tỉnh Đồng Tháp trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh.
Qua nghiên cứu thực tế và tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính phường, nhân viên giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản HIDICO Thành phố cho thấy giá đất thực tế hiện nay trên thị trường so với giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh thì vẫn còn có sự chênh lệch trên toàn Thành phố. Đặc biệt, tại các khu vực tung tâm thành phố như: Phường 1, Phường 2, Phường Mỹ Phú và Phường 4 có gíá thực tế cao hơn giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh. Cụ thể đối với từng loại đất như sau:
-34-
* Đất Nông Nghiệp
Hiện nay trên địa bàn Thành phố Cao lãnh hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu là Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa nước và đất nuôi trồng thuỷ sản. Mỗi một loại đất trên thị trường đều có sự chênh lệnh về giá khác nhau giữa giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh và giá trao đổi buôn bán thực tế trên thị truờng.
Qua khảo sát thực tế cho thấy, giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh đối với đất trồng cây lâu năm ở các khu vực trên địa bàn thành phố Cao Lãnh có sự khác biệt so với giá thực tế. Sự khác biệt này được trình bày trong Bảng 3.6.
Theo quyết định số 39/QĐ-UBND tỉnh Đồng Tháp ngày 28 tháng 12 năm 2010 thì đất trồng cây lâu năm trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh được phân thành 2 khu vực:
- Khu vực I gồm: Phường 1, Phường 2, Phường 4, Phường Mỹ Phú.
- Khu vực II gồm: Phường 3, Phường 6, Phường 11, Phường Hòa Thuận các xã: Mỹ Tân, Tân Thuận Tây, Hoà An, Tịnh Thới, Mỹ Trà, Mỹ Ngãi, Tân Thuận Đông.
Bảng 3.6. So sánh khung giá đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp với giá thị trường hiện nay trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh.
ĐVT: 1.000 đồng/m2
Khu vực và vị trí đất Giá Ủy ban
nhân dân tỉnh Giá thị trường
Vị trí 1 120.000 595.000 Vị trí 2 100.000 450.000 Vị trí 3 80.000 335.000 Khu vực I Vị trí 4 60.000 223.000 Vị trí 1 85.000 275.000 Vị trí 2 70.000 205.000 Vị trí 3 60.000 170.000 Khu vực II Vị trí 4 50.000 115.000
-35-
Qua bảng 3.6 cho thấy hầu hết giá đất bên ngoài thị trường luôn cao hơn so với giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh với mức chênh lệch trung bình từ 2,2 đến 5 lần so với giá quy định. Sự chênh lệch này xảy ra với cả 2 khu vực I và II, tùy theo mỗi vị trí mà sự chênh lệch này cũng rất khác nhau. Đặc biệt, qua bảng số liệu ta thấy, giá đất trong khu vực I có sự chênh lệch cao hơn so với khu vực II từ 1- 2,2 lần, sự khác biệt này chủ yếu do sự khác nhau về vị trí, mức độ sinh lợi và sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng ở các khu vực trung tâm so với khu vực II. Xét về phương diện vị trí thì đây là khu trung tâm hành chính của Thành phố, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, có quốc lộ 30 đi qua nên rất thuận lợi cho sự phát triển kinh doanh nên giá luôn cao hơn quy định rất nhiều lần, còn xét đến yếu tố quy hoạch thì thành phố đang tổ chức thực hiện nhiều dự án quy hoạch Thành phố trong năm 2011 như: Xây dựng các khu hành chính mới ở Phường 1, xây dựng các dịch vụ phục vụ cho nhu cầu của người dân và tiếp tục mở rộng, hoàn thiện hệ thống hạ tầng của Thành phố,.v.v.. nên cũng góp phần làm cho giá đất tăng lên đáng kể.
* Đất Phi Nông Nghiệp
Qua Bảng 3.7 cho thấy, giá đất thực tế trên thị trường ở đây cao hơn gần gấp đôi so với giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh năm 2010. Mặc dù năm 2010 Ủy ban nhân dân tỉnh đã điều chỉnh và cho ra đời khung giá mới nhưng qua kết quả nghiên cứu khảo sát cho thấy ở các tuyến đường trong khu trung tâm Thành phố thì giá vẫn còn có sự chênh lệch nhiều
Nhìn chung, mức giá ban hành của nhà nước luôn có sự thấp hơn so với giá thực của thị trường từ 2-3 lần, nguyên nhân của sự chênh lệch này là do công tác đánh giá, điều tra và quản lý giá đất chưa sát với thực tế, vẫn còn nhiều bất cập. Ngoài ra, còn do sự tác động khách quan từ các nhân tố bên ngoài như: Nhân tố khu vực, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội,.v.v.. cũng góp phần làm sự chênh lệch này ngày càng có xu hướng tăng hơn so với quy định.
-36-
Bảng 3.7. So sánh giá đất phi nông nghiệp của Ủy ban nhân dân tỉnh với giá thị