tiểu luận thực trạng thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS

Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với cáctrường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệlàm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng,

MỤC LỤC

Trang

Lời ngỏ 1

Lời mở đầu 2

I Một số quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 3

1 Khái niệm 3

2 Đặc điểm 3

3 Căn cứ tính thuế 4

II.Thực trạng 6

1 Tình hình áp dụng thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS 6

1.1 Thuận lợi 6

1.2 Khó khăn 7

1.3 Kết quả thu được 9

2 Những đề xuất, kiến nghị 11

2.1 Nguyên nhân, tồn tại 11

2.2 Giải pháp, kiến nghị 14

III So sánh với Luật của một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 16

1 So sánh với Luật của một số nước trên thế giới 16

2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 27

KẾT LUẬN 29

Tài liệu tham khảo 30

LỜI MỞ ĐẦU

Thuế là công cụ quan trọng của nhà nước dùng để tạo nguồn thu cho ngânsách, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo công bằng xã hội Trong đó, thuế thu nhập

cá nhân là một loại thuế ngày càng được Chính phủ quan tâm bởi loại thuế này có

số thu ổn định, bền vững và chiếm tỷ trọng cao trong tổng số thu ngân sách nhànước Trong số các loại thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập cá nhân về chuyểnnhượng bất động sản là một loại thuế có tầm quan trọng trong nền kinh tế và có tácđộng nhiều mặt đến kinh tế-xã hội Việt Nam

Những năm gần đây, thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triểnchưa từng thấy Nó không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư trong và ngoài nước, màcòn có tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước, đời sống của người dân, kinhtế-xã hội của đất nước Tuy nhiên trước sự chuyển biến mạnh mẽ của thị trườngnày, các chính sách pháp luật của nhà nước về thuế và đầu tư nhằm tạo môi trườngcho thị trường này phát triển vẫn chưa theo kịp Chính vì thế, một trong nhữngnhiệm vụ quan trọng của ngành thuế nước ta là khắc phục tình trạng này nhưngvẫn đảm bảo nguồn thu cho nhà nước và thuận lợi cho các nhà đầu tư, đồng thờiđảm bảo đời sống ổn định cho nhân dân Trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam vẫn làmột nước đang phát triển nên để có thể duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhà nướcphải luôn luôn quan tâm tới các chính sách kinh tế đặc biệt là chính sách thuế

Với bài tiểu luận này, chúng em tập trung nghiên cứu về một số vấn đề củathuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, thông qua đó tìm hiểu rõhơn về những thuận lợi hay khó khăn, vướng mắc khi áp dụng luật thuế này Bêncạnh đó, chúng em còn nghiên cứu chính sách thuế của các nước nhằm so sánh vàrút kinh nghiệm cho Việt Nam, từ đó, đưa ra các kiến nghị về hướng tính thuếnhằm hoàn thiện hơn hệ thống thuế Việt Nam

Bài tiểu luận này của chúng em tuy đã cố gắng nhưng vẫn không tránh khỏithiếu sót, kính mong cô và các bạn cho nhận xét và đóng góp ý kiến để bài tiểuluận hoàn thiện hơn Chúng em xin chân thành cảm ơn!

I Một số quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS):

1 Khái niệm:

Theo quy định của luật thuế TNCN: Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐSlàkhoản thuế đánh vào các khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vàtài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụngnhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; các khoản thunhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS

 Đối tượng được miễn thuế:

Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS được miễn thuế đối với khoản:

 Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻvới conđẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,

mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháungoại; anh, chị, em ruột với nhau

 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liềnvới đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhấtmột nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

 Thu nhập từ giá trị quyến sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đấtkhông phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của phápluật

 Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ

đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với condâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bàngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

 Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân được NhàNước giao để sản xuất

2 Đặc điểm:

Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS mang những đặc điểm sau:

- Mang tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tínhhoàn trả trực tiếp

- Là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách nhà nước (NSNN).Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường BĐS cũng ngày được mở rộng

và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

- Là một loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập từ chuyển nhượng (quyền sở hữu,quyền sử dụng) BĐS

- Tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập Thuế phát sinh không thườngxuyên, phụ thuộc vào phát sinh giao dịch chuyển nhượng BĐS trên thị trường

- Áp dụng biểu thuế toàn phần

1 Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế

2 Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ

sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyểnnhượng

Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với cáctrường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệlàm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí liênquan đến hoạt động chuyển nhượng, trường hợp không xác định được giá vốn

và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyểnnhượng

Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấptỉnh quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giáđất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

3 Về việc lựa chọn áp dụng thuế suất khi kê khai nộp thuế: Cơ quan thuế phốihợp với cơ quan quản lý nhà, đất niêm yết công khai các văn bản hướng dẫn

về căn cứ tính thuế, cách xác định thu nhập chịu thuế, phương pháp tính thuế

và Thông tư hướng dẫn này, đồng thời hướng dẫn cụ thể cho người nộp thuế

biết để thực hiện việc kê khai, nộp thuế TNCN theo mức thuế suất là 25% trênthu nhập chịu thuế hoặc 2 % trên giá chuyển nhượng.

 Giá tính thuế:

Điều 14 luật thuế TNCN quy định

1 Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng giáchuyển nhượng BĐStheo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua BĐS và cácchi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyểnnhượng;

b) Giá mua BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quyđịnh của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luậtliên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí sanlấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trìnhkiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS

2 Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việcchuyển nhượng BĐS thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyểnnhượng BĐS

3 Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyểnnhượng BĐS trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượnghoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giáđất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyểnnhượng

4 Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS là thờiđiểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật

 Đối với cá nhân không cư trú :

Theo quy định tại điều 29 luật thuế TNCN:Thuế đối với thu nhập từ chuyểnnhượng BĐS tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giáchuyển nhượng BĐS nhân với thuế suất 2%

II Thực trạng

1 Tình hình áp dụng thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS

1.1 Thuận lợi:

- Thứ nhất, Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài chính và ngành Thuế đã linh hoạt trong

việc ban hành các văn bản pháp lý và văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đây làluật thuế mới, song là sự kế thừa của các luật thuế hiện hành.Luật thuế TNCN từchuyển nhượng BĐS đã đề cao trách nhiệm của cá nhân trong việc tự tính, tự khai,

tự nộp thuế (các cá nhân chuyển nhượng BĐS được kê khai và tự xác định mứcthuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai)

- Thứ hai, thông tư 113/2011/TT-BTC điều chỉnh, tháo gỡ một số vướng mắc tồn

tại trước đây Đơn cử, việc lập hồ sơ tính thuế đơn giản hơn cho một số trườnghợp, như trường hợp hợp đồng góp vốn mua đất nền bị từ chối công chứng theoNghị định 71, hoặc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Nếu quyđịnh trước đây yêu cầu cá nhân phải có các hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai ký với chủ dự án cấp I, II hoặc với sàn giao dịch, thì nay cá nhânchỉ cần chủ dự án xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng nền nhà, căn hộ

- Thứ ba, quy định của Luật Thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS

khá thông thoáng, thể hiện rõ xu hướng cải cách, tạo điều kiện thuận lợi cho việcchuyển nhượng BĐS, góp phần làm cho thị trường BĐS sôi động và phát triển

- Thứ tư,cán bộ thuế được nhà nước tạo điều kiện bồi dưỡng kiến thức quản lý thuế

khá đầy đủ Từ đó, hỗ trợ cho việc thực thi chính sách thuế ở nước ta

- Thứ năm, hiện nay chính sách thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS đã có

được sự mềm dẻo, theo đó người nộp thuế có quyền lựa chọn phương án nộp thuếnào có lợi nhất cho mình (nhà nước cho phép các cá nhân có thu nhập từ hoạt độngchuyển nhượng BĐS được chọn một trong hai mức thuế 2% hoặc 25%) Đồng thờihầu hết các trường hợp chi phí thuế, lệ phí đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS

đã giảm hoặc được miễn so với trước đây Chính sách đúng đắn này đã và sẽ gópphần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng BĐS theo hướng ngày càng minh bạchđảm bảo quyền lợi của người sở hữu bất động sản và sự quản lý của Nhà nước

- Thứ sáu, thuế TNCN thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, mức thuế phải nộp

thấp hơn mức thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây nên việc đăng ký kê khainộp thuế từ hoạt động này diễn ra khá thuận lợi, được nhân dân và người nộp thuếđồng tình ủng hộ

- Thứ bảy, người dân dựa trên thuế TNCN từ việc chuyển nhượng sẽ giúp họ xác

định được giá trị thực của BĐS và tính chất minh bạch về pháp lý của BĐS đó.Tránh được tình trạng mua lầm các dự án ảo không có thực như một số trường hợp

đã gặp vừa qua

- Thứ tám, việc áp dụng triển khai các hình thức “kê khai thuế qua mạng “Hiện đại

hóa thu ngân sách nhà nước và thu thuế qua ngân hàng” và “Hệ thống ki-ốt thôngtin thuế”, tạo thuận lợi cho việc thu thuế và nộp thuế như thủ tục nộp hồ sơ khaithuế đơn giản, nhanh gọn, hiệu quả cao và an toàn, không giới hạn về không gian,thời gian trong ngày, tiết kiệm thời gian, chi phí cho người nộp thuế; đơn giản hoá

và cải cách triệt để thủ tục hành chính trong quy trình thu nộp thuế, giảm thời giannộp thuế, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nộp thuế; giúp người nộp thuếthuận tiện hơn trong việc tiếp cận các thông tin liên quan đến thuế; cơ quan thuế xử

lý tờ khai nhanh, chính xác, giảm thiểu lao động, thuận lợi cho việc lưu trữ hồ sơ

và tra cứu dữ liệu, đặc biệt là đáp ứng được nhu cầu phục vụ số lượng người nộpthuế ngày càng tăng nhanh trong khi nguồn nhân lực chưa được bổ sung tươngứng…

Bên cạnh những thuận lợi đã đạt được, trong thời gian qua việc thực hiệnpháp luật thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS còn bộc lộ nhiều khó khăn, bất cập

1.2 Khó khăn:

- Thứ nhất, luật thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS có đối tượng quản lý rộng các

thủ tục hành chính liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp và phần lớn dân cư, lạitriển khai thực hiện đồng thời với việc thực hiện những biện pháp của Chính phủnhằm chống suy giảm kinh tế vì vậy có những lúng túng trong việc thực hiện luậtthuế

- Thứ hai, việc xác định các trường hợp được miễn thuế, giảm thuế theo quy định

của Luật là do cá nhân người nộp thuế tự kê khai, tự chịu trách nhiệm Song nếubản thân người nộp thuế chưa có sự tự giác cao trong kê khai thuế, trong khi sự

kiểm tra kiểm soát của các cơ quan quản lý nhà nước còn có những hạn chế, việcphát hiện người nộp thuế kê khai sai là vấn đề rất khó khăn.

- Thứ ba, mặc dù luật thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS đã được thực thi một

thời gian song một số vướng mắc về chính sách thuế vẫn chưa được giải quyết dứtđiểm Bên cạnh đó cán bộ thuế dù đã được học tập bồi dưỡng kiến thức quản lýthuế song thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS đối tượng quản lý rộng nên vẫn cònlúng túng trong việc triển khai thực hiện, đôi khi Người nộp thuế chưa được yêntâm với sự giải thích, hướng dẫn của cán bộ thuế

- Thứ tư, việc xác định giá tính thuế BĐS là vấn đề khó và phức tạp Giá cả của

hầu hết các hàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản xuất và giá thànhsản phẩm, nhưng đối với BĐS không thể xác định chính xác được vì giá trị củachúng còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như đặc điểm của BĐS và thị trườngBĐS, điều này có thể dẫn đến các kết quả định giá khác nhau của các tổ chức địnhgiá khác nhau.Độ chính xác của việc định giá BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sốthuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.Điều này có thể dẫn đến giữa các chủ sởhữu BĐS có giá trị như nhau nhưng sẽ có thái độ nộp thuế khác nhau Chính vìvậy, xác định giá trị của BĐS để làm căn cứ tính thuế BĐS rất khó và phức tạp

- Thứ năm,đối với những người đã mua BĐS trước ngày 01/01/2009 (ngày Luật

thuế TNCN số 04/2007/QH12, có hiệu lực thi hành) họ không có nghĩa vụ lấy hóađơn, chứng từ của các chi phí liên quan và lưu giữ để giờ đây chứng minh chi phí.Trường hợp này người nộp thuế phải được lựa chọn thuế suất 2% hoặc 25% theohướng có lợi cho mình, bởi một trong các nguyên tắc cơ bản của luật là bất hồi tố,lại càng không thể hồi tố theo hướng bất lợi cho người dân Cơ quan thuế khôngthể áp đặt buộc họ phải chứng minh đầy đủ chi phí (lấy hóa đơn, chứng từ và lưutrữ) khi mà theo luật họ không có nghĩa vụ này vào thời điểm mua, đầu tư vàoBĐS

Ngoài ra thuế suất 2% hay 25% cũng không thống nhất rõ ràng, có cơ quan thuếthì cho người kê khai tư lựa chọn thuế suất, có cơ quan thì áp đặt sẳn thuế suất 2%hoặc 25 % vì vậy tạo cảm giác không công bằng cho người nộp thuế

- Thứ sáu, việc quy định hai phương pháp tính thuế dễ đưa đến hậu quả là tạo điều

kiện cho cơ chế xin cho, nhũng nhiễu, vì thủ tục hành chính phức tạp cho phép cán

bộ thuế làm khó dễ người nộp thuế trong việc xác định giá chuyển nhượng, chấpnhận hóa đơn, chứng từ hợp pháp

- Thứ bảy, với quy định thuế suất đang thực hiện và các nghị định đã có đối với thu

tiền sử dụng đất đã gây ra thất thu cho ngân sách nhà nước, nhất là đối với giá đất

do UBND cấp tỉnh ban hành thấp đối với những trường hợp giao đất, cho thuê đấtkhông qua đấu giá Sự điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do nhà nước đầu tư

cơ sở hạ tầng, quy hoạch khu thương mại, đô thị chưa có những chính sách phùhợp để tăng nguồn thu, dẫn đến thất thu NSNN nhất là phần lợi do đầu tư công tạo

ra, nhất là ở các khu vực đô thị

- Thứ tám, hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong

đó có ngành thuế còn chưa đáp ứng được công tác kiểm tra, đối chiếu Muốn làmtốt điều này cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chứcnăng không thể kiểm soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở

1.3 Kết quả thu được:

Chính sách thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS tuy mới thực thi hơn ba nămsong thời gian qua đã đạt được những kết quả sau:

- Một là, tạo nguồn thu tương đối ổn định cho ngân sách địa phương:

Theo số liệu Tổng cục thuế thống kê, tiền thuế thu được từ hoạt động chuyểnnhượng BĐS của các cá nhân là tương đối lớn Trong năm 2010 tổng tiền thuế thuđược từ chuyển nhượng BĐS là 3.394 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 12,94% trên tổng sốthuế TNCN Số thuế thu được 6 tháng đầu năm 2011 là 1.846 tỷ đồng, chiếm tỷtrọng 9,59% trong tổng số thuế TNCN chứng tỏ nguồn thu này khá ổn định dànhcho ngân sách địa phương (do hầu hết các khoản thu được để lại cho NSĐP 100%).Đối với các địa phương có điều kiện KTXH khó khăn thì đây chính là nguồn thuquan trọng để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển quỹ BĐS nói riêng và pháttriển KTXH nói chung

- Hai là, khuyến khích người nắm giữ BĐS hoàn thành các thủ tụcgiấy tờ liên

quan đến BĐS, giúp nhà nước kiểm soát hoạt động của thịtrường BĐS:

Nhờ có việc triển khai sắc thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, các tổ chức và

cá nhân mới thấy được sự cần thiết phải hoàn thiện các thủ tục liên quan đến giấychứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất Đây là một trong những yêucầu không thể thiếu được đối với các hàng hóa giao dịch trên thị trường BĐS Khi

mà BĐS đầy đủ thủ tục pháp lý tăng lên sẽ thúc đẩy thị trường BĐS chính thứchoạt động mạnh hơn

- Ba là, góp phần đảm bảo công bằng xã hội:

Một trong các mục tiêu mà chính sách thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐShướng đến là đảm bảo công bằng xã hội Với các quy định về miễn, giảm thuếtrong các sắc thuế BĐS trong thời gian qua đã tránh tận thu vào những ngườikhông có hoặc hạn chế khả năng nộp thuế, góp phần giảm bớt gánh nặng thuế chocác đối tượng cần được ưu đãi Điều này góp phần đảm bảo công bằng xã hội

2 Những đề xuất, kiến nghị:

2.1 Nguyên nhân, tồn tại:

- Thứ nhất, theo điều 14, điều 23 Luật thuế TNCN và điều 22 Nghị định100/2008/

NĐ-CP thì thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được tính theo một trong hai phươngpháp sau:

+ Áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế(giá bán – [giá mua + chi phí] =thu nhập tính thuế);

+Áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng trong trường hợp không xácđịnh được giá mua vàchi phí liên quan đến việc chuyển nhượng (Chi phí liênquan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật)

Nhà nước muốn tạo thuận lợi cho người dân dễ dàng trong việc khai nộp thuếTNCN từ chuyển nhượng BĐS nhưng người dân lại dựa vào điều này để lách luật

Cụ thể trên thực tế, hầu hết các trường hợp chuyển nhượng nhà đất đều áp dụngphương pháp nộp 2% trên giá chuyển nhượng (năm 2009 có 8.178.180 trường hợp;năm 2010 có 16.603.654 trường hợp); số trường hợp chuyển nhượng BĐS áp dụngthuế suất 25% không nhiều (năm 2009: 83.989 trường hợp; năm 2010: 128.413trường hợp) Nguyên nhân chủ yếu là do người chuyển nhượng không lưu giữđược chứng từ, hoá đơn chứng minh giá mua và các chi phí liên quan Một sốtrường hợp giữ được hoá đơn, chứng từ nhưng tính theo mức thuế suất 25%, sốthuế cao hơn số thuế tính theo mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng nênkhông xuất trình các chứng từ, hoá đơn chứng minh giá mua và các chi phí liênquan

- Thứ hai, luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở,

quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cánhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người chuyểnnhượng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình

Hiện nay hệ thống đăng ký đất đai của chúng ta chưa kiểm soát được việc mộtngười hiện có bao nhiêu BĐS Vì vậy, cơ quan thuế chưa xác định được nhữngtrường hợp có hai BĐS trở lên có chuyển nhượng nhà đất mà trốn thuế Do đó lợi

dụng kẽ hở này nhiều cá nhân khi chuyển nhượng BĐS biết luật sẽ khai BĐSchuyển nhượng là tài sản duy nhất của họ Bởi vì việc kê khai về tài sản của mình

là duy nhất, cho dù tài sản đó có thực sự là tài sản duy nhất hay không sẽ khôngphải đóng bất kỳ mức thuế nào và không cần quan tâm đến trách nhiêm pháp lýcủa mình Theo số liệu thống kê ban đầu, năm 2009 có 4.141.217 trường hợp vànăm 2010 có 2.751.022 trường hợp chuyển nhượng được miễn thuế

- Thứ ba,theo Điều 3 mục 1 Thông tư 161/2009/ TT-BTC ghi “Trường hợp cá

nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vayvốn hoặc thanh toán tại ngân hàng, tổ chức tín dụng Đến hết thời hạn trả nợ, cánhân không có khả năng trả nợ thì ngân hàng, tổ chức tín dụng làm thủ tục phátmại bán BĐS đó.Đồng thời thực hiện kê khai thuế TNCN thay cho cá nhân, trướckhi quyết toán các khoản nợ”

Điều này là bất hợp lý Bởi bản chất thuế TNCN là đánh trên phần thu nhập của

cá nhân Khi cá nhân đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ, tàisản mới bị phát mại phục vụ cho việc trả những khoản nợ, điều đó cũng tức lànguồn thu nhập bị mất Sao lại phải bị nộp thuế TNCN!

- Thứ tư, theo Điều 3 mục 4 Thông tư 161/2009/ TT-BTC ghi “Trường hợp cá

nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây đựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ,mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổchức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền thì phải thực hiện việc kê khaithuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS”

Như vậy là không hợp lý Bởi đây là “phần góp vốn và quyền mua” tức hoạtđộng này chỉ đơn thuần là hoạt động đầu tư tài chính Mà hoạt động đầu tư tàichính thuế suất 5%, còn đây đang xem là hoạt động chuyển nhượng BĐS thuế suất25%.Theo luật dân sự một giao dịch được xem là mua bán BĐS khi giao dịch đóđược công chứng tại phòng công chứng thì giao dịch đó mới hợp pháp.Thế nhưnghợp đồng góp vốn vào BĐS thực chất đó không phải là hợp đồng mua bán BĐS mà

nó chỉ hợp đồng góp vốn đầu tư (Một dạng đầu tư tài chính) Vì vậy nếu theo luậtthuế TNCN thì nó chỉ chịu thuế suất 5%

Ta xem xét ví dụ sau:

Cty X ký hợp đồng góp vốn với Ông A Với số vốn 500triệu đổi lấy 100m2(Có thể nói đây là phần vốn góp trong dự án) Đến khi dự án hoàn tất ông Achuyển nhượng phần góp vốn này cho ông B với giá 1tỷ

Vậy nếu gọi hoạt động của ông A là hoạt động đầu tư thì số thuế ông A phảinộp: (1.000 – 500) x 5% = 25 triệu

Nhưng nếu cơ quan thuế gọi hoạt động của ông A là hoạt động chuyển nhượngBĐS thì số thuế ông A phải nộp:

(1.000 – 500) x 25% = 125 triệu Như vậy so với cách tính trên ông A sẽ bị mất100triệu

- Thứ năm, Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN quy định: “thu nhập từ chuyển

nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi vớicon nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bànội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thìđược miễn thuế TNCN

Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu đểtrốn thuế Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho nhau là đối tượng phảinộp thuế Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bốchồng, sau đó bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu Cả hai lầnchuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế Thế là từ việc phải nộpthuế, hai chị em dâu chịu khó đi vòng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộpthuế

- Thứ sáu, Thông tư 161/2009/TT - BTC quy định “giá chuyển nhượng BĐS làm

căn cứ tính thuế TNCN là giá theo hợp đồng chuyển nhượng Trường hợp giá đấttheo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tạithời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vàogiá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tính thuế”

Quy định như vậy nhưng trong thực tế, nhất là đối với các trường hợp mua nhàchung cư, hầu hết là mua đi bán lại (kể cả việc bán suất trên giấy tờ), hai bên mua

bán thường chỉ viết giấy tay nên cơ quan thực thi rất khó xác định giá chuyểnnhượng thực Ngoài ra, theo quy định của Luật Thuế TNCN, bên bán sẽ phải chịuthuế nhưng trên thực tế người mua phải nộp thuế TNCN thay người bán nên chắcchắn giữa hai bên sẽ thỏa thuận mức giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị giaodịch Do đó hai bên mua bán cùng có lợi chỉ có nhà nước bị thất thu thuế.

Ví dụ:

Anh Nguyễn Văn A có căn nhà mặt ngõ đường Vũ Trọng Phụng của anhđược rao bán với giá 5 tỷ đồng và đã có người đồng ý mua mức giá đó Nếu bảnhợp đồng chuyển nhượng được lập với giá trị 5 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc anh

A sẽ phải nộp một khoản thuế 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng) Tuy nhiên, đểgiảm thiểu tối đa khoản tiền phải nộp, anh và khách hàng đã thỏa thuận ghi vàohợp đồng bán nhà với giá 1 tỷ đồng Với thỏa thuận này, anh Thuần chỉ phải nộp

có 20 triệu đồng thay vì 100 triệu tiền thuế chuyển nhượng BĐS

II.2 Giải pháp, kiến nghị:

- Thứ nhất, trường hợp mua BĐS trước ngày 01/01/2009 đến nay chuyển nhượng

thì người nộp thuế có quyền lựa chọn phương pháp tính thuế 2% hoặc 25% theohướng có lợi cho mình Trường hợp mua BĐS mua sau ngày 01/01/2009 thì khichuyển nhượng sẽ áp dụng phương pháp tính thuế 25% trên thu nhập tính thuế.Thế mới công bằng và hợp lý

Nhìn chung đối với trường hợp mua bán BĐS sau ngày 01/01/2009 không nênđánh thuế thu nhập 2% trên giá bán, bởi cách tính thuế này thường dẫn tới việc giághi trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch, gây thất thu thuế Mặt khác thống nhấtthu thuế 25% trên lãi sẽ hướng người dân hình thành thói quen ghi đúng giá khimua, khi bán, lấy hóa đơn, chứng từ và lưu giữ khi đầu tư BĐS, giúp thị trườngBĐS ngày càng minh bạch, giúp cơ quan nhà nước có thông tin chính xác để xácđịnh giá thị trường và quản lý thị trường BĐS

- Thứ hai,về phía Nhà nước, phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân

đầy đủ toàn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành tài nguyên - môi trườngkết nối mạng thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để quản lý được việc sởhữu BĐS chi tiết của từng cá nhân Từ đó, chống được sự khai man là tài sản duynhất trong chuyển nhượng BĐS để được miễn thuế

Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn trong việc xác định BĐS chuyển nhượng cóphải là tài sản duy nhất hay không Nhưng nếu phát hiện hành vi của cá nhân làkhai gian nhằm trốn thuế thì cá nhân đó sẽ bị truy thu, nộp phạt Thậm chí nếu viphạm nặng, cá nhân đó sẽ bị truy tố hình sự Giải pháp trên nhằm thu đúng, thu đủcho ngân sách nhà nước trong việc thu thuế nói chung, thu thuế TNCN từ hoạtđộng chuyển nhượng BĐS nói riêng và tạo cho người dân có thói quen tốt trongviệc kê khai nộp thuế.

- Thứ ba, đối với hợp đồng góp vốn trong quá trình hoàn thành dự án và quyền

mua chỉ nên xem nó là hoạt động đầu tư tài chính và phải chịu mức thuế suất 5%.Như vậy chúng ta mới tận dụng nguồn vốn đầu tư BĐS từ nhân dân Đến khi dự án

đã hoàn thành ra tên chủ sở hữu cá nhân, khi cá nhân đó chuyển lại cho cá nhânkhác thì lúc ấy mới xem hoạt động đó là hoạt động chuyển nhượng BĐS và ápdụng thuế suất 25%

- Thứ tư,đối với phần miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, thừa kế, quà

tặng là BĐS giữa người có quan hệ gia đình, do xuất phát từ cuộc sống thực tiễn,tính chất truyền thống của các gia đình Việt Nam, việc chia tách nhân khẩu vàphân chia tài sản của từng gia đình thường xảy ra nhất là những vùng nông thôn, vìvậy phần miễn thuế cần phải xác định lộ trình cho miễn thuế, sau đó thu thuế nhưcác nước đã làm (thường các nước phát triển mức thu thuế thừa kế và quà tặng rấtcao: Nhật 70%, Hàn Quốc 50%, Mỹ 46%, Pháp 40% ) một phần nhằm tăng thuNSNN, phần khác nhằm khỏa lấp những khe hở pháp luật mà ngày nay các đốitượng nộp thuế đang lợi dụng nhằm trốn thuế, lách thuế

- Thứ năm, để hạn chế tình trạng “lách” thuế chuyển nhượng bất động sản như

hiện nay, cần có một tổ chức trung gian thực hiện việc thẩm định giá nhà, đất khigiao dịch Giả sử, có quy định bắt buộc việc mua bán nhà, đất cũng phải được thựchiện giao dịch qua ngân hàng, như vậy sẽ giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khichuyển nhượng bất động sản, hạn chế việc thất thu ngân sách nhà nước

Đối với UBND các tỉnh, TP để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá trênhợp đồng chuyển nhượng thì việc xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng nămphải phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường tự do