1 Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm thu nhập từ : Thu nhập tính thuế Chuyển nhượng quyền sử dụng đất công trình Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng (hiện xác định hình thành tương lai) Cách - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền tính với đất - Chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng nhà thuế - Chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước - Góp vốn BĐS để thành lập doanh nghiệp TNC tăng vốn sản xuất kinh doanh DN - Ủy quyền quản lý BĐS mà người ủy quyền có N từ quyền chuyển nhượng BĐS có quyền người sở hữu BĐS chuy - Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng BĐS ển Căn tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS ợng Cách xác định thu nhập tính thuế Phân tích Giá chuyển nhượng – ( Giá vốn (1): Giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời bất + Các chi phí hợp lý liên quan ) điểm chuyển nhượng (2) độn - Đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng: Giá vốn chứng từ thu tiền sử dụng đất g - Đất có nguồn gốc Nhà nước giao trả tiền giảm tiền sử dụng: Giá vốn xác định theo giá sản UBND cấp tỉnh quy định thời điểm giao đất (1) (2) (3) Giá chuyển nhượng(1) – ( Giá vốn(2) + Các chi phí hợp lý liên quan(3) ) - Đấu giá chuyển quyền sử dụng đất: Giá vốn số tiền theo giá trúng đấu giá - Đất không thuộc trường hợp trên: Giá vốn vào chứng từ chứng minh thực nghĩa vụ tài với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (3): Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng nộp NSNN, Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt (nếu có), chi phí khác liên quan (VD: chi phí làm thủ tục, chi phí thuê đo đạc) (1): Giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng - Nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng giá chuyển nhượng hợp đồng thấp giá UBND cấp tỉnh quy định giá xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ UBND cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng - Nếu UBND cấp tỉnh quy định giá tính lệ phí trước bạ giá vào quy định Bộ Xây dựng - Với công trình hình thành tương lai: Tỷ lệ góp vốn tổng giá trị hợp đồng x giá tính lệ phí trước bạ UBDN cấp tỉnh quy định (2): Căn giá hợp đồng chuyển nhượng thời điểm mua Trường hợp nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng Chuyển quyền sở hữu nhà (hiện hình thành tương lai) Giá bán(1) – (Giá mua(2) + Các chi phí hợp lý liên quan(3)) Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước Giá cho thuê lại)1) – (Giá thuê(2) + Các chi phí hợp lý liên quan(3)) vào chứng từ chứng minh nghĩa vụ tài với Nhà nước (1): Là giá thực tế chuyển nhượng xác định theo thị trường ghi hợp đồng chuyển nhượng Nếu thấp giá tính lệ phí trước bạ UBDN cấp tỉnh quy định hợp đồng không ghi giá giá xác định theo giá tính lệ phí trước bạ UBND quy định (2): Xác định vào giá ghi hợp đồng mua Với nhà nguồn gốc từ chuyển nhượng, mua lại vào chứng từ thực nghĩa vụ tài với Nhà nước (3): Các khoản chu phí có hóa đơn, chứng từ gồm (1): Được xác định giá ghi hợp đồng thời điểm chuyển nhượng quyền thuê Trường hợp thấp đơn giá UBND quy định xác định theo bảng giá UBND (2): Căn vào hợp đồng thuê (3): Các khoản chu phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền có hóa đơn, chứng từ hợp pháp Thuế suất: 25% thu nhập tính thuế Thời điểm xác định TNTT: Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng BĐS Cách tính thuế TNCN từ thu nhập chuyển nhượng BĐS a) TTNCN = TNTT * Thuế suất (25%) b) Trường hợp hồ sơ xác định giá vốn, giá mua, giá thuê chứng từ hợp pháp làm sở xác định TNTT TTNCN = Giá chuyển nhượng * Thuế suất (2%) c) Trường hợp BĐS đồng sở hữu nghĩa vụ TTNCN xác định cho người theo tỷ lệ sở hữu Nếu không xác định tỷ lệ sở hữu tính theo tỷ lệ bình quân