huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại tỉnh nam định

Bản chất, đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai - Luận văn nhấn mạnh: Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ t

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

TÓM TẮT LUẬN VĂN

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 5

1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 5

1.1.1 Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai 5

1.1.1.1 Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai 5

1.1.1.2 Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai 11

1.1.2 Những nhân tố ảnh huởng đến việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai 12

1.1.3 Vai trò của nguồn lực tài chính huy động từ đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội và của tỉnh Nam Định 14

1.2 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 19

1.2.1 Thu từ giao quyền sử dụng đất 19

1.2.2 Góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất 21

1.2.3 Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất 21

1.2.4 Thu đấu thầu, thu khoán theo mùa vụ từ quỹ đất công ích do xã quản lý 23

1.2.5 Một số tiêu chí định tính đánh giá về hiệu quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai 23

1.3 KINH NGHIỆM VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ THÀNH PHỐ TRÊN THẾ GIỚI VÀ CỦA VIỆT NAM 23

1.3.1 Thực tiễn việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của các thành phố thuộc các nước thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân .23

1.3.3 Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của một số

địa phương trong nước 30

1.3.3.1 Kinh nghiệm của Thành phố Hà Nội 30

1.3.3.2 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh 31

1.3.3.3 Kinh nghiệm của Đà Nẵng 32

1.3.3.4 Kinh nghiệm về huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của Hải Phòng .33

1.3.4 Bài học kinh nghiệm đối với tỉnh Nam Định 33

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA TỈNH NAM ĐỊNH 36

2.1 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NAM ĐỊNH 36

2.1.1 Khái quát một số đặc điểm cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Nam Định 36

2.1.2 Những chính sách tạo lập cơ sở pháp lý cho việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn Nam Định 37

2.1.3 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định 46

2.2 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN NAM ĐỊNH TỪ 2006- 2010 48

2.2.1 Nguồn thu NSNN từ đất đai trên địa bàn Nam Định từ 2006- 2010 48

2.2.1.2 Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua hình thức thuế .50

2.2.1.3 Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua hình thức thu tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước 52

2.2.1.4 Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua hình thức thu tiền cho thuê đất 53

2.2.1.6 Nguyên nhân của những kết quả huy động nguồn lực tài chính từ

đất đai trên địa bàn Nam Định 552.2.2 Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đối với việc

huy động nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế

-xã hội của Nam Định 60

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN

NHẰM ĐẨY MẠNH VIỆC HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NAM ĐỊNH 64 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT

ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI NAM ĐỊNH 64

3.1.1 Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Nam Định giai đoạn 2010 đến

năm 2015 643.1.2 Phương hướng huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn

Nam Định 72

3.2 NHỮNG GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ

HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI Ở TỈNH NAM ĐỊNH 76

3.2.1 Hoàn thiện công tác quản lý và sử dụng đất đai 763.2.1.1 Hoàn thiện quy hoạch tổng thể đất đai trên toàn tinh năm 2010 đến

năm 2020 763.2.1.2 Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà

nước do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, công ty nhà nướcquản lý, sử dụng 793.2.1.3 Tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ

chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất 793.2.1.4 Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng quỹ đất công ích của

UBND các xã, phường, thị trấn 803.2.2 Thực hiện đồng bộ các cơ chế chính sách huy động nguồn lực tài

chính từ đất đai 803.2.3 Đổi mới chỉ đạo điều hành và quản lý các nguồn thu về đất 87

phục vụ phát triển kinh tế xã hội Nam Định 91

KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

BẢNG

Bảng 2.1 Nguồn tài chính huy động từ đất đai thông qua hình thức thu tiền

sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam định giai đoạn 2006- 2010 48Bảng 2.2 Khoản thu từ cân đối ngân sách xã 55Bảng 2.3 Tình hình sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ

phát triển kinh tế xã hội Nam định 57

BIỂU

Biểu đồ 2.1 Thu từ bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam

Định giai đoạn 2006 – 2010 49Biểu đồ 2.2 Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua hình thức

thuế (triệu đồng) 51Biểu đồ 2.3 Thu tiền bán nhà và thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa

bàn tỉnh Nam Định 53Biểu đồ 2.4 Thu từ cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Nam Định 54

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Nguồn lực tài chính từ đất đai là một bộ phận quan trọng trong cácnguồn lực, hiện nay đã và đang tham gia tích cực vào việc phát triển kinh tế-

xã hội, tạo lập kết cấu hạ tầng kinh tế kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự phát triểncủa tỉnh Nam Định

Vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn Nam Địnhhiện nay vẫn còn nhiều bất cập, chưa huy động đầy đủ các khả năng tài chính

có thể có.Giải quyết vấn đề này đang là vấn đề cấp thiết Cần phải làm thế nào

để huy động được nhiều hơn nguồn lực tài chính từ đất đai- một trong nhữngnguồn lực quan trọng- vào phục vụ sự phát triển của tỉnh Đây còn là bài toánkhó và cần được giải quyết sớm

Với ý nghĩa trên và xuất phát từ nguyện vọng của cá nhân muốn gópphần vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương nên tôi chọn vấn đề

“Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại tỉnh Nam Định” làm đề tài

nghiên cứu luận văn thạc sỹ kinh tế của mình

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thực

tiễn của vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Namđịnh; từ đó đề xuất những giải pháp nhằm huy động có hiệu quả hơn nguồnlực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Nam Định

Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn:

+ Làm rõ cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến nguồn lực tàichính từ đất đai trong thời gian qua,

+ Phân tích, công tác quản lý, huy động nguồn lực tài chính từ đất đaitrong giai đoạn hiện nay của tỉnh; đưa ra những đánh giá ưu, nhược điểmtrong việc huy động hiện hành

+ Đề xuất được các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sáchliên quan đến việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh trong thờigian tới.

3 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của luận văn là Chủ nghĩa duy vật biện chứng

và duy vật lịch sử; các quan điểm chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đấtđai; đồng thời, trong luận văn có sử dụng các phương pháp hệ thống, tổnghợp, phân tích, thống kê cùng với phương pháp khảo sát thực tế để đánh giálàm sáng tỏ vấn đề

4 Những đóng góp của luận văn

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HUY ĐỘNG

NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 1.1 Bản chất, đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

- Luận văn nhấn mạnh: Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài

chính được hình thành thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và

sử dụng đất đai trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của chế độ sởhữu của xã hội đó

Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân

phối giá trị được hình thành từ việc thực hiện quyền sở hữu và quyền sử dụngđất đai giữa các chủ thể, để hình thành các quỹ tiền tệ

Đó là quan hệ lợi ích dưới dạng tiền tệ, phát sinh trên cơ sở thực hiệnquyền sở hữu về mặt kinh tế của các chủ thể sở hữu ruộng đất

Trong điều kiện ruộng đất thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nguồnlực tài chính từ đất đai phải thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và nó được sửdụng cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, phục vụ đời sống vật chất, vănhóa, tinh thần của nhân dân

- Nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm sau đây:

+ Nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai.

+ Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong

cơ chế kinh tế thị trường

- Những nhân tố ảnh huởng đến huy động nguồn lực tài chính từ đất đai bao gồm :

+ Những nhân tố khách quan : Quy mô, Đặc điểm và cấu tạo tự nhiên,thổ nhưỡng, môi trường; vị trí không gian địa lý, trình độ phát triển của nềnkinh tế nói chung

+ Nhân tố chủ quan : Tác động của nhân tố chính trị xã hội, con ngườitham gia bộ máy thực hiện huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho pháttriển kinh tế - xã hội

- Nguồn lực tài chính từ đất đai có vai trò vô cùng quan trọng Điều này được thể hiện:

- Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợiích kinh tế của tỉnh với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai trên địa bàn

- Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô ngân sách,

từ đó tham gia tích cực vào việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế cũngnhư kết cấu hạ tầng xã hội, đảm bảo chi phí cho tỉnh thực hiện vai trò kinh tếcủa mình đối với sự phát triển

- Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sửdụng đất đai trên địa bàn Nam Định

- Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thịtrường bất động sản trên địa bàn Nam Định

- Quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệptrên địa bàn tỉnh có thể nâng cao được quy mô vốn cho hoạt động sản xuấtkinh doanh của mình

1.2 Các hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, bao gồm:

- Thu từ giao quyền sử dụng đất:

+ Thu từ giao đất có 3 hình thức: Giao đất theo hình thức đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất sử dụng ổn định lâudài; giao đất sử dụng có thời hạn Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tíchđất, giá đất và thời hạn sử dụng đất:

+ Thu từ cho thuê đất

- Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất như: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Thu đấu thầu, thu khoán theo mùa vụ từ quỹ đất công ích do xã quản lý.

1.3 luận văn phân tích kinh nghiệm về huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của một số thành phố trên thế giới và của Việt Nam:

- Kinh nghiệm của các thành phố thuộc các nước thừa nhận đất đaithuộc sở hữu tư nhân

- Kinh nghiệm tại Thượng Hải - Trung Quốc

- Kinh nghiệm tại Thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, HảiPhòng của Việt Nam

- Bài học rút ra.

Thứ nhất, Quản lý chặt chẽ quỹ đất và sự biến động của quỹ đất trong

quá trình đô thị hoá.

Thứ hai, linh hoạt và đa dạng hoá các hình thức sử dụng đất đai để có

thể huy động được nguồn lực tài chính cao nhất.

Thứ ba, những nguồn tài chính thu được dùng để tái đầu tư trực tiếp

cho phát triển cải tạo kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội của thành phố

Thứ tư, kiên quyết chống tham nhũng trong việc quản lý đất đai và huy

động nguồn lực tài chính từ đất đai

Thứ năm, Cần tránh tình trạng đưa đất canh tác trở thành những khu

công nghiệp một cách ồ ạt,

Thứ sáu, kiên quyết khắc phục tình trạng cấp đất và giao đất không

đúng đối tượng và có nhiều sai phạm.

Thứ bẩy, việc quản lý đất đai và nguồn lực tài chính từ đất đai phải

theo đúng đường lối,chính sách của Đảng và nhà nước, đồng thời đáp ứng những nguyện vọng và lợi ích của nhân dân

Chương 2 THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI

CỦA TỈNH NAM ĐỊNH 2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam Định

Từ khái quát một số đặc điểm cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế

-xã hội của tỉnh Nam Định và Những chính sách tạo lập cơ sở pháp lý cho việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định

Luật đất đai năm 2003 của Quốc hội; các Nghị định, Quyết định củaChính phủ, Thủ tướng Chính phủ; các thông tư, Quyết định, văn bản của các

Bộ, ngành trung ương và các quyết định của UBND tinh Nam Định quy địnhvề: chính sách giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách đối vớidoanh nghiệp cổ phần hoá, chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từchuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.; luận văn đã phân tích

Tình hình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam Định.

Đến thời kiểm kê đất đai ngày 01/01/2010 tổng diện tích hành chínhcủa tỉnh Nam Định là 165.145,72 ha trong đó:

+ Đất nông nghiệp 113.433,28 ha chiếm 68,69%;

+ Đất phi nông nghiệp 47.494,39 ha chiếm 28,76%;

+Đất chưa sử dụng 4.218,05 ha chiếm 2,55%;

+ Đất có mặt nước ven biển 690,62 ha

2.2 Những kết quả đạt được về huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định từ 2006-2010

- Nguồn thu NSNN từ đất đai trên địa bàn Nam Định từ 2006- 2010

Kết quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua hình thức thu tiền sử dụng đất, tăng nhanh từ năm 2006 đến năm 2009: Năm 2006:

180.663 triệu đồng, năm 2007: 227.476 triệu đồng, năm 2008:317.599 triệuđồng, năm 2009: 551.129 triệu đồng

Huy động thông qua hình thức thuế: thuế sử dụng đất nông nghiệp,

thuế nhà đất, thuế chuyển QSD đất được huy động tốt làm tăng quy mô chongân sách tỉnh

Huy động thông qua hình thức thu tiền bán nhà thuộc SHNN, nguồn

thu này đóng góp cho ngân sách để đầu tư cải tạo hệ thống hạ tầng nhưng khudân cư cũ đã xuống cấp

Huy động thông qua hình thức thu tiền cho thuê đất, xu hướng nguồn

thu này gia tăng hàng năm

Huy động thông qua từ thu quỹ đất công ích và hoa lợi công sản tại xã,

khoản thu được tăng qua các năm

- Nguyên nhân của những kết quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn Nam Định.

Nguyên nhân khách quan : vị trí địa lý

Nguyên nhân chủ quan: cơ chế chính sách, bộ máy, con người

Ngoài những kết quả đã đạt được, việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam

Định cũng còn những hạn chế

Đó là:

- Hạn chế về quản lý sử dụng đất đai

- Về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

- Việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua gópvốn bằng quyền sử dụng đất chưa được thống kê đầy đủ

Nguyên nhân của những hạn chế

- Cơ chế chính sách còn bất cập

- Trình độ năng lực của đội ngũ cán bộ hạn chế

- Công tác lập và phê duyệt quy hoạch tổng thể và chi tiết về đất đai và

dự án còn chưa đáp ứng được yêu cầu và tiến độ

- Thị trường bất động sản vận động bất thường,

- Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành hữu quan chưa thật ăn khớp

với nhau

Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM ĐẨY MẠNH VIỆC HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NAM ĐỊNH

Để có cở sở xác định phương hướng và các giải pháp huy động nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Nam Định, luận văn đã phân tích Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Nam Định giai đoạn 2010 đến năm 2015

- Mục tiêu tổng quát

- Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế- xã hội chủ yếu đến năm 2015 và tầm

nhìn 2020, phấn đấu tốc độ tăng GDP bình quân hàng năm giai đoạn 2010-2015tăng bình quân 12-13% năm và khoảng 14% năm giai đoạn 2016 - 2020.

- Định hướng phát triển, nhiệm vụ trọng tâm của các ngành và lĩnh vựckinh tế- xã hội về : công nghiệp, nông nghiệp, thương mại dịch vụ, đầu tư,ngân sách

Theo luận văn, định hướng huy động nguồn lực tài chính từ đất đai

để phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Nam Định thời gian tới cần được xác định là:

Thứ nhất: Nam Định cần giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa

chủ thể sở hữu đất đai (Nhà nước) với những chủ thể sử dụng đất đai.

Thứ hai: huy động và sử dụng nguồn tài chính từ đất đai phải phải

được thực hiên đúng đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước, đồng thờiđáp ứng nguyện vọng chính đáng của nhân dân

Thứ ba: kiên quyết chống tham nhũng trong huy động và sử dụng

nguồn lực tài chính từ đất đai

Thứ tư: huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai phải gắn

kết chặt chẽ và phục vụ quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá trên địa bànNam Định

Thực hiện những định hướng trên, cần có những giải pháp cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Hoàn thiện công tác quản lý và sử dụng đất đai

- Hoàn thiện quy hoạch tổng thể đất đai trên toàn tinh năm 2010 đếnnăm 2020

- Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nhà, đất thuộc SHNN do cơquan hành chính, đơn vị sự nghiệp, công ty nhà nước quản lý, sử dụng

- Tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chứcđược nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng quỹ đất công ích của UBNDcác xã, phường, thị trấn

Thứ hai: Thực hiện đồng bộ các cơ chế chính sách huy động nguồn lực tài chính từ đất đai

+ Thực hiện Cơ chế phân cấp trong quản lý và sử dụng đất đai,

+ Về đấu giá quyền sử dụng đất

+ Về xây dựng bảng giá các loại đất hàng năm

+ Xây dựng thực hiện cơ chế về giá bán nhà tái định cư phục vụ côngtác giải phóng mặt bằng trên địa bàn theo nguyên tắc sát với giá thị trường

+ Thành lập Quỹ phát triển đất theo quy định tại Nghị định 69 củaChính phủ

+ Tổ chức tốt việc thu hút tài chính từ đất để nâng cấp kết cấu hạ tầngnền kinh tế trên địa bàn tỉnh

+ Cải thiện môi trường đầu tư khi giao đất, giao mặt bằng cho các dự

án có vốn đầu tư nước ngoài

Thứ ba: Đổi mới chỉ đạo điều hành và quản lý của các cấp, các ngành đối với các nguồn thu từ đất.

- Đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất

- Kịp thời thu hồi các khoản nợ đọng

- Xác định nghĩa vụ tài chính kịp thời đối các hồ sơ do cơ quan Tàinguyên, môi trường chuyển đến

Thứ tư: Cải tiến công tác tổ chức bộ máy

- Phân công, phân cấp rõ ràng

- Cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, công khai, minhbạch

- Kiên quyết chống tham nhũng, chống lãng phí

Thư năm: Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được

từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội tỉnh Nam Định.

Công khai các thông tin, chính sách về nguồn thu và chi tài chính từ đất đai.Nguồn thu từ sử dụng đất phải được giành cho đầu tư xây dựng.

Đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng

3 Cung cấp nguồn vốn lớn để nâng cao năng lực đầu tư phục vụ pháttriển kinh tế xã hội trong tương lai, nhất là đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng

4 Những giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với vị thế là trung tâm kinh tế, văn hoá của khu vực nam đồng bằngsông Hồng, Nam định có vai trò quan trọng đối với quá trình phát triển kinh

tế xã hội và hội nhập của khu vực và đối với cả nước nói chung

Những năm qua, Nam Định đã không ngừng nỗ lực vươn lên về mọimặt, đã đạt được nhiều thành tựu kinh tế xã hội, tốc độ tăng trưởng bình quân10,2% năm giai đoạn 2006-2010, cao hơn mức bình quân của thời kỳ 2001-

2005 (7,3% năm) Có được kết quả như vậy, một mặt dựa trên những lợi thếcủa tỉnh, mặt khác Nam Định đã sử dụng đồng bộ các biện pháp để huy độngtối đa các nguồn lực phục vụ cho phát triển của mình Trong số đó có sự đónggóp một phần khá quan trọng của việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đaitrên địa bàn tỉnh

Việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trong những năm gần đây

đã đóng góp tích cực vào hệ thống nội lực của tỉnh Nguồn lực đó, hiện nay đã

và đang tham gia tích cực vào việc phát triển kiến thiết, tạo lập kết cấu hạtầng vật chất, kinh tế kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự phát triển của tỉnh nóichung Nhiều chính sách về huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đấtđai của tỉnh được ban hành, tạo lập cơ sở pháp lý quan trọng cho việc huyđộng nguồn lực tài chính từ đất đai thêm hiệu quả Tuy nhiên, bên cạnhnhững thành tựu đã đạt được, vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đaitrên địa bàn Nam Định hiện nay, trong điều kiện mở cửa và hội nhập sâurộng, đang bộc lộ rất nhiều hạn chế, chẳng hạn như chưa giải quyết tốt mốiquan hệ lợi ích giữa chủ sở hữu, đại diện là chính quyền tỉnh với chủ thể sửdụng đất đai là nhân dân trong quá trình huy động quỹ đất để phát triển kinh

tế xã hội của Nam Định; chưa khai thác đầy đủ các khả năng tài chính có thể

từ nguồn lực đất đai; vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng còn tiềm ẩn những

bất ổn cục bộ; vấn đề bán nhà thuộc sở hữu nhà nước còn thực hiện chưa hiệuquả; vấn đề cho thuê đất các doanh nghiệp; vấn đề xác định giá trị quyền sửdụng đất đối với các doanh nghiệp nhà nước đóng trên địa bàn khi thực hiện

cổ phần hoá còn nhiều phức tạp Tình hình đó đã và đang gây ra những sựlãng phí lớn về nguồn lực tài chính từ đất đai mà đáng lẽ tỉnh phải huy độngmột cách triệt để nhằm phục vụ công cuộc phát triển Vì thế, vấn đề hết sứccấp thiết đang được đặt ra cần phải tháo gỡ đó là: làm thế nào để đưa đất đaivào phục vụ sự phát triển của tỉnh như là một trong những nguồn lực quantrọng; làm sao để phát huy một cách tối đa những nguồn lực tài chính từ đấtđai, góp phần tạo lập nền tảng cho phát triển bền vững

Bất kỳ địa phương nào đất đai cũng luôn luôn có vai trò hết sức quantrọng song lại rất hạn hẹp Nếu những hạn chế kể trên không được giải quyếtmột cách thoả đáng, hữu hiệu, thì nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàntỉnh Nam Định sẽ còn tiếp tục bị lãng phí, sâu xa hơn sẽ làm chậm tiến trìnhphát triển của tỉnh trong những thập kỷ tới Với ý nghĩa thực tiễn cụ thể rấtcấp thiết đó và xuất phát từ nguyện vọng của cá nhân muốn góp phần vào sự

phát triển kinh tế xã hội của địa phương nên tác giả chọn đề tài “Huy động

nguồn lực tài chính từ đất đai tại tỉnh Nam Định” làm đề tài nghiên cứu

của luận văn thạc sỹ kinh tế

2 Tình hình nghiên cứu

Các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai như đền bù, thu tiền sử dụngđất, thuế và các khoản thu về đất là một vấn đề lớn, phạm vi và đối tượng điềuchỉnh rất rộng, liên quan đến hầu hết mọi người trong xã hội nên luôn đượctoàn xã hội quan tâm

Trong thời gian gần đây có các công trình nghiên cứu về các vấn đềliên quan đến việc khai thác và sử dụng quỹ đất ở Việt Nam được công bố.Những công trình nghiên cứu đã có những đóng góp nhất định vào việcnghiên cứu, phân tích luận giải một số vấn đề lý luận và thực tiễn của thị

trường bất động sản nói chung và khía cạnh đấu giá quyền sử dụng đất của cảnước Tuy nhiên chưa có công trình nào nghiên cứu trực tiếp về việc huyđộng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam định, nhất là chưa

có công trình nào trùng tên với luận văn này

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thựctiễn của vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Namđịnh; từ đó đề xuất những giải pháp nhằm huy động có hiệu quả hơn nguồnlực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Nam Định

- Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn:

+ Phân tích cơ sở lý luận của nguồn lực tài chính từ đất đai

+ Phân tích công tác quản lý, huy động nguồn lực tài chính từ đất đaitrong giai đoạn hiện nay của tỉnh và định hướng trong thời gian tới; đưa ranhững đánh giá ưu, nhược điểm trong việc huy động hiện hành

+ Đề xuất được các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sáchliên quan đến việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh trong thờigian tới

4 Đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là quan hệ tài chính từ đất đai giữa một bên làchính quyền tỉnh - đại diện chủ sở hữu về đất đai - với một bên là các đốitượng sử dụng đất bao gồm: các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoàiđược tỉnh giao đất, cho thuê đất; được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khiNhà nước thu hồi đất; các loại thuế liên quan đến đất; biểu hiện ra bên ngoàicủa mối quan hệ này là việc Nhà nước được hưởng lợi bằng tiền, bằng sự ổnđịnh, phát triển kinh tế xã hội của tỉnh

Giới hạn phạm vi nghiên cứu: đề tài giới hạn nghiên cứu quan hệ tàichính đất đai giữa một bên là Chính quyền tỉnh với các chủ thể sử dụng đấtđai, không nghiên cứu quan hệ tài chính từ đất đai giữa nhân dân với nhau

Về mặt thời gian, đề tài sẽ nghiên cứu chủ yếu từ năm 2003 đến nay,nhất là giai đoạn 2006-2010.

5 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của luận văn là Chủ nghĩa duy vật biện chứng

và duy vật lịch sử; các quan điểm chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đấtđai; đồng thời, trong luận văn có sử dụng các phương pháp hệ thống, tổnghợp, phân tích, thống kê cùng với phương pháp khảo sát thực tế để đánh giálàm sáng tỏ vấn đề

6 Những đóng góp của luận văn

- Luận văn đã phân tích bản chất nguồn lực tài chính từ đất đai

- Khẳng định vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với sự pháttriển kinh tế- xã hội của tỉnh Nam định

- Phân tích những thành tựu và hạn chế của việc huy động nguồn lực tàichính từ đất đai của tỉnh Nam định

- Đề xuất các giải pháp nhằm phát huy vai trò nguồn lực tài chính từđất đai đối với sự phát triển của Nam Định Những giải pháp được đưa ra có ýnghĩa thực tiễn đối với hoạch định chính sách huy động nguồn lực tài chính từđất đai trên địa bàn Nam định trong thời gian tới

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo,luận văn được kết cấu thành 3 chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận và thực tiễn về huy động nguồn

lực tài chính từ đất đai

Chương 2: Thực trạng huy động nguồn lực tài chính từ đất đai nhằm

phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh Nam Định

Chương 3: Phương hướng và các giải pháp cơ bản nhằm huy động

nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI

1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI

1.1.1 Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

1.1.1.1 Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai

- Nguồn lực hiểu theo nghĩa chung nhất là hệ thống những yếu tố tựnhiên, xã hội cần thiết và có ích đối với sự phát triển của kinh tế - xã hội.Thông qua việc huy động sử dụng chúng mà con người có thể tạo ra nhữngsản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình

Tuỳ theo trình độ xã hội hoá của lực lượng sản xuất và sự phân cônglao động xã hội, các nguồn lực huy động nhằm phục vụ cho nhu cầu của xãhội và con người rất khác nhau, do đó vị trí, vai trò của các nguồn lực cũngkhác nhau

Nguồn lực có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực; các nguồn lực baogồm: nguồn lực con người, nguồn lực tài chính, nguồn lực đất đai, nguồn lựckhoa học công nghệ, hay còn gọi là vốn, lao động, đất đại, tri thức

Trong hệ thống các nguồn lực cho sự phát triển kinh - xã hội, nguồn lựctài chính từ đất đai luôn có vị trí rất quan trọng Nó càng quan trọng hơn đốivới các quốc gia đang phát triển, đặc biệt đối với nền kinh tế nước ta

- Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh

tế xã hội trong quan hệ phân phối nhằm đáp ứng nhu cầu tích lũy và tiêu dùng của các chủ thể trong xã hội.

Như vậy, nguồn lực tài chính là phạm trù của quan hệ phân phối, đó là

sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật

Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tuỳ theo nguồn gốchình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ tập trungvận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán.Nguồn lực tài chính phản ánh sự vận động của tiền tệ

Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn lực tài chính hay các quỹtiền tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể huy động từ nhiềunguồn lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai

Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và chủ thể sử dụng đất đai trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu của xã hội đó.

Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân

phối giá trị được hình thành từ việc thực hiện quyền sở hữu và quyền sử dụngđất đai giữa các chủ thể, để hình thành các quỹ tiền tệ

Đó là quan hệ lợi ích dưới dạng tiền tệ, phát sinh trên cơ sở thực hiệnquyền sở hữu về mặt kinh tế của các chủ thể sở hữu ruộng đất

Ở nước ta, ruộng đất thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nên nguồn lựctài chính từ đất đai phải thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và nó được sửdụng cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, phục vụ đời sống vật chất, vănhóa, tinh thần của nhân dân

Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể

có liên quan đến đất đai trong xã hội Nó phản ánh quan hệ phân phối Mốiquan hệ này được biểu hiện rõ nhất trong nền kinh tế hàng hoá phát triển ởtrình độ cao hay nền kinh tế thị trường

Nguồn lực tài chính từ đất đai được hình thành và phát triển trong nềnkinh tế thị trường, khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa Tức làchúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường

Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí laođộng trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị Tuy nhiênchúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữuchúng Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích thì chúng có vai tròtrong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung, vì thế chúng góp phần hìnhthành các nguồn lực tài chính Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưngnhư vậy.

Bản thân đất đai không phải là sản phẩm của lao động, vì thế chúngkhông có giá trị Tuy nhiên đất đai lại là một nguồn lực vô cùng quan trọngcủa quá trình sản xuất xã hôi, Nó tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho

xã hội Đất đai tuy không phải là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng nó là điềukiện không thể thiếu để tạo ra của cải Đất đai sẽ đưa lại lợi ích kinh tế chonhững chủ sở hữu nó

Từ khả năng tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai, cácchủ thể sở hữu có thể cho thuê đất đai để hưởng địa tô Địa tô chính là hìnhthức thực hiện quyền sở hữu về mặt kinh tế của chủ sở hữu Theo C Mác cócác hình thức địa tô sau đây:

- Địa tô tuyệt đối: Khi nghiên cứu về địa tô tuyệt đối, Các Mác cho

rằng bản thân quyền sở hữu không đem lại địa tô cho chủ đất, nhưng về mặtpháp lý nó đem lại cho chủ đất quyền thu một khoản tiền từ người thuê đất vàlượng địa tô phải trả cho mảnh đất xấu nhất được xác định là cơ sở tính toán.Nguồn gốc sinh ra địa tô tuyệt đối trong nông nghiệp là do nông sản được bántheo giá cả thị trường cao hơn giá cả sản xuất Bên cạnh đó, việc độc quyền sởhữu và độc quyền kinh doanh ruộng đất trong nông nghiệp đã loại trừ qui luậtbình quân hóa tỷ suất lợi nhuận, do đó hình thành lợi nhuận siêu ngạch vàphần lợi nhuận siêu ngạch này chuyển hóa thành địa tô tuyệt đối

Địa tô tuyệt đối gắn liền với chế độ độc quyền tư hữu về đất đai Khi độcquyền tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ thì địa tô tuyệt đối rơi vào tay Nhà nước

Việc tính toán địa tô tuyệt đối trong nông nghiệp, được xác định bằnglượng địa tô phải chi trả cho lượng đất xấu nhất Địa tô tuyệt đối đất đô thịcũng được xác định bằng lượng địa tô phải trả cho mảnh đất ở vị trí bất lợinhất vì rằng mảnh đất này không thể sản sinh ra địa tô chênh lệch Nhìnchung, thứ hạng địa tô của đất đô thị thường được giảm dần từ trung tâm đếnngoại ô (đối với thành phố có trung tâm) Việc xác định địa tô tuyệt đối đô thịcũng còn nhiều ý kiến khác nhau và chúng sẽ không còn chính xác khi cácyếu tố khác thay đổi như qui hoạch, kết cấu hạ tầng Do đó, các cơ quan quản

lý Nhà nước cần linh hoạt điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển kinh tế

-xã hội và kích thích các doanh nghiệp đầu tư vào khu vực này

- Địa tô chênh lệch: Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, số ruộng đất

có thể canh tác là có hạn Trong đó những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiênthuộc loại trung bình và loại tốt, những ruộng có vị trí thuận lợi, càng có hạnhơn Khi đó dân số ngày càng tăng Nhu cầu về lương thực của xã hội cũngngày càng nhiều; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng ngày càng phứctạp…những điều này đòi hỏi phải canh tác trên tất cả các loại ruộng, kể cảruộng tốt, ruộng trung bình và ruộng xấu; ruộng gần và ruộng xa thị trường

tiêu thụ Không được bỏ đất hoang, hóa Điều này dẫn tới giá trị xã hội của nông sản hàng hóa phải được hình thành từ điều kiện sản xuất của những ruộng đất xấu nhất Đây là đặc điểm quan trọng trong sự hoạt động của quy luật giá trị

trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp Đặc điểm này làm cho những chủ thể canhtác trên những ruộng tốt và trung bình có được lợi nhuận siêu ngạch

Do tình trạng độc quyền kinh doanh ( độc quyền sử dụng, canh tác )nên số lợi nhuận siêu ngạch trong nông nghiệp không được bình quân hóa Nótồn tại ổn định và tương đối lâu dài đối với một chủ thể sử dụng đất Lượng

lợi huận siêu ngạch này chuyển hóa thành địa tô và rơi vào túi chủ sỏ hữuruộng đất dưới hình thức địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nôngsản hàng hóa, được hình thành từ điều kiện sản xuất của những ruộng đất xấunhất với giá cả sản xuất cá biệt trên những ruộng đất có độ mầu mỡ tự nhiênthuộc loại trung bình và tốt Có địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên và vị trí thuận lợicủa đất đai Nó thuộc về chủ sở hữu ruộng đất

Địa tô chênh lệch II là kết quả của thâm canh- kết quả của đầu tư thêm

tư bản vào một đơn vị diện tích đất đai, làm tăng độ phì nhiêu của đất và tăngsản lượng Địa tô chênh lệch II thuộc về các chủ sử dụng ruộng đất

Việc vận dụng lý luận địa tô chênh lệch trong nông nghiệp của CácMác tiến hành tính toán địa tô chênh lệch còn nhiều ý kiến khác nhau do tínhđặc thù của đất và sự thay đổi của những nhân tố tác động Mặc dù có nhiều yếu

tố ảnh hưởng nhưng thứ hạng đất, mức chênh lệch địa tô đất và việc xác địnhmức tối đa, tối thiểu của lượng địa tô chênh lệch là 3 yếu tố chủ yếu để địnhlượng địa tô chênh lệch

- Địa tô độc quyền: loại địa tô này gắn với độ mầu mỡ đặc biệt của đất

trồng trọt, với những sản phẩm có tính đặc sản ( nhãn lồng Hưng Yêu; bưởiĐoan Hùng, bưởi Năm gioi…) Nó cũng gắn với những khu đất có vị trí đặcbiệt được gọi là "khu hoàng kim" hoặc "đắc địa" như Hàng Ngang, Hàng Đào(Hà Nội); Nguyễn Huệ, Trần Hưng Đạo (thành phố Hồ Chí Minh); Wall street(New York) Đây là những trung tâm thương mại phồn vinh có vị trí ưu việt,giao thông thuận tiện, kết cấu hạ tầng khá tốt, được hình thành qua một quátrình lịch sử lâu dài, thu hút một lượng lớn khách vãng lai, có sức hấp dẫn lớn

và có sức mua cao, mang lại lợi ích kinh tế đặc biệt cao cho những người sửdụng khu đất đó Lợi ích kinh tế của các khu đất này lớn hơn rất nhiều so với

khu đất đô thị khác Do đó, những người sử dụng khu đất này phải nộp choNhà nước một khoản địa tô lớn hơn các khu đất đô thị khác.

Trong nền kinh tế thị trường, khi mà quan hệ hàng hóa –tiên tệ pháttriển thì thị trường cũng phát triển Ngoài thị trường hàng hóa tiêu dùng vàdịch vụ thông thường, còn có thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất.Trong đó thị trường bất động sản- thị trường đất đai có vị trí vô cùng quantrọng Trên thị trường này người ta thực hiện việc chuyển nhượng, mua bánquyền sử dụng đất đai Qua đó có được những khoản thu nhập vô cung lớn.Như vậy, đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích củamình dưới hình thái tiền tệ Nguồn lực tiền tệ này hình thành các quỹ tiền tệtập trung, đó là nguồn lực tài chính từ đất đai

Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ

Với tư cách là một nguồn lực tài chính, nguồn lực tài chính từ đất đaicũng phản ánh quan hệ phân phối và sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung vàkhông tập trung Song quá trình đó lại gắn liền với việc thực hiện quyền sởhữu về mặt kinh tế đối với đất đai

Vì phản ánh quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch

sử Nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệđất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định

Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân do nhà nước là đại biểu,thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ được hình thành và huy động vì lợi íchcủa nhân dân Những chính sách, những quy định của Nhà nước về cách thức

sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai sẽ hướng tới

sự phát triển kinh tế, xã hội nhằm mục tiêu dân giầu, nước mạnh Xã hội dânchủ, công bằng và văn minh

Trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụngnguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà

là chỉ là một bộ phận trong xã hội

Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tàichính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta.Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và các quyền năng phátsinh từ quyền sở hữu đó

Tuỳ thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từngthành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cảcác thành viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai hình thức sởhữu trên Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữuNhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Về mặt hình thức biểu hiện trên thực tế, nguồn lực tài chính từ đất đaiđược hình thành thông qua các khoản thu tài chính liên quan đến đất của chủ

sở hữu đất đai với các chủ thể sử dụng đất Có nhiều hình thức thu và huyđộng nguồn lực tài chính từ đất đai, về cơ bản gồm các nguồn thu như: Thu

từ giao quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thu

từ các khoản thuế liên quan đến đất, có thể có hình thức đổi quyền sử dụngđất lấy cơ sở hạ tầng

1.1.1.2 Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từđất đai có những đặc điểm riêng

Thứ nhất: Nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quyền sở hữu

hiện được lợi ích của mình Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện đượclợi ích hay huy động nguồn lực tài chính từ đất đai

Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủthể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình Tất nhiên, quan hệ sởhữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai

Phương tiện thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình tháiđịa tô Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô phản ánh chế độ sở hữu tư nhân về đấtđai của phương thức sản xuất đó

Thứ hai: nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực

hiện trong cơ chế kinh tế thị trường

Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất cònthấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đócác quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến Việc trao đổi giữa các thành viêntrong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng Hình thức thực hiệnlợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn làgiá trị Trong khi nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình tháicủa giá trị, hay dưới dạng tiền tệ Hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừngvận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanhtoán của tiền tệ Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế màtrong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng cóphải do hao phí lao động làm ra hay không Cơ chế kinh tế thị trường đáp ứngđược yêu cầu đó

1.1.2 Những nhân tố ảnh huởng đến việc huy động nguồn lực tài chính

từ đất đai

Để có thể huy động tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngoài những nỗlực chủ quan còn có ảnh hưởng rất quan trọng của các nhân tố khách quan.Những nhân tố khách quan đó là:

- Quy mô đất đai;

- Đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai;

- Vị trí không gian địa lý của từng khu vực trên địa bàn tỉnh;

- Trình độ phát triển của nền kinh tế nói chung;

Ngoài những nhân tố khách quan nói trên, việc khai thác và sử dụngnguồn lực tài chính từ đất đai còn chịu tác động của nhân tố chính trị xã hội.Trước hết phải kể tới chủ trương chính sách của Nhà nước về vấn đề này Thứnữa là nhân tố con người tham gia bộ máy thực hiện huy động nguồn lực tàichính từ đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội

Về mặt chủ trương chính sách, tác động của nhân tố này đến việc huyđộng nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khả năng tạo điều kiện hay kìmchế tính hiệu quả của việc khai thác cũng như sử dụng nguồn lực tài chính từđất đai để phục vụ sự phát triển của tỉnh Khi chính sách phù hợp với tìnhhình thực tế, tức là các chính sách thể hiện được sự vận động của cuộc sốngthuận theo quy luật vận động của nền kinh tế thì đó chính là cơ chế tốt choviệc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai Hơn nữa, các chính sách thểhiện sự vận dụng một cách sáng tạo chính sách về đất đai nói chung của cảnước thì cũng là nhân tố tích cực giúp cho khả năng huy động nguồn lực tàichính từ đất đai hiệu quả hơn

Chủ trương chính sách sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai cũng cótác động quan trọng đến việc sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai cho sựphát triển của Nam Định Các chính sách sử dụng nguồn lực tài chính đảmbảo tính chặt chẽ và minh bạch là nền tảng cho việc thực hiện chính sáchtrong thực tế được hiệu quả Khi các chính sách sử dụng nguồn lực tài chínhthu được thông qua đất đai không linh hoạt, kém chặt chẽ, thiếu minh bạch tất

sẽ tạo ra nhiều kẽ hở để gây ra tình trạng thất thoát lãng phí Nghĩa là, việc sửdụng nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ không hiệu quả

Nếu như chính sách là cơ sở pháp lý để thực hiện việc huy động và sửdụng nguồn lực tài chính từ đất đai thì tính hiệu quả của chính sách lại đòi hỏiphải được thực hiện thông qua bộ máy hoạt động của các cơ quan chức năngliên quan Nghĩa là liên quan đến đội ngũ nhân sự thực hiện huy động và sửdụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Với ý nghĩa đó, conngười tham gia vào quá trình này có ý nghĩa quyết định đến việc huy động và

sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn Nam Định có đạt hiệu quảcao hay không Chính vì vậy, nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến việc huy động

và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn Nam Định phải tính tớikhông chỉ chủ trương chính sách của thành phố mà còn phải quan tâm đếnnhân tố con người

1.1.3 Vai trò của nguồn lực tài chính huy động từ đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội và của tỉnh Nam Định

Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, vănhoá, xã hội, giáo dục, tinh thần Luận văn này nghiên cứu đất đai dưới góc độ

là nguồn lực tài chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đaiphục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của Nam định

Một là: Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi ích kinh tế của chủ sở hữu đất đai trên địa bàn.

Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dânnắm quyền sở hữu về đất đai Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiệnđược lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đó Việc động viên các nguồn tài chính

từ đất thông qua quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủthể khác trong xã hội thực chất là Nhà nước thực hiện lợi ích của mình

Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lạilợi ích kinh tế thực cho chủ sở hữu Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thànhnhững nguồn tiền mà Nhà nước huy động được trên đất thông qua việc giaocho các chủ thể trong nền kinh tế sử dụng đất

Lợi ích kinh tế mà tỉnh với tư cách là đại diện nhân dân về sở hữu đấtđai thu được thông qua quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân dân lao động

Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đông Điều

đó khác hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đaitrong các nước Tư bản Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính từ đất đaithuộc về số ít những người sở hữu tư nhân về đất đai Tuy nhiên cần phảinhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích đó được sử dụng như thế nào lại làmột chủ đề khác Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của nước ta làkhông thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực tàichính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải phục vụ cho lợi íchcủa nhân dân

Hai là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô ngân sách, từ đó tham gia tích cực vào việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế cũng như kết cấu hạ tầng xã hội.

Để có thể thực hiện tốt được vai trò kinh tế của mình, Nhà nước nóichung trước hết cần phải có nguồn lực tài chính Muốn vậy, cần phải huyđộng trong nội bộ nền kinh tế Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ huyđộng nguồn thu cho ngân sách là tốt, trái lại, nhiều khi gia tăng sự nỗ lực tậndụng nguồn thu lại có thể gây ra hiện tượng bóp nghẹt hay hạn chế sự năngđộng, phát triển của các chủ thể trong nền kinh tế

Với ý nghĩa đó, nguồn lực tài chính từ đất đai là một thành tố quantrọng trong hệ thống các nguồn lực tài chính có thể huy động vào ngân sách,

từ đó góp phần vào tạo nguồn vốn cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh

Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu sẽ

có tác dụng đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử dụngđất hiệu quả hơn Cho dù không muốn, các chủ thể vẫn phải không ngừngnâng cao hiệu quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từviệc sử dụng đó, mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tàichính đối với chủ thể sở hữu

Trong lý luận về địa tô, C.Mác đã phân tích rất sâu sắc ý nghĩa của việc

sử dụng hiệu quả đất đai đi thuê của các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.Khi đó, để có thể thu được lợi ích của mình từ hoạt động kinh doanh nôngnghiệp nhà tư bản ít nhất cũng phải thu được lợi nhuận bình quân, phần giá trịthặng dư dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân là phần nộp cho địa chủ dưới dạngđịa tô

Vận dụng phân tích trên đây của C.Mác vào trong điều kiện nền kinh tếnước ta và cụ thể đối với Nam định có thể cho thấy, việc huy động nguồn lựctài chính từ các chủ thể sử dụng đất là cần thiết, phù hợp với tính quy luậttrong nền kinh tế thị trường, rằng các nguồn lực phục vụ cho sản xuất cầnphải được thông qua thị trường Không nên cấp không đất cho các chủ thể màkhông có sự kiểm soát về mặt tài chính Việc kiểm soát người được quyền sửdụng đất thông qua đòn bẩy tài chính là công cụ kiểm soát mang tính kinh tế

và phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường hơn cả Mọi mệnh lệnh hànhchính bất chấp quy luật kinh tế tất yếu sẽ bị đào thải và thường không đem lạihiệu quả cả trong ngắn hạn và dài hạn

Với ý nghĩa đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai khôngnhững có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đốivới các chủ thể sử dụng ruộng đất Suy cho cùng, đất đai tự thân nó khôngnảy sinh ra nguồn lực tài chính, thực chất nguồn lực đó là sự vận động và cóđược từ trong các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong nền kinh tế mà

đất đai là điều kiện cho quá trình đó Xét về ý nghĩa này thì đất đai cũng cóvai trò giống như các nguồn lực khác Tuy nhiên, nguồn lực tài chính từ đấtđai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả người sở hữu và người sử dụng.Thông qua quan hệ tài chính đất đai trở nên có chủ Khi đã có chủ, đất đai sẽđược sử dụng hiệu quả hơn Vì chủ sở hữu hay chủ sử dụng đều cần phải quantâm đến lợi ích của mình.

Bốn là, Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường bất động sản.

Nguồn lực tài chính thu được từ đất đai, như đã chỉ ra, góp phần vàoviệc cung cấp nguồn lực tài chính cho các hoạt động của Nhà nước, trong quátrình cung cấp các dịch vụ công cho xã hội, trong đó có hoạt động quản lý nhànước về thị trường bất động sản Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chínhgián tiếp góp phần vào quá trình làm cho thị trường bất động sản vận hành cótrật tự hơn

Một trong những hình thái thị trường quan trọng trong nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa cần được điều tiết một cách hiệu quảđồng thời phải tích cực hoàn thiện thể chế cho nó hoạt động là thị trường bấtđộng sản Không giống với các hình thái thể chế thị trường khác, thị trườngbất động sản có vai trò quan trọng đối với cả nhu cầu cho sản xuất và nhu cầu

tư liệu tiêu dùng Trong xã hội, mọi cá nhân đều muốn có một địa điểm thuậnlợi cho hoạt động sinh tồn của mình, thông thường đó là các nơi để cư trú.Trong nền kinh tế bao cấp trước đây, nhà ở được phân phối trực tiếp đếnngười sử dụng nếu đó là cán bộ công chức nhà nước Tuy nhiên trong cơ chếkinh tế thị trường, để có được nhà ở người ta cần phải thông qua thị trường.Đối với các chủ thể tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh, đất đai gắn liềnvới nhu cầu về mặt bằng hoặc tư liệu cho hoạt động sản xuất kinh doanh Với

ý nghĩa đó, đất đai nói riêng và bất động sản nói chung là một trong những

thành tố có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, mặc dù ngày naynhiều người cho rằng tri thức mới là nguồn lực quan trọng nhất Điều đóđúng, song đối với một nước có trình độ nền kinh tế thấp như Việt Nam thìđất đai vẫn là một trong những nguồn lực quan trọng hàng đầu

Tuy vậy, trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, để thỏa mãn nhucầu của mình, các chủ thể phải thực hiện thông qua thị trường Với tính chấtđặc biệt của nó, thị trường bất động sản luôn chứa đựng những thông tinkhông cân xứng vì xuất hiện nhiều hiện tượng đầu cơ đất đai Để hạn chếđược những hiện tượng đầu cơ hoặc các nhân tố gây méo mó quan hệ thịtrường, giúp cho thị trường bất động sản vận hành lành mạnh thì giải pháp tốtnhất là công khai hóa thông tin về giá đất, thông tin về mức thuế, phí, mà cácchủ thể tham gia thị trường phải có nghĩa vụ phải thực thi đối với người đạidiện chủ sở hữu đất đai Muốn công khai hóa được thông tin thì phải có chiphí cho hoạt động như vậy Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vàocung cấp nguồn kinh phí cho các hoạt động đó Thông qua đó, nguồn lực tàichính góp phần vào việc điều tiết thị trường bất động sản trong nền kinh tếnước ta hiện nay

Năm là: quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp trên địa bàn có thể nâng cao được quy mô vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tạicác tổ chức tín dụng để vay vốn Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tàisản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lạingười mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụngđất để thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình Như vậy, vốnđầu tư vào sản xuất kinh doanh đã được nhân đôi Một mặt là hiện vật đất đai

có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định; một mặt hiện vật đất

đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhà rỗi trong dân cư để đầu

tư cho sản xuất kinh doanh với những mục tiêu nhất định Đó là giá trị đặcbiệt của đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tàichính cho đầu tư phát triển Ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai làtài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong nhữngbiện pháp quan trọng để huy động vốn

Với những vai trò đã trình bày ở trên, chúng ta đã thấy nguồn lực tàichính từ đất đai thực sự là nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài chính tiềmnăng để xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội

1.2 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI

1.2.1 Thu từ giao quyền sử dụng đất

- Thu từ giao đất

Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sửdụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hìnhthức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.Giao đất có 3 hình thức: Giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đấthoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giao đất sử dụng ổn định lâu dài theoquyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không qua đấu giá, giao đất

sử dụng có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sửdụng đất:

- Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nướcgiao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đấtsang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.

- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đấtđược giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương ban hành theo quy định của Chính phủ

- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặcđấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá

- Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyếtđịnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đấthoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước thực hiện việc giao đất có thu tiền hoặc không thu tiền sửdụng đất tuỳ mục đích sử dụng đất và đối tượng được giao đất

Căn cứ của việc giao đất mà không thu tiền sử dụng đất là đối tượngđược giao đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện chức năngđại diện chủ sở hữu đất - Nhà nước Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàndân, có nghĩa nhân dân là chủ thể cơ bản thực hiện lợi ích kinh tế từ đấtđai, bởi vậy, những công trình kết cấu hạ tầng, phục vụ cho quốc kế dânsinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất chủ đại diện quyền sửhữu đất là Nhà nước sẽ không thu tiền từ việc giao đất theo mục đích sửdụng như vậy

Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, người được giao đất không phải làchủ sở hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất lâu dài và có quyền địnhđoạt đối với đất được giao; tiền sử dụng đất nộp một lần khi Nhà nước giaođất, được xác định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất được giao

Việc giao đất có thu tiền, là nhằm mục đích một mặt thực hiện nguồnlực tài chính một cách thực chất mặt khác nâng cao hiệu quả sử dụng đất.Khi các chủ thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đốivới Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả sử dụng đất sẽ có thể được nâng

cao hơn.

- Thu từ cho thuê đất

Chính quyền tỉnh có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng;đồng thời các tổ chức, cá nhân được tỉnh giao quyền sử dụng đất có quyềncho các tổ chức, cá nhân khác thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Người đi thuêđất chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạnnhất định đối với đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sởhữu đất (Nhà nước hoặc tư nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê Tỉnhthu được tiền thuê đất đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sửdụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức

và cá nhân cho thuê đất

Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xuhướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế

1.2.2 Góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Xuất phát từ chính sách chung của Nhà nước, chính quyền tỉnh cũngthực hiện cho phép tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất được dùng giá trịquyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong vàngoài nước Đây là một chính sách tài chính đối với đất đai hết sức quantrọng, cần thiết trong quá trình hội nhập, nhất là trong giai đoạn hiện nay nănglực tài chính của các doanh nghiệp Việt Nam còn thấp; Nhà nước sẽ thu đượclợi nhuận khi cho doanh nghiệp sử dụng đất của nhà nước để góp vốn liêndoanh và điều tiết qua thuế, phí, phúc lợi chung cho xã hội đối với trường hợpcác tổ chức, cá nhân sử dụng đất của mình góp vốn liên doanh

1.2.3 Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất

Các khoản Thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếukhách quan, là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế củamỗi quốc gia Căn cứ để tính thuế phải trên cơ sở xác định mức địa tô Tuy

nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản.Bởi vì còn phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế Mà tỷ suất lợi nhuậnthực tế đó lại luôn vận động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế Do

đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuếtheo từng giai đoạn của nền kinh tế Một số vai trò chủ yếu của Thuế đốivới đất đai là:

- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bềnvững cho ngân sách tỉnh

- Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiếtkiệm, có hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trìnhchuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ gópphần khuyến khích đầu tư, khai hoang, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sảnxuất phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách tỉnh

- Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa cácđối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sảnquốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng;

- Thuế đối với đất đai góp phần điều hoà thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơlũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội

Thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế khác nhau; đồng thời nhànước quy định thuế suất cao hay thấp tuỳ thuộc vào yêu cầu, mục tiêu quản

lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ

Trước đây, các khoản thu này bị thất thu nhiều do nhà nước khôngquản lý được các giao dịch về đất đai; đến nay, cùng với chủ trương của nhànước là cấp quyền sử dụng đất để quản lý thì các giao dịch về đất đai sẽ đượcquản lý chặt chẽ hơn, từ đó khoản thu này cũng sẽ ổn định và hạn chế đượcthất thu

1.2.4 Thu đấu thầu, thu khoán theo mùa vụ từ quỹ đất công ích do xã quản lý.

Là khoản thu dành cho xã sử dụng toàn bộ để chủ động về nguồn tàichính đảm bao các nhiệm vụ chi thường xuyên, đầu tư

1.2.5 Một số tiêu chí định tính đánh giá về hiệu quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai.

Để đánh giá việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai có thể sửdụng một số tiêu chí như:

Thứ nhất: Số thu nguồn tài chính từ đất có chiều hướng tăng dần trong

tổng nguồn lực tài chính huy động được cho ngân sách

Nguồn thu vào ngân sách địa phương được hình thành từ nhiều loạihình khác nhau, tỷ trọng và kết cấu nguồn thu cũng rất khác nhau Tuy nhiên,nếu như nguồn thu tài chính liên quan đến đất của năm sau cao hơn so vớinăm trước là một tiêu chí thể hiện việc huy động nguồn lực tài chính từ đấtđai hiệu quả hơn

Thứ hai: Xét về tỷ trọng, nếu tỷ trọng nguồn thu tài chính từ đất đai

trong ngân sách tăng dần so với các nguồn thu từ hoạt động sản xuất kinhdoanh khác cũng có thể được xem như việc huy động nguồn lực tài chính hiệuquả hơn

1.3 KINH NGHIỆM VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ THÀNH PHỐ TRÊN THẾ GIỚI VÀ CỦA VIỆT NAM.

1.3.1 Thực tiễn việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của các thành phố thuộc các nước thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân

Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dướihai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư sản và đất đai thuộc sở

hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu

Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xácđịnh vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục

vụ cho lợi ích chung của toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chínhđối với đất đai cũng xuất phát từ mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhànước sẽ áp dụng các hình thức giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanhbằng giá trị quyền sử dụng đất, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp đểđiều tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất

Tại Đài Bắc và Cao Hùng của Đài Loan, các loại thuế đất là công cụchính của các Thành phố để động viên các khoản thu nhập từ đất cho ngânsách, đồng thời đây cũng là biện pháp để các thành phố quản lý và kiểm tra sựvận động của đất đai Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành sảnxuất kinh doanh, Đài Loan nói chung và các thành phố nêu trên áp dụng cácloại thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì áp dụng thuế sửdụng đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuếsuất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnhvực khuyến khích đầu tư Đối với các hoạt động mua bán đất có phát sinh thunhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm Với các loại thuế điều tiết từ đấtđai như trên thì hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đáng kể trongtổng thu ngân sách của các thành phố

Tại Băng Cốc, thủ đô của Thái Lan, trước đây áp dụng cả thuế đất vàthuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọingười sử dụng đất vào sản xuất, Băng Cốc đã bỏ thuế đất

Thủ đô TOKYO của Nhật Bản hiện tại đang áp dụng thuế đất với mứcthuế suất 0,3% trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập đánh vàothu nhập phát sinh từ mua bán nhà đất

Tương tự như vậy thì ở các nước Châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp