Việc tuân thủ và chấp hành các quy định của nhà nước về pháp luật xây dung của các tổ chức, cá nhân đã có nhiều chuyểnbiến tích cực, Hà Nội được quan tâm đầu tư phát triển, chất lượng hạ
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN
KHOA MOI TRƯỜNG & ĐÔ THỊ
CHUYEN DE TOT NGHIỆP Chuyên ngành: Kinh tế va Quản ly Đô thị
DE TÀI:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC
QUAN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG TREN DIA BAN QUAN HAI BÀ TRƯNG - THÀNH PHO HÀ NOI
Sinh viên: Vũ Thu Hoà
Trang 2MỤC LỤC
LOT MỞ DAU ossssssssssssssssssssssssssssssssssssssssscsssssssscsssssssssssssssssssssssssessssssssessssssssesssssessessesses |
1 Lý đo chọn đề tài - :- 2 2 £+keSx9EE£EE2EE2EEEEE7121121121717111 2112171111111 11T re |
2 Mục đích và phạm vi nghién CỨU - 5 5 2< E3 E93 E31 E911 19 vn ng rry 2
3 Phương pháp nghiÊn CỨU - - - c6 1 2221831113131 331 3111191181111 111 1 11 1g ng Hy 2
4 Cấu trúc để tài -s 2xx tt TH HH ngà ng re 2
CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CUA CONG TÁC QUAN LÝ XÂY DUNG ĐÔ
'TÏHH[, o- 5-5 5G S0 5 0 0 000000000000 00000000000090000090098090090098090090 3
1.1 Những van đề lý luận chung về đô thi, quản lý đô thị -<- 3
1.1.1 Khái niệm đô thị, đô thị hoa «+ + E111 19 1 vn tt rưy 3
1.1.2 Khái niệm quan lý đô thị, quản lý trật tự xây dựng - «- «+-«« 4 1.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị 5
1.2.1 Quy hoạch xây dựng đô Hi] 5G S5 99 99.9999 8869588956889 896 5
1.2.1.1 Khái niệm và cơ sở pháp lý đối với quy hoạch xây dung đô thị 51.2.1.2 Các yêu cầu và nguyên tắc lập quy hoạch xây dựng đô thị 6
1.2.1.3 Vai trò của công tác quy hoạch xây dựng đô thị ‹ «+ 8
1.2.2 Quản lý quy hoạch xây dựng đô thi o5 55 55595 55555955596 9
1.2.2.1 Khái niệm và nội dung quan lý quy hoạch xây dựng đô thị 9
1.2.2.2 Cơ sở pháp lý dé nâng cao hiệu quả quan lý quy hoạch xây dung 91.2.2.3 Hệ thống cơ quan nhà nước quan lý quy hoạch xây dựng ở đô thị 16
1.2.2.4 Chức năng, vai trò và nhiệm vụ của các cơ quan quản lý quy hoạch xây 815/15ã9ã5/007010000777 18
1.3 Những tiêu chuẩn trong xây dựng đô thị 2-2 ssssessecs=sses 19
1.3.1 Các nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng -2- sec: 191.3.2 Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuan xây dựng -csz+cxcccze 19
1.3.3 Các hành vi vi phạm trong hoạt động xây dựng -+5-<<<<<<++ 20
1.4 Quản lý cấp phép xây dựng các công trình đô thị . -s s-s<sss 21
1.4.1 Tam quan trọng của việc cấp phép xây dug -¿-¿-+©cs+cs+cxee: 21
1.4.2 Điều kiện và đối tượng được cấp phép xây dựng - 2-5 sec: 22
1.4.3 Quy trình cấp phép xây dựng -2-©52©52+S2+2E2EESEEEEEEEEEEEEerkrrkervees 23
1.4.4 Chức năng của cơ quan cấp phép xây 0 -as 25
Trang 3CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CONG TAC QUAN LÝ XÂY DỰNG CÁC CÔNG
TRINH TREN DIA BAN QUAN HAI BÀ TRƯNG GIAI DOAN 2008 — 2012 26
2.1 Giới thiệu chung về quận Hai Bà Trưng -s- se ssssssessessesseese 26 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội quận Hai Ba TTƯNỢ do 0G 5G 0 S5 99 90 00 000 4.0000 000.0000004 6600906 6004089090 26 2.1.1.1 Đặc điểm tự nhiên, vị trí địa lý 2-52 cSsecxeE+EzEerkerkereererrees 26 2.1.1.2 Tình hình kinh té - xã hội ¿-755+++tcvxtrrtrrrerrrrrtrrrrrrtrrrrrrrred 26 2.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy chính quyền của UBND quận Hai Bà Trưng 27
2.1.2.1 Giới thiệu chung về bộ máy -¿- 2 + + k+EE£EE+EE+EE+EeEEerkerkerxrreee 27 2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của phòng Quan lý đô thỊ . 5+ +-+ 28 2.2 Thực trạng xây dựng và công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2008 — 22(JÍ2 do- 5 55 5s 559 9995558965896 58% 31 2.2.1 Thực trạng xây dựng, công tác cấp giấy phép xây dựng 31
2.2.1.1 Thue trang XAy (unng - 31
2.2.1.2 Thực trạng và kết quả công tác cấp giây phép xây dựng 35
2.2.2 Công tác quản lý trật tự xây dựng theo quy hoạch: - s« 39 2.2.2.1 Quản lý đầu tư xây dung trên địa bàn quận 2-2 s2 39 2.2.2.2 Quản lý quy hoạch kiến tric - 2 2 2 s+x+£x++x+E+xzE+rxerxered 49 2.2.2.3 Quan lý quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng - «-~~+ 51
2.3 Đánh giá công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn quận Hai Bà TTƯN c c0 5G 5 5 50 9.9.0.0 000.00 09.0609.06 09.00000000 009.00 0004.000000 0009066099060099000 54 2.3.1 Kết quả đạt đượỢC :- 25c SSt E211 2121211011211 2111111112111 111 1111 re 54 2.3.2 Những khó khăn trong công tác quan lý trật tự xây dựng - 54
CHƯƠNG 3 MOT SO GIẢI PHÁP NANG CAO HIỆU QUÁ CÔNG TÁC QUAN LÝ XÂY DỰNG TREN DIA BAN QUAN HAI BA TRƯNG . ° - 57
3.1 Mục tiêu, định hướng phát triển đô thị quận Hai Bà Trưng đến năm 202057 3.1.1 Dinh hướng phát triển kinh tế — xã hội đến năm 2020 - 57
3.1.2 Mục tiêu nhiệm vụ công tác quản lý trật tự xây dựng - - 60
3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tac quản lý trật tự xây dựng 62
3.2.1 Tăng cường công tác quản lý quy hoạch xây dựng - 63
3.2.1.1 Phố biến tuyên truyền luật xây dựng cho người dan 63
Trang 43.2.1.2 Tăng cường công tác quản lý xây dựng của các phòng ban 64 3.2.1.3 Cải cách thủ tục hành chính - 5 22211 *2211 122 ES2.EEsseereses 64
3.2.1.4 Tăng cường kiểm tra xử lý vi phạm 2-2 5+ +++x++xzz+zzxzrxeex 653.2.1.5 Huy động sự giúp đỡ của nhân dân, các tổ chức trong việc quản lý
bà) 21177 65
3.2.2 Tăng cường công tác quản lý cấp phép xây dựng s-.«- 66
3.2.2.1 Nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ thực hiện công tác cấpgiấy phép xây dựng : 5c s22 21221921221712112112112112111111211 2111111 re 663.2.2.2 Xây dựng văn bản hướng dan cụ thé thủ tục xin phép xây dựng cho chủ
b0 67
3.2.2.3 Đơn giản hoá thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, tạo điều kiện cho
người dân trong việc xin phép xây dựng ¿56 sex ssevseeeseeerke 67
3.2.2.4 Tang cường kiểm tra, phát hiện và xử lý các công trình xây dựng khôngđúng giấy phép xây dựng đã được duyỆt -¿- ¿se sccxcE2ErEerkerkerkrrrree 68
3.2.3 Một số kiến nghị khác -«-s- s°s<ssssessessevsevseEserserserssersersersee 68
00090005757 70TÀI LIEU THAM KHAO °- 2 2° 2s ©ssEss£SsESseEseEseEsEssvssessrsserserssrsee 71
Trang 5LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã việt là do bản thân thực hiện, không sao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận van của người khác; nêu sai phạm tôi xin chiu ky
luật với Nhà trường.
Hà Nội, ngày 9 thang 5 năm 2013
Sinh viên
Vũ Thu Hoà
Trang 6LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoan thành chuyên đề, em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình củacác thầy cô giáo trong Khoa Môi trường và Đô thị cũng như các cô chú, anh chị đang
làm việc tại phòng Quản lý đô thi quận Hai Bà Trưng — thành phô Hà Nội
Trước hết em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Hữu Doan, người
đã dành nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu vàhoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình
Em xin chân thành cảm ơn toàn thé các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Môi trường
— Đô thị, trường Dai Học Kinh tế quốc dân đã trang bị cho em những kiến thức quý
báu giúp em hoàn thành chuyên đề nghiên cứu này
Em xin chân thành cảm ơn các anh, chị trong phòng Quản lý đô thị quận Hai Bà
Trưng - thành phố Hà Nội, đặc biệt là ThS Nguyễn Tiến Quang — phó Trưởng phòngQuản lý đô thị quận Hai Bà Trung và anh Trần Đức Quyên đã tạo điều kiện thuận lợi
cho em trong việc tìm hiểu thực tế và thu thập số liệu có liên quan đến đề tài
Em cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, ban bè đã quan tâm góp ý và giúp đỡ
em hoàn thành đề tài này
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 9 tháng 5 năm 2013
Sinh viên
Vũ Thu Hoa
Trang 7DANH MỤC TU VIET TAT
Uy ban nhan dan
Hội đồng nhân dân
Trang 8DANH MỤC SO DO, BANG BIEU
Sơ đồ 1: So đồ quan ly xây dung đô thi theo quy hoạch xây dung -. - 13
Sơ đồ 2: Sơ đồ tổ chức bộ máy HĐND — UBND quận Hai Bà Trung - 28
Bang 1: Số GPXD được cấp trên địa bàn quận Hai Ba Trung 2008 — 2012 36
Bảng 2: Tổng hợp kết quả xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn quận Hai
Bà Trưng 2008 — 2011 - - «S111 TH TH TH TH TT TT TT TH TH TH nh nhiệt 53
Trang 9LỜI MỞ ĐẦU
1 Lý do chọn đề tài
Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tốc độ phát triển đô
thị của Thủ đô Hà Nội diễn ra khá nhanh, việc xây dựng mới, cải tạo sửa chữa các công
trình của các tổ chức, cá nhân ngày càng nhiều Việc tuân thủ và chấp hành các quy
định của nhà nước về pháp luật xây dung của các tổ chức, cá nhân đã có nhiều chuyểnbiến tích cực, Hà Nội được quan tâm đầu tư phát triển, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội và dịch vụ công cộng được nâng lên; từng bước hình thành hệ thống đô thị
hiện đại, văn minh theo định hướng quy hoạch tông thé phát triển đô thi của thành phó.Công tác quản lý đô thị của chính quyền đô thị, UBND các cấp đã có nhiều tiến bộ
Tuy nhiên, vi phạm trật tự xây dựng đô thị đã và đang là một vấn đề thực tế ởcác đô thị nước ta hiện nay Hiện tượng xây dựng không phép, trái phép xảy ra nhiều
nơi, có thể nhận thấy các công trình vi phạm luật lệ trật tự xây dung va phat triển đô thị
ngày càng nhiều và đa dạng hơn Việc vi phạm các quy định trong quản lý quy hoạch,
quản lý xây dựng trong đô thị đã bộc lộ nhiều yếu kém như: xây dựng không đúng quyhoạch, xây dựng công trình không có giấy phép, xây dựng sai giấy phép, vi phạm chỉ
giới xây dựng, tự cơi nới mặt tiền, xây dựng công trình tạm hoặc sử dụng lòng hè
đường, lan chiếm hành lang an toàn giao thông làm hàng quán Những yếu kém nêutrên có chiều hướng gia tăng, gây bức xúc trong nhân dân, ảnh hưởng đến đảm bảo an
toàn giao thông và mỹ quan đô thị, làm hư hỏng các công trình HTKT.
Do những lý do chủ quan và khách quan, quy hoạch của nước ta nói chung và
Thành phố Hà Nội nói riêng còn nhiều bat cập và thiếu sót Quận Hai Bà Trưng — một
trong những quận nội thành Hà Nội cũng không nằm ngoài ngoại lệ Yêu cầu quản lýtrật tự xây dựng theo đúng quy hoạch và pháp luật, loại trừ hiện tượng phát triển tự
phát, tùy tiện là một van dé quan trọng hiện nay ở đô thị nước ta
Hiểu rõ sự cần thiết, tính chất khoa học và những bất cập khó khăn trong côngtác quản lý trật tự xây dựng, vì vậy em đã quyết định chọn đề tài “Thực trạng và giải
pháp tăng cường quản ly trật tự xây dựng trên địa bàn quận Hai Bà Trưng — Thanh
pho Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình
Trang 102 Mục đích và phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm rõ những vấn đề lý luận chung liên quan
đến quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng, thực trạng công tác này ở thủ đô
Hà Nội nói chung và đặc biệt trên địa bàn quận Hai Bà Trưng nói riêng Cuối cùng là
một số giải pháp, kiến nghị hy vọng góp phan nâng cao hiệu quả công tác quản lý trật
tự xây dựng và cấp phép xây dựng, giảm bớt công trình sai phạm trên địa bàn quận Hai
Bà Trưng trong giai đoạn hiện nay.
Đề tài nghiên cứu về thực trạng công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bànquận Hai Bà Trưng — thành phó Hà Nội giai đoạn 2008 — 2012
3 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu của đề tài là kế thừa các phương pháp nghiên cứu
truyền thống như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phântích, thống kê đồng thời nghiên cứu thực tế trên địa bàn quận Hai Bà Trưng để tông
hợp, đánh giá, khái quát vấn đề
4 Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương:
Chương I: Co sở lý luận của công tac quản lý xây dựng đô thi
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý xây dựng các công trình trên địa bản quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2008 — 2012
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý xây dựng trên
địa bàn quận Hai Bà Trưng
Trang 11CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CUA CONG TAC QUAN LÝ
XÂY DUNG ĐÔ THỊ1.1 Những vấn đề lý luận chung về đô thị, quản lý đô thị
1.1.1 Khái niệm đô thị, đô thị hoá
Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông
nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành,
có vai trò thúc đây sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của một miễn lãnhthổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, trong huyện
Đô thị xuất hiện cùng với sự phát triển và giao lưu kinh tế của các vùng, quốc
gia Sự hình thành và phát triển đô thi là một tất yêu khách quan Tuy nhiên, tính chat,
quy mô và các yếu tố hợp thành dé xác định đô thị ở mỗi quốc gia và trong mỗi giaiđoạn lich sử có những thay đổi nhất định cho phù hợp điều kiện thực tế, khả năng quan
lý của mình Vì vậy, việc định nghĩa và xác định các tiêu chí về đô thị của các quốc gia
còn có một số điểm chưa tương đồng, song đều đưa ra những yếu tố chính dé xác định
và phân loại đô thị là chức năng đô thị, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp, cơ sở hạ tầng
đô thị, quy mô dân số, mật độ dân cư
Đô thị hoá là quá trình biến đồi về phân bố các lực lượng sản xuất trong nền
kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và điều kiện sống
theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu trên cơ sở hiện đạihoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số Đô thị hoá là sự quá độ từ hình thức
sống nông thôn lên hình thức sống đô thị của các nhóm dân cư Khi kết thúc thời kỳquá độ thì các điều kiện tác động đến đô thị hoá cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển
trong các điều kiện mới đặc biệt là thay đổi cơ cấu dân cư
Quá trình đô thị hoá, gan liền với sự phát triển của các lực lượng sản xuất, các
hình thái về quan hệ xã hội và được cách mạng khoa học kỹ thuật thúc đây Vì vậy, đô
thị hoá không chỉ là sự phát triển đô thị về quy mô và số lượng dân số, mà còn gắn liềnvới những biến đổi kinh tế - xã hội ở đô thị trên cơ sở phát triển công nghiệp; giao
thông vận tai; xây dựng; dịch vu va tin học.
Trang 12Đô thị hoá là một quy luật khách quan của sự phát triển xã hội và xảy Ta với tất
cả các quốc gia mà ý muốn của con người không thể áp đặt được Do đó các cơ quanquản lý cần nhận thức đúng những quy luật của đô thị hoá để hộ trợ kích thích phát
triển với những chính sách linh hoạt điều tiết thích hợp nhằm có những biện pháp quản
lý đô thị phù hợp.
1.1.2 Khai niệm quan ly đô thị, quan ly trật tự xây dựng
Quản lý đô thị là quá trình tác động bằng các cơ chế, chính sách của các chủ thểquản lý đô thị (các cấp chính quyền, các tô chức xã hội, các sở, ban ngành chức năng)
vào các hoạt động đô thị nhằm thay đôi hoặc duy trì hoạt động đó.
Trên góc độ nhà nước, quản lý nhà nước đối với đô thị là sự can thiệp bằng
quyên lực của mình (băng pháp luật, thông qua pháp luật) vào các quá trình phát triển
kinh tế - xã hội ở đô thị nhằm phát triển đô thị theo định hướng nhất định
Mục tiêu chung của quản lý đô thị là nâng cao hiệu quả và tính hợp lý trong quá
trình sử dụng các nguồn lực của đô thị (con người, kỹ thuật, vật liệu, thông tin, dịch vụ
cơ sở hạ tầng và hệ thống kinh tế của sản xuất) Cụ thê:
- Nâng cao chất lượng và sự hoạt động một cách tổng thể của đô thị;
- Pam bảo sự phát triển và tái tạo bền vững của các khu vực đô thị;
- Cung cấp các dich vụ đô thị và cơ sở hạ tang cơ bản dé đáp ứng các nhu cầu
chức năng của đô thị và các cư dân sống và làm việc trong đô thị đó, nhằm cải
thiện chất lượng sống và sức khoẻ của cư dân đô thị;
Các công trình chiếm một nửa đầu tư cơ bản trong thành phố Nhà ở nói riêng
đại diện cho phần đầu tư mang tính cá nhân lớn nhất của những người dân sống trong
thành phố Cách thức Nhà nước xác định thiết kết, các hoạt động chức năng và quản lýmôi trường xây dựng có ảnh hưởng quan trọng đối với giá trị của bất động sản và lợi
nhuận kinh tế của đầu tư bất động sản Sự quản lý hiệu quả môi trường xây dựng củacác đô thị phụ thuộc vào các yếu tố quan trọng sau:
- _ Thiết kế đô thị
- Quan lý các công trình di sản văn hoá
Trang 13- Chat lượng và số lượng nhà ở
- Vat liệu xây dựng.
Cụm từ “trật tự xây dựng đô thị” được nhắc đến nhiều trong đời sống, tuy nhiên,
chưa có một khái niệm thống nhất Trong các văn bản pháp quy, khái niệm này chưa
được giải thích Có thể hiểu trật tự xây dựng đô thị là khái niệm để chi tinh trạng xây
dựng có trật tự, ôn định, có tổ chức của tất cả các công trình xây dựng trong phạm vi
đô thị và mức độ tuân thủ các quy định, quy phạm, quy chuẩn hiện hành về quy hoạch
xây dựng, không gian kiến trúc đô thị và quy trình xây dựng công trình
Quản lý trật tự xây dựng đô thị là quá trình tác động bằng các quy định, quychuẩn, quy phạm của các chủ thể quản lý đô thị (các cấp chính quyền, các sở, ban
ngành chức năng) vào các hoạt động xây dựng đô thị nhằm thay đổi hoặc duy trì tình
trạng trật tự xây dựng vốn có Quản lý trật tự xây dựng đô thị thực chất là quản lý việc
xây dựng mới hoặc cải tạo các công trình trong phạm vi đô thị theo quy hoạch và kiếntrúc đã được cấp có thâm quyên phê duyệt, cụ thé hơn, đó là sự can thiệp băng quyền
lực của Nhà nước vào quá trình quy hoạch, thiết kế, xây dựng, sửa chữa, cải tạo củacác tổ chức và công dân trên địa bàn thành phố thông qua các biện pháp hành chính,
tuyên truyền, hướng dẫn, thuyết phục, giáo dục, yêu cầu và bắt buộc họ phải thực hiện
các hoạt động xây dựng theo đúng các quy định của Nhà nước và thành phó
1.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị
1.2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị
1.2.1.1 Khái niệm và cơ sở pháp lý đối với quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch đô thị là việc tô chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ
thống công trình hạ tang kỹ thuật, công trình ha tầng xã hội và nhà ở dé tạo lập môitrường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ ánquy hoạch đô thị Sự t6 chức, sắp xếp không gian đô thị này phải sử dung hợp lý các
nguồn lực (không gian, kết câu hạ tầng và tài nguyên thiên nhiên), đảm bảo sự phát
triển bền vững (về kinh tế, xã hội và môi trường) của đô thị QHXD đô thị được thựchiện thông qua các yêu cầu, quy định của nhà nước đối với các hoạt động xây dựng và
các hoạt động khác của mọi chủ thê có liên quan đên việc sử dụng không gian, kêt câu
Trang 14hạ tầng đô thị va tai nguyên khác (đất đai, khoáng sản, nguồn nước, du lịch, vănhoá, ) đã được xác định QHXD đô thị được thể hiện dưới dạng các bản vẽ, các quy
chế và thường được xây dựng, ban hành đề áp dụng trong một giai đoạn nhất định
Dé có một chiến lược quy hoạch toan diện hệ thống đô thị trong cả nước, nhànước cần ban hành các đạo luật về QHXD đô thị Các đạo luật này làm cơ sở pháp lý dé
các co quan chuyên môn nghiên cứu quy hoạch có thé đưa ra những dự án có tính chattong hợp cho chiến lược phát triển QHXD đối với các đô thị
Việc phân vùng quy hoạch trong một đô thị có vai trò quan trọng trong công tác
quy hoạch Đặc biệt, nó là một công cụ dé thực hiện công tác quy hoạch ở cấp CƠ SỞ
phường, xã và nhóm nhà tiểu khu Việc phân chia đô thị ra thành các vùng quận, huyện
dé quản lý việc xây dựng, làm cơ sở pháp lý đảm bảo quyền lực của cơ quan hành pháp
và các cấp ở đô thị Nó thực hiện việc điều chỉnh quyền lợi về nhiều mặt của cộngđồng dân cư đô thị như quyền lợi về sức khoẻ, đạo đức, tiện nghi phúc lợi công cộng
Đây là một vấn đề quan trọng, nó đúng với các đạo luật liên quan đến việc thiết lập các
đường lối xây dựng, việc sử dụng lực lượng cảnh sắt dé đảm bảo an toàn xã hội; van đề
xử phạt hành chính về các vi phạm luật lệ; vấn đề nhà ở các công trình xây dựng; pháttriển đô thị Các đạo luật đó phải được nghiên cứu dé ban hành, sửa đổi, bố sung
hoàn chỉnh và phải có văn bản hướng dẫn thi hành dé thực sự có hiệu lực đối với cácquyền của chính quyền đô thi, nó liên quan đến QHXD đô thị và các hoạt động khác
của đô thị.
Công tác quy hoạch xây dựng một đô thị hiện đại cần phải quan tâm tới lĩnh vực
xã hội học, nhằm tìm ra những yếu tố có ảnh hưởng đến đời sống của cộng đồng dân cư
đô thị, đến các giá trị văn hoá truyền thống Mặc dù một số yêu tố không mang tính pháp
lý nhưng đó là những nhu cầu tập quán của cuộc sống trong cộng đồng dân cư đô thị
1.2.1.2 Các yêu cầu và nguyên tắc lập quy hoạch xây dựng đô thị
Theo điều 13, Luật Xây dựng của Quốc hội quy định, quy hoạch xây dựng phải
bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:
- Phu hợp với quy hoạch tổng thé phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển
của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chỉ tiết xây dựng phải
Trang 15phù hợp với quy hoạch chung xây dung; bao đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra
động lực phát triển kinh tế - xã hội;
- _ Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thé trên cơ sở khai thác và sử dụng hop lý tài
nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên,
đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nướctrong từng giai đoạn phát trién;
- Tao lập được môi trường sông tiện nghi, an toàn và bên vững; thoả mãn các nhu
câu vật chât và tinh thân ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản văn hoa, bảo tôn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triên bản sắc văn hoá dân tộc;
- _ Xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch, quản ly dau tư và thu hút đầu tư xây
dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong đô thị, điểm
dân cư nông thôn.
Công tác lập QHXD nhằm mục đích lập lại một trật tự mới trong xây dựng các
điểm dân cư sống tập trung và các chức năng khác của đô thị Đặc điểm của dân cưsống trong các đô thị thường có một số nhu cầu cơ bản là: ăn, ở, đi lại, làm việc, học
hành và nghỉ ngơi Mục dich của công tác QHXD các điểm dân cư đô thị là nghiên cứusắp xếp, bố trí xây dựng các cụm công trình nhà ở và các công trình công cộng trên mặt
băng lô đất cho hợp lý để thoả mãn mọi nhu cầu hoạt động của con người trong sản
xuất và tiêu dùng đồng thời thuận tiện cho công việc quản lý
Quy hoạch đô thị giải quyết mối tương quan giữa khu vực sản xuất với những
khu vực khác trong thành phó, đặc biệt là khu nhà ở nhằm đảm bảo sao cho mọi hoạt
động của con người được hợp lý về tổ chức sản xuất, ăn, ở, đi lại và sinh hoạt, đảm bảo
xu thế phát triển không gian đô thị hài hoà về hình thức, hợp lý về kết cấu và phù hợpvới người sử dụng Vì vậy, nguyên tắc lập QHXD ở đô thị là nhằm phục vụ các cơ sởsản xuất và lưu thông dé nâng cao đời sống cho nhân dân thành thị Trên nguyên tắc
đó, khi tiến hành QHXD và cải tạo các đô thị cần hạn chế phát triển các đô thị lớn và
cực lớn, không nên xây dựng hoặc mở rộng các đô thị ở vùng đồng bằng chiếm nhiều
ruộng đât của nông dân, nên xây dựng và phát triên các đô thị nhỏ và vừa ở những
Trang 16vùng đất căn cỗi hoặc đồi núi, bên cạnh đó kết hợp phát triển các khu công nghiệp, chếbiến đảm bảo các điều kiện tự nhiên và bảo vệ được môi trường sinh thái Trong các
giải pháp thiết kế quy hoạch, thi công và quản lý ở đô thị cần kết hợp tính khoa học và
biết vận dụng cho phù hợp với điều kiện của đất nước, phát triển đô thị trong hiện đại
phải đáp ứng những yêu cầu của tương lai
Trong quá trình xây dựng các đô thị cần có kế hoạch chỉ đạo thực thi các dự án
làm đúng với thiết kết quy hoạch tổng thé và có kế hoạch kiểm soát ngay từ giai đoạnđầu dé tránh những phức tạp có thể xảy ra sau này
1.2.1.3 Vai trò của công tác quy hoạch xây dựng đô thị
Sự thành công của quy hoạch xây dựng trong những thập kỷ qua đã nhanh
chóng mở rộng các đô thị trên quy mô lớn có cơ cấu kinh tế - xã hội phong phú, đadạng với những chi phí không nhỏ cho đường sa, cầu cống, nhà ga, bến cảng, sân bay,
các công viên, vườn thú, sân chơi, thư viện, trường học và các công trình công cộng.
Những thay đổi khác đang và sẽ phụ thuộc vào sự sáng suốt của các nhà lập quy hoạch
và những người ra quyết định, cũng như phụ thuộc vào tầm nhìn chiến lược và tính
triệt để của công tác quy hoạch ở đô thị Công tác quy hoạch phải do cơ quan chuyênmôn thay mặt chính quyền đô thị chuẩn bị những đồ án quy hoạch có tính định hướng
cho việc giải quyết các vấn đề cấp thiết của đời song xã hội đô thi
Quy hoạch đô thị là một khoa học tìm đến xu hướng xác định và chỉ đạo về mặt
vật chất của cộng đồng Quy hoạch vật chất có mối quan hệ chặt chẽ đến các chính sách.
Ở đây, quy hoạch vật chất bao gồm các yếu tố quan trọng như: nhà ở, tái phát triển, đôi
mới đô thị, quy hoạch sân bay, bến cảng, nhà ga, bãi đỗ xe và các yếu tố khác
Vai trò quy hoạch xây dựng đô thị không chỉ tác động đến hoạt động của cáccấp chính quyền đô thị mà còn tới các nhà lập kế hoạch, những người đang quan tâmđến khu vực được quy hoạch bao quanh phạm vi của các đô thi
Trong đô thị có rất nhiều công việc phải quy hoạch ở tất cả các cấp chính quyên,thành phố, quận, huyện Công việc đó do cơ quan chuyên môn quy hoạch và quản lý đô
thị tiến hành trên một số dự án theo chương trình phát triển kinh tế - xã hội Cơ quan
Trang 17làm công tác quy hoạch cần có sự phối hợp với các cơ quan chuyên ngành ở đô thị để
tiến hành đầu tư đồng bộ trong quá trình xây dựng các hạng mục công trình
Ngày nay, loài người đã kế thừa và phát huy những thành tựu về trí tuệ của xã hộitrước đây cho công cuộc đổi mới của đất nước, đồng thời đưa những tiến bộ khoa học kỹ
thuật hiện đại vào công tác quy hoạch với triển vọng tạo ra của cải va su ôn định lớn honcho đất nước Điều này được thé hiện trong QHXD các thành phố và thị tran mà các
nước đã làm Và quá trình phát triển đô thị Việt Nam đã khang định vai trò của công tácquy hoạch xây dựng Đó là bước đi đầu, là công tác thường xuyên và quan trọng
1.2.2 Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị
1.2.2.1 Khái niệm và nội dung quản ly quy hoạch xây dựng đô thị
Quản lý quy hoạch đô thị là tổng thé các biện pháp, cách thức mà chính quyền đôthị vận dung các công cụ quản lý dé tác động vào các hoạt động xây dung và phát triển
đô thị (chủ yếu là phát triển không gian vật thé) nhằm dat được các mục tiêu đề ra
Quản lý quy hoạch xây dựng bao gồm những nội dung chính sau đây:
- Ban hành các quy định về quy hoạch, kiến trúc, các chính sách thu hút đầu tư
xây dựng theo thâm quyền;
- Quan lý việc xây dựng công trình theo quy hoạch xây dựng;
- Quan lý các mốc giới ngoài thực địa;
- Quan lý việc xây dựng đồng bộ các công trình hạ tang kỹ thuật đô thi;
- Dinh chỉ xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá đỡ những công trình xây
dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, không tuân theo quy hoạch xây dựng
1.2.2.2 Cơ sở pháp lý dé nâng cao hiệu quả quản lý quy hoạch xây dựng
Các quy định kiểm soát phát triển đô thị là công cụ cơ bản dé kiểm soát việc sử
dụng đất và xây dựng đô thị Chúng được thé hiện dưới dạng các tài liệu hướng dẫn, sơ
đồ, bản vẽ và quy định mang tính kỹ thuật (quy chuẩn) về xây dựng, kiến trúc, an toànphòng hoả, thâm mỹ, sử dụng vật liệu để đảm bảo công trình xây dựng có sử dụng
không gian, kết cấu hạ tang đáp ứng các nội dung của quy hoạch xây dựng đô thị Các
Trang 18quy định trên có tác dung hướng dẫn nhà quản lý dé cấp phép quy hoạch, xây dựng và
thâm định dự án; cung cấp thông tin và hướng dẫn các chủ đầu tư khi lập dự án
> Các nguyên tắc kiểm soát phát triển đô thị
Dù là biện pháp nao được áp dụng, song dé kiểm soát được sự phát triển đô thị
đặc biệt kiêm soát việc xây dựng đô thị cân phải đảm bảo các nguyên tặc sau:
- _ Nguyên tắc liên kết chặt chẽ giữa quy hoạch và các bộ phận khác của hệ thong
kiểm soát, đặc biệt là khâu xét duyệt đầu tư xây dựng
Khâu kiểm soát bao gồm van đề tiền kiểm tức là phê duyệt đầu tư xây dung vàhậu kiểm tức là kiểm soát quá trình thi công Cần chú trọng giữa khâu quy hoạch và
khâu phê duyệt (bao gồm cả cấp phép quy hoạch và cấp GPXD) Van dé này muốn đạt
được phải thông qua khâu tô chức hai nhiệm vụ trên hoặc phải do một cơ quan tiến
hành, hoặc phải do hai cơ quan đặt dưới sự kiểm soát của một cơ quan có thầm quyềncùng một hệ thống quản lý nhằm phối hợp hai hoạt động này Về mặt thực tế, ở Hà Nội
áp dụng mô hình văn phòng kiến trúc sư trưởng và sở xây dựng thuộc UBND
- _ Nguyên tắc một cửa trong việc giải quyết kiểm soát xây dung và phát triển đô thị
Đây là nguyên tắc rất quan trọng bởi nhà đầu tư khó có thé hiểu hết các cơ
quan có liên quan để xin phép, cũng như khó có thể quy được trách nhiệm cho một cơquan nào nếu quyền lợi nhà đầu tư không được bảo vệ Khi có một đầu mối đứng ra
kiểm soát, thì có nghĩa là có một cơ quan đứng ra chịu trách nhiệm điều phối các yêucầu của Nhà nước đối với yêu cầu đầu tư đã đưa ra Đây là cách thức giải quyết toàn
diện, thê hiện trách nhiệm của Nhà nước trước nhân dân, và yêu cầu cao của chất
lượng dịch vụ công.
- - Nguyên tắc đảm bảo độ tin cậy và tính hiệu quả của việc kiểm soát phát triển
Trong rất nhiều vấn đề của bộ máy nhà nước khi kiểm soát phát triển là việc xét
duyệt và thâm định mắt thời gian Trong khi chưa có những quy định nhất quán về thờihạn xem xét các dự án đầu tư xây dựng thì cũng cần có những giới hạn tối đa cho từng
khâu xem xét để nhà đầu tư sớm có được các yêu cầu kiểm soát và tiến hành các bước
tiếp theo để xây dựng công trình Mặt khác, khi có được giấy phép và thoả thuận cần
Trang 19dam bảo rằng các yêu cầu đó là nhất quan, hầu như không thay đổi dé đảm bảo tinh an
toàn của việc đầu tư xây dựng
> Các biện pháp kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch
Việc kiểm soát phát triển đô theo quy hoạch được thực hiện dưới rất nhiều biện
pháp, cách thức khác nhau như quy hoạch — kế hoạch, trực tiếp đầu tư, cấp phép, thuế,
cưỡng chế Mỗi biện pháp và công cụ kiểm soát phát triển có tác dụng riêng, song tậptrung nhất vẫn là các biện pháp trực tiếp, đó là cấp phép, cấp quyền sử dụng và quyền
phát triển đất trực tiếp
(1) Các biện pháp hành chính
a Các biện pháp tiên kiểm
Các biện pháp tiền kiểm bao gồm các hoạt động hành chính nhà nước liên quan
đến khâu phê duyệt, cấp phép, tức là kiểm soát khi xây dựng các phương án Các vấn
đề nảy sinh chủ yếu khi quyền sử dụng đất bao gồm cả quyền chiếm hữu tách rời vớiquyền phát triển lô đất thành công trình cụ thé Người đầu tư muốn sử dụng phải đảm
bảo tuân thủ các quy định về quy hoạch trước khi khởi công xây dựng, tức là trong giai
đoạn thiết kế Hai nội dung chính là cấp chứng chỉ quy hoạch và cấp phép xây dựng
© Cấp chứng chỉ quy hoạch
Cấp phép quy hoạch hay chứng chỉ quy hoạch là một loại chứng thư pháp lý của
nhà nước chấp thuận rằng một dự án xây dựng đã phù hợp với yêu cầu về mặt quy
hoạch, tuân thủ các chỉ đạo quy hoạch cấp trên đang có hiệu lực tại địa bàn, do cơ quan
có thâm quyền ban hành
Chứng chỉ quy hoạch dùng dé lập dự án khả thi, thiết kế chi tiết, chuẩn bị mặt
bang (thoả thuận, thuê, mua hay đền bù đất) và xin phép xây dựng đối với những khuvực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc dành cho công trình đặc biệt ở những khu vực đã
có quy hoạch chi tiết được phê duyệt
Việc sử dụng biện pháp này rất có ý nghĩa trong bối cảnh các đô thị chưa có quyhoạch chi tiết được phê duyệt và công bố đồng bộ Khi chưa có quy hoạch chỉ tiết, các
yêu câu cụ thê vê quản lý xây dựng chưa công bô thi cân phải có cơ quan có thâm
Trang 20quyền cụ thé hoá các yêu cầu quy hoạch chung và áp dụng cho từng trường hợp cụ thé
Vì vậy, chứng chỉ quy hoạch đã định hướng cho khâu thiết kế, thi công, sử dung côngtrình và kiểm soát sự phát triển ngay từ những bước đầu tiên
e_ Cap phép xây dựng
GPXD là một văn bản pháp lý của nhà nước chấp nhận một công trình (dự án)xây dựng đã đáp ứng đủ điều kiện về mặt kiến trúc, xây dựng kết cấu hạ tầng, an
toàn theo luật định, và được phép khởi công xây dựng.
Việc cấp phép xây dựng áp dụng cho hau hết các công trình trong đô thị trừ các
trường hợp được miễn Những trường hợp được miễn cấp phép xây dựng bao gồm cáccông trình cải tạo sửa chữa nhỏ không ảnh hưởng tới kết cấu, ít ảnh hưởng tới cảnh
quan, không gian công cộng và liền kề; các khu vực trong ngõ phố nhỏ quy định riêng:
một số khu vực trong các dự án đô thị mới đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết chung,không cần cấp phép xây dựng riêng lẻ Những dự án quy mô trung bình và lớn, dự án
xây dựng và cải tạo tại khu vực chưa có quy hoạch chỉ tiết, hoặc các khu vực được đặtyêu cầu kiểm soát chặt chẽ là đối tượng bắt buộc phải có GPXD
Việc cấp GPXD là biện pháp kiểm soát về mặt kiến trúc, cảnh quan, sử dụng kết
cau hạ tầng, không gian liền kề và không gian công cộng một cách cụ thể, có thé giámsát và kiểm tra trong quá trình thi công (hậu kiểm) Hiện nay, cấp phép xây dựng là
biện pháp quản lý và kiểm soát phát triển không chỉ ở Việt Nam mà còn ở các đô thị
khác trên thé giới Tuy nhiên, các quốc gia phát triển thường sử dụng việc cấp phép dé
kiểm soát xây dựng khu vực trung tâm, khu vực bảo tồn, khu vực đặc biệt liên quan
đến an ninh, chính trị, quốc phòng, an toàn hàng không còn các khu dân cư, khu chia
lô, khu vực ngoại ô kiểm soát phát triển bằng nhiều biện pháp khác
b Các biện pháp hậu kiểm
e Thanh tra, kiểm tra và xử phạt vi phạm
Các biện pháp thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm, xử lý tranh chấp khiếu kiện
là hoạt động hậu kiểm mang tính cưỡng chế pháp luật, bắt buộc các chủ thể phải tuânthủ các quy định đã cam kết trong giấy phép, trong các thoả thuận dân sự hay trong các
quy định chung Các biện pháp trên là biện pháp cuối cùng, mang tính quyết định hiệu
Trang 21lực kiểm soát phát triển, thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật và tính cưỡng chế
của bộ máy hành chính nhà nước.
Quy trình kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch và quản lý đầu tư xây dựng
như sơ đồ sau đây:
Sơ đô 1: Sơ đô quản lý xây dung đô thị theo quy hoạch xây dựng
Quản lý quy hoạch xây
Kiểm tra xây dựng hoàn công
Quản lý đầu tư
xây dựng
Các biện pháp trên được áp dụng khi có hành vi vi phạm bị tố cáo, hay khiếu
kiện và không có hành vi trong trường hợp kiểm tra định kỳ, kiểm tra bắt buộc Thông
thường, mỗi công trình xây dựng có giấy phép sẽ có thé có hai cuộc kiểm tra định kỳkhi khởi công và khi đang xây dựng Những kiểm tra như vậy là biện pháp đảm bảo
việc thực hiện và thực hiện đúng các quy định pháp luật xây dựng.
Khác với các biện pháp trên do các cơ quan chức năng thực hiện, các biện pháp
hậu kiểm thuộc thâm quyền của nhiều cơ quan, song trách nhiệm lại không thuộc về
một cơ quan nào, mả mang tính liên đới Hiện nay, hiệu lực pháp luật trong lĩnh vực
Trang 22kiểm soát phát triển còn chưa cao do nhiều nguyên nhân, trong đó khâu thực thi là yếu
tố có tính quyết định Mặc dù có bộ khung pháp lý về thanh tra, xử phạt vi phạm nhưng
tình trạng vi phạm vẫn diễn ra phô biến, có nơi trên 80% các hành vi xây dựng nhà ở là
vi phạm pháp luật năm 2001 (quận Tây Hồ, Hà Nội)
(2) Các biện pháp kinh tế
a Lệ phí cấp quyên phát triển
Đây là các lệ phi do các nhà phát triển bất động sản trả dé bồi hoàn cho chínhquyền địa phương về gánh nặng tài chính của phát triển mới lên các công trình hạ tầng
hiện có bên ngoài Lệ phí tác động thường được đánh giá khi chính quyền địa phương
cấp GPXD Mục đích của lệ phí này là để hoàn lại chi phí quy kết của phát triển mớiđối với hạ tầng hiện đại/ tương lai của hợp đồng
Yêu cầu áp dụng là phải có một mô hình toán hoặc được cập nhật thường xuyên
để tính toán ảnh hưởng của mỗi loại phát triển mới gây ra tác động Lệ phí tác động
phát triển có thé được nhập vào một quỹ đặc biệt dé tài chính cho hoặc mở rộng tương
lai hoặc dé trả nợ Lệ phí cần bao gồm cả phan dé hoàn lại chi phí kết quả tác động củaphát triển vào cơ sở nguồn lực địa phương hiện có Ở Việt Nam đã và có áp dụng quy
định các công trình lớn phải trả lệ phí phát triển hạ tầng 15% giá trị công trình Tuynhiên, chưa phải tất cả các công trình đã trả lệ phí này
b Đổi đất lấy hạ tang
Đây là một biện pháp tài chính hạ tầng gián tiếp mà bao gồm việc cấp đất củaNhà nước cho một nhà phát triển (bao gồm cả doanh nghiệp Nhà nước hoặc tư nhân) vì
mục đích phát triển hạ tầng Nhà phát triển đồng ý xây dựng hạ tầng theo yêu cầu nhưmột điều kiện dé nhận được quyền phát triển các lô đất nhất định (có thé liền kề hoặc ở
một khu vực nhất định)
Việc được cấp quyền sử dụng đất công có thê được dùng rất đa dạng như xây
dựng cầu, cống, các tuyến đường, các công trình công cộng, kể cả nhà máy cấp nước,
xử lý nước thải, công viên Đổi lại các nhà phát triển sẽ có đất, có quyền phát triển
mà không phải đầu tư tài chính công dé xây dựng kết cau hạ tầng Hơn nữa, các khu
vực sẽ phát triển cũng đã có ràng buộc cụ thể phù hợp với quy hoạch đô thị
Trang 23c Uu đãi thuế và bảo đảm vay
Đây là biện pháp về chính sách tài chính, trong đó Nhà nước (thường là chính
quyền đô thị) áp dụng mức thuế suất ưu đãi và bảo đảm vay vốn đối với các khoản vay
có liên quan tới dự án được dùng để khuyến khích đầu tư trong hạ tầng công cộng.Thông qua đó, nhà nước kích thích các doanh nghiệp phát triển vào các khu vực, ngành
nghề ít sinh lời, hay có độ rủi ro cao của hạ tầng đô thị
Biện pháp này giúp cung cấp một “nhánh” tài chính cho các dự án hạ tầng màkhông gây áp lực cho kho bạc nhà nước Tuy nhiên, ưu đãi đầu tư cho các dự án hạtầng phải dựa trên các kế hoạch ưu tiên đầu tư bởi nếu không sẽ trở thành bảo hộ tràn
lan, gây thất thu thuế và không tập trung được nguồn nhân lực phat trién
Việt Nam hiện đang sử dụng nhiều chính sách, biện pháp khuyến khích xây
dựng nhà ở chung cư, phát triển khu đô thị mới, xây dựng công trình giao thông, thoát
nước, cấp nước bằng các ưu đãi thuế như miễn giảm tiền chuyên quyền sử dụng đất,không thu lệ phí trước bạ, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và các biện pháp
bảo lãnh cho vay từ các quỹ tài chính như quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển, quỹ đầu tư phát
triển đô thị
d Tái phân lô đất
Tái phân lô đất là một biện pháp tài chính — hành chính do Nhà nước hỗ trợ các
nhà đầu tư hoặc cộng đồng tái phát triển đô thị thông qua việc chia lại gianh giới thửađất, hiến một số miếng đất có giá trị cho chỉ giới đường hay dé bán thu tiền công vàdùng tiền đó tài trợ cho các chi phí trước mắt của xây dựng hạ tang Giá trị gia tăng cho
các lô đất thường lớn hơn chi phí tái phân lô và diện tích mất đất cộng lại
Mục đích của tái phân lô đất là khuyến khích phát triển hợp lý đất trồng và cungcấp các lô đất có dịch vụ cho phát triển nhà ở Tài chính hạ tầng thông qua việc bán các
miếng đất kết hợp với việc sử dụng tái phân lô cho phát triển thương mại có thê là mộttiếp cận sáng tạo dé tài trợ cho giao thông công cộng đô thị
Biện pháp được thực hiện qua các giai đoạn:
- _ Xác định khu vực chin mudi dé tai phân 16 đất
Trang 24- Dam phan với các chủ đất và đạt được thoả thuận nhất trí
- “Tai phân thửa” khu này sao cho các chủ đất sẽ chấp thuận cách tiếp cận chung
và đồng ý cho không một phan dat đô thị giá trị cao dé bán
- Tao điều kiện và giám sát việc bán đất
Tái phân lô đất có thé được dùng trong một số vùng thương mại nằm ven hạ
tầng đô thị như đường giao thông có được đất từ những chủ đất cho các mục đích hạ
tầng Đây là biện pháp mang tính khuyến khích việc cải thiện hạ tầng đô thị, thu hútdoanh nghiệp thương mại, và làm cho giá trị đất gia tăng Thông qua đó, nhà nước thu
thuế đất đai, thuế xây dựng và cơ bản là thuế sản xuất kinh doanh sau này khi các chủ
thé có thu nhập trên địa bàn
Hiện nay, Việt Nam chưa có quy định về biện pháp này, song biện pháp trên đã
và đang được các cơ quan chức năng nghiên cứu đề đưa ra trong thời gian tới
1.2.2.3 Hệ thống cơ quan nhà nước quản lý quy hoạch xây dựng ở đô thị
Đối với mỗi chế độ xã hội thì vai trò của các cấp chính quyền chiếm vi trí rấtquan trọng trong quản lý đất nước Tại các đô thị, vai trò của UBND là động lực của
moi sự phát triển Việc phân cấp quản lý dé tăng cường quyền hạn và trách nhiệm chochính quyền các cấp ở đô thị là cần thiết Việc phân công, phân cấp trong quản lý quy
hoạch xây dựng và phát triển đô thị nhằm mục đích xây dựng bộ máy chính quyền các
cấp ở đô thị vững mạnh, xây dựng các tô chức chuyên môn đủ năng lực cần thiết dégiúp các cấp chính quyền đô thị thực hiện các nhiệm vụ quản lý quy hoạch xây dựng
đô thị, sao cho thực sự đi vào cuộc sống của cộng đồng, phát huy vai trò của các cấpchính quyền đề phục vụ lợi ích của nhân dân
Cơ quan quy hoạch và quản lý chung
UBND thành phó, thị xã xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chung trong
đó có kế hoạch sử dụng đất Công việc cụ thé phải do văn phòng kiến trúc sư trưởng(đô thị loại 3 trở xuống do sở xây dựng đảm nhiệm) xây dựng và do UBND thành phố
xét duyệt; HĐND thông qua Đối với đô thị loại 1 như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh
còn cần phải thông qua ở cấp Trung ương là Chính phủ
Trang 25Việc xây dựng các văn bản pháp quy thuộc thâm quyền UBND thành phó Các
văn bản này điều chỉnh các hoạt động diễn ra trong thị trường theo ý chí của Nhà nước,
cụ thé là theo những kế hoạch, quy hoạch chi tiết đã được duyệt và thông qua UBND
thành phố tô chức việc kiểm tra, thanh tra các cơ quan cấp dưới thực thi văn bản, thu
thập thông tin phản hồi dé điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch
Việc quy hoạch chỉ tiết trên cơ sở quy hoạch chung do Văn phòng kiến trúc sư
trưởng (hoặc Sở Xây dựng) chịu trách nhiệm Việc thu thập va cập nhật thông tin do các
cơ quan chức năng báo cáo và Văn phòng Kiến trúc sư trưởng/ Sở Xây dựng tập hợp,
xây dựng phương án điều chỉnh UBND cấp tỉnh xét duyệt phương án điều chỉnh đó
Co quan cung cấp dich vu thủ tục hành chính
Văn phòng Kiến trúc sư trưởng: Ngoài chức năng quy hoạch chung, công tác thựcthi hàng ngày của Văn phòng kiến trúc sư trưởng còn cung cấp các dịch vụ về thủ tụchành chính Đó là cấp chứng chỉ quy hoạch Các đô thị chưa có quy hoạch chỉ tiết thìnhiệm vụ của Văn phòng Kiến trúc sư trưởng rất nặng nề Các khu vực có quy hoạch chỉ
tiết thì việc triển khai cấp chứng chỉ quy hoạch có thé giao cho cấp quận đảm nhận
UBND quận/ huyện: Cấp quận là cấp chính để cung cấp các dịch vụ thủ tục
Việc sang tên, chuyên nhượng nhà đất (bất động sản) liên quan đến nhiều cơ quan cungcấp thủ tục hành chính Căn cứ vào nội dung cải cách mới nhất thì cấp quận là cơ quan
trung tâm cung cấp dịch vụ hành chính công cho các chuyển dịch về bất động sản
Trong mỗi đơn vị quận có phòng địa chính quận, phòng nhà đất ở quận và UBND quậncung cấp dịch vụ công chứng nhà nước
UBND phường: tham gia vào công tác cung cấp dịch vụ như đăng ký tại địa
phương, chứng nhận về nguồn gốc đất, chứng nhận về đất không tranh chấp, trích lục
hồ sơ địa chính, nộp và xác nhận thủ tục chuyền nhượng nhà dat
Các cơ quan thanh tra
UBND thành phố chỉ đạo việc thanh tra, giám sat thực thi pháp luật trên địa bàn
thành phố Các đơn từ khiếu nại về tranh chấp nhà, sử dụng đất đai được các cấp chínhquyền phường, quận giải quyết Tuy nhiên nếu không giải quyết được thì chánh thanh
Trang 26> Vai trò của chính quyền đô thị trong quản lý quy hoạch xây dựng
Chính quyền đô thị có nhiệm vụ thâm tra, xét duyệt các đồ án quy hoạch phát
triển đô thị (khi Chính phủ cho phép hoặc uỷ quyền)
Các cấp chính quyền ở đô thị tổ chức và triển khai thực hiện quy hoạch tổng thé,quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết ở đô thị theo chức năng và nhiệm vụ của
mỗi vùng, được thê hiện trong quy hoạch tổng thé và quy hoạch chỉ tiết
Cấp chứng chỉ của đô thị khi giao đất cho dân chúng và các cơ quan nhà nước
sử dụng lâu dài và sử dụng có thời hạn theo luật định.
Ban hành các chính sách của nhà nước khi tiến hành đền bù giải phóng mặt
bang Giá cả đền bù khi đã được ban hành phải phù hợp với tình hình thực tế thi
trường trong nước đề có sự chấp nhận của nhân dân thành thị
Chính quyền các đô thị cần có kế hoạch và các giải pháp đầu tư cải tạo các khuphố cé và khu phố cũ trong các vùng trung tâm đô thị,
Các cơ quan quản lý QHXD ở các đô thị cần hoàn thiện các quy trình chỉ giớiđường đỏ, chỉ giới xây dựng, cải tạo, cơi nới theo đúng quy hoạch, tránh phiền
hà cho nhân dân.
Trách nhiệm của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng theo phân cấp(theo điều 20, Nghị định số 64/2012/NĐ-CP về cấp GPXD)
Cung cấp thông tin về quy hoạch chỉ tiết, thiết kế đô thị (nếu có) đã được phê
duyệt, cấp giấy phép quy hoạch khi chủ đầu tư có yêu cầu
Hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các công việc cần thiết đối với công trình đầu
tư xây dựng ở khu vực chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.
Trang 27Trả lời bằng văn bản về kiến trúc, quy hoạch thuộc quyền quản lý đối với các
công trình, khi có văn bản hỏi ý kiến của cơ quan cấp phép xây dựng trong thời
gian theo quy định.
Kiểm tra và kiến nghị với cơ quan cấp phép xây dựng không cấp phép đối vớicác công trình được thiết kế không theo quy hoạch, kiến trúc được phê duyệthoặc kiến nghị xử lý các trường hợp xây dựng vi phạm quy hoạch xây dựng
1.3 Những tiêu chuẩn trong xây dựng đô thị
1.3.1 Các nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng
Theo điều 4, Luật Xây dựng, tô chức, cá nhân hoạt động xây dựng phải tuân
theo các nguyên tắc cơ bản sau đây:
Bảo đảm xây dựng công trình theo quy hoạch, thiết kế; bảo đảm mỹ quan công
trình, bảo vệ môi trường và cảnh quan chung; phù hợp với điều kiện tự nhiên,
đặc điểm văn hoá, xã hội của từng địa phương; kết hợp phát triển kinh tế - xã
hội với quốc phòng, an ninh;
Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng;
Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng con người va tai sản,
phòng, chống cháy, nổ, vệ sinh môi trường;
Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng công trình, đồng bộ các công trình hạ
tầng kỹ thuật;
Bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất thoát và các tiêu cực khác
trong xây dựng.
1.3.2 Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng
Theo điều 6, Luật Xây dựng, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuan xây dựng bao gồm:
Hệ thống quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng phải do cơ quan quản lý nhà
nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành hoặc công nhận dé áp dụng thốngnhất trong hoạt động xây dựng
Trang 28Hoạt động xây dựng phải tuân thủ các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây
dựng Trường hợp áp dụng tiêu chuẩn xây dựng của nước ngoài, thì phải được
sự châp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thâm quyên về xây dựng.
Tô chức, cá nhân được nghiên cứu, đê xuât vê quy chuân xây dựng, tiêu chuân xây dựng với cơ quan quản lý nhà nước có thâm quyên về xây dựng đê ban hành
hoặc công nhận.
1.3.3 Các hành vi vi phạm trong hoạt động xay dựng
Trong hoạt động xây dựng nghiêm cắm các hành vi sau:
Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dung; xây dựng công trình lấn
chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng,
khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy
định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét,trừ những công trình xây dựng đề khắc phục những hiện tượng này;
Xây dựng công trình sai quy hoạch, vi phạm chỉ giới, cốt xây dựng; không có
giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây
dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp;
Nhà thầu hoạt động xây dựng vượt quá điều kiện năng lực hành nghề xâydựng, năng lực hoạt động xây dựng; chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực
hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng đề thực hiện công việc;
Xây dựng công trình không tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dung;
Vi phạm các quy định về an toàn tính mạng con người, tài sản và vệ sinh môi
trường trong xây dựng;
Cơi nới, lắn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và các sân bãi khác đã
có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố;
Đưa và nhận hối lộ trong hoạt động xây dựng; dàn xếp trong đấu thầu nhằm vụlợi, mua bán thầu, thông đồng trong đấu thầu, bỏ giá thầu dưới giá thành xây
dựng công trình trong đấu thầu;
Trang 29- Lam dụng chức vụ, quyền han vi phạm pháp luật về xây dựng; dung túng, bao
che cho hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng;
- Can trở hoạt động xây dung đúng pháp luật;
- _ Các hành vi khác vi phạm pháp luật về xây dựng
1.4 Quản lý cấp phép xây dựng các công trình đô thị
1.4.1 Tam quan trong của việc cấp phép xây dựng
Có thể nói công tác quản lý cấp phép xây dựng đóng một vai trò vô cùng quan
trọng trong việc thực hiện phát triển đô thị theo quy hoạch của chính quyền các cấp
Công tác này có thuận lợi, đúng đắn thì việc xây dựng đô thị mới theo đúng khuôn khổ,
định hướng của Nhà nước.
Cấp phép xây dựng đảm bảo quản lý việc xây dựng theo quy hoạch và tuân thủ
các quy định của pháp luật có liên quan; giữ gìn và bảo vệ các giá trị văn hoá truyền
thống lịch sử và kiến trúc như các di tích lịch sử, công trình, khu vực có giá tri thâm
mỹ, giá trị nghiên cứu khoa học, kiến trúc và văn hoá; bảo vệ tiện nghi công cộng và
các công trình dé chúng cung cấp ổn định, đồng bộ vi lợi ích cộng đồng; sử dụng hiệuquả đất đai xây dựng công trình đồng thời tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân (chủ đầu tư) thực hiện xây dựng các công trình nhanh chóng, thuận tiện
Cấp phép xây dựng làm căn cứ dé kiểm tra, giám sát thi công, xử lý các vi phạm
về trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công và đăng ký sở hữu hoặc sử dụng công trình
Việc cấp giấy phép cải tạo và xây dựng phải căn cứ vào các giấy tờ hợp pháp về quyền
sử dụng đất và sở hữu công trình, các điều kiện tối thiểu về vệ sinh công trình, các yêucầu về quy hoạch kiến trúc đô thị, về mỹ quan công trình, cảnh quan đô thị, các yếu tố
tiện, bất tiện được xác định cụ thể trong tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch đô thị và
các quy định về xây dựng đô thị
Đối với công trình lớn, quan trọng, trước khi cấp giấy phép xây dựng các Bộ có
liên quan phải xem xét kỹ về ôn định kết cau và kỹ thuật, về môi trường, môi sinh, anninh quốc phòng, an toàn phòng cháy, chữa cháy và về các vấn đề khác, khi cần thiết
phải được Hội đồng kiến trúc quy hoạch tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương
xem xét trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyên phê duyệt
Trang 301.4.2 Điều kiện và đối tượng được cấp phép xáy dựng
Theo điều 65, Luật Xây dựng, việc cap GPXD công trình trong đô thị phải đáp
ứng các điêu kiện sau đây:
Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt;
Bao đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dung; thiết kế đô thị;
các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh; bảo đảm hành lang bảo
vệ các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá,
di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật;
Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn đi sản văn hoá, di tích
lịch sử - văn hoá phải bảo đảm mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi dé các
loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường:
Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đên các công trình lân
cận vê két cau, khoảng cách đên các công trình xung quanh, cap nước, thoát
nước, thông gió, ánh sang, vệ sinh môi trường, phòng, chong cháy, nô;
Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho chứa hoáchất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường, không
làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh;
Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống tuy nen ngầm dé
lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; cốt xây dựng mặt
đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị;
Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừcác trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tang ham;
Đối với công trình xây dựng tạm, việc cấp giấy phép xây dựng phải tuântheo quy định tại khoản 3 Điều 62 và khoản 2 Điều 63 của Luật Xây dựng
Các công trình được miễn cấp giấy phép xây dựng bao gồm:
Các công trình của các cơ quan ngoại giao va tô chức quôc tê, các công trình
tôn giáo.
Trang 31Các công trình thuộc các dự án của các tô chức, của mọi thành phân kinh tê không sử dụng vôn ngân sách nhà nước hoặc vôn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vôn
tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước
Nhà ở riêng lẻ của dân không thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng
quy định tại khoản công trình được miễn xin giấy phép xây dựng mục nhà ở của dân
1.4.3 Quy trình cấp phép xây dựng
Căn cứ theo thông tư 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC của Bộ Xây dựng và Tổng
cục Địa chính về hướng dẫn cấp phép cải tạo và xây dựng công trình trong đô thị thì
trình tự cấp GPXD và theo dõi quá trình thực hiện GPXD được tiễn hành như sau:
(1) Tiếp nhận và phân loại hé sơ xin cấp GPXD
Cơ quan cấp có thẩm quyền cấp GPXD có nhiệm vụ cử cán bộ có đủ thẩm
quyên và năng lực tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra nội dung và
quy cách hồ sơ, sau đó phân loại ghi vào số theo dõi
Khi nhận day đủ hồ sơ hợp lệ, người tiếp nhận hồ sơ phải ghi mã số vào phiếunhận, có chữ ký của bên giao, bên nhận hồ sơ và có giấy hẹn ngày giải quyết Phiếu
nhận hồ sơ làm thành 2 bản, một bản giao cho chủ đầu tư và một bản lưu tại cơ quancấp GPXD
Đối với hồ sơ chưa hợp lệ trong thời gian tối đa là 7 ngày kể từ ngày nhận được
hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ xin cấp GPXD phải trực tiếp thông báo bang văn bản cho
đương sự biết về yêu cầu cần bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ Chủ đầu tư có quyền dénghị người tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những yêu cầu cần bổ sung và hoàn chỉnh hồ
sơ hợp lệ và người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đáp ứng đề nghị đó của đương sự.Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời gian thụ lý hồ sơ Trường hop từ chốitiếp nhận hồ sơ xin cấp GPXD, thì người trực tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xâydựng phải trả lời bằng văn bản, trong đó nêu rõ lý do từ chối cho đương sự biết
(2) Xin y kiến các tổ chức có liên quan
Khi giải quyết cấp GPXD, trong trường hợp cần thiết cơ quan cap GPXD có thégửi văn bản cho các tô chức có liên quan như: kiến trúc, quy hoạch, địa chính, văn hoá,
Trang 32y tế, công nghệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy, giao thông công chính, quốc
phòng và UBND sở tại để xin ý kiến
Sau 10 ngày kê từ khi nhận được công văn xin ý kiên, các tô chức va cá nhân
được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp GPXD
(3) Giải quyết các khiếu nại
Khi nhận được khiếu nại về việc cấp GPXD thì cơ quan cấp GPXD phải cử cán
bộ có đủ khả năng và thâm quyền nhận đơn và trả lời cho chủ đầu tư
Trường hợp chủ đầu tư vẫn không thống nhất với ý kiến trả lời của người đại
diện cơ quan cấp GPXD, thì thủ trưởng cơ quan cấp GPXD phải trực tiếp gặp và giải
quyết khiếu nại đó của dân hoặc chủ đầu tư; nếu chủ đầu tư vẫn không thống nhất với
cách giải quyết của thủ trưởng cơ quan cấp GPXD, thì khiếu nại lên cơ quan cấp có
thâm quyên giải quyết theo quy định của pháp luật
(4) Tham tra hồ sơ, quyết định cấp GPXD va thu lệ phí
Căn cứ vào hồ sơ xin cấp GPXD, các ý kiến tham van, chứng chỉ quy hoạch
(nếu có), quy chuẩn, tiêu chuân về xây dựng và các văn bản pháp luật khác có liênquan, cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD thẩm định hồ sơ, kiểm tra tại thực dia déquyết định hoặc từ chối cấp GPXD
GPXD được lập thành 2 bản chính, một bản cấp cho người xin cap GPXD vàmột bản lưu ở cơ quan cấp GPXD Trường hợp GPXD bị mắt, thì người xin cap GPXD
phải thông báo cho cơ quan cấp GPXD biết dé cấp lại
Trước khi giao GPXD cho người xin cấp GPXD, cơ quan GPXD thu lệ phí theo
quy định của Bộ Tài chính.
Trước khi khởi công, chủ đầu tư phải thông báo ngày khởi công cho cơ quan
cấp GPXD và chính quyền sở tại cấp xã/ phường biết
Trong thời hạn 12 tháng ké từ khi nhận được GPXD mà công trình vẫn chưa cóđiều kiện khởi công thì chủ đầu tư phải xin phép gia hạn Thời hạn gia hạn thêm là 12
tháng, quá thời hạn trên mà chủ đầu tư vẫn không khởi công xây dựng công trình thì
GPXD không còn giá trị.
Trang 331.4.4 Chức năng của cơ quan cấp phép xây dựng
Nhằm đảm bảo quản lý cấp GPXD đạt hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho tô
chức, cá nhân tiến hành hoạt động xây dựng thì việc phân chia thẩm quyền phải rõ
ràng, không chồng chéo
Diéu 66 Luật Xây dựng quy định thẩm quyên cấp giấy phép xây dựng như sau:
UBND cấp tỉnh cấp GPXD đối với các công trình xây dựng có quy mô lớn,
công trình có kiến trúc đặc thù, công trình tôn giáo và các công trình tôn giáo và các
công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính do mình quản lý theo quy định của Chính phủ.
UBND cấp huyện cấp GPXD đối với các công trình xây dựng trong đô thị, các
trung tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các công trình xây
dựng quy định tại khoản 1 điều này
UBND cấp xã cấp GPXD nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã cóquy hoạch xây dựng được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của UBND cấp
huyện phải cấp GPXD thuộc địa giới hành chính do mình quản lý
> Trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng
- Ctr cán bộ, công chức có năng lực, chuyên môn phù hợp để tiếp nhận hồ sơ,
hướng dẫn cho chủ đầu tư lập hồ sơ và thụ lý hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng
đảm bảo đúng các quy định.
- Niém yết công khai các điều kiện, thủ tục hành chính, quy trình, thời gian cấp
GPXD tại nơi tiếp nhận hồ sơ Có lịch tiếp dân và giải quyết kịp thời khiếu nại,
tố cáo liên quan đến công tác cấp phép xây dựng
- Thu hiện các quy định trong quá trình xem xét cấp GPXD và chịu trách nhiệm
về những nội dung của GPXD đã cấp; bồi thường thiệt hại do việc cấp phépchậm, cấp phép sai so với quy định
- Thu, quản lý và sử dụng lệ phí cap GPXD theo đúng quy định
- _ Không được chỉ định tổ chức, cá nhân thiết kế hoặc thành lập các đơn vị thiết kế
trực thuộc đề thực hiện thiết kế cho tổ chức, cá nhân đề nghị cấp GPXD
Trang 34CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH
TREN DIA BAN QUAN HAI BÀ TRƯNG GIAI DOAN 2008 — 2012
2.1 Giới thiệu chung về quận Hai Bà Trưng
2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội quận Hai
Bà Trưng
2.1.1.1 Đặc điểm tự nhiên, vị tri địa ly
Quận Hai Bà Trưng phía Đông giáp sông Hồng, qua bờ sông là quận Long Biên;phía Tây giáp quận Đống Da và một phan nhỏ giáp quận Thanh Xuân; phía Nam giáp
quận Hoàng Mai; phía Bắc giáp quận Hoàn Kiếm
e Dién tích tự nhiên: 9,62km?
e Dân số: 378.000 người (năm 2009)
Quận Hai Bà Trưng nằm trên nền đất xưa vốn thuộc các tổng Hậu Nghiêm (sauđổi là Thanh Nhàn), Tả Nghiêm (sau đổi là Kim Liên), Tiền Nghiêm (sau đổi là Vĩnh
Xương), huyện Thọ Xương, một số tổng của huyện Thanh Trì và vùng thái ấpcủa thượng tướng Trần Khát Chân từ Ô Cầu Dén (đầu đường Tran Khát Chân) đixuống hết Bạch Mai, tới các phường có tên Mai (Mai Động, Tương Mai nay thuộc
quận Hoàng Mai) Trước 1961, cùng với Bạch Mai, Mai Động, Hoàng Mai đều thuộc
quan VII Từ 1961 là khu Hai Bà Trưng, từ tháng 6 năm 1981 là quận Hai Ba Trưng.
2.1.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội
Địa bàn quận Hai Bà Trưng có 20 phường, dân cư tập trung đông đúc, sinh sống
qua nhiều thế hệ, nhiều ngõ, phố nhỏ đan xen, kết hợp nhiều cơ quan tô chức, nhà máy,
xí nghiệp đóng trên địa bàn Đặc biệt còn có một số tô chức, cá nhân hoạt động và sinhsống ngoài đê sông Hồng thuộc địa bàn phường Bạch Đằng và phường Thanh Lương
- Về kinh tế: Trên địa bàn quận Hai Bà Trưng có nhiều nhà máy, xí nghiệp của
Trung ương và Hà Nội như: Dệt Kim Đồng Xuân; cảng Hà Nội; cụm công nghiệpMinh Khai - Vĩnh Tuy với hàng chục xí nghiệp nhà máy, chủ yếu thuộc các ngành dệt,
cơ khí, chế biến thực phẩm
Trang 35Kinh tế nhiều thành phần trên địa bàn quận phát triển nhanh Hiện trên địa bàn
quận có hơn 3.300 doanh nghiệp, trong đó 70% là thương mại, dịch vụ, còn lại là hoạt
động công nghiệp Năm 2008, giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh tăng14,5%; doanh thu thương mai, du lịch, dịch vụ tăng hon15%; tong thu ngân sách nhà
nước trên địa bàn quận đạt 933,841 tỷ đồng.
- Về công tác xã hội: Hơn 5 năm qua quận đã hỗ trợ sửa chữa và xây dựng 167nhà đại đoàn kết, hỗ trợ cho 1.201 hộ gia đình thoát nghẻo, trên 33.000 lao động đượcgiới thiệu việc làm Đến nay, số hộ nghèo trong toàn quận còn 1.022 hộ (chiếm 1,35%)
- Công tác y tế, dân số, kế hoạch hóa gia đình; công tác giáo dục đào tạo; công
tác thông tin tuyên truyền và tổ chức các hoạt động văn hóa nghệ thuật, thể dục thể
thao tiếp tục giữ vững và đạt kết quả tốt trong nhiều năm qua
Quận Hai Bà Trưng có 91 di tích lịch sử, văn hóa và cách mạng (đã có 33 di tích
đã được xếp hạng) Trong đó có những di tích nổi tiếng như: chùa Hương Tuyết, chùaLiên Phái, chùa Thiền Quang - Quang Hoa - Pháp Hoa, đền Hai Bà Trưng, đình TươngMai, di tích cách mang 152 Bach Mai, khu tưởng niệm đồng chí Hoang Văn Thụ, khutưởng niệm nạn đói năm 1945, di tích lịch sử cách mạng kháng chiến 18 Nguyễn Du
Trên địa bản quận Hai Bà Trưng có hai công viên lớn là Công viên Thông
Nhat và Công viên Tuôi trẻ Trong những năm tới các công viên này sẽ được cải tạo
theo hướng hiện đại và đa dạng các hoạt động, góp phần nâng cao đời sống văn hóa,
tỉnh thần cho đân cư trên địa bàn quận và thu hút khách du lịch ở các nơi khác
Là cửa ngõ phía Nam của kinh thành Thăng Long xưa, nên quận Hai Bà Trưng
vẫn còn dấu tích của ba cửa ô là ô Đồng Lầm, còn gọi là ô Kim Liên ở ngã tư đường
Kim Liên - Đại Cé Việt; 6 Cầu Dén, còn gọi là ô Thịnh Yên ở cuối phố Huế giáp phố
Bach Mai; 6 Đống Mác tức 6 Lương Yên, ở ngã ba Lò Đúc — Trần Khát Chân
2.1.2 Cơ cầu tổ chức bộ máy chính quyền của UBND quận Hai Bà Trưng
2.1.2.1 Giới thiệu chung về bộ máy
Trang 36Các phòng ban Các phường Các đơn vị sự nghiệp
và hiệp quản
| | |
*Văn phòng -Phường Nguyễn Du *Ban chỉ huy quân sự
HĐND) - UBND sPhường Bùi Thi Xuân eThanh tra xây dựng
«Phòng Nội vụ sPhường ¢Nha văn hóa
*Phong Tư pháp Ngô Thì Nhậm “Trung tâm y tế
sPhòng Tài chính Phường Đồng Nhân “Trung tâm thê dục thé thao
- Kế hoạch -Phường Bach Dang *Trung tâm dạy nghề
Phòng Kinh tế sPhường Thanh Nhàn sTrung tâm DSKHH gia đình
quận *Phuong Bach Khoa *Ban quản ly du án
*Phong Quản ly *Phuong Vinh Tuy *Ban bôi thường GPMB
đô thi *Phudng Truong Dinh *Ban quản lý chợ Mo
sThanh tra quận *Phuong Lê Dai Hanh *Ban quản lý cho Đồng Tâm
*Phong Văn hóa Phường Phố Huế *Ban quản lý chợ Hòa Bình
- Thông tin *Phuong *Ban QL chợ Hôm Đức viên
*Phong Giáo dục Phạm Đình Hồ «Viện kiểm sát nhân dân
- Đào tạo Phường Đống Mác “Trạm thú y
«Phòng Y tế sPhường Thanh Luong *Chi Cục Thống Kê
sPhòng Tài Phường Cau Dén *Chi cuc thué quan
nguyên - Môi °Phường Bach Mai *Chi cục thi hành án
trường *Phuong Quỳnh Mai sCông an quan
*Phong LD & *Phuong Minh Khai °Toa án nhân dân
TBXH Phường Đồng Tâm sĐội quan lý thị trường số 5
*Phuong Quỳnh Lôi *Xi nghiệp MTĐT số 3
Trang 372.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của phòng Quản lý đô thị
Phòng quản lý đô thị là cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND quận có chức
năng: tham mưu giúp UBND quận thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kiến trúc;quy hoạch xây dựng; phát triển đô thị; nhà ở và công sở; vật liệu xây dựng; giao thông
vận tải; hạ tầng kỹ thuật đô thị (gồm cấp, thoát nước, vệ sinh môi trường đô thị; côngviên, cây xanh; chiếu sáng; rác thải; bến, bãi đỗ xe đô thi)
Phong Quản ly đô thị có tư cách pháp nhân, con dau và tài khoản riêng; chịu sựchỉ đạo, quản lý về tô chức, biên chế về công tác của UBND quận; đồng thời chịu sự
chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ thuộc lĩnh vực giao thông vận
tải của Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch — Kiến trúc
Về lĩnh vực quy hoạch kiến trúc - xây dựng
Trình UBND quận ban hành các quyết định, chỉ thi; các quy hoạch phat triển, kếhoạch dài hạn, 5 năm và hàng năm; các chương trình, dự án đầu tư xây dựng trong các
lĩnh vực quản lý nhà nước thuộc ngành xây dựng trên địa bàn quận; chương trình biện
pháp tổ chức thực hiện các nhiệm vụ cải cách hành chính nhà nước trong các lĩnh vực
quản lý nhà nước thuộc ngành xây dựng.
Hướng dẫn và tô chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế, chínhsách, các quy hoạch, kế hoạch, chương trình, dự án đã được cấp có thâm quyền phêduyệt; thông tin, tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về các lĩnh vực quản lý nhà
nước thuộc ngành xây dựng.
Giúp và chiu trách nhiệm trước UBND quận trong việc tô chức thực hiện các
nhiệm vụ về quản lý đầu tư xây dựng, quản lý chất lượng công trình xây dựng, quản
lý vật liệu xây dựng theo quy định của pháp luật và phân công phân cấp của UBND
thành phố
Giúp UBND quận thực hiện việc cấp, gia hạn, điều chỉnh, thu hồi giấy phép xâydựng công trình và kiểm tra việc xây dựng công trình theo giấy phép được cấp trên địaban quận theo sự phân công, phân cấp của UBND thành phố
Trang 38Tổ chức thực hiện việc giao nộp và lưu trữ hồ sơ, tài liệu khảo sát xây dựng và
thiết kế xây dựng, hồ sơ tài liệu hoàn công công trình xây dựng thuộc thâm quyền quản
lý của UBND cấp quận theo quy định của pháp luật
Tổ chức lập, thâm định, trình UBND quận phê duyệt, hoặc tổ chức lập đểUBND quận trình cấp có thẩm quyền thâm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch xây
dựng trên địa bàn quận theo quy định của pháp luật.
Tổ chức lập, thâm định quy chế quản lý kiến trúc đô thị cấp II để UBND quận
phê duyệt theo phân cấp
Hướng dẫn, kiểm tra việc xây dựng các công trình theo quy chế quản lý kiếntrúc đô thị và quy hoạch xây dựng đã được cấp có thâm quyền phê duyệt; tô chức công
bố, công khai các quy chế quản lý kiến trúc đô thị, quy hoạch xây dựng; cung cấp
thông tin về kiến trúc, quy hoạch xây dựng; quản lý các mốc giới, chỉ giới xây dựng,
cốt xây dựng trên địa bàn quận theo phân cấp
Giúp UBND quận quan lý nhà nước đối với tổ chức kinh tế tập thé, kinh tế tư
nhân và hướng dẫn hoạt động đối với các hội tổ chức phi chính phủ hoạt động trong
các lĩnh vực quản lý nhà nước thuộc ngành xây dựng trên địa ban quận theo quy định của pháp luật.
Hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ về các lĩnh vực quản lý của phòng đối với
các công chức chuyên môn nghiệp vụ về Địa chính — Xây dựng thuộc UBND phường:
phối hợp với Thanh tra xây dựng quận hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ đối với công
chức Thanh tra xây dựng thuộc UBND phường.
Tổ chức ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ; xây dựng hệ thống thông tin đữ
liệu phục vụ công tác quản lý nhà nước và hoạt động chuyên môn, nghiệp vụ của phòng.
Chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan kiêm tra, thanh tra đối với tổ chức,
cá nhân trong việc thi hành pháp luật thuộc ngành xây dựng, báo cáo UBND quận xử
lý hoặc trình cấp có thâm quyền xử lý các trường hợp vi phạm; giải quyết các tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo, thực hiện phòng chống tham nhũng, lãng phí trong ngành xây
dựng theo quy định của pháp luật và phân công của UBND quận.
Trang 392.2 Thực trạng xây dựng và công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng giai đoạn 2008 — 2012
2.2.1 Thực trạng xây dựng, công tác cấp giấy phép xây dựng
2.2.1.1 Thực trạng xây dựng
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, từ 1/1/2010 đến nay, Hà Nội đã kiểm
tra, phát hiện va xử lý 1.700 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng, trong đó: 1.036
trường hợp xây dựng không phép trên đất nông nghiệp, đất công; 558 trường hợp xâydựng cơi nới, lắn chiếm, xây dựng mới không phép; 106 trường hợp xây dựng sai với
giấy phép xây dựng; cưỡng chế, phá dỡ 601 công trình; yêu cầu tự phá đỡ 311 công
trình và hiện vẫn đang tiếp tục giải quyết 788 công trình
Cũng Theo Sở Xây dựng Hà Nội, năm 2012 toàn thành phố có 3.028 công trìnhxây dựng vi phạm trong tổng số 16.233 công trình Trong đó có 1.688 công trình không
phép còn lại là các vụ xây dựng sai phép (383 vụ); trái phép và vi phạm khác (957 vụ).
Điều này đã thê hiện sự buông lỏng trong quản lý xây dựng tại các cấp chính quyền, ý
thức của người dân chưa cao Tính đến ngày 31-12-2012, áp dụng Quyết định2694/QĐ-UBND ngày 18-6-2012 của UBND thành phố Hà Nội, UBND các quận,
huyện, thị xã của thành phố Hà Nội đã xử lý xong 505/788 trường hợp vi TTXD còn
tồn đọng (chiếm 64%); còn lại 283/788 trường hợp (chiếm 36%) đang được tiếp tụcgiải quyết, gồm 54 trường hợp vi phạm TTXD, 229 trường hợp lan chiếm đất dai
Hai Bà Trưng là quận nằm ở trung tâm nội thành Hà Nội, số dân đông, hạ tầng
kỹ thuật chưa đồng bộ, trong những năm gan đây, nhu cau cải tạo, xây dựng nhà ở của
các hộ dân, cũng như các tô chức, doanh nghiệp rất lớn, trong khi ý thức chấp hànhpháp luật của người dân trong lĩnh vực này còn hạn chế, trình độ quản lý của các cấpchính quyền và của lực lượng chức năng còn bất cập Vì vậy, công tác quản lý đất đai,
quan lý trật tự xây dựng — đô thị trên địa ban quận thời gian qua còn yếu kém Tìnhhình vi phạm trật tự xây dựng diễn biến rất phức tạp Nhiều công trình vi phạm với quy
mô lớn, diễn ra trong cùng một thời điểm, nhưng không được giải quyết dứt điểm ngay
từ đầu, tạo thành những điểm nóng, gây bức xúc trong dư luận
Trang 40Sau một loạt những công trình bị cắt ngọn trong thời gian từ năm 2006 - 2007,
có thê nói tình trạng vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn Hà Nội đã lắng xuống Tuynhiên, từ 2008 đến nay, vẫn nạn xây dựng sai phép, không phép, vi phạm về mật độ
xây dựng cũng như chiều cao, khoảng lùi công trình lại tái diễn trên địa bàn thé hiện
ở cả số lượng công trình cũng như tính chất vi phạm ngày càng nghiêm trọng
Theo báo cáo rà soát của UBND quận Hai Bà Trưng, quận này thống kê có tới
31 công trình vi phạm trật tự xây dựng, tính tới tháng 5/2012 Trong đó, 11 công trình
sai phép, 17 không phép va 3 công trình vi phạm quy định về môi trường, gây anhhưởng tới hộ liền kề Đặc biệt, có tới 11 công trình vi phạm nằm ngay trên các tuyến
phố lớn ở trung tâm như Bà Triệu, Bùi Thị Xuân, Mai Hắc Dé, Triệu Việt Vương, Dai
Cô Việt và Doan Trần Nghiệp
Điển hình là sáu công trình quy mô lớn, nhưng đều sai phép, vi phạm ở mức độ
nghiêm trọng tại các phố Mai Hắc Dé, Triệu Việt Vương, Bùi Thi Xuân trên dia banphường Bùi Thị Xuân vào thời điểm đầu năm 2012 Tiêu biểu là hai công trình tại số
19 và 22 phố Triệu Việt Vương được cấp phép chín tầng, nhưng chủ đầu tư tự ý xây
thêm ba tang nữa, thành 12 tang, diện tích sai phép tới hơn 1.000 m'; tòa nhà 135-137phố Bùi Thị Xuân được cấp phép mười tầng, nhưng chủ đầu tư xây thành 14 tang, diện
tích sai phép gần 2.000m2 Phan lớn những công trình này đều dang trong giai đoạnhoàn thiện Sau khi phát hiện sai phạm, UBND phường phối hợp các lực lượng chức
năng yêu cầu chủ đầu tư cam kết tự khắc phục, thao dỡ phan vi phạm Hang ngày,
UBND phường cử cán bộ xuống hiện trường giám sát tiến độ khắc phục, báo cáo lãnhđạo quận va thanh tra xây dựng quận Riêng tòa nhà 107 phố Bùi Thị Xuân xây dựng
sai phép hai tầng, song do chủ đầu tư đã ký hợp đồng cho thuê nhà từ tháng 10-2011,
UBND phường đã báo cáo và chờ ý kiến chỉ đạo của quận
Công tác đầu tư xây dựng cơ bản còn nhiều hạn chế Phần lớn các dự án trọngđiểm đều bi chậm tiến độ, day dưa kéo dai hàng chục năm, ảnh hưởng không nhỏ đến
đời sống của người dân trong khu vực dự án Dién hình như các dự án: cải tạo khu tập
thé Nguyễn Công Tri, xây dựng đường vành đai 1 (đoạn từ Nguyễn Khoái đến Ô Đống
Mác), mở rộng đường Thanh Nhàn, mở đường Võ Thị Sáu kéo dài, xây dựng Công viên
Tuổi trẻ, xây dựng trụ sở trung tâm hành chính quận Do quận chưa quyết liệt trong