2.3.1.1 VỀ PHÍA NGÂN HAØNG NHAØ NƯỚC
Nhằm giám sát hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản của các NHTM, Ngân hàng nhà nước trong thời gian qua cũng đã có sự chỉ đạo đối với các NHTM để đảm bảo cho hoạt động cấp tín dụng trong lĩnh vực này được an toàn, hiểu quả, tránh những rủi ro mang tính hệ thống.
Ngày 09/03/2006, Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành công văn số 1676/NHNN-CSTT về cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, trong đó đã yêu cầu các Ngân hàng thương mại tiến hành rà soát, đánh giá lại chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý thích hợp, đảm bảo tính hiệu quả của phương án cho vay, cũng như nêu ra các yêu cầu khi cấp tín dụng đầu tư bất động sản như thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; xem xét năng lực tài chính và tính khả thi của phương án, khả năng trả nợ, các biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động của giá cả bất động sản; thẩm định cho vay các dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng theo quy định của pháp luật, có phương án vay vốn và trả nợ phù hợp với phương án tiêu thụ sản phẩm khả thi; ban hành quy định về nghiệp vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn của ngân hàng thương mại; tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bất động sản. Đồng thời phải có báo cáo
gởi NHNN vào ngày 15 của tháng 01 và tháng 07 hàng năm. Đây là một sự can thiệp kịp thời để các Ngân hàng cẩn trọng hơn khi cấp tín dụng tài trợ dự án bất động sản. Xem xét, đánh giá lại các khoản tín dụng đã cho vay cũng như cân nhắc kỹ càng hơn đối với các dự án bất động sản trong giai đoạn này. Ngày 10/06/2008 thực hiện theo yêu cầu của NHNN Việt Nam, NHNN CN TP HCM đã có công văn số 941/NHNN-HCM.08 yêu cầu các NHTM thực hiện việc báo cáo cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản, cho vay tiêu dùng và cho vay chứng khoán. Định kỳ hàng tháng phải có báo cáo gởi CN NHNN TP HCM.
Như vậy, trong thời gian qua, NHNN luôn có những chỉ đạo, định hướng cũng như giám sát hoạt động của các NHTM trong lĩnh vực cho vay đầu tư bất động sản. Các biện pháp này vừa mang tính cảnh báo, vừa mang tính định hướng nhằm giúp các NHTM đảm bảo chất lượng tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản và đồng thời tránh cho hệ thống NHTM khỏi những rủi ro mang tính dây chuyền khi cho vay lĩnh vực này góp phần cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
2.3.1.2 VỀ PHÍA CÁC NHTM
Đối với việc cho vay lĩnh vực bất động sản các NHTM cũng đã có những biện pháp nhằm kiểm soát, hạn chế rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này.
Các ngân hàng đều xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản phù hợp với đặc trưng của thị trường. Khi cho vay các dự án bất động sản các NHTM đều liên kết với các chủ đầu tư dự án để cho vay các khách hàng mua bất động sản thuộc dự án này. Điều này vừa mang tính cạnh tranh, đồng thời nhằm giúp các NHTM kiểm soát được mục đích sử dụng vốn, giá trị bất động
sản, đảm bảo an toàn về mặt pháp lý đối với tài sản thế chấp, đồng thời cũng thuận lợi hơn cho ngân hàng khi xử lý thu hồi nợ.
Một số các Ngân hàng dựa vào giá khởi điểm của bất động sản để xác định giá trị cho vay, điều này góp phần hạn chế rủi ro trong trường hợp giá trị bất động sản giảm. Một số Ngân hàng có bộ phận chuyên môn độc lập để định giá TSĐB nhằm hạn chế rủi ro tín dụng;
2.3.2 NHỮNG VẤN ĐỀ TỒN TẠI TRONG KIỂM SOÁT CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY ĐỘNG SẢN HIỆN NAY
2.3.2.1 VỀ PHÍA NGÂN HAØNG NHAØ NƯỚC
Trong thời gian qua mặc dù NHNN đã có một số biện pháp nhằm kiểm soát, định hướng cho các NHTM trong việc cho vay lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên các biện pháp trên chưa thực sự hiệu quả và chưa mang tính thiết thực và còn nhiều hạn chế.
Công tác định hướng, cảnh báo rủi ro chưa kịp thời và mang tính thời điểm: Mặc dù NHNN đã có những chỉ đạo yêu cầu các NHTM giám sát và có báo cáo định kỳ về dư nợ cho vay bất động sản nhưng việc này chỉ thật sự “nghiêm túc” vào những thời điểm thị trường bất động sản đang “sốt” và dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh, sau các đợt biến động thì công tác chỉ đạo, cảnh báo hầu như không có hoặc không thực hiện một cách nghiêm túc. Hơn nữa, NHNN chưa có một chỉ đạo mang tính dài hạn cho các NHTM khi cho vay đầu tư bất động sản, việc cảnh báo, định hướng chỉ mang tính thời điểm.
Công tác thanh tra, giám sát thực hiện chưa chặt chẽ: Việc yêu cầu các NHTM thực hiện các biện pháp nhằm đảm bảo an toàn vốn tín dụng trong
cho vay bất động sản nhưng NHNN chưa kiểm tra tính chính xác các báo cáo của NHTM về cho vay bất động sản, số liệu các báo cáo đều do các NHTM cung cấp và NHNN hầu như không kiểm tra tính trung thực của các báo cáo này.
Chưa có biện pháp kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản của các NHTM: Cho đến nay NHNN vẫn chưa thực sự nắm rõ cơ cấu vốn đầu tư bất động sản trong đó vốn vay bất động sản để phục vụ nhu cầu nhà ở thật sự, vốn vay để kinh doanh, đầu cơ là bao nhiêu. Vì vậy rất khó để có biện pháp kiểm soát, điều hành hoạt động tín dụng trong lĩnh vực này một cách hiệu quả;
2.3.2.2 VỀ PHÍA CÁC NHTM
Chưa có chính sách định hướng quản lý rủi ro cho vay: dư nợ cho vay bất động sản của các NHTM biến động liên tục và tỷ lệ nợ xấu đang có xu hướng ngày một tăng. Điều này cho thấy, hiện nay các NHTM hầu như chưa có một chính sách dài hạn về việc quản lý rủi ro trong lĩnh vực cho vay bất động sản: tỷ trọng cho vay trong tổng vốn huy động; tỷ trọng cho vay trong tổng dư nợ; tỷ lệ nợ xấu... cũng như chưa xây dựng hệ thống danh mục đầu tư tín dụng hợp lý trong đó phân định rõ tỷ trọng đầu tư vào từng ngành cụ thể trong từng thời kỳ để đảm bảo hiệu quả và an toàn vốn tín dụng.
Công tác báo cáo, thống kê chưa chính xác, kịp thời: việc lập các báo cáo cho vay bất động sản của các NHTM thường mang tính đối phó, luôn tìm cách “làm đẹp” số liệu để tránh bị NHNN kiểm soát. Điều này rất rủi ro vì làm sai số liệu thống kê dẫn đến công tác giám sát định hướng sai vừa làm
cho các NHTM không thể nhìn thấy tình trạng tín dụng thực sự của mình để có biện pháp điều hành hiệu quả.
Thiếu chặt chẽ trong tổ chức, xây dựng quy trình cho vay: các NHTM vì chạy theo áp lực dư nợ dẫn đến việc dễ dãi trong công tác cấp tín dụng, cho vay quá tập trung vào TSĐB, sơ sài trong việc thẩm định các nội dung trong quy định: Mục đích vay vốn, hiệu quả phương án vay, nguồn trả nợ. Điều này làm tăng rủi ro cho các NHTM khi các khoản vay đến hạn.
2.4. BAØI HỌC KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
2.4.1. RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN- MỘT TRONG NHỮNG NGUYÊN NHÂN GÂY RA CUỘC KHỦNG HOẢNG TAØI CHÍNH TIỀN NGUYÊN NHÂN GÂY RA CUỘC KHỦNG HOẢNG TAØI CHÍNH TIỀN TỆ TẠI CÁC NƯỚC ĐÔNG Á 1997
Theo các nhà kinh tế thì việc tín dụng chỉ định và tập trung vốn tín dụng quá nhiều vào bất động sản cùng với cơ chế “bong bóng” giá bất động sản, cộng thêm việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay bất động sản là một trong những nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đông Á 1997.
Từ năm 1990-1997 , lượng vốn đầu tư nước ngoài (chủ yếu là Mỹ, Nhật bản và các nước Châu Âu) ồ ạt chảy vào các nước Đông Á dưới hình thức các khoản tín dụng thương mại ngắn hạn. Từ năm 1990 đến 1997, lượng vốn tư nhân chảy vào các nước đang phát triển tăng 5 lần từ 42 tỷ USD lên 256 tỷ USD. Đông Á là nơi thu hút một lượng lớn dòng vốn này, chiếm tới 60% trong nửa đầu thập niên 90 (theo NHTG 1998).
Bảng 2.11: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á (Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines), 1991-1996 - Tỷ USD
1991 1992 1993 1994 1995 1996 Vốn tư nhân ròng 24,8 29,0 31,8 36,1 74,2 65,8 Đầu tư trực tiếp ròng 6,2 7,3 7,6 8,8 7,5 8,4 Đầu tư chứng khoán ròng 3,2 6,4 17,2 9,9 17,4 20,3 Vay thương mại và đầu tư
khác 15,4 15,3 7,0 17,4 49,2 37,1
Viện trợ chính thức ròng 4,4 2,0 0,6 0,3 0,7 -0,4
(Nguồn: NHTG, “World Economic Outlook”, 5/1998 và 3/2000)
Hình 2.3: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á, 1990-96
Nguyên nhân xuất phát từ sự tăng trưởng thần kỳ của các nước Đông Á với tỷ suất sinh lời cao, thêm nữa vào thời điểm này Mỹ theo đuổi chính sách tiền tệ mở rộng, Nhật bị hiệu ứng của đồng Yên yếu do hệ lụy nền “kinh tế bong bóng” và duy trì lãi suất nội địa thấp, nới lỏng kiểm soát tài chính ở các nước EU, các khỏan đầu tư vào các ngành công nghiệp then chốt tại các nước Đông Á hầu hết được chính phủ bảo lãnh theo cơ chế tín dụng chỉ định đã là những nguyên nhân khuyến khích cho các nhà đầu tư nước ngòai đổ vốn vào. Hơn nữa, một số chính phủ Đông Á đã tự do hóa tài khoản vốn theo hướng khuyến khích dòng vốn nước ngoài ngắn hạn. Chẳng hạn, chính sách của Hàn Quốc là hạn chế đầu tư nước ngoài dài hạn dưới dạng FDI hay đầu tư chứng khoán, chỉ cho phép các ngân hàng được vay ngắn hạn nước ngoài. Điều này làm cho nguồn vốn tín dụng ngắn hạn của các tổ chức tài chính các nước Đông Á rất dồi dào.
Rủi ro bắt đầu phát sinh khi các tổ chức tài chính (chủ yếu là các ngân hàng thương mại thuộc sở hữu nhà nước) sử dụng nhiều nguồn vốn trên để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản theo kiểu tín dụng chỉ định của chính phủ mà ít quan tâm đến hiệu quả kinh tế của dự án, cụ thể là chính phủ đứng ra bảo lãnh các khỏan tín dụng cho các công ty nhà nước. Điều này xuất phát từ mối quan hệ tay ba: Chính phủ- các tập đoàn sở hữu nhà nước- các Nhân hàng thuộc sở hữu nhà nước. Ở Indonesia, các khoản cho vay khu vực bất động sản tăng 37%/năm trong giai đoạn 1992-95 (trong khi tổng tín dụng ngân hàng chỉ tăng 22%/năm). Ở Thái Lan, các khoản cho vay bất động sản của những công ty tài chính tăng 41%/năm trong giai đoạn 1990-95 (trong khi tổng tín dụng chỉ tăng 33%/năm). Ở Hàn Quốc, các khoản cho vay của ngân
hàng được tập trung chủ yếu vào các tập đoàn lớn, tỷ lệ nợ/vốn cổ phần của các doanh nghiệp công nghiệp của Hàn Quốc lên tới 317% vào cuối năm 1996 (trong khi tỷ lệ này ở Mỹ vào khoảng 100 .
Hình 2.4 là một minh chứng cho việc tập trung vốn tín dụng cho vay bất động sản tại Thái Lan trong giai đoạn này.
Hình 2.4: Tỷ lệ % giá trị cho vay bất động sản và công nghiệp chế biến của các công ty tài chính Thái Lan trong tổng dư nợ (%)
(Nguồn: Marcus Miller và Pongsak Luangaram-1998)
Việc tập trung vốn tín dụng mà chủ yếu ngắn hạn cho vay vào các lĩnh vực bất động sản với lợi nhuận cao nhưng rủi ro cũng lớn đã làm cho giá bất động sản tại các nước Đông Á tăng vọt. Hình dưới đây cho thấy giá cao ốc tại thủ đô Bangkok và Jakarta tăng vọt trong những năm đầu cho đến giữa thập kỷ 90.
Hình 2.5: Chỉ số giá cao ốc văn phòng tại Thái Lan và Indonesia
(Nguồn: Lấy từ Marcus Miller và Pongsak Luangaram-1998)
Rủi ro liên quan đến quả “bong bóng” bất động sản xuất hiện khi các nhà đầu tư nước ngòai nhận ra những bất ổn trong việc sử dụng vốn đầu tư cũng như quan hệ nội bộ của các quốc gia này nên thực hiện thu hồi các khoản nợ ngắn hạn đến hạn. Trước áp lực trả nợ nước ngoài, các ngân hàng tiến hành thu hồi vốn vay. Điều này buộc các nhà đầu tư bất động sản trong nước phải thực hiện việc rao bán các công trình bất động sản kể cả những dự án đang còn xây dựng dở dang .
Việc rao bán hàng loạt đã làm cho giá bất động sản chựng lại và đi xuống, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng. Điều này càng khiến cho các ngân hàng ráo riết thu hồi nợ vì giá giảm và thị trường đóng băng làm giảm trị giá và tính thanh khoản tài sản đảm bảo cho các khoản vay
Bangkok Jakarta 0 50 100 150 200 250 300 350 400 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97
trước đây. Aùp lực đòi nợ gia tăng từ phía ngân hàng buộc các nhà đầu tư bất động sản phải bán đổ bán tháo các công trình nhưng vẫn khó để thu hồi vốn đầu tư do tính thanh khoản kém. Trong khi lúc này, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tăng cường thu hồi các khoản nợ đã cho các Ngân hàng trong nước vay trước đây. Vòng xoáy này tiếp tục xảy ra và gây nên một cuộc khủng hỏang ngân hàng do mất khả năng thanh tóan. Cuối cùng đã dẫn đến cuộc khủng hỏang tài chính tiền tệ năm 1997, xảy ra đầu tiên tại Thái Lan, sau đó lan ra các nước khác.
2.4.2. CUỘC KHỦNG HOẢNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI CHUẨN (SUBPRIME MORTGAGE CRISIS) Ở MỸ DƯỚI CHUẨN (SUBPRIME MORTGAGE CRISIS) Ở MỸ
Cuộc khủng hoảng này xảy ra ở Mỹ từ tháng 7/2007 tiếp tục lan rộng cho đến nay trên toàn cầu. Nó bắt nguồn từ việc tập trung vốn tín dụng lớn và sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn tại Mỹ.
Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp để mua nhà đất. Những đối tượng đi vay này thường là những người nghèo, không có công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn nên họ buộc vay nợ dưới chuẩn với lãi suất cao.
Các tổ chức tài chính Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã đẩy mạnh cho vay nợ dưới chuẩn đối với các đối tượng này và sự quản lý cũng không chặt chẽ: Các thủ tục thẩm định cho vay sơ sài, điều kiện vay dễ dãi và việc tiếp cận
vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội mua nhà. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Mặc dù việc cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn mới bắt đầu hình thành từ những năm đầu 90 và phát triển rất chậm trong những năm đầu nhưng trong vòng 5