3.1. Dinh hướng và mục tiêu phát triển của Chi nhánh Thăng Long
3.1.1. Định hướng phát triển của ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam — Chi nhánh Thăng Long đến năm 2025
Nhận định về tình hình năm 2021 là năm tiếp tục khó khăn của thị trường Tài chính - Ngân hàng Việt Nam, Ban Giám đốc VietinBank chi nhánh Thăng Long đặt mục tiêu phan đấu day mạnh công tác huy động vốn. Chi nhánh tiếp tục có mối quan hệ tốt đẹp với các khách hàng truyền thống, mở rộng thêm nhiều khách hàng mới, tiềm năng đặc biệt là đối tượng là các doanh nghiệp, doanh
nghiệp trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ trên địa bàn Hà Nội. Dư nợ cho vay
ngắn hạn tiếp tục chiếm tỷ trọng cao và tăng trưởng dư nợ cho vay hàng năm tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo.
Mục tiêu đạt hiệu quả kinh doanh và phát triển bền vững trên cơ sở hoạt
động có chiến lược rõ ràng, bai bản. Chi nhánh luôn dé cao mục tiêu chất lượng
và hiệu quả. Tam nhìn nâng cao tín nhiệm với khách hàng để tạo dựng niềm tin, uy tín trong hệ thống các Chi nhánh ngân hàng cùng khu vực.
Đề thực hiện nhiệm vụ này, chi nhánh đưa ra các phương hướng cụ thé
sau:
- Chi nhánh cần tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động cho vay ngắn hạn. Chi nhánh cần đảm bảo tỷ lệ nợ xấu hàng năm chiếm 1% tổng dư
nợ của ngân hàng.
- Chi nhánh cần áp dụng công nghệ hiện đại để giảm dan chi phí khai thác, kiểm tra thông tin, quản lý tình hình biến động công nợ, nâng cao chất lượng công tác kế toán.
- Chi nhánh cần đa dạng hóa sản phâm và nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ ngân hàng. Hơn nữa, ngân hàng cần phát huy tối đa thế mạnh của địa phương, lĩnh vực mà chi nhánh chú trọng dé mở rộng phát triển kinh doanh.
92
- Phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao gắn với xây dựng và phát triển doanh nghiệp. Ngoài ra, chi nhánh cần củng có niềm tin của khách hàng với ngân
hàng. Trong 5 năm tới, ngân hàng đặt mục tiêu trở thành ngân hàng mạnh, hoạt động hiệu quả và uy tín trên địa bàn Hà Nội.
3.1.2.Định hướng trong công tác thâm định dự án vay vốn đầu tư trong lĩnh vực bat động san tai Chi nhánh
Đối voi Chi nhánh nói riêng và Ngân hàng nói chung, hoạt động tin dụng có ý nghĩa quyết định sự tồn tại của Chi nhánh, vì vậy Chi nhánh rất chú trọng
đến công tác cũng như chất lượng thâm định, đặc biệt là đối với lĩnh vực BĐS.
Do đó cần phải hoàn thiện và bổ sung một số điều trong công tác thâm định bao gồm:
e Quy trình thấm định được thực hiện theo đúng quy định của Vietinbank và tiễn hành thường xuyên ké cả khi dự án đã được cấp vốn và đi vào hoạt động.
Có thể khăng định, quá trình thẩm định không chỉ nhằm kiểm tra, đánh giá tính khả thi của dự án mà còn đánh gia kha năng trả nợ của khách hang, vì vậy thâm định phải được thực hiện xuyên suốt vòng đời của dự án.
e Cần nhận thức rõ cho các CBTĐ về tầm quan trọng của công tác thâm định đối với hoạt động tín dụng nói riêng và doanh thu của Chi nhánh nói chung.
Việc thâm định dự án chỉ tiết và hiệu quả sẽ giúp cho khách hàng phát triển sản
phẩm, dịch vụ một cách nhanh chong, Chi nhánh thu được lợi nhuận. Mang lại lợi
ích cho các bên tham gia.
e Nâng cao công tác tìm kiếm, lựa chọn, phân tích, dự báo thông tin liên quan đến lĩnh vực BĐS. Những ưu tiên, hạn chế của Chính Phủ dành cho các doanh nghiệp BĐS, những thông tư, nghị định của NHNN về những quy định và yêu cầu đối với công tác thâm định dự án tại NHTM.
e Cần bồ sung thêm nhân sự thâm định dự án về số lượng cũng như chất lượng nhằm đảm bảo những yêu cầu về chuyên môn. Tạo điều kiện cho CBTD
được nâng cao trình độ chuyên môn trong lĩnh vực BĐS.
e Có phương án khi thẩm định những dự án đầu tư BĐS có quy mô lớn, tính chất kỹ thuật cao.
e Hoàn thiện nội dung thâm định, áp dụng những chỉ tiêu hiệu quả đối với
93
các dự án đầu tư BĐS.
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác tham định dự án vay vốn trong lĩnh vực bat động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam — Chi
nhánh Thăng Long
3.2.1.Hoàn thiện quy trình thấm định áp dụng cho dự án vay vốn lĩnh vực
BĐS
Mặc dù quy trình thâm định dự án vay vốn đầu tư BĐS tại Chi nhánh tương đối khoa học, logic, đầy đủ và đúng quy trình của Vietinbank tuy nhiên vẫn chưa có quy trình riêng với các lĩnh vực dự án vay vốn BĐS. Vi vậy, dé rút ngắn thời gian thâm định, đảm bảo chất lượng công tác thâm định, ban lãnh đạo, các phòng ban, CBTĐ nên có sự kết hợp chặt chẽ, thống nhất để đưa ra quy trình
thâm dự án vay vốn BĐS hoàn thiện, cụ thé hơn.
Mỗi dự án mỗi lĩnh vực của BĐS sẽ có quy mô, đặc điểm, tính chất khác nhau, cần phải phân loại các dự án từ bước đầu tiễn hành nhận hồ sơ thâm định, từ đó áp dụng quy trình thâm định tương ứng với lĩnh vực của dự án. Sử dụng những kinh nghiệm những dự án cùng lĩnh vực đã tiến hành thâm định trước đó, Chi nhánh nên đưa ra hệ thống các chỉ tiêu đối với các dự án BĐS dé thuận tiện cho việc so sánh các chỉ tiêu kỹ thuật, tài chính mà dự án cung cấp, rút ngắn thời gian thâm định.
Dé nâng cao chất lượng thâm định ngoài việc xây dựng, hoàn thiện quy trình chung cho các dự án thì Chi nhánh nên xây dựng một quy trình tái thâm định dự án BĐS nhằm đánh giá hiệu quả cho vay đối với dự án, từ đó rút ra kinh nghiệm, bài học cho công tác thâm định các dự án về sau. Đây sẽ là một bước tiễn mới giúp nâng cao hiệu quả thâm định, hiệu quả tín dụng của Chi nhánh và hoàn thiện quy trình thâm định trong lĩnh vực BĐS.
Ngoài ra, cần đưa ra một chế tài xử lý các vi phạm trong quá trình thâm định dự án để nâng cao trách nhiệm của CBTĐ. Cần phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của từng bộ phận trong quy trình cấp tín dụng. Đặc biệt là nghĩa vụ về xử lý nợ xấu khi dự án tài trợ không đem lại hiệu quả. Phải xác định khi cấp tín dụng tai trợ dự án có những bộ phận nào tham gia cấp tín dụng, thì những bộ phận đó chịu trách nhiệm xử lý nợ xấu. Không dé xảy ra tình trạng bộ phận cấp tín dung
94
không phải xử lý nợ xấu, mà bộ phận quản tri rủi ro xử lý. Bộ phan quản tri rủi ro chỉ có nhiệm vụ hướng dẫn và phối hợp còn bộ phận cấp tín dụng phải chịu trách nhiệm chính do đây là bộ phận tiếp xúc trực tiếp với khách hàng.
3.2.2.Đa dạng hóa các phương pháp thắm định dự án vay vốn lĩnh vực BĐS Việc sử dụng phối hợp các phương pháp thâm định dự án là rất cần thiết để đạt được hiệu quả tối đa trong công tác thâm định. CBTĐ cần nắm rõ ưu, nhược điểm của từng phương pháp để có thể sử dụng linh hoạt, hiệu quả trong từng nội dung của dự án BĐS. Tùy thuộc vào từng tính chất đặc điểm, quy mô của dự án dé sử dụng phương pháp thẩm định phù hợp, hiệu qua. Đề xuất với từng phương pháp cụ thé như sau:
+ Phương pháp thẩm định theo trình tự: CBTĐ thực hiện thâm định tổng
quát tư cách pháp nhân, năng lực tài chính của khách hàng, tư cách pháp lý của
dự án để loại bỏ những dự án mà khách hàng không đạt tiêu chuẩn cho vay của
Chi nhánh.
+ Phương pháp so sánh đối chiếu: Sử dụng linh hoạt với hầu hết tất cả các nội dung thẩm định. Tuy nhiên cần tránh tình trạng lạm dụng phương pháp nay, rap khuôn máy móc cho tat cả nội dung.
+ Phương pháp dự báo: Sử dụng chủ yêu khi đánh giá thị trường của dự
án. Ngoài ra, CBTĐ nên sử dụng thêm các phương pháp dự báo: Phương pháp sử
dụng hệ số co giãn, lấy ý kiến chuyên gia, định mức, ngoại suy thống kê,.. để tính toán chính xác khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.
+ Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia: nên áp dụng nhiều hơn với các phương án vì nhiều khi không phải CBTD nào cũng hiểu hết được các khía cạnh đặc trưng trong từng ngành đặc biệt là những nội dung liên quan đến các thông số kỹ thuật dự án hay về môi trường, công nghệ,Qua đó, CBTĐ có thé tong hop lai y kién
từ các chuyên gia va đưa ra sự đánh giá chính xác và khách quan hơn. Mac dù chi
nhánh cũng có một số CBTĐ có kinh nghiệm lâu năm tuy nhiên công nghệ thì thay đổi theo từng giờ, từng ngày và khó có thé nắm bat được hết, đặc biệt là trong thời buổi 4.0 này.
+ Phương pháp phân tích rủi ro: có thé đưa vào sử dụng thêm các kết hop giữa phần mềm mô hình toán, kinh tế lượng,.. dé dự báo và đưa ra những căn cứ
95
chính xác giúp đánh giá về mức độ rủi ro trong tương lai của dự án, từ đó sẽ có
những hướng xử lý sao cho phù hợp.
+ Phương pháp phân tích độ nhạy: Sử dụng dé đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi có sự thay đổi về các yêu tố của dự án, vì vậy CBTĐ cần có sự kết hợp với phương pháp dự báo dé xác định những nhân tổ có thể thay déi trong
thời gian thực hiện dự án.
Trong quá trình thẩm định, để nâng cao chất lượng thâm định và rút ngắn tối đa thời gian thâm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS, CBTD cần sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau. Mỗi phương pháp phù hợp với những nội dung khác nhau, CBTĐ nên lựa chọn phương pháp phù hợp chất để quá trình
thâm định diễn ra nhanh chóng và đạt hiệu quả cao nhất. Ngày nay, lĩnh vực công
nghệ, kỹ thuật xây dưng ngày càng hiện đại, phức tạp đòi hỏi công tác thâm định phải sử dụng thêm nhiều phương pháp mới phù hợp, chính xác hơn như phương pháp mô phỏng, phương pháp toán xác suat,.. thì mới đáp ứng được những tiêu chuẩn ngày nay.
3.2.3.Hoàn thiện nội dung của thắm định dự án vay vốn lĩnh vực BĐS 3.2.3.1. Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định khách hàng vay vốn
Xây dựng danh mục hồ sơ pháp lý mà khách hàng cần phải cung cấp cho Chi nhánh, dé tiện cho khách hàng chuẩn bị và CBTĐ dễ dàng trong việc rà soát h6 sơ pháp lý. Dé đánh giá khả năng tài chính của khách hàng chính xác, hiệu quả, Chi nhánh nên yêu cầu khách hàng cung cấp báo cáo tài chính được kiêm toán nội bộ công ty xác nhận. Bên cạnh đó, Chi nhánh cũng nên tăng cường thiết lập mối quan hệ với các cơ quan chức năng, TCTD khác đề biết thêm nhiều thông tin về khách hàng, có thê đánh giá khách quan hơn về tình hình hoạt động kinh
doanh, uy tín của khách hàng trong lĩnh vực BĐS. Chi nhánh cũng nên áp dụng
nhiều phương pháp thầm định hơn như phương pháp dự báo, phương pháp phân tich,... dé đánh giá các chỉ tiêu tài chính của khách hàng.
3.2.3.2. Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định dự án vay vốn
- Thẩm định khía cạnh thị trường cua dự án: Một dự án đầu tư BĐS muốn đạt được hiệu quả và mang lại lợi nhuận thì sản phẩm của dự án phải chiếm lĩnh và đáp ứng được nhu cầu của thị trường về mặt chất lượng và sỐ lượng. Vì vậy,
96
việc nghiên cứu thị trường của dự án là vô cùng quan trọng, khi tiến hành thâm định CBTĐ cần tính toán cụ thể mức cung cầu hiện tại sản phẩm, khả năng tiêu thụ của sản phẩm. Dự báo cung cầu qua nhiều nguồn khác nhau và CBTĐ cũng cần cập nhật liên tục diễn biến của thị trường BĐS, cần chú ý tới các yếu tố bên ngoài như thị hiểu tiêu dùng, chính sách kinh tế, chính sách thuế...
- Tham định khía cạnh kỹ thuật của dự án: Một dự án BĐS khả thi về mặt
kỹ thuật, thi công mới đảm bảo được hiệu quả lâu dài. Việc phân tích kỹ thuật dự
án là cơ sở dé xác định, tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án. Dé nâng cao chất lượng thấm định khía cạnh kỹ thuật của dự án, CBTĐ Chỉ nhánh có thé áp
dụng các giải pháp:
+ Thực hiện thâm định thực tế địa điểm thực hiện dự án, đánh giá những thuận lợi và khó khăn. Đến các cơ quan quản lý của khu vực dé kiểm tra, xác minh thông tin về quyền sử dụng đất.
+ Với các dự án BĐS có quy mô lớn, yếu tố kỹ thuật phức tap, CBTĐ có thé thuê các chuyên gia tư van hỗ trợ, đảm bảo chất lượng và thời gian thâm định.
Ngoài ra, CBTĐ có cơ hội học hỏi các chuyên gia về lĩnh vực BĐS.
- Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án
Việc xác định dòng tiền của dự án BĐS phụ thuộc nhiều vào tính chất của dự án. Nếu là dự án đầu tư xây dựng rồi bán lại toàn bộ thì CBTD chi cần tính toán đến khi chủ đầu tư bán lại sản phẩm, thu được lợi nhuận và trả vốn cho Chi nhánh. Nếu là dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh đến hết đời dự án thì các chỉ tiêu hiệu quả tài chính tính toán đến hết đời dự án.
Trong từng chỉ tiêu như NPV, IRR, PV,.... ngoài việc sử dụng những
thông tin mà khách hàng cung cấp, CBTĐ nên phải tính toán cụ thể và chỉ tiết lại các trường hợp xảy ra với các mức lãi suất khác nhau, chi phí có định khác nhau, doanh thu tăng giảm khác nhau dé qua đó có thé dự báo được rủi ro khi dự án đầu tư, có biện pháp dé giảm thiểu rủi ro. Đối với những dự án có nhiều rủi ro hơn thì cần yêu cầu doanh nghiệp bồ sung thêm tài sản đảm bảo cho món vay. Cần xem xét tỷ lệ khi yêu cầu doanh thu của doanh nghiệp phải bắt buộc thu qua tài khoản tại Chi nhánh nhằm đảm bảo dòng tiền.
- Thẩm định khía cạnh kinh tế - xã hội
97
Đối với dự án đầu tư BĐS cần phải xem xét đến khía cạnh kinh tế và xã hội bởi những tác động của dự án đối với môi trường, thiên nhiên và con người, ảnh hưởng của dự án đến người dân xung quanh, sự an toàn trong cháy né an toàn với sức khỏe. Những đóng góp đối với xã hội của dự án khi được thực hiện ví dụ
“tạo thêm công việc, nâng cao thu nhập cho người dân ở khu vực, cải thiện môi
trường, ....”. Vì vậy bất kỳ dự án nào khi tiến hành thâm định cũng phải tiến hành thâm định khía cạnh kinh tế - xã hội. Đây là nguồn tài liệu để chứng minh tính khả thi của dự án đối với các cơ quan nhà nước phê duyệt đầu tư, điều này có thé thúc đây thời gian hoàn thành dự án
3.2.4.Nâng cao trình độ CBTĐ dự án vay vốn lĩnh vực BĐS
Con người là yếu tố quan trọng quyết định chất lượng thâm định của mọi dự án. Kết quả thâm định là kết quả của quá trình xem xét, đánh giá dự án theo nhìn nhận chủ quan của CBTĐ trên cơ sở dữ liệu thông tin và các tiêu chuẩn quy định. Do đó hiệu quả của dự án phụ thuộc phần lớn vào CBTD.
> Đối với công tác tuyển dụng
Tăng cường tuyển dụng cán bộ trẻ, năng động, nhạy bén có trình độ chuyên môn. Cụ thé, khi tuyên ứng viên cần đáp ứng một số điều kiện sau:
- Đáp ung du vấn dé về mặt chuyên môn: ưu tiên những thí sinh học tập tại những trường đại học có uy tín lớn và chuyên ngành học tập liên quan đến công tác thâm định, ngân hàng. Có tinh thần kỷ luật, có ý chí vượt khó, biết lắng nghe,
sáng tạo.
- Kinh nghiệm: Cán bộ thâm định là người trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi và quản lý nhiều dự án, biết đúc kết kinh nghiệm từ lĩnh vực khác nhau phục
vụ chuyên môn.
- Đạo duc nghề nghiệp: trung thực, có tính kỷ luật cao, tinh thần trách nhiệm trong công việc, có long say mê, tâm huyết với nghề nghiệp.
> Đối với công tác đào tạo
- Công tác đào tạo cần tập trung vào một số vấn đề như tăng cường hình thức đào tạo tập trung, kết hợp hình thức tập huấn tại chỗ, hình thức này giúp CBTD nam bắt được các nghiệp vụ nhất định trong thời gian ngăn.
- Tổ chức các buổi đào tạo chuyên môn hàng tháng, hàng quý, củng cố
98