Luật kinh doanh bất Động sản môi giới bất Động sản theo quy Định của pháp luật việt nam

1.2.1.1 Pháp luânhiêm hành quy dính điều kiêm kinh doanh dích vụ môi giới bất đồng sản đôi với cá nhân, tm chức Theo Điều 62 LuâmKinh doanh bắt đômg sản 2014 quy định về điều kiêm đối

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHÓ HÒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT -[] -

3

oe

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH

HO CHI MINH CITY OPEN UNIVERSITY

BAI TIEU LUAN

MON: LUAT KINH DOANH BAT DONG SAN

MOI GIOI BAT DONG SAN THEO QUY ĐỊNH CUA

PHAP LUAT VIET NAM GVHD: Ths Nguyén Phúc Thiện

SINH VIEN NHOM 5 THUC HIEN

Nhận xét của giang vién:

Thành phó Hồ Chí Minh — Năm 2024

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHÓ HÒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT -[] -

g?

A

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH

HO CHI MINH CITY OPEN UNIVERSITY

BÀI TIỂU LUẬN

MÔN: LUẬT KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN

MOI GIOI BAT DONG SAN THEO QUY ĐỊNH CUA

PHAP LUAT VIET NAM GVHD: Ths Nguyén Phúc Thiện

SINH VIEN NHOM 5 THUC HIEN

Nhận xét của giang vién:

Thành phó Hồ Chí Minh — Năm 2024

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 5

§ Nguyễn Thị Anh Thy 2154060617

10 Hỗ Trung Tính 2154060632

BANG PHAN CONG NHIEM VU

ST T Danh sach thanh vién Nhiém vu oA Danh gia „ sự Ky tén ran

Phần mở đầu: Đối tượng, phạm vi, phương

1 Lê Văn Sơn | pháp nghiên cứu, bô cục của khóa luận; Kêt

bài

- Chương 1: Quy định thu hồi chung chi

2 Nguyên Thị | hành nghệ môi giới, giải quyết tranh chap

Mỹ Tâm phat sinh môi giới bât động sản vả quy định

pháp luật về kỷ thị sát hạch

xx.:: | Chương 1: Chứng chỉ hành nghề môi giới

3 | Đô Thị Kim | tất động sản và điều kiện kinh đoanh địch

Thơ nt tsp Al an 3

vụ môi giới bât động sản

4 Nguyễn Thị | Chương 1: Đặc điểm của môi giới bất động

Kim Thoa | sản

Chương I: Chủ thể, Nguyên tắc, Nội dung,

- Hợp đông, Quyên và nghĩa vụ của doanh

5 Nguyên nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi

Hoàng Thông | giới bât động sản; Chỉnh định dạng, chỉnh

sửa nội dung và danh mục tải liệu tham

khảo

Pham Ngoc ; pe tn ne tesa he an ;

6 Minh Thư Chương 1: Khái niệm môi giới bât động sản

Phan mo dau: Tinh cấp thiết của đề tài, mục

7 Vũ Ngọc Thư | đích nghiên cứu; Chỉnh sửa nội dung, danh mục tải liệu tham khảo

8 Anh Thy tài liệu tham khảo

9 Nguyễn Thị | Chương 1: Thu lao va hoa hồng môi giới

MỤC LỤC

1 Tính cấp thiết của đề tài 5 S1 2221111121111 12121111 errau 1

2 Mure tiéu nghién CUU 0 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu + S222 121211515 11x te 2 3.1 Đối tượng nghiên cứu - -s- S221 1121111211111 112121111211 reo 2 3.2 Phạm vi nghiên cứu . - - 2 22222211211 121 1221212 1118111111111 1811 1218 re 2

4 Phương pháp nghiên cứu - 220 22112211211 121 112211211181 101 11281 11g 3

5 Bố cục của khóa luận 52 2S SE 11111531515 1252111151555121111151 2158 Eree 3

1.2.1.1 Pháp luânhiêmhành quy định điều kiêmkinh doanh dịch vụ môi

giới bất đômg sản đối với cá nhân, tổ chức - 2 2 S2s St cerszzcreg 8 1.2.1.2 So sánh quy định về điều kiêm để các tô chức, cá nhân kinh

doanh dịch vụ bất đôme sản theo LuânKinh doanh bất đông sản 2006,

LuânK¡inh doanh bát đômp sản 2014 và Luật Kinh doanh bất đôme sản

ID) 1) ,-4Š.aiaaầẢ3ÝỶÝỶÝẢÝẢ4: 12 1.2.3 Nội dụng + 2: 1211121221121 151 111121111111 10111 111111111 81k ca 13

1.2.5.1 Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản 1 2012112111211 1 101111111111 1111111 11111 KH HH kg 17 1.2.5.2 Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 2-51 S2 1211112112122 212121 11x rau 19 1.2.6 Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản 5-5 s5: 20 1.2.6.1 Thù lao môi giới bất động sản - 5-5 Sen, 21 1.2.6.2 Hoa hồng môi giới bất động sản 2-5 n2 re 22 1.2.7 Quy định về tranh chấp, giải quyết tranh chấp phát sinh 24 1.2.7.1 Quy định về giải quyết tranh chấp phát sinh trong môi giới bất

1.2.7.2 Quy định pháp luật về thâm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản - sec szszszs2 25

1.2.7.3 Quy định pháp luật về trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng

trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cc che 27 1.2.8 Chứng chỉ hành nghà 222 SE SEE11E717152121111111 121121 c2 28 1.2.8.1 Điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới bất đômg sản 28 1.2.8.2 Quy định của pháp luật về điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề mỗi ØIới bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 30 1.2.8.3 Quy định của pháp luật về trường hợp thu hồi chứng chỉ hành

nghề môi giới bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014

1.2.8.4 LuânKinh doanh bất đômp sản 2014 có điểm mới so với Luân Kinh doanh bất đông sản 2023 về điều kiêm cá nhân được cấp chứng

210 esses esesessessseseesessssessssessssesssecsssessstessstessesenieeens 33 1.2.8.5 Quy định pháp luật về ky thi sát hạch 7scs sec 35 TIỂU KÉT CHƯƠNG I 252222 2221222122211221122112221221122211 221 xe 41 CHUONG 2: THUC TRANG VE MOI GIOI BAT DONG SAN VA

NHUNG BAT CAP CỦA PHÁP LUẬT TẠI VIỆT NAM 42 2.1 Thành tựu về hoạt động môi gid1 bất động sản tại Việt Nam 42 2.2 Bất cập của pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản tại Việt

"0 cccccccsccececessesscececeessssssececessssseseecessssssesesessssessesesestssesesenseeneess 43 2.3 Nguyên nhân bất cập tồn tại trong dịch vụ môi gidi bất động sản tại Việt Nam - L L Lc HH 1121111 n n1 T91 11T H5 1111111111111 1 1111115111111 115151511555 44 TIỂU KÉT CHƯNG 2 -2- 222 22222212221121112111221122212221221 221 xe 46

PHAN MO DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bắt động sản bắt đầu nhen nhóm từ sau khi nền kinh tế tại Việt Nam

chuyên từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường vào năm 1986

Trong thị trường bất động sản xuất hiện các giao dịch mà đối tượng là bất động sản,

với sự tham gia của ba chủ thể, bao gồm chủ thế quan ly, chu thé kinh doanh va khach hàng Tuy nhiên, thị trường này chỉ thực sự khởi sắc khi Quốc hội đã thông qua Luật

đất đai đầu tiên năm 1993 và Pháp lệnh vé Nhà ở năm 1991 Đến nay, du da trai qua

nhiéu giai doan thang tram nhung suy cho củng, thị trường bat động sản vẫn có sự liên kết chặt chẽ với các thị trường khác trong nên kinh tế, là một trong những thị trường

có vai trò quan trọng, góp phần thúc đây sản xuất phát triển và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Vì giữ vai trò là thị trường đầu mối, cho nên dù thị trường này có

“sốt nóng”! hoặc “đóng băng”? thì cũng đều ảnh hướng đến nền kinh tế theo hướng

tích cực hoặc tiêu cực Lợi nhuận trong việc kinh doanh bat động sản đem lại là vô cùng hấp dẫn, cho nên luôn thu hút được rất nhiều sự quan tâm của các cá nhân cũng như tô chức ở trong và ngoài nước

Tuy nhiên, lợi nhuận càng cao thì rủi ro cũng cảng nhiều, và thị trường bất động sản cũng không là ngoại lệ Xét về bản chất, thị trường kinh doanh bat dong san vốn là một thị trường ân chứa nhiều rủi ro, không hoàn hảo và khó thâm nhập Chính

vì những khuyết điểm trên, việc kinh doanh bắt động sản mới cần đến các dịch vụ

trung gian đề có thê được vận hành trơn tru hơn và giảm thiêu tôi đa rủi ro, tạo sự an

tâm cho các chủ thể tham gia vao hoạt động này

Một trong số những loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phô biến là môi

giới bất động sản Khoản 2 điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản số

66/2014/QH13 ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy định cụ thể về môi giới bất động sản Theo đó, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian cho các bên mua bản, chuyền nhượng, thuê, cho thué lai/cho thuê bắt động sản Có thể hiểu trong dịch

vụ nảy, sẽ có một đội ngũ giữ vai trò như cầu nỗi giữa nhà kinh doanh với khách hàng, kiêm tra tính pháp lý của sản phẩm mà nhà kinh doanh cung cấp cũng như tạo điều kiện cho hai chủ thể trên được trao đôi trực tiếp, hạn chế việc xảy ra rui ro trong các giao dich Sự xuất hiện của thành phần thứ ba này đã tăng tính sôi nổi cho thị trường bắt động sản

Chính vì tính phô biến của dịch vụ môi gidi bất động sản, việc Nhà nước xây dựng một hành rào pháp lý vững chắc liên quan đến lĩnh vực này là điều tất yếu Dịch

vụ môi giới bất động sản đã nhận được sự quan tâm của Nhà nước Điều này thể hiện

ở việc các văn bản quy phạm pháp luật ra đời như Luật Kinh doanh bất động sản 2006

!? Nguyễn Hiền - 11/2020), “Lược sử thị trường bất động sản Việt Nam”, 7gp chí thanh niên Việt:

(ngày truy cập

21/3/2024)

2

và các văn bản có liên quan Đến nay, sau quá trình điều chỉnh những điểm hạn chế của luật cũ thì Luật kinh doanh bât động sản 2014 đã được ban hành và có giá trị pháp

lý đên nay

Tuy Luật kinh đoanh bất động sản hiện hành đã quy định tương đối đầy đủ về nội dung trong lĩnh vực môi giới như điều kiện để kinh doanh dịch vụ cũng như quyền

và nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ này Tuy nhiên, một sô kẽ

hở vẫn còn tồn tại Xoay quanh về tiêu chuẩn hành nghề của chủ thể kinh doanh, chất lượng của bất động sản, v.v Ngoài ra, những quy định của pháp luật về lĩnh vực này còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và chưa rõ ràng Do vậy, việc nghiên cứu sâu hơn các quy định và hoàn thiện các điểm bất cập trong quy định pháp luật Việt Nam là thật

sự cân thiết, từ đó lam nén tang dé thị trường môi giới bất động sản minh bạch và hiệu quả

Xuất phát từ những lí đo đã được trình bày, nhóm sinh viên quyết định chọn đề tài về Môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam

2 Mục tiêu nghiên cứu

Việc nghiên cứu nảy nhằm làm rõ những vấn đề mang tính lý luận và phân tích sâu hơn những khía cạnh về lĩnh vực môi giới bất động sản trong thực tiễn theo quy định của pháp luật Việt Nam Từ đó, những điểm chưa hợp lí hoặc những quy định còn mâu thuần sẽ được làm sáng tỏ, góp phần hoản thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực môi giới bất động sản

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Bài tiểu luận tập trung phân tích về chế định Môi giới bất động sản theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2020 sửa đôi, bổ sung một

số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Đồng thời, nhóm tác giả cũng có sự đối sánh giữa Luật Kinh doanh bat động sản hiện hành với Luật Kinh doanh bat động sản 2006, nhằm chỉ ra những điểm mới trong quy định về Môi giới bất động sản tại Việt Nam mà nhà làm luật đã khắc phục Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Kinh doanh bắt động sản 2023, qua đó, luật mới đã chỉnh lý một sỐ nội dung so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành Vì thế, việc đối chiếu, phân tích và luận giải quy định giữa Luật Kinh doanh doanh doanh bất động sản hiện hành

so với Luật Kinh doanh bất động 2023 là điều cần thiết

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Về phạm vi nội dung: Bài tiểu luận tập trung phân tích tổng thể về Môi giới bất động sản tại Việt Nam Làm rõ cơ sở lý luận về chế định trên đồng thời kết hợp với thực tiên áp dụng quy định trên thị trường Môi giới bất động sản hiện nay

Về phạm vi thời gian: Với việc luận giải các quy định về Môi giới bat dong từ Luật Kinh doanh bât động sản hiện hành, đôi chiêu với thực tiên áp dụng quy định từ năm 2015 dén nay

Về phạm vi không gian: Bài tiểu luận chỉ tập trung vào quy định cùng với thực tiên của Môi giới bât động sản tại Việt Nam

Tuy nhiên, nhóm tác giả cũng lấy các Luật Kinh doanh bất động sản ở thời kỳ trước và chưa có hiệu thi hành đề làm cơ sở cho việc luận giải ở mức độ khái quát hơn

4 Phương pháp nghiên cứu

Bài tiểu luận được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác — Lênn về Nhà nước

và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triên nên kinh tê thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói chung

Các phương pháp được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài tiểu luận bao g6m:

Phuong pháp lịch sử được sử dụng dé nghiên cứu, tìm hiểu về lịch sử hình thành các quy định pháp luật về Môi giới bất động sản tại Việt Nam;

Phương pháp phân tích, tông hợp được sử dụng phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải các khái niệm, đặc điêm, vai trò, nội dung của pháp luật

về Môi giới bât động sản tại Việt Nam;

Phương pháp tông hợp, so sánh, bình luận, đánh giá về hoạt động Môi giới bất

động sản theo pháp luật hiện hành tại Việt Nam qua các giai đoạn từ 2015 đến nay Qua đó, rút ra được những nhận định về ưu điểm, khuyết điểm, hạn chế, khó khăn, vướng mắc bắt cập để có cơ sở đề xuất, kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về Môi ĐIớI bat động sản tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

5 Bồ cục của khóa luận

Đề tăng tính logic và thuyết phục, nhóm tác giả đã chia nội dung của bài tiểu luận thành 02 phân Bao gom:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về hoạt động môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam

Chương 2: Thực trạng về môi giới bất động sản và những bất cập của pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam

PHAN NOI DUNG CHUONG 1: NHUNG VAN DE LY LUAN CHUNG VE HOAT DONG MOI GIOI BAT DONG SAN THEO QUY DINH CUA PHAP LUAT VIET NAM

1,1, Khái quát về môi giới bãt dong san

1,1,1 Khái niệm về môi giới bat dong san

Trong lĩnh vực thương mại, cụ thể tại Điều 150 Luật thương mại 2005 định

nghĩa môi giới thương mại là việc làm của một thương nhân làm trung p1an trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ Bên môi giới sẽ được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới Theo Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định dịch vụ môi giới bất động sản là một trong những dịch vụ thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản bên cạnh các dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

Như vậy, dịch vụ môi giới bat động sản là một loại dịch vụ kinh doanh bất động sản và cũng là một loại hình của môi giới thương mại Dịch vụ môi giới bắt động sản phụ thuộc và có mỗi quan hệ chặt chẽ với thị trường bất động sản Hoạt động môi

giới ra đời, tồn tại và phát triển là một tất yêu khi mà nhu câu về giao dịch của các chủ

thể trên thị trường bất động sản ngày cảng tăng cao

Luật kinh doanh bất động sản 2006 tuy đã dành riêng một mục từ Điều 44 đến Điều 50 để quy định cho hoạt động môi giới bất động sản nhưng vấn chưa đưa ra được định nghĩa cho dịch vụ này Thì đến Luật kinh doanh bất động sản 2014, pháp luật nước ta đã đưa ra được định nghĩa cho môi giới bất động sản ngay từ những chương đầu tiên Cụ thể tại khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

"Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản ”

Từ khái niệm trên, ta có thể hiểu một cách khái quát về dịch vụ môi giới bất

động sản qua những điểm sau: Thứ nhất, là một việc làm trung gian giữa các bên khi

có từ hai chủ thể trở lên và giữa các chủ thể nảy có nhu cầu thiết lập quan hệ kinh

doanh, đàm phán cũng như xác lập một g1ao dich nao đó trên thị trường bât động sản Thứ hai, là hoạt động thực hiện yêu cầu mang tính thúc đây, hỗ trợ trên cơ sở thỏa thuận Cuối cùng, đóng vai trò là bên thứ ba và không phải là chủ thê trực tiếp kinh doanh Vì thế địch vụ môi giới sẽ được nhận hoa hồng và thù lao từ hoạt động của minh

1.1.2 Đặc điểm của môi giới bắt động sản

_Ngày nay, trong thời kì phát triển và hội nhập đất nước, nhu cầu về nhà đất là

một vấn đề được chú trọng và được quan tâm hảng đầu Vì thế môi giới bất động sản

đã và đang khẳng định tầm quan trọng của mỉnh trong các ngành dịch vụ vả chịu sự

chỉ phối bởi thị trường bất động sản

Môi giới bất động sản là một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xác định đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp Môi giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối của thị trường bất động sản Khi nhu cầu về dịch vụ bất động sản tăng thì kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản và ngược lại

Thứ nhất, môi ĐIớI bat động sản là việc một tổ chức hay cá nhân đứng ra kết nối cho các bên tham gia thành một giao dịch bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động trung gian vì người môi giới là người đứng giữa và không được trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản Trong quan hệ giao dịch bat

động sản, ngoài quan hệ trung gian là môi giới ra thi con co dai dign theo uy quyền,

bên được ủy quyên có quyên được tham gia vào quan hệ giao dịch đó, còn người môi giới chỉ đứng giữa một quan hệ giao dịch, tổ chức cá nhân thực hiện môi giới không được tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên như đại diện theo ủy quyền Thông qua việc môi giới, thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới là một khoản tiền

mà bên môi giới sẽ nhận được do các bên thoả thuận

Thứ hai, hoạt động môi giới kinh doanh bắt động sản là một loại hình kinh doanh có điều kiện và mang tính chuyên nghiệp Những tô chức, cá nhân đáp ứng được các điều kiện được pháp luật quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bắt động sản

2014 mới được thực hiện hoạt động môi giới bất động sản Không phải bất kỳ, tô

chức, cá nhân nào cũng được quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Điều

nảy cho thấy hoạt động kinh doanh dịch vụ môi gidi bat động sản là một loại hình kinh doanh có điều kiện Quy định đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản la * ‘phat thanh lap doanh nghiệp và phải có it nhất 02 người có chứng chỉ

hành nghề môi giới bất động sản”; Đối với cá nhân “Có quyền kinh doanh dịch vụ

môi giới bất động sản độc lập nhựng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”

Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện trên cơ sở hợp đồng Môi giới là hoạt động trung gian trong quan hệ giao dịch bất động sản, cho nên người m1 gidi sé két nối quan hệ đó dựa trên sự thỏa thuận của các bên gọi là hợp đồng Như vậy, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập trên cơ sở hợp đồng và theo quy định tại Điều 66 và 67 Luật Kinh đoanh bất động sản Điều này có nghĩa là quan

hệ môi giới bất động sản không thể được coi là có quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có sự thỏa thuận giữa các bên Điều 61 Luật Kinh doanh bắt động sản năm

2014 quy định những nội dung cơ bản của hợp đồng môi giới bất động sản

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản (BĐS) có vai trò quan trọng trong việc

phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam hiện nay Họ chính

là cầu nối để người mua và người bán gặp nhau trên thị trường bất

động sản, giúp thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh

mẽ hơn Bên cạnh đó, dịch vụ môi giới bất động sản cũng có những

mặt tích cực và tiêu cực của nó, nhưng không thể phủ nhận vai trò

của dịch vụ môi giới bất động sản là chất xúc tác đưa các giao dịch

tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất

động sản Vậy vai trò của môi giới trong thị trường bất động sản

được thể hiện cụ thể qua các tiêu chí sau đây:

Thứ nhất, thu thập và cung ứng thông tin cho những chủ thể

tham gia vào giao dịch trong thị trường bất động sản Hiện nay, về

việc tìm hiểu về những thông tin về bất động sản hay những thông

tin liên quan đến bất động sản là cơ sở quan trọng để giải quyết nhu

cầu của khách hàng quan tâm Vì lý do đó, thông tin đóngM vai trò

quan trọng đối với sự hoạt động trong thị trường bất động sản, đó là

toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các

thông tin về: Vị trí của bất động sản, quy định của pháp luật, chính

sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, môi trường xung

quanh, nhu cầu thiết yếu của cuộc sống như: trường học, chợ, bệnh

viện,

Việc các thông tin về các giao dịch của BĐS được đầy đủ thông

tin sẽ giúp thị trường BĐS hoạt động dễ dàng và thuận tiện hơn, đặc

biệt là người mua và người bán sẽ hiểu biết về những thông tin một

cách chính xác và rõ ràng hơn, từ đó họ sẽ dễ dàng quyết định lựa

chọn thị trường để tham gia giao dịch trong thị trường BĐS

Do đó, những người môi giới là một trong các chủ thể cung cấp

những thông tin quan trọng trên thị trường BĐS Dịch vụ môi giới

BĐS ngày càng phát triển mạnh mẽ và hoạt động càng chuyên

nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng

tuyệt đối từ đó hạn chế được nhiều rủi ro cho những chủ thể tham

gia vào thị trường bất động sản

Thứ hai, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản

Hiện nay, người bán không phải lúc nào cũng tìm được khách hàng

và người mua cũng không tự mình tìm mua được bất động sản mà

mình bản thân mong muốn Do đó, cần đến những người môi giới

bất động sản và họ sẽ giúp người mua và người bán có nhiều cơ hội

tiếp cận với nhau hơn, từ đó góp phần thúc đẩy phát triển thị trường

bất động sản ngày càng được phát triển hơn

Hơn nữa, trên thực tế hiện nay người mua và người bán không

có nhiều cơ hội để có đầy đủ thông tin cần thiết để lựa chọn một sàn

6

giao dịch vừa uy tín vừa phù hợp với mình Vì vậy, để tránh sự phát

triển tự phát của thị trường, lượng lớn đầu cơ đất đai đã dẫn đến giá

cao, khiến không ai có thể biết được giá đó là giá “thật” hay giá

ảo” Đồng thời, việc thiếu thông tin và định giá không chính xác đã

dẫn đến tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lãi

Điều này cản trở sự phát triển của thị trường Vì vậy, thị trường rất

cần những chuyên gia tư vấn có trình độ cao, trong đó có một loại

hình tư vấn là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua đại lý môi

giới - nhân sự được đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn

nắm vững thông tin thị trường và hiểu biết pháp luật bất động sản,

giúp những người muốn giao dịch bất động sản đáp ứng được điều

kiện của mình, giúp họ tính toán kỹ lưỡng việc mua bán và đưa ra

Quyết định phù hợp nhất Đồng thời, thông qua các hoạt động dịch

vụ môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ đầy đủ hơn, các cá nhân, tổ

chức sẽ có cơ sở thực tế và chính xác hơn Phản ánh cung cầu, thực

hiện giao dịch công khai, minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất

đai và giá cả tràn lan Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai

trò quan trọng trong việc góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản

phát triển

Thứ ba, vai trò cầu nối giữa người mua và người bán trong thị

trường bất động sản Hoạt động trong thị trường bất động sản không

chỉ có người mua và người bán, mà giữa họ với các tổ chức trung

gian làm cầu nối một trong những cầu nối đó chính là dịch vụ môi

giới bất động sản, họ sẽ có vai trò thu thập thông tin từ người bán

hay nắm bắt nhu cầu của người mua sau đó kết nối người mua và

người bán phù hợp với nhau Tuy nhiên không đơn giản công việc

của họ chỉ là giúp cầu tìm gặp cung mà họ còn là người hỗ trợ hai

bên trong việc thương lượng giá cả, hoàn tất thủ tục pháp lý và giải

quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình giao dịch để 2 bên hoàn

thành giao dịch tốt nhất

Thứ tư, góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động

sản Một thị trường phát triển mạnh mẽ khi có hành lang pháp lý

hoàn chỉnh Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước điều hành vĩ mô

hoạt động thị trường và là cơ sở giúp mọi chủ thể trong hoạt động

kinh doanh bất động sản tuân thủ các quy định của pháp luật

Bản thân mỗi bất động sản cũng chứa đựng những thông tin,

đặc điểm pháp lý Vì vậy, thông qua các giao dịch trên thị trường bất

động sản sẽ bộc lộ sự mâu thuẫn giữa điều kiện thực tế và chính

sách quản lý đất đai Đây là một trong những cơ sở để đất nước đổi

mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động

sản: quy trình đăng ký đất đai, lập hồ sơ tài sản, bản đồ địa chính,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Tạo điều kiện để quan hệ

đất đai được thực hiện phù hợp và thuận tiện với các quan hệ kinh tế

7

và xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường BĐS, khắc phục

tình trạng giao dịch đất đai ngầm và hành chính hóa quan hệ dân

SU

Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng đa dang của các

doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội và người dân

thuộc mọi tầng lớp xã hội có thể được đáp ứng thông qua các tổ

chức môi giới bất động sản trung gian để đáp ứng giao dịch thị

trường bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức

môi giới là khách quan và tất yếu Môi giới cũng là một nghề cần sự

công khai, chúng ta nên đối xử với ngành này như những ngành

nghề khác và xây dựng hành lang pháp lý để dịch vụ môi giới phát

triển đúng hướng

1.2 Pháp luật về môi giới bất động sản tại Việt Nam

Chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm tô chức vả cá nhân

Tô chức, cá nhân được hiểu theo Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành bao

øồm tô chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài va tô chức,

cá nhân nước ngoài

1.2.1 Điều kiện đối với tm chức, cá nhân hoạt đông kinh doanh môi giới bất đông

sản

Môi giới có vai trò rất quan trọng trong mOtnquan hé wiao dich bat đông san Vi

môi giới bất đông sản là viênlàm trung gian cho các bên mua bán, chuyền nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất đông sản Nômdung môi giới bat đômg sản bao

gồm nhiều giai đoạn như tìm kiếm đối tác theo yêu cầu của khách hàng, tham gia đàm

phán , đại điêm theo ủy quyền để thực hiêm các công viêmliên quan (ví dụ thực hiêm

thủ tục mua bán, chuyển nhượng ) Đồng thời phải cung cấp thông tin, tham gia hỗ

trợ các bên trong viêmđàm phán, cũng như ký kết hợp đồng? Chính vì vân, LuâmKinh

doanh bắt đông sản 2014 đã quy định về điều kiêmmà các tô chức, cá nhân bắt buôn

đáp ứng để được kinh doanh loại hình dịch vụ này

1.2.1.1 Pháp luânhiêm hành quy dính điều kiêm kinh doanh dích vụ môi giới bất

đồng sản đôi với cá nhân, tm chức

Theo Điều 62 LuâmKinh doanh bắt đômg sản 2014 quy định về điều kiêm đối

với tô chức, cá nhân như sau: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới

bất đông sản phải thành lâm doanh nghiêm hoăm hợp tác xã, có ít nhất 02 người có

chứng chỉ môi giới bắt đông sản, không yêu cầu vốn pháp định Đầu tiên, pháp luâm

ràng buôa cá nhân, tổ chức phải thành lân doanh nghiêm (hoămhợp tác xã) khi kinh

doanh dịch vụ môi giới bất đông sản bởi vì điều này hỗ trợ Nhà nước quản lý tốt hơn

Vì khi đăng ký thành lâp doanh nghiêm, điều đó đồng nghĩa với viêmdoanh nghiêmkhi

đăng ký thành lâm sẽ có mã số thuế, có giấy chứng nhâm đăng ký kinh doanh, có tư

% Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

cách pháp nhân và hoạt đông dưới sự quản lý của Nhà nước Thế nên, khi xảy ra tranh

chấp, nhất là về lĩnh vực môi giới bat dong san, cơ quan có thâm quyền sẽ có cớ sở để

tiền hành giải quyết Từ đó, đảm bảo cho sự ôn định của thị trường bất đông sản

Tiếp theo, LuâmKinh doanh bất đông sản 2014 yêu cầu có ít nhất 02 người có

chứng chỉ môi giới bất đông sản Đây là lĩnh vực đòi hỏi chuyên môn, kính nghiêm vả

kiến thức vững vàng, đămbiêmlà về mămpháp lý Vây nên, nhà làm luâtmăn cứ vào

chứng chỉ môi giới bất đômg sản để xác định mômdoanh nghiệp hoăam cá nhân có đủ

năng lực chuyên môn để kinh doanh loại hình này hay không LuâmKinh doanh bất

đômg sản hiên hành không có quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiêm kinh

doanh dịch vụ môi giới bất đông sản

Thứ hai, Nhà nước cho phép cá nhân được hoạt đômg đôn lâp trong lĩnh vực

môi giới bất đông sản Tuy nhiên, cá nhân bắt buôn phải kê khai thuế đầy đủ theo quy

định pháp luân Căn cứ Điều 33 Hiến pháp 2013 quy định về quyền tự do kinh doanh

ngành nghề mà pháp luânkhông cắm, LuânKinh doanh bất đông sản hiêm hành cho

phép cá nhân có quyên kinh doanh dịch vụ môi giới bất đông sản! Thể hiêm được sự

tự chủ trong viêm đưa ra quyết định về mănhình thức và quy mô kinh doanh của cá

nhân Vây nên, LuâmKinh doanh bat démp san 2014 cụ thể hóa Điều 33 Hiến pháp

2013 bằng cách trao quyền hoạt đôme đômlâp cho cá nhân ở lĩnh vực môi giới bat

dome san

Thứ ba, luângquy định tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi ĐIớI bất đông

sản không thể vừa là nhà môi giới bất đômg sản vừa là bên thực hiêm hợp đồng Bởi

người thực hiêm công viên môi giới biết rất rõ về LuâtnKinh doanh bất đông sản nói

riêng và pháp luânvẻ đất đai nói chung Họ có thể lợi dụng những khe hở trong hên thông pháp luânđể tăng lợi nhuâm trái phép (như thông báo tăng giá đối với khách

hang, tir đó ăn chênh lêqh, gây lũng đoạn thị trường ) Hoămcung cấp không đủ thông

tin cho khách hàng nên có những thỏa thuâm không có lợi cho khách hàng hoăm các

bên khi tham gia giao dịch Do đó, nó có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của

thị trường bắt đông sản và tạo ra sự khó khăn trong công tác quản lý của Nhà nước đối

với lĩnh vực bất đông sản Vân nên, để đảm bảo tính công khai và minh bạch, pháp

luâtkhông cho phép môtdoanh nghiên, cá nhân kinh doanh môi giới bất đômp sản vừa

là nhà môi giới vừa là môtbên thực hiêmhợp đồng

1.2.1.2 So sánh quy đính về điều kiêm dễ các tm chức, cá nhân kinh doanh dích vụ

bat dong san theo Lud Kinh doanh bất đông sản 2006, LuâwKinh doanh bắt

đông sản 2014 và Luật Kinh doanh bắt đông sản 2023

Mỗi đạo luânsau này đều kế thừa và phát triển dựa trên đạo luâttrước đó Điều

này thê hiêm được sự tiên bô ntrone hoạt đôm quản lý của Nhà nước đôi với lĩnh vực

kinh doanh bât đông sản, cụ thê ở đây là kinh doanh dịch vụ môi gidi bat dome san

* Nguyễn Thị Thoan (26/ _ ‘Ban về quyền tự rdo lựa chọn ngành, nghệ k kinh doanh” cong

Thuong: https://ta /bai-viet/ba 1 g

79693 htm (ngay truy câm20/03/2024)

Trước tiên hãy củng tìm hiểu sơ lược về các quy định về điều kiêm kinh doanh dịch vụ

môi giới bất đômp sản của từng đạo luân

Giữa LuâmKinh doanh bất đông sản 2006 và LuânKinh doanh bất đông sản

2014:

Ở Điều 8 LuânK¡nh doanh bất đôm sản 2006 quy định như sau: Phải thành lâm

doanh nghiêmhoănhợp tác xã, phải có vốn pháp định (6 t9) và đăng ký kinh doanh bất

đông sản theo quy định của pháp luâu đối với tô chức, cá nhân thành lâmdoanh nghiêm

hodahop tac x4 thi có ít nhất 1 người có chứng chỉ, Cá nhân kinh doanh môi giới bất

đômp sản đôn lâm thì không cần đăng ký thành lâm doanh nghiên hoămhợp tác xã

nhưng phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ môi giới

Đối với tô chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất đômp sản đều

phải thành lâm doanh nghié p hoămhợp tác xã Trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch

vụ môi giới bất doug sản đônlâp Cả hai văn bản đều giống nhau ở quan điểm này

Nhà làm luâtwẫn giữ quan điểm cần phải thành lâp doanh nghiêm đối với tô chức, cá

nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất đông sản Tuy nhiên, ở LuâmKinh doanh bất

đông sản 2006 còn có yêu cầu về vốn pháp định là 06 t“ Sở dĩ có yêu cau nay là vi

nhà làm luânmuốn hạn chế những doanh nghiêmkhông đủ số vốn (để phòng trừ những

trường hợp rủi ro) mà vẫn hoạt đông Khác với quan điểm này, LuâmKinh doanh bất

đômp sản 2014 không yêu cầu về vốn pháp định Vì có những doanh nghiêm không

trung thực trong viên khai báo và Nhà nước còn săn nhiều khó khăn trong viêmchứng

thực nên LuânKinh doanh bất đômg sản 2014 không còn giưc quan điểm này

Tiếp theo, khi xét về yêu cầu tối thiêu phải có bao nhiêu người sở hữu chứng

chỉ môi giới bất đông sản thì LuâwKinh doanh bất đômg sản 2006 chỉ yêu cầu tối thiểu

01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi hoạt đômg dưới hình thức

doanh nghiêm Trong khi đó, LuânKinh doanh bất đômg sản 2014 lại bắt buôaít nhất

02 cá nhân có chứng chỉ Rõ ràng, LuânKinh doanh bất đômg sản 2014 có sự gat gao

hơn trong viên đáp ứng điều kiêm Nhà nước buôn những tô chức, cá nhân khi hoạt

đômg trong ngành nghề phải được đào tạo về kiến thức chuyên môn và đạo đức môm

cach day du

Déi voi ca nhan hoat démg déalamtrong linh vue kinh doanh dich vu méi gidi

bat đông sản thì không cần phải đáp ứng các điều kiêmtrên, chỉ cần có chứng chỉ môi

giới bất đômg sản và đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luâm(LuâmKinh

doanh bất đông sản 2006) So với LuâmKinh doanh bất đông sản 2006, điều kiêm của

cá nhân kinh đoanh dịch vụ môi giới bất đông sản đômlâmở LuâmKinh doanh bất đôme

sản 2014 cũng không cần đăng ký thành lâm doanh nghiên hoămhợp tác xã, chỉ cần

đăng ký nôp thuế và có chứng chỉ môi giới bat đômg sản Không có sự thay đổi quá

nhiều giữa hai văn bản, bởi chứng chỉ là yêu cầu bắt buônphải có và nó, đều được hai

văn bản quy định Đối với đăng ký kinh doanh và đăng ký nôp thuế, về bản chất thi

đăng ký kinh đoanh LuâuKinh doanh bất đông sản 2006 là cơ sở để Nhà nước quản lý,

điều hành trong lĩnh vực các tô chức, cá nhân hoạt đông trong kinh doanh dịch vụ môi

giới bất đômg sản Đồng nghĩa với viên cá nhân khi đăng ký kinh doanh phải nâmthuế

10

cho cơ quan Nhà nước có thâm quyền Tương tự như vân viêmcá nhân kinh doanh

dịch vụ môi giới bất đông sản đôa lâm phải đăng ký thuế theo quy định của pháp luân

cũng thê hiêm được rằng cá nhân phải chịu sự quản lý của Nhà nước

LuâmnKinh doanh bất đông sản 2014 có điểm mới so với LuârKinh doanh bất

doug sản 2006 Cụ thể là luâmquy định về môntô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ

môi giới bất đômg sản không thể vừa là nhà môi giới vừa là mômbên thực hiên hợp

đồng trong mômgïao dịch kinh doanh bất đông sản Đó là vì nếu để môwtô chức, cá

nhân làm mônlúc hai nhiêm vụ môi giới và thực hiêm hợp đồng trong môngiao dịch

kinh doanh bất đông sản sẽ gây ra khả năng cao khó giải quyết tranh chấp nếu có tranh

chấp phát sinh Vì như đã trình bày, viêmcủng lúc thực hiêm hai nhiêm vụ rất dễ tạo ra

lỗ hông mà có thê gây ra thiênhại đối với các bên, nhất là khách hàng trong quá trình

giao dich

Giữa LuâmKinh doanh bất đông sản 2014 và LuânKinh doanh bất đông sản

2023:

Theo Điều 61 LuâmKinh doanh bất đông sản 2023 quy định tô chức, cá nhân

phải thành lâm doanh nghiêp hoămhợp tác xã, liên hiêm hợp tác xã theo quy định của

pháp luânvề hợp tác xã Đồng thời phải đáp ứng được các điều kiêm về quy chế hoạt

đômg môi giới bất đông sản; phải đáp ứng được điều kiêm về cơ sở vâmchất kỹ thuâm

theo quy định của Chính phủ Có tối thiêu 01 cá nhân phải có chứng chỉ hành nghề

mỗi gIới bắt đông sản Phải gứi thông tin về doanh nghiêmcho cơ quan nhà nước có

thâm quyền cấp tỉnh nơi thành lâm doanh nghiêp trước khi hoạt đômg kinh doanh, để

được đăng tải trên hên thống thông tin về nhả ở và thị tường bất đâp sản theo quy

định của LuânKinh doanh bất đômg sản 2023

So với LuânKinh doanh bất đômg sản 2014 thì điều kiênđể tô chức, cá nhân

kinh doanh dịch vụ môi giới bất đông sản được tăng thêm Lúc nảy, có hai hướng cho

tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi ĐIới bất đông sản Đó là thành lâm doanh

nphiêm hoă a thành lâmhợp tác xã, liên hiêp hợp tác xã theo quy định pháp luâtwvè hợp

tác xã LuânKinh doanh bát đông sản 2023 minh thị rõ ràng hơn về điều khoản thành

lâp hợp tác xã, cụ thé là nêu thêm trường hợp về liên hợp tác xã Về bản chất không có

quá nhiều sự thay đối ở đây Nếu như LuâmKinh doanh bất đôme sản 2014 chỉ cần đáp

ứng về điều kiêm thành lâm doanh nghiêm hoãn hợp tác xã thì LuãnKinh doanh bat

đômg sản 2023 còn yêu cầu tô chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bắt đông

sản bắt buôn đáp ứng những điều kiêm sau: Phải có quy chế hoạt đômg dịch vụ, môi

giới bất đômg sản; Phải có CƠ SỞ vatnchat, kỹ thuâmláp ứng yêu cầu hoạt đông theo quy

định của Chính phủ; Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất đông sản;

Trước khi đi vào hoạt đômg kính doanh dịch vụ môi giới bat đômg sản, doanh nghiệp

kinh doanh phải gửi thông tin về doanh nghiêm đến cơ quan quản lý Nhà nước về kinh

doanh bất đômg sản cấp tỉnh nơi thành lâmdoanh nghiệp để được đăng tải lên trên hên thông thông tin nhà ở và thị trường bat đông sản theo quy định của luâtmày” Luâtn

Kính doanh bat démg sản 2023 không yêu câu vốn pháp định như luât2006 Vi trong

thực tế có nhiều đoanh nghiêm khai khống về vốn pháp định, điều này gây khó khăn

Š Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

11

trong quá trình quản lý Vânnên nhà làm luâuyã không bố sung yêu cầu về vốn pháp

định trong phân điều kiên mà các tô chức, cá nhân phải đáp ứng để được kinh doanh

dịch vụ môi giới bất đông sản Diém này thì giữa LuâmKinh doanh bất đông sản 2023

và Kinh doanh bất đông sản 2014 giống nhau

Điều kiêm tiếp theo là phải có quy chế hoạt đômg dịch vụ, môi giới bat dom

sản theo LuâmKinh doanh bất đômp sản 2023 Quy chế được hiểu là nônquy, quy định,

quy ước mà thành viên thuôn phạm vi điều chỉnh của quy chế phải tuân theo Trong

trường hợp này, LuânKinh doanh bất đông sản 2023 yêu cầu doanh nghié p thiét lam

quy chế về dịch vụ môi giới bất đông sản, tức là đưa ra những quy tắc, quy định mà

nhà môi giới của doanh nghiệp phải tuân thú trong quá trình hành nghề Vây có thê

hiểu nhà làm luânmong muốn nâng cao tính k“ luânhơn trong môi trường doanh

nghiêm tăng tính chuyên nghiêmvà chuyên môn, qua đó tôi ưu hiêm quả hoạt đômg của

doanh nghiêmtrong lĩnh vực môi giới bất đông sản, đem lại lợi ích cho doanh nghiêm

nói riêng và xã hômói chung

Quy định đáp ứng về mătcơ sở vâmchất theo quy định Chính phủ so với Luâm

Kinh doanh bất đôme sản 2006 và LuânKinh doanh bất đômg sản 2014 là môtmuy định

rất mới Bởi trong các văn bản này không đề câp đến cơ sở vâuchất của doanh nghiêm

cần đáp ứng để có thê kinh doanh dịch vụ môi giới bất đône sản mà chỉ dé câm đến cở

cở vâmchất trong phần các điều kiêm thành lânsản giao dịch bất đông sản và nghĩa vụ

vủa doanh nghiêm kinh doanh dịch vụ san giao dich bất dome san Vay tai sao Luan

Kinh đoanh bất đông sản 2023 lại phải thêm yếu tổ này? Có thể thấy Nhà nước siết

chămtrong lĩnh vực môi giới bat đông sản, viêm đáp ứng được cơ sở vatrchat sẽ hỗ trợ

tốt hơn trong quá trình kinh doanh dịch vụ này Tuy nhiên, vẫn chưa có văn bản pháp

luânhiêm hành nảo quy định cụ thể về cơ sở vânchất của doanh nghiêm kinh doanh

dịch vụ môi giới bất đômg sản

Mômđiêm khác biêncủa Luân Kinh doanh bat đômg sản 2023 và LuânKinh

doanh bất đông sản 2014 nữa là yêu cầu có tối thiểu số cá nhân có chứng chỉ môi giới

bất đông sản LuâmKinh doanh bất đông sản 2023 chỉ yêu cầu tối thiểu 01 người, trong

khi LuâmKinh doanh bất đông sản 2014 quy định tối thiểu 02 người LuâmKinh doanh

bất đông sản 2023 không thừa nhâmcá nhân kinh doanh đôn lâm dich vu tu van bat

đômg sản Thay vào đó, luâuyêu câu cá nhân hành nghề môi giới bất đông sản phải có

chứng chỉ hành nghề môi giới bất đômg sản và hành nghề trong môndoanh nghiêm

kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất đông sản hoăm môn doanh nghiêm kinh doanh

dịch vụ môi giới bất đông sản Như vây, cá nhân không thê hành nghề tự do mà phải

phụ thuônvào tô chức, doanh nghiêm Điểm này là điểm khác biêtrõ ràng so với Luân

Kính doanh bất đông sản 2006 và LuâtKinh doanh bất đông sản 2014

1.2.2 Nguyên tắc

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định riêng về nguyên tắc

kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tuy nhiên, môi giới bất động sản là một

hoạt động kinh doanh bắt động sản (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bắt động sản

2014) vì vậy khi kinh doanh dịch vụ này vẫn phải tuân theo các nguyên tắc chung của

12

kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 4 luật này Theo đó, các nguyên tắc của

kinh doanh dịch vụ môi giới bât động sản bao sôm:

Thứ nhất, “bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng

quyên và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của

pháp luật” Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là sự gặp sỡ của bên cung cấp

dịch vụ và bên có nhu cầu sử dụng dịch vụ đó Nguyên tắc trên là cơ sở để tạo một

quan hệ pháp luật bình đẳng, không “chồng chéo”, “lắn át” về quyền và nghĩa vụ của

các bên Tuy nhiên, dù là tự do thỏa thuận theo ý chí các bên thi sự thỏa thuận đó

không được trái với quy định của pháp luật góp phần “đảm bảo an toàn pháp lý và tạo

môi trường lành mạnh và ôn định cho sự phát triển kinh tế - xã hội”

Thứ hai, “bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đu điểu kiện theo quy định

của Luật này "Ẻ Đối với kinh doanh dịch vụ môi ĐIỚI bất động sản, đối tượng của hoạt

động này không phải là “hàng hoá bất động sản” mà là những công việc mà bên môi

giới cần thực hiện để đáp ứng nhu cầu của khách hàng Những công việc ấy không bị

pháp luật cám, không trái đạo đức xã hội và phải phù hợp với nội dung của môi giới

bat động sản

Thứ ba, “kinh doanh bắt động sản phải trưng thực, công khai, mình bạc ”° Đây

là nguyên tắc cơ bản góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng của hoạt động kinh

doanh bất động sản nói chung cũng như môi giới bất động sản nói riêng, hạn chế các

trường hợp lừa dối, trục lợi Cùng với đó là tạo sự tin cay va uy tin trong quá trình

kinh doanh, hành nghề dịch vụ này

Ther tu, “16 chức, cá nhân có quyên kinh doanh bắt động sản tại khu vực ngoài

phạm vì bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ

quan nhà nước có thẩm quyên phê duyệt” Đây lả nguyên tắc thê hiện việc kinh

doanh bất động sản nói chung phải gắn liền với an ninh, quốc phòng Tuy nhiên, “Chủ

nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tắn Tới cho răng thực tế thời

gian qua, đây là nguyên tắc rất khó thực hiện; bởi lẽ, phạm vi bảo vệ quốc phòng, an

ninh hiện chưa có luật nào quy định”, Đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023,

nguyên tắc này đã được sửa đôi thành: “7ö chức, cá nhân được kinh doanh bắt động

® Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

7 Luật sư Đặng Hồng Dương (16/7/202 Ù, “Các nguyên tắt cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam”,

Tap chi dién te Ludt su Viét Nam: https:

nam1626427852.html (ngay truy cap 21/3/2024)

®Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

®* Khoản 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

'° Khoản 4 Điều 4 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014

!! Thu Phương (13/4/2023), “Kết hợp chặt chẽ kinh doanh bất động sản với quốc phòng an ninh”,

Cổng thông tin điện tử Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Kết hợp chặt chẽ kinh

doanh bắt động sản với bảo đảm quốc phòng, an tình (ngày truy cap 21/3/2024)

13

sản ngoài phạm vì khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an

ninh”? Nouyén tac duoc sta di tro nén tinh gon hon va cing da bo di cum “theo

guy hoach va ké hoach ste dung đất được co quan nhà nước có thẩm quyên phê

đuyệt ”'°, cô thê sẽ giúp nguyên tắc này được áp dụng đễ dàng hơn trong thực tiễn

1.2.3 Nội dung

Nội dung môi giới bất động sản lần đầu tiên được quy định tại Điều 45 Luật

Kinh doanh bất động sản 2006, sau đó tiếp tục được quy định tại Điều 63 Luật Kinh

doanh bất động sản 2014, Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2023 Qua nhiều lần

sửa đôi, bỗ sung các đạo luật về kinh doanh bất động sản, nội dung của dịch vụ môi

giới bất động sản không có thay đổi đáng kẻ

Nội dung môi giới bất động sản bao gồm các hoạt động sau đây:

Nội dung thứ nhất được quy định tại khoản I Điều 63 Luật Kinh doanh bắt

động sản 2014: “7? kiếm đổi tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng đề tham gia

dam phan, ky hop đồng ” Đây có thé xem là một hoạt động cơ bản của dịch vụ môi

giới bất động sản thể hiện đúng vai trò của doanh nghiệp, cá nhân khi kinh doanh dịch

vụ này “Đôi với người bán, để tìm kiếm được người đồng ý mua bất động sản của

minh thi ho phải giới thiệu bat động sản của mình cho những người quan tâm, mà trên

thực tế có nhiều người không đủ thông tin và quỹ thời gian để thực hiện”'" Nhà môi

giới bất động sản với kiến thức pháp lý, kĩ năng chuyên môn, các mỗi quan hệ xã

hội, sẽ giúp các chủ sở hữu bất động sản tìm được khách hàng và cùng với đó là

giup những khách hàng tìm được bất động sản phù hợp với nhu cầu và tai chính của

họ Chính vì vậy, đây là một nội dung quan trọng trone môi giới bất động sản Điều

này giúp cho thị trường bắt động sản sinh động hơn và thúc đây thị trường này ngày

cảng phát triển

Nội dung thứ hai được quy định tại khoản 2 Điều 63: “Đại điện theo ủy quyền

đề thực hiện các công việc liên quan đến các thị tục mua bán, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” Pháp luật không cho phép một tô

oy cá nhân vừa là nhà môi giới vừa là một bên trong giao dịch kinh doanh bat dong

5 Tuy nhiên, pháp luật lại cho phép các chủ thế kinh doanh dịch vụ môi giới được

đại diện theo ủy quyền từ khách hàng của mình để thực hiện các thủ tục, công việc

liên quan trong giao dịch kinh doanh bất động sản như thượng lượng, đàm phán với

bên còn lại, thực hiện các thủ tục ký kết hợp đồng kinh doanh bắt động sản, các thủ

tục hành chính Quy định này giúp hoạt động môi giới bất động sản trở nên đa dạng,

phong phú hơn

Nội dung thứ ba được quy định tại khoản 3 Điều 63: “Cung cáp thông tin, hỗ

trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyền nhượng, cho

' Khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

' Khoản 4 Điều 4 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014

'“ Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc (01/2009), “Dịch vụ môi giới bat động sản: Kinh nghiệm quốc tế,

thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam” 7qp chí quản lý kinh rế, sô 24/2009, 55-60

' Khoản 3 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014

14

thuê, cho thuê lại, cho thuê tua bất động sản” Cung cấp thông tin về bất động sản

không chỉ là một hoạt động đơn thuần mà còn lả nghĩa vụ, trách nhiệm của các chú thé

kinh doanh dịch vụ này Thông tin bất động sản có thê là những thông tin về mặt pháp

lý: bất động sản có đang bị tranh chấp hay không, giấy tờ liên quan về quyền sở

hữu, thông tin về dia chi, cấu trúc, các tiện nghi, giá cả của bất động sản, Nhà môi

giới bất động sản phải cung cấp thông tin một cách day du, chinh xac va co trach

nhiệm với thông tin mình đã cung câp Ngoài ra, một td chức, cá nhân kinh doanh

dịch vụ môi giới không chỉ có việc tìm kiêm những đôi tượng phù hợp với nhụ câu

khách hàng của mình, cung cấp thông tin cần thiết mà còn hỗ trợ đảm phán, ký kết

hợp đồng thúc đây giao dịch thực hiện nhanh chóng

1.2.4 Hợp đồng

Theo điểm a khoản I Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hình thức

pháp lý của môi giới bất động sản là hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản Mặc dù

pháp luật hiện hành chưa có khái niệm về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản,

nhưng dựa vào khái niệm “môi giới bất động sản” ˆ (khoản 2 Điều 3) và nội dung của

môi giới bất động sản (Điều 63 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014) có thể xác định

hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản là một loại hợp đồng dịch vụ Theo Điều 513

Bộ luật dân sự 2015 quy định khái niệm hợp đồng dich vu: “Hop dong dịch vụ là sự

thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử

dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên Cung ng dịch vụ”

Từ khái niệm này, có thể hiểu hợp đồng môi giới bất động sản là sự thỏa thuận giữ

bên môi øiới và bên được môi giới, theo đó bên môi giới thực hiện các nội dung môi

giới bất động, và được trả thù lao, hoa hồng

1.2.4.1 Đặc điểm cơ bản của hợp đồng dtch vụ môi giới bất động sản

Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản có những đặc điểm cơ bản của một

hợp đồng dịch vụ, cụ thé là: Thứ nhất, hợp đồng dịch vụ môi giới bat động sản có tính

ưng thuận thể hiện thông qua việc các bên thỏa thuận về nội dung cơ bản của hợp

đồng Thứ hai, hợp đồng nảy còn có tính đền bù thê hiện ở việc bên môi giới phải thực

hiện các công việc theo thỏa thuận và được bên được môi giới trả thủ lao, hoa hồng

Thứ ba, hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản còn là hợp đồng song vụ vì cả hai bên

đều phải thực hiện nghĩa vụ với nhau'9

1.2.4.2 Chủ thể và hình thức của hợp đồng dích vụ môi giới bất động sản

Chủ thế trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản là tô chức, cá nhân kinh

doanh dịch vụ bât động sản và bên khách hàng Hình thức của hợp đông dịch vụ môi

giới bât động sản phải được lập thành văn bản (khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất

động sản 20 14)

1.2.4.3 Đối tượng của hợp đồng dích vụ môi giới bất động sản

1® Khoản 1 Điều 402 Bộ luật Dân sự 2015

15

“Kết quả của công việc do bên cung ứng dịch vụ hoàn thành là lợi ích mà bên

sử dụng dịch vụ mong muốn, cho nên đối tượng của hợp đồng dịch vụ là công việc

phải thực hiện, không bị pháp luật cam, không trai đạo đức xã hội”” Vì vậy, hợp

đồng dịch vụ môi ĐIỚI bất động sản có đối tượng là công việc phải thực hiện, cụ thê

như tìm kiếm các đối tượng phù hợp với nhu câu của khách hàng, cung cấp thông tin

bất động sản, hỗ trợ ký kết hợp đồng mua bán, chuyền nhượng

1.2.4.4 Hiệu lực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dích vụ môi giới bất động

san

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không quy định về hiệu lực của hợp

đồng tuy nhiên có thể dựa vào chế định của hợp đồng trong pháp luật dân sự để xem

xét Tại Điều 117 Bộ luật đân sự 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao

dịch dân sự, mà hợp đồng là một giao dịch dân sự (Điều 116 Bộ luật dân sự 2015) nên

điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự cũng chính là điều kiện có hiệu lực của hợp

đồng Theo đó, một hợp đồng có hiệu lực, hợp pháp bao gồm các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, hợp đồng phải được ký kết bởi “chủ ?hê có năng lực pháp luật dân

sự, năng lực hành vì dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập ” Khi kỷ kết

hợp đồng dịch vụ môi gidi bat dong san, tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi ĐIỚI

bat động sản phải đảm bảo các điều kiện tại Điều 62 Luật Kinh doanh bắt động sản

2014 Khách hàng khi tham gia ký kết cũng phải đảm bảo điều kiện về mặt năng lực

hành vi dân sự và năng lực pháp luật

Thứ hai, các bên ký kết với tỉnh thần hoàn toàn tự nguyện Đây là một nguyên

tắc cơ ban trong các giao dịch dân sự Tự nguyện là sự tự do trone ý chí và không có

bât cứ sự cưỡng ép hay lừa đôi nào

Thứ ba là điều kiện về nội dung và mục đích của hợp đồng Nội dung, mục

đích của hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản không được vi phạm điều cắm của

luật và không trái với chuẩn mực, đạo đức xã hội

Cuối cùng là điều kiện về hình thức Như đã nêu tại nội dung 1.2.4.2, hình thức

của hợp đông kinh doanh dịch vụ môi øiới bât động sản phải được lập thành văn ban

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản được quy

định cụ thể tại khoản 2, 3 Điều 61 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Nếu có công

chứng chứng thực thì thời điểm công chứng, chứng thực là thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng” Ngược lại, nếu không công chứng, chứng thực và hai bên không có thỏa

thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết! So với

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì đây là điểm mới của pháp luật hiện hành Và

đến với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì có những quy định đã trở nên cụ thể

' Phạm Văn Tuyết, Trần Thị Huệ (2022), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập II, NXB Tư pháp, Hà

Nội

' Khoản 3 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

'* Khoản 3 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

16

và Tổ ràng hơn Đầu tiên là tại khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã

có giải thích thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp các bên không có

thỏa thuận là “bởi điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp

nhận khác được thê hiện trên hợp đồng” Quy định này không có trong Luật Kinh

doanh bắt động sản 2014 nhưng không xem đây là một điểm mới mà chỉ là một quy

định mang tính giải thích, làm rõ Bởi vi, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014

không quy định nhưng có thê dựa vào Bộ luật dân sự 2015 để xác định Ngoài ra, về

công chứng, chứng thực hợp đồng dịch vụ môi ĐIỚI bat động sản ở cả hai đạo luật có

sự tương đồng đó là đều cho phép các bên được quyền tự đo thỏa thuận”,

Bên cạnh đó, có một điểm khác biệt cần lưu ý ở hai đạo luật 2013 và 2024 về

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khi công chứng, chứng thực Đó là, nếu ở Luật

Kinh doanh bất động sản 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khi công chứng,

chứng thực là tại thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng do?! thì đến Luật Kinh

doanh bắt động sản 2023, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khi công chứng, chứng

thực là thoi diém van ban công chứng, chứng thực có hiệu lực” Theo khoản 1 Điều 5

Luật Công chứng 2014 quy định về øiá trị pháp lý của văn bản công chứng: “ăn ban

công chứng có hiệu lực kế từ ngày được công chứng viên kỷ và đóng đấu của tô chức

hành nghề công chứng” Như vậy, so với quy định trong luật hiện hành còn mơ hồ,

chưa rỏ ràng thi quy định trên của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là một điểm

tiến bộ nhằm xác định rỏ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khi công chứng, chứng

thực, đó là thời điểm công chứng viên ký hoặc đóng dấu của tổ chức hành nghề công

chứng

1.2.4.5 Nội dung của hợp đồng dtch vụ môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 không có quy định về nội dung của hợp

đồng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Thiếu sót này đã được Luật Kinh

doanh bất động sản 2014 bồ sung Theo đó, hợp đồng môi giới bất động sản phải đảm

bảo các nội dung chính sau đây: tên, địa chỉ của các bên; đối tượng và nội dung dịch

vụ; yêu cầu và kết quả dịch vụ; thời hạn thực hiện; phí dịch vụ, thủ lao, hoa hồng:

phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh

chấp; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng” Quy định về nội dung hợp đồng dịch vụ

môi giới bất động sản trong luật hiện hành tiếp tục được kế thừa tại khoản 4 Điều 46

Luật Kinh doanh bất động sản 2023

1.2.5 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dích vụ môi giới

bat dong san

1.2.5.1 Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dích vụ môi giới bất động

sản

?° Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động

sản 2023

?' Khoản 3 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

? Khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

2 Khoản 4 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

17

Đề góp phân thực hiện có hiệu quả công, việc môi giới bất động sản, các doanh

nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đã được pháp luật trao cho

các quyền lợi nhất định Các quyền đó được quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bắt

động sản 2014, cụ thể như sau: Thứ nhất, “2c hiện dịch vụ môi giới bắt động sản

theo quy định của luật này” Thứ hai, “yêu câu khách hàng cưng cáp hô sơ, thông tin

về bắt động sản” Thông tin về bất động sản được cung cấp cho bên môi giới phải rỏ

ràng, chính xác và minh bạch Đây là cơ sở đê việc môi giới diễn ra hiệu quả và chất

lượng hơn Thứ ba, “hưởng thù lao và hoa hông môi giới theo trong hợp đông đã ký

kết với khách hàng `

Hơn thế nữa, pháp luật cho phép thuê doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch

VỤ mÔI 2161 bất động sản khác thực hiện công việc môi pIới bất động sản trong phạm

vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng Đây là một quy định

mở của pháp luật hiện hành, giúp cho các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ

môi giới được chủ động, linh hoạt hơn trong công việc của mình Tuy nhiên, doanh

nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản — chủ thê ban đầu đã ký kết

hợp hợp đồng môi giới vẫn là bên chịu trách nhiệm trước khách hàng của mình về kết

quả môi giới Cuỗi cùng là các quyền khác mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng

So với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì Luật Kinh doanh bat động sản

2014 đã bỏ đi một số quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới

bất động sản Cụ thế là các quyền sau đây:

Thứ nhất, quyền tại khoản 5 Điều 48 Luật Kinh doanh bat động sản 2006: “Thu

thập thông tin về chính sách, phát triển về kinh doanh bắt động sản” Việc bỏ đi quy

định này là hoàn toàn hợp lý bởi việc thu thập những thông tin, chính sách của nhà

nước, theo dõi sự phát triển, biến động của kinh doanh bất động sản là một việc cần

thiết mà mỗi doanh nghiệp, cá nhân khi bắt đầu hoạt động kinh doanh bat động sản

nói chung cần phải thực hiện Bởi có như vậy mới có thể nâng cao được kỹ năng

chuyên môn khi hành nghề, cập nhật được những sự đôi mới trong các chính sách,

pháp luật và đáp ứng sự biến động của thị trường bất động sản

Thứ hai, quyền tại khoản 6 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “Đơn

phương cham dứt hoặc húy bỏ hợp đông môi giới bất động sản khi khách hàng vi

phạm điều kiện để đơn phương chấm đứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận

trong hợp đông hoặc theo quy định của pháp luật” Luật Kinh doanh bất động sản

2014 bỏ đi quy định này để hạn chế việc lạm quyền của bên môi giới Hơn thê nữa,

không chỉ có bên môi giới được quyền đơn phương, hủy bỏ hợp đồng mà bên khách

hàng cũng có thế đơn phương hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu bên môi giới ví phạm nghĩa

vụ Việc không quy định trong luật hiện hành không đồng nghĩa là tước bỏ đi quyên

năng này mà quyên đơn phương cham dứt, hủy bỏ hợp đồng vẫn được điều chỉnh bởi

các chế định về hợp đồng trong pháp luật dân sự

Thứ ba, quyền tại khoản 7 Điều 48 Luật Kinh doanh bat dong san 2006: “Lua

chọn tham gia sàn giao dich bat déng san” Theo khoan 2 Diéu 58 Luat Kinh doanh

bât động sản 2006, môi giới bât động là một trone những nội dung hoạt động của sàn

18

giao dịch bất động sản Tuy nhiên, đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã loại

môi giới bất động sản ra khỏi nội dung hoạt động của sản giao dịch bất động sản

(Điều 70) Vì vậy, việc bỏ đi quyền lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản là

phù hợp với sự thay đổi về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong

pháp luật hiện hiện hành

Thứ tư, quyên tại khoản 8 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2006: "Khiếu

nai, 16 cáo hành vị vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản” Việc

bỏ đi quyền khiếu nại, tố cáo của các chủ thể môi giới bất động sản không đồng nghĩa

là tước đi quyền này của họ mà qua đó một phần là hạn chế việc lạm quyền, lợi dụng

quyền khiếu nại, tố cáo để làm ảnh hướng đến các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh

bất động sản khác và ngoài ra còn góp phân làm tỉnh gọn lại quy định của pháp luật

Đến với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quyền của các chủ thể môi giới

bất động sản đã có nhiều điểm khác biệt so với pháp luật hiện hành

Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có sự phân chia giữa quyền

của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và cá nhân hành nghệ môi

giới bât động sản

Thứ hai, trong Luật Kinh đoanh bất động sản 2014, nếu như thù lao, hoa hổng

mà doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bat dong được hưởng đến từ khách

hang” thi đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có nhiều sự khác biệt Cụ thé là

cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới

bat dong sản không phải từ khách hàng nữa mà do chính doanh nghiệp nơi cá nhân đó

làm việc chỉ trả (điểm b khoản 2 Điều 64) Điều này xuất phát từ quy định tại điểm b

khoản 2 Điều 61, cá nhân “phái hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch

vu san giao dich bát động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bắt

động sản ”, tức là cá nhân có hoạt động môi giới bất động sản không được hành nghề

tự do mà phải hành nghề trong doanh nghiệp có hoạt động san giao dịch hoặc môi gidi

bất động sản Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản

cũng sẽ không hướng thù lao, hoa hồng từ khách hàng mà sẽ được nhận từ họ một

khoản tiền gọi là “phí dịch vụ” (điểm c khoản I Điều 64) Điều này xuất phát từ việc

khái niệm “thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản” đã được thay đổi tại Điều 63

Luật Kinh doanh bất động sản 2023

1.2.5.2 Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dtch vụ môi giới bất

dong san

Ngoài những quyền lợi mà doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ bat dong

sản được hưởng thì họ cân phải thực hiện các nghĩa vụ được quy định tại Điêu 67 Luật

Kinh doanh bất động sản, cụ thê là:

Thứ nhất, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

phải thực hiện đúng những cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng

2 Điều 64, 65 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014

19

Thứ hai, cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới và phải

chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin đó Đây là một nội dung quan trọng trong hoạt

động môi giới bất động sản và cũng là một nghĩa vụ mà các doanh nghiệp, cá nhân

kinh doanh dịch vu m6i gidi bắt động sản phải tuân theo để đảm bảo tính minh bạch,

rỏ ràng trong quá trình môi giới Tại điểm b khoản 3 Điều 59 Nghị định số

16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính Phú về quy định xử phat vi phạm hành

chính về xây dựng có quy định về việc xử phạt vi phạm quy định về kinh doanh dịch

vụ bất động sản Theo đó, xứ phạt từ 200.000.000 dong dén 250.000.000 đồng đối với

việc “không cung cấp, cung cấp không đây đu hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ,

thông tin về bất động sản mà mình môi giới `

Thứ ba, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi ĐIớI bat động sản có

trách nhiệm hỗ trợ các bên trong đảm phán, ký kêt hợp đông mua bán, chuyên

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat dong san

Thứ tư, kinh doanh dịch vụ môi g1ới bất động sản không chỉ là một hoạt động

kinh doanh đơn thuần mà nó còn ảnh hướng gián tiếp đến thị trường bất động sản —

một thị trường quan trọng, nhiều biến động trong nền kinh tế nước nhà Vì vậy các

chủ thể kinh doanh dịch vụ này phải có nghĩa vụ thực hiện chế độ báo cáo theo quy

định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhả nước có thâm quyên

Đây là nghĩa vụ có liên quan đến nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động

sản Tại khoản 4, khoản 8 Điều 78 quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương, theo đó các cơ quan nảy có trách nhiệm quản lý

hành nghề môi gIới bắt động sản; thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và

xử phạt vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bản theo thâm quyên

Hơn thể nữa, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

bồi thường thiệt hại cho lỗi của mình gây ra Đây là một quy định thường thấy trong

các giao dịch dân sự đặc biệt là trong chế định về hợp đồng Lỗi ở đây có thể xuất

phát từ việc không thực hiện đúng các thỏa thuận đã cam kết với khách hàng, không

cung cấp đúng hoặc cung cấp không đủ hỗ sơ, thông tin về bất động sản

Doanh nghiệp, cá nhân kinh đoanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thực

hiện nghĩa vụ về thuê với Nhà nước theo quy định của pháp luật Đây là nghĩa vụ của

mỗi một công dân, thê hiện trách nhiệm của mình trước Nhà nước

So với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì những quy định về nghĩa vụ của

các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trong luật hiện hành không có

nhiều sự khác biệt Tuy nhiên đến với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì đã có

nhiều thay đổi, bổ sung Cu thể như sau:

Thứ nhất, Luật Kinh doanh bắt động sản 2023 đã tách nghĩa vụ của doanh

nghiệp môi giới bất động sản và cá nhân hành nghề môi giới bất động thành 2 khoản

riêng biệt tại Điều 65 Điều này đáp ứng sự thay đổi về điều kiện chủ thể kinh doanh

dịch vụ môi giới bất động sản trong luật mới và cùng với đó là góp phần làm rõ hơn

trách nhiệm, nghĩa vụ của 02 chủ thế này

20

Thứ hai, đối với doanh nghiệp môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất

động sản 2023 đã bố sung thêm một nghĩa vụ cho chủ thé nay tai diém b Khoan 1

Điều 65, cu thé la: “76 chitc dao tạo, bôi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghệ môi

giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp

hằng năm” Đây là quy định góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, đảm bảo tính

chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới của các cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới

bất động sản để đáp ứng kịp thời sự thay đổi của thị trường bất động sản cũng như

những quy định pháp luật mới liên quan đến bất động sản

Hơn thế nữa, đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, vi phải hành

nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hay sản giao dịch

nên Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm một số nghĩa vụ cho chủ thê

nảy, cụ thể là phải thực hiện quy chế hoạt động nơi mà cá nhân đó làm việc Ngoài ra

còn phải tham gia đảo tạo, bồi dưỡng, nâng cao kiến thức của mình trong quá trình

hành nghề

1.2.6 Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản

1.2.6.1 Thù lao môi giới bất động sản

Trong lĩnh vực kinh đoanh bất động sản, vai trò của người môi giới cũng đóng

gop quan trong trong quá trình mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho

thuê mua bất động Một trong những yếu tô khiến nhiều người quan tâm đến việc

hành nghề môi giới bất động sản chính là thù lao của họ Pháp luật Việt Nam đã quy

định cụ thể về thủ lao môi ĐIới bất động sản tại Điều 64 Luật Kinh doanh bắt động sản

năm 2014

Thứ nhất, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao

dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa

khách hàng và người thứ ba” Hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện khi

bên môi giới và bên được môi giới ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản và

được xem là kết thúc khi bên môi giới đã hoàn tất các điều kiện được ghi trong hợp

đồng môi giới chính xác và đúng thời hạn Bên môi giới bất động sản phải thực hiện

những công việc như: Tìm kiếm đối tác theo yêu cầu khách hàng; tham gia cùng

khách hàng để tiễn hành đàm phán, tư vấn các thủ tục pháp lý, hỗ trợ trong quá trình

ký kết hợp đồng; cung cấp các thông tin như giá cả, vị trí, tình trạng pháp lý của bất

động sản Sau khi hoàn thành các nội dung trong hợp đồng, bên môi giới được hướng

một khoản tiền thù lao tương xứng Theo quy định pháp luật, thù lao của người môi

giới không phụ thuộc vào kết quả giao dịch bất động sản bởi vì khi thực hiện dịch vụ

môi giới, người môi giới thường phải dành rất nhiều thời gian, công sức, đôi khi phải

đôi mặt với nhiều rủi ro và khó khăn cho nên dù kết quả giao dịch có thế không thành

công nhưng họ vẫn nhận được khoản thủ lao tương ứng

? Khoản 1, 2 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

21

Thứ hai, mức thủ lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp

đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới” Điều này có nghĩa răng

mức thù lao mà người môi giới nhận được sẽ không phụ thuộc vảo giá trị của bất động

sản được giao dịch mà sẽ được quy định dựa trên các thỏa thuận giữa bên môi giới và

khách hàng trong hợp đồng Thay vào đó, mức thù lao có thé phụ thuộc vào nhiều yêu

tố khác nhau như: khả năng chuyên nghiệp của người môi giới; biến động của thị

trường bất động sản hiện tại; tính cạnh tranh giữa những doanh nghiệp, cá nhân kinh

doanh dịch vụ môi giới bất động sản khác

Ngoài ra, hình thức thỏa thuận sẽ mang lại những lợi ích đối với cả hai bên

Đối với bên môi giới, họ không cần phải chịu áp lực từ việc đạt được giá bán hoặc giá

thuê cao nhất, sẽ hạn chế hành vi đây giá để nhận được thù lao cao nhất Việc nhận

thù lao môi giới bất động không phụ thuộc vào giá giao dịch cũng giúp người môi giới

xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp vả uy tín trong ngảnh bất động sản Khi đó, khách

hàng sẽ cảm thấy yên tâm khi làm việc với bên môi giới, cũng không lo lắng về việc

họ có thể bi chí phối bởi lợi ích cá nhân Đối với bên được môi giới, họ có thê cảm

thấy an tâm hơn khí sử dụng dịch vụ môi giới vì mức thủ lao được cam kết trong hợp

đồng Điều này giúp bên được môi giới có thế tin tưởng vào tính công bằng va minh

bach của quá trinh môi gidi

_Tuy nhiên, quy định về thù lao môi giới bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại

một số bất cập Điều này dễ nhận thấy ở những người môi giới thiếu đạo đức kinh

doanh, không tuân thủ các quy định của pháp luật về giao dịch bất động sản, có tư

tưởng trục lợi từ khách hàng Mục đích chính của họ là chỉ quan tâm về thù lao, lợi

nhuận mà không tập trung vào kết quả giao dịch bất động sản có thành công hay

không Hiện nay, đã không ít những vụ tranh chấp giữa bên môi giới với khách hàng

về việc lợi dụng đây mức thù lao lên cao Tệ hơn, có thể dẫn đến việc mất uy tín và

làm giảm chất lượng cua dịch vụ môi giới bat dong san

So với quy định về thù lao môi giới bất động sản của Luật Kinh doanh bất động

sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chính thức có hiệu lực từ

ngày 1/1/2025 đã có thay đôi từ “oanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới

bắt động sản được “hưởng tiền thù lao” thành “Cá nhân hành nghệ môi giới bất động

sản được hưởng tiền thù lao” được quy định cụ thé tại Khoản 1 Điều 63 Luật nay thi

“Cá nhân hành nghệ môi giới bắt động sản được hưởng tiền thù lao từ doanh nghiệp

kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bắt động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ

môi giới bắt động sản ” Đồng thời, Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2023 cũng quy

định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải

hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất động sản

hoặc một doanh nghiệp kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản” Điều này đồng

nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi ĐIới bat động sản tự do như hiện

nay Qua đó, việc sửa đôi này sẽ làm tăng tính chuyên môn của người môi giới, góp

phần nâng cao năng lực, đạo đức và hạn chế tỉnh trạng lừa đảo của thị trường bất động

?® Khoản 2 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

? Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

22