Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) – Chi nhánh Thăng Long

Việc tập trung nghiên cứu thực tế công tác thẩm định dự án tại Chi nhánhThăng Long đề đưa ra các giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác thâmđịnh dự án vay vốn trong lĩnh vực bất đ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUÓC DÂN

KHOA ĐẦU TƯ

Có os os oe oe oe 2 ok ok

Dé tai:

HOAN THIEN CONG TAC THAM DINH DU AN VAY VON TRONG

LINH VUC BAT DONG SAN TAI NGAN HANG TMCP CONG

THƯƠNG VIET NAM (VIETINBANK) - CHI NHANH THANG LONG

Giảng viên hướng dẫn : TS Trần Thi Mai Hương

Sinh viên thực hiện : Lê Thùy Dung

Lớp chuyên ngành : Kinh tế Đầu tư 59A

Mã sinh viên : 11170933

HÀ NỘI, 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan chuyên đề là công trình nghiên cứu của riêng cá nhân tôi,

do tôi tự nghiên cứu, đọc tài liệu, tổng hợp và thực hiện dưới sự định hướng vachi dan của TS Tran Thị Mai Hương Nội dung lý thuyết trong chuyên dé tôi có

sử dụng một số tài liệu như đã trình bày trong phan tài liệu tham khảo Các sốliệu và những kết quả trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trongbắt kỳ một công trình nào khác

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC TU VIET TAT

DANH MỤC HINH VẾ , BANG BIEU

09/8/0067 1

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TÁC THÂM ĐỊNH DỰ AN

VAY VON TRONG LĨNH VỰC BAT ĐỘNG SẢN 5 5 sc-scc<e 3

TẠI NGÂN HANG THƯƠNG MẠI - 2£ ssscsseesseessezssezsssssese 3

1.1 Bat động sản và dự án đầu tư trong lĩnh vực bat động sản 31.1.1 Bất động sản ¿- ¿+ E1 E1 E1101111111111111111 11111 11c 31.1.2 Dự án đầu tư bat GON SAN 117 — 4

1.2.Công tác thắm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bat động sản tại

ngân hàng thương ITN4Ì << 5 9 9 99 99 9 0 000.04 0909880406 71.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của thâm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bat

1.2.2 Mục đích, vai trò và yêu cầu của thâm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vựcbất động sản tại Ngân hàng thương mộại - 22 +¿©2+2++2EEt£EEtEEterxeerxecree 81.2.3 Quy trình thẩm định dự án dau tư vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Ngânhang thong Mai ằ -a 101.2.4 Nội dung thâm định dự án đầu tư vay von lĩnh vực bat động sản tại Ngân

001 sốiìxs150.) 01 5 11

1.2.5 Phuong phap thâm định dự án dau tư vay vốn lĩnh vực bat động sản tạiI2;u0iis12ã0ixš150› 0 110007 191.3 Chỉ tiêu đánh giá kết quả công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnhvực bat động sản tại ngân hàng thương mạii . 2 sssssesssssssssee 241.4.Nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnhvực bat động sản tại Ngân hàng thương miại . 2- 5-52 ss©ssssssesse 271.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan - ¿- 2 2+ £+S£+E£+E£+E£+E££E£EE£EEEEerEerkerxerkerxee 271.4.2 Nhóm nhân tố khách quan 2-2-2 2£ +£+£+++E++£E++E++zx+zz++zxezxezzsee 29

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VON TRONG LĨNH VUC BAT DONG SAN TẠI NGÂN HANG THƯƠNG

MAI CO PHAN CONG THUONG VIET NAM - CHI NHANH THANG

LONG GIAI DOAN 2016 — 2()2() 2< se+vss£vss+vseEvserxsersserssersee 31

2.1 Đặc điểm của Ngân hang TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) —

Chỉ nhánh Thăng Long có ảnh hưởng trong công tác thắm định dự án lĩnh

¡87 Ì 100g.) 1127 312.1.1 Tổng quát về Ngân hàng Vietinbank ¿5+ +x+x+Eerxerxerxered 312.1.2 Cơ cấu tô chức của Ngân hàng Vietinbank — Chi nhánh Thăng Long 332.1.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Thăng Long 36

2.2 Đặc điểm các dự án vay vốn trong lĩnh vực bat động sản được thắm định

tại Chỉ nhánh Thang Long 0 G5 6 5 9 599 99 99.9 99.894.909 88960586 412.3 Căn cứ thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bat động sản tại Chỉ nhánhThăng L0nØ do- <5 5< 6s 9 0 004 000 0004.0009 1004000916004 896 442.4.Quy trình thấm định dự án vay vốn lĩnh vực bắt động sản tại Vietinbank

— Chi nhánh Thăng L0OIØ - 5 5< 5 5 5 2 9 994 99.9698.9004 84.08894604 880 47

2.4.1 Nhân lực thực hiện công tác thâm định - ¿se sxcxeErkeEerxeeerrxeed 47 2.4.2 Quy trình thâm định dự án vay vốn lĩnh vực BĐS - 48

2.5 Phương pháp thâm định được sử dụng tại Vietinbank - CN Thăng Long 51

2.5.1 Phương pháp thầm định theo trình tự ¿2 ¿+s2+sz+x+x+zxezxezxezxee 51

2.5.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu -2- 2 s2 ©5z+55+¿ 522.5.3 Phương pháp trIỆt tIÊU rỦI TO c5 3 321199112 1E E91 1v ng grưy 54 2.5.4 Phương pháp phân tích độ nhạyy - - 5c 3S 1S + EEseiseerrrerseerre 55

Van o0 in 55

2.6 Nội dung thắm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động san tại

Vietinbank — CN Thăng LOIĐ do 5 6 5 9 9 999.990.9906 09068909896 572.6.1 Thâm định khách hàng ¿- 2 2 2 2+ £+E+EE£E££E££E£EEeEEEEErEerkerkerkerkd 572.6.2 Tham định dự án vay vốn lĩnh vực bat động sản - -««c+<ss+<ss+ 612.6.3 Tham định tài sản bảo đảm - - St SESE‡EEEESEEEEEESEEEEEkeErkekererksee 68

2.7 Vi dụ minh họa: Tham định dự án khu nghỉ dưỡng Séi Resort In Farm

tại Hòa Binh 6G G2 9 9.999 9.98 9.9.9 04.00 09008949098094804000948996 69

2.8 Đánh giá công tác thâm định dự án vay vốn lĩnh vực bat động sản tạiVietinbank — Chỉ nhánh Thang Long s55 55555 <sseseeseeseesees 832.8.1 Kết quả đã đạt được -¿- ¿2+ 22x+22x22Ex221127112711221211 211211 cEE.crked 832.8.2 Hạn chế trong công tác thâm định ¿+ ¿+5 +x+£E££Ee+Eerxerxerxered 872.8.3 Nguyên nhân của những hạn chế - 2-2 5¿sz+++2£x2zxzrxrzrserred 89

CHUONG III: MOT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIEN CÔNG TÁC THÂM

ĐỊNH DU AN VAY VON TRONG LĨNH VUC BAT DONG SAN TẠINGAN HANG TMCP CÔNG THUONG VIET NAM - CHI NHÁNH

THANG LONG e 92

3.1 Định hướng và mục tiêu phát triển của Chi nhánh Thăng Long 92

3.1.1 Dinh hướng phát triển của ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam — Chinhánh Thăng Long đến năm 2025 2 2 2 ©+£2E£+EE+EE2EE£EE+EE£EE+rxerxezreee 923.1.2 Định hướng trong công tác thâm định dự án vay vốn đầu tư trong lĩnh vựcbat động sản tại Chi nhánh - 2-2 2 2 S£+SE+EE£EE2EEEE2EE2E2E2E2E21 21tr 933.2.Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vựcbất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam — Chi nhánh

Thăng LOInØ 0-5 < 5 9 9 9.9.9 9.00 0.000 000.0000609 ø 94

3.2.1 Hoàn thiện quy trình thâm định áp dung cho dự án vay vốn lĩnh vực BĐS 943.2.2 Da dạng hóa các phương pháp tham định dự án vay vốn lĩnh vực BĐS 95

3.2.3 Hoàn thiện nội dung của thầm định dự án vay vốn lĩnh vực BĐS 96

3.2.4 Nâng cao trình độ CBTD dự án vay vốn lĩnh vực BĐS 983.2.5 Kiện toàn hệ thống thông tin phục vụ công tác thâm định dự án vay vốnlĩnh vực BĐS QQ HH HH ng KH re 99k6 6 0886 1003.3.1 Kiến nghị với các cơ quan Nha nưỚc 2 2 £+£+s+x£+x+zxezxezxerxez 1003.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ¿- 2 2© 2+ +E+Ee+xerxerxerxee 1020n — ,Ô 103

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO s° 5s ssessecssess 105

DANH MỤC PHU LỤC 222 ££EE+EEEEV22222zzeererrrrrrcrvee 105

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BCTC : Báo cáo tài chính

CBTĐ : Cán bộ thâm định

CĐT : Chủ đầu tư

CIC : Trung tâm thông tin tín dung

CLOS : Hệ thống khởi tạo khoản vay cho KHDNCTCP : Công ty cô phần

NHTM : Ngân hàng thương mại

NHTMCP : Ngân hàng thương mại cổ phần

SXKD : Sản xuất kinh doanh

TSBĐ : Tài sản bảo dam

TCTD : Tổ chức tin dụng

DANH MỤC HÌNH VE, BANG BIEU

Hình 1.1: Quy trình thâm định dự án tại NHTM ¿- c5 ecxexzxerxerered 10

Hình 2.1 Sơ đồ cơ cau tổ chức tại VietinBank Chi nhánh Thăng Long 34

Hình 2.2 Quy trình thâm định dự án tại Vietinbank — CN Thang Long 48

Bang 1.1: Thời gian thẩm định tại NHTM 2 2 2+5£+E£+E££E££EezEerxerxeei 26 Bang 2.1: Tình hình huy động vốn tại Vietinbank — Chi nhánh Thăng Long giai đoạn 2016 — 2020 (Dvt: ty đồng) ¿- ¿5c sec rxerkerkervet 36 Bảng 2.2: Tình hình hoạt động cho vay của Vietinbank — Chi nhánh Thăng Long giai đoạn 2016 — 2020 (Dvt: tỷ đồng) -©2¿ sccxccxczrxerxerrerred 39 Bảng 2.3: Một số chỉ tiêu phản án kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Thăng Long giai đoạn 2016 — 2020 (Dvt: tỷ đồng) - 41

Bảng 2.4: Một số dự án vay vốn tiêu biểu trong lĩnh vực BĐS tại Chi nhánh 43

Bang 2.5: Thống kê trình độ cán bộ thấm định tại Chi nhánh Thăng Long giai Goan A0J Go /20/20PP(ŒƯ.cŨ 47

Bảng 2.6: Thành viên góp vốn chủ yếu (từ 10% VDL trở lên) và Ban điều hành 59

Bang 2.7: Phân tích độ nhạy NPV đối với doanh thu — chi phí của dự án 67

Bang 2.8: Phân tích độ nhạy IRR đối với doanh thu — chi phí của dự án 67

Bảng 2.9: Một số chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp -. -5 ©5255: 72 Bang 2.10: Hồ sơ, chứng từ pháp lý liên quan đến dự án -. -5+- 74 Bang 2.11: Một số thông số của dự án Sỏi Resort In Farm 5: 77 Bảng 2.12: Kết quả thẩm định chi phi dự án Sỏi Resort In Farm - 80

Bảng 2.13: Tinh hình tổng dự án xin vay vốn của phòng KHDN tại Vietinbank — Chi nhánh Thang Long giai đoạn 2016 — 2020 5+ ++<+++<+ 84 Bảng 2.14: Cơ cầu dư nợ của dự án vay vốn lĩnh vực BĐS tại Chi nhánh 85

Bang 2.15: Thời gian thâm định trung bình qua các năm 5z 5: 86 Bảng 2.16: Chi phí thâm định dự án BĐS qua các năm của Chi nhánh Thăng Long 86 Bảng 2.17: Kết quả thanh tra chất lượng công tác thâm định dự án của phòng KHDN tại Chi nhánh Thăng Long - - 555 + *++++s+seseereereeerres 87 Biểu đồ 2.1: Quy mô huy động vốn của Chi nhánh Thăng Long giai đoạn 2016 — 2020 (Đơn vị: TY đỒng) ¿- 2 252k +EE2EEEEEEEEEEEEE E111 1E crkervee 37 Biểu đồ 2.2: Hoạt động huy động vốn theo ky hạn tại VietinBank — Chi nhánh Thăng Long giai đoạn 2016 — 2020 (Don vị: Tỷ đồng) - 38

LOI MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hoạt động cho vay vốn đầu tư dự án là một trong các hoạt động chính củaNgân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) nói chung và của Chinhánh Thăng Long nói riêng Muốn thực hiện tốt hoạt động này trước tiên phải cóvốn, trong bối cảnh hiện nay việc huy động vốn ngày càng gặp khó khăn do sức

ép của cạnh tranh Vi vậy vấn dé đặt ra đối với Chi nhánh Thăng Long là đảmbảo cho các DN vay nhưng vẫn đảm bảo hoạt động an toàn và hiệu quả Đề đạtđược mục tiêu an toàn, hiệu quả và phát triển trong hoạt động cho vay dự án, Chinhánh Thăng Long đã nỗ lực làm tốt công tác thâm định dự án Bên cạnh nhữngđóng góp tích cực của công tác thâm định đối với hoạt động tín dụng của Chinhánh thì công tác thâm định vẫn còn nhiều bắt cập cần hoàn thiện, đặc biệt là vớicác dự án kinh doanh bất động sản vay vốn ngày càng tăng trong những năm gầnđây Bởi dự án bat động sản đòi hỏi quy mô vốn lớn, tiềm ân nhiều rủi ro về chấtlượng, thời gian và chi phí Hơn nữa, lĩnh vực bất động sản là một trong nhữnglĩnh vực trọng điểm trong hoạt động cho vay của chỉ nhánh Thăng Long

Việc tập trung nghiên cứu thực tế công tác thẩm định dự án tại Chi nhánhThăng Long đề đưa ra các giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác thâmđịnh dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản và vừa có ý nghĩa rất quan trọng

và cần thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn trong giai đoạn hiện nay khi cả haiphía: ngân hàng và khách hàng là các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sảnđều muốn tìm các biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư Xuất phát từ

lý do trên, với sự hướng dẫn tận tình của TS Trần Thị Mai Hương cùng sự giúp đỡcủa các anh chị tai Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) — Chinhánh Thăng Long đã giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập với đề tài: “Hoànthiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngânhàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) — Chỉ nhánh Thang Long”.

2 Mục đích nghiên cứu của chuyên đề

e Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thầm định dự án vay von trong lĩnh vực batđộng sản tai NHTM.

e Đánh giá thực trạng công tác thâm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bấtđộng sản tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam — Chi nhánh Thăng Long

dé rút ra những hạn chế và tìm hiểu nguyên nhân của hạn chế đó trong công tácthâm định

e Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thâm định dự án vayvốn trong lĩnh vực bất động sản tại NH TMCP Công thương Việt Nam — CNThăng Long.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

e Đối tượng nghiên cứu: Công tác thâm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bấtđộng sản

e Phạm vi nghiên cứu: Công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực batđộng sản tại NH TMCP Công thương — Chi nhánh Thăng Long trong giai đoạn

2016- 2025.

e Phương pháp nghiên cứu: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích,

so sánh và tổng hợp

3 Kết cấu của chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chínhcủa chuyên đề gồm 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thâm định dự án vay vốn trong lĩnh vựcbất động sản tại Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác thâm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bấtđộng sản của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam — Chinhánh Thăng Long giai đoạn 2016 — 2020

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thâm định dự án vay vốntrong lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Thương Mại Cổ phần Công thươngViệt Nam — Chi nhánh Thăng Long

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TÁC THÂM ĐỊNH

DỰ ÁN VAY VÓN TRONG LĨNH VỰC BÁT ĐỘNG SÁN

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Bat động sản và dự án đầu tư trong lĩnh vực bat động san

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia kháiniệm bat động sản có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng Tuy nhiên, các nướctrên toàn cầu vẫn thông nhất chung khái niệm bat động sản là toàn bộ đất đai vànhững phan tài sản gắn liền với dat dai

Theo điều 174, Bộ Luật Dân sự 2015 của Việt Nam, bat động sản là các tàisản bao gồm nha dat, công trình, nha gắn liền với dat đai, các tài sản gắn liền vớinhà/công trình xây dựng Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản

khác được pháp luật quy định Như vậy, khái nệm về bất động sản ở Việt Nam là

khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thé quy định về các tài sảnbất động sản

- Bất động sản cơ sở hạ tang

- Bất động sản về trụ sở làm việc

- Bất động sản về công trình thương mại - dịch vụ, nhà xưởng, nhà kho, Nhóm bat động sản này có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển của đấtnước Đây cũng là nhóm bat động sản chiếm tỷ lệ cao trong các giao dịch trên thịtrường bắt động sản tại nước ta

e Bất động sản không đầu tư xây dựng

- Chủ yếu là các loại đất nông nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất, chưađược đầu tư xây dựng quy mô Cụ thể như đất rừng, đất hiếm, đất nuôi trồng thủyhải sản, đất chưa qua sử dụng,

e Bất động sản đặc trưng

- Bao gồm nhóm các công trình có tính chất văn hóa, di sản như côngtrình bảo tồn quốc gia, đền miếu, chùa chién, nhà thờ, Nhóm bất động sản nàygần như không tham gia vào thị trường giao dịch hoặc có tỷ lệ tham gia rất thấp

1.1.1.3 Đặc điểm của bắt động sản

e Tính chat cá biệt và khan hiếm

Bất động sản là tài sản liên quan đến đất đai, do đó, nó có tính chất khanhiểm Bởi đất là tài nguyên có hạn, ngày trở nên ít đi khi quá trình đô thị hóađang diễn ra mạnh mẽ Cụ thế, đặc tính khan hiếm của bất động sản được biểuhiện thông qua sự giới hạn về diện tích đất đai, giới hạn vị trí khu vực - lãnh thô

Do không thể di dời bất động sản, kết hợp với sự khan hiếm khiến chúngđược còn coi là “hàng hóa” có tính cá biệt Bên cạnh đó, sự cá biệt còn bởi vị trí,các yếu tố tác động tới từng tài sản bat động sản là khác nhau, tính chất bat độngsản cũng là không tương đồng

e Tính lâu bênBat động sản là đất đai có tính lâu bền và gần như không thé phá hủy(ngoại trừ các ảnh hưởng đến từ thiên tai) Với tài sản liên quan đến đất đai nhưcông trình cũng có thê ton tại trong vai năm, chục năm hoặc lâu hơn thé Khi xảy

ra hỏng hóc đều có thể nâng cấp, sửa chữa và tái sử dụng dài hạn

e Tinh tương tác và chịu ảnh hưởng lan nhauBất động sản là dạng “hàng hóa” có thể tác động và chịu ảnh hưởng lẫnnhau Sự thay đổi giá trị của một bat động sản nào đó có thé làm tăng hoặc giảmgiá trị của một bất động sản liên quan Đây là tính chất được nhiều nhà đầu tư sửdụng dé làm tăng giá trị bất động sản dé đem lại nhiều hơn các lợi ích về kinh tế.1.1.2 Dự án đầu tư bat động sản

1.1.2.1 Dau tư bat động san

Đầu tư BĐS là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS, mua,

bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tưBĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

Đầu tư BĐS là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung, làđầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của Nhà nước

1.1.2.2 Dự án dau tư bắt động sản

Dự án đầu tư BĐS là tập hợp các đề xuất có liên quan đến bỏ vốn dé tạodựng ra tài sản là BĐS như: Nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạtầng để kinh doanh sinh lợi trong một khoảng thời gian nhất định Đầu tư BĐScần chú ý:

- Phương tiện đầu tư: Vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh,công nghệ, dịch vụ

- Thời gian đầu tư: Tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động

dự án Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án.Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư

- Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện qua:

+ Về tài chính: Thông qua thu nhập và lợi nhuận.

+ Về kinh tế — xã hội: Sự phát triển kinh tế — xã hội của vùng, khu vực

quốc gia

1.1.2.3 Quá trình đầu tư vào dự án BĐS có dau tư xây dựng

Một dự án đầu tư thường kéo dài nhiều năm Quá trình đầu tư một dự ánnói chung cũng như một dự án đầu tu KDBĐS thường bao gồm các giai đoạn:

e Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Tất cả các dự án định đầu tư đều phải trải quagiai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn này bao gồm một loạt các bước:

- Nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư xây dựng

- Thăm dò khảo sát thị trường dé tìm nguén cung ứng vật tư, thiết bị tiêuthụ sản phẩm, khả năng có thé huy động các nguồn vốn dé đầu tư va lựa chọnhình thức đầu tư

- Điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng

- Lập dự an đầu tư

- Gửi hồ sơ dự án và các văn bản trình đến người có thẩm quyền quyếtđịnh đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thâm định dự án (tùy theo

nguồn vốn)

e Giai đoạn thực hiện đầu tư: Đây là giai đoạn giữ vai trò quyết định trong

việc thực hiện quá trình đầu tư nhằm vật chất hoá vốn đầu tư thành tài sản chodoanh nghiệp Ở giai đoạn này trước hết cần làm tốt công tác chuẩn bị xây dựng.Chủ dau tư cần có trách nhiệm làm các công việc cụ thể:

- Lập kế hoạch đầu tư và huy động vốn cho dự án

- Đấu giá /nhận chuyên nhượng quyên sử dụng đất, xin giao đất hoặc thuêđất theo quy định của Nhà nước

- Đền bù và GPMB, bàn giao mặt bằng

- Khảo sát xây dựng

- Thiết kế xây dựng

- Lựa chọn nhà thầu xây dựng và cung ứng thiết bị

- Thi công xây dựng và lắp đặt thiết bị

e Giai đoạn kết thúc xây dựng dưa vao vận hành: Các dự án khi hoàn

thành quá trình xây dựng đưa vào vận hành khai thác Nội dung công việc củagiai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng bao gồm:

- Nghiệm thu, bàn giao công trình cho người sử dụng theo thiết kế được

duyệt và nghiệm thu đạt chất lượng

- Quyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng

- Thực hiện kết thúc công trình, lưu và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết

kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chiu sự thanhtra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thâm quyền

- Vận hành khai thác công trình.

Chú ý: Khi các dự án đầu tư bất động sản đưa vào khai thác, tuỳ theo chứcnăng các loại BĐS khác nhau đều phải tuân thủ theo các quy định khác nhau củapháp luật.

1.1.2.4 Đặc điển dự án dau tư trong lĩnh vực bắt động sản

Dự án đầu tư bất động sản là việc đầu tư xây dựng gắn liền với việc sửdụng đất, do đó nó có vị trí cô định

Đầu tư bat động sản liên quan trực tiếp đến một, một số tài sản cố địnhkhông di đời được trong đó đất đai, nhà cửa, các công trình thiết kế kết cấu hạtầng là những tài sản có vị trí cố định và không có khả năng chuyền dịch và làyếu t6 đầu vào của rất nhiều ngành sản xuất kinh doanh.

Dự án đầu tư bất động sản đòi hỏi vốn lớn và chuyên môn nghiệp vụ cao.Các hoạt động mua bán, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều cónhu cau rất lớn về vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn nên việc đầu tư bất độngsản đòi hỏi việc sử dụng vốn có hiệu quả và bảo toàn

1.2 Công tác thắm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bat động san

tại ngân hang thương mai

1.2.1 Khái niệm va sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vựcbắt động sản

1.2.1.1 Khái niệm

** Khái niệm chung

Các dự án đầu tư sau khi được soạn thảo và thiết kế xong dù được nghiêncứu tính toán rất kỹ lưỡng và chỉ tiết thì chỉ mới qua bước khởi đầu Đề đánh giátính hợp lý, tính hiệu quả, tính khả thi của dự án và ra quyết định dự án có đượcthực hiện hay không thì phải có một quá trình xem xét kiểm tra, đánh giá mộtcách độc lập và tách biệt với quá trình soạn thảo dự án Quá trình đó gọi là thâmđịnh dự án.

Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thâm định tuỳ theo tính chất củacông cuộc đầu tư và chủ thê có thâm quyền thâm định, song đứng trên gócđộ tổng

quát có thể định nghĩa như sau: Thâm định dự án đầu tư là quá trình một cơ quan

chức năng (Nhà nước hoặc tư nhân) thâm định, xem xét một cách khách quan,khoa học và toàn diện về các mặt pháp lý, các nội dung cơ bản ảnh hưởng đếnhiệu quả, tính khả thị, tính hiện thực của dự án, dé quyét định đầu tư hoặc cấpgiấy phép về đầu tư hay quy định về đầu tư

s* Thẩm định dự án dau tư vay vốn lĩnh vực bắt động sản tại NHTM

Tương tự với khái niệm trên, thâm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bấtđộng sản ở NHTM là quá trình các cán bộ thâm định tai ngân hàng xem xét mộtcách khách quan, khoa học và toàn diện về các mặt pháp lý, các nội dung cơ bảnảnh hưởng đến hiệu quả, tính khả thi, đặc biệt là khả năng thu hồi vốn, khả năng

trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra của dự án bất động sản Từ đó, đưa ra quyết

định cho vay hay từ chối, và là cơ sở để xác định số tiền cho vay, mức thu nợ hợp

lý, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản làm ăn có hiệu quả.

1.2.1.2 Sự can thiết của thẩm định dự án dau tư vay vốn lĩnh vực bắt động sảntại Ngan hàng thương mại

Đề có một khoản vay chất lượng là điều mong muốn và mục tiêu hoạtđộng của NHTM Nhưng nó là một điều cực kỳ khó khăn và NHTM vẫn thất bạikhi cho vay vì thực tế vận động xã hội và thị trường luôn ton tai không can xứng

về thông tin đầy đủ về nhau, do đó dẫn đến những hiểu biết sai lệch Giữa NHTM

và người vay cũng xảy ra tình trạng như vậy Ngân hàng không có những thôngtin đầy đủ về khách hàng dẫn đến Ngân hàng có thé thực hiện những khoản chovay sai lầm Đứng trước những rủi ro đó thì NHTM phải luôn cân nhắc đắn đo,xem xét và bằng những nghiệp vụ phải xác định những khách hàng tốt, khoảnxin vay có chất lượng khi quyết định cho vay hạn chế đến mức thấp nhất các rủi

ro có thê xảy ra

Hơn nữa, do tính chất của các dự án đầu tư bất động sản đều cần nguồnvốn lớn, công tác thâm định càng được chú trọng để tránh khỏi các rủi ro sau này.Việc thẩm định dự án, phân tích thông tin đề tìm ra những nhân tố tạo ra lợi íchcũng như những nhân tố gây ra rủi ro là cực kỳ quan trọng trong nâng cao chấtlượng tài trợ dự án nói riêng và chất lượng tín dụng nói chung của các ngân hàngthương mại.

1.2.2 Mục đích, vai trò và yêu cầu của thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnhvực bat động sản tại Ngân hàng thương mai

Với các NHTM là những tô chức có thé cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho

dự án với mục đích sinh lời, do vậy việc thâm định dự án trước khi cung câp vôn

cho dự án là rất quan trọng, bởi:

- Thâm định dự án là cơ sở dé các NHTM xác định số tiền vay, thời gian

cho vay và mức thu nợ hợp lý.

- Tham định dự án giúp cho các NHTM đạt được các chỉ tiêu về an toàn

và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ quá hạn, nợ khó đòi và hạn chếnhững rủi ro có thê xảy ra

Tất cả những vai trò trên của việc thâm định dự án đối với các NHTM sẽgiúp cho việc đưa ra quyết định cho dự án vay vốn

1.2.2.3 Yêu cầu

s% Yêu cầu chung với hoạt động thẩm định

- Đảm bảo tính khách quan: người thâm định dự án được độc lập trongquá trình đánh giá dự án, không bị chi phối hay rằng buộc bở cơ quan quản lý cấptrên và các mối quan hệ cá nhân

- Đảm bảo tính khoa học: việc thẩm định dự án phải dựa trên các căn cứpháp lý, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế - kỹ thuật rõ rang; các số liệu tính toán

va dự báo chính xác, khoa học, cụ thé làm căn cứ cho quá trình thâm định

- Đảm bảo tính toàn diện: việc thẩm định dự án phải được thực hiện ở tất

cả các nội dung của dự án và thâm định trên nhiều quan điểm

- Đảm bảo tính kịp thời: việc thâm định dự án phải đảm bảo thời gianthâm định theo đúng quy định

s* Yêu cdu đổi với cán bộ thâm định

- Am hiểu về ngành và lĩnh vực đầu tư của dự án

- Nắm được tình hình sản xuất — kinh doanh, các quan hệ tài chính — kinh

tế tín dụng của nhà đầu tư với ngân hàng.

- Biết thu thập và xử lý thông tin thông qua việc khai thác số liệu trên thi

trường: trong các báo cáo tài chính của nhà đầu tư, số liệu của dự án tương tự vàthường xuyên thu thập, đúc kết xây dựng các tiêu chuẩn, các chỉ tiêu định mứckinh tế kỹ thuật làm cơ sở khoa học phục vụ cho công tác thâm định

- Biết phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia

trong và ngoài ngành có liên quan đến dự án trong quá trình thâm định

- Phải biết sắp xếp, tô chức công việc, có trách nhiệm đối với công việc và

đặc biệt là phải có đạo đức nghề nghiệp

1.2.3 Quy trình thắm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại

Ngân hàng thương mại

Quy trình thâm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản nói riêngđược tuân theo quy trình thâm định dự án tại ngân hàng thương mại nói chung, vàđược thực hiện bởi cán bộ thâm định có chuyên môn nghiệp vụ Quy trình thầmđịnh tín dụng dự án là bản chỉ dẫn các bước tiến hành từ xem xét, thu thập thôngtin cần thiết cho đến khi rút ra được kết luận sau cùng về khả năng thu hồi nợ khi

Chỉ tiết quy trình thâm định dự án tai NHTM cụ thé như sau:

Bước 1: Tiếp nhận hô sơ vay vốnCán bộ tín dụng tiếp nhận nhu cầu vay vốn từ khách hàng Trên cơ sở nhucầu của khách hàng, cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tín dụng,

sau đó hồ sơ được chuyên sang cho trưởng phòng kiểm tra Nếu hồ sơ vay vốnchưa đủ điều kiện để thẩm định thì chuyển lại phòng tín dụng để hướng dẫn

khách hàng hoàn chỉnh hồ sơ

Bước 2: Đánh giá, phân tích và lập báo cáo kết quả thẩm địnhTrưởng phòng chuyển hồ sơ dự án cần thẩm định cho cán bộ thâm định.Cán bộ thấm định thực hiện thâm định dự án bao gồm thấm định khách hàng vayvốn, thầm định dự án và đánh giá rủi ro dự án, lập báo cáo kết quả thâm định dự án

Bước 3: Phê duyệt cấp tín dụngCán bộ thâm định tiến hành lưu giữ tài liệu cần thiết, đồng thời gửi trả hồ

sơ kèm theo báo cáo thâm định cho Phòng tín dụng

Trong các bước trên, bước thu thập thông tin cần thiết (ước 1) và bước

ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng (Đước 2) là hai khâu quan trong nhất, đòi

hỏi phải sử dụng phương pháp thâm định thích hợp.

1.2.4 Nội dung thẫm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản tại

Ngân hàng thương mại

1.2.4.1 Thẩm định doanh nghiệp vay von

1.2.4.1.1 Tham định tư cách pháp lý của doanh nghiệp dau tư, kinh doanh bat

động sản

Thâm định tư cách pháp lý của doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất độngsản giống như thâm định các dự án đầu tư nói chung:

- Thâm định tư cách pháp nhân của doanh nghiệp

- Tính hợp pháp về người đại diện của doanh nghiệp (theo pháp luật hay theo

ủy quyền)

- Giá trị pháp lý và thời gian có hiệu lực của Giấy chứng nhận đăng ký kinh

doanh, Giấy chứng nhận dau tu

- Tham định sự phù hợp về ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp với lĩnh

vực đâu tư của dự án

II

1.2.4.1.2 Tham định năng lực kinh doanh và quản lý điều hành của doanh

nghiệp

- Tham định về lich sử hình thành, phát triển của doanh nghiệp: Lịch sửhình thành; Lĩnh vực kinh doanh hiện tại của doanh nghiệp và kinh nghiệm tronglĩnh vực đó; các bước ngoặt mà doanh nghiệp đã trải qua (thay đổi về vốn góp;thay đổi bộ máy điều hành; thay đổi về công nghệ, thiết bị; thay đổi về sản phẩm;lịch sử về các quá trình liên kết, hợp tác, giải thể)

- Đánh giá năng lực kinh doanh hiện tại về triển vọng kinh doanh củadoanh nghiệp: sản phẩm, dịch vụ mà doanh nghiệp đang cung cấp; xem xét khókhăn, thuận lợi của doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh hiện tại; xác định

uy tín của doanh nghiệp trên thương trường.

- Thẩm định về năng lực của đội ngũ lãnh đạo doanh nghiệp: thầm định

về lịch sử bản thân, hoàn cảnh gia đình; trình độ chuyên môn, học vấn, độ tudi;trình độ quản lý; hiểu biết pháp luật; những công tác đã qua, những thành công,thất bại trên thương trường; uy tín trên thường trường với các đối tác; ý thức củadoanh nghiệp; sự đoàn kết nội bộ ban lãnh đạo của doanh nghiệp

1.2.4.1.3 Thẩm định năng lực tài chính của doanh nghiệp

s* Kiểm tra nguồn vốn chủ sở hữu:

- Đối chiếu mức vốn pháp định của doanh nghiệp với quy định của ngành

kinh doanh.

- Nhận xét sự tăng giảm vốn chủ sở hữu qua các năm

s* Kiểm tra chỉ tiêu về tài sản, nguồn vốn, cơ cấu tài sản và nguồn vốn

s* Kiểm tra chỉ tiêu về kha năng thanh toán

- Hệ số khả năng thanh toán hiện thời

- Hệ số khả năng thanh toán nhanh

- Hệ số khả năng thanh toán tức thờis* Kiểm tra chỉ tiêu sử dụng vốn hoạt động

- Các khoản phải thu

- Vòng quay các khoản phải thu

- Thời gian thu hồi các khoản phải thu

- Các khoản phải trả

- Vòng quay các khoản phải trả

12

- Thời gian thanh toán các khoản phải trả

s* Kiểm tra chỉ tiêu về cơ cau nguồn vốn

- Tỷ suất đầu tư

- Tỷ suất tự tài trợ

- Vốn lưu động ròng

s* Kiểm tra chỉ tiêu phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản lưu động

- Hiệu suất sử dụng vốn lưu động

- Sức sản sinh của vốn lưu động

- Vòng quay vốn lưu động

- Vòng quay hàng tồn kho

“+ Kiểm tra chỉ tiêu phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản cô đông

- Hiệu suất sử dụng tài sản có định

- Sức sinh lời tài sản có địnhs* Kiểm tra chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời, hiệu suất sử dụng vốn

- Tốc độ tăng tưởng doanh thu

- Tỷ suất sinh lời doanh thu thuần

- Tỷ suất sinh lời tổng tài sản

- Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu

1.2.4.1.4 Tham định quan hệ tín dung của doanh nghiệp với Ngân hàng

Tra cứu thông tin từ Trung Tâm Thông Tin Tín Dung (CIC), sau đó tiễn

hành đánh giá, thâm định:

- Quan hệ tín dụng của khách hàng với các tổ chức tín dung

- Quan hệ tín dụng của khách hàng với ngân hàng thương mai xin vay vốn

- Tinh hình thực hiện các điều kiện tín dụng

- Xếp hạng tín dụng của khách hàng tại ngân hàng thương mai xin vay vốn

- Kết quả nợ và uy tín của khách hàng

1.2.4.2 Thẩm định dự án dau tư vay vốn lĩnh vực bat động sản

1.2.4.2.1 Thẩm định về mục tiêu của dự án: mục tiêu của các dự án bắt độngsản thường bao gồm:

e Xây dựng công trình nhà cho xã hội: một số dự án chủ đầu tư sẽ thựchiện xây dựng các công trình cho xã hội như xây dựng nhà cho người thu nhập

13

thấp, xây dựng nhà tái định cư

e Xây dựng công trình dé kinh doanh: chủ đầu tư có có toàn quyền quyếtđịnh về sản phẩm của mình

e Kết hợp giữa hai mục tiêu trên: một số dự án chủ đầu tư sẽ được nhà

nước giao đất sau đó sẽ xây dựng một phần công trình phục vụ xã hội, phần còn

lại nhà đầu tư sẽ tự kinh doanh

1.2.4.2.2 Tham định điều kiện pháp lý của dự án dau tư bat động sản

Tham định tính pháp lý của dự án là nội dung thẩm định đầu tiên dé đánhgiá một dự án dau tư Tham định điều kiện pháp lý của dự án là tiền đề dé thâmđịnh các nội dung tiếp theo Nếu dự án không đảm bảo tính pháp lý thì dự ánkhông thé thực hiện được Đối với ngân hàng thương mại, cán bộ thẩm định cần

kiểm tra những nội dung sau:

e Thâm định dự án bất động sản đó có thuộc địa điểm, danh mục lĩnh vựccắm đầu tư hoặc danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện

e Thâm định sự phù hợp của dự án bat động san với chiến lược, kế hoạchphát triển kinh tế - xã hội

e Tham định tính pháp lý của các giấy tờ được các cơ quan quan lý Nhànước cấp cho dự án đầu tư Việc phê duyệt các giấy từ của hồ sơ pháp lý có đúngthâm quyền không

e Việc giao chủ đầu tư dự án có được thực hiện đúng theo quy định của

pháp luật.

e Chủ đầu tư dự án bất động sản có phải là người vay vốn không?

1.2.4.2.3 Tham định thị trường bat động sản

Là việc tiến hành phân tích thị trường hoặc mức cầu cần được dé đánh giáxem sản phẩm đầu tư sẽ hướng đến là đối tượng nào, hiện nay trong khu vực dự

án có bao nhiêu dự án tương đồng, mức giá bán của sản phẩm như thế nào so với

dự án mình dự định thực hiện Từ nghiên cứu trên sẽ giúp đưa ra mức giá hợp lýcho dự án dự định sẽ đầu tư

Thâm định thị trường gồm các nội dung sau:

o Thâm định nhu cầu hiện tại và tương lai về bất động sản, sản phẩm của

dự án bat động sản như nhà ở, văn phòng, biệt thự nghỉ dưỡng, trên thị trường

dự kiến xâm nhập chiếm lĩnh: xác định xem ai là khách hàng tiềm năng, ai là

14

khách hàng mới, nhu cau tiêu thụ sản pham trong hiện tại và tương lai, mức gia

tăng nhu cầu hang năm về sản phẩm của dự án

o Thâm định các nguồn va các kênh đáp ứng nhu cầu: mức độ đáp ứngnhu cầu hiện tại, xác định khối lượng sản phẩm của dự án dự kiến bán ra hàng

năm.

o Tham định các yếu tố về sản pham: chất lượng, giá bán, quy cách, dịch

vụ sau khi bán sản phẩm của dự án.

o Thẩm định các vấn đề về tiêu thụ sản phẩm: các cơ sở tiếp thị và phânphối sản phẩm, chi phí cho công tác tiếp thị và phân phối sản phẩm, kênh phânphối dự kiến (bán trực tiếp, bán qua các đại lý ), phương thức thanh toán

o Xem xét các vấn đề về cạnh tranh: các đối thủ cạnh tranh, mức độ cạnhtranh trên thị trường, lợi thế so sánh (về chỉ phí, địa điểm, chất lượng, giá cả )

và khả năng thăng trong cạnh tranh của sản phẩm dự án

o Tham định mức độ thâm nhập, chiếm lĩnh thị trường của dự án bat độngsản trong suốt thời gian tồn tại

1.2.4.2.4 Tham định khía cạnh kỹ thuật của dự án bat động sản

e Thâm định tính hợp lý trong việc lựa chọn hình thức đầu tư vào dự áncủa doanh nghiệp: kiểm tra xem việc doanh nghiệp lựa chon 1 trong những hìnhthức đầu tư như đầu tư mới, đầu tư mở rộng; cải tạo và đôi mới công nghệ đối

với trường hợp dự án có hợp lý hay không?

e Tham định quy mô và công suất của dự án: xem xét tính hợp lý của côngsuất dự án với nhu cầu thị trường; công suất của thiết bị mà dự án lực chọn; khảnăng điều hành và quản lý của doanh nghiệp; khả năng huy động vốn của doanhnghiệp và kha năng đáp ứng của các yếu tố đầu vào của dự án

e Đánh giá mức độ phù hợp của công nghệ, thiết bị mà dự án lựa chọn: sự

phù hợp của công nghệ với trình độ công nghệ hiện tại, công nghệ với khả năng

đáp ứng về vốn, công nghệ với công suất dự án, công nghệ với tiêu chuẩn sản

phẩm, công nghệ với nguồn nguyên vật liệu đầu vào của dự án, công nghệ vớitrình độ lao động và quản lý hiện tại.

e Kiểm tra mức độ đảm bảo về chuyển giao công nghệ, lắp đặt, bảo hànhchạy thử, phụ tùng thay thế

e Kiểm tra tính đồng bộ của thiết bị

15

e Kiểm tra mức giá cả của thiết bị

e Tham định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: kiểm tra việc tính toánnhu cầu, nguồn cung cấp, giá cả và chất lượng của các nguyên vật liệu chủ yếu,điện, nước, xem xét yêu cầu về dự trữ và thay thế nguyên vật liệu, điện,nước

e Phân tích đánh giá các giải pháp xây dựng: mức độ đáp ứng về tiêuchuẩn kỹ thuật xây dựng và kiến trúc, độ bền vững, đánh giá việc áp dụng cácquy chuẩn xây dựng ví dụ như kiểm tra máy móc công trình để làm móng,công nghệ xây dựng đối với công trình thiết kế có cột và không có cột, công nghệxây dựng nhanh sẽ sử dụng bê tông thường hay bê tông nhanh khô việc thâmđịnh công nghệ này sẽ giúp tiết kiệm được rất nhiều chi phí khi xây dựng côngtrình.

e Thâm định ảnh hưởng của dự án đến môi trường.

1.2.4.2.5 Tham định tổ chức, quản lý dự án bat động sản

Xem xét hình thức tổ chức quản lý dự án: kiểm tra việc lựa chọn mô hìnhdoanh nghiệp; xác định sự hợp lý của cơ cấu bộ máy tổ chức; sự phù hợp của việc

bồ trí lao động của dự án thông qua sơ đồ tô chức vận hành dự án

Đánh giá nguồn nhân lực dự án bao gồm:

e Xem xét cơ cấu, trình độ tổ chức vận hành của đội ngũ lãnh đạo dự án

(độ tuổi, kinh nghiệm, năng lực quản lý, uy tín )

e Đánh giá nguồn nhân lực làm việc trong dự án: SỐ lượng lao động dự kiến tuyển dụng; chất lượng của lao động chuyên môn và trình độ tay nghề của

công nhân; khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án của xã hội; đánh giáhiệu suất sử dụng lao động của dự án

e Đánh giá công tác dao tạo nguồn nhân lực: công tác đào tạo phù hợp với

vị trí tuyên dung; công tác dao tạo lao động đáp ứng yêu cầu về công nghệ

e Đánh giá chế độ làm việc, nghỉ ngơi; chế độ tiền lương, tiền thưởng, bảo

hiểm xã hội của lao động trong dự án phù hợp với quy trình của luật.

1.2.4.2.6 Tham định tài chính dự án bat động sản

e Thâm định tổng mức vốn đầu tư của dự án

o Thâm định tính đây đủ của các khoản mục câu thành tông mức von dau

16

tư: chi phí đầu tư vào tài sản cô định, chi phí đầu tư vào tài sản lưu động.

o Thâm định sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư:phương pháp xác định từ khối lượng đầu tư, phương pháp suất vốn đầu tư,phương pháp xác định chi phí từ dự án đầu tư tương tự hoặc đang thực hiện,phương pháp kết hợp

o Thâm định tính chính xác của tong mức vốn đầu tư

e Tham định nguồn huy động vốn cho dự án

o Đối với các dự án bất động sản, vốn thường có từ các nguồn:

e Tham định dòng thu/chi của dự án

o Kiểm tra tính chính xác của việc tính toán các khoản chi phí sản xuấthàng năm của dự án: chỉ phí NVL, chỉ phí lương, kiểm tra phương pháp xác định

khấu hao và mức khấu hao, kiểm tra chỉ phí lãi vay và các khoản thuế của dự án

o Thâm định dòng tiền của dự án

e Thâm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

o Chỉ tiêu NPV — NFV

o Chỉ tiêu lợi ích chi phí (B/C)

o Chỉ tiêu T

o Chỉ tiêu IRR

e Thâm định độ an toàn về tài chính

o Thâm định tính an toàn của các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của

dự án

17

o Kiểm tra độ an toàn trong thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả

năng trả nợ của dự án

e Thâm định khía cạnh KTXH

Đánh giá về mặt kinh tế khu vực và lợi ích xã hội mà dự án bất động sản

mang lại cho nền kinh tế thông qua việc xem xét các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả

KTXH mà dự án mang lại.

1.2.4.3 Thẩm định tài sản bảo dam

“Tham định về tính pháp lý của TSBĐ:

Tài sản bảo đảm phải có đầy đủ các điều kiện pháp lý do pháp luật quy

định, nghĩa là: thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay hay người bảo lãnh;

không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng: được pháp giao dịch của cơ quanphát hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ

Xuất phát từ những yêu cầu pháp lý trên của TSBĐ, nội dung kiểm traTSBD gồm:

e Kiểm tra tính đầy đủ về mặt số lượng các giấy từ chứng minh quyền sởhữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm có, thế chấp

e Xác định tài sản hiện có nam trong diện tranh chap hay không?

e Kiểm tra, đối chiếu xem tài sản đảm bảo có thuộc danh mục những tàisản bị Ngân hàng khác hạn chế hay cắm cho phép giao dịch không?

* Thẩm định khả năng chuyển nhượng của tài sản:

TSBD là những tài sản có thể chuyển nhược được trên thị trường Nhữngtài sản không được chấp nhận làm TSBD là các loại tài sản ứ đọng, kém phẩmchất, các loại hàng hóa đặc chủng, dễ bị phá hủy do tác động của môi trường, thời

gian

Vì vậy, CBTD cần phải khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng trên thị trường vềcác loại hàng hóa, tài sản mà DN dùng làm TSBĐ để kết luận về tính dễ tiêu thụcủa hàng hóa, tài sản.

s* Tham định giá trị tài sản bảo đảm

TSBD tiền vay được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo

đảm, việc xác định giá tri tài sản tại thời điểm này chỉ dé làm cơ sở xác định mứccho vay của NHTM, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ Việc xác định

18

giá trị TSBĐ tiền vay phải được lập thành văn bản riêng kèm hợp đồng bảo đảm.

Đối với TSBD tiền vay không phải là quyền sử dụng đất thì việc xác địnhgiá trị TSBD tiền vay do các bên thỏa thuận hoặc thuê tô chức tư vấn, tổ chứcchuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có thamkhảo các loại giá như giá quy định của nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại

trên số sách kế toán hoặc các yếu tô khác về giá

1.2.5 Phương pháp tham định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bat động sản

tại Ngân hàng thương mại

1.2.5.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự

e Tham định tổng quát

Tương tự như các dự án đầu tư khác, thâm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh

vực bat động sản theo trình tự từ tổng quát là việc xem xét một cách khái quát cácnội dung cần thấm định của dự án bất động sản đó, qua đó đánh giá một cáchchung nhất tinh day đủ, phù hợp, hợp lý của dự án: hồ sơ dự án, tư cách pháp lycủa nhà đầu tư

Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát về dự án cũng như cácvan đề chủ yếu của dự án như mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, những lợi ích cơbản của dự án, quy mô tầm cỡ của dự án và mối liên quan của dự án với các bộngảnh

e Tham định chỉ tiết

Là bước thâm định được thực hiện cho từng nội dung cụ thé của dự án bat

động sản bao gồm: thâm định các điều kiện pháp lý, thâm định khía cạnh thị

trường, thâm định khía cạnh kỹ thuật, thâm định khía cạnh tổ chức quản lý dự án,thâm định khía cạnh tài chính và KTXH của dự án bất động sản

Việc thấm định chi tiết được thực hiện cho từng nội dung và sau mỗi nộidung thâm định phải có ý kiến nhận xét, kết luận, đồng ý hay không đồng ý; nêu

rõ những yêu cầu bổ sung hoặc sửa đổi đối với dự án bat động sản

Phương pháp này giúp phát hiện các sai sót, đánh giá được tính hợp lý, khả

thi đối với từng nội dung trong dự án bat động sản Với việc thâm định chỉ tiết thìnếu một nội dung thẩm định nao đó không phù hợp thì có thể loại bỏ nhanh dự án

mà không cần phải đi vào thẩm định các nội dung tiếp theo Tuy nhiên, phương

19

pháp này có thê bỏ lỡ một dự án đầu tư tốt trong trường hợp một nội dung thâmđịnh nào đó đưa ra kết luận sai lầm.

Như vậy, phương pháp thâm định theo trình tự được sử dụng dé thầm địnhcác nội dung pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tài chính, tổ chức quản lý, KTXH của

dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bat động sản

1.2.5.2 Phương pháp so sánh, đối chiễu

Là việc phân tích so sánh, đối chiếu nội dung dự án với các chuẩn mựcluật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ(trong nước và quốc tế) cũng như các kinh nghiệm thực tế dé đánh giá tính chínhxác các nội dung phân tích của dự án bất động sản

Phương pháp này thường được tiến hành dé đối chiếu một số nội dung va

chỉ tiêu sau:

e Sự phù hợp của dự án với quy hoạch và các quy định hiện hành của Nhà nước.

e Sự phù hợp của các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp với các hướng dẫn hiện

hành của Nhà nước, của ngành đối với lĩnh vực bat động sản

e Tiêu chuẩn thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do Nhà nước

quy định.

e Tiêu chuẩn về công nghệ thiết bị của dự án trong quan hệ chiến lược đầu

tư công nghệ quốc gia, quốc tế

e Tiêu chuân sản phẩm dự án so với tiêu chuẩn hay mức yêu cầu đòi hỏicủa thị trường bất động sản

e Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân côngtiền lương, chi phí quản lý của dự án với các định mức kinh tế - kỹ thuật của

sánh thường bị hạn chế ở số lượng các chỉ tiêu, tiêu chuẩn được so sánh cũng nhưcách thức so sánh Hơn nữa, các chỉ tiêu dùng dé so sánh dé sa vào khuynh hướng

so sánh máy móc, cứng nhắc do các dự án thường có những đặc điểm, tính chất

và quy mô kỹ thuật khác nhau.

Như vậy, có thể áp dụng phương pháp này đối với tất cả các dự án đầu tưnói chung và dự án dau tư lĩnh vực bat động sản nói riêng

1.2.5.3 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy là việc xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tàichính khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu có thay đối

Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tổ liên quan đến chỉ

tiêu hiệu quả tài chính.

Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tô thay đổiđến chỉ tiêu hiệu quả tài chính để đánh giá độ an toàn của dự án

e Quy trình thực hiện:

Bước 1: xác định các yếu tô có ảnh hưởng đến chỉ tiêu hiệu qua xem xét

* Bước 2: cho các yêu tố có ảnh hưởng lớn đến chỉ tiêu hiệu quả xem xét

(thông thường là 5%, 10% hoặc 15%).

vBước 3: tính lại các chỉ tiêu hiệu quả va đưa ra kết luận

— Nếu có nhiều yếu tổ bat lợi xảy ra đối với dự án (như vượt tông mứcvốn đầu tư, công suất giảm, giá đầu vào tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm ) mà

dự án vẫn đạt được hiệu quả thì dự án đó được coi là đạt hiệu quả vững chắc vềmặt tài chính.

Phương pháp này giúp biết được dự án nhạy cảm với yếu tố nào dé từ đó

có biện pháp quản lý phù hợp, hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện dự án, từ

đó lựa chọn được những dự án có độ an toàn cao và giúp đánh giá rủi ro tài chính

dự án Tuy nhiên, Phương pháp này có một số nhược điểm như: chỉ xem xét sự

thay đôi của từng yếu tố trong khi kết quả lại chịu tác động của nhiều yếu tố cùng

một lúc; điểm bat đầu của phân tích độ nhạy là các giả định; không trình bàyđược xác suất xuất hiện của các tham số và xác suất xảy ra của các kết quả; giớihạn trong sự tương tác của các biến số; khó khăn đối với các chuỗi quyết định

Như vậy, phương pháp phân tích độ nhạy được sử dụng để đánh giá rủi ro

21

của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.

1.2.5.4 Phương pháp dự báo

Phương pháp dự báo sử dụng các số liệu điều tra thống kê và vận dụngphương pháp dự báo phù hợp thâm định, kiểm tra về mức cung — cầu sản pham

của dự án, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác

e Phương pháp ngoại suy thong kê: là phương pháp dự báo dựa trên cơ sở

thống kê các số liệu trong quá khứ theo tiêu thức nào đó dé tìm ra xu hướng, tính

quy luật biến đổi của nó trong quá khứ, hiện tại nhằm dự báo cho những năm mà

dự án dự kiến đi vào hoạt động

e Phương pháp sử dụng hệ số co giãn của cầu: là phương pháp dự báothông qua việc xem xét sự thay đổi của lượng cầu khi từng nhân tô ảnh hưởngđến lượng cầu của các sản phẩm bat động sản như giá cả sản phẩm, giá đất, giá

thuê mặt bằng, thu thập, thị hiếu thay đổi

e Phương pháp định mức: là phương pháp dự báo thông qua định mức tiêu

dùng dé được xác định

e Phương pháp mô hình hồi quy tương quan: là phương pháp dự báo trên

cơ sở phân tích mối quan hệ tương quan giữa cầu thị trường và các nhân tố ảnhhưởng đến cầu thị trường như giá cả; thu thập của người tiêu dùng, giá cả của sảnphẩm bat động sản và dịch vụ liên quan, thị hiểu của người dùng

e Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia: là phương pháp dự báo bằng cáchtập hợp, hỏi ý kiến các chuyên gia giỏi của lĩnh vực bất động sản

Phương pháp dự báo làm tăng tính chính xác của các quyết định đánh giátính khả thi của dự án trong quá trình thâm định do các số liệu dự tính trong dự án

đã được lượng hóa trên cơ sở khoa học Tuy nhiên, phương pháp này có một sốnhược điểm như: tốn thời gian va chi phí thực hiện cao: chỉ phí dé tiến hành lấy

số liệu thống kê, chi phí thuê chuyên gia phân tích; độ rủi ro cao do dự báo có thékhông chính xác do thiếu thông tin hoặc do sự thay đổi bất thường của nền kinh

tế và tính chất luôn biến động của thị trường bất động sản; kết quả thâm định dễmang tính chủ quan của người dự báo; phương pháp ngoại suy thống kê chỉ được

sử dụng trong dự báo ngắn hạn

Phương pháp dự báo được sử dụng hiệu quả khi thâm định thị trường và

22

kỹ thuật của dự án, đặc biệt trong dự báo quy mô thị trường đầu ra và thị trườngnguyên vật liệu đầu vào của dự án, dự báo công nghệ dự án

1.2.5.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Là phương pháp dự đoán những rủi ro có thé gặp phải trong quá trình thựchiện và vận hành dự án Từ đó xây dựng các biện pháp phòng tránh và hạn chế tối

đa tác động rủi ro gây ra, hoặc phân tán rủi ro cho các đối tác liên quan đến dự án

bất động sản

e Giai đoạn thực hiện dự án: Đối với dự án bất động sản, giai đoạn thựchiện dự án thường gặp rất nhiều rủi ro

o Rui ro chậm tiến độ thi công đối với các công trình xây dựng, dé hạn chế

rủi ro này cần kiểm tra các hợp đồng, nhà thầu, cam kết hỗ trợ giải phóng mặtbằng của chính quyên địa phương

o Rui ro vượt tổng mức đầu tư: Nếu chuyên môn bóc tách khối lượng côngtrình và lên dự toán của chủ đầu tư không tốt sẽ dễ dẫn đến rủi ro này bởi tínhchat các dự án bat động sản có vốn lớn, phức tạp về mặt kỹ thuật xây dựng

o Rui ro về cung cấp dich vụ kỹ thuật — công nghệ không đúng tiến độ,chất lượng không đảm bảo: Đề hạn chế rủi ro này, cần kiểm tra chặt chẽ các hợpđồng, điều khoản hợp đồng và bảo lãnh hợp đồng

o Rui ro về tài chính như thiếu vốn, dé hạn chế rủi ro này, cần kiểm tra cáccam kết đảm bảo nguồn vốn của bên góp vốn, kiểm tra kỹ về tình hình tài chínhcủa chủ đầu tư

o Rủi ro bất khả kháng: đây là rủi ro do các điều kiện tự nhiên bất lợi,hoàn cảnh chính trị - xã hội khó khăn, cần kiểm tra các hợp đồng bảo hiểm (bảohiểm đầu tư, bảo hiểm xây dựng)

e Giai đoạn vận hành dự án: Đối với các dự án bất động sản, giai đoạn vậnhành dự án sẽ ít rủi ro hơn Tuy nhiên vẫn có một số rủi ro trong khâu quản lýđiều hành; rủi ro bất khả kháng; và nguy cơ lớn nhất là rủi ro về thị trường đốivới các dự án kinh doanh bat động san,

Phuong pháp triệt tiêu rủi ro giúp xác định va tránh những rủi ro thườnggặp phải khi thực hiện dự án, từ đó nâng cao sự 6n định, chắc chắn, tinh khả thi,hiệu quả dự án từ đó đưa ra quyết định đúng đắn cho nhà đầu tư cũng như đơn vị

23

cho vay Tuy nhiên, phương pháp này không thê dự đoán được hết các rủi ro của

dự án có thể xảy ra trước và trong khi đi vào hoạt động Do cần xem xét, dựphòng trong nhiều tình huống trước khi dự án bắt đầu, nên sẽ mat thời gian, tiêutốn chi phí và nguồn lực Phương pháp triệt tiêu rủi ro thường được sử dụng ít và

bị nhằm với phương pháp phân tích độ nhạy dẫn đến đánh giá không day đủ rủi

ro của dự án.

Phương pháp triệt tiêu rủi ro được sử dụng để giảm thiểu rủi ro dự án

1.2.5.6 Phương pháp chuyên gia

Là phương pháp tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong quá trình thẩm

định dự án Các chuyên gia là những người am hiệu về lĩnh vực đầu tư của dự án.

Với kiến thức có được của mình, các chuyên gia có thể có những ý kiến đánh giásâu sắc, xác đáng với dự án

Phương pháp chuyên gia giúp có được kết luận thâm định nhanh chóng,kịp thời, tuy nhiên kết quả thẩm định không khách quan, mang tính chủ quan củachuyên gia thâm định

Như vậy, trên đây là những phương pháp thẩm định mà cán bộ thấm định

có thể áp dụng Tùy thuộc vào tính chất của dự án bất động sản (đầu tư xây dựnghay kinh doanh các sản pham bat động sản, ) va năng lực của cán bộ thâm định

mà cán bộ thâm định có thể sử dụng các phương pháp khác nhau Trong thực tế,

cán bộ thâm định thường sử dụng kết hợp nhiều phương pháp cùng lúc để dảm

bảo tính hiệu quả trong công tác thẩm định

1.3 Chỉ tiêu đánh giá kết quả công tác tham định dự án vay vốn trong lĩnh

vực bất động sản tại ngân hàng thương mại

1.3.1 Số dự án bất động sản được thẩm định

Đề đánh giá kết quả công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bấtđộng sản tại ngân hàng thương mại là tốt hay chưa tốt, tiêu chí đầu tiên và dễ thấynhất đó là số dự án bất động sản so với tổng số các dự án đầu tư vay vốn ở tất cảcác lĩnh vực được thâm định Số dự án bat động sản được thâm định và phê duyệtcàng nhiều chứng tỏ công tác thâm định của NHTM càng hiệu quả, nhanh về mặtthời gian và đảm bảo về mặt chất lượng Ngược lại, xét trong một khoảng thời

gian, sô dự án bât động sản được thâm định có tỷ lệ rât nhỏ so với tông sô dự án

24

thẩm định thi cần phải xem lại công tác thâm định (về phương pháp, nội

dung, ) Tuy nhiên, số dự án bất động sản được thâm định cũng phụ thuộc vàonguồn khách hàng của từng NHTM

1.3.2 Ty lệ dự án BĐS cho vay trên tổng số dự án BĐS được thâm định

Tỷ lệ này được tính băng công thức:

Số dự án BĐS cho vay

Tổng số dự án BĐS được thẩm định

Ty lệ này càng cao chứng tỏ công tác thẩm định được day nhanh Nếutrong quá trình thâm định, cán bộ thầm định thấy hồ sơ khách hàng hoặc dự ánchưa đạt sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung nhanh chóng kịp thời để tiếp tục thâmđịnh lại, dé hoạt động cho vay được diễn ra nhanh chóng và hiệu quả nhất

1.3.3.Co cau tin dụng dự án bat động sản so với tổng số tín dụng

Số tín dụng cho lĩnh vực bất động sản

Tổng số tín dụng Khướu

Thật vậy, cơ cấu tín dụng cho dự án bat động sản càng lớn so với tổng sốtín dụng cho tất cả các dự án thì chứng tỏ có nhiều dự án bất động sản được thâmđịnh, cũng như công tác thầm định dự án bat động sản được đây nhanh, chuyênmôn hóa.

1.3.4.Tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn

Mục đích tiên quyết của việc thâm định dự án đầu tu của NHTM là dé phêduyệt, cấp hạn mức tín dụng phù hợp cho các chủ đầu tư, từ đó thu về lãi vay làlợi nhuận của Ngân hàng Do đó, theo các chuyên gia, chất lượng tín dụng sẽphản ánh rõ nhất chất lượng công tác thâm định

Nếu công tác thâm định được thực hiện tốt, tỷ lệ các khoản cho vay bị

chuyền nợ xấu, nợ quá hạn phải ở mức thấp Ngược lại, nếu tỷ lệ này ở mức cao

thì công tác thâm định cần phải được rà soát và hoàn thiện hơn Vì vây, ta đánh

giá kết quả thẩm định bằng cách xem xét chỉ tiêu này Chỉ tiêu này càng thấp,

càng phản ảnh tích cực về mức độ hoàn thiện công tác thâm định

1.3.5 Thời gian thắm định

Thời gian thâm định dự án tại NHTM được hiểu là khoảng thời gian tính

từ lúc khách hàng có yêu cầu vay vốn đến khi bộ phận thẩm định hoàn thànhcông tác thẩm định Thời gian thâm định là một trong các chỉ tiêu quan trọngđánh chất lượng công tác cho vay nói chung và công tác thâm định nói riêng tại

25

NHTM Các NHTM luôn hướng tới mục tiêu rút ngắn thời gian thâm định đề đạt

được những hiệu quả như: Giảm chi phí thâm định, đây nhanh thời gian giảingân Ngoài ra, thời gian thẩm định ngắn, giải ngân sớm sẽ giúp dự án sớm đivào hoạt động, kip tiến độ hoặc thậm chi đây nhanh giai đoạn thực hiện dự án,tiết kiệm chi phí vốn cho chủ đầu tư

Do đó, chỉ tiêu này càng thấp, càng phản ánh tích cực về mức độ hoànthiện công tác thâm định dự án đầu tư

Bảng 1.1: Thời gian thẫm định tại NHTM

STT | Công việ Thời gian thực hiện

tôi đa

1 Thâm định hồ so tín dụng 15 ngày

2 Thâm định tài sản bảo đảm 5 ngày

3 Tái thâm định 5 ngày

4 Lãnh đạo phòng tín dụng kiểm soát hồ sơ 3 ngày

5 Quyết định phê duyệt của ban tín dụng 5 ngày

6 Quyết định phê duyệt của hội đồng tín dụng 10 ngày

7 Kiểm tra va xử lý nợ vay 3 tháng 1 lần

Nguồn: Tài liệu bài giảng Tham định dự án dau tư — Trường ĐHKTQD1.3.6 Chi phí thẩm định

Chi phí thẩm định được hiểu chung là toàn bộ chi phí phục vụ cho côngtác thâm định (lương cho cán bộ thâm định, chi phí thu thập thông tin, phí thuêchuyên gia tư vấn và các chi phí phát sinh khác trong quá trình thâm định) Chiphí thâm định sẽ tăng lên nếu thời gian thẩm định bị kéo dài vậy nên chỉ tiêu nàycàng thấp, càng chứng tỏ hiệu quả trong công tác thâm định dự án

Chi phí thâm định hau hết có thé xác định cụ thể và tính toán được, ví dụ

như chi phí tiền lương cho cán bộ thẩm định, chi phí thuê chuyên gia tự van, Ngoài ra còn một số chi phí không thể xác định rõ ràng như chi phí về thời gian,sức lao động, các chi phí phát sinh,

26

1.4 Nhân tố ảnh hưởng đến công tác thâm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh

vực bat động sản tại Ngân hàng thương mai

1.4.1.Nhóm nhân tố chủ quan

1.4.1.1 Cán bộ thẩm định:

Cán bộ thấm định đóng vai trò quan trọng mang tính chất quyết định đến

chất lượng thẩm định tài chính dự án nói riêng và chất lượng thẩm định dự án nóichung Kết quả thâm định tài chính dự án là kết quả của quá trình đánh giá dự án

về mặt tài chính theo nhận định chủ quan của con người bởi vì con người là chủthé trực tiếp tổ chức và thực hiện hoạt động tài chính theo phương pháp của mình.Tham định tài chính dự án là một công việc hết sức phức tap, tinh vi Nó khôngđơn giản chỉ là tính toán theo công thức cho sẵn mà đòi hỏi cán bộ thâm định phảihội tụ được các yếu tố: Kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức.Ngoài ba yếu tổ trên, cán bộ thẩm định phải có tính kỷ luật cao, phẩm chất đạođức, lòng say mê và khả năng nhạy cảm trong công việc.

cân nhắc thận trọng trước khi tiến hành phân tích, đánh giá dự án Trên cơ sở các

thông tin đã thu thập được thì việc lựa chọn phương pháp thâm định thông tincũng rat quan trọng dé tránh được các rủi ro

tất cả các căn cứ để đưa ra các đánh giá và kết luận của dự án đều phụthuộc rất nhiều vào nguồn thông tin thu thập được trong quá trình thâm định Vì

vậy, nguồn thông tin phục vụ cho quá trinh thâm định không day đủ, thiếu chính

xác sẽ dẫn đến các kết luận thâm định không xác đáng Do vậy,

> Quá trình thu thập thông tin cần phải dựa vào nguồn số liệu tin cậy, có

sự kết hợp giữa nhà nước với các cơ quan, công ty dé thu thập được thông tin từ

nhiều nguồn, nhiều chiều.

> Thông tin cần phải thu thập kịp thời Cần phải xây dựng một hệ thốngthông tin cập nhật, chính xác là yêu cầu cần thiết đối với công tác thấm định

27

> Việc xử lý thông tin cần thận trọng, ti mi, cân nhắc kỹ lưỡng dé đưa ra

quyết định chính xác về hiệu quả dự án

1.4.1.3 Công tác tổ chức thẩm định dự án:

Công tác tô chức thầm định dự án là nội dung công việc liên quan đến việcsắp xếp quy trình thâm định và bố trí nhân sự cho công tác thẩm định Vì vậy,nếu như quy trình thẩm định phức tạp, chồng chéo; việc bồ trí nhân sự thâm địnhkhông phù hợp với trình độ chuyên môn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chi phí, thờigian cũng như chất lượng của dự án được thâm định.

Hơn nữa, việc áp dụng và kết hợp các phương pháp thâm định trong côngtác thâm định cũng rất quan trọng Trong công tác này, có rất nhiều phương pháp

có thé sử dụng, mỗi phương pháp đều có những ưu - nhược điểm và tính ứngdụng riêng Tuy nhiên, tùy thuộc vào khả năng của CBTD cũng như yêu cầu của

dự án mà CBTĐ có thể sử dụng các phương pháp phù hợp Trên thực tế, việcthâm định dự án không sử dụng chỉ một phương pháp mà cần kết hợp nhiềuphương pháp Việc kết hợp các phương pháp trong thâm định sẽ góp phần b6sung, hoàn thiện cho việc đánh giá dự án được toàn diện, tăng độ tin cậy của cáckết quả tính toán

1.4.1.4 Trang thiết bị hỗ trợ cho công tác thẩm định:

Việc thâm định dự án đòi hỏi cần phải có nguồn thông tin lớn và phải được

thực hiện nhanh chóng, kip thời Vì vậy, các thiết bị hỗ trợ cho việc lưu trữ thông

tin, truy cập tìm kiếm thông tin và những phần mềm ứng dụng cho công tác thâmđịnh là rất cần thiết dé đảm bảo việc thấm định được thực hiện chính xác vànhanh chóng.

1.4.1.5 Thời gian thẩm định:

Tham định dự án là một quá trình xem xét, đánh giá cần trọng tất cả các

nội dung cũng như các vấn đề có liên quan đến dự án Thêm vào đó, mỗi dự ánlại có tính chất kỹ thuật và đặc thù khác nhau, mỗi dự án lại liên quan đến cáclĩnh vực và chuyên môn khác nhau Chính vì vậy, việc thâm định dự án thườngtốn nhiều thời gian, công sức Nếu thời gian quy định cho việc thẩm định quá ít sékhông đủ đề đánh giá đầy đủ, chính xác dự án

28

1.4.1.6 Chỉ phí thẩm định:

Tham định dự án được thực hiện bởi cán bộ thâm định Lợi ích mà cán bộthâm định được hưởng sau khi hoàn thành công việc cũng là một yếu tố ảnhhưởng không nhỏ đến thái độ và kết quả của hoạt động thâm định dự án

1.4.2.Nhóm nhân tố khách quan

1.4.2.1, Thông tin cung cấp từ nhà đầu tư:

Một trong những căn cứ quan trọng dé thầm định dự án là bản dự án đầu

tư cũng như những hồ sơ pháp lý, tài chính có liên quan đến nhà đầu tư và dự án.Tất cả những tài liệu trên hầu hết đều là do nhà đầu tư cung cấp Nếu như nhà đầu

tư không trung thực, cung cấp tài liệu không chính xác và đây đủ thì quá trìnhthấm định sẽ gặp rất nhiều khó khăn và các đánh giá thâm định cũng sẽ không

chính xác.

1.4.2.2 Sự thay đổi của môi trường kinh tế xã hội:

Dự án đầu tư là hoạt động đầu tư được lập cho tương lai Các số liệu trong

dự án thường là các con số dự báo, giả định Ví dụ: giá bán các căn hộ; ước tính

giá nguyên vật liệu xây dựng đầu vào; ước tính nhu cầu về thuê, mua bất động sản hàng năm Chính vì vậy, khi mà môi trường kinh tế, xã hội có sự thay đôi

không lường trước được như suy thoái kinh tế, làm phát, bất ôn chính trị dẫnđến thực tế khi dự án đi vào hoạt động có thể khác xa so với con số dự báo được

tính trong dự án Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến các giả

định được thiết lập sẵn trong dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án

1.4.2.3 Sự thay đổi của cơ chế chính sách, pháp luật của nhà nước về bat

động sảnTat cả các dự án đầu tư khi đi vào triển khai thực hiện và vận hành đều

phải tuân thủ các chính sách và quy định của Nhà nước Vì vậy, khi chính sách và

các quy định pháp luật của Nhà nước thay đổi dẫn đến căn cứ triển khai thực hiện

và hiệu quả thực tế của dự án cũng sẽ thay đôi

Khi thấm định các dự án bất động sản, cán bộ thâm định cần lưu ý đến sựthay đổi các chính sách về thuế Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn banquy phạm pháp luật về thuế đối với BĐS Các loại thuế liên quan đến BĐS ma

Nhà nước tiến hành thu là thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế

29

thu nhập cá nhân.

Bên cạnh đó, sự thay đổi về chính sách tín dụng, chính sách giá, và một sốchính sách khác cũng ảnh hưởng tới công tác thẩm định Ví dụ, dé khuyến khíchdoanh nghiệp cung ứng nhà ở cho người có thu nhập thấp, Nhà nước đã có chính

sách cho vay vốn theo chế độ ưu đãi Giai đoạn 2013 — 2016, Nhà nước thực hiện

hỗ trợ cho vay đối với nhà ở xã hội thông qua gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000

tỷ đồng Ngày 01/01/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 01/NQ-CP vềnhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế — xã hội và Dựtoán ngân sách nhà nước năm 2018, yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với

lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có lĩnh vực BĐS).

1.4.2.4 Sự thay đổi của thị trường bat động sản

Thị trường bất động sản có rất nhiều phân khúc khác nhau và nhu cầu củatừng phân khúc thay đổi theo thời gian và sự phát triển của xã hội Ví dụ, hiệnnay vốn đầu tư trên thị trường bất động sản đang hội tụ và gia tăng cho phân khúcbat động sản công nghiệp; đặc biệt, đầu tư bất động sản phục vụ hoạt độnglogicstics (hau cần và kho bãi) sé ngày càng trở thành động lực lớn cho thịtrường Điều này được quyết định do kỳ vọng tăng thu hút đầu tư nước ngoài và

phát triển thương mại điện tử nhờ các hiệp định thương mại tự do và xu hướng

dịch chuyển chuỗi sản xuất trên thế giới Vốn đang và sẽ tiếp tục tăng cho các dự

án BĐS nhà ở vừa túi tiền là phân khúc chủ đạo vì đáp ứng được nhu cầu thực

của người dân Các sản phâm bat động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu “đô thị trong

đô thị” hay “bất động sản tích hợp” môi trường sống xanh, lành mạnh và nhữngkhu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm đáp ứng nhu cầu chấtlượng sống ngày càng cao hơn của người dân, cũng như từ yêu cầu nghiêm ngặt

hơn trong quản lý nhà nước (chăng hạn, Luật Bảo vệ môi trường 2020 quy định

việc quy hoạch khu đô thị, khu dân cư tập trung phải hướng tới phát triển khu đôthị sinh thái, tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, bảo đảm tỷ lệ diệntích cây xanh, mặt nước, cảnh quan theo quy định của pháp luật) Như vậy, cán

bộ thầm định cần linh hoạt va năm bắt rõ các thay đôi, xu hướng trong thị trườngbat động sản dé làm tốt công tác thâm định

30

CHUONG II: THUC TRẠNG CÔNG TÁC THẤM ĐỊNH DỰ ÁN

VAY VÓN TRONG LĨNH VỰC BÁT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN

HÀNG THUONG MAI CO PHAN CÔNG THƯƠNG VIET NAM

- CHI NHANH THANG LONG GIAI DOAN 2016 — 2020

2.1 Đặc điểm của Ngân hang TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) —

Chi nhánh Thăng Long có ảnh hưởng trong công tác thẩm định dự án lĩnhvực bất động sản

2.1.1 Tổng quát về Ngân hàng Vietinbank

2.1.1.1 Thông tin chung về Ngân hàng Vietinbank

e Tên đăng ký tiếng Việt: Ngân hàng thương mại cô phần công thương Việt

Nam

e Tên đăng ký tiếng Anh: VietNam Joint stock Commercial Bank for Industry

and Trade

e Tên giao dịch: VietinBank

e Giấy phép thành lập: Số 142/GP-NHNN do Ngân hàng Nhà nước cấp ngày

3/7/2009

e Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: Mã số doanh nghiệp: 0100111948

Do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội cấp lần đầu ngày 3/7/2009 Đăng ký

thay đối lần thứ 11 ngày 1/11/2018

e Dia chỉ hội sở chính: 108 Tran Hưng Dao, Quận Hoàn Kiếm, Thành phó Hà

Nội, Việt Nam

e Website: www VietinBank.vn

e Mã cô phiéu: CTG

2.1.1.2 Lịch sử phát triển của Ngân hàng qua các thời kỳ

2.1.1.2.1 Về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

Giai đoạn I (từ tháng 7/1988 - 2000): Thực hiện việc xây dựng va chuyênđổi từ hệ thống ngân hàng một cấp thành hệ thống ngân hàng hai cấp: Ngân hàngCông Thương (Nay là Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - VietinBank) hình thành và đi vào hoạt động.

31

Giai đoạn II (từ năm 2001 - 2008): Thực hiện thành công đề án tái cơ cấu

Ngân hàng Công Thương về xử lý nợ, mô hình tổ chức, cơ chế chính sách và hoạtđộng kinh doanh.

Giai đoạn III (từ năm 2009 - 2013): Thực hiện thành công cô phan hóa, đổimới mạnh mẽ, phát triển đột phá các mặt hoạt động ngân hàng

Giai đoạn IV (từ năm 2014 đến nay): Tập trung xây dựng và thực thi quảntrị theo chiến lược, đột phá về công nghệ, tiếp tục đổi mới toàn diện hoạt độngngân hàng, thúc đây tăng trưởng kinh doanh gắn với bảo đảm hiệu quả, an toàn,bền vững

2.1.1.2.2 Về Chỉ nhánh Thăng Long

Phát triển dựa trên nền tảng Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam(Vietinbank) thông qua sự chấp thuận của Đại hội đồng cỗ đông, Ngân hàng đãchính thức khai trương hoạt động Chi nhánh Thăng Long.

Đến nay Chi nhánh Thăng Long đã có 05 Phòng Giao dịch trực thuộc trênđịa bàn Hà Nội gồm:

e PGD Đại An Số 39, Trần Phú, phường Văn Quán, quận Hà Đông, TP.

Hà Nội.

e PGD Thành Tây Số 187 Xóm Cầu, Thôn Triều Khúc, Xã Tân Triều,

Huyện Thanh Trì, TP Hà Nội.

e PGD Phú Diễn Số 134 đường Quốc lộ 32, Phú Diễn, Từ Liêm, TP HàNội.

e PGD An Phát Nhà A2-TT9, Khu đô thi Văn Quan, phường Văn Quan,

quận Hà Đông, TP Hà Nội.

e PGD Hưng Phát Số 33C Cát Linh, quận Đống Đa, TP Hà Nội

e PGD Từ Liêm Tổ 24 Nguyễn Văn Huyên, phường Quan Hoa, quận Cầu

được gần 33 năm, từ đó giúp Ngân hàng xây dựng được một thương hiệu uy tíncùng với quy trình, quy chuẩn vững chắc Hơn thé, Ngân hàng luôn là một trongnhững ngân hàng tiên phong đi đầu trong lĩnh vực ứng dụng công nghệ vào cácnghiệp vụ của ngành mình, giúp cải thiện kết quả hoạt động Với nền tảng kinhnghiệm như vậy, không chỉ công tác thâm định mà còn các nghiệp vụ khác củangân hàng đều phát triển qua từng năm.

Riêng với Chi nhánh Thăng Long, với lợi thé vi trí của chi nhánh và cácPGD trực thuộc nam rải rác ở các khu vực trung tâm thành phố, rất thuận lợi chohoạt động kinh doanh khi hội tụ các yếu tố về giao thông, nằm giữa trung tâm Hà

Nội, dân cư đông đúc, bao quanh bởi dày đặc các cơ quan một loạt các chi nhánh

ngân hàng khác tạo ra môi trường cạnh tranh, từ đó phát huy được những lợi thế

về chuyên môn và nghiệp vụ giúp cho Chi nhánh Thăng Long ngày càng phát

triển.

Tuy nhiên, đây cũng là bất lợi cho chỉ nhánh trong công tác thâm định, cókhá nhiều DN của Chi nhánh nằm ở các tỉnh ven nội thành như Bắc Giang, HưngYên hay vùng ngoại thành như Ngọc Hồi gây khó khăn cho CBTĐ trong việctiếp cận khách hàng, đặc biệt trong công tác thâm định TSBD hay tình trạng hoạt

động của văn phòng, nhà máy.

2.1.2 Cơ cấu tô chức của Ngân hàng Vietinbank — Chỉ nhánh Thăng Long

2.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Chỉ nhánh Thăng Long

Mô hình tô chức của Chi nhánh VietinBank Thăng Long được thiết kế và xâydựng theo mô hình hiện đại hóa ngân hàng, phù hợp với quy mô và đặc điểm hoạtđộng của Chi nhánh.

33