thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn hà nội

Lý do lựa chọn đề tài Như chúng ta đã biết, thuế là công cụ quan trọng của nhà nước dùng để tạonguồn thu cho ngân sách, ổn định nền kinh tế vĩ mô và đảm bảo công bằng xã hội.Một trong nh

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: 3

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 CHƯƠNG II: 9 THỰC TRẠNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 9 CHƯƠNG 3: 27 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 27

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Như chúng ta đã biết, thuế là công cụ quan trọng của nhà nước dùng để tạonguồn thu cho ngân sách, ổn định nền kinh tế vĩ mô và đảm bảo công bằng xã hội.Một trong những sắc thuế đó, thì thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất độngsản là thuế tạo ra nguồn thu lớn Ngoài ra, việc thực hiện đánh thuế thu nhập cánhân từ chuyển nhượng bất động sản có vai trò to lớn, thứ nhất là tăng nguồn thucho ngân sách nhà nước, thứ hai đảm bảo tính công bằng cho thị trường bất độngsản và thứ ba đây là công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế việc đầu cơ vào bất động sản.Nhà nước đã ban hành các luật, thông tư cho vấn đề trên cùng với sự ra đờicủa luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm

2008 thay thế cho Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 đã làm minh bạchtrong kê khai thuế, nộp thuế khi giao dịch BĐS( bất động sản) của cá nhân và doanhnghiệp giúp cho quá trình thu thuế được đúng, đủ và chính xác Tuy vậy, hai luậtlớn ra đời cũng không tránh khỏi những lỏng lẻo, vướng mắc và thiếu sót, khẽ hở đểcho người đầu tư, đầu cơ và người dân có những cách trốn thuế và gian lận thuế tinh

vi hơn Với hai cách tính thuế (Thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế hoặc thuế suất2% trên giá chuyển nhượng) được quy định tại nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân

đã gây nên nhiều ý kiến tranh cãi về việc phải nộp loại thuế suất nào khi có phátsinh giao dịch Hơn thế nữa để tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng BĐS,Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 quy định việc kê khai, nộp thuế đượcthực hiện trên tinh thần “tự khai, tự nộp”, việc kê khai nhà ở duy nhất được miễnthuế chuyển nhượng chính là kẽ hở của luật thuế TNCN( thu nhập cá nhân)

Từ thực tiễn cho thấy để nâng tỷ trọng nguồn thu thuế từ chuyển nhượng BĐS,

ổn định và phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh và minh bạch, giúp quản

lý tốt hơn công tác quản lý thuế, việc đi sâu tìm hiểu về lý thuyết và thực trạng thuếthu nhập trong chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam là vô cùng cần thiết Đề án với đề

tài: “THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢNTRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI” sẽ đóng góp một phần nào đó nhằm phát triển thịtrường bất động sản Hà Nội nói riêng cũng như Việt Nam nói chung

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề án được thực hiện với ba mục tiêu cơ bản:

nhượng BĐS

thực trạng chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam nóichung cũng như Hà Nội nói riêng

trạng thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đồng thời đưa ra kiến nghị đối với

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề án tập trung nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS cụthể là hai loại thuế: Thuế thu nhập cá nhân và Thuế thu nhập doanh nghiệp

Phạm vi nghiên cứu của đề án là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bấtđộng sản trên địa bàn Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện, những phương pháp được sử dụng trong bài đề án là:

qua các Luật thuế, Nghị định và Thông tư hướng dẫn của Quốc hội, Chính phủ vàcác Bộ, ban ngành đã nêu trong phạm vi nghiên cứu; giáo trình về thuế…

cậy của Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê, các website vềBĐS như: Vanbanchinhphu.net, CafeF, Vnexpress, VnEconomy…

pháp logic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê…

5 Kết cấu đề án

Với mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu nêu trên, ngoài phần mở đầu,kết luận và lời cảm ơn, đề án môn học bao gồm các nội dung chính sau:

Chương 1 – Những vấn đề lý thuyết liên quan đến thuế thu nhập cá nhân

Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơi thầy giáo PGS TS Nguyễn Thế Phán giảngviên chuyên ngành QTKD Bất Động Sản trường ĐH Kinh tế Quốc dân đã tận tình giúp

đỡ em trong suốt thời gian hoàn thành xong đề án Em xin chân thành cảm ơn !

CHƯƠNG I:

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ

chức, cá nhân có trách nhiệm tham gia quản lý thuế

Thuế trong lĩnh vực BĐS được hình thành là điều tất yếu khách quan và làmột bộ phận không thể thiếu trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia Tùy theođặc thù của mỗi nước, thuế thu được từ BĐS được thể hiện ở nhiều sắc thuếkhác nhau, thu hằng năm hoặc thu một lần Để đảm bảo nguồn thu NSNN, tínhcông bằng trong xã hội và đảm bảo đầy đủ đối tượng chịu thuế thì chính sáchthuế trong lĩnh vực BĐS của các quốc gia thường gồm nhiều sắc thuế khácnhau Các sắc thuế phổ biến được áp dụng gồm:

1.2 Cách phân loại thuế

Có các loại thuế trong lĩnh vực bất động sản: thuế đánh và đất, thuế thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản, thuế thừa kế quà tặng là bất động sản, thuế giá trịgia tăng, thuế bất động sản

1.2.1 Thuế đánh vào đất

Thuế đánh vào đất ở các quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân đối với đất thường

có các tên gọi như thuế đất, thuế giá trị đất tăng thêm, còn ở các quốc gia mà đấtthuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước thì thuế có tên gọi là thuế SDĐ( sửdụng đất) (vì đánh vào khả năng sinh lợi của đất hoặc đánh vào giá trị quyền SDĐ).Thuế đất do người chủ sở hữu đất (người SDĐ) nộp tại cơ quan nhà nước cóthẩm quyền Thuế được thu hàng năm, và tính theo mức thu cố định cho mỗi đơn vịdiện tích sử dụng hoặc được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất tính thuế của

từng mảnh đất, có phân biệt theo vị trí, mục đích sử dụng đất.

Ở Việt Nam, thuế sử dụng đất chia làm hai loại, thuế sử dụng đất nông nghiệp

và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

1.2.2 Thuế thừa kế, quà tặng là BĐS

Thuế thừa kế, quà tặng là Thuế đánh một lần khi phát sinh sự kiện thừa kếhoặc tặng quà Thuế đánh vào cá nhân được nhận thừa kế, quà tặng Thuế suất lũytiến, có thể cao hơn so với trường hợp thuế đánh vào tài sản nhượng bán có thu tiền,

có quy định khởi điểm chịu thuế Ngoài ra, khi xác định trị giá tài sản tính thuế, đốitượng nộp thuế còn được hưởng một số khoản khấu trừ Mức độ lũy tiến của thuế

và các khoản khấu trừ cao hay thấp tùy theo mối quan hệ giữa người nhận tài sản vàngười cho thừa kế hoặc tặng quà và mục tiêu của việc đánh thuế

1.2.3 Thuế giá trị gia tăng

Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụphát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng Căn cứ tính thuế giátrị gia tăng là giá tính thuế và thuế suất Đối với hoạt động kinh doanh BĐS, giáchuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất (hoặc giá thuê đất) tại thời điểm chuyển nhượng,trường hợp không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế thì tính trừ theo giá đấtUNBN cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quy định Tức là thuế giá trị giatăng đối với BĐS chỉ đánh trên phần công trình xây dựng trên đất

1.2.4 Thuế Bất động sản

Thuế này đánh vào cả giá trị đất và giá trị nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất.Thuế thu hàng năm và được tính bằng tổng giá trị đất, nhà, vật kiến trúc sau khi trừcác khoản chi phí hợp lý như các khoản chi phí mua nhà, vật kiến trúc và các khoảnmiễn trừ trước khi tính thuế Thuế này thường được áp dụng ở các quốc gia màpháp luật có quy định đất đai bao hàm cả nhà và các vật thể kiến trúc gắn trên đất,tại những quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân về đất và nhà

1.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là gì?

Thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhậncủa các cá nhân trong một năm, từng tháng hoặc từng lần

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được đánh và hai đối tượng nạpthuế khác nhau đó là cá nhân và doanh nghiệp.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là: một loại thuế

trực thu, đánh vào thu nhập từ giá trị tăng thêm qua việc chuyển nhượng (quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền được thuê) BĐS của cá nhân Thuế phát sinh không thường xuyên, phụ thuộc vào phát sinh giao dịch chuyển nhượng BĐS trên thị trường Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số04/2007/QH12 ngày 21 tháng 1 năm 2007, quy định tại Điểm 3, Điều 3

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

2 Vai trò của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượngbất động sản vừa mang các vai trò chủ yếu của thuế nói chung, vừa có các vai tròriêng mà các loại thuế khác không có được

sách quốc gia: Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước, trong đó thuếthu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những bộ phận quantrọng cấu thành thuế nói chung nên cũng góp một phần quan trọng để tạo nguồn tàichính cho nhà nước Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đượctính với diện rộng, khả năng tạo nguồn thu cho ngân sách rất lớn bởi một lẽ là giá trịtài sản của bất động sản là lớn và là tài nguyên của quốc gia

Việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng một phần nào đó hạn chế người dântrong việc mua bán bất động sản, làm cho người dân suy nghĩ kỹ hơn trước khi đưa

ra quyết định có chuyển nhượng hay không

- Đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế, góp một phần nào đó vào việcđảm bảo công bằng xã hội Thuế BĐS là một công cụ có hiệu lực phục vụ yêu cầuquản lý của nhà nước trong việc giải quyết sự bất bình đẳng về phân phối BĐS giữacác tầng lớp dân cư Qua thuế BĐS, nhà nước có thể thực hiện việc kiểm kê, kiểmsoát, quản lý quỹ đất, nhà ở và các công trình kiến trúc khác trong xã hội Hơn nữa,nhà nước có thể động viên một phần đóng góp của chủ sở hữu BĐS, có nhiều thunhập từ tiền cho thuê, chuyển nhượng, góp phần điều hòa thu nhập xã hội, thực hiệnnghĩa vụ đóng góp công bằng, khuyến khích sử dụng đất, nhà hợp lý, có hiệu quả.

Chính sách thuế có vai trò điều tiết cung, cầu BĐS và bình ổn giá cả thị trường

BĐS, thuế BĐS thúc đẩy việc sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyếnkhích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường Từ việc ban hành các sắc thuế đếnviệc triển khai thực hiện cùng với việc thanh tra thuế, hệ thống thuế BĐS, chínhquyền các cấp đã nắm vững được số lượng, quy mô BĐS mà từng tổ chức, cá nhânnắm giữ, cũng như số lần chuyển nhượng BĐS Trên cơ sở đó, nhà nước có thể chủđộng trong việc điều tiết cung, cầu cũng như các giao dịch trên thị trường BĐS Mặtkhác, thông qua việc chấp hành các sắc thuế trong lĩnh vực này sẽ phát hiện những

vụ việc vi phạm pháp luật hoặc phát hiện những bất cập, vướng mắc trong hoạt

động của thị trường BĐS để có biện pháp xử lý kịp thời.

3 Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế thunhập cá nhân và vừa là thuế trong lĩnh vực bất động sản vì vậy nó có các tính chất

trên nguyên tắc theo luật định Phân phối khoản thu nhập qua thuế thu nhập cá nhângắn với quyền lực, sức mạnh của Nhà nước

người chịu thuế

của từng cá nhân Do là thuế trực thu nên nó phản ánh sự đồng nhất giữa đối tượngnộp thuế theo luật và đối tượng chịu thuế theo ý nghĩa kinh tế Người chịu thuế thu

nhập cá nhân không có khả năng chuyển giao gánh nặng thuế khoá sang cho các đốitượng khác tại thời điểm đánh thuế.

sản khi đó mới tính thuế, vì vậy việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bấtđộng sản không đều đặn và phụ thuộc vào thị trường chuyển nhượng bất động sản

4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đánh trên thu nhập từchuyển nhượng bất động sản Vì vậy nhân tố ảnh hưởng tới thị trường chuyểnnhượng bất động sản thì sẽ ảnh hưởng lên thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượngbất động sản, có thể kể đến các nhân tố như là :

Các chính sách, pháp luật của nhà nước lên các vấn đề chuyển nhượng bấtđộng sản, khuyến khích, thu hẹp hay không thông qua việc quy định sắc thuế, quyhoạch…

Các yếu tố kinh tế như tình hình nền kinh tế thông qua các chỉ số như tốc độtăng trưởng kinh tế, chỉ số giá tiêu dùng, lạm phát, lãi suất tiền vay…Lãi suất tiềnvay mà cao thì người dân sẽ phải dè dặt hơn khi đưa ra quyết định có mua bán bấtđộng sản hay không và sẽ ảnh hưởng tới thị trường chuyển nhượng bất động sảnThu nhập của người dân và nhu cầu của họ về bất động sản như nhà ở, đất

5 Các văn bản pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007

11 ngày 29 tháng 11 năm 2006

của luật thuế thu nhập cá nhân

cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhân quà tặng làBất động sản

62/2009/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC và Thông tư sood 12/2011/TT-BTC liên quan

đến việc hưỡng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân.

điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều củaLuật Thuế thu nhập cá nhân

sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009 và thông tư 100/2008/NĐ-CP

84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009 Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuếthu nhập cá nhân và sửa đổi bổ sung thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ tài chính,hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009

CHƯƠNG II:

THỰC TRẠNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN

NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

1 Đặc điểm tụ nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Nội

1.1 Đặc điểm tự nhiên

Hà Nội là thủ đô của nước Việt Nam, là một trong năm thành phố trực thuộcTrung ương của Việt Nam, Hà Nội được xếp vào loại đô thị đặc biệt, thỏa mãn các

mô dân số trên 5 triệu, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh

1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội

Đánh giá chung: Nhìn chung, kinh tế của Thủ đô vẫn duy trì tăng trưởng; ansinh xã hội được tiếp tục được bảo đảm; sự nghiệp văn hoá, giáo dục, y tế tiếp tụcphát triển; công tác quản lý trật tự đô thị, đảm bảo an toàn giao thông được tậptrung chỉ đạo; xây dựng nông thôn được chú trọng đầu tư; cải cách hành chính đạtđược kết quả tích cực; an ninh chính trị được giữ vững Tuy nhiên, tăng trưởng thấphơn so với dự báo, sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khókhăn do tình hình khó khăn chung của kinh tế trong nước và thế giới

• Sản xuất công nghiệp gặp nhiều khó khăn: chi phí cao, sức mua giảm dẫn

đến tồn kho tăng cao… nên mức tăng trưởng chậm Chỉ số phát triển sản xuất côngnghiệp (IIP) tháng Năm tăng 5,1% so tháng trước và tăng 6,2% so cùng kỳ nămtrước Trong đó: Công nghiệp khai thác mỏ tăng 6,6% và giảm 6,7%; Công nghiệpchế biến tăng 5,3% và 6,3%; Sản xuất, phân phối điện, ga, nước tăng 2,8% và5,5%.Tính chung 5 tháng, IIP tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2011 Trong đó: Côngnghiệp khai thác mỏ giảm 9,8%; công nghiệp chế biến tăng 3,7%; sản xuất, phânphối điện, ga, nước tăng 11,3%

• Về sản xuất nông nghiệp:Vụ đông xuân 2012, toàn Thành phố gieo trồng

được 164.083 ha, giảm 13,21% so với vụ đông xuân 2011 Sản lượng lương thực vụđông xuân ước đạt 689.096 tấn, giảm 5,85% Thành phố tiếp tục chỉ đạo điều tiếtnước, bơm nước tưới dưỡng phục vụ sản xuất vụ Xuân, đồng thời tăng cường kiểmtra hệ thống công trình thuỷ lợi trên địa bàn quản lý, đến nay lúa và hoa màu cơ bản

đủ nước tưới, cây trồng sinh trưởng, phát triển tốt

• Hoạt động thương mại duy trì tăng trưởng nhưng thấp hơn mức tăngnhững năm trước Tổng mức bán hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hộitháng Năm dự kiến đạt 117.428 tỷ đồng, tăng 1,4% so tháng trước và tăng 20,1% socùng kỳ, trong đó, tổng mức bán lẻ đạt 27.436 tỷ đồng, tăng 1,6% so tháng trước vàtăng 19,3% so cùng kỳ.

3% so tháng trước và tăng 21,3% so cùng kỳ, trong đó, xuất khẩu địa phương tăng3,3% và tăng 25,2% Hàng nông sản (tăng 6,1%), hàng điện tử (tăng 4,1%), than đá(tăng 4,3%)…Kim ngạch nhập khẩu tháng 5/2012 đạt 2.066,3 triệu USD, tăng 9,6%

so tháng trước và bằng 95,9% so cùng kỳ, trong đó, nhập khẩu địa phương tăng8,5% và 2,1% so cùng kỳ Vật tư, nguyên liệu vẫn là mặt hàng chiếm tỷ trọng lớnnhất trong Tổng kim ngạch nhập khẩu (chiếm trên 47%)

7,8% so với cùng kỳ năm trước Có 9 nhóm hàng tăng so tháng trước, trong đó 2nhóm hàng tăng cao nhất là nhóm hàng giao thông và nhóm hàng hóa và dịch vụkhác Đợt tăng giá xăng dầu ngày 20/4 ảnh hưởng rất lớn đến chỉ số giá tháng Năm,

dù được hạn chế bởi lần giảm giá ngày 9/5 nhưng vẫn làm chỉ số giá nhóm giaothông tăng 1,32% Nhóm hàng hóa và dịch vụ khác (tăng 2,75%)

tháng 5/2012 đạt 1648,9 tỷ đồng, tăng 1,1% cùng kỳ năm trước.Tính đến 22/5/2012

đã thu hút được 123 dự án cả cấp mới và tăng vốn với tổng vốn đầu tư đăng ký là381,3 triệu USD (bằng 44,7% về về vốn đầu tư đăng ký so với cùng kỳ năm 2011

62.390 tỷ đồng, đạt 43% dự toán Chính phủ giao; chi NSĐP 5 tháng đầu năm 2012ước là 16.420 tỷ đồng

xã hội đối với các đối tượng chính sách, người có công, người cao tuổi, hộ nghèo,đối tượng bảo trợ xã hội

2 Thực trạng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tai 2.1 Tình hình chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Nhận thấy răng số lượng chuyển nhượng bất động sản tăng dân, lượng thuếthu được từ chuyển nhượng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong thuế thu nhập cánhân, thông qua các số liệu:

Bảng: Tình hình cấp mã số thuế cá nhân trên địa bàn Hà Nội

Nguồn: Cục thuế Hà Nội

747.000 cá nhân nộp thuế từ tiền lương, tiền công; dự kiến năm 2011 có 1.300.000

cá nhân nộp thuế Số người nộp thuế thu nhập từ kinh doanh: Năm 2009 có khoảng149.700 hộ gia đình, cá nhân kinh doanh nộp thuế Thu nhập cá nhân; đến năm 2011

có gần 194.000 hộ gia đình, cá nhân kinh doanh nộp thuế Đối với chuyển nhượng,thừa kế bất động sản: Năm 2009 có gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; Năm

2011 có trên 1 triệu lượt Ta thấy rằng lượng chuyển nhượng bất động sản tăng lêndần và chiếm tỷ trọng là gân 30% trong lượng thuế thu nhận cá nhân

(12,6 triệu cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công và từ thu nhập khác; 3,2triệu cá nhân có thu nhập từ kinh doanh) Trong đó chỉ có khoảng 1,3 triệu cá nhân

có thu nhập từ tiền lương tiền công (chiếm 10,2%); 194 nghìn hộ, cá nhân kinhdoanh (chiếm 6%) phải nộp thuế

trưởng khá: số thu năm 2009 đạt 110% so với năm 2008, đạt 3,4% tổng số thu Ngânsách nhà nước (năm 2009 Quốc hội cho miễn thuế Thu nhập cá nhân 6 tháng đầunăm đối với cá nhân cư trú có thu nhập từ kinh doanh và từ tiền lương, tiền công,miễn thuế cả năm đối với thu nhập từ đầu tư vốn, chuyển nhượng vốn) Số thu 2010bằng 183,6% so với thực hiện 2009, đạt 6,1% tổng thu nội địa (khoảng 4,7% tổng

thu Ngân sách nhà nước) Năm 2011 số thu ước bằng 141,38% so với số thu 2010,đạt khoảng 7,1% số thu nội địa (khoảng 5,5% tổng thu Ngân sách nhà nước).

2.2 Tình hình thực hiện thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

2.2.1 Đối tượng nộp thuế

Cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo quy định củapháp luật đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân Cá nhân chuyển nhượng BĐS đượcchia làm hai loại: Cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú Trường hợp chuyểnnhượng bất động sản là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế là từng cá nhân đồng sởhữu, cụ thể:

Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản làđối tượng phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việcchuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

đất Tài sản gắn liền với đất, bao gồm: Nhà ở; kết cấu hạ tầng và các công trình xâydựng gắn liền với đất; các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sảnphẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp( như cây trồng vật nuôi)

thuế là từng cá nhân đồng sở hữu

kinh doanh, đối tượng nộp thuế là người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.Trường hợp nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì đối tượngnộp thuế là từng cá nhân ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sửdụng đất

thì không phải đánh thuế

2.2.2 Khai thuế

không phân biệt thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai

thuế thu nhập cá nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bấtđộng sản.

bất động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số62/2008/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài Chính

sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất

trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải xuất trình thêm các chứng từhợp lệ làm căn cứ chứng minh các loại chi phí sau:

+ Giá vốn của bất động sản

+ Chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất

+ Các loại phí và lệ phí đã nộp

+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản

thu nhập cá nhân phải kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượngđược miễn thuế tương ứng với từng trường hợp theo hướng dẫn tại Thông tư84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài Chính

Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên môi trườngquận, huyện, để nhận mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân và được hướng dẫn kê khaitheo đúng quy định (mẫu 11/KK-TNCN ban hành theo TT 62/2009/TT-BTC ngày27/3/2009 của Bộ Tài Chính (xem mẫu và cách kê khai từng chỉ tiêu tại phụ lụcđính kèm tài liệu này) Tờ khai được lập thành 02 bản và nộp cùng các giấy tờ liênquan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật cho Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường

trường có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ, xác nhận và ghiđầy đủ chỉ tiêu vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tàichính” sau đó chuyển giao cho Chi cục thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng

 Nơi nộp hồ sơ khai thuế: cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyểnnhượng bất động sản tại cơ quan quản lý bất động sản (Văn phòng đăng ký chuyểnquyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên môi trường)

sản, nhận thừa kế, quà tặng; (trường hợp phải khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế),

… là ngày ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế nhưng chậm nhất khôngquá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thuế

2.2.3 Xác định thuế phải nộp

 Các khoản thu nhập chịu thuế

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm các thu nhập:

đất Tài sản gắn liền với đất, bao gồm: Nhà ở; Kết cấu hạ tầng và các công trình xâydựng gắn liền với đất; Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sảnphẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

 Các khoản thu nhập được miễn thuế

Được quy định tại Điều 4, luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII,

kỳ họp thứ 2, số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồngvới con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữaông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau

liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhấtmột nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng,

mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu