CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP

TRẦN NGỌC TUẤN PHAN QUỐC NGHỊ

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP

Ngành đào tạo: Quản lý đất đai Trình độ đào tạo: Đại học

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỒNG THÁP, NĂM 2011

TRẦN NGỌC TUẤN PHAN QUỐC NGHỊ

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾNGIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP

Ngành đào tạo: Quản lý đất đai Trình độ đào tạo: Đại học

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Giảng viên hướng dẫn:

NGÔ THẠCH THẢO LY

ĐỒNG THÁP, NĂM 2011

Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân, các số liệu và kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, được các đồng tác giả cho phép sử dụng và chưa từng được công bố trong bất kỳ một công trình nào khác

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Tuấn Phan Quốc Nghị

thành cảm ơn:

Quý Thầy Cô, Giảng viên Trường Đại học Đồng Tháp đã giúp em trong suốt quá trình học tập và rèn luyện ở trường Nhất là các Thầy Cô trong Bộ môn Quản Lý Đất Đai, những người đã trực tiếp giảng dạy hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập, đã mang lại cho em những kiến thức quý báu, bổ ích về cuộc sống và lĩnh vực chuyên ngành Quản Lý Đất Đai

Cô Ngô Thạch Thảo Ly đã trực tiếp hướng dẫn đóng góp ý kiến quý báu và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Thầy Nguyễn Hữu Long, Thầy Phạm Thế Hùng, Thầy Trần Ngọc Thái, Thầy La Văn Hùng Minh, Cô Nguyễn Thị Phương các cố vấn học tập đã giúp đỡ và hướng dẫn trong suốt quá trình học tập và rèn luyện ở trường

Sở Tài Nguyên & Môi Trường và tất cả các bạn sinh viên ngành quản lý đất đai đã hỗ trợ

về mặt dữ liệu giúp em hoàn thành bài luận văn này

Chân thành cảm ơn tập thể lớp Quản Lý Đất Đai 2007 đã nhiệt tình động viên, giúp đỡ trong suốt quá trình học tập và thời gian làm luận văn

Chúng em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa i

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục 1

Danh sách bảng 4

Danh sách hình 5

MỞ ĐẦU 6

Chương 1 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1 Các khái niệm cơ bản 8

1.1.1 Khái niệm về đất đai 8

1.1.2 Khái niệm về giá đất 8

1.1.3 Đặc điểm của giá đất 9

1.2 Sự cần thiết xác định giá đất 10

1.3 Đặc trưng của thị trường đất đai 11

1.3.1 Khái niệm về thị trường đất đai 12

1.3.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 12

1.3.3 Đặc trưng của thị trường đất đai 13

1.3.3.1 Thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo 13

1.3.3.2 Thị trường đất đai là một thị trường cung độc quyền 13

1.3.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế 14

1.3.3.4 Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn 14

1.4 Những nhân tố hình thành giá đất 16

1.4.1 Các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với đất 16

1.4.1.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên 16

1.4.1.2 Nhóm các nhân tố kinh tế 17

1.2.1.3 Nhóm các nhân tố liên quan đến thị trường 17

1.4.2 Các nhân tố về pháp lý liên quan đến bất động sản 17

1.4.3 Các nhân tố chung bên ngoài 17

1.4.3.1 Các nhân tố pháp lý 17

1.4.3.2 Các nhân tố thuộc về kinh tế vĩ mô 17

1.4.3.3 Các yếu tố xã hội 18

1.5 Các loại giá đất và phương pháp xác định giá đất hiện nay 18

1.5.1 Các loại giá đất được hình thành trong điều kiện nước ta hiện nay 18

1.5.1.1 Giá thị trường 18

1.5.1.2 Giá nhà nước 19

1.5.2 Các phương pháp xác định giá đất 19

Chương 2 PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP 2.1 Phương tiện 21

2.1.1 Thời gian và địa điểm thực hiện 21

2.1.2 Các trang thiết bị 21

2.1.3 Nguồn dữ liệu 21

2.2 Phương Pháp 22

2.2.1 Công tác chuẩn bị 22

2.2.2 Công tác ngoại nghiệp 22

2.2.3 Công tác nội nghiệp 23

Chương 3 KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1 Tổng quan về tình hình sử dụng đất và giá đất ở Thành phố Cao Lãnh hiện nay 24

3.1.1 Tổng quan vùng nghiên cứu 24

3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 24

3.1.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 26

3.1.2 Tình hình sử dụng đất ở Thành phố Cao Lãnh 26

3.1.2.1 Hiện trạng theo mục đích sử dụng đất năm 2010 27

3.1.2.2 Hiện trạng theo đối tượng sử dụng đất năm 2010 27

3.1.3 Biến động về giá đất tại Thành phố Cao Lãnh những năm gần đây 28

3.1.3.1 Biến động giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định qua các năm 28

3.1.3.2 So sánh giá đất thực tế và giá đất quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh 33

3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất tại Thành phố Cao Lãnh 36

3.2.1 Phân tích, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Cao Lãnh 38

3.2.2 Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 40

3.2.2.1 Xác định các yếu tố 40

3.2.2.2 Phân tích các yếu tố chính 43

Chương 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 Kết luận 50

4.2 Kiến nghị 51

TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 PHỤ LỤC

Phụ lục 1 : Phiếu phỏng vấn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất P1 Phụ lục 2 : Bảng xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất P3 Phụ lục 3 : Bảng số liệu Phỏng vấn P5

DANH SÁCH BẢNG

3.1 Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính 25 3.2 So sánh giá đất trồng cây hàng năm qua các năm 29 3.3 So sánh giá đất trồng cây lâu năm qua các năm 30 3.4 Bảng giá đất tại ở nông thôn (khu vực I )so sánh qua các

3.5 Bảng giá đất ở đô thị (khu vực I) so sánh qua các năm 33 3.6

So sánh khung giá đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân

tỉnh Đồng Tháp với giá thị trường hiện nay trên địa bàn

Thành phố Cao lãnh

35

3.7 So sánh giá đất phi nông nghiệp của Ủy ban nhân dân tỉnh

với giá thị trường hiện nay tại thành phố Cao lãnh 37 3.8 Kết quả điều tra mức độ tác động của các nhân tố đến giá

3.9 Kết quả điều tra, khảo sát về thứ tự ưu tiên của các nhân tố

DANH SÁCH HÌNH

3.1 Bản đồ địa giới hành chính Thành Phố Cao Lãnh 25 3.2 Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của các nhân tố đến giá

3.3 Biểu đồ thể hiện các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất tại

MỞ ĐẦU

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai,

để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,….(Hồ Thị Lam Trà, 2005)

Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách

của nhà nước về đất đai, v.v Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có

sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành

Theo Đặng Hùng Võ (2007), thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ

của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện,.v.v Những hệ

lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội

Chính sự tác động tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố, yếu tố khác nhau

gây ra đến giá đất trong nền kinh tế mà đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp” được nghiên cứu nhằm mục tiêu:

- Tìm hiểu chi tiết các nhân tố, yếu tố tác động trực tiếp đến giá đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh hiện nay để từ đó làm cơ sở khoa học cho việc xác định chính xác giá đất trên địa bàn

- Điều hòa, rút ngắn sự chênh lệnh về giá giữa giá nhà nước và giá thị trường trong các năm tiếp theo sau khi có sự phân tích rõ nét về các yếu tố tác động đến giá đất tại thành phố Cao Lãnh

- Giúp đưa ra các chính sách hợp lý trong việc quản lý giá đất trước các yếu

tố tác động liên tục của cơ chế thị trường ngày càng phát triển trên địa bàn

- Khi xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn,

từ đó giúp cho các nhà quản lý có thể dự đoán được xu hướng biến động của giá đất trong tương lai và tìm ra hướng phát triển một cách bền vững cho thành phố

Chương 1 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm về đất đai

Hiện nay đang có rất nhiều khái niệm về đất đai, đất đai thường được định

nghĩa như là “một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự nhiên” (Lê Quang Trí,

1998)

Theo Brikman và Smyth (1993) và Lê Quang Trí (2001), thì “Đất đai về mặt địa lý mà nói là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: Không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai”

Một định nghĩa hoàn chỉnh hơn như sau: “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ

bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh - khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy, lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trử nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người) và những kết quả về tự nhiên những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trử nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa )” (UN,1994)

1.1.2 Khái niệm về giá đất

Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các hệ thống chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất

Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích của kinh tế - xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành Như vậy, giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định (Lê Tấn Lợi, 1999)

Giá đất (còn gọi là giá Quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về Quyền

sử dụng đất Theo điều 55 Luật đất đai 2003, thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.3 Đặc điểm của giá đất

Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), thì giá đất có những đặc điểm sau:

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn

có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị

trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó

là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

1.2 Sự cần thiết xác định giá đất

Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người Việc xác định giá đất cần được thực hiện để đảm bảo giá đất cần được điều tiết ở mức hợp lý Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động Nếu giá đất quá thấp thì làm mất

đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư Như vậy, việc xác định giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói chung Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội

Ngoài ra, việc xác định giá đất giúp Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất hay làm cơ sở cho người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất, thế chấp, cho thê, thừa kế quyền sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà, 2005)

Như vậy, giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua giá đất giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác như:

- Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất

- Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố

- Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi

- Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất

1.3 Đặc trưng của thị trường đất đai

1.3.1 Khái niệm về thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác, thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực

và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của ở nước ta Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định:

"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn

tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

1.3.2 Yếu tố cấu thành thị trường nhà đất

Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), một thị trường nhà đất thường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau:

Chủ thể thị trường: Là chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập,

có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh của mình tham gia vào các quan hệ pháp luật

Khách thể thị trường: Là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trong thực tế hoặc có trong tương lai

Giới trung gian của thị trường: Các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và khác loại

1.3.3 Đặc trưng của thị trường đất đai

Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), thị trường nhà đất gồm các đặc trưng chính như sau:

1.3.3.1 Thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo

Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ) Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu, loại đất Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi

đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân

cư, khu kinh tế tập trung )

1.3.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làm cho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu

tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vở sự cân bằng tĩnh

và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ một cách thái quá

Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù

có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

1.3.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường Việc

tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội

Do vậy, khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không

ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp

1.3.3.4 Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn

Do quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, tính cạnh tranh của thị trường đất đai mang đặc thù riêng, đó là người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh quyền sử dụng đất được Nhà nước giao khi họ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các công ty khai thác đất đai có tính độc lập tương đối

cạnh tranh trong việc thuê hoặc bán hàng hoá tư bản đất đai của các công ty đó trên thị trường đất đai Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc được Nhà nước cho thuê đất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng đất đai sau quá trình đầu tư và tôn tạo Tính cạnh tranh của thị trường đất đai khác với các thị trường cạnh tranh ở nhiều khía cạnh, bao gồm:

- Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh là giống nhau và có thể thay thế cho nhau Trong thị trường đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị

- Trong thị trường cạnh tranh, số lượng người mua và người bán rất lớn và không có một ai trong số họ có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường Trong thị trường đất đai, có thể có trường hợp người mua rất ưng với mảnh đất cần mua và người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán, trong các trường hợp như vậy, bên mua

và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường miễn sao

họ đạt được ý nguyện của mình

- Một thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự kích động do con người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt những quy định của chính quyền địa phương và Nhà nước như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất

- Trong thị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức và được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và người bán trong thị trường đất đai thường chỉ nhận được một lượng thông tin rất nghèo nàn và

độ tin cậy kém Nhiều người trong số những người mua hoặc bán không thường xuyên và không quen thuộc các thủ tục mua bán trên thị trường

Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn, nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như nhau

1.4 Những nhân tố hình thành giá đất

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng (2008), thì có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất nói riêng cũng như đối với thị trường nhà đất nói chung, cụ thể là:

1.4.1 Các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với đất

1.4.1.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên

Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất

đai càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và

vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác

định giá đất

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Địa hình: Địa hình nơi đất đai tọa lạc cao hay thấp so với đất đai trong vùng

lân cận có tác động đến giá trị đất đai Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của đất đai sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ

nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của đất đai tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Đất đai nằm ở những vùng

thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm

cho giá trị bị sút giảm và ngược lại

1.4.1.2 Nhóm các nhân tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Mức thu nhập hàng năm từ đất mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của đất đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

1.4.1.3 Nhóm các nhân tố liên quan đến thị trường

Tính hữu dụng của bất động sản (có thể sử dụng vào nhiều mục đích sao cho khả năng sinh lơi là cao nhất.)

Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường như: Bất động sản có đầu tư xây dựng (bất động sản nhà đất, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v ), bất động sản không đầu tư xây dựng (đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v ) và bất động sản đặc biệt (các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nghĩa trang, v.v )

1.4.2 Các nhân tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

Tình trạng pháp lý của đất: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

Các quy định có liên quan đến việc sử dụng đất

1.4.3 Các nhân tố chung bên ngoài

1.4.3.1 Các nhân tố pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến giá đất trên địa bàn nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng

1.4.3.2 Các nhân tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các nhân tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung - cầu nhà đất trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường nhà đất trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường nhà đất trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP (tổng sản phẩm quốc nội) hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

1.4.3.3 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân

số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên

do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất

1.5 Các loại giá đất và phương pháp xác định giá đất hiện nay

1.5.1 Các loại giá đất được hình thành trong điều kiện nước ta hiện nay

Hiện nay, trong nước có hai loại giá đất đang tồn tại song song với nhau trên thị trường là: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường

1.5.1.1 Giá thị trường

Giá trị thị trường được hình thành trên thị trường, xét trong mối tương quan giữa quy mô và cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu cầu của thị trường nhất định của hàng hóa Giá trị thị trường có thể là giá trị được hình thành trong điều kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong điều kiện sản xuất và lưu thông nhất

định cung ứng phần lớn hàng hóa cho nhu cầu xã hội mà trực tiếp nhà nhu cầu thị trường Dưới chủ nghĩa tư bản độc quyền, hình thành hai loại giá cả: Giá cả không độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức không độc quyền bán ra, và giá cả độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức độc quyền bán ra Ðặc điểm của giá cả độc quyền là ở chỗ nó chênh lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,

có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định giúp cho người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

1.5.2 Các phương pháp xác định giá đất

Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về các phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về các phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, có 4 phương pháp xác định giá đất:

Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua

việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND (Việt Nam đồng) kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài

sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP 2.1 Phương tiện

2.1.1 Thời gian và địa điểm thực hiện

- Phương tiện đi lại nghiên cứu trên địa bàn thành phố Cao Lãnh

- Phiếu phỏng vấn, điều tra cơ bản và thu thập số liệu

- Máy tính, USB và phần mềm thống kê MSTATC được sử dụng để tính

toán, thống kê và đánh giá số liệu

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá

- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 6 năm 2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng

12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm

2010 liên bộ Tài nguyên và Môi trường và Tài chính về Hướng dẫn xây dựng, thẩm

định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương

- Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT ngày 01 tháng 02 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất

- Các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp về việc ban hành, quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng tháp từ năm 2008 đến năm 2011

- Thu thập số liệu thực tế trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh thông qua việc phỏng vấn và phân tích dữ liệu điều tra

- Kết hợp với các tài liệu tham khảo có liên quan

- Chuẩn bị phiếu phỏng vấn và các phương tiện khác hỗ trợ cho việc nghiên cứu

2.2.2 Công tác ngoại nghiệp

- Điều tra cơ bản: Tiến hành điều tra sơ lược các yếu tố có ảnh huởng đến

giá đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh, xem các yếu tố này nó có tác động như thế nào đối với việc hình thành giá trên địa bàn

- Thu thập số liệu thứ cấp:

+ Thu thập các số liệu về báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội

của Thành phố Cao Lãnh năm 2010

+ Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trong thành phố năm 2010 + Thống kê và kiểm kê đất đai trên địa bàn thành phố năm 2010

+ Các quyết định về giá đất tại thành phố Cao lãnh qua các năm từ

năm 2008 đến năm 2011

- Phỏng vấn: Tiến hành phỏng vấn trên địa bàn thành phố Cao Lãnh về các

yếu tố tác động đến giá đất trong thành phố từ ngày 10/12/2010 đến ngày 18/12/2010

Ngoài ra, còn có sự tham vấn ý kiến của các Cán bộ địa chính phường và nhân viên giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản HIDICO trên địa bàn thành phố Cao lãnh để có sự nhận định chính xác hơn về các yếu tố tác động đến giá đất tại thành phố Cao lãnh

2.2.3 Công tác nội nghiệp

- Trình bày: Tổng hợp tất cả các số liệu một cách hoàn chỉnh nhất và tiến

hành viết hoàn thiện đề tài nghiên cứu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1 Tổng quan về tình hình sử dụng đất và giá đất ở thành phố Cao Lãnh hiện nay

3.1.1 Tổng quan vùng nghiên cứu

3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

Thành phố Cao Lãnh với tổng diện tích tự nhiên 10.719,54 ha, có vị trí địa lý rất thuận lợi về mặt giao thông đường thuỷ cũng như đường bộ, có Cảng và Khu công nghiệp nằm ven sông tiền và Quốc lộ 30 nên rất thuận lợi trong phát triển kinh

tế (Báo cáo tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường thuộc địa bàn thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp, 2010)

Nằm trong vùng ảnh hưởng của địa bàn kinh tế trọng điểm của tỉnh, nhất là thuận tiện trong việc tiếp cận với 02 thành phố lớn của nước là thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Cần Thơ, đây vừa là trung tâm kinh tế - khoa học kỹ thuật - văn hoá vừa là thị trường lớn, tạo điều kiện tương tác lẫn nhau trong tiêu thụ sản phẩm

và tiếp thu tiến bộ khoa học kỹ thuật, sẽ tác động mạnh đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Cao Lãnh nói riêng cũng như của tỉnh Đồng Tháp nói chung

Do mang những nét đặc trưng của một đô thị hành chính - dịch vụ - thương mại, đồng thời là trung tâm kinh tế vùng phía bắc Sông Tiền của tỉnh nên hầu hết tất

cả các thành phần kinh tế, các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh đều có mặt trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh, trong đó có liên quan chặt chẽ đến việc quản lý, phân bố

sử dụng đất đai

Trong tương lai khu vực công nghiệp - thương mại - dịch vụ sẽ chuyển biến rất nhanh và tất yếu làm thay đổi bộ mặt đô thị từ đô thị loại 3 thành đô thị loại 2, đất Nông nghiệp có điều kiện phát triển và là vùng nguyên liệu cho công nghiệp chế biến, thương mại, dịch vụ tương xứng là một trung tâm kinh tế của tỉnh

- Tọa độ địa lý

+ Từ 10024’ đến 10030’ vĩ độ Bắc

+ Từ 105033’ đến 105041’ kinh độ Đông

- Về vị trí địa lý:

+ Phía bắc giáp: Huyện Cao Lãnh

+ Phía nam giáp: Huyện Lấp Vò

+ Phía đông giáp: Huyện Cao Lãnh

+ Phía tây giáp: Tỉnh An Giang

Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành chính Thành Phố Cao Lãnh

Bảng 3.1 Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính

(Phòng nông nghiệp – Địa chính TP Cao Lãnh, 2009)

3.1.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Theo Báo cáo tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường thuộc địa bàn thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp năm 2010 thì:

- Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa đạt 17% Trong đó: Thương mại

- dịch vụ tăng 18%, công nghiệp - xây dựng tăng 18,6% và nông nghiệp tăng 6%

- Cơ cấu kinh tế: Thương mại - dịch vụ 63%, công nghiệp - xây dựng 29,3%

và nông nghiệp 7,7%

- Tổng sản phẩm nội địa bình quân/người đạt 28 triệu đồng (1.660 đôla)

3.1.2 Tình hình sử dụng đất ở Thành phố Cao Lãnh

Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2010: Tổng diện tích đất tự nhiên của

thành phố là 10719,54 ha, không tăng, giảm so với kết quả thống kê năm 2008

Quỹ đất chưa sử dụng hầu như không còn Việc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho sự phát triển kinh tế xã hội, chủ yếu là chu chuyển trong nội bộ giữa các loại đất đang sử dụng, cơ bản là từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp Trong giai đoạn 2005 - 2010 và xa hơn nữa diện tích đất nông nghiệp có xu thế ngày càng giảm và đất phi nông nghiệp ngày càng tăng Để đáp ứng yêu cầu an ninh lương thực việc cấp thiết là tiến hành đồng bộ các biện pháp canh tác tiên tiến, thâm canh tăng năng suất cây trồng, đảm bảo sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế cao nhất

3.1.2.1 Hiện trạng theo mục đích sử dụng đất năm 2010

Diện tích tự nhiên của thành phố là 10719,54 ha, theo chỉ tiêu kiểm kê năm

2010 về mục đích sử dụng đất được chia ra:

- Diện tích đất nông nghiệp là 6707,57 ha, chiếm 62,57% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố Trong đó:

+ Diện tích đất sản xuất nông nghiệp: 6621,38 ha

+ Diện tích đất nuôi trồng thủy sản: 86,19 ha

- Diện tích đất phi nông nghiệp là 4011,96 ha, chiếm 37,43% tổng diện tích

tự nhiên toàn thành phố Trong đó:

+ Diện tích đất ở: 1010,31 ha

+ Diện tích đất chuyên dùng: 1148,09 ha

+ Diện tích đất tôn giáo, tín ngưỡng: 21,07 ha

+ Diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa: 26,99 ha

+ Diện tích đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: 1802,20 ha

3.1.2.2 Hiện trạng theo đối tượng sử dụng đất năm 2010

Diện tích tự nhiên của thành phố là 10719,54 ha, theo chỉ tiêu kiểm kê năm

2010 về đối tượng sử dụng đất được chia ra:

Diện tích do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 7623,51 ha, chiếm 71,12% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố Trong đó:

+ Diện tích đất nông nghiệp: 6588,14 ha

+ Diện tích đất phi nông nghiệp: 1035,37 ha

- Diện tích do Ủy ban nhân dân xã sử dụng là 116,19 ha, chiếm 1,08 % tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố Trong đó:

+ Diện tích đất nông nghiệp: 85,32 ha

+ Diện tích đất phi nông nghiệp: 30,88ha

- Diện tích do tổ chức kinh tế sử dụng là 142,84 ha, chiếm 1,33 % tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố Trong đó:

+ Diện tích đất nông nghiệp: 21,40 ha

+ Diện tích đất phi nông nghiệp: 121,44 ha

- Diện tích do tổ chức khác sử dụng là 207,61 ha, chiếm 1,94% tổng diện tích

tự nhiên toàn thành phố Trong đó:

+ Diện tích đất nông nghiệp: 12,71 ha

+ Diện tích đất phi nông nghiệp: 194,90 ha

- Diện tích do UBND xã quản lý là 2400,49 ha, chiếm 23,39 % tổng diện tích

tự nhiên toàn thành phố Trong đó diện tích đất phi nông nghiệp: 2400,49 ha

3.1.3 Biến động về giá đất tại Thành phố Cao Lãnh trong những năm gần đây

3.1.3.1 Biến động giá một số loại đất do UBND tỉnh quy định qua các năm

Thành phố Cao Lãnh là một thành phố trẻ đang phát triển với tốc độ nhanh cùng với tốc độ phát triển chung của cả nước, do hội nhập và phát triển với nền kinh

tế thị trường nên thị trường đất đai ở thành phố cũng đang tăng tốc theo xu hướng đi lên Tuy nhiên, sự đi lên của thị trường đất đai ở thành phố Cao Lãnh vẫn còn ở một nhịp độ tương đối so với sự phát triển và đi lên của thị trường nhà đất ở các thành phố trong khu vực đồng bằng sông Cửu Long

Thị trường đất đai ở thành phố Cao Lãnh trong những năm qua từ năm 2008 đến năm 2011 mặc dù có nhiều sự biến động về giá nhưng nhìn chung thì sự biến động này xảy ra với mức dao động thấp, thế nhưng nó cũng làm cho mặt bằng giá đất trên địa bàn thành phố tăng lên với mức độ tương đối cùng với nhịp độ phát triển về kinh tế xã hội của thành phố Cao Lãnh

* Biến động giá đất trong lĩnh vực đất Nông Nghiệp