Chuyên Đề tổng hợp nghiên cứu cung cầu thị trường chung cư hà nội

Mục tiêu nghiên cứu cung cầu trên thị trường nhà chung cư địa bàn Hà Nội ...6 3... Bên cạnh đó, nhucầu đầu tư dần quay trở lại với kênh bất động sản trong bối cảnh kinh tế không Cơ sở l

Mục tiêu nghiên cứu cung cầu trên thị trường nhà chung cư địa bàn Hà Nội

dự án này đến từ các khu vực đô thị tích hợp lớn ở phía Tây [ CITATION htt \l 1066 ]

Nguồn cầu căn hộ Hà Nội tăng được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở ngày càng cao đi cùng với tốc độ tăng dân số và nhập cư của thành phố Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư dần quay trở lại với kênh bất động sản trong bối cảnh kinh tế không ổn định[ CITATION htt \l 1066 ]

Như vậy , việc “nghiên cứu cung cầu trên thị trường chung cư Hà Nội” là cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu cung cầu trên thị trường nhà chung cư địa bàn Hà Nội

Cơ sở lý luận và thực tiễn về cung cầu thị trường nhà chung cư Hà Nội

Thực trạng cung cầu thị trường chung cư địa bàn Hà Nội

Kiến nghị và giải pháp cho nhà đầu tư và cơ quan nhà nước trong bối cảnh thị trường nhà chung cư Hà Nội hiện nay

Đối tượng phạm vi nghiên cứu cung cầu trên thị trường nhà chung cư địa bàn Hà Nội

Đối Tượng Nghiên Cứu

Cung cầu trên thị trường nhà chung cư địa bàn Hà Nội

Phạm Vi Nghiên Cứu

Thị trường bất động sản Hà Nội trong 2 năm gần đây

Phương pháp nghiên cứu cung cầu trên thị trường nhà chung cư địa bàn Hà Nội

Phân Tích Báo Cáo Thị Trường: Nghiên cứu các báo cáo thị trường từ các công ty nghiên cứu thị trường, tổ chức bất động sản, và các cơ quan thống kê.

Dữ Liệu Từ Cơ Quan Quản Lý và Chính Quyền: Sử dụng dữ liệu từ các cơ quan quản lý đô thị, các tổ chức nghiên cứu và cơ quan nhà nước

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CUNG CẦU THỊ TRƯỜNG NHÀ

Khái niệm cung, cầu ,lượng cung, lượng cầu

Cung là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà người bán muốn bán tại các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định, các nhân tố khác không thay đổi

Lượng cung số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể mà người bán muốn bán và sẵn sàng bán tại mức giá đã cho trong một khoảng thời gian nhất định.

Sẵn sàng bán ở đây nghĩa là người bán sẽ sẵn sàng cung cấp số lượng cung nếu có đủ người mua hết số hàng đó Điều này rất quan trọng để phân biệt giữa số lượng cung và số lượng thực sự bán.

Cầu là nhu cầu cộng với khả năng thanh toán cho nhu cầu đó; là sự cần thiết của một cá thể về một hàng hóa hay dịch vụ nào đó mà cá thể sẵn sàng có khả năng thanh toán cho hàng hóa hay dịch vụ đó

Số lượng cầu về hàng hóa là số lượng mà người mua sẵn sàng mua trong một thời kỳ nào đó.

Sẵn sàng mua có nghĩa là người mua sẽ thực sự sẵn sàng trả tiền cho số lượng cầu nếu nó là có sẵn Điều này rất quan trọng để phân biệt giữa số lượng cầu và số lượng thực sự mua.

Khái quát về nhà chung cư

1.2.1 Khái niệm nhà chung cư

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023[ CITATION kho \l 1066 ]có định nghĩa về nhà chung cư như sau:

Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

1.2.2 Khái niệm thị trường chung cư

Thị trường nhà chung cư là phần của thị trường bất động sản chuyên biệt cho các loại hình nhà ở chung cư Thị trường này bao gồm tất cả các hoạt động liên quan đến việc mua, bán, cho thuê và đầu tư vào các căn hộ và tòa nhà chung cư.

1.2.3 Phân loại nhà chung cư

Các tiêu chuẩn để phân loại nhà chung cư được quy định rõ ràng tại điều 5 trong thông tư 31/2016/TT-BXD [ CITATION điề \l 1066 ]của nhà nước:

 Nhóm tiêu chuẩn quy hoạch – kiến trúc

 Nhóm tiêu chuẩn hệ thống, thiết bị kỹ thuật

 Nhóm tiêu chuẩn dịch vụ, hạ tầng xã hội

 Nhóm tiêu chuẩn chất lượng, quản lý, vận hành

Dựa theo 4 nhóm tiêu chí, nhà nước phân chung cư thành 3 hạng A, B, C.

 Chung cư cao cấp – Hạng A

Vị trí: Nằm ở vị trí thuận lợi trong đô thị, gần trung tâm thành phố, quận, huyện, hoặc các khu vực có hạ tầng xã hội tốt (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại).

Quy hoạch - kiến trúc: Có mật độ xây dựng thấp, nhiều không gian xanh, kiến trúc hiện đại, quy mô lớn, thiết kế cao cấp với nhiều tiện ích nội khu như bể bơi, khu vui chơi, phòng gym.

Hệ thống kỹ thuật: Hệ thống kỹ thuật hiện đại, thang máy tốc độ cao, hệ thống điều hòa trung tâm, hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt tiêu chuẩn cao.

Dịch vụ hạ tầng xã hội: Cung cấp đầy đủ các dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp, dịch vụ bảo vệ 24/7, an ninh tốt, các tiện ích công cộng đa dạng như trung tâm mua sắm, siêu thị, phòng gym, bể bơi.

Chất lượng xây dựng: Chất lượng xây dựng và hoàn thiện công trình cao cấp, vật liệu hoàn thiện nội thất và ngoại thất chất lượng tốt.

 Chung cư trung cấp – Hạng B

Vị trí: Nằm ở vị trí khá thuận lợi trong đô thị, có thể xa trung tâm nhưng vẫn dễ dàng tiếp cận với các khu vực có hạ tầng xã hội.

Quy hoạch - kiến trúc: Mật độ xây dựng vừa phải, có không gian xanh, kiến trúc tương đối hiện đại, quy mô trung bình, cung cấp một số tiện ích nội khu cơ bản như khu vui chơi, siêu thị mini.

Hệ thống kỹ thuật: Hệ thống kỹ thuật đảm bảo tiêu chuẩn, thang máy hoạt động tốt, hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt yêu cầu.

Dịch vụ hạ tầng xã hội: Cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành cơ bản, dịch vụ bảo vệ an ninh đủ tiêu chuẩn, có các tiện ích cơ bản như siêu thị mini, khu vui chơi.

Chất lượng xây dựng: Chất lượng xây dựng tốt, vật liệu hoàn thiện nội thất và ngoại thất khá chất lượng.

 Chung cư bình dân – Hạng C

Vị trí: Nằm ở vị trí xa trung tâm, có thể ít thuận tiện hơn trong việc tiếp cận các khu vực có hạ tầng xã hội.

Quy hoạch - kiến trúc: Mật độ xây dựng cao, ít không gian xanh, kiến trúc đơn giản, quy mô nhỏ, ít tiện ích nội khu.

Hệ thống kỹ thuật: Hệ thống kỹ thuật đáp ứng các yêu cầu tối thiểu, thang máy, hệ thống điều hòa và phòng cháy chữa cháy hoạt động ở mức cơ bản.

Dịch vụ hạ tầng xã hội: Dịch vụ quản lý vận hành cơ bản, an ninh đủ đảm bảo, ít tiện ích công cộng.

Chất lượng xây dựng: Chất lượng xây dựng đáp ứng yêu cầu cơ bản, vật liệu hoàn thiện nội thất và ngoại thất đơn giản

1.2.4 Vai trò của nhà chung cư

Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác ) Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau.

Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cư dân đông đúc từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó Chính vì thế sẽ nảy sinh vấn đề về nhà ở, giá cả thuê nhà ở cũng tăng, cộng thêm các chi phí phát sinh khác đã làm cho nhiều bức xúc xảy ra.

Lúc này thì người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt Do đó, nhiều các dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời.

Sự ra đời chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội Về mặt xã hội thì các căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản lý dễ dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh trật tự.

Về phía người có nhu cầu thì căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở mà không mất nhiều chi phí như mua một mảnh đất riêng rồi chi phí xây dựng.

1.2.5 Đặc điểm , tính chất nhà chung cư

Nhiều Tầng: Nhà chung cư thường có từ vài tầng đến hàng chục tầng, với nhiều căn hộ trên mỗi tầng.

Căn Hộ Riêng Biệt: Mỗi căn hộ trong nhà chung cư có không gian sống riêng biệt, bao gồm phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp và nhà vệ sinh.

Nội dung nghiên cứu cung cầu trên thị trường nhà chung cư

Tình Hình Tổng Quan: Đánh giá hiện trạng và sự phát triển của thị trường nhà chung cư, bao gồm các xu hướng chính, các khu vực phát triển nổi bật và các yếu tố chính tác động đến thị trường.

Cơ Cấu Thị Trường: Phân tích cơ cấu thị trường nhà chung cư theo phân khúc giá, loại hình căn hộ và các đặc điểm nổi bật khác.

Nguồn Cung Hiện Tại: Đánh giá số lượng và chất lượng ,quy mô các dự án chung cư hiện có trên thị trường , tổng cung ,xu hướng cung

 Số lượng dự án: Theo dõi số lượng dự án đang xây dựng và hoàn thiện trong khu vực Tăng trưởng số lượng dự án cho thấy sự phát triển của thị trường và nhu cầu cao từ người tiêu dùng.

 Vị trí , Quy mô dự án: quy mô dự án cung cấp thông tin số lượng căn hộ mà dự có thể cung cấp cho thị trường , phục vụ tính tổng cung

 Số lượng căn hộ : tổng cung số lượng căn hộ tổng hợp từ các dự án sẵn sàng cung cấp cho thị trường

 Chất lượng nguồn cung : đánh giá chất lượng các căn hộ trên thị trường

 Phân khúc nguồn cung : số lượng căn hộ từng phân khúc

 Xu hướng cung , xu hướng cung theo phân khúc

Nhu Cầu Hiện Tại: Phân tích nhu cầu hiện tại về nhà chung cư, bao gồm thông tin về số lượng người tìm kiếm nhà, các yếu tố thúc đẩy nhu cầu, và các xu hướng tiêu dùng.

 Số lượng căn hộ mà thị trường tiêu thụ

 Lượng cầu so với cung cùng thời điểm

1.3.4 Phân Tích Các Yếu Tố Tác Động

Yếu Tố Kinh Tế: Đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế như lãi suất, tỷ lệ lạm phát, và tình hình thất nghiệp đến cung cầu.

Chính Sách Chính Phủ: Phân tích ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở, quy hoạch đô thị, và các chính sách tài chính đối với thị trường chung cư.

Xu Hướng Thị Trường: Đánh giá các xu hướng mới trong thị trường bất động sản, chẳng hạn như nhu cầu về các tiện ích mới, không gian làm việc tại nhà, và yêu cầu về môi trường sống bền vững.

Biến Động Giá: Phân tích các biến động giá trên thị trường chung cư, bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả như vị trí, chất lượng, và tiện ích.

Khả Năng Chi Trả: Đánh giá khả năng chi trả của người tiêu dùng, bao gồm mức thu nhập, chi phí sinh hoạt, và khả năng vay vốn.

1.3.6 Tình Trạng và Dự Đoán Thị Trường

Tình Trạng Hiện Tại: Đánh giá tình trạng hiện tại của thị trường, bao gồm tình hình giao dịch, số lượng căn hộ còn trống, và tỷ lệ lấp đầy.

Dự Đoán Xu Hướng: Dự đoán các xu hướng và biến động trong tương lai dựa trên các phân tích hiện tại, các yếu tố tác động và các dự báo kinh tế.

1.3.7 Đề Xuất Chính Sách và Chiến Lược

Khuyến Nghị Chính Sách: Đề xuất các chính sách và điều chỉnh cần thiết để cải thiện sự cân bằng cung cầu trên thị trường, bao gồm các khuyến nghị về quy hoạch đô thị và các chính sách hỗ trợ người mua.

Chiến Lược Phát Triển: Đề xuất chiến lược phát triển cho các nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản và các bên liên quan khác để tận dụng cơ hội và ứng phó với thách thức của thị trường.

1.3.8 Nghiên Cứu Trường Hợp và Phân Tích So Sánh

Nghiên Cứu Trường Hợp: Phân tích các trường hợp cụ thể của các dự án chung cư thành công hoặc thất bại để rút ra bài học và xu hướng.

Phân Tích So Sánh: So sánh thị trường nhà chung cư với các loại hình bất động sản khác hoặc các thị trường khu vực khác để hiểu rõ hơn về vị trí và hiệu suất của thị trường.

Chi Phí Sinh Hoạt: Chi phí sinh hoạt và chi phí duy trì căn hộ cũng có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

THỰC TRẠNG CUNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Khái quát về các đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội

cư địa bàn Hà Nội

2.1 Khái quát về các đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội

Vị trí Địa lý: Hà Nội, nằm ở trung tâm vùng đồng bằng sông Hồng, có vị trí chiến lược quan trọng cả về chính trị và kinh tế Sự kết nối với các tỉnh lân cận và khả năng mở rộng về phía Tây và phía Bắc tạo cơ hội cho các dự án phát triển bất động sản, đặc biệt là các khu đô thị mới và khu công nghiệp.

Khí hậu: Với khí hậu nhiệt đới gió mùa, Hà Nội trải qua bốn mùa rõ rệt, điều này ảnh hưởng đến các dự án xây dựng và yêu cầu thiết kế phù hợp với từng mùa Mùa hè nóng ẩm và mùa đông lạnh có thể tạo ra nhu cầu về các giải pháp điều hòa không khí và cách nhiệt hiệu quả trong các tòa nhà. Địa hình và Tài nguyên: Địa hình đồng bằng và nguồn tài nguyên nước phong phú giúp thuận lợi cho việc phát triển các dự án bất động sản Hồ Tây và các hồ lớn khác cung cấp cảnh quan đẹp, tạo giá trị gia tăng cho các dự án bất động sản gần khu vực này.

Kinh tế Đa dạng: Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn với nền kinh tế đa dạng, tạo cơ hội đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác nhau Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và sự mở rộng của các ngành công nghiệp, dịch vụ và thương mại tạo ra nhu cầu lớn cho các bất động sản thương mại và dân cư.

Công nghiệp và Đầu tư: Sự phát triển của các khu công nghiệp và khu chế xuất mở ra cơ hội cho việc phát triển các khu nhà ở và văn phòng phục vụ cho các chuyên gia và công nhân Các chính sách khuyến khích đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng cũng thúc đẩy thị trường bất động sản.

Thương mại và Dịch vụ: Sự gia tăng các trung tâm thương mại và dịch vụ tạo ra nhu cầu cao về bất động sản thương mại và văn phòng Khu vực trung tâm và các khu vực phát triển mới đều có tiềm năng lớn cho các dự án đầu tư.

Dân số: Với dân số đông đúc và đang tăng trưởng nhanh chóng, Hà Nội tạo ra nhu cầu cao về nhà ở, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và các khu vực đang phát triển Sự di cư từ các vùng nông thôn cũng gia tăng nhu cầu về các dự án bất động sản mới.

Văn hóa và Đời sống: Sự phát triển của các khu vực đô thị và các dự án bất động sản phải phù hợp với nhu cầu về môi trường sống chất lượng cao, bao gồm không gian xanh, tiện ích công cộng và các dịch vụ văn hóa Các dự án có thể tận dụng yếu tố văn hóa và lịch sử để tạo ra giá trị gia tăng.

Giáo dục và Y tế: Các khu vực gần các trường đại học, bệnh viện và cơ sở y tế uy tín thường có giá trị bất động sản cao hơn Nhu cầu về nhà ở gần các cơ sở giáo dục và y tế chất lượng cao là một yếu tố quan trọng trong việc định giá và phát triển dự án.

Giao thông: Hệ thống giao thông phát triển và việc mở rộng các tuyến đường và hệ thống tàu điện ngầm giúp gia tăng giá trị của các bất động sản gần các tuyến giao thông chính Tuy nhiên, tình trạng ùn tắc giao thông cũng cần được xem xét trong việc lựa chọn vị trí phát triển bất động sản.

Thực trạng cung cầu trên thị trường nhà chung cư địa bàn Hà Nội

Trong 6T 2024, thị trường căn hộ Hà Nội đã có tín hiệu tích cực cả về nguồn cung và nguồn cầu Khoảng 10.800 căn hộ mới đã được mở bán, tăng gần gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước Trong Q2 2024, khoảng 7.600 căn hộ đã được mở bán, đánh dấu mức tăng 140% theo quý và tăng 155% theo năm Sự thay đổi đáng kể này chủ yếu do sự ra mắt của các dự án căn hộ mới trong các khu đô thị tích hợp, như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City Khu vực phía Tây chiếm khoảng 59% nguồn cung căn hộ mới trong 6T 2024, và các dự án trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm khoảng 90% nguồn cung mới [ CITATION htt \l 1066 ]

Hình 1 : Nguồn cung mới căn hộ Hà Nội (2020-6T 2024 ) [3]

Nguồn cung sơ cấp Hà Nội Q2/2024 tăng liên tiếp 5 quý, đạt ~8,400 căn, tăng

97% so với quý trước và tăng 340% theo năm Những yếu tố vĩ mô thuận lợi và nhiều dự án liên tiếp ra hàng thúc đẩy nguồn cung quý 2 cao nhất từ năm 2020 đến nay [ CITATION htt1 \l 1066 ]

Nguồn cung căn hộ mới Q2 phần lớn đến từ phân khúc Cao cấp và Hạng sang chiếm tổng 97% toàn thị trường Phân khúc Bình dân không còn xuất hiện,Trung cấp chỉ chiếm ~3% là dấu hiệu cho thấy thị trường đã sang giai đoạn mới khi nguồn cung cao cấp - hạng sang chiếm gần như toàn bộ nguồn cung thị trường [ CITATION htt1 \l 1066 ]

Hình 2 : nguồn cung sơ cấp Hà Nội theo quý ,Q2/2021-Q2/2024 [4]

Hình 3 : Nguồn cung sơ cấp Hà Nội theo phân khúc ,Q2/2021-Q2/2024.[4]

Theo báo cáo quý 2/2024 về phân khúc chung cư của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung mở mới chung cư toàn Hà Nội quý 2/2024 đạt 8.400 căn, tăng 97% so với quý 1/2024 - và gần tương đương lượng nguồn cung căn hộ mở mới toàn Hà Nội cả năm 2023 (8.600 căn).[ CITATION htt1 \l 1066 ]

Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp chiếm tới 61% Nguồn cung hạng sang gia tăng thị phần mạnh mẽ, đạt 36% toàn thị trường và chủ yếu tập trung tại khu Tây Hà Nội Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp chỉ đạt 2,3%.

Hình 4 : nguồn cung mới Hà Nội theo quý Q2/2021-Q2/2024 [4]

Trong đó hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm hơn 90% thị phần toàn thị trường Hà Nội Vinhomes Smart City ghi nhận dự án mới cao cấp và hạng sang đồng loạt mở bán Số bán Vinhomes Ocean Park cũng tăng 194% so với quý trước và tăng 674% so với cùng kỳ 2023, chủ yếu từ các dự án cao cấp (Masteri Waterfront, Zurich, Beverly ).[ CITATION htt1 \l 1066 ]

Nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 tại Hà Nội

Nguồn cung mở bán mới trong Quý 2/2024 tăng gần gấp bốn lần so với quý trước, vượt 8.500 căn Tính chung sáu tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay tại Hà Nội [ CITATION htt2 \l 1066 ]

Hình 5 : Nguồn cung mới ,căn hộ bán ,Hà Nội [5]

Nguồn Cung Giảm Nguồn cung mới trong Q2/2024 giảm 34% theo quý và 25% theo năm với 2.697 căn Các giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại đã cung cấp 2.637 căn tương đương 98% thị phần, 2% còn lại đến từ The Gloria by Silk Path.[ CITATION htt3 \l 1066 ]

Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn giảm 20% theo quý và 49% theo năm.

Tuy số liệu khác nhau các báo cáo ghi nhận nguồn cung mới 6 tháng 2024 đều tăng so với cùng kì năm ngoái Ghi nhận mức tăng cao nhất 6 tháng đầu năm

2020 Đồng dạng các báo cáo ghi nhận quý 2/2024 nguồn cung mới tăng mạnh so với quý trước và so với cùng kì năm ngoái

 Đây là tín hiệu tăng trưởng , phát triển mạnh mẽ của thị trường

Nguồn cung mới tập trung thị phần vào phân khúc cáo cấp và hạng sang không có phân khúc bình dân mới

Khoảng 10.900 căn hộ đã được bán trong nửa đầu năm 2024, tăng 216% so với cùng kỳ năm trước Trong Q2 2024, lượng bán mới căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 7.400 căn, tăng 110% so với quý trước và tăng 147% so với cùng kỳ năm trước.[ CITATION htt \l 1066 ]

Sự tăng trưởng trong lượng bán mới trong nửa năm đầu 2024 là do sự khan hiếm nguồn cung mới những năm gần đây Các dự án mới mở bán với tình trạng pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng hấp dẫn và tiện ích tất cả trong một đã ghi nhận hiệu suất bán hàng khả quan Hầu hết các dự án này đến từ các khu vực đô thị tích hợp lớn ở phía Tây [ CITATION htt \l 1066 ]

Nguồn cầu căn hộ Hà Nội tăng được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở ngày càng cao đi cùng với tốc độ tăng dân số và nhập cư của thành phố Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư dần quay trở lại với kênh bất động sản trong bối cảnh kinh tế không ổn định[ CITATION htt \l 1066 ]

Trong Q2/2024, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng liên tiếp 5 quý, đạt ~8,300 căn, cao nhất trong 4 năm trở lại đây.[ CITATION htt1 \l 1066 ]

Lượng tiêu thụ Q2/2024 chủ yếu đến từ hai đại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, chiếm tới 94% thị phần Số bán tại 2 đại đô thị này chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp Phân khúc hạng sang lần đầu tiên xuất hiện tạiVinhomes Smart City trong quý nhưng cũng đã chiếm tới 35% số bán [ CITATION htt1 \l 1066 ]

Trong khi số bán ghi nhận tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tăng liên tiếp, số bán các dự án khác chỉ đi ngang và chưa có dấu hiệu tăng trưởng Điều này cho thấy các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính & các đại đô thị được quy hoạch bài bản đang có cơ hội chiếm lĩnh nguồn cung và số bán của thị trường.[ CITATION htt1 \l 1066 ]

Hình 6 : Lượng tiêu thụ sơ cấp theo dự án ,Q2/2021-Q2/2024 [4]

Hình 7 : Lượng tiêu thụ sơ cấp theo phân khúc , Q1/2023-Q2/2024 [4]

Thúc đẩy bởi nguồn cung mới dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội quý này ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023 Tính riêng trong Q2 2024, số căn đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái Các dự án chung cư tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông tuy có số lượng căn mở bán lớn (1.000-2.000 căn) nhưng đã bán hết 80- 90% quỹ hàng [ CITATION htt2 \l 1066 ]

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ CHO NHÀ ĐẦU TƯ VÀ CÁC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC TRONG BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ HÀ NỘI HIỆN NAY

Kiến nghị cho các cơ quan quản lý nhà nước trong bối cảnh thị trường nhà

Từ thực trạng thị trường nhà chung cư Hà Nội hiện nay nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào phân khúc trung , cao cấp , lượng cung chung cư mới tăng nhưng chủ yếu là do bị đầu cơ ,người tiêu dùng đặc biệt là người thu nhập thấp không có khả năng tiếp cận Nên các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư về vốn , người tiêu dùng về các khoản vay là thực sự cần thiết.

 Xem xét các chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là việc kiểm soát chặt chẽ các khoản vay cho các dự án bất động sản và cải thiện khả năng tiếp cận vốn cho người mua nhà.[ CITATION Ngâ \l 1066 ]

 Xây dựng và thực hiện các chương trình khuyến khích đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở xã hội và chung cư giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp.[ CITATION Việ \l 1066 ]

 Xây dựng các chương trình hỗ trợ tài chính cho các nhà đầu tư và người mua nhà, bao gồm các ưu đãi về thuế và hỗ trợ lãi suất để thúc đẩy phát triển thị trường.[ CITATION Hiệ \l 1066 ]

 Phát triển các chính sách khuyến khích đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ và hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp để tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.[ CITATION Hội1 \l 1066 ]

 Chính sách hỗ trợ người tiêu dùng và người mua nhà, bao gồm các chương trình hỗ trợ tài chính và tư vấn để giúp họ tiếp cận các dự án chung cư một cách dễ dàng hơn.[ CITATION Tổc \l 1066 ]

 Xây dựng các chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu và các đối tượng có thu nhập thấp để gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở và thúc đẩy nhu cầu thị trường.[ CITATION Hiệ1 \l 1066 ]

 Điều chỉnh các chính sách về thuế và phí liên quan đến bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và khuyến khích sự phát triển của thị trường chung cư.[ CITATION Hiệ2 \l 1066 ]

 Hỗ trợ cho các nhà đầu tư nhỏ và vừa, bao gồm việc tạo ra các quỹ đầu tư và chính sách tín dụng ưu đãi để khuyến khích đầu tư vào các dự án chung cư.[ CITATION Việ2 \l 1066 ]

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ người nhà đầu tư , và người tiêu dùng thị trường chung cư phát triển nhanh nên chiến lược quy hoạch đô thị đặc biệt quan trọng với nền kinh tế vĩ mô

 Xây dựng các chiến lược quy hoạch đô thị linh hoạt để đáp ứng nhanh chóng với sự thay đổi trong nhu cầu của cư dân và các yếu tố kinh tế xã hội.

Những năm gần đây tuy các thủ tục công tác cấp phép , kiểm định , giám sát xây dựng được cải thiện nhưng vẫn còn những vấn đề cần xem xét hoàn thiện

 Điều chỉnh các quy định về cấp phép xây dựng để giảm thiểu tình trạng dự án bị chậm tiến độ, đồng thời thúc đẩy các biện pháp kiểm soát chất lượng xây dựng.[ CITATION Việ4 \l 1066 ]

 Khuyến khích các cơ quan quản lý thực hiện các biện pháp kiểm tra định kỳ và đánh giá chất lượng các dự án chung cư để đảm bảo sự tuân thủ các tiêu chuẩn và quy định hiện hành.[ CITATION Tru \l 1066 ]

 Tăng cường công tác giám sát và quản lý các dự án chung cư để đảm bảo chất lượng và tiến độ xây dựng, đồng thời xử lý nghiêm các vi phạm quy định về xây dựng.[ CITATION Hội2 \l 1066 ]

Kiến nghị cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường chung cư Hà Nội hiện

Từ thực trạng giá chung cư quá cao khiến phần đông người dân khó tiếp cận kiến nghị nhà đầu tư nên tập chung vào chính sách giá bán

 Tập trung vào các dự án chung cư có chính sách giá bán hợp lý và các gói hỗ trợ tài chính hấp dẫn để tăng cường khả năng tiếp cận và thu hút người mua.[ CITATION Bìn \l 1066 ]

 Cân nhắc các dự án chung cư có các gói khuyến mãi hấp dẫn và các chính sách hỗ trợ tài chính để thu hút khách hàng và gia tăng khả năng thanh khoản.[ CITATION Sơn \l 1066 ]

 Đầu tư vào các dự án chung cư có giá bán hợp lý và các gói hỗ trợ tài chính linh hoạt, đặc biệt là những dự án được phát triển bởi các nhà đầu tư uy tín.[ CITATION Thà \l 1066 ]

 Đầu tư vào các dự án chung cư có chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ tài chính tốt Những dự án này thường có sự hấp dẫn cao hơn đối với khách hàng và nhà đầu tư.[ CITATION Bat \l 1066 ]

 Cân nhắc các dự án chung cư có giá cả hợp lý và có thể cải thiện giá trị thông qua việc nâng cấp và bảo trì thường xuyên.[ CITATION Đại \l 1066 ]

 Cân nhắc các dự án chung cư có giá bán cạnh tranh và tiện ích đồng bộ để đảm bảo khả năng thanh khoản và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.[ CITATION Lộc \l 1066 ]

 Đầu tư vào các dự án chung cư có giá cả hợp lý và khả năng sinh lợi cao, đặc biệt là ở các khu vực ngoại thành đang phát triển, nơi giá đất còn thấp và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.[ CITATION Vạn \l 1066 ]

 Đầu tư vào các dự án chung cư có mức giá hợp lý, đặc biệt là các dự án ở các khu vực đang được phát triển nhanh chóng, có thể mang lại lợi nhuận cao khi giá trị bất động sản tăng lên.[ CITATION Tha \l 1066 ]

 Đầu tư vào các dự án chung cư tại các khu vực có sự gia tăng về dân số và nhu cầu nhà ở sẽ giúp đảm bảo tính thanh khoản cao và giá trị bất động sản ổn định trong thời gian dài.[ CITATION Hưn \l 1066 ]

Việc lựa chọn vị trí dự án là một yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả đầu tư

 Tập trung vào các dự án chung cư tại các khu vực có triển vọng phát triển hạ tầng tốt, đặc biệt là gần các tuyến giao thông chính và các khu đô thị mới Điều này sẽ giúp các dự án tăng giá trị và khả năng thanh khoản.

 Nên chú trọng vào việc phát triển các dự án chung cư có khả năng kết nối với các khu vực lân cận thông qua hệ thống giao thông công cộng và các tuyến đường chính Điều này giúp tăng cường tính thanh khoản của bất động sản.[ CITATION Dre \l 1066 ]

 Các nhà đầu tư nên tập trung vào việc phát triển các dự án chung cư tại các khu vực đang có sự phát triển hạ tầng mạnh mẽ và các khu vực ngoài trung tâm thành phố với - Giá cả phải chăng hơn Họ cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cung cấp dịch vụ và tiện ích chất lượng cao.[ CITATION Sav

 Tập trung vào phát triển các dự án chung cư ở các khu vực có tiềm năng tăng trưởng cao về dân cư và kinh tế Họ khuyến nghị tích hợp các tiện ích sinh hoạt và giải trí trong khuôn viên dự án để thu hút khách hàng.[ CITATION Đất \l 1066 ]

 Tập trung vào các dự án chung cư có vị trí thuận lợi và phát triển đồng bộ về cơ sở hạ tầng và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường Họ cũng đề xuất tăng cường các tiện ích và dịch vụ hỗ trợ cư dân.

 Nhà phát triển nên tập trung vào việc phát triển các dự án chung cư tại các khu vực có sự phát triển đồng bộ về cơ sở hạ tầng, bao gồm cả giao thông công cộng và các tiện ích dịch vụ như trường học và bệnh viện.[ CITATION Đại1