Chứng thư pháp lý này xác lập mốiquan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyên và lợi ích hợp pháp
Bộ máy quản lý nhà và đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng
Hiện nay, quản lý nhà đất tại quận Hai Bà Trưng liên quan đến nhiều cơ quan, trong đó phòng Tài Nguyên và Môi trường đóng vai trò chủ quản, còn phòng Quản lý đô thị là đơn vị hữu quan.
Phòng quản lý đô thị có trách nhiệm quản lý nhà nước về kiến trúc, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, nhà ở và công sở, vật liệu xây dựng, giao thông, và hạ tầng kỹ thuật đô thị Chức năng này được cụ thể hóa thành các nhiệm vụ và quyền hạn như tham mưu cho UBND thành phố trong việc thực hiện các cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở và công sở, quản lý quỹ nhà ở, tổ chức điều tra và thống kê hiện trạng nhà ở, công sở, cũng như tổng hợp tình hình đăng ký và chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở và quyền quản lý sử dụng công sở trên địa bàn.
Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nhà và đất, đồng thời thực hiện chức năng tham mưu, hỗ trợ các hoạt động liên quan đến quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường trong khu vực.
UBND Quận chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản và môi trường Theo quyết định số 10/QĐ-UBND năm 2010 của UBND quận Hai Bà Trưng, phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, cũng như tổ chức thực hiện sau khi được phê duyệt Ngoài ra, phòng còn thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp phường và các hồ sơ liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản gắn liền với đất.
Các quy định hiện hành và thực tiễn hoạt động cho thấy sự phối hợp hiệu quả giữa hai phòng trong quản lý nhà và đất Hai cơ quan này có chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn rõ ràng, đảm bảo công tác quản lý không bị chồng chéo và mỗi đơn vị thực hiện đúng vai trò của mình.
2.2.3 Quy trình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyến sở hữu nhàở tại quận Hai Bà Trưng
1-Tên thủ tục: Cap GCN quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
2-Cơ quan thực hiện: UBND quận - Văn phòng UBND quận
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004,
SV : Nguyễn Mạnh Thanh 31 Lớp : Kinh tế & Quan lý đô thi
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Hữu Đoàn
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007,
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ;
- Quyết định số 58/2009/QD- UBND ngày 30/3/2009 của UBND Thành phố Hà
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Quyết định số 117/2009/QD-UBND ngày 01/12/2009 của UBND thành phố Hà
Tiếp nhận tại: Bộ phận Một cửa Quận.
Thời gian thụ lý tại Văn phòng Đăng ký đất và nhà là 17 ngày làm việc, bao gồm hai công việc chính Công việc đầu tiên là kiểm tra hồ sơ và xác minh thực địa, diễn ra trong 10 ngày Công việc thứ hai là chuẩn bị hồ sơ, viết Giấy chứng nhận và gửi thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính, kéo dài 7 ngày.
- Phòng Tài nguyên Môi trường: Tham định hồ sơ, nếu đủđiều kiện, trình UBND Quận cấp GCN (07 ngày)
+ Ky Quyết định cấp GCN và ky GCN.
+ Vào sé, đóng dấu Quyết định, GCN.
- Văn phòng Đăng ký Dat và Nhà: 03 ngày + Vào sổ, sao lưu GCN
+ Bàn giao Quyết định cấp GCN cho phường dé trả cho công dân.
Văn phòng Đăng ký Đất nhà tiếp nhận giấy tờ gốc và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, sau đó trao Giấy chứng nhận (GCN) cho người được cấp Kết quả được trả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.
5- Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại UBND Quận
6- Thành phần số lượng hồ sơ:
Cá nhân, tổ chức có nhu cầu, nộp 01 bộ hdso bao gồm:
- Bản sao các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờnhà ,đất đã có sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng)
- Chứng minh thư nhân dân, Hộ khâu thường trú của người sử dụng đất
SV : Nguyễn Mạnh Thanh 32 Lớp : Kinh tế & Quản lý đô thị
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Hữu Đoàn
- Văn bản uỷ quyền nộp hồ sơ hoặc nhận GCN (nếu có).
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật ( nếu có).
Thời gian giải quyết hồ sơ là 30 ngày làm việc, bắt đầu từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ Lưu ý rằng thời gian này không bao gồm khoảng thời gian mà cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Lệ phí cấp GCN quyền sử dụng đất: 25.000 đ.
- Lệ phí cap GCN quyền sử dụng đất va tài sản gắn liền với đất: 100.000 đ
2.2.4 Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận của quận Hai Bà Trưng trong những năm qua
Quận Hai Bà Trưng có diện tích đất ở rộng nhưng mật độ dân số cao, dẫn đến việc tất cả quỹ đất đã được xây dựng nhà ở Công tác cấp Giấy Chứng Nhận (GCN) quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở luôn diễn ra song song, thực hiện theo quy trình ISO từ ngày 2/4/2007 Tính đến cuối năm 2005, 18/20 phường đã hoàn thành công tác cấp GCN, riêng phường Thanh Lương và Vĩnh Tuy còn nhiều hồ sơ chưa hoàn tất do số lượng lớn và đa dạng Phường Thanh Lương có diện tích 1,62 km2 với gần 6000 hộ gia đình, trong khi phường Vĩnh Tuy có diện tích 61,59 km2 và hơn 5800 hộ Hiện tại, một số hồ sơ chưa được cấp GCN do vướng mắc như tranh chấp, không phân chia thừa kế, hoặc nằm trong khu vực khó khăn Từ năm 2007 đến nay, các trường hợp cấp GCN chủ yếu là những hồ sơ đã đủ điều kiện hoặc thuộc hai phường Thanh Lương và Vĩnh Tuy.
SV : Nguyễn Mạnh Thanh 33 Lớp : Kinh tế & Quản lý đô thị
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Hữu Đoàn
“ Về két quả tiép nhận hồ so qua các năm :
Bảng 4: Kết quả tiếp nhận hồ sơ và cấp GCN trên địa bàn Quận (từ năm 2007 đến hết ngày 31/06/2012)
Tổng số hồ sơ đã s ` 2332 7760| 411} 377) 3181 307 143 tiêp nhận
Số hồ sơ đã cấp
Số hồ sơ trả dé
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Moi trường quận Hai Bà Trưng-tháng 6/2012
Trong giai đoạn 2007-2012, quận đã tiếp nhận 2.332 hồ sơ cấp Giấy Chứng Nhận (GCN), trong đó có 1.927 hồ sơ đủ điều kiện, chiếm 82,63% Có 118 hồ sơ thuộc dạng chính sách, chiếm hơn 5%, đã được chuyển lên Sở Tài nguyên và Môi trường để giải quyết Chỉ có 287 hồ sơ chưa đủ điều kiện, chiếm hơn 12% tổng số hồ sơ đăng ký Điều này cho thấy công tác tuyên truyền về thủ tục hành chính cấp GCN cho người dân trên toàn quận và các phường đã đạt hiệu quả cơ bản.
Theo bảng thống kê, số hồ sơ yêu cầu cấp Giấy Chứng Nhận (GCN) tại quận có xu hướng giảm dần qua các năm Năm 2007 ghi nhận số lượng hồ sơ cao nhất với 776 hồ sơ được xét duyệt và 518 hồ sơ được cấp GCN Từ năm 2008, số hồ sơ tiếp nhận giảm 47% so với năm trước, chỉ còn 411 hồ sơ, và năm 2009 tiếp tục giảm hơn 8% với 377 hồ sơ Các năm sau đó, tình trạng giảm này vẫn tiếp diễn Nguyên nhân chính là do năm 2007 là năm đầu tiên quận thực hiện cấp GCN theo quy trình ISO, dẫn đến sự biến động trong số lượng hồ sơ.
SV : Nguyễn Mạnh Thanh 34 Lớp : Kinh tế & Quản lý đô thị
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Hữu Đoàn đã đạt được những kết quả tích cực Đặc biệt, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quận đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường xác nhận là cơ bản hoàn thành, với 16/18 phường hoàn tất, chỉ còn lại 2 phường Thanh Lương và một phường khác chưa hoàn thành.
Trong những năm gần đây, số hồ sơ tiếp nhận tại Vĩnh Tuy chủ yếu đến từ những trường hợp chưa đủ hồ sơ xét duyệt của các năm trước tại hai phường này Do đó, số lượng hồ sơ nộp tại phường và quận, cũng như số hồ sơ được công nhận, có xu hướng không cao.
Trong tổng số 1.927 hồ sơ được cấp Giấy Chứng Nhận (GCN), vẫn còn 151 GCN chưa được trao cho hộ gia đình và cá nhân Các trường hợp này chủ yếu gặp vướng mắc do người dân chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, không có điều kiện nhận GCN hoặc không đến nhận Về công tác bán nhà theo Nghị định 61/NĐ-CP, cần có những biện pháp giải quyết kịp thời để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN cho người dân.
Nghị định 61/ND-CP ngày 5/7/1994 quy định về mua bán và kinh doanh nhà ở với ba hình thức: bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê, kinh doanh nhà ở và mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh Tại Quận, có 64.062 hộ dân, trong đó nhiều hộ đang thuê nhà của Nhà nước Để thực hiện chủ trương này, Quận đã tích cực tổ chức kê khai hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận (GCN) cho các trường hợp Tính đến 31/06/2012, tổng số hộ dân có hồ sơ kê khai để cấp GCN là 53.169 hộ, trong đó 37.212 hộ thuộc diện thuê nhà Nhà nước Hội đồng bán nhà Quận đã chuyển hơn 34.200 hồ sơ mua nhà lên UBND Quận, và hầu hết đã được chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Hơn 3.000 hồ sơ còn lại dự kiến sẽ được cấp trong giai đoạn 2012-2015.
Bang 5: Hiện trạng công tác cấp GCN theo Nghị định 88/ND-CP
Thửa đất đã kê khai xin cấp GCN
A © leẳng cá Đủ điều kiện cá )
+r| Tênđơnvj jTổngsố | TỰ SẾT P| Chưa đủ điều kiện cấp hành chính thứa đấtó Tông và đã cap số ; , Tông „
Tông sô | Tỉ lệ % Tỉ lệ % số
SV : Nguyễn Mạnh Thanh Lớp : Kinh tế & Quản lý đô thị
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Hữu Đoàn
Nguôn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng- năm 2011
MOT SO GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC CAP
Một sô giải pháp chính - - 2c 2c S2 S1 Srsirsrirsrrsrrrrke 45 1 Giải quyết triệt dé những trường hop còn ton đọng
3.2.1 Giải quyết triệt dé những trường hợp còn ton dong
SV : Nguyễn Mạnh Thanh 45 Lớp : Kinh tế & Quản lý đô thị
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Hữu Đoàn
Quận và các phường cần tiến hành rà soát kỹ lưỡng nguyên nhân khiến thửa đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) Cần xem xét cụ thể từng trường hợp để xác định điều kiện cấp GCN và áp dụng biện pháp phù hợp Đặc biệt, đối với những trường hợp chưa được cấp GCN do tranh chấp hoặc khiếu kiện, cần có hướng xử lý rõ ràng để giải quyết vấn đề này.
Quận hiện đang đối mặt với hơn 370 thửa đất đang trong tình trạng tranh chấp và khiếu kiện từ những năm trước Để giải quyết vấn đề này, Quận cần phối hợp chặt chẽ với các phường để nhanh chóng xem xét và xử lý hồ sơ, đồng thời cung cấp phản hồi cho các bên liên quan Ngoài ra, cần đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm nay.
Cán bộ công chức được giao trách nhiệm xem xét, nghiên cứu kỹ nội dung khiếu nại, tranh chấp đất đai theo đơn thư công dân đề cập.
Tổ công tác cần tiến hành làm việc trực tiếp với người khiếu nại và người bị khiếu nại để làm rõ nội dung khiếu nại, tranh chấp và yêu cầu của các bên liên quan Việc kiểm tra, đo đạc thực tế đất đai cũng rất quan trọng để xác định nội dung khiếu nại hoặc tranh chấp Đồng thời, tổ công tác cần xác minh và thu thập chứng cứ từ các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến vụ việc nhằm đảm bảo giải quyết khiếu nại hoặc tranh chấp đất một cách hiệu quả.
Sau khi hoàn tất báo cáo, Chủ tịch UBND Quận sẽ ban hành quyết định giải quyết khiếu nại hoặc tranh chấp đất Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ hoàn thành báo cáo đề xuất giải quyết kèm dự thảo quyết định gửi UBND cấp phường Quyết định giải quyết sẽ được công bố công khai cho người khiếu nại và các bên tranh chấp, đồng thời gửi đến các cá nhân và tổ chức liên quan Đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nằm trong quy hoạch hoặc hành lang công trình công cộng, đặc biệt tại hai phường Thanh Lương và Vĩnh Tuy, cần có sự lưu ý đặc biệt.
Các thửa đất thuộc trường hợp này đều đã được hình thành từ những năm 1970 (tước năm 1993) nên thuộc phạm vi điều chỉnh của Điều 14 Nghị địnhSố:
Theo Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận cho diện tích đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã xảy ra một trong các hành vi vi phạm quy định.
+ Vi phạm quy hoạch chỉ tiết xây dựng đã được cơ quan có thâm quyền xét duyệt và công khai;
SV : Nguyễn Mạnh Thanh 46 Lớp : Kinh tế & Quan lý đô thi
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Hữu Đoàn
Việc vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công khai đối với diện tích đất giao cho tổ chức hoặc cộng đồng dân cư quản lý là một hành vi nghiêm trọng.
+ Lan, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bó, cắm mốc;
+ Lan, chiếm lòng đường, lề đường, via hè đã có chỉ giới xây dựng;
Lan chiếm đất cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã được ngăn chặn bằng văn bản, nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
Hai phường Thanh Lương và Vĩnh Tuy đang đối mặt với tình trạng vi phạm pháp luật nghiêm trọng liên quan đến 2.466 thửa đất Các phường này cần tiến hành giải tỏa các khu nhà xây dựng trái phép, vi phạm các khu vực cấm như hành lang bảo vệ đê, cầu, và công trình giao thông Việc này sẽ giúp đảm bảo an toàn và phục hồi quy hoạch chung Tuy nhiên, do số lượng thửa đất cần giải tỏa quá lớn, ảnh hưởng đến đời sống người dân, Quận cần xin ý kiến chỉ đạo từ Thành phố để có biện pháp cụ thể, hợp lý hơn.
Quận cần chú ý đến 1.123 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) do không rõ nguồn gốc, thuộc di tích hoặc thiếu thừa kế Việc xem xét và giải quyết các trường hợp này phải đảm bảo tuân thủ pháp luật và đảm bảo sự công bằng giữa các hộ gia đình.
Hội đồng xét duyệt cần xác định thời điểm hình thành thửa đất công trình (trước hay sau ngày 15 tháng 10 năm 1993) để áp dụng đúng luật và điều khoản liên quan, đồng thời xác định hồ sơ cần thiết cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) Các quyết định của Hội đồng phải có cơ sở pháp lý rõ ràng và giải thích cụ thể cho người dân về trường hợp của họ Tuy nhiên, Hội đồng cũng nên linh hoạt trong việc yêu cầu giấy tờ, vì vào những năm 1990, ý thức của người dân về quản lý hồ sơ đất đai còn hạn chế, dẫn đến việc thiếu sót giấy tờ là điều khó tránh khỏi.
Các hộ gia đình cần phối hợp chặt chẽ với tổ công tác để không gây khó khăn cho cán bộ thực hiện nhiệm vụ, đồng thời cung cấp thông tin và giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật Sự hỗ trợ lẫn nhau giữa cán bộ và nhân dân trên cơ sở pháp luật sẽ giúp công tác cấp Giấy Chứng Nhận diễn ra nhanh chóng và hiệu quả.
SV : Nguyễn Mạnh Thanh 47 Lớp : Kinh tế & Quan lý đô thi
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Hữu Đoàn
3.2.2 Nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của nhà nước nhằm tổ chức và sử dụng đất một cách hợp lý, khoa học và hiệu quả Qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất, quy hoạch này giúp nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, đồng thời bảo vệ đất đai và môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc định hướng phát triển kinh tế xã hội bền vững cho từng vùng lãnh thổ Dựa trên đặc điểm tự nhiên và mục tiêu phát triển, quy hoạch này giúp các cấp, các ngành xây dựng kế hoạch sử dụng đất chi tiết, từ đó đảm bảo tính pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, bao gồm việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất ở các cấp thấp cần dựa trên quy hoạch tổng thể của cấp cao hơn, đảm bảo tính phù hợp với khả năng và mục tiêu phát triển chung của cả nước Quy hoạch phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, điều chỉnh để thống nhất và hạn chế chồng chéo Hơn nữa, quy hoạch sử dụng đất cần được công bố rộng rãi để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và quyền lợi cho mọi người.
Trong việc cấp Giấy Chứng Nhận (GCN) quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đô thị, bản đồ quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng Quy hoạch chi tiết giúp cán bộ địa chính thực hiện xét cấp GCN một cách dễ dàng và nhanh chóng Để được cấp GCN, đất và nhà phải phù hợp với quy hoạch, nghĩa là đất phải được sử dụng đúng mục đích và nhà phải xây dựng theo quy định, không lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích Với quy hoạch đất đai và nhà ở rõ ràng, các bộ địa chính có thể hoàn thành nhiệm vụ cấp GCN trên địa bàn quận hiệu quả hơn, trong khi thiếu quy hoạch chi tiết sẽ gây khó khăn trong quá trình này.
SV : Nguyễn Mạnh Thanh 48 Lớp : Kinh tế & Quản lý đô thị