Bên cạnh những thành tựu đạt được, thị trường bất động sản tại khu vực thành phố trong thời gian qua cũng bộc lộ những mặt hạn chế. Thị trường tuy phát triển nhưng thường xuyên biến động liên tục, điều này xuất phát từ những nguyên nhân sau.
Thứ nhất, tâm lý của người dân: tâm lý đầu tư theo “phong trào”, khi thị trường bất động sản bắt đầu sôi động thì tình trạng “nhà nhà kinh doanh đất, người người kinh doanh đất” diễn ra mạnh mẽ trong khi một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư thiếu kiến thức cũng như kinh nghiệm kinh doanh trong lĩnh vực này.
Thứ hai, cung bất động sản còn rất nhỏ so với cầu: Nhu cầu người dân về nhà ở, văn phòng cho thuê…là rất lớn. Tuy nhiên, mức độ cung nhỏ, tiến độ xây dựng các dự án chậm. Điều này cũng xuất phát từ vướng mắc trong cơ chế, chính sách làm chậm tiến độ xây dựng các dự án bất động sản. Theo kết
quả nghiên cứu mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, một dự án xây dựng bất động sản phải trải qua 33 thủ tục và thời gian trung bình là 03 năm (nguồn: Bộ xây dựng), hơn nữa chỉ cần vướng một khâu nhỏ trong số các thủ tục trên thì dự án sẽ bị đình trệ và kéo dài thêm nhiều. Chính điều này đã làm cho việc “cung hàng hóa” bất động sản rất chậm. Theo phát biểu của của ông Nguyễn Hữu Tín -Phó chủ tịch UBND TP.HCM tại hội thảo “Hoàn thiện cơ chế chính sách và các thủ tục hành chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản” tại TPHCM do Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản TP tổ chức tại TPHCM ngày 27-6-2008 thì trong hơn một năm qua TP.HCM mới chỉ phê duyệt được 70% số đồ án quy hoạch 1/2.000. Điều này càng cho thấy mức độ mất cân đối giữa cung và cầu bất động sản tại địa bàn là rất cao.
Thứ ba, giá bất động sản bị đẩy lên khá cao: Đây cũng là một huệ lụy của việc cung không đáp ứng được cầu bất động sản, điều này đã làm cho giá cả bất động sản đẩy lên cao và kết quả là người có thu nhập trung bình không thể tiếp cận giải quyết được nhu cầu nhà ở, vì vậy phần lớn cầu bất động sản trong thời gian qua là “cầu đầu cơ”. Bình quân giá một căn hộ 60m2 hạng trung bình tại khu vực Quận 2, Quận 7 khoảng 1 tỷ, giả sử một hộ gia đình 03 người với mức thu nhập trung bình tại địa bàn TP khoảng 15 triệu đồng/tháng (5 triệu đồng/người) thì rất khó để có thể đủ tiền tích lũy mua một căn hộ trên.
Thứ tư, nguồn vốn đầu tư bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng Ngân hàng. Thông thường tỷ lệ vốn tự cóù-vốn vay là 30%-70%. Tuy nhiên có những dự án tỷ lệ vốn vay rất cao lên đến 80-90% giá trị dự án đầu tư bất động sản. Việc vốn đầu tư bất động sản tập trung nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ dẫn đến rủi ro vì phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng
từng thời kỳ của mỗi ngân hàng và các rủi ro kỳ hạn xuất phát từ chính nguồn vốn này;
Như vậy thị trường bất động sản trên địa bàn TP HCM trong thời gian qua phát triển không bền vững, luôn biến động và tiềm ẩn nhiều bất ổn bên trong.
2.2. NGHIỆP VỤ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BAØN TP HCM