Thuế TNCN từ chuyển nhượng

GÁNH TEAM Quy định thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ chuyển nhượng vốn bất động sản Lý thuyết TNCN chuyển nhượng vốn chuyển nhượng bất động sản Một số tình Vận dụng linh hoạt QUY ĐỊNH TỪ LUẬT THUẾ 1.1 THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG VỐN • • Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn góp công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, công ty cổ phần, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp tác xã, tổ chức kinh tế, tổ chức khác Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán bao gồm thu nhập từ việc chuyển nhượng cổ phiếu, trái phiếu, chứng quỹ loại chứng khoán khác theo quy định Luật Chứng khoán.” Loại hình thu nhập Căn tính thuế Thời điểm xác định thu nhập Thu từ chuyển nhượng vốn góp thu nhập chịu thuế xác định giá chuyển nhượng trừ giá mua phần vốn góp chi phí liên quan đến việc tạo thu nhập từ chuyển nhượng vốn Thuế thu nhập cá nhân Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng vốn góp có phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất (20%) hiệu lực ( góp vốn phần vốn góp thời điểm cá nhân chuyển nhượng vốn rút vốn ) Thu từ chuyển nhượng chứng khoán Xác định giá bán ck trừ giá mua chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng ( bao gồm phí môi giới, phí dịch vụ tư vấn đầu tư, phí chuyển khoản chuyển quyền sở hữu phí dịch vụ TTLKCK, khoản phí khác có chứng từ chứng minh ) Thời điểm người nộp thuế nhận thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán ( cty đại chúng giao dịch SGDCK) Thời điểm chuyển quyền sở hữu ttlkck ( cty đại chúng không giao dịch SGDCK) Cách tính Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 20% Cá nhân chuyển nhượng chứng khoán đăng ký nộp thuế theo thuế suất 20% phải tạm nộp thuế theo thuế suất 0,1% giá chuyển nhượng lần Ông X cổ đông công ty cổ phần A ( niêm yết chứng khoán SGDCK) Năm 2014 ông X nhận 5.000 cổ phiếu trả thay cổ tức ( MG: 10.000đ/cp) Năm 2015 ông X thực việc chuyển nhượng cổ phiếu lần Tháng 2, chuyển nhượng 2.000 cp giá 30.000đ/cp Tháng 8, chuyển nhượng 7.000 cp giá 20.000đ/cp Ông X thực hoạt động chuyển nhượng =>> hoạt động đầu tư vốn áp dụng thuế suất thuế tncn 5% Bài giải: Tháng Thuế tncn hoạt động đầu tư vốn 2.000 x 10.000 x 5% = 1.000.000 Thuế tncn hoạt động đầu tư ck : 2.000 x 30.000 x 0,1% = 60.000 Tháng Thuế tncn hoạt động đầu tư vốn 3.000 x 10.000 x 5% = 1.500.000 Thuế tncn hoạt động đầu tư ck : 7.000 x 20.000 x 0,1% = 140.000 QUY ĐỊNH TỪ LUẬT THUẾ 1.2 THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BĐS Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm thu nhập từ : • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất • Chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng nhà • Chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước • Góp vốn BĐS để thành lập doanh nghiệp tăng vốn sản xuất kinh doanh DN • Ủy quyền quản lý BĐS mà người ủy quyền có quyền chuyển nhượng BĐS có quyền người sở hữu BĐS • Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng BĐS Thu nhập tính thuế Cách xác định thu nhập tính thuế Giá chuyển Chuyển nhượng quyền nhượng(1) – ( Giá sử dụng đất vốn(2) + Các chi phí công trình hợp lý liên quan(3) ) Phân tích (1): Giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng (2) - Đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng: Giá vốn chứng từ thu tiền sử dụng đất - Đất có nguồn gốc Nhà nước giao trả tiền giảm tiền sử dụng: Giá vốn xác định theo giá UBND cấp tỉnh quy định thời điểm giao đất - Đấu giá chuyển quyền sử dụng đất: Giá vốn số tiền theo giá trúng đấu giá - Đất không thuộc trường hợp trên: Giá vốn vào chứng từ chứng minh thực nghĩa vụ tài với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (3): Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng nộp NSNN, Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt (nếu có), chi phí khác liên quan (VD: chi phí làm thủ tục, chi phí thuê đo đạc) Thu nhập tính thuế Cách xác định thu nhập tính thuế Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công Giá chuyển nhượng(1) – ( trình xây dựng Giá vốn(2) + Các chi phí hợp (hiện lý liên quan(3) ) xác định hình thành tương lai) Phân tích (1): Giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng - Nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng giá chuyển nhượng hợp đồng thấp giá UBND cấp tỉnh quy định giá xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ UBND cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng - Nếu UBND cấp tỉnh quy định giá tính lệ phí trước bạ giá vào quy định Bộ Xây dựng - Với công trình hình thành tương lai: Tỷ lệ góp vốn tổng giá trị hợp đồng x giá tính lệ phí trước bạ UBDN cấp tỉnh quy định (2): Căn giá hợp đồng chuyển nhượng thời điểm mua Trường hợp nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng vào chứng từ chứng minh nghĩa vụ tài với Nhà nước CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN A CĂN CỨ TÍNH THUẾ ĐỐI VỚI CÁ NHÂN CƯ TRÚ Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25% Tháng năm 2009, ông K có bán hộ tầng với tổng diện tích 55m2 tầng cho Ông A, trị giá bán nhà đất 3.600.000.000đ Căn hộ năm 1998 ông mua Bà H, hợp đồng mua bán giấy biên nhận mua toán ông K Bà H, trị giá chuyển nhượng bất động sản 2.500.000.000đ Chi phí để ông K làm thủ tục sang tên (lệ phí trước bạ) 17.000.000 Như vậy, Thu nhập tính thuế (TNTT) từ chuyển nhượng bất động sản ông K là: TNTT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí hợp lý liên quan TNTT (Ông K) =3.600.000.000đ – 2.500.000.000đ – 17.000.00 đ= 1.083.000.000đ Thuế TNCN = 1.083.000.000đ x 25% = 270.750.000đ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN A CĂN CỨ TÍNH THUẾ ĐỐI VỚI CÁ NHÂN CƯ TRÚ Thuế thu nhập cá = nhân phải nộp Giá chuyển x Thuế suất nhượng 2% Theo ví dụ , trường hợp Ông K không xuất trình giấy biên nhận toán ông Bà H, giá trị nhà không xác định được, thuế thu nhập cá nhân tính chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông K là: 3.600.000.000đ x 2% = 72.000.000đ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN B CĂN CỨ TÍNH THUẾ ĐỐI VỚI CÁ NHÂN KHÔNG CƯ TRÚ • Thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam cá nhân không cư trú xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2% • Giá chuyển nhượng bất động sản cá nhân không cư trú toàn số tiền mà cá nhân không cư trú nhận từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ khoản chi phí kể giá vốn CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN C SỬ LÝ VI PHẠM THUẾ Mức xử phạt tiền 0,05% số tiền thuế chậm nộp tính ngày chậm nộp Số tiền Số tiền thuế Số ngày chậm phạt chậm = x 0,05% x chậm nộp nộp tiền thuế nộp CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN D CHÚ Ý Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất Thu nhập tính thuế: xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ giá vốn chi phí hợp lý liên quan • • • Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp không xác định giá thực tế chuyển nhượng giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định niêm yết công khai quan thuế quan Tài nguyên môi trường CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN D CHÚ Ý VD1: Tháng 5/2009, Ông X có nhà 50 m2, quận A có chuyển nhượng cho Bà B Quận Y địa bàn thành phố Giá chuyển nhượng ghi hợp đồng 23.000.000đ/m2 Giá đất khu vực Quận A UBND thành phố quy định là: 25.000.000đ/m2 Vậy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25.000.000đ/m2 VẬN DỤNG LINH HOẠT TRỐN THUẾ Hành vi vi phạm Gift day pháp luật cố tình kê khai sai lệch để nộp số tiền thuế phải nộp TRÁNH THUẾ Có thể giúp người nộp thuế giảm thiểu số tiền phải đóng mà không trái với quy định pháp luật Lý do: Tiêu biểu tránh thuế TNCN chuyển nhượng BĐS Quy định Luật Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS thông thoáng, góp phần làm thị trường BĐS sôi động Nhưng thực tế kẽ hở khiến không trường hợp lợi dụng để lách luật, tránh thuế a TÀI SẢN DUY NHẤT b c HẠ GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG CHUYỂN NHƯỢNG BẮC CẦU a TÀI SẢN DUY NHẤT Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS tự khai chịu trách nhiệm tính trung thực kê khai Tuy nhiên, bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân quan quản lý nhà nước, có ngành thuế chưa đáp ứng; công tác kiểm tra, đối chiếu cần nhiều thời gian vài năm đầu, quan chức kiểm soát cá nhân có nhà ở, đất Đây kẽ hở để không người có nhiều nhà ở, đất chuyển nhượng sẵn sàng kê khai tài sản để nộp thuế b HẠ GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG Hệ thống văn pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá thực tế ghi hợp đồng, thời điểm chuyển nhượng không thấp giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định Thực tế thị trường BĐS, giá đất mua bán thường cao giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định Nhưng lợi ích người mua người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá hợp đồng chuyển nhượng thấp thực tế Và để quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ ghi hợp đồng mức giá ngang cao chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định Như nộp thuế thấp số thực tế phải nộp Kết là, đôi bên mua bán đất có lợi, riêng Nhà nước chịu thất thu thuế c CHUYỂN NHƯỢNG BẮC CẦU Khoản Điều Luật Thuế TNCN quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” miễn thuế TNCN Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho đối tượng phải nộp thuế Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu Cả hai lần chuyển nhượng thuộc đối tượng miễn thuế Thế từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu chịu khó vòng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp thuế [...]... phí hợp lý liên quan • • • Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng... chu phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền có hóa đơn, chứng từ hợp pháp THUẾ SUẤT 25% CÁCH TÍNH THUẾ a) TTNCN = TNTT * Thuế suấtGift (25%) day b) Trường hợp không có hồ sơ xác định giá vốn, giá mua, giá thuê và chứng từ hợp pháp làm cơ sở xác định TNTT thì TTNCN = Giá chuyển nhượng * Thuế suất (2%) c) Trường hợp BĐS đồng sở hữu thì nghĩa vụ TTNCN xác định cho từng người theo tỷ lệ sở... được miễn thuế TNCN Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho nhau là đối tượng phải nộp thuế Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế Thế là từ việc phải nộp thuế, ... thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng vốn Thu nhập từ chuyển nhượng vốn là thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC: • Đối với bên bán là cá nhân cư trú thì thuế suất chuyển nhượng là 20% Cách tính cụ thể được quy định tại điều 11 TT 111/2013/ TTBTC • Người nộp thuế là bên bán- cá nhân chuyển nhượng vốn ( công ty có thể kê khai nộp thay) • Số thuế. .. CƯ TRÚ • Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2% • Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân không cư trú nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn CHUYỂN NHƯỢNG BẤT... ít trường hợp đã lợi dụng để lách luật, tránh thuế a TÀI SẢN DUY NHẤT b c HẠ GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG CHUYỂN NHƯỢNG BẮC CẦU a TÀI SẢN DUY NHẤT Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm về tính... LÝ VI PHẠM THUẾ Mức xử phạt tiền là 0,05% số tiền thuế chậm nộp tính trên mỗi ngày chậm nộp Số tiền Số tiền thuế Số ngày chậm phạt chậm = x 0,05% x chậm nộp nộp tiền thuế nộp CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN D CHÚ Ý Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền... trị giá chuyển nhượng bất động sản này 2.500.000.000đ Chi phí để ông K làm thủ tục sang tên là (lệ phí trước bạ) 17.000.000 Như vậy, Thu nhập tính thuế (TNTT) từ chuyển nhượng bất động sản của ông K sẽ là: TNTT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí hợp lý liên quan TNTT (Ông K) =3.600.000.000đ – 2.500.000.000đ – 17.000.00 đ= 1.083.000.000đ Thuế TNCN = 1.083.000.000đ x 25% = 270.750.000đ CHUYỂN NHƯỢNG... 25.000.000đ/m2 3 VẬN DỤNG LINH HOẠT TRỐN THUẾ Hành vi vi phạm Gift day pháp luật cố tình kê khai sai lệch để nộp ít hơn số tiền thuế đúng ra phải nộp TRÁNH THUẾ Có thể giúp người nộp thuế giảm thiểu số tiền phải đóng mà không trái với quy định pháp luật Lý do: Tiêu biểu là tránh thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS Quy định của Luật Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS là khá thông thoáng, góp phần... có nguồn gốc từ chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (3): Các khoản chi phí có hóa đơn, chứng từ Thu nhập tính Cách xác định thu thuế nhập tính thuế Phân tích (1): Được xác định bằng giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê Trường hợp thấp hơn đơn giá do UBND quy định thì được xác định theo bảng giá của UBND Chuyển nhượng quyền