đề tài cho vay bất động sản

- 1 - LỜI CAM ðOAN          Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi hoàn toàn chòu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. TP HCM, ngày 28 tháng 10 năm 2008. Tác giả luận văn Nguyễn Chí Linh - 2 - MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục các bảng, biểu Danh mục các hình vẽ, đồ thò MỞ ĐẦU 07 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN DỤNG VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Rủi ro trong nền kinh tế 10 1.2. Rủi ro tín dụng 10 1.3. Thò trường BĐS và rủi ro trong cho vay BĐS của các NHTM 11 1.3.1. Thò trường bất động sản 11 1.3.1.1. Khái niệm thò trường bất động sản 11 1.3.1.2. Đặc trưng của thò trường bất động sản 12 1.3.1.3 Vai trò của thò trường bất động sản trong nền kinh tế 18 1.3.2. Rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM 19 1.3.2.1 Khái niệm 19 1.3.2.2 Nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản 19 1.3.2.3 Hậu quả khi bùng nổ rủi ro cho vay bất động sản 20 1.4. Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản 23 1.4.1. Nội dung 23 1.4.2 Ý nghóa của việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 2.1. Sự phát triển của thò trường BĐS tại TP HCM trong thời gian qua… 27 2.1.1. Những thành tựu đạt được về phát triển thò trường bất động sản 33 2.1.2. Những mặt hạn chế 33 2.2. Nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên đòa bàn TP HCM 35 2.2.1. Tổ chức cho vay đầu tư bất động sản 35 2.2.2. Thành tựu và những hạn chế 36 2.2.2.1. Những kết quả đạt được 38 - 3 - 2.2.2.2. Những mặt hạn chế và rủi ro tiềm ẩn 39 2.3. Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM trên đòa bàn TP HCM 45 2.3.1. Những mặt kiểm soát đã thực hiện được 45 2.3.1.1. Về phía ngân hàng nhà nước 45 2.3.1.2. Về phía các NHTM 46 2.3.2 Những vấn đề tồn tại trong kiểm soát cho vay bất động sản hiện nay 47 2.3.2.1. Về phía ngân hàng nhà nước 47 2.3.2.2. Về phía các NHTM 48 2.4 Bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về rủi ro trong cho vay bất động sản 49 2.4.1 Rủi ro tín dụng bất động sản- một trong những nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đông á năm 1997 49 2.4.2 Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn (Subprime mortgage crisis) ở Mỹ 54 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 58 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 3.1. Đònh hướng phát triển thò trường bất động sản trong nền kinh tế nói chung và TP HCM nói riêng từ nay đến năm 2020 59 3.2. Các giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản của các NHTM 60 3.2.1. Giải pháp ở góc độ vóõ mô 60 3.2.1.1 Đối với các cơ quan quản lý nhà nước 60 3.2.1.2. Đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án BĐS 63 3.2.1.3 Đối với Ngân hàng Nhà nước 64 3.2.2. Giải pháp ở góc độ vi mô (đối với các NHTM) 65 3.2.2.1. Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thò trường bất động sản 65 3.2.2.2. Tăng cường công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay 67 3.2.2.3. Thành lập bộ phận chuyên môn đònh giá tài sản đảm bảo 69 3.2.2.4. Tổ chức các cán bộ thẩm đònh và quản lý tín dụng theo ngành 69 3.2.2.5. Về đào tạo đội ngũ cán bộ ngân hàng 70 3.2.3. Giải pháp hỗ trợ khác của các đơn vò có liên quan 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 72 KẾT LUẬN CHUNG 73 - 4 - DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại. TCTD Tổ chức tín dụng. TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh. TSĐB Tài sản đảm bảo TTCK Thò trường chứng khoán UBCKNN Uỷ ban chứng khoán Nhà nước NHTG Ngân hàng thế giới BQ Bình quân GDĐB Giao dòch đảm bảo - 5 - DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 1.1: Quan hệ tương tác giữa thò trường bất động sản và TTCK Bảng 2.1: Giá căn hộ tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng 08/2007- 01/2008 Bảng 2.2: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng 08/2007 - 01/2008 Bảng 2.3: Giá căn hộ tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng 01/2008- 06/2008 Bảng 2.4: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng 01/2008 đến 06/2008 Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua các năm Bảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản qua các năm Bảng 2.7: Thu lãi từ cho vay bất động sản qua các năm Bảng 2.8: Tỷ lệ cho vay bất động sản của một số NHTMCP tính đến 31/12/2007 Bảng 2.9: Sản phẩm cho vay mua nhà dự án của một số NHTM Bảng 2.10: Tỷ lệ nợ xấu qua các năm Bảng 2.11: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á (Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines), 1991-1996 - Tỷ USD. - 6 - DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1.1: Sự biến động của TTCK trong thời gian qua từ ngày 12/03/2007 đến 26/08/2008 Hình 2.1: Dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ qua các năm Hình 2.2: Tốc độ tăng nợ xấu qua các năm Hình 2.3: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á, 1990-96 Hình 2.4: Tỷ lệ % giá trò cho vay bất động sản và công nghiệp chế biến của các công ty tài chính Thái Lan trong tổng dư nợ (%) Hình 2.5: Chỉ số giá cao ốc văn phòng tại Thái Lan và Indonesia - 7 - MỞ ĐẦU 1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tín dụng ngân hàng là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho các NHTM đặc biệt là các NHTM của nước ta từ trước đến nay. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng luôn gắn liền với rủi ro. Rủi ro tín dụng không chỉ ảnh hưởng xấu đến kết quả kinh doanh của một ngân hàng mà còn có thể mang tính hệ thống và ảnh hưởng trực tiếp đến thò trường tiền tệ ngân hàng cũng như toàn bộ nền kinh tế. Chính vì vậy việc kiểm soát rủi ro trong hoạt động tín dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng trong hoạt động của các NHTM. Thò trường bất động sản ở nước ta là một thò trường có tiềm năng rất lớn, vì vậy nhu cầu vốn để phát triển thò trường là hết sức cần thiết. Từ trước đến nay, kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thò trường bất động sản là vốn tín dụng ngân hàng, mặc dù nguồn vốn này góp phần đáng kể vào việc phát triển thò trường bất động sản trong thời gian qua nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay thò trường bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các NHTM, có thể gây tổn thất và “đóng băng” thò trường bất động sản, rủi ro trong cho vay bất động sản còn mang tính dây chuyền và gây thiệt hại năng nề cho hệ thống các NHTM và cho cả nền kinh tế. Như vậy, việc kiểm soát rủi ro vốn tín dụng bất động sản có vai trò rất quan trọng, vừa góp phần cung ứng vốn kòp thời cho thò trường bất động sản, - 8 - vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM và giảm thiểu rủi ro mang tính hệ thống. Đây cũng chính là lý do tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên đòa bàn TP.Hồ Chí Minh” 2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau: - Phần mở đầu - Phần nội dung Chương 1: Cơ sở lý luận chung về rủi ro, tủi ro tín dụng và rủi ro trong cho vay bất động sản Chương 2: Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM trên đòa bàn TP HCM . Chương 3: Một số giải pháp kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM trên đòa bàn TP HCM . - Phần kết luận. 3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Phân tích, đánh giá về vai trò của vốn tín dụng đối với thò trường bất động sản, tầm quan trọng của việc kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng này. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản của các NHTM góp phần nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và góp phần phát triển thò trường bất động lành mạnh, bền vững. - 9 - 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong quá trình nghiên cứu tôi sử dụng các phương pháp sau: - Phương pháp luận theo chủ nghóa duy vật biện chứng, chủ nghóa duy vật lòch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển của nó. - Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí chuyên ngành, Internet… - Phương pháp thống kê chọn mẫu, so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu… 5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Đề tài chỉ giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro chứ không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro. Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các NHTM và thò trường bất động sản trên đòa bàn TP.HCM. Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, có thể luận văn còn rất nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của qúy thầy cô và các bạn đọc quan tâm. ************ - 10 - CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN DỤNG VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. RỦI RO TRONG NỀN KINH TẾ Rủi ro trong nền kinh tế là khả năng xảy ra tổn thất trong các hoạt động của nền kinh tế gây thiệt hại về tài sản, con người hoặc làm giảm sút về lợi nhuận mong muốn. Có rất nhiều nguyên nhân gây ra rủi ro trong nền kinh tế bao gồm cả những nguyên nhân khách quan: thiên tai, dòch bệnh, chính sách của quốc gia, hành lang pháp lý, tình hình chính trò…và cả nguyên nhân chủ quan: quản trò rủi ro kém: những sai lầm, sơ hở trong việc thực hiện kế hoạch kinh doanh. Trong nền kinh tế, rủi ro và lợi nhuận có mối quan hệ đồng biến với nhau: rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn. Việc kiểm soát và xây dựng một hệ thống quản trò rủi ro phù hợp sẽ tạo cơ sở đểû có thể đạt được lợi nhuận tối đa nhưng vẫn có thể kiểm soát tốt những rủi ro có thể xảy ra. 1.2. RỦI RO TÍN DỤNG Là những khả năng xảy ra tổn thất cho ngân hàng trong hoạt động cấp tín dụng khi khách hàng không có khả năng chi trả các khoản tín dụng đã được cấp. Cụ thể, theo khoản 1, điều 2 quy đònh về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng (Ban hành theo Quyết đònh số 493 /2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước) đònh nghóa: “Rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng là khả năng xảy ra tổn thất trong hoạt động [...]... Như vậy thò trường bất động sản trên đòa bàn TP HCM trong thời gian qua phát triển không bền vững, luôn biến động và tiềm ẩn nhiều bất ổn bên trong 2.2 NGHIỆP VỤ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 2.2.1 TỔ CHỨC CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Cùng với sự phát triển của thò trường bất động sản, trong những năm gần đây, việc cho vay bất động sản của các NHTM cũng sôi động không kém Đây... cho vay đầu tư- kinh doanh bất động sản, cho vay đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê… 1.3.2.2 NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, vì vậy rủi ro trong cho vay bất động sản cũng xuất phát từ những nguyên nhân gây ra rủi ro tín dụng như đã - 20 - nêu trên Ngoài ra, do tính đặc thù của thò trường bất động sản nên rủi ro trong cho vay. .. cho vay đầu tư bất động sản là: - Cho vay lónh vực bất động sản là một trong những lónh vực tạo dư nợ tín dụng rất lớn và nhanh Với việc chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là lónh vực hấp dẫn để có doanh số cho vay cao - Các doanh nghiệp khi vay vốn từ ngân hàng để đầu tư bất động sản thường dùng chính bất động sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo, điều này đem lại sự yên tâm cho. .. động của thò trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy đònh của Nhà nước và pháp luật Thứ năm, Thò trường bất động sản là thò trường không hoàn hảo Thò trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dòch dân sự chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các giao dòch chuyển đổi bất động sản, các giao dòch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dòch dùng bất động sản góp vốn liên... Có rất nhiều hình thức cho vay bất động sản, tuy nhiên nếu căn cứ vào đối tượng sử dụng vốn có thể phân ra các hình thức cho vay trong lónh vực bất động sản như sau: Cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng các dự án bất động sản: đây là hình thức cho vay để phục vụ hoạt động đầu tư Đối tượng sử dụng vốn là các doanh nghiệp hoạt động trong lónh vực xây dựng dự án bất động sản: xây dựng căn hộ chung... các đối tượng khách hàng vay cho các mục đích tiêu dùng, nguồn thu nhập trả nợ - 36 - từ thu nhập cá nhân hàng tháng Tài sản đảm bảo thường từ chính bất động sản hình thành từ vốn vay hoặc nhà đất khác Cho vay đểå mua bán, kinh doanh bất động sản: Đây là các đối tượng vay vốn để mua các bất động sản phục vụ cho mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch từ giá bất động sản Thời gian vay thường ngắn Nguồn trả... đến tình hình tài chính, kết quả kinh doanh của ngân hàng thì rủi ro tín dụng bất động sản ở diện rộng còn ảnh hưởng đến thò trường tiền tệ ngân hàng, thò trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế Vì vậy việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản có những ý nghóa to lớn sau: - Góp phần hạn chế tổn thất cho các NHTM khi cho vay bất động sản: Chúng ta thấy rằng thò trường bất động sản ở nước ta... những nguyên nhân trên đều có thể dẫn đến việc mất khả năng hoàn trả đầy đủ, đúng hạn các khoản tín dụng của khách hàng 1.3 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM 1.3.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1.1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thò trường bất động sản Tuy nhiên, có thể hiểu khái niệm về thò trường bất động sản một cách tổng quát... dụng nguồn vốn huy động để cho vay sẽ làm gia tăng rủi ro trong cho vay bất động sản, tác động xấu hệ thống tiền tệ ngân hàng, thò trường bất động sản và nền kinh tế Điều này sẽ được thể hiện thông qua cơ chế tác động sau “Đòn bẩy” giá bất động sản từ vốn tín dụng ngân hàng: Các khách hàng khi đầu tư vào bất động sản, với nguồn lực tài chính hạn chế, họ luôn - 21 - tìm cách huy động vốn tối đa để mở... dự án… Họ sử dụng vốn vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án Thời gian vay thường kéo dài cho đến khi họ huy động được vốn từ việc bán sản phẩm Tài sản đảm bảo đa phần là từ bất động sản hình thành từ vốn vay Nguồn trả nợ từ dòng tiền dự án (tiền thu được từ sản phẩm của dự án) Cho các cá nhân vay bất động sản phục vụ cho mục đích tiêu dùng: Vay mua nhà đất, căn hộ để ở, vay để sữa chữa, xây dựng . 01 /2008 Bảng 2.2: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng 08/2007 - 01 /2008 Bảng 2.3: Giá căn hộ tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng 01 /2008- 06 /2008. 06 /2008 Bảng 2.4: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng 01 /2008 đến 06 /2008 Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua các năm Bảng 2.6: Tỷ trọng. hoàn toàn chòu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. TP HCM, ngày 28 tháng 10 năm 2008. Tác giả luận văn Nguyễn Chí Linh - 2 - MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục