A Căn tính thuế cá nhân cư trú: Cách tính thuế : • Thuế thu nhập cá nhân phải nộp TH1 : xác định thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xác định sau: = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25% VD : Tháng năm 2009, ông K có bán hộ tầng với tổng diện tích 55m2 tầng cho Ông A, trị giá bán nhà đất 3.600.000.000đ Căn hộ năm 1998 ông mua Bà H, hợp đồng mua bán giấy biên nhận mua toán ông K Bà H, trị giá chuyển nhượng bất động sản 2.500.000.000đ Chi phí để ông K làm thủ tục sang tên (lệ phí trước bạ) 17.000.000 Như vậy, Thu nhập tính thuế (TNTT) từ chuyển nhượng bất động sản ông K là: TNTT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí hợp lý liên quan TNTT (Ông K) =3.600.000.000đ – 2.500.000.000đ – 17.000.00 đ= 1.083.000.000đ Thuế TNCN = 1.083.000.000đ x 25% = 270.750.000đ • TH2 : không xác định giá vốn (giá mua) hoạt động chuyển nhượng bất động sản chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế thuế thu nhập cá nhân xác định sau: Thuế thu nhập cá = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% nhân phải nộp VD : theo ví dụ , trường hợp Ông K không xuất trình giấy biên nhận toán ông Bà H, giá trị nhà không xác định được, thuế thu nhập cá nhân tính chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông K là: 3.600.000.000đ x 2% = 72.000.000đ B Căn tính thuế với cá nhân cư trú Thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam cá nhân không cư trú xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2% Giá chuyển nhượng bất động sản cá nhân không cư trú toàn số tiền mà cá nhân không cư trú nhận từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ khoản chi phí kể giá vốn Giá chuyển nhượng bất động sản cá nhân không cư trú trường hợp cụ thể xác định xác định giá chuyển nhượng bất động sản cá nhân cư trú theo hướng dẫn Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 Bộ Tài Chính C Xử lí vi phạm thuế Người chuyển nhượng bất động sản vi phạm bị xử phạt chậm nộp tiền thuế: Nộp tiền thuế chậm so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi thông báo quan thuế, ghi định xử lý vi phạm pháp luật thuế quan thuế Nộp thiếu tiền thuế khai sai số thuế phải nộp, số thuế miễn, số thuế giảm, số thuế hoàn kỳ kê khai trước, người nộp thuế phát sai sót tự giác nộp đủ số tiền thuế thiếu vào Ngân sách Nhà nước trước thời điểm nhận định kiểm tra thuế, tra thuế quan nhà nước có thẩm quyền Mức xử phạt tiền 0,05% số tiền thuế chậm nộp tính ngày chậm nộp Số ngày chậm nộp tiền thuế bao gồm ngày lễ, ngày nghỉ tính từ ngày tiếp sau ngày cuối thời hạn nộp thuế theo quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi thông báo quan thuế, thờì hạn ghi định xử lý quan thuế, đến ngày người nộp thuế nộp đủ số tiền thuế chậm nộp vào Ngân sách Nhà nước ghi chứng từ nộp tiền vào Ngân sách Nhà nước Số tiền phạt Số tiền thuế Số ngày chậm = x 0,05% x chậm nộp chậm nộp nộp tiền thuế D Chú ý : Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất Thu nhập tính thuế: xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ giá vốn chi phí hợp lý liên quan Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp không xác định giá thực tế chuyển nhượng giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định niêm yết công khai quan thuế quan Tài nguyên môi trường VD1: Tháng 5/2009, Ông X có nhà 50 m2, quận A có chuyển nhượng cho Bà B Quận Y địa bàn thành phố Giá chuyển nhượng ghi hợp đồng 23.000.000đ/m Giá đất khu vực Quận A UBND thành phố quy định là: 25.000.000đ/m2 Vậy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25.000.000đ/m2 Giá vốn: Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số trường hợp cụ thể xác định sau: • Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất giá vốn vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất nhà nước • Đối với quyền sử dụng đất nhận từ tổ chức, cá nhân vào hợp đồng chứng từ hợp pháp trả tiền nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua) Chứng từ hợp pháp trả tiền phiếu thu tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, giấy biên nhận toán cá nhân với • Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất giá vốn số tiền phải toán theo giá trúng đấu giá • Trường hợp không xác định xác định không giá vốn thời điểm mua thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản tính theo thuế suất 2% giá chuyển nhượng Chi phí liên quan trừ xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hoá đơn theo chế độ quy định, bao gồm: • Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng nộp ngân sách nhà nước; • • Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt (nếu có); Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chi phí để làm thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc