Lý thuyết và ảnh hưởng của thị hiếu tới cầu bất động sản

Vậy, cầu nhà đất cũng phải thoả mãn 2 yếu tố đó là muốn mua và có khả năng mua. Một người muốn mua 1 mảnh đất nhưng không có khả năng chi trả cho mảnh đất đó thì cũng không thể tạo nên cầu. Như vậy cầu về bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Cụ thể là về giá cả, nguồn cung, sở thích,kì vọng… Ta thấy nhu cầu tiêu dùng về đát đai là yếu tố quan trọng của cầu mà con người có nhu cầu về hàng hoá lại xuất phát chủ yếu tư thị hiếu và trào lưu phát triển hay là mốt. Hơn nữa có nhu cầu thì cũng phải có khả năng chi trả như vậy giá cả chiếm một ý nghĩa quan trọng về cầu mà người mua luôn hi vọng mua được giá tốt thế nên những suy đoán hay kì vọng của người tiêu dùng về giá cả,về thị trường cũng là nhân tố then chốt trong việc quyết định cầu về đất đai. Từ đó ta thấy được việc nghiên cứu về cầu thị trường bất động sản nhất thiết phải có sự nghiên cứu về kì vọng, mốt và thị hiếu. Vì, đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới cầu

Lý thuyết và ảnh hưởng của thị hiếu tới cầu

Bất động sản

1. Khái niện về cầu và cầu bất động sản

Theo lí thuyết vi mô, cầu là khối lượng hàng hoá mà người mua muốn mua

và có khả năng mua Như vậy cầu về hàng hoá không chỉ là số lượng hàng hoá mà người mua muốn mua mà còn phải có khả năng chi trả cho nhu cầu

đó

Từ đó ta có thể thấy định nghĩa về cầu bất đọng sản như sau: cầu về nhà đất

là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất dịnh để nhận được khối lượng nhà đất

đó trên thị trường

Cầu về đất đai gồm rất nhiều loại có thể là đát đai cho sản xuất, đất đai cho nhà ở, đất đai sử dụng trong công nghiệp, đất đai cho nông nghiệp, các công trình xây dựng… Trong đó cầu về đát cho xây dựng nhà ở có lẽ là phát triển rộng rãi nhất

Vậy, cầu nhà đất cũng phải thoả mãn 2 yếu tố đó là muốn mua và có khả năng mua Một người muốn mua 1 mảnh đất nhưng không có khả năng chi trả cho mảnh đất đó thì cũng không thể tạo nên cầu Như vậy cầu về bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố Cụ thể là về giá cả, nguồn cung, sở thích,kì vọng… Ta thấy nhu cầu tiêu dùng về đát đai là yếu tố quan trọng của cầu mà con người có nhu cầu về hàng hoá lại xuất phát chủ yếu tư thị hiếu và trào lưu phát triển hay là mốt Hơn nữa có nhu cầu thì cũng phải có khả năng chi trả như vậy giá cả chiếm một ý nghĩa quan trọng về cầu mà người mua luôn hi vọng mua được giá tốt thế nên những suy đoán hay kì vọng của người tiêu dùng về giá cả,về thị trường cũng là nhân tố then chốt trong việc quyết định cầu về đất đai Từ đó ta thấy được việc nghiên cứu về

cầu thị trường bất động sản nhất thiết phải có sự nghiên cứu về kì vọng, mốt

và thị hiếu Vì, đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới cầu

2. Tác động của kì vọng, mốt và thị hiếu đến cầu bất động sản

2.1 Cơ sở lí thuyết

2.1.1 Tác động của kì vọng tới cầu bất động sản trên phươn diện lí

thuyết

a.Khái niệm về kỳ vọng :

- Kỳ vọng là sự mong chờ về một khả năng xảy ra của một sự việc(hiện tượng) nào đó trong tương lai, dựa trên một dấu hiệu báo trước

Ví dụ : kỳ vọng về việc giá vàng sẽ tăng trong tháng tới do nguy cơ vỡ nợ của chính phủ Mỹ; kỳ vọng về sự tăng lên của giá hàng hóa vào những tháng cuối năm khi diễn ra dịp tết nguyên đán

- Kỳ vọng là yếu tố có thể lượng hóa được dựa trên các lý thuyết về xác

suất và thống kê toán Giá trị kỳ vọng hay giá trị mong đợi (hoặc kỳ

vọng toán học), hoặc trung bình (mean) của một biến ngẫu nhiên là

trung bình có trọng số của tất cả các giá trị của thể của biến đó, hay là được tính bằng tổng các tích giữa xác suất xảy ra của mỗi giá trị có thể của biến với giá trị đó Như vậy, nó biểu diễn giá trị trung bình mà người

ta "mong đợi" thắng cược nếu đặt cược liên tục nhiều lần với khả năng thắng cược là như nhau Lưu ý rằng bản thân giá trị đó có thể không được mong đợi theo nghĩa thông thường; nó có thể ít có khả năng xảy ra hoặc không thể xảy ra

b.Cơ sở lý thuyết của kỳ vọng tác động đến cầu của bất động sản:

cơ sở lý thuyết của kỳ vọng tác động đến cầu nói chung:

- theo kinh tế học vi mô cầu đối với hàng hóa hoặc dịch vụ sẽ thay đổi phụ thuộc vào các kỳ vọng (sự mong đợi) của người tiêu dùng Nếu người tiêu dùng kỳ vọng rằng giá của hàng hóa sẽ tăng lên trong tương lai thì họ

sẽ mua nhiều hàng hóa đó hơn ngay bây giờ Con người có các kỳ vọng

về thu nhập, thị hiếu, số lượng người tiêu dùng Tất cả các kỳ vọng đó đều tác động đến cầu hàng hóa

- xuất phát từ lý thuyết về cầu nói chung cho thấy cầu của bất động sản hay là cầu về các hàng hóa trong lĩnh vực bất động sản cũng chịu sự tác động của yếu tố kỳ vọng Kỳ vọng là một yếu tố quan trọng tạo ra cầu về bđs Khi mọi người ý thức về lợi ích của bđs trong tương lai sẽ khuyến khích

họ mua nhiều hơn là đi thuê

Như vậy , lý thuyết chỉ ra rằng khi kỳ vọng của người tiêu dùng thay đổi

sẽ dẫn đến sự dịch chuyển của đường cầu bđs Nói một cách cụ thể thì kì vọng của người tiêu dùng nếu là tích cực về thị trường bất động sản trong tương lai thì sẽ làm cho đường cầu dịch sang phải

2.1.2 Cơ sở lí thuyết của mốt và thị hiếu tác động đến cầu nhà đất

a.Thị hiếu (Taste: T)

Thị hiếu là sở thích hay sự ưu tiên của người tiêu dùng đối với hàng hóa hoặc dịch vụ

Hàng hóa bất động sản cũng là một loại hàng hóa trong nền kinh tế nói chung Hàng hóa BĐS cũng tuân theo quy luật cung cầu thị trường

Rõ ràng thị hiếu là yếu tố quyết định đến cầu BĐS của một cá nhân Nếu bạn thích một mặt hàng nào đó thì bạn sẽ lựa chọn mua mặt hàng đó nhiều hơn Thị hiếu là yếu tố tâm lí nên không được lí giải một cách trực tiếp, thường xem xét sựt hay đổi của thị trường BĐS khi thị hiếu về hàng hóa BĐS thay đổi

T về một loại nhà đất thấp thì cầu về nhà đất đó sẽ thấp, khi đó đường cầu nhà đất đó sẽ dịch chuyển sang trái Ngược lại, T về nhà đất cao thì cầu nhà đất cao, đường cầu nàh đất dịch chuyển sang phải

D D2

D1

Sự dịch chuyển của đường cầu khi thị hiếu thay đổi

b. Mốt nhà ở

Theo khái niệm nguyên lí thống kê: mốt là biểu hiện của một lượng biến về tiêu thức nghiên cứu được gặp nhiều nhất trong tổng thể

Trong thị trường BĐS có thể hiểu mốt nhà đất là kiểu dáng , kiến trúc nhà ở đang được tiêu dùng nhiều nhất tại thời điểm xem xét

Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là nhừng nhân

tố làm thay đổi đáng kể về cầu nhà ở Thị trường BĐS càng ngày càng phát triển, có nhiều loại hình nàh ở mới rất tiện nghi, tiết kiệm, tuy nhiên do mốt tiêu dùng, cầu nhà ở vẫn chạy theo yếu tố mốt Điều này giải thích rằng với nhừng kiểu nàh đang là mốt tiêu dùng thì cầu về nó sẽ tăng và đường cầu dịch phải, và ngược lại

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Cơ sở thực tiễn của kì vọng tác động lên cầu

Thực tế đã chứng minh rằng kì vọng là yếu tố có tác động rất lớn tới cầu về thị trường bất đọng sản Bất cứ động thái nào trên thị trường làm cho người tiêu dùng cảm thấy thị trường sẽ có chuyển biến tích cực trong tương lai sẽ khiến cầu bất đọng sản tăng cao

Lấy một ví dụ chứng minh, sau khi ngân hàng nhà nước đưa ra quyết định nới tín dụng cho một số khoản mục đầu tư bất động sản Mặc dù còn nhiều ý kiến trái ngược nhau khi bình luận về các động thái này của Ngân hàng nhà nước

Nhưng điều không thể phủ nhận rằng, việc các ngân hàng tiếp tục được bơm vốn cho bất động sản đã tạo cú hích lớn, giải tỏa tâm lý cho các nhà đầu tư, người mua nhà vốn đang căng như dây đàn khi thời gian đáo nợ đang đến gần Đặc biệt, thông điệp Thủ Tướng Nguyễn Tấn Dũng đưa ra tại phiên chất vấn tại kỳ họp thứ II Quốc hội lần thứ XIII về việc Chính phủ sẽ có giải pháp cứu thị trường bất động sản và chứng khoán lại càng làm cho giới đầu tư kỳ vọng

Thực hiện yêu cầu Ngân hàng nhà nước, tuần qua một số ngân hàng thương mại đã quyết định hạ lãi suất cho vay mua bất động sản nhằm kích cầu thị trường vốn đang èo uột Điển hình ngân hàng Ocean bank vừa có thông báo tới khách hàng về việc hạ lãi suất cho vay xuống 19%/năm Ngay sau đó, ngân hàng An Bình cũng đưa ra chính sách mới hỗ trợ ngân hàng mua nhà bằng cách kéo dài thời gian vay

và ân hạn cho khách hàng…

Điều này không chỉ giúp khách hàng có cơ hội vay tiền để thanh toán các khoản tiền đóng tiến độ cho các dự án đang triển khai mà nó còn tạo cơ hội cho khách hàng được đáo nợ

Không chỉ khách hàng mà các chủ đầu tư dự án cũng “mở cờ trong bụng” sau khi ngân hàng mở van tín dụng, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (xin được giấu tên) cho biết, trước đó, doanh nghiệp này đã ký hợp đồng hỗ trợ vốn vay cho khách hàng mua dự án nhưng khi có lệnh cấm vay bất động sản thì việc rót vốn gần như ngưng trệ Tuy nhiên, khi van tín dụng được phép mở các khách hàng mua dự án tiếp tục nhận được sự hỗ trợ với mức lãi suất chỉ khoản 18,5%-19%/năm với điều kiện khách hàng thế chấp hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án Ngoài ra, ngân hàng cũng đồng ý kéo dài thêm thời hạn trả nợ từ 15 năm lên thành 20 năm cho khách hàng Chính nhứng động thái này đã làm cho thị trường bất đọng sản khởi sắc hơn Người đầu tư kì vọng vào thị trường hơn đã đẩy thị trường sôi động hơn

Nhiều phân khúc bất động sản kỳ vọng sôi động

Với sự nỗ lực phía ngân hàng và chủ đầu tư, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đặt ra nhiều

kỳ vọng vào sự chuyển biến của thị trường trong thời gian tới Hơn nữa nghị định

71 thông tư 16 của chính phủ nhăm nới lỏng hơn các thủ tục cũng chính là lực đẩy cho thị trường

Hà Nội đang rất thiếu khu đô thị hoàn chỉnh hạ tầng

Chính vì vậy, mà những dự án hoàn chỉnh là một trong những phân khúc được kỳ vọng nhiều nhất hiện nay Tuy nhiên, tại Hà Nội những dự án đã đi vào hoàn thiện

là không nhiều đơn cử chỉ tính riêng quận Hà Đông có đến gần 60 dự án bất động sản nhưng đa phần là chung cư cao tầng còn dự án đô thị mới đã đi vào hoạt động chỉ tính trên đầu ngón tay

Theo nhìn nhận của nhiều chuyên gia, việc Chính phủ quyết tâm điều chỉnh giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới sẽ là đòn bẩy cho thị trường bất động sản chuyển động trở lại Thời điểm này là thời điểm thích hợp cho những người có nhu cầu thực mua nhà bởi giá bất động sản đã về vùng giá rẻ và khó có thể giảm sâu thêm như kỳ vọng của nhiều người nhất là khi áp lực tài chính đã được giải quyết

ổn thỏa

2.2.2 Cơ sở thực tiễn mốt và thị hiếu

Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng Ví dụ khi có mốt sở hữu nhà khu vực ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ tăng lên nhanh chóng Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất sau khi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động đất sẽ đẩy nhu cầu đất ở tăng lên cao hơn so với bình thường Điều đó thể hiện thị hiếu tiêu dùng rõ rệt trong thị trường bất động sản

+ Mốt khu đô thị xanh

Cuộc sống của người dân tại các khu đô thị đang được cải thiện đáng kể và thị

hiếu về nhà ở của một bộ phần người dân cũng vì thế mà thay đổi Các yêu cầu về cảnh quan, không gian,… càng ngày càng được chú trọng và đang trở thành một xu thế mua sắm bất động sản (BĐS) của một bộ phận không nhỏ người dân ở các khu

đô thị, thành phố lớn

Người tiêu dùng BĐS đang rất háo hức với các dự án BĐS xanh

Chính vì xu hướng mới này mà hiện nay đang có rất nhiều khu đô thị xanh được xay dựng tạo được nguồn cung cho thị trường phân khúc này Như các khu đô thị

mỹ đình, khu đô thị phú mĩ hung, khu đô thị Eco pack…

+ Hà Nội: Xu hướng mua đất ngoại thành để làm điền trang năm 2011

Giới trung lưu ở Hà Nội đang có trào lưu đổ xô mua đất ngoại thành để làm điền trang Một số người mua đất giải thích hiện tượng này rằng, do sống ở trong nội thành Hà Nội chật chội quá, nên họ phải chạy ra ngoại thành

Những nhà “điền chủ”

Những mảnh đất ở dọc tuyến cao tốc Nội Bài – Lào Cai cách Hà Nội 70km đang

“nóng” lên vì có nhiều khách ở nội thành trả giá mua để làm điền trang

Theo “đại gia điền trang” P.N.T, một nhân vật được cánh nhà báo theo dõi mảng bất động sản Hà Nội đều biết tiếng vì ông sở hữu khá nhiều mảnh đất ở vùng nông thôn, đồi núi cách Hà Nội trong bán kính 70km Ông T cho biết, ông đã đầu tư vào mảng này cách đây năm năm và đã môi giới bán được khá nhiều lô đất ở vị trí không ai ngờ Ví dụ, một mảnh đất có đồi, suối chạy qua ở xã Minh Trí (Sóc Sơn)

mà ông mua cách đây bốn năm chỉ có 120.000 đồng/m2, nay nó lại nằm cạnh sân golf Minh Phú chỉ có 200m mà đường ôtô chạy vào tận nơi Khu đất đó rộng hơn một mẫu (tương đương với 3.600m2) vừa rồi được ông bán giá 7 triệu đồng/m2 cho một doanh nhân ở phố Huế cũng làm điền trang “Bây giờ cứ nghe chỗ nào cách thủ đô Hà Nội 70km đổ lại mà có giá từ 2 – 3 triệu đồng/m2 là tôi lên xe đi ngay Xem xong, nếu có sổ đỏ là tôi chồng tiền liền”, ông T khẳng định Như vậy

xu hướng điền trang đã đẩy cầu về đất ngoại thành tăng cau như thế đồng thời cũng làm giá đất ngoại thành lên cao và tạo nên cơn sốt

+ Mốt nhà ven sông

Các chủ đầu tư đua nhau xây dựng các khu căn hộ, biệt thự ven sông Sài Gòn và Nhà Bè Người mua cũng nhanh chóng gom nhà đất tại các dự án này, để sử dụng ngay thì ít, mà phần nhiều là "để dành"

Theo CB Richard Ellis, nhà ở cảnh quan sông nước sẽ chiếm ưu thế lớn trong các loại nhà đất trong thời gian tới và mức giá trong 5 nữa sẽ tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba với thời điểm hiện nay Cùng chung nhận định này, đại diện Địa ốc Đất Xanh cho rằng: "Khi giá trị cuộc sống được nâng lên, người ta sẽ quan tâm đến môi trường xung quanh hơn là giá cả của bất động sản"

Như vậy xu hướng về nhà ở ven song cũng làm tăng lên cầu về phân khúc này Chính mốt về loại hình này này đã tạo nên cầu về loại hình nhà ở này

+ Xu hướng mua nhà ở ven đô

Sống ở ven đô và làm việc trong nội thành - một lối sống theo phong cách Mỹ đang được một số chủ đầu tư hướng tới Tuy nhiên, với những điều kiện và tồn tại hiện nay, phong cách này không phải lúc nào cũng phù hợp…

Phong cách sống ven đô và làm việc trong nội thành Hiện nay xu hướng này cũng đang bắt đầu phát triển hơn do có những thay đổi từ chính sách và quy hoạch của Hà Nội Do tình trạng quá tải của thủ đô, chính phủ

đã có kế hoạch di chuyển các đơn vị hành chính sự nghiệp mà bước đầu là việc di chuyển các trường đại học ra bên ngoài,

Bên cạnh đó, chính quyền đang tiến hành đầu tư rất lớn về cơ sở hạ tầng tại các khu vực nối với trung tâm thành phố Trong đó phía Tây là đường cao tốc Hòa lạc – Phú Thọ, đại lộ Thăng Long, Đường Hồ Chí Minh…, phía Nam là Cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì… Các phương tiện giao thông công cộng cũng ngày càng thuận tiện hơn

Chính những nhân tố này cũng đã trở thành tiền đề cho các nhà đầu tư mở rộng xu hướng đầu tư ra bên ngoài với các công trình dân cư, đô thị dọc đường Láng Hòa Lạc (khu đô thị công nghệ cao Hòa Lạc, khu đô thị mới Bắc An Khánh, Nam An Khánh…), các công trình tại khu vực Láng Hòa Lạc – Ba Vì…

b Những thị hiếu mới về nhà ở

Hiện nay xuất hiện rất nhiều xu hướng về nhà ở, điều này khẳng định sự thay đổi trong phong cách thiết kế nhà ở Ta có thể điểm qua một vài xu hướng:

- gia tăng không gian đệm và sân vườn ngoài nhà

- đưa phòng khách lên tầng trên cùng và đưa giếng trời lên cao hơn

- các góc nhìn mở rộng hơn và khoảng thông tầng lớn hơn

- sự thay thế màu sắc bằng chất của vật liệu

- đầu tư vào bếp và phòng ngủ

chính sự thay đổi trong thị hiếu này của người dân đã tạo nên nhu cầu mới

về nhà ở cho người tiêu dùng

3. Dự báo về xu hướng biến động của thị trường nhà đất năm 2012.

Theo số liệu của các sàn giao dịch bất động sản, tại TP.HCM, năm 2011 số bất động sản giao dịch thành công chỉ bằng khoảng 60% của năm 2010, tỷ lệ này ở Hà Nội còn thấp hơn nữa

Song song với sự sụt giảm số lượng giao dịch là giảm giá, dù tỷ lệ có ít hơn, giá đất giảm khoảng 12%, còn giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội giảm khoảng 10 -15% Những dấu hiệu đến từ những tháng cuối năm 2011 đã cho thấy, thị trường bất động sản năm 2012 sẽ đi theo ba xu hướng sau:

Chung cư chuyển hướng từ cao cấp xuống cấp trung và bình dân

Cách đây 3-5 năm, khi thị trường chung cư cao cấp đang “sốt”, hầu hết các chủ đầu

tư đều nhìn thấy đây là một phân khúc rất tiềm năng, vì dù đưa ra mức giá cao đến mấy thì vẫn có nhiều người tranh nhau đặt chỗ Nay thì thị trường trầm lắng, phân khúc chung cư cao cấp gần như đóng băng hoàn toàn

Khi những khách hàng của phân khúc này - những đối tượng có thu nhập cao mua

để ở hoặc đầu cơ - quay lưng, thị trường lập tức gặp khó, các chủ đầu tư lâm vào thế buộc phải giảm giá bán

Dù nhiều chuyên gia nhận định rằng những mức giảm giá như vậy trong thời gian qua chưa thể làm các chủ đầu tư thua lỗ (giá bán dưới giá thành), nhưng áp lực từ việc giảm giá mà vẫn không bán được hàng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của nhiều nhà đầu tư bất động sản.Thị trường chung cư năm tới sẽ phải chuyển hướng từ cao cấp sang cấp trung hoặc bình dân để hướng đến đối tượng khách hàng là những người lao động có thu nhập trung bình

Xu hướng này đã được thể hiện rõ từ cuối năm 2011 khi chung cư các loại đua nhau giảm giá, dù mức độ giảm có khác nhau với các phân khúc khác nhau

Đối với nhóm cao cấp, các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán

ra còn chiếm tỷ lệ nhỏ thì giá sẽ giảm mạnh Các dự án đã bán được trên 70% sẽ khó giảm giá nhiều, do áp lực của những khách hàng đã mua trước và cũng do chủ đầu tư đã bán được phần lớn nên không chịu nhiều áp lực về tài chính

Với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp, mức độ giảm cũng sẽ không mạnh do lượng cầu lớn hơn Còn với các dự án chung cư thuộc phân khúc bình dân, giá rất khó giảm mạnh vì đây là phân khúc có mức cầu lớn nhất, đặc biệt là có

ít nhà đầu cơ nhất

Nhìn chung, các chuyên gia dự báo, năm 2012, các căn hộ chung cư nói chung tại

Hà Nội và TP.HCM có thể giảm thêm 10 - 15% so với hiện nay, phân khúc cao cấp

có thể giảm sâu hơn

Bởi nếu các chủ đầu tư không giảm giá, không bán được hàng, thì sẽ khó có thể tất toán để trả nợ ngân hàng (hầu hết các dự án bất động sản trước đây đều thực hiện bằng các khoản vay ngân hàng) và cũng không có vốn để thực hiện tiếp dự án Khi

ấy, tình hình sẽ còn tồi tệ hơn, với nguy cơ phá sản lơ lửng trên đầu nhiều chủ đầu tư