đương tiền tăng, nguồn đầu tư ngắn hạn tăng

Tuy nhiên đến 2011 thì khả năng thanh toán của doanh nghiệp kém hơn năm 2010 do lãi suất ngân hàng tăng cao 25-27% làm cho chi phí đầu vào tăng cao, thêm vao đó chi phí trả lãi vay do phát hành 99 tỷ đồng trái phiếu; làm cho nguồn vốn ứ đọng => doanh nghiệp có khó khăn về vốn khủng hoàng tài chính thế giới, năm 2011 thị trường bất động sản đóng băng làm ảnh hưởng khả năng hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

b Phân tích khả năng cân đối vốn

Bảng các chỉ tiêu về khả năng cân đối vốn (đơn vị %)

(%)

2011/2010 (%)

2 Tỷ số tự chủ tài chính 22.49 28.81 32.03 28.1 11.17

3 Tỷ số cơ cấu vốn 342.8

8

246.91 210.69 27.98 14.66

 Hệ số nợ

Hệ số nợ = nợ phải trả / tổng tài sản

- Năm 2010 so với năm 2009 hệ số nợ giảm và giảm 7.5% cho thấy mức

độ lệ thuộc của doanh nghiệp vào chủ nợ giảm Bởi vì nợ phải trả của doanh nghiệp năm 2010 so với năm 2009 tăng 473 tỷ, tương đương tăng 9.6% Tổng tài sản tăng 1177 tỷ tương ứng với tăng 18.3% tức là sự gia tăng của tổng tài sản lớn hơn sự gia tăng của nợ phải trả lên mặc dù cả hai yếu tố đều tăng nhưng vẫn làm cho hệ số nợ giảm

- Năm 2011 hệ số nợ giảm và giảm 5,13% cho thấy mức độ lệ thuộc của doanh nhiệp vào chủ nợ giảm bởi vì : tổng nợ giảm 830.628 tỷ đồng, tương đương với: ;tổng tài sản giảm 819.604 tỷ đồng, tương đương với:

sự suy giảm của tổng tài sản ít hơn sự suy giảm của nợ phải trả nên hệ số

nợ vẫn giảm

 Tỷ số tự chủ tài chính

Tỷ số tự chủ tài chính= VCSH/ tổng NV

- Năm 2010 so với năm 2009 tỷ số tự chủ tài chính tăng lên và tăng 28.1%

năm 2010 so với năm 2009 tăng 744 tỷ đồng tương ứng 51.6% Tổng nguồn vốn tăng 1177 tỷ, tăng tương ứng 18.3% Sự gia tăng của tổng ít hơn rất nhiều so với sự gia tăng của VCSH

- Năm 2011 so với năm 2010 tỷ số tự chủ tài chính tăng và tăng 11.17% nhưng tăng chậm hơn so với năm 2010/2009 Do VCSH năm 2011 so với năm 2010 giảm 1 tỷ đồng tương ứng với giảm 0.83% trong khi đó tổng tài sản giảm nhiều, giảm 819 tỷ đồng, tương tứng với giảm 10,79%

và giảm nhiều hơn so với sự giảm của VCSH

 Tỷ số cơ cấu vốn

Tỷ số cơ cấu vốn= tổng nợ/VCSH

- Năm 2010 tỷ số cơ cấu vốn giảm 27,98% so với năm 2009 Do tổng nợ

2010 tăng 473 tỷ so với năm 2009, tương ứng với tăng 9.6% trong khi đó VCSH cũng tăng, nhưng tăng với một lượng rất lớn 744 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 51.6% cho thấy năm 2010 doanh nghiệp sử dụng nhiều vốn chủ sở hữu vốn nợ tăng chậm hơn so với mức tăng của vốn chủ sở hữu

- Năm 2011 so với năm 2010 tỷ số cơ cấu vốn giảm 14.66%, giảm chậm hơn so với năm 2010/2009 Do tổng nợ năm 2011/2010 giảm mạnh 830.628 tỷ đồng trong khi VCSH chỉ giảm 18.160 tỷ đồng

 Tóm lại: qua phân tích các chỉ số trên cho thấy là nguyên nhân khách quan hay chủ quan thì khả năng cân đối vốn của doanhn nghiệp từ năm

2009-2011 đều tăng Vào năm 2012 điều này có thể lý giải bởi vì doanh nghiệp tăng nguồn vốn chủ sở hữu nhiều hơn so với nguồn vốn nợ, và cũng tăng nhanh hơn Tuy nhiên đến năm 2011 khả năng cân đối vốn của doanh nghiệp

có vẻ tăng lên nhưng lại do lý do khách quan, năm 2011 là một năm khó khăn với doanh nghiệp, ứ đọng vốn, nguồn VCSH giảm, nguồn vay ngân hàng khó tiếp cận

Cả ba chỉ tiêu này khi đứng độc lập vẫn có thể thể hiện được khả năng cân đối vốn của doanh nghiệp giữa VCSH và vốn nợ khi một trong ba chỉ số giảm ta có thể dự đoán được xu hướng giảm của 2 chỉ số còn lại

c Phân tích hiệu quả hoạt động

Bảng các chỉ tiêu phân tích hiệu quả hoạt động

Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2010/

2009 (lần)

2011/ 2010 (lần)

1 Vòng quay hàng tồn kho 0.02 0.41 0.17 20.5 0.415

12

Số vòng quay hàng tồn

kho

16,295.67 895.64 2,180.9

8

0.055 2.435

3 Vòng quay các khoản

phải thu

Kỳ thu tiền bình quân

730.59 167.52 515.68 0.23 3.08

5 Hiệu quả sử dụng TSCĐ

Hiệu quả sử dụng TSLĐ

Hiệu quả sử dụng tổng

tài sản

 Chỉ tiêu vòng quay hàng tồn kho

Vòng quay hàng tồn kho = giá vốn hàng bán / hàng tồn kho bình quân

Số ngày vòng quay hàng tồn kho= 360/ vòng quay hàng tồn kho

- Năm 2010 và năm 2009: vòng quay hàng tồn kho năm 2010 tăng gấp 20.5 lần so năm 2009, tức là tốc độ lưu chuyển hàng tồn kho trong năm

2010 nhanh hơn rất nhiều so với 2009

Nguyên nhân là do: giá vốn hàng bán 2009( 51.296 tỷ) ít hơn 1005.089

tỷ so với năm 2010 (1056.385 tỷ) và hàng tồn kho năm 2009(2759.976 tỷ) nhiều hơn 335.639 tỷ so với năm 2010 ( 2424.337 tỷ)

Từ đây, kéo theo sự giảm số ngày tồn kho cho thấy năm 2010 hàng tồn kho của doanh nghiệp bán được nhanh chóng, đầu tư tích trữ hàng tồn kho phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp => nhu cầu sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp tăng

- Năm 2011 và năm 2010

Vòng quay hàng tồn kho năm 2011 chỉ bằng 0.414 lần vòng quay hàng tồn kho của năm 2010=> Tốc độ lưu chuyển hàng tồn kho năm 2010 giảm mạnh

Nguyên nhân là do: giá vốn hàng bán năm 2011 ít hơn năm 2010: 629.285 tỷ; hàng tồn kho năm 2011 nhiều hơn 2010: 254.233 tỷ

Từ đó, dẫn đến sự gia tăng số ngày tồn kho: hàng tồn kho không bán được, đầu tư tích trữ hàng hóa tồn kho quá cao so với nhu cầu thực tế.=>

sự ứ đọng hàng hóa của doanh nghiệp, hoạt động sản xuất kinh doanh trì trệ

 Chỉ tiêu vòng quay các khoản phải thu

- Năm 2010 so với năm 2009 vòng quay các khoản phải thu tăng nhanh tăng gấp 4.36 lần các khoản phải thu của doanh nghiệp được thu một cách nhanh chóng và đúng hạn Do doanh thu thuần năm 2010 tăng gấp 10.26 lần tương ứng với 1008.141 tỷ đồng Trong đó các khoản phải thu