Bài tiểu luận môn thị trường bất Động sản tổng quan về thị trường bđs tại tỉnh long an

Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập v ề cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, v

TRƯỜNG ĐH TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HCM

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BÀI TIỂU LUẬN

MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI TỈNH LONG AN

Nhóm sinh viên thực hiện : Nhóm 5

Danh sách nhóm 3 : Nguyễn ương Dũng CTr ảm (NT)

: Nguyễn Thị Ngọc Huyền : Đoàn Thị Thường : Mai Tấn Đạt

: Lương Nguyễn Quốc Đạt

TP Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2022

TRƯỜNG ĐH TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HCM

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BÀI TIỂU LUẬN

MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI TỈNH LONG AN

Nhóm sinh viên thực hiện : Nhóm 5

Danh sách nhóm 3 : Nguyễn ương Dũng CTr ảm (NT)

: Nguyễn Thị Ngọc Huyền : Đoàn Thị Thường : Mai Tấn Đạt

: Lương Nguyễn Quốc Đạt

TP Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2022

M ỤC LỤC

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục đích và yêu cầu 1

1.3 Phạm vi nghiên cứu 1

1.4 Phương pháp nghiên cứu 1

Phần 2 Nội dung 2

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TỈNH LONG AN 2

1.1 Tổng quan về tỉnh Long An 2

1.1.1 Điều kiện tự nhiên 2

1.1.2 Điều kiện kinh tế – xã hội 2

1.2 Thị trường bất động sản 3

1.3 Cơ chế thị trường bất động sản tỉnh Long An 3

1.4 Chủ thể tham gia thị trường bất động sản tỉnh Long An 4

1.5 Vai trò của thị trường bất động sản tỉnh Long An 5

CHƯƠNG II: CUNG – CẦU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỈNH LONG AN 6

2.1 Một số khái niệm liên quan 6

2.1.1.Cung thị trường BĐS 6

2.1.2.Cầu thị trường BĐS 6

2.2 Nguyên tắc & phương pháp xác định cung – cầu trên thị trường BĐS tỉnh Long An 7

2.2.1 Nguyên tắc cung – cầu: 7

2.2.2 Phương pháp xác định cầu BĐS: 7

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung- cầu BĐS: 8

2.4 Cung – cầu thị trường bất động sản tỉnh Long An: 9

CHƯƠNG III: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỈNH LONG AN 14 CHƯƠNG IV: TIỀM NĂNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỈNH LONG AN 18

4.1 Bất động sản Long An có tiềm năng vì là thủ phủ công nghiệp 18

4.2 Long An có vị trí chiến lược, nên thị trường bất động sản sẽ rất tiềm năng 18

4.3 Nhiều dự án giao thông trọng điểm được triển khai, góp phần thúc đẩy tiềm năng bất động sản Long An 19

4.4 Tốc độ đô thị hóa nhanh là một yếu tố đặc biệt quan trọng cho tiềm năng thị trường bất động sản nơi đây 19

4.5 Tiềm năng cơ sở dân cư cũng góp phần thúc đẩy bất động sản Long An phát triển 20 KẾT LUẬN 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO 22

1

Phần 1 Mở đầu 1.1 Lý do chọn đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền

tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng - góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước

Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát triển Nhưng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc

độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập v ề cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng

xã hội chủ nghĩa của thị trường

Đặc biệt, Long An là một thị trường bất động sản đầy tiềm năng đang nằm trong

“tầm ngắm” của nhiều nhà đầu tư Có vai trò quan trọng và đã đóng góp nhiều như vậy cho nền kinh tế và xã hội Vì vậy, nhận thấy được tiềm năng ủa tỉnh Long An c nên

nhóm chúng em quyết định chọn khu vực “Thị trường bất động sản tỉnh Long An”

để tìm hiểu và nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Thị trường bất động sản ở tỉnh Long An

1.4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Thu thập thông tin, tài liệu, số liệu có liên quan

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích tổng hợp xử lý số liệu một cách logic các tài liệu

- Phương pháp thống kê

2

Phần 2 Nội dung

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TỈNH

LONG AN 1.1 Tổng quan về tỉnh Long An

1.1.1 Điều kiện tự nhiên

Với 70km tiếp giáp TP.HCM, Long An được ví như “miếng đệm” kết nối giữa thành phố lớn nhất cả nước với khu vực Đồng bằng sông Cửu Long Đây là nơi hội tụ nhiều tiềm năng để phát triển, trong đó có lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, nhiều năm qua tiềm năng đó vẫn đang

bị “bó mình” trong chiếc áo chật hẹp mang tên hạ tầng

Về tiềm năng, Long An không hề “lép vế” so với hai địa phương trên Tỉnh này có diện tích tự nhiên 4.492km, với dân số khoảng 1,7 triệu người Phía đông giáp ranh với TP.HCM gồm các huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước và Cần Giuộc

Long An có thế mạnh về cảng biển và khu công nghiệp Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 28 khu công nghiệp và 32 cụm công nghiệp với diện tích khoảng 13.500ha Trong đó, 16 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trên 68% và 14 cụm công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy khoảng gần 90%

Một thế mạnh to lớn khác mà Long An có được chính là vị trí “gạch nối” giữa TP.HCM

và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long rộng lớn nơi cung cấp phần lớn lượng nông sản cho - TP.HCM và cả nước Đồng bằng châu thổ này còn rất nhiều lợi thế nhưng chưa được khai thác Hiện nay, nếu di chuyển về Đồng Nai hay Bình Dương sẽ có rất nhiều lựa chọn bởi hệ thống giao thông được đầu tư bài bản từ tỉnh lộ, quốc lộ, đường vành đai cho đến đường sắt metro, đường cao tốc Nhờ lợi thế này mà Đồng Nai và Bình Dương nhanh chóng lột xác, vươn lên thành những đô thị trẻ, có nền kinh tế - xã hội phát triển năng động

3

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Một số khái niệm liên quan về thị trường BĐS:

- Bất động sản: Là tài sản theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 bao gồm (1) Đất đai, (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, (4) Tài sản khác theo quy định pháp luật

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản theo khoản 2 Điều 107

Bộ luật dân sự, như vậy, động sản được định nghĩa theo phương pháp loại trừ các tài sản đã được liệt kê là bất động sản

- Thị trường bất động sản: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Khái niệm tổng quát về thị trường BĐS như sau: Theo nghĩa hẹp: Thị trường BĐS là thị trường liên quan đến các giao dịch về BĐS như chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp BĐS

Theo nghĩa rộng: Thị trường BĐS bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

1.3 Cơ chế thị trường bất động sản tỉnh Long An

Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường BĐS có các chức năng dưới đây

- Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản: Vì tài nguyên đất đai có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển BĐS lại dài và thường chậm hơn so với thay đổi yêu cầu của thị trường Do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả

- Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản Sự biến động của

4

cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

+ Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai

+ Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ

+ Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng

+ Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng:

+ Phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện có, chẳng hạn, chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;

+ Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê

- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung

1.4 Chủ thể tham gia thị trường bất động sản tỉnh Long An

- Cơ quan nhà nước, bộ ban ngành Chủ đầu tư khi xin được 1 dự án để

có thể kinh doanh phát và triển đầu tư đều phải làm việc với các cơ quan nhà nước có liên quan như: sở KH ĐT, BXD, BTNMT,… để xin sự đồ- ng ý

- Các nhà thấu bất động sản Chọn được 1 nhà thầu uy tín, có cam kết, có tiềm lực tài chính, giải quyết các vấn đề tài chính, cung ứng vật liệu , vật tư

- Tài chính – Ngân hàng Thường thường mức ưu đãi cho nhà đầu tư 80% Tuy nhiên, nhà đầu tư không chọn cách đó Đơn vị cung ứng dịch vụ tư vấn: tư vấn marketing, định vị thương hiệu, truyền thông, tài chính, quản lý & vận hành Dịch vụ triển khai: triển khai marketing, đội ngũ bán hàng, quá trình xây dựng,…

- Chủ đầu tư Dự án - - Cá nhân

- Vận hành Nhà đầu tư chọn được đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp

sẽ giúp củng cố thương hiệuvàgiải quyết phàn nàn Ngoài ra, đơn vị khai thác giúp các nhà đầu tư khai thác được tiềm năng kinh tế - xã hội

5

- Nhà đầu tư thứ cấp là những công ty chuyên về đầu tư bất động sản, mua sàn bất động sản Nhà đầu tư thứ cấp có thể là: nhà phát triển bất động sản Nhà đầu tư - chủ đầu tư có mối quan hệ tương hỗ rất quan trọng

- Nhà đầu tư nghiên cứu để ra 1 sản phẩm thực sự có giá trị trường tồn vs thị trường, mang lại giá trị tích cực đối với thị trường, phù hợp với mong muốn người sử dụng Khi làm bất kì sản phẩm dự án nào thì nhà đầu tư đều mong muốn đáp ứng thành tựu hướng tới

1.5 Vai trò của thị trường bất động sản tỉnh Long An

→ Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

→ Hoạt động của thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới chính sách về đất đai và BĐS

→ Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

→ Phát triển thị trường BĐS là cách để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

→ Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường và tăng cườngquan hệ hợp tác;

→ Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định của xã hội;

→ Phát triển thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống của các tầng lớp dân

cư

6

CHƯƠNG II: CUNG – CẦU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỈNH

LONG AN 2.1 Một số khái niệm liên quan

2.1.1.Cung thị trường BĐS

Cung của một loại sản phẩm hay dịch vụ nào đó là tổng số lượng sản phẩm hay dịch vụ đó mà các nhà cung cấp hay chủ thể kinh tế đưa ra để bán trên thị trường và ở các mức giá khác nhau tại một khoảng thời gian nhất định, tương ứng với mức giá cả, khả năng sản xuấtvà chi phí sả xuất xác định, bao gồm cả hàng hóa

đã bán và hàng hóa chưa bán được

2.1.2.Cầu thị trường BĐS

Về cơ bản thuyết (nhu) cầu gồm nhiều giả thuyết khác nhau như: Những người tiêu dùng nhận được thông tin liên quan đến mục đích chung mà họ mong muốn; những người tiêu dùng có thông tin về những mặt hàng khác nhau có thể góp phần đạt được những mục đích đỏ như thế nào; và những người tiêu dùng sử dụng thông tin để đạt được tối đa mục đích mong muốn

Cầu là nhu cầu của người mua hàng hóa trên thị trường, có khả năng thanh toán về tài chính của người mua Cầu về bất động sản cũng giống như cung về bất động sản có đặc điểm riêng

- Cầu chịu sự chi phối bởi:

+ Sự mong muốn – số lượng hàng hóa cần có;

+ Mong muốn về giả để thanh toán;

+ Khả năng về giá có thể thanh toán, thời hạn có khả năng thanh toán

- Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:

Cầu về bất động sản là số lượng bất động sản mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản thể hiện qua công thức:

7

2.2. Nguyên tắc & phương pháp xác định cung – cầu trên thị trường BĐS

tỉnh Long An

2.2.1 Nguyên tắc cung – cầu:

Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân

Phải có cácnguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới

có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở ành th cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn

2.2.2 Phương pháp xác định cầu BĐS:

Bên cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BĐStrong xã hội Nhu cầu sở hữu BĐS có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (thí dụ xây nhà

để bán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để thay thế tiền gửi vào ngân hàng)

Nhu cầu sở hữu BĐS biểu hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc tạo lập BĐS mới hoặc mua hàng hóa BĐS đã được tạo lập, xây dựng sẵn Khác với nhu cầu sở hữu BĐS, nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại nhu là cầu sử dụng phần vật chất của BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sửdụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch… Do đặc điểm này, người có nhu cầu

sử dụng BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu BĐS

Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS người sử , dụng thường thựchiện việc thuê BĐS từ những người sở hữu BĐS Cũng không hiếm trường hợp

8

người sử dụng BĐS đi thuê lại BĐS, tức là thuê từ người đã đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê BĐS Việc xác định nhu cầu BĐS trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu

tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang của các ngành kinh doanh BĐS; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán

Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp xác định sai nhu cầu BĐS do dự báo không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao hơn

so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung) giả tạo về hàng hoá BĐS để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dư thừa (cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá BĐS, gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung- cầu BĐS:

* Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân

số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy

mô gia đình, thu nhập và giá cả

- Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo Tuy nhiên hệ số giãn này không co chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một

9

cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung …) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở

- Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn

2.4 Cung – cầu thị trường bất động sản tỉnh Long An:

Giai đoạn 2021 2025, nhu cầu về nhà ở tỉnh Long An cần tăng thêm gần 34 triệu mét vuông sàn:

-Theo Quyết định số 2161/QĐ TTg, ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 2030, tầm nhìn đến năm -2045: “Đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 27m sàn/người, trong đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị 2

-đạt 28m sàn/người và tại khu vực nông thôn -đạt 2 26m2sàn/người Đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 30m sàn/người, trong đó 2

diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 32m sàn/người và tại khu vực 2

nông thôn đạt 28m2 sàn/người”