ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án bất động sản nên thực hiện việc chứng khoán hóa các khoản đầu tư bất động sản. Đây là một giải pháp quan trọng nhằm tạo một kênh huy động vốn nhanh chóng và thuận lợi cho việc đầu tư các dự án bất động sản. Từ trước tới nay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu huy động vốn từ vốn chiếm dụng của khách hàng mua bất động sản và vốn vay ngân hàng, điều này đã làm giới hạn kênh huy động vốn đầu tư và tạo ra nhiều rủi ro thanh khoản cho thị trường bất động sản. Một trong những hình thức chứng khoán hóa các khoản đầu tư bất động sản bằng cách chia nhỏ giá trị bất động sản đầu tư thành các chứng chỉ có giá giao dịch trên thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự
án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Tất cả các thông tin về chứng khoán tại thời điểm phát hành, trong quá trình thực hiện dự án được công bố công khai cho các nhà đầu tư với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết. Sau khi hoàn thành dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành. Điều này sẽ giúp các các chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận được các nguồn vốn lớn không quá phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, vừa chia sẻ rủi ro trong quá trình thực hiện dự án.
3.2.1.3ĐỐI VỚI NGÂN HAØNG NHAØ NƯỚC:
NHNN cần có các biện pháp điều hành thiết thực, nhằm tạo điều kiện cho các NHTM thực hiện việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản một cách hiệu quả, an toàn, đảm bảo mục tiêu điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng của Chính phủ, NHNN. Về phía NHNN cần thực hiện các giải pháp sau:
Tăng cường công tác cảnh báo các NHTM về các rủi ro mang tính hệ thống được đúc kết từ thực tiễn cho vay bất động sản trong thời gian qua.
Ban hành các văn bản chỉ đạo trong cho vay lĩnh vực bất động sản nhằm giúp các NHTM thực hiện một cách có hiệu quả nguồn vốn cho vay, kiểm soát nợ xấu, đảm bảo an toàn trong việc sử dụng vốn tín dụng.
Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát quản lý hoạt động tín dụng của các NHTM trong lĩnh vực cho vay bất động sản, thông qua yêu cầu các TCTD và các chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố định kỳ báo cáo NHNN về diễn biến cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, các khó khăn, vướng mắc phát sinh, đề xuất kiến nghị và giải pháp xử lý. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong việc gửi báo cáo không kịp thời, thiếu trung thực, hoặc các trường hợp cho vay khi khách hàng không đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín dụng.
3.2.2 GIẢI PHÁP Ở GÓC ĐỘ VI MÔ (ĐỐI VỚI CÁC NHTM)
3.2.2.1 XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC CHO VAY PHÙ HỢP VỚI ĐẶC THÙ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Mỗi ngân hàng cần xây dựng một chiến lược cho vay lĩnh vực bất động sản phù hợp, ban hành các sản phẩm đặc thù cho vay bất động sản trong từng thời kỳ trong đó quy định cụ thể về nghiệp vụ cho vay, đảm bảo kiểm soát rủi ro mang tính hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với quy mô của từng ngân hàng trên cơ sở cân đối nguồn vốn huy động để đảm bảo tính thanh khoản của các NHTM trong từng thời kỳ:
- Mỗi NHTM nên xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản đặc biệt là các dự án vay có giá trị lớn trên cơ sở nguồn vốn tự có và vốn huy động trung và dài hạn của mình, nên hạn chế sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay bất động sản để tránh rủi ro do khó khăn về thanh khoản.
- Tỷ trọng dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ vay nên giới hạn ở tỷ lệ < 10% tổng dư nợ, điều này sẽ giúp các NHTM hạn chế tập trung vốn tín dụng vào bất động sản, góp phần hạn chế rủi ro mang tính hệ thống;
Cần có sự phân loại từng nhóm đối tượng khách hàng vay đầu tư bất động sản để đánh giá mức độ rủi ro theo từng nhóm, và có biện pháp giám sát chặt chẽ hơn đối với các nhóm đối tượng vay đầu tư bất động sản có mức độ rủi ro cao, dựa vào các tiêu chí sau để phân loại:
- Dựa vào tài sản đảm bảo: Khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bằng chính bất động sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bằng một bất động sản đã có sẵn, do tại thời điểm giải ngân các bất động sản thế chấp chưa đầy đủ về giấy tờ sở hữu vì vậy chưa thể hoàn thành thủ tục pháp lý (công chứng thế chấp, đăng ký GDĐB) về tài sản đảm bảo. Với nhóm đối tượng này bên cạnh các biện pháp kiểm soát thông thường cần phải tăng cường công tác giám sát, theo dõi chặt chẽ tiến độ hoàn thành bất động sản để hoàn thiện thủ tục thế chấp tài sản.
- Dựa vào nguồn trả nợ: các khách hàng vay đầu tư bất động sản với nguồn trả nợ bằng chính việc bán bất động sản đầu tư có mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với nguồn trả nợ từ thu nhập hàng tháng (như nguồn thu nhập từ lương đối với khách hàng cá nhân hoặc nguồn thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh đối với khách hàng doanh nghiệp), vì khi thị trường bất động sản đóng băng sẽ khó khăn trong việc trả nợ do bất động sản khó bán. Đối với đối tượng này các NHTM cần thẩm định các nguồn trả nợ dự phòng trong trường hợp thị trường bất động sản biến
động xấu và cần phải dự báo biến động thị trường để đề xuất biện pháp quản lý rủi ro phù hợp;
- Dựa vào mục đích đầu tư bất động sản: Đối tượng đầu tư bất động sản với mục đích đầu cơ có mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng đầu tư bất động sản để phục vụ nhu cầu thật sự (ví dụ như: mua nhà để ở), vì đối tượng đầu cơ sẽ góp phần làm tăng rủi ro cũng như gây biến động thị trường bất động sản. Chính vì vậy các NHTM cần tập trung vốn tín dụng bất động sản vào các khách hàng vay bất động sản để phục vụ nhu cầu nhà ở thật sự, hạn chế tập trung vốn tín dụng vào đối tượng đầu cơ.
Tuỳ từng thời điểm và sự biến động của thị trường bất động sản, các NHTM nên giới hạn một tỷ lệâ cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản cho phù hợp: khi thị trường bất động sản ổn định và phát triển, tỷ lệ cho vay dựa trên gía trị bất động sản có thể ở mức tương đối cao khoảng 70 % giá trị bất động sản, tuy nhiên khi thị trường bất động sản có chiều hướng biến động xấu hoặc có dấu hiệu đóng băng như hiện nay thì nên giảm tỷ lệ này xuống còn khoảng 50%. Điều này vừa giảm thiểu rủi ro khi giá bất động sản sụt giảm mạnh vừa tăng được tỷ trọng vốn tự có tham gia của khách hàng vay, hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản.
Tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, các biến động trên thị trường bất động sản để kịp thời đề xuất hướng kiểm soát rủi ro trong cho vay, bảo đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng.
3.2.2.2 TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC KIỂM TRA TRƯỚC, TRONG VAØ SAU KHI CHO VAY
Tuân thủ đúng các nguyên tắc và điều kiện cấp tín dụng trong hoạt động cho vay của các NHTM theo quy định của pháp luật, thẩm định tính
tuân thủ về các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, xem xét, quyết định cho vay các dự án đầu tư bất động sản trên cơ sở các chủ đầu tư có năng lực tài chính và phương án kinh doanh khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay đầy đủ, đúng hạn, có biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động của giá cả bất động sản;
Tăng cường công tác kiểm tra về mục đích sử dụng vốn, tình hình sử dụng vốn của các khách hàng vay, tài sản đảm bảo. Các nội dung kiểm tra bao gồm:
- Tiến độ giải ngân cho dự án, phương án vay vốn; - Tình hình sử dụng vốn vay theo mục đích vay vốn; - Kết quả, hiệu quả thực hiện dự án, phương án vay vốn;
- Hiện trạng về tài sản bảo đảm tiền vay: trị giá và tính thanh khoản của tài sản;
- Tình hình tài chính, tình hình thu nhập, nguồn trả nợ của khách hàng; - Tình hình trả nợ gốc và lãi;
- Thông tin về thị trường bất động sản;
Để thực hiện tốt việc kiểm tra, cán bộ ngân hàng cần căn cứ vào các nguồn sau:
- Các báo cáo tài chính của khách hàng theo định kỳ tháng, quý, năm (đối với khách hàng vay là doanh nghiệp);
- Các báo cáo, chứng từ liên quan đến việc sử dụng vốn vay;
- Bảng theo dõi quá trình cho vay, trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng; - Qua tiếp xúc, trao đổi trực tiếp với Khách hàng;
- Các nguồn thông tin khác có liên quan đến khoản vay và Khách hàng.
3.2.2.3 THAØNH LẬP BỘ PHẬN CHUYÊN MÔN ĐỊNH GIÁ TAØI SẢN ĐẢM BẢO
Các NHTM cần thành lập bộ phận định giá tài sản đảm bảo. Giá trị tài sản định giá vừa phù hợp với giá thị trường vừa đảm bảo an toàn về tính thanh khoản của tài sản khi có biến động. Để làm được điều này thì nhân sự trong công việc này phải là người có chuyên môn, am hiểu về giá thị trường của tài sản cũng như khả năng dự báo biến động về giá trị của tài sản đảm bảo.
Ngoài việc định giá tài sàn đảm bảo tiền vay, bộ phận này phải thường xuyên cập nhật những biến động liên quan đến các tài sản nhận đảm bảo, thông báo kịp thời đến bộ phận quản lý tín dụng để cáo biện pháp kịp thời nhằm đảm bảo an toàn tín dụng.
Đối với bộ phận thẩm định tài sản là bất động sản. Cần phải thường xuyên theo dõi biến động thị trường bất động sản, giá cả thị trường, am hiểu quy định của pháp luật về nhà đất, nắm bắt được thông tin về quy hoạch từng khu vực, định kỳ tổ chức định giá lại tài sản đảm bảo phù hợp với giá thị trường tại từng thời điểm.
3.2.2.4. TỔ CHỨC CÁC BỘ PHẬN THẨM ĐỊNH VAØ QUẢN LÝ TÍN DỤNG THEO NGAØNH
Mỗi NHTM cần tổ chức quản lý tín dụng theo ngành, thành lập các bộ phận thẩm định tại các chi nhánh theo ngành kinh tế, theo đối tượng khách hàng, các bộ phận tái thẩm định, quản lý tín dụng cũng được tổ chức theo
ngành. Mô hình này sẽ giúp cho công việc thẩm định tín dụng chuyên sâu hơn vì nhân viên thẩm định tín dụng theo từng ngành, từng đối tượng khách hàng sẽ am hiểu rõ về hoạt động của khách hàng và ngành nghề sản xuất, rút ngắn thời gian thẩm định và nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng. Đồng thời việc quản lý theo ngành hoặc đối tượng khách hàng sẽ giúp các NHTM đánh giá được mức độ rủi ro tín dụng trong từng ngành kinh tế, từng đối tượng khách hàng chính xác hơn nhằm đưa ra các chính sách tín dụng kịp thời, qua đó xác định giới hạn tín dụng cho từng nhóm khách hàng, thành phần kinh tế, ngành kinh tế, phù hợp với “khẩu vị” rủi ro của từng ngân hàng.
3.2.2.5. VỀ ĐAØO TẠO ĐỘ NGŨ CÁN BỘ NGÂN HAØNG
Để có được một đội ngũ làm công tác tín dụng giỏi ngân hàng cần phải có sự lựa chọn kỹ càng hơn khi tuyển dụng, không chạy theo xu thế mở rộng quy mô nhân sự mà nên thiên về chất lượng nhân sự theo hai tiêu chí: trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Mặt khác các ngân hàng chú trọng hơn nữa công tác đào tạo, nâng cao trình độ nghiệp vụ cho nhân viên, cho nhân viên tham dự các lớp tập huấn chuyên ngành để tích luỹ kinh nghiệp, nâng cao trình độ;
Để làm tốt công tác tín dụng ngoài năng lực chuyên môn người cán bộ cần phải có đạo đức nghề nghiệp, nếu thiếu một trong hai yếu tố trên sẽ dễ tạo ra rủi ro tín dụng, gây thiệt hại cho ngân hàng. Chính vì vậy, ngoài việc tuyển dụng người giỏi các ngân hàng cũng lựa chọn những người có phẩm chất đạo đức tốt.
Trong quy trình tín dụng từ việc thẩm định- phán quyết- quản lý khoản vay và thu hồi nợ, cần có sự phân cấp, phân quyền rõ ràng, trong đó quy định
rõ trách nhiệm của từng khâu. Điều này sẽ giúp cho nhân sự tại mỗi bộ phận nhận thức rõ vai trò và trách nhiệm của mình nâng cao tinh thần trách nhiệm, đảm bảo hoàn thành tốt công việc được giao. Nên ban hành bản mô tả công việc của từng chức danh, từng bộ phận để có sự chính xác hơn trong việc đánh giá hiệu quả làm việc của từng người.
Chú trọng công tác đào tạo, tái đào tạo cán bộ về chuyên môn và phẩm chất đạo đức. Tuyển dụng nhân sự mới kết hợp với việc tổ chức thường xuyên các lớp đào tạo cho cán bộ cũ về kiến thức nghiệp vụ ngân hàng hiện đại, phối hợp với các trung tâm đào tạo cán bộ ngân hàng cũng như mời các chuyên gia của các ngân hàng hiện đại trong và ngoài nước.
Có chính sách khen thưởng và kỷ luật một cách công khai, rõ ràng và hợp lý, có chính sách đãi ngộ và đề bạt thích hợp vừa khuyến khích và động viên kịp thời vừa giữ chân được người tài. Trong việc bổ nhiệm các chức danh liên quan đến công tác tín dụng cần phải lựa chọn được người thích hợp, có trình độ chuyên môn, năng lực quản trị và phẩm chất đạo đức phù hợp với công việc được giao.
3.2.3 GIẢI PHÁP HỖ TRỢ KHÁC CỦA CÁC ĐƠN VỊ CÓ LIÊN QUAN
Toà án và các cơ quan thi hành án cần tăng cường hỗ trợ các NHTM trong việc xử lý tài sản đảm bảo, nâng cao quyền tự chủ của các NHTM. Cần có các chế tài quy định rõ trách nhiệm của cơ quan thi hành án và thời hạn kê biên phát mãi tài sản, đảm bảo quá trình xử lý được nhanh chóng, tạo điều kiện thuận lợi để các NHTM rút ngắn thời gian xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi vốn vay.
KẾT LUẬN CHƯƠNG III
Từ cơ sở lý luận về rủi ro, rủi ro tín dụng và rủi ro trong cho vay bất động sản ở chương I, thực trạng về rủi ro và kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản ở chương II, chương III luận văn đã đưa ra một số giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản , bao gồm một số giải pháp chủ yếu sau:
Các giải pháp ở góc độ vĩ mô: tạo dựng một hành lang pháp lý đồng