Qua kết quả điều tra, khảo sát trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh ta thấy, hiện tại giá đất tại khu vực này đang bị tác động của nhiều yếu tố làm cho giá đất ngoài thị trường luôn có sự chênh lệch lớn so với mức giá quy định của nhà nước. Sự tác động của các yếu tố này không giống nhau về quy mô và mức độ tác động, thế
-41-
nhưng mỗi yếu tố lại có một sự tác động riêng và ở từng khía cạnh khác nhau. Cụ thể được thể hiện rõ qua Bảng 3.10
Bảng 3.10. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất.
Mức độ quan trọng Nhân tố Không quan trọng(%) Quan trọng(%) Rất quan trọng (%) Nhân tố khu vực 1,43% 21,43% 77,14% - Vị trí 0% 20% 80%
- Điều kiện cơ sở hạ tầng 0% 42% 58%
- Chất lượng môi trường 10% 54% 35%
- Quy hoạch 12% 64% 24%
- Diện tích đất trống trong vùng 35% 45% 20%
Nhân tố kinh tế 20% 62,86% 17,14%
-Thu nhập và tiêu dùng của dân cư 4% 42% 54%
- Tốc độ phát triển kinh tế 54% 21% 25%
- Mục đích sử dụng đảm bảo có lợi nhất 20% 72% 8 %
-Cung – cầu về đất trên thị trường 35% 53% 12%
- Mức độ dữ trữ và đầu tư 28% 38% 34%
-Thu chi tài chính và tiền tệ 24% 65% 11%
-Mức lãi suất 24% 41% 35% -Biến động vật giá 38% 58% 4% Nhân tố xã hội 11,43% 75,71% 12,86% - Đô thị hóa 8% 50% 42% -Đầu cơ nhà đất 18% 71% 11% -Tâm lý – thị hiếu 35% 58% 7% -Ổn định chính trị 18% 65% 17%
-An ninh xã hội 2% 50% 48%
Nhân tố nhân khẩu 38,57% 50% 11,43%
-42-
-Trình độ văn hóa của dân cư 20 % 36% 44 %
-Mật độ dân số 38% 28% 34 %
Nhân tố cá biệt 20% 62,86% 17,14%
-Hình dáng 16% 60 % 24%
-Diện tích 14 % 45% 41%
-Chiều sâu 31 % 57 % 12 %
-Chiều rộng 24% 61 % 15 %
-Độ dốc 44 % 44 % 12%
-Hạn chế của quy hoạch 10% 68 % 12%
-Phong thủy 55% 40 % 5%
Chính sách của NN & pháp lý 4,29% 50% 45,71%
- Tình trạng pháp lý của đất 12% 37% 50%
-Chính sách về sử dụng đất 2% 27% 71%
Từ Bảng 3.10 cho thấy, hầu hết tất cả các yếu tố trong từng nhân tố đều có sự tác động đến mặt bằng giá tại thành phố. Mặc dù, tỷ lệ tác động này có khác nhau về giá trị nhưng nhìn chung đều góp phần tạo nên sự chênh lệch về mức giá giữa giá thị trường và giá Nhà nước tại khu vực này.
Trong nhân tố khu vực, yếu tố có mức tác động cao nhất là yếu tố vị trí với tỷ lệ 80% (rất quan trọng), tiếp đến là cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch và diện tích đất trống trong khu vực với lần lược chiếm các tỷ lệ là 58%, 54%, 64% và 65%. Như vậy, trong nhân tố khu vực yếu tố vị trí và cơ sở hạ tầng là hai yếu tố được người dân quan tâm hàng đầu khi quyết định đầu tư kinh doanh.
Sự chuyển biến về kinh tế xã hội có vai trò rất quan trọng đối với việc đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản, nếu như nền kinh tế phát triển cao và ổn định thì thị trường bất động sản sẽ đi lên cũng theo nhịp độ phát triển kinh tế và ngược lại. Vì vậy, trong nhân tố kinh tế thì yếu tố mức thu nhập và tiêu dùng của dân cư được cho là có ảnh hưởng lớn đến giá đất với tỷ lệ 54% (rất quan trọng), yếu
-43-
tố được quan tâm kế đến là mục đích sử dụng đảm bảo có lợi nhất 71% (quan trọng), thu chi tài chính và tiền tệ 65% (quan trọng), biến động vật giá 58% (quan trọng) và yếu tố cung- cầu đất đai trên thị trường chiếm 53% (quan trọng).
Trong nhân tố xã hội thì vấn đề đầu cơ nhà đất được người dân quan tâm rất cao 71% (quan trọng), mặc dù tình trạng đầu cơ này ở Thành phố Cao Lãnh không xảy ra nhiều như các Thành phố lớn khác nhưng theo hướng tâm lý thì người dân vẫn xem hoạt động đầu cơ sẽ làm giá đất trên địa bàn tăng cao. Yếu tố cũng được cho là có ảnh hưởng không kém đó là tình trạng ổn định chính trị 65% (quan trọng), bởi lẽ nếu có ổn định thì hoạt động kinh doanh mới đạt được hiệu quả tốt nhất.
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất. Vì vậy, trong nhân tố này yếu tố được cho là có sự tác động đến mặt bằng giá của thành phố là yếu tố hạn chế quy hoạch, chiều sâu, chiều rộng và yếu tố hình dáng với các mức tỷ lệ là 68%, 57%, 61% và 60% mức độ ảnh hưởng đến giá đất.
Khi quyết định đầu tư kinh doanh, người đầu tư thường quan tâm đến những chính sách về sử dụng đất đai và tình trạng pháp lý của chủ sở hữu đất. Vì vậy, tại Cao lãnh hai yếu tố này cũng được cho là có sự ảnh hưởng lớn đến giá đất với tỷ lệ 71% và 50% (rất quan trọng) trong nhân tố chính sách của nhà nước và pháp lý.
Như vậy, qua đây cho thấy sự tác động của các yếu tố đến giá đất tại Thành phố Cao Lãnh hiện nay là rất lớn. Đặc biệt là sự tác động của các yếu tố hàng đầu như vị trí, cơ sở hạ tầng, mức thu nhập và tiêu dùng, đầu cơ nhà đất, nhân tố nhân khẩu, chính sách về sử dụng đất đai và tình trạng pháp lý của chủ sở hữu đất,.v.v.. sẽ làm cho giá đất của Thành phố tiếp tục tăng cao trong những năm tới đây.
3.2.2.2. Phân tích các yếu tố chính
Từ kết quả điều tra, khảo sát các mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại Thành phố Cao Lãnh (được thể hiện qua Bảng 3.10), ta xác định được các yếu tố chính (tỷ lệ >50%)ảnh hưởng đến giá đất của Thành phố hiện nay, điều đó được thể hiện qua Bảng 3.11.
-44-
Bảng 3.11. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Cao Lãnh.
Mức độ ảnh hưởng
STT Yếu Tố
Quan trọng Rất quan trọng
1 Vị trí 20% 80%
2 Cơ sở hạ tầng 42% 58%
3 Chất lượng môi trường 54% 35%
4 Quy hoạch 64% 24%
5 Thu nhập và tiêu dùng của dân cư 42% 54%
6 Mục đích sử dụng đảm bảo có lợi nhất 72% 8%
7 Cung – cầu về đất trên thị trường 53% 12%
8 Thu chi tài chính và tiền tệ 65% 11%
9 Biến động vật giá 58% 4%
10 Đầu cơ nhà đất 71% 11%
11 Tâm lý – thị hiếu 58% 7%
12 Ổn định chính trị 65% 17%
13 Hình dáng 60% 24%
14 Chiều sâu 57% 12 %
15 Chiều rộng 61% 15 %
16 Hạn chế của quy hoạch 68% 12%
-45- 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 1 Vị trí Cơ sở hạ tầng
Chất lượng môi trường Quy hoạch
Thu nhập và tiêu dùng của dân cư Mục đích sử dụng đảm bảo có lợi nhất Cung – cầu về đất trên thị trường Thu chi tài chính và tiền tệ
Biến động vật giá Đầu cơ nhà đất Tâm lý – thị hiếu Ổn định chính trị
Hình dáng Chiều sâu
Chiều rộng Hạn chế của quy hoạch Chính sách về sử dụng đất
Hình 3.3. Biểu đồ thể hiện các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Cao Lãnh
Yếu tố vị trí: Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong Thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm Thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Nhìn vào Hình 3.3 ta thấy, yếu tố vị trí đóng vai trò rất quan trọng so với các yếu tố còn lại, có ảnh hưởng rất lớn đến sự hình thành giá đất tại Thành Phố Cao Lãnh. Nó chiếm tỷ lệ 80% mức độ ảnh hưởng rất quan trọng. Trong khi đó mức độ quan trọng chỉ chiếm tỷ lệ 20%. Từ đó có thể thấy rằng, yếu tố vị trí là nhân tố ảnh hưởng hàng đầu đến giá đất của Thành phố hiện nay.
Điều kiện cơ sở hạ tầng: Khi xét đến điều kiện cơ sở hạ tầng, người đầu tư thường quan tâm đến điều kiện hạ tầng xã hội và hạ tầng kỷ thuật. Hạ tầng xã hội
-46-
như: điện, nước, trường học, bệnh viện,...còn hạ tầng kỷ thuật bao gồm như loại đường giao thông, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông,... Ngoài ra, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản còn chú ý đến khoảng cách xa gần, mức độ đồng bộ trong giao thông, mật độ và hệ số an toàn.
Tại Thành phố Cao Lãnh qua Bảng 3.11 ta thấy, người đầu tư cho rằng mức độ ảnh hưởng của yếu tố này là 58% mức độ rất quan trọng và 42% mức độ quan trọng. Từ đây có thể thấy, tâm lý và thị hiếu người đầu tư thường có sự lựa chọn đất có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt nhất để đầu tư và luôn sẵn sàng bỏ ra vốn để đầu tư kinh doanh tại khu vực này. Vì vậy, yếu tố này đang có những ảnh hưởng lớn đến giá đất hiện nay.
Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất bao gồm môi trường tự nhiên như địa thế, hướng gió, không khí, tiếng ồn,...cho đến môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực. Mặc dù chiếm tỷ lệ ảnh hưởng không cao 54% mức độ quan trọng nhưng cho thấy người dân Thành phố đang có xu hướng lựa chọn khu vực đầu tư thân thiện với môi trường. Do đó, chất lượng môi trường sẽ là yếu tố có những ảnh hưởng lâu dài đến giá đất của Thành phố trong tương lai.
Quy hoạch: Với tỷ lệ ảnh hưởng 64% mức độ quan trọng thì có thể thấy yếu tố quy hoạch đang có tác động rất lớn đến thị trường đất tại Thành phố hiện nay. Trên thực tế, bất kì một phương án quy hoạch nào khi đã được phê duyệt và công bố thì giá đất không những ở nơi quy hoạch mà ở các khu vực liền kề đều có tốc độ tăng giá một cách chóng mặt do nhà đầu tư thường đầu tư để kiếm lợi nhuận tại các khu vực này.
Thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Được cho là có ảnh hưởng đến 54% mức độ rất quan trọng và 42% mức độ quan trọng. Như vậy, có thể nói yếu tố thu nhập và tiêu dùng của dân cư không những có ảnh hưởng lớn đến mặt bằng giá cả hiện nay mà yếu tố này sẽ có những tác động rất lớn đến thị trường nhà đất trong tương lai. Bởi lẽ, khi mức sống của đại bộ phận người dân được nâng cao thì ngoài
-47-
nhu cầu ăn no mặc ấm, người dân còn có hướng đến nhiều nhu cầu khác mà biểu hiện đầu tiên là nhu cầu về nhà ở. Vì vậy, nếu mức thu nhập của người dân ngày càng cao thì nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng lên và sẽ có ảnh hưởng lớn đến giá của thị trường nhà đất.
Mục đích sử dụng đảm bảo có lợi nhất: Khi đất có đa mục đích trong kinh doanh, buôn bán thì lợi ích mang lại từ đất là rất lớn. Từ đó làm tăng giá trị của đất, làm nền tảng cho sự tác động đến giá đất. Điều đó được thể hiện qua sự đánh giá về mức độ tác động đến giá đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh với tỷ lệ 72% mức độ ảnh hưởng quan trọng, vì thế đây cũng là yếu tố có tác động rất lớn đến giá đất hiện nay.
Cung – cầu về đất trên thị trường: Qua Bảng 3.11 ta thấy, mức độ ảnh hưởng quan trọng đến giá đất tại Cao Lãnh chiếm tỷ lệ 53% là chưa nhiều. Trong khi đó tỷ lệ mức độ ảnh hưởng rất quan trọng đến giá đất chỉ chiếm tỷ lệ là 12%, còn thấp hơn tỷ lệ mức độ không quan trọng là 35%. Về mặt lý thuyết mà nói thì đây là yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất rất lớn. Tuy nhiên, thực tế qua số liệu điều tra tại Thành phố Cao Lãnh cho thấy, yếu tố cung- cầu về nhà đất trên thị tường chưa ảnh hưởng lớn đến giá đất tại khu vực này. Nguyên nhân là do lượng cung về nhà đất và lượng cầu tại đây có sự chênh lệch không nhiều nên mức độ tác động đến giá là không lớn.
Thu chi tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, ta chủ yếu phân tích về mức ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng. Tại thành phố Cao Lãnh yếu tố này có mức độ ảnh hưởng tương đối cao chiếm tỷ lệ 65% (mức độ quan trọng).
-48-
Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng mật thiết đến đại đa số người dân. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động thì càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Yếu tố này mặt dù qua khảo sát thực tế trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh cho thấy nó có mức độ ảnh hưởng chưa cao so với các yếu tố khác, chiếm tỷ lệ 58% mức độ quan trọng. Tuy nhiên, qua đây cũng có thể cho thấy nhà đầu tư đang có xu hướng đầu tư vào nhà đất trong những năm gần đây. Bởi lẽ, đây là kênh đầu tư hấp dẫn, tin cậy và mang lại hiệu quả cao nhất là trong thời kỳ giá cả leo thang như hiện nay.
Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất và yếu tố quy hoạch để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tại thành phố Cao Lãnh mặc dù yếu tố đầu cơ nhà đất vẫn chưa xảy ra nhiều như ở các đô thị lớn như Hà nội, Tp HCM,.. nhưng qua khảo sát cho thấy yếu tố này vẫn có mức ảnh hưởng rất cao, chiếm tỷ lệ 71% mức độ quan trọng. Qua đây cũng cho thấy tâm lý của người dân rất quan ngại khi có sự đầu cơ nhà đất xảy ra.
Tâm lý – thị hiếu: Đây là yếu tố phụ thuộc vào rất nhiều các yếu tố khác như tình trạng đầu cơ nhà đất, sự biến động giá cả, mốt và thị hiếu về nhà ở,.v.v.. khi có bất kì biến động nhỏ nào cũng làm cho giá tăng lên hoặc giảm xuống một