Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng Đất theo mô hình phi Địa giới hành chính trên Địa bàn tỉnh Đồng nai

Để thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thuận lợi cũng như thực hiện nguyên tắc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Luật Đất đai quy định thành lập đơn vị hành chính sự nghiệp côn

LÊ THỊ THU TRINH

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THEO MÔ HÌNH PHI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Đồng Nai, 2024

LÊ THỊ THU TRINH

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT THEO MÔ HÌNH PHI ĐỊA GIỚI

HÀNH CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI

CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 885 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN BÁ LONG

Đồng Nai, 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Đồng Nai, ngày tháng năm 2024

Người cam đoan

Lê Thị Thu Trinh

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn TS Nguyễn Bá Long, người đã động viên, hướng dẫn tận tình và chia sẻ cho tôi nhiều kinh nghiệm trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn ban Lãnh đạo nhà trường, các quý thầy cô Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp đã giảng dạy và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại nhà trường Xin cảm ơn các anh chị cán bộ công nhân viên chức đang công tác tại Trung tâm hành chính công tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Biên Hòa đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp

Vì thời gian, kiến thức và kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên Luận văn không tránh khỏi những thiếu sót nhất định Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy cô để luận văn được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Đồng Nai, ngày tháng năm 2024 Học viên

(Ký và ghi rõ họ tên)

Lê Thị Thu Trinh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3

3.1 Đối tượng nghiên cứu 3

3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 3

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Quyền sở hữu 4

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai 5

1.1.3 Quyền sử dụng đất 7

1.2 Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Tại một số quốc gia trên thế giới 11

1.2.1.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển 11

1.2.1.2 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Đức 12

1.2.1.3 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Ôxtrâylia 12

1.2.1.4 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia 13

1.2.1.5 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc 14

1.2.2 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 16

1.2.3 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của NSDĐ 19

1.2.3.1 Các văn bản Luật 19

1.2.3.2 Các văn bản dưới Luật 19

1.2.4 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22

1.2.5 Nhận xét chung 23

1.3 Mô hình phi địa giới hành chính và thực tiễn triển khai tại tỉnh Đồng Nai 24

1.3.1 Khái quát về mô hình phi địa giới hành chính 24

1.3.2 Tổng quan về mô hình phi địa giới hành chính trên thế giới 25

1.3.2.1 Tại Trung Quốc 25

1.3.2.2 Tại Hàn Quốc 29

1.3.2.3 Một số kinh nghiệm cho Việt Nam 30

1.3.3 Mô hình phi địa giới hành chính tại Việt Nam 32

1.3.4 Thực tiễn triển khai mô hình phi địa giới hành chính tại tỉnh Đồng Nai 33

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Nội dung nghiên cứu 37

2.2 Phương pháp nghiên cứu 37

2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37

2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 38

2.2.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39

2.2.4 Phương pháp phân tích tổng hợp và xử lý số liệu 39

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

3.1.1.1 Vị trí địa lý 41

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 42

3.1.1.3 Khí hậu 43

3.1.1.4 Thuỷ văn 43

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai 44

3.1.2.1 Dân số và lao động 44

3.1.2.2 Tăng trưởng kinh tế 45

3.1.2.3 Sản xuất công nghiệp 46

3.1.2.4 Hoạt động xây dựng 47

3.1.2.5 Sản xuất Nông - Lâm nghiệp và thủy sản 48

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 48

3.1.3.1 Thuận lợi 48

3.1.3.2 Khó khăn, hạn chế 49

3.2 Đánh giá khái quát tình hình đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai theo mô hình phi địa giới 50

3.2.1 Trình tự thủ tục mô hình phi địa giới hành chính tại tỉnh Đồng Nai 50

3.2.2 Tình hình đăng ký lần đầu 52

3.2.3 Đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2019- 2022 55

3.3 Kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất theo mô hình phi địa giới 59

3.3.1 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa 59

3.3.2 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa 62

3.3.3 Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai theo mô hình phi địa giới 64

3.3.4 Kết quả thực hiện quyền xóa thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai theo mô hình phi địa giới 66

3.4 Đánh giá của người sử dụng đất và cán bộ trong quá trình thực hiện quyền theo mô hình phi địa giới trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 68

3.4.1 Đánh giá của người sử dụng đất 68

3.4.2 Đánh giá của cán bộ, công chức về các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo mô hình phi địa giới 73

3.5 Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo mô hình phi địa giới trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 75

3.5.1 Những tồn tại, hạn chế, nguyên nhân 75

3.5.2 Đề xuất các giải pháp khắc phục 75

3.5.2.1 Các giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 75

3.5.2.2 Các giải pháp tuyên truyền, phổ biến mô hình Phi địa giới trong giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai 76

3.5.2.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

1 Kết luận 79

2 Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC 01

PHỤ LỤC 02

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2019-2022 53 Bảng 3.2 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2019-2022 58 Bảng 3.3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thành phố Biên Hòa 59 Bảng 3.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại thành phố Biên Hòa 62 Bảng 3.5 Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2019-

2022 (ĐVT: Hồ sơ) 64 Bảng 3.6 Kết quả thực hiện quyền xóa thế chấp QSDĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2019-2022 (ĐVT: Hồ sơ) 66 Bảng 3.7 Đánh giá của người sử dụng đất về việc thực hiện quyền sử dụng đất theo

mô hình phi địa giới tại tỉnh Đồng Nai 69 Bảng 3.8 Đánh giá của cán bộ về các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất theo mô hình phi địa giới tại tỉnh Đồng Nai 73

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai 41Hình 3.2 So sánh kết quả cấp GCN lần đầu giữa các đơn vị hành chính giai đoạn 2019-2022 54Hình 3.3 So sánh kết quả cấp GCN lần đầu giữa các năm trong giai đoạn 2019-

2022 55Hình 3.4 So sánh lượng hồ sơ biến động đất đai đã giải quyết giữa các năm 57Hình 3.5 So sánh lượng hồ sơ biến động đất đai giữa các đơn vị hành chính 57Hình 3.6 So sánh kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng tại thành phố Biên Hòa giữa các năm theo mô hình phi địa giới 61Hình 3.7 So sánh kết quả thực hiện quyền tặng cho tại thành phố Biên Hòa giữa các năm theo mô hình phi địa giới 64Hình 3.8 Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tỉnh Đồng Nai theo mô hình phi địa giới giai đoạn 2019-2022 66Hình 3.9 Kết quả thực hiện quyền xóa thế chấp QSDĐ tỉnh Đồng Nai theo mô hình phi địa giới giai đoạn 2019-2022 68

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là món quà mà tự nhiên ban tặng con người chúng ta, là tư liệu sản xuất đặc biệt Ở Việt Nam, đất nước thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng

và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước

Để thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thuận lợi cũng như thực hiện nguyên tắc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Luật Đất đai quy định thành lập đơn vị hành chính sự nghiệp công lập có thu thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường theo nguyên tắc 1 cấp Vì vậy, mô hình chi nhánh Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường được chuyển về Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường theo mô hình một cấp Tuy nhiên, mô hình đăng ký đất đai một cấp cũng có thuận lợi và khó khăn tùy theo đặc điểm từng địa phương (đi lại thuận tiện khó khăn), mức độ ứng dụng công nghệ thông tin, năng lực đội ngũ cán bộ, phương án tự chủ tài chính và hoạch toán trong hệ thống

cơ quan đăng ký đất đai Từ đó dẫn tới thời gian thủ tục hành chính kéo dài, người dân phải chờ đợi, đi lại khó khăn…

Đồng Nai luôn xác định cải cách hành chính là giải pháp đột phá trong phát triển kinh tế - xã hội, tạo môi trường đầu tư thuận lợi với chất lượng phục vụ và dịch vụ công tốt nhất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp và người dân Ngày 15/5/2017, tỉnh Đồng Nai thành lập và chính thức đưa vào hoạt động Trung tâm Phục vụ Hành chính công với mục tiêu không chỉ là Bộ phận Một cửa tập trung của các Sở, ban ngành, cơ quan ngành dọc để tiếp nhận hồ sơ - trả kết quả thủ tục hành chính cho người dân; mà quan trọng hơn là một nơi để thúc đẩy triển khai các giải pháp cải tiến và thay đổi tích cực trải nghiệm của người dân, doanh nghiệp về chất lượng dịch vụ hành chính công

Theo đó, ngày 30/6/2017 UBND tỉnh Đồng Nai có Quyết định số UBND về việc ban hành danh mục quy trình tiếp nhận, giải quyết và trả kết quả thủ tục đất đai của hộ gia đình, cá nhân tại Trung tâm hành chính công tỉnh Đồng Nai, nhằm tạo thuận lợi cho người dân khi giải quyết thủ tục hành chính về đất đai

2252/QĐ-Từ tháng 7/2017, tỉnh áp dụng mô hình "Phi địa giới hành chính" trong giải quyết một số thủ tục hành chính có số lượng giao dịch lớn là đăng ký thế chấp, và chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất (chỉnh lý trang 4) Theo đó, người dân có nhiều lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ tại Văn phòng Một cửa thành phố Biên Hòa hoặc tại Trung tâm Hành chính công tỉnh tùy theo nguyện vọng Thời gian giải quyết vẫn đảm bảo theo đúng quy định

Việc áp dụng mô hình "Phi địa giới hành chính" trong lĩnh vực đất đai đã nhận được sự ủng hộ rất lớn từ người dân Người dân, doanh nghiệp có thể lựa chọn nơi cung cấp dịch vụ tốt nhất, tạo được sự hài lòng cao nhất về cơ sở vật chất, trách nhiệm hướng dẫn, tiếp nhận hồ sơ; đồng thời không phải đi lại nhiều, tiết kiệm thời gian đi lại và chờ đợi

Xuất phát từ thực tế trên, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả

thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo mô hình phi địa giới hành chính trên địa bàn tỉnh Đồng Nai” làm luận văn tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai theo mô hình phi địa giới hành chính, đề tài đề xuất một

số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng và cải cách hành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất theo mô hình phi địa giới hành chính trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2019-2022

- Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện quyền của người sử dụng đất theo mô hình phi địa giới hành chính giai đoạn 2019-2022

- Đề xuất được một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện

quyền của người sử dụng theo mô hình phi địa giới hành chính

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Việc thực hiện quyền (thế chấp và xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất) của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

- Kết quả thực hiện quyền (chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất) của

hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

- So sánh kết quả thực hiện giữa mô hình phi địa giới hành chính và theo mô hình truyền thống, từ đó có những phân tích, rút ra kết luận về những ưu điểm của

mô hình phi địa giới hành chính mang lại

Đối tượng khảo sát, phỏng vấn:

- Cán bộ tiếp nhận, xử lý hồ sơ liên qan đến việc thực hiện đăng ký biến động và giao dịch bảo đảm theo mô hình phi địa giới hành chính trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

- Người sử dụng đất, người được uỷ quyền nộp hồ sơ hoặc các nhân được ngân hàng giới thiệu (uỷ quyền) đi nộp hồ sơ phi địa giới

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực góp phần bổ

sung và hoàn thiện cơ sở lý luận về thực hiện quyền của người sử dụng đất theo mô hình phi địa giới hành chính của cả nước nói chung và tỉnh Đồng Nai nói riêng Đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc đang tồn tại, góp phần hoàn thiện công tác cải cách thủ tục hành chính về đất đai

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài là tài liệu tham khảo cho các cơ quan

quản lý đất đai tại địa phương trong quá trình cải cách thủ tục hành chính, thực hiện

quyền của người sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại tỉnh Đồng Nai Là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên cũng như các nhà quản lý, các địa phương có cùng điều kiện tương đồng tham khảo

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

Điều 158 Bộ Luật Dân sự năm 2015 tại khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015) Chủ sở hữu tài sản là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đầy đủ 03 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản Theo Điều 160, chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015)

Sở hữu là khái niệm để chỉ việc một tài sản, tư liệu sản xuất hay thành quả lao động nào đó thuộc về một chủ thể nào đó Sở hữu thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình hình thành và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là có thể một tài sản cụ thể cũng có thể là chủ sở hữu là cá nhân hay pháp nhân và các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ) Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015), cụ thể là:

Quyền chiếm hữu đó là quyền của chủ sở hữu Theo Điều 186, chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật và vi phạm đạo đức xã hội (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015)

Quyền sử dụng là quyền được khai thác công dụng của tài sản, quyền được hưởng hoa lợi, lợi tức mang lại từ tài sản Theo Điều 189 – Bộ Luật Dân sự 2015, quyền sử dụng có thể được chuyển cho người khác theo theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận giữa các bên Theo Điều 190, chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến của

các đối tượng khác Còn trong Điều 191 quy định người không phải là chủ sở hữu cũng có thể được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật hiện hành (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015)

Quyền định đoạt được hiểu là quyền được chuyển giao quyền sở hữu tài sản hay quyền được từ bỏ quyền sở hữu, được tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài được sở hữu (Điều 192) Chủ sở hữu có quyền được bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để lại thừa

kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản mà họ được sửo hữu (Điều 194) Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu tài sản hoặc theo quy định của luật (Điều 195) (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015)

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

Quyền sở hữu về đất đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội có nhà nước, chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu đất đai cơ bản là sở hữu

tư và sở hữu công Trong một chế độ xã hội ở tại một quốc gia, tại một thời điểm xác định có thể chỉ có 1 chế độ sở hữu đất đai hoặc có đồng thời cả hai chế độ sở hữu Quy định về quyền sở hữu về đất đai cũng có thể thay đổi theo thời gian trong một khu vực, cũng có thể thay đổi tùy theo loại đất được Nhà nước quy định

Ở Việt Nam quyền sở hữu về đất đai được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử và chịu sự tác động của những hình thái kinh tế - xã hội tại mỗi giai đoạn đó Tại Việt Nam, chế độ sở hữu công về đất đai đã được xác lập từ thời phong kiến dưới các hình thức khác nhau và với các mức độ khác nhau Khái niệm quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới chỉ được ghi nhận trong Hiến pháp năm 1959

và được khẳng định là đó là quyền sở hữu về đất đai duy nhất tại Việt Nam từ Hiến pháp năm 1980 Sau đó quyền sở hữu toàn dân về đất đai được tiếp tục khẳng định tại Điều 172, Hiến pháp năm 1992: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Tiếp đó Luật Đất đai năm 1993 (Luật Đất đai sửa đổi các năm 1998 và năm 2001) đã thể

chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp Với các quy định cụ thể về các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Đảm bảo việc sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ, cải tạo, bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường cho mục tiêu phát triển bền vững

Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định chi tiết hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước

về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003) Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi

cả nước để bảo đảm cho đất đai được sử dụng đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003, 2013b)

Quyền chiếm hữu: Nhà nước chiếm hữu đất đai tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn thuộc phạm vi lãnh thổ Đồng thời Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian nhất định Sự chiếm hữu này là để đảm bảo đất được sử dụng mục đích và được thực hiện dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước trên những mảnh đất cụ thể được trao cho NSDĐ (đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ tại vị trí cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau

về cấp độ nhưng đều thống nhất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi trên từng thửa đất Nhà nước có vai trò điều tiết các nguồn thu từ đất để phục vụ cho nhiệm vụ

ổn định và phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước được khai thác công năng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về khía cạnh mặt kinh tế Nhà nước không thể tự mình

trực tiếp sử dụng toàn bộ quỹ đất trong nền kinh tế nhiều thành thần mà Nhà nước phải tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vào các mục đích khác nhau Như vậy, QSDĐ trên những thửa đất cụ thể của Nhà nước lại được phân bổ lại cho NSDĐ với những quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ Trong trường hợp này QSDĐ của Nhà nước được thể hiện trong các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ trong phương

án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu

tư của Nhà nước mang lại

Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt về đất đai của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất, THĐ và cấp GCNQSDĐ Việc định đoạt tính chất pháp lý của từng thửa đất cụ thể có liên quan đến QSDĐ và được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn QSDĐ Những quyền này sẽ có hạn chế theo thời gian, theo mục đích sử dụng đất và đối tượng sử dụng đất (Đào Trung Chính, 2007) Như vậy, quyền định đoạt về quyền sở hữu như trên thuộc về Nhà nước như định đoạt về mục đích sử dụng đất, tài chính về đất đai, giao đất, cho thuê đất, thu hồi, trưng dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, thời hạn, hạn mức…, còn định đoạt quyền sử dụng từng thửa đất cụ thể thông qua các giao dịch dân sự (chuyển quyền, cho thuê, thế chấp) thuộc về quyền của người sử dụng đất

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Nhà nước là đại diện của nhân dân trong thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai, SDĐ và định đoạt đất đai theo phương án quy hoạch, kế hoạch theo quy định của pháp luật Trong trường hợp này cần phải hiểu rằng chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu về đất đai Nhà nước là người đại diện, còn người dân thực hiện QSDĐ trên một mảnh đất cụ thể với mục đích được xác định Quyền

sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ

sở hữu là duy nhất - đó là toàn dân Mỗi người dân cụ thể không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó cũng không phải là đồng chủ sở hữu đối về đất đai

mà họ có QSDĐ Hiến pháp và Luật Đất đai ghi nhận Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng Vì vậy, từ

Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử

dụng đất”, nói cách khác là quyền của người sử dụng đất (Quốc hội nước

CHXHCNVN, 2013)

Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn

vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là NSDĐ” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993)

Khái niệm “Quyền sử dụng đất” thể hiện tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập

pháp tại Việt Nam Trong khi đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, làm sao để người dân có thể khai thác, SDĐ có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu thiết yếu mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại

diện chủ sở hữu của Nhà nước Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng

đất” ra đời đã giải quyết được vấn đề trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,

của Nhà nước và của mỗi người dân

Theo luật định, nội dung về quyền của NSDĐ bao gồm: quyền chiếm hữu (quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (quyền khai thác và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu

tư trên đất được giao, chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp) và quyền năng đặc biệt khác tùy từng loại chủ thể và từng loại đất Nội dung QSDĐ được thể hiện theo cách này hay cách khác tùy thuộc vào đối tượng SDĐ, mục đích SDĐ và hình thức được Nhà nước giao QSDĐ (giao đất hay cho thuê đất)

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao QSDĐ gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai 2003) Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ THĐ vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng Khi hết thời hạn giao đất Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người đang sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật Khi Nhà nước THĐ thì Nhà nước sẽ giao QSDĐ khác cho người sử dụng

hoặc sẽ “đền bù” (theo Luật Đất đai 1993), hoặc “bồi thường” (theo Luật Đất đai 2003) Như vậy, thực ra người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và quyền sử dụng tương đối toàn diện Còn quyền định đoạt đối với mảnh đất này tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết dưới góc độ pháp lý Trong thực tế thực hiện, nội hàm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt đối với đất đai

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”

Những lý luận về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ ở Việt Nam được hình thành và phát triển trên quan điểm quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp để phát triển Hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm ngư nghiệp, họ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng ổn định, lâu dài và được thực hiện các quyền dành cho NSDĐ Việc công nhận quyền sở hữu tài sản QSDĐ của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rất rõ Việt Nam giải quyết được vấn đề thiếu lương thực trước đây và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới Tóm lại, QSDĐ phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước - đại diện chủ sở hữu - giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định

Nội dung cụ thể của các quyền của người sử dụng đất là:

- Chuyển đổi QSDĐ là hoạt động chuyển QSDĐ khi nông dân cùng một địa phương (cấp xã) đổi đất cho nhau nhằm tổ chức lại sản xuất như hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, khắc phục tình trạng xâm phụ canh hoặc sự manh mún khi phân phối đất đai theo phương châm “tốt, xấu, gần, xa” hoặc khi họ có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hoạt động chuyển QSDĐ khi NSDĐ chuyển đi nơi khác, chuyển nghề hoặc họ không có khả năng sử dụng hoặc chuyển để thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo pháp luật Khi đó, người nhận QSDĐ mới phải trả cho người chủ sử dụng đất cũ một khoản tiền tương ứng theo thỏa thuận của 2

bên Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân

và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian được Nhà nước giao QSDĐ Nhà nước có quyền tham gia vào điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất Nhà nước cũng có thể quy định về một số trường hợp không được chuyển QSDĐ Việc chuyển nhượng QSDĐ được yêu cầu phải đăng ký biến động về đất đai để Nhà nước có thể quản lý được quỹ đất Không đăng ký biến động SDĐ khi chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội nên việc chuyển QSDĐ đã phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ Giá trị chuyển nhượng QSDĐ trong các giao dịch trên thị trường bất động sản chiếm một tỉ trọng rất lớn

- Tặng cho, thừa kế QSDĐ là hoạt động chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, khi đó, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng họ phải nộp thuế

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng NSDĐ thế chấp vay nợ bằng giá trị QSDĐ Trong trường hợp này đất đai dùng làm vật thế chấp vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định Chỉ khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp mới có quyền đem QSDĐ đó phát mại để thu hồi vốn Trong một số trường hợp người vay tiền có thể dùng phương thức bảo lãnh từ một cá nhân hay tổ chức huy động vốn Nghĩa là dựa vào cam kết dùng QSDĐ của cá nhân hay tổ chức để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012)

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hoạt động mà NSDĐ dùng QSDĐ đuọc công nhận làm cổ phần để tham gia quá trình sản xuất kinh doanh hay xây dựng Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân Góp vốn là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp, nông thôn

1.2 Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất

1.2.1 Tại một số quốc gia trên thế giới

1.2.1.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển

Tại Thụy Điển, toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng về tài sản Người mua phải xin đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua thông qua việc hợp đồng chuyển nhượng Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất nếu hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền

sở hữu để người mua là chủ sở hữu đất đai mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ lưu tại toà án, bản gốc do người mua giữ Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng mua bán chứ không phải từ việc đăng

ký Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký ở cơ quan nhà nước

Theo pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp:

Người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký

Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (bước 2) Bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho bên đi vay Bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Nếu không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp

sẽ không hợp pháp

Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là cơ quan thi hành pháp luật

Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ sở hữu đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản mình sở hữu Họ có thể bán tài sản và

được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho việc chuyển dịch đó Họ cũng được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản mình sở hữu

1.2.1.2 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Đức

Tại Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang; đất và nhà không tách rời và được mua, bán dựa trên nguyên tắc của thị trường Hiến pháp Đức quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng (người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác bên giao quyền thừa kế xây dựng) theo hợp đồng với thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà Hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá, 2003)

1.2.1.3 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Ôxtrâylia

Trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và

tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà

và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất

và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.1.4 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Bằng khoán điền thổ là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai dùng khi đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng

khoán được cấp là vĩnh viễn; Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế dùng khi đất chưa được đo hoàn chỉnh Chủ sở hữu đất

có Bằng khoán hạn chế có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất còn là tạm thời; Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền

bù thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho

dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2020)

1.2.1.5 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc

Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc

từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX Năm 1978, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu nhà nước Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài phần đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, phần còn lại là sở hữu tập thể

Tuy không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao QSDĐ QSDĐ đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép NSDĐ được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước

chỉ khống chế bằng mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (từ 40 – 70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng QSDĐ nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp GCNQSDĐ; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất (Nguyễn Trọng Tuấn, 2016)

Việc chuyển nhượng QSDĐ có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ, NSDĐ có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ: chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện

cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có GCNQSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo

dự án (Lưu Quốc Thái, 2006) Trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá

cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể

có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ: NSDĐ có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn

20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước

đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Thế chấp QSDĐ: NSDĐ có thể thế chấp QSDĐ thông qua GCN QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa NSDĐ và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán

mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là NSDĐ mới

Đối với NSDĐ nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.2.2 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật đầu tiên quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam là Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, qua đó đã điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất trong thời kỳ đất nước bước vào giai đoạn đổi mới Trong đó quy định về nội dung QSDĐ: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 1987) Thực tế thi hành Luật đất đai 1987 đã nảy sinh những bất cập, đó là NSDĐ thực sự không có quyền đối với đất được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng Họ chỉ được chuyển QSDĐ khi vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục

sử dụng đất đó Vì chưa đáp ứng được nhu cầu của NSDD nên thực tế vẫn xảy ra

hiện tượng mua bán đất đai trá hình Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt hành chính đơn thuần mà chưa thể hiện được đầy đủ quản lý về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài ra, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho NSDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 đã bổ sung một nội dung mới cho phép NSDĐ được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, những quy định đã thay đổi theo xu hướng ngày càng

mở rộng quyền của NSDĐ và cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung thêm quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất

đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Thực hiện Nghị quyết về cải cách hành chính của Quốc hội và để đồng bộ với Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp và ngày 29/06/2001 Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Trong

đó đã cho phép NSDĐ được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất

sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã duyệt Đồng thời cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài)

Sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã bộc lộ những thiếu sót, Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của NSDĐ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) Luật Đất đai 2003 cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và có bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam Như vậy, Luật đang dần dần mở rộng dần quyền của NSDĐ nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Luật đất đai sửa đổi năm 2013 đã thể chế hoá những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ, đồng thời khắc phục những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Điểm mới cơ bản liên quan đến QSDĐ là: đã cụ thể hóa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; quyền được quyết định mục đích sử dụng đất; được quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất; quyền thu hồi và trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất và chính sách tài chính về đất đai… Và quy định rõ trách nhiệm cụ thể của Nhà nước về quản lý đất đai; những bảo đảm của Nhà nước đối với NSDĐ; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc

thiểu số; trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cung cấp thông tin đất đai và trách nhiệm của công chức địa chính tại xã, phường, thị trấn

1.2.3 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của NSDĐ

1.2.3.1 Các văn bản Luật

- Luật Đất đai năm 1993, 1998, 2001, 2003, 2013

- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, Luật thuế chuyển QSDĐ 2000

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995; Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006,;

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009

1.2.3.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Ngày 14/9/1994, Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các

tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm

hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/05/2007 của Chính phủ về việc cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

* Một số thông tư hướng dẫn:

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Nghị quyết số 06/NQ-CP ngày 17/01/2022 của Chính phủ về Đề án đổi mới,

sắp xếp tổ chức bộ máy hành chính nhà nước giai đoạn 2021-2025

1.2.4 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

- Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: thực tế cho thấy trước đây việc chuyển đổi

QSDĐ chủ yếu đối với đất trồng lúa để khắc phục tình trạng “ruộng đất manh mún”

từ kết quả của việc giao đất theo Nghị định số 64/CP Đồng thời đáp ứng điều kiện của công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp Chuyển đổi QSDĐ đối với đất đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu

tư của nông dân (Nguyễn Đình Bồng & cs., 2005)

- Về chuyển nhượng QSDĐ: Trong chính sách về chuyển nhượng QSDĐ đã

thực sự đáp ứng được mong mỏi của NSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện đối với hầu hết các loại đất, nhiều nhất vẫn là đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Nhờ chính sách này mà NSDĐ mạnh dạn hơn trong đầu tư và linh động hơn trong sử dụng đất Và về phía Nhà nước nguồn thu ngân sách cũng tăng Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có vài trăm ngàn hộ gia đình dọn đến nơi ở mới, chủ yếu qua hình thức chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, tồn tại chính là còn nhiều giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Về cho thuê đất, cho thuê lại đất: Mặc dù pháp luật đã thừa nhận và mở rộng

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất và điều đó đã có tác dụng tích cực trong việc tăng đầu tư trên đất Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo ở một số địa phương đã áp dụng quyền cho thuê, cho thuê lại không đúng Ví dụ như đất giao cho các cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang họ lại cho thuê lại Nhiều tổ chức làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất Nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho thuê lại mà không đăng ký với cơ quan nhà nước Pháp luật chỉ quy định việc đấu giá QSDĐ đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa có quy định chặt chẽ

việc phải đấu giá khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng Thêm vào đó đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn quá nhiều

- Về thừa kế QSDĐ: Hầu hết mọi người đầu quan niệm là việc thừa kế QSDĐ

là câu chuyện trong nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối” Do vậy khi phân chia tài sản thừa kế thì các thành viên tự thoả thuận với nhau dưới sự chứng kiến của họ hàng Do không đăng ký thay đổi QSDĐ tại cơ quan nhà nước nên về sau đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ Thừa

kế QSDĐ trong trường hợp không có giấy tờ thì gặp khó khăn khi khai nhận thừa

kế, chia thừa kế vì không đủ điều kiện để lại di sản thừa kế Một số nguyên nhân như: Người đứng tên trên GCN không có mặt tại địa phương; chủ đất đã chết; trong gia đình chưa thỏa thuận được di sản thừa kế; chuyển nhượng không có giấy tờ; hoặc chủ đất không hợp tác kê khai Thực tế, nhiều thửa đất chưa sang tên được cho người được thừa kế vì chưa có GCNQSDĐ

- Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng

QSDĐ đã huy động được nguồn vốn lớn đầu tư đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Quy trình, thủ tục để thực hiện thế chấp, bảo lãnh QSDĐ đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên liên quan Tuy nhiên, do quy định tính giá đất của Nhà nước nên số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai nên việc thế chấp cũng còn gặp nhiều khó khăn

- Về góp vốn bằng QSDĐ: Việc góp vốn bằng QSDĐ tại Việt Nam chỉ áp

dụng đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước đã được Nhà nước giao, cho thuê đất (trả tiền thuê một lần) hoặc nhận chuyển QSDĐ hợp pháp, trừ trường hợp

tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền Còn tổ chức, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất tại Việt Nam và tổ chức cá nhân được cho thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê hàng năm không được pháp luật cho hưởng quyền này

1.2.5 Nhận xét chung

Việc thực hiện các quyền của NSDĐ tuy đã được pháp luật quy định rõ ràng,

ngày càng cụ thể hơn về nguyên tắc, quy trình Tuy nhiên các văn bản pháp luật và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, thủ tục kê khai đăng ký còn rườm rà, năng lực của cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa cao

Việc xác định giá trị đất đai để thực hiện chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ còn nhiều bất cập Do vậy nên các hoạt động chuyển QSDĐ không qua khai báo vẫn diễn ra gây khó khăn cho công tác quản lý, sử dụng đất đai và gây lãng phí nguồn thu của Nhà nước

Pháp luật quy định việc giao đất, cho thuê phải căn cứ vào quy hoạch, nhưng quy hoạch lại đang thiếu tầm nhìn dài hạn, tổng thể Nhiều dự án được giao đất nhưng do nhà đầu tư không đủ năng lực nên đất bị bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng Tình trạng quy hoạch “treo” và tiến độ cấp GCNQSDĐ chậm đã ảnh hưởng đến việc thực hiện các QSDĐ Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn chậm; cơ chế “xin - cho” khi giao đất, cho thuê đất vẫn còn Trong đấu giá QSDĐ có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất quy định và giá thực tế,

từ đó dẫn đến hiện tượng đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép

Chưa có chế tài xử phạt đủ mạnh cho việc không đăng ký giao dịch khi thực hiện các quyền của NSDĐ Nhận thức và việc chấp hành quy định về việc đăng ký giao dịch các quyền của NSDĐ chưa đầy đủ gây khó khăn cho cơ quan quản lý Việc kiểm tra, giám sát trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ của các cấp, các ngành và địa phương chưa thường xuyên

1.3 Mô hình phi địa giới hành chính và thực tiễn triển khai tại tỉnh Đồng Nai

1.3.1 Khái quát về mô hình phi địa giới hành chính

Mô hình phi địa giới hành chính trong quản lý đất đai là một mô hình quản lý

đất đai theo hướng không phụ thuộc vào địa giới hành chính Theo mô hình này, người dân, doanh nghiệp có thể thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai tại bất

kỳ cơ quan có thẩm quyền nào, không phụ thuộc vào nơi cư trú hoặc địa chỉ của thửa đất

Mô hình phi địa giới hành chính dựa trên 3 nguyên tắc cơ bản sau:

- Tiếp nhận hồ sơ tại chỗ: Người dân, doanh nghiệp có thể nộp hồ sơ tại bất kỳ

cơ quan có thẩm quyền nào, không phụ thuộc vào nơi cư trú hoặc địa chỉ của thửa

đất

- Xử lý hồ sơ tập trung: Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ từ người dân, doanh nghiệp và xử lý hồ sơ tập trung tại một địa điểm

- Trả kết quả tại chỗ: Người dân, doanh nghiệp sẽ nhận kết quả giải quyết hồ

sơ tại cơ quan nơi đã nộp hồ sơ

Mô hình phi địa giới hành chính mang lại nhiều lợi ích cho người dân, doanh nghiệp, cụ thể như sau:

- Tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp: Người dân, doanh nghiệp có thể lựa chọn nơi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ thuận tiện nhất, không cần phải đi lại nhiều nơi, tiết kiệm thời gian và chi phí

- Nâng cao chất lượng dịch vụ công: Cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có thể tập trung nguồn lực, nâng cao chất lượng phục vụ, đáp ứng nhu cầu của người dân, doanh nghiệp

- Góp phần cải thiện môi trường đầu tư: Mô hình phi địa giới hành chính đã góp phần tạo môi trường đầu tư thuận lợi, minh bạch, cạnh tranh bình đẳng cho các doanh nghiệp

1.3.2 Tổng quan về mô hình phi địa giới hành chính trên thế giới

1.3.2.1 Tại Trung Quốc

Trung Quốc (Cộng hòa nhân dân Trung Hoa) là một quốc gia rộng lớn nằm ở khu vực Đông Á, có diện tích gần 9,6 triệu km2 với dân số đông nhất thế giới (khoảng 1,4 tỷ dân) Trung Quốc có 33 đơn vị hành chính cấp tỉnh (không kể Đài Loan), bao gồm 22 tỉnh, 05 khu tự trị, 02 đặc khu hành chính và 04 thành phố trực thuộc trung ương Sau khi thực hiện chính sách “mở cửa”, dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Trung Quốc, quá trình cải cách hành chính luôn gắn liền với tiến trình cải cách và phát triển kinh tế - xã hội

Kể từ sau Đại hội lần thứ XVIII của Đảng Cộng sản Trung Quốc (năm 2012), Trung Quốc xác định cải cách thủ tục hành chính là một trong những nội dung quan trọng nhất của cải cách hành chính Việc cải cách thủ tục hành chính được thực hiện

từ việc xây dựng 03 danh sách chính: (i) Danh sách quyền hạn của Chính phủ (làm

rõ những quyền hạn của Chính phủ), đồng thời, xây dựng hệ thống giám sát việc sử

dụng quyền lực của Chính phủ; (ii) Danh sách trách nhiệm: Danh sách này chủ yếu

để làm rõ trách nhiệm Chính phủ trong bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy dịch vụ công; (iii) Danh sách về những hạn chế: Nêu rõ những lĩnh vực không phù hợp với

sự phát triển của thị trường thì Chính phủ không được tham gia

Với những nỗ lực trong cải cách thủ tục hành chính, nhiều thủ tục đã được cắt giảm, quy trình của từng thủ tục cũng được giảm nhiều; qua đó, giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, cá nhân khi thực hiện thủ tục hành chính

Đặc biệt, Trung Quốc đang thí điểm bước đầu rất thành công mô hình Trung tâm dịch vụ hành chính công trực tiếp phê duyệt các thủ tục hành chính (“Mô hình Hoài An”) Theo đó, tại thành phố Hoài An (thuộc tỉnh Giang Tô), Trung tâm dịch

vụ hành chính công được xây dựng rất hiện đại, bề thế, trong đó dành hơn 13.000m2 làm khu vực chung để giải quyết các thủ tục hành chính cho người dân Trung tâm thực hiện tiếp nhận, giải quyết hơn 400 thủ tục hành chính từ 57 cơ quan khác nhau Tổng số có hơn 800 nhân viên làm việc tại Trung tâm, trong đó phần lớn

là công chức từ 57 cơ quan cử đến Một điểm nổi bật theo “Mô hình Hoài An” là các công chức được 57 cơ quan cử đến làm việc tại Trung tâm có thẩm quyền phê duyệt các thủ tục hành chính, không phải xin ý kiến của cơ quan mình và tự chịu trách nhiệm với quyết định phê duyệt đó Quá trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ đều được công khai, minh bạch và người dân, lãnh đạo đều có thể giám sát quá trình này Bên cạnh đó, người dân, doanh nghiệp có thể phản ánh, kiến nghị liên quan đến việc giải quyết thủ tục hành chính thông qua website, đường dây nóng của Trung tâm

Xuyên suốt tiến trình đổi mới phương thức và nâng cao hiệu quả quản lý hành chính nhà nước của Trung Quốc, có thể thấy nổi lên những điểm sau:

Thứ nhất, cải cách hành chính gắn liền với cải cách chính trị và cải cách kinh tế

Tuy mỗi lần cải cách đều có những trọng tâm khác nhau nhưng các cuộc cải cách hành chính của Trung Quốc từ trước đến nay đều nhất quán về chính sách đổi mới toàn diện, thể hiện sự gắn bó chặt chẽ giữa cải cách hành chính với cải cách chính trị và cải cách kinh tế

Thực tế cho thấy, khác với các nước phương Tây, cải cách hành chính ở Trung

Quốc thường được xem là một thành tố của cải cách chính trị bởi mối quan hệ đặc biệt giữa chính trị và hành chính Đảng Cộng sản Trung Quốc quản lý trực tiếp toàn

bộ hệ thống công vụ, đặc biệt là thông qua việc kiểm soát vấn đề nhân sự (bổ nhiệm quan chức hành chính các cấp dựa trên những tiêu chuẩn chính trị cơ bản) Cải cách hành chính là một phần quan trọng của cải cách hệ thống chính trị ở Trung Quốc và

là điều kiện cho việc thiết lập thể chế kinh tế thị trường ở nước này(5).Hơn nữa, cải cách hành chính còn được xem là điểm giao thoa giữa cải cách chính trị và cải cách kinh tế Đảng Cộng sản Trung Quốc coi cải cách hành chính như là sự mở rộng của cải cách kinh tế và trên thực tế, họ theo cách tiếp cận cân bằng giữa những giá trị chính trị với những cân nhắc thận trọng về kinh tế

Thứ hai, đổi mới phương thức quản lý hành chính nhà nước dựa trên khuôn khổ pháp lý chặt chẽ và thống nhất

Ở một đất nước mà “nhân trị” có truyền thống lâu đời như Trung Quốc thì việc đề cao “pháp trị” có ý nghĩa rất lớn trong nỗ lực xây dựng và củng cố pháp quyền, thay thế mệnh lệnh hành chính bằng pháp luật và tinh thần thượng tôn pháp luật Trong lĩnh vực quản lý hành chính nhà nước, Trung Quốc đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật với rất nhiều đạo luật quan trọng, tạo lập khuôn khổ pháp lý chặt chẽ, thống nhất cho cải cách hành chính nhằm thích ứng với những thay đổi về xã hội, chính trị, kinh tế, văn hóa, môi trường cũng như đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của người dân Những đạo luật liên quan đến quản lý hành chính nhà nước này phần lớn tập trung vào việc giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước

và công dân, nâng cao sức ảnh hưởng của tòa án đối với hệ thống hành chính (đặc biệt là đề cao vai trò của tòa án trong giải quyết các tranh chấp hành chính, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của các tổ chức và của người dân), chú trọng trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm quyền con người, quyền công dân trong hoạt động quản lý hành chính, từ đó tạo tiền đề cần thiết cho việc đổi mới các phương thức quản lý hành chính nhà nước

Thứ ba, đổi mới phương thức quản lý hành chính nhà nước thông qua việc chuyển giao thẩm quyền cho các tổ chức xã hội

Đổi mới phương thức quản lý hành chính nhà nước ở Trung Quốc chú trọng

nhiều tới việc đa dạng hóa chủ thể và hình thức cung ứng dịch vụ công Theo truyền thống, chính quyền thường là chủ thể cung ứng dịch vụ công thì nay chức năng của chính quyền có thể được giảm tải đáng kể thông qua việc chuyển giao thẩm quyền cho các chủ thể khác trong xã hội theo hình thức Nhà nước trả kinh phí để thuê cung ứng dịch vụ công Trong số các chủ thể này, các tổ chức xã hội là lực lượng góp phần quan trọng trong việc hỗ trợ Nhà nước cung ứng dịch vụ công cho người dân

Các tổ chức xã hội đóng vai trò như những thiết chế trung gian trong mối quan

hệ giữa Nhà nước và người dân Trong nỗ lực đổi mới phương thức quản lý hành chính nhà nước, các tổ chức xã hội ở Trung Quốc được giao thực hiện những chức năng hành chính với mức độ tự chủ khác nhau Tháng 3/2013, Đảng Cộng sản Trung Quốc ra tuyên bố kêu gọi các tổ chức xã hội cần thực hiện việc cung ứng các dịch vụ công phù hợp với năng lực của mình Đây là cơ sở chính trị quan trọng, giúp cho các tổ chức xã hội có được tính hợp pháp trong việc thực thi những chức năng mà trước nay chỉ dành riêng cho chính quyền nhà nước

Việc chuyển giao thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước cho các tổ chức xã hội được thực hiện trong khuôn khổ cuộc cải cách hành chính năm 2013, với mục đích cải thiện chất lượng mối quan hệ giữa Nhà nước, xã hội và người dân Trong đó, mối quan hệ giữa Nhà nước và xã hội đã thay đổi từ chỗ trước đây đôi bên nhân nhượng lẫn nhau và Nhà nước giữ vai trò áp chế, thì nay chuyển sang mô hình hợp nhất mà ở đó Nhà nước giảm dần các biện pháp hạn chế áp đặt đối với các

tổ chức xã hội và “thuê lại” một loạt các dịch vụ do các tổ chức xã hội cung cấp

Thứ tư, hiện đại hóa phương thức quản lý hành chính thông qua việc ứng dụng công nghệ số

Một trong những nội dung quan trọng của đổi mới phương thức quản lý hành chính ở Trung Quốc là việc đổi mới phương thức cung cấp dịch vụ công Bên cạnh việc đa dạng hóa chủ thể cung cấp dịch vụ công (với sự tham gia của các tổ chức xã hội như đã đề cập ở phần trên), Trung Quốc còn chú trọng việc đa dạng các hình thức cung ứng dịch vụ công, đặc biệt là đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số trong quản lý hành chính nhà nước, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân và

Không gian mạng là không gian thứ tư (cùng với đất đai, vùng trời, vùng biển)

và rất coi trọng việc ứng dụng công nghệ số, kỹ thuật số vào các hoạt động quản lý nhà nước trên cơ sở bảo vệ an ninh quốc gia trên không gian mạng Trung Quốc chủ trương coi việc xây dựng dữ liệu lớn là chiến lược quốc gia để nắm thông tin tổng thể, phục vụ cho việc phân tích tình hình và hoạch định chính sách kịp thời, chính xác, qua đó hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội Có thể nói, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hành chính nhà nước ở Trung Quốc đã góp phần thay đổi nền hành chính nước này trên các phương diện tổ chức, phương thức làm việc, cơ chế phối kết hợp công tác trong nội bộ các cơ quan nhà nước và phong cách, hiệu quả phục

vụ người dân trong bối cảnh Cách mạng Công nghiệp lần thứ tư đang diễn ra mạnh

mẽ trên khắp thế giới hiện nay

1.3.2.2 Tại Hàn Quốc

Thứ nhất, đổi mới phương thức quản lý hành chính chịu sự chi phối đáng

kể của các yếu tố kinh tế

Các cuộc cải cách hành chính tại Hàn Quốc trong hơn hai thập niên qua (từ cuối những năm 90/ thế kỷ XX cho đến nay) chịu nhiều ảnh hưởng từ chính sách phát triển kinh tế của những thập niên trước đó Tương tự như mô hình nhà nước phúc lợi

ở các nước phương Tây, bộ máy hành chính nhà nước ở Hàn Quốc (điển hình của mô hình Nhà nước kiến tạo phát triển - Developmental state - ở châu Á) cũng được coi là nhân tố chủ chốt cho những thành tựu vượt bậc về kinh tế Vì lẽ đó, giới tinh hoa đã