MỤC LỤC
Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Việc xác định giá đất cần được thực hiện để đảm bảo giá đất cần được điều tiết ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động.
Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, việc xác định giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói chung.
Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội. Ngoài ra, việc xác định giá đất giúp Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất hay làm cơ sở cho người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất, thế chấp, cho thê, thừa kế quyền sử dụng đất.
Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung..). Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vở sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ một cách thái quá. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn.
Do vậy, khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn Do quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, tính cạnh tranh của thị trường đất đai mang đặc thù riêng, đó là người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh quyền sử dụng đất được Nhà nước giao khi họ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường đất đai, có thể có trường hợp người mua rất ưng với mảnh đất cần mua và người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường miễn sao họ đạt được ý nguyện của mình.
- Một thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự kích động do con người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt những quy định của chính quyền địa phương và Nhà nước như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất. - Trong thị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức và được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và người bán trong thị trường đất đai thường chỉ nhận được một lượng thông tin rất nghèo nàn và độ tin cậy kém.
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Đất đai nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bị sút giảm và ngược lại. Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Mức thu nhập hàng năm từ đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của đất đó.
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường như: Bất động sản có đầu tư xây dựng (bất động sản nhà đất, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v. Tình trạng pháp lý của đất: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v. Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến giá đất trên địa bàn nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng.
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất.
- Địa điểm: Được thực hiện trên địa bàn Thành Phố Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp. - Phương tiện đi lại nghiên cứu trên địa bàn thành phố Cao Lãnh - Phiếu phỏng vấn, điều tra cơ bản và thu thập số liệu. - Máy tính, USB và phần mềm thống kê MSTATC được sử dụng để tính toán, thống kê và đánh giá số liệu.
- Các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp về việc ban hành, quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng tháp từ năm 2008 đến năm 2011. - Thu thập số liệu thực tế trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh thông qua việc phỏng vấn và phân tích dữ liệu điều tra.
Ngoài ra, còn có sự tham vấn ý kiến của các Cán bộ địa chính phường và nhân viên giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản HIDICO trên địa bàn thành phố Cao lãnh để có sự nhận định chính xác hơn về các yếu tố tác động đến giá đất tại thành phố Cao lãnh. + Phân tích mức độ chính xác từ các thông tin, số liệu thu thập và từ kết quả điều tra được trong công tác ngoại nghiệp. + Phân cấp các yếu tố tác động sau khi thống kê số liệu từ việc phỏng vấn, các yếu tố chỉ có tác động khi chiếm tỷ lệ trên 50% trong các yếu tố điều tra.
+ Tiến hành thống kê, xử lý các số liệu điều tra ra dạng số và tỷ lệ % + So sánh về giá đất giữa giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định và giá thực tế khi giá này chịu sự tác động của các yếu tố. - Trình bày: Tổng hợp tất cả các số liệu một cách hoàn chỉnh nhất và tiến hành viết hoàn thiện đề tài nghiên cứu. Tổng quan về tình hình sử dụng đất và giá đất ở thành phố Cao Lãnh.
Sự tác động này sẽ làm gia tăng sự cách biệt giữa giá nhà nước và giá thực tế trên thị trường và sự gia tăng đó sẽ có những ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế của đất nước nếu như trong tương lai không có những chính sách giải quyết cho phù hợp.