Những năm gan day, trong quá trình hội nhập quốc tế của Việt Nam đã gop phần thúc đấy thị trường kinh doanh. bắt động sản tại nước ta ngày càng sôi động với sự tham gia của nhiều khách hàng tiềm năng gồm các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Điều nảy cho thõy sự ra đời của dịch vụ mụi ứIới bất động sản được xem là một xu hướng tất yếu của thời đại, một ngành nghề thu hút khá nhiều sự chú ý ý S0 VỚI các ngành nghề khác khi các nhà môi giới có thể đạt được mức thủ lao và tiền hoa hồng hấp dẫn trong quá trình hỗ trợ khách hàng tiếp cận bất động sản theo nhu câu. Do đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng xuất hiện được xem như là một công cụ quan trọng đối với sự phát triển ôn định của thị trường kinh doanh bất động và hỗ trợ nhà nước trong viéc giam sát và diéu tiét thị trường này.
2.1. Thành tựu về hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam
Sự đôi mới về điều kiện sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là một bước tiến bộ vượt bật. Điều này
đồng nghĩa các cá nhân, tổ chức muốn trở thành người môi giới bất động sản hay kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì phải tham gia sát hạch do các cơ quan chuyên môn có thâm quyền tổ chức để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Ngoài ra, pháp luật hiện hành có quy định biện pháp chế tài đối với vi phạm về kinh doanh dịch vụ bất động sản, cụ thê là môi ĐIớI bất động sản không có chứng chỉ hành
nghề môi giới bắt động sản phạt tiền từ 40. 000.000 đồng đến 60.000.000 đồng và phải
tiến hành biện pháp khắc phục hậu quả'”. Đồng thời, việc sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là điểm sáng khi hỗ trợ cơ quan nhà nưỚC CÓ thê kiểm tra, đánh giá, giám sát hoạt động của các nhà môi giới bất động sản, tổ chức kinh đoanh dịch vụ môi giới bất động sản. Ngoài ra, dưới góc độ của các nhà đầu tư, chủ dự án và người tiêu thụ, họ có thê đánh giá khách quan về năng lực chuyên môn và đạo đức hành nghề của một nhà môi giới sở hữu chứng chỉ hành nohề môi giới bat động sản, cũng như chọn lọc nhà môi giới xứng đáng dé họ đặt niềm tin. Bới lẽ, việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là một hình thức để đánh giá năng lực chuyên môn của một nhà môi giới bất động sản. Từ đó, các khách hàng sẽ chủ động tiếp cận các nhà môi giới bất động để thực hiện các giao dịch liên quan đến các dự án bất động sản.
Sự ra đời của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam theo Quyết định số 08/QD
— VNREA - BCH ngày 26/02/2015 của Hiệp hội Bát động sản Việt Nam là một bước ngoặt lớn trone lĩnh vực môi giới bât động sản với tôn chỉ mục đích của Hội như sau:
“Hội Môi giới Bat động sản Việt Nam hoạt động trên nguyên tắc tự nguyen, bình đăng, quy tụ, tập hợp và kêt nổi các nhà môi giới bát động sản trên toàn lãnh thô
* Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính Phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính vê xây dựng.
42
Việt Nam; Đảm báo quyên và lợi ích hợp pháp của các nhà môi giới Bất động sản;
Đâu mối tin cậy của các nhà đẩu tư, các đối tác đề kết nối với các nhà môi giới bắt động sản; Hoàn thiện, nâng cao nghiệp vụ, hướng tới chuẩn mực hóa hoạt động hành nghề môi giới bất động sản; Phát triển chuyên nghiệp và bên vững thị trường kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản”.
Qua tôn chỉ mục đích của Hội vừa nêu trên, ta có thé thay Hội Môi giới bất động sản Việt Nam là một mắt xích chủ chốt trong quá trinh kết nối các nhà đầu tư, dự án bất động sản đến với các nhà môi giới để bất động sản có thể đến tay của người tiêu dùng. Bên cạnh đó, Hội còn đóng vai trò quan trọng không kém trong việc kiêm soát, định hướng, hỗ trợ các hội viên về các hoạt động chuyên môn, đạo đức hành nghề và tuân thủ quy định pháp luật. Ngoài ra, Hội còn hỗ trợ nhà nước trong công tác quản lý hoạt động hành nghề môi giới bat động sản tại Việt Nam, cung câp các dữ liệu liên quan đến lĩnh vực môi giới bất động sản, tô chức đảo tạo và sát hạch để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
2.2. Bất cập của pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam
Theo đánh giá của ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất
động sản Việt Nam, việc thi hành pháp luật và áp dụng các biện pháp chế tài đối với những hành vi vi phạm của những người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản của nước ta hiện nay chưa đủ chặt chẽ. Điều này dẫn đến tinh trang ‘ người người, nhà nhà” ai cũng có thể tư vấn, cung cấp thông tin và hỗ trợ một ít thủ tục giấy tờ pháp lý về các giao dịch bất động sản cho khách hàng có thể được biết đến như là “người dẫn mối” „ nguoi bán hàng”, thậm chí còn được gọi bằng cụm từ “cò đất”. Tuy nhiên, những đối tượng vừa nêu trên không phải là môi giới bất động sản theo pháp luật thừa nhận, bởi vi, pháp luật hiện nay chưa có một định nghĩa hay quy định cụ thể đối với những đối tượng hoạt động môi giới bất động sản như “cò đất” này. Do đó, thuật ngữ
“cò đất” có thế được hiểu là ám chỉ những cá nhân không được đảo tạo kiến thức hành
nghề, không có chứng chỉ hành nghề hoạt động môi giới bất động sản, trình độ, năng
lực và phạm vi hiểu biết về pháp luật có một giới hạn nhất định. Chính vì thế, sự bùng phát mạnh mẽ về số lượng “cò đất” gây khó khăn cho nhà nước trong công tác quản lý, giám sát và điều tiết thị trường kinh doanh bất động sản.
Đồng thời, số lượng lớn người cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản theo kiểu “cò dat” gây ảnh hưởng không nhỏ trong thị trường bat động sản, thậm chí, họ dé lại những ấn tượng không, tốt trong tam ly khach hàng đối với những người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chân chính có chứng chỉ hành nghệ day du.
Ngoài ra, còn có những người “cò đất” dưới lớp vỏ bọc là nhân viên môi giới bất động sản, vì mục đích đạt được những lợi ích của bản thân, họ sẵn sảng giam đạp lên ranh
“'VARs (25/07/2016), “Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam”,
Reatimes:https://reatimes. vn/hoi-moi-gioi-bat-dong-san-viet-nam-vars-2020224 htm ), ngay truy cap 20/3/2024
43
a dao đức và pháp luật thông qua cung cấp những thông tin gia tạo của các dự án '- dự án bất động sản không có thật để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng.
Điện hình như vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và rửa tiền xảy ra tại Công ty Cô phận Địa ôc Alibaba, những đối tượng này đã thực hiện bằng cách “tự vẽ” các dự án “ma” và tiễn hành đăng tải sonst tin quang cao vé các dự án này để dụ dỗ khách hàng tiền hành đầu tư, mua dự án “ma”. Sau cùng, tong số bị hại của vụ án này lên đến 4. 548 người với tông số tiền lửa “tao 2445 đồng gây ảnh hướng nặng nề đến đời sống, kinh tế của gia đình người bị hại. Đồng thời, vụ ân này còn gây rôi loạn nghiêm trọng đối với thị trường bat dong san va chinh sach quan ly cua nha nuéc”.
Một mặt khác, do nhụ cầu học tập, làm việc và sinh sống của người dân dẫn đến luôn có một số lượng dân cư đồ về các thành phố lớn như Hồ Chí Minh và Hà Nội để tìm kiếm cơ hội phát triển bản thân và lập nghiệp. Chính vì thé, thi trường bất động sản tại Việt Nam có sự chênh lệch lớn về cung cầu nhà ở tại hai thành phố lớn này so với các khu vực nhỏ, lẻ khác. Điều này tạo cơ hội cho một số đối tượng lợi dụng thông qua hợp tác với “cò đất” dé tiến hành đội giá nhà lên gap nhiều lần để kiếm lợi về cho bản thân. Cụ thé, trong quá trình thành lập Thành phố Thủ Đức từ việc sáp nhập các quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức, giá đất tại các khu vực này đã tăng nhanh chóng. Theo thông tin từ Đài truyền hình Việt Nam VTV, một miếng đất (ở khu Tam Da, quan 9) chưa tới 56 m2 được rao bán với mức giá là 2,5 t“ đồng. Nhưng chỉ trong 07 ngày sau đó, lô đất nay tang gan 10% với mức gia bán là 2,7 t“ đồng. Bên cạnh đó, giá thành nhà ở và đất nên tại các khu vực có vị trí không được thuận lợi như đường Lò Lu, Bung Ong Thoản.... và các vị trí khác không có người ở trong nhiều năm vẫn được
“cò đất” rao bán với mức giá quá cao so với giá trị thực tế.
2.3. Nguyên nhân bất cập tồn tại trong dtch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam
Tại Việt Nam, sự xuất hiện của những người môi giới không có chứng chỉ hành nghề theo kiểu “cò đất” này thường khá phô biến và khó có thể kiếm soát nghiêm ngặt được hoạt động của họ. Một mặt, hiện nay chưa có một rào cản cụ thé dé ngan can
mọi người tham gia hay rút khoi nganh nghé méi gidi bat dong san”.
Dac biét, khi nganh nghé này được ví như “một chiếc bánh thơm ngon, béo bở”
thu hút sự chú ý của đông đảo người dân gia nhập đề kiếm thêm một khoản thu nhập.
Qua đây, ta có thé thấy khi ngành nghề môi giới bất động sản không có rào cản hay một quy định cụ thể đối với người tham gia thì sẽ làm xáo trộn thị trường bất động sản.
“ Thanh Chung (12/0 1/2023), “Nhin tir vu an Alibaba: Bai hoc cho “giac mo đầu tự bất động sản”
VietnamPius: Nhìn từ vụ ân Alibaba: Bai hoc cho “gi (VietnamPlus) (ngày truy cập 17/03/2024).
*®' Doãn Thành (25/06/2023), “Hoạt động môi giới đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản”, Báo Kinh tế & đô thị: Hoạt đông môi giới đông vai trò quan trọng đối với thị trường bất đông san (ngay truy cap: 22/03/2024).
44
Thứ nhất là, những cá nhân này không đáp ứng đủ điều kiện để hành nghề môi giới bất động sản theo pháp luật hiện hành quy định. Điển hình như, họ không có chứng chỉ hành nghề môi ĐIới bat dong san bởi lẽ họ không được đảo tao bài bản về kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực đặc thù này. Cụ thể, theo báo cáo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vào tháng 6 năm 2019, trong khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản thì chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề * Đến thời điểm hiện nay, tại Việt Nam có khoảng 200.000 người hoạt động môi giới động sản, nhưng chỉ có khoảng 40.000 người có chứng chỉ môi giới động sản, tức là đã trải qua quá trình đào tạo chuyên môn nghiệp vụ một cách bài bản”.
Thứ hai là, hoạt động của họ thường mang tính tự phát, không chịu sự quản ly của bất kỳ cơ quan chuyên môn nào. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản do những cá nhân này cung câp thường thiếu sự chuyên nghiệp và chỉnh chu trong công tác. Điển hình, nguồn thông tin họ cung cấp có thể không được đầy đủ, độ chính xác chưa được kiểm chứng rõ ràng dẫn đến chất lượng tin tức mà khách hàng được tư vẫn không được đảm bảo, minh bạch. Thậm chí, trong những năm gân đây tại Việt Nam không ít xuất hiện những tin tức về vấn nạn mạo danh môi giới bất động sản tăng giá nha, cung cap những thông tin sai lệch về các dự án “ma” để dụ dỗ khách hàng đầu tư khiến các nhà đầu tư phải đối mặt với vấn nạn bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Tại một khía cạnh khác, hiện nay, việc tô chức đảo tạo hành nghề môi giới bắt động sản và tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản tại nước ta có nhiều thiếu sót, yếu kém, chưa CÓ Sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ. Đáng chú ý là sự xuất hiện tràn lan các quảng cáo về các khóa học môi giới bat động sản không phải từ những cơ sở, đơn vị chuyên môn theo pháp luật quy định được tô chức sát hạch cập chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản “. Do đó, các khóa học đào tạo môi giới bat động sản không đạt tiêu chuẩn dẫn đến sự xuất hiện tràn lan số lượng môi giới bat động sản với năng lực chuyên môn không được đảm bảo, thiếu sự chuyên nghiệp và đạo đức hành nghề trong công tác, không tuân thủ quy định pháp luật.
“4 Cong thông tin dien tử Bộ Xây dung: https://moc. gov. vn/tl/Ain-tc/66872/thuc-trang-va-mot-so-
kien-nghi- i-vi x (ngay truy cap 19/3/2024)
“Thanh Anh (23/08/2023), “Lượng lớn môi giới bắt động sản in khong có chứng chỉ hành nghề”, Nhịp song doanh nghiệp: L án khôn; hứng chỉ hành nghê (ngày truy cập 10/03/2024).
48 Can cứ theo Điều 3 Thông tư 11/2015/TT-BXD, khoản l Điều 2 Thong tư 28/2016/TT-BXD và khoản 2 Điều 2 Thông tư 10/2018/TT-BXD quy định về thâm quyền tô chức thị.
45