Chuyên đề tốt nghiệp: Nghiên cứu thực trạng thị trường giao dịch Bất Động Sản nghỉ dưỡng thị trường Nam Phú Quốc của Công ty Cổ phần Bất Động Sản Bầu trời Việt Nam – Sky Realty.

Trong thời gian thực tập, thông qua tìm hiểu và phân tích tại công ty, em xinchọn đề tài “Nghiên cứu thực trạng thị trường giao dịch Bất Động Sản nghỉ dưỡngthị trường Nam Phú Quốc của Cô

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN & KINH TE TÀI NGUYEN

DE TAI: NGHIEN CUU THUC THI TRUONG BAT DONG SAN DU LICH

NGHi DUONG PHU QUOC Vi DU QUA HOAT DONG CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN

BAU TRỜI VIET NAM - SKY REALTY TẠI THỊ TRUONG

BAT DONG SAN NGHI DUONG TAI PHU QUOC

Sinh viên thực hiện : Lê Hoàng Tuấn

Mã sinh viên : 11195584

Lép : Bat Động Sản 61A

Giảng viên hướng dẫn : TS Phạm Lan Hương

Hà Nội - 2023

LỜI CẢM ƠN

Em xin chân thành cảm ơn các anh chi trong phòng Kinh doanh và phòng

Marketing Công Ty Cé phan Bat động san Bầu trời Việt Nam — Sky Realty đã tạođiều kiện giúp đỡ dé em có thé hoàn thành chuyên dé một cách tốt nhất

Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy giáo trực tiếphướng dẫn là TS Phạm Lan Hương và các thầy cô trong khoa Bat động sản & Kinhtế Tài nguyên trường Dai học Kinh tế Quốc dân dé chuyên đề tốt nghiệp của em hoànthành một cách tốt nhất

Do hạn chế về mặt thời gian và kinh nghiệm thực tiễn còn chưa có nhiều nên

chuyên đề thực tập này còn có phần thiếu sót Em rất mong được sự đóng góp, chỉbảo của thầy cô và các anh chị dé giúp em hoàn thiện ban thân, hoàn thiện đề tai tốt

nghiệp của mình.

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan dé tài này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi trong thờigian qua Mọi số liệu sử dụng trong bài nghiên cứu và kết quả nghiên cứu là do tôi tựtìm hiểu, phân tích một cách khách quan, trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và chưađược công bé dưới bat kỳ hình thức nào Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn nếu có

sự không trung thực trong thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu này.

MỤC LỤC

009/9.) ).) i090090990757 ii

0/1/0025 iii

DANH MỤC BIEU DO ccccssessessssssssssescessessssssssssecsesscsssssssussessecsessssussussesseesseasenees vi

0 ):810/0.9):01177 vii

96700057 1

1 Tính cấp thiết của đề tài -c << ©cs©csecsetsstsserserserserserssrssersersersee 1

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài «<< s<ss©se£+seExerseerserxserserrserssers 23 Đối tượng và phạm Vi nghiên €ứu -s- 2 << se se sessessese=sessessessese 2

4 Phương pháp nghién CỨU o- << 5 5 9 9 91 6.9.9 0.9 0 0n 0 096 2

1.1.2 Bất động sản nghỉ dưỡng 2-22 5¿22t+2E2EE2EEE2E22212112212221 2 Lee 4

1.1.3 Thị trường bat động sản nghỉ dưỡng - 2 s+SxeExerErEzExrrxerxee 5

1.2 Vai trò của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng - -ssss° 61.3 Các thành tổ của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng .- 7

1.3.1 Thành tỐ Cung 2- 22 2+SE+EE£EE£EE2E12E1271571711211211211 7111.21.21 1xx 8

1.3.2 Tham t6 Cau nh 10

1.3.3 Thành t6 Gia eeccsececcsssesssssseesssssseecesssneessssneeesssnecsssneesessaneesssnneeeessneess 13

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bat động sản nghỉ dưỡng 15

KET LUẬN CHUNG CHƯNG | - 2< s°©s<ss£sseEsevserseerseesssrs 20

CHUONG II: THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SAN NGHĨ DUONG PHU QUOC

QUA NGHIEN CUU CUA CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN BAU TROI

VIET NAM — SKY IREALLUT YY 2- << << << S9 S9 1 3 3 906 1 6 315056 21

2.1 Giới thiệu về công ty Cổ phần Bat động sản Bau trời Việt Nam — Sky

HA ÍẨy 0 cọ Ọọ Họ Họ lọ lọ lọ l0 l0 0 0 0 0 0 004 00004 06 21

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công Ty Cô Phan Bat Động Sản Bau

Troi Viet Nam a2) ồ 21

2.1.2 Tên, dia chỉ và quy mô hiện tai của Công Ty Cổ Phan Bat Động Sản Bau

Trời Việt Nam - Sky Realty - Scn S212 1n 11H 1111111181 11x re 22

2.2 Thực trạng thị trường bat động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc qua nghiên cứu

từ công ty Sky Realty - <- s c cị 000000000900 23

2.2.1 Thực trang VỀ Cung -¿- + + t2 kEEEE12112112111211211211 111111 xcxe 232.2.2 Thực trạng VỀ CẦU St EvE E111 EE111E71117111111111 111111111 txC 292.2.3 Thực trạng V6 giá 5c scSt 211 212712212112112112111 1101101111111 are 362.3 Đánh giá thị trường bat động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc 38

2.3.1 Thuận loi của dự án bat động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc "¬ỪCD 38

2.3.2 Khó khăn của bat động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc - 40

2.3.3 Đánh giá thị trường Phú Quốc thông qua ma trận SWOT và quan sát

nghiên cứu thị trường cua công ty Sky Realty - 5c s++sssssersssers 41

2.3.4 Đánh giá cơ hội đầu tư vào thi trường Phú Quốc thông qua mô hình PEST

và quan sát nghiên cứu thị trường của công ty Sky Realty - 43

KET LUẬN CHUNG CHƯNG I] - 5< 22s s£ssss+ssessessezssesses 45

CHUONG III: CÁC GIẢI PHAP VÀ KIÊN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIEN THỊ

TRUONG BAT ĐỘNG SAN NGHĨ DUONG PHU QUÓC 46

3.1 Cac giải pháp khắc phục những tồn tai và bat cập tại thị trường bat độngsản nghỉ dưỡng Phú QUOC 2- << 5° 5£ s£ s£S££s££s££s£xsessessesrsezsesse 46

3.2 Các kiến nghị nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nghỉdưỡng Phú QuỐcc .- 2-2-2 s£©s£©ss©Ss£Ss£Es£EseEssExsexserserserserssersrrserssrssrse 47

KET LUẬN CHUNG CHƯNG TIII - <5 s2 s<sse+ssesseessezsessers 50

9ð 0000077 Ô 51TÀI LIEU THAM KHAO ccscssssssssssscsscssscsnscsscssscsnssascsnscsscenscssccancenscsnccasceneessees 52

3:09800 9021777 4{£ÄäAI::A,ổA 53

DANH MỤC BIEU DO

Biểu đồ 1.1: Biểu đồ quy luật Cung - cầu - giá -s° s2 -s-sessesscsee 8

Biểu đồ 1.2: Xu hướng đầu tư vào các loại hình bat động sản qua từng giai đoạn

Biéu đô 1.3: Mô hình minh hoạ quan hệ cung, Cau và giá - 14

Biểu đồ 2.1: Nguồn cung thị trường bất động sản gắn với du lịch nghỉ dưỡngPhú Quốc đến hết (4 2(0200 - 2- << SE se sEzeEsezvsercsererserersee 25Biểu đồ 2.2: Cơ cau khách du lụch nước ngoài tại thị trường Phú Quốc 31Biểu đồ 2.3: Cơ cau khách du lịch tại thị trường Phú Quốc .- 31

Biểu đồ 2.4: Số lượng khách hàng và lượng căn ban ra của Công ty Cổ Phần Bat

Động Sản Bầu Trời Việt Nam tại thị trường Phú Quốc từ 2020 đến 2022 33Biểu đồ 2.5: Doanh thu của Công ty Cổ Phần Bat Động Sản Bau Trời Việt Namtại thị trường Nam Phú Quốc qua các năm 2020 đến 2022 . 34Biểu đồ 2.6: Doanh thu từng tháng qua các năm của Công ty Công ty Cé PhanBất Động Sản Bầu Trời Việt Nam tại thị trường Nam Phú Quốc 35

DANH MUC ANH

Ảnh 1.1: Lượng khách du lịch quốc tế dé Việt Nam từ 2018 đến 2022 16Ảnh 2.1: Logo Công ty Cô phan Bắt động sản Bầu trời Việt Nam — Sky Realty

¬— ,ÔỎ 22

Ảnh 2.2: Các Dự án bat động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc - 24Ảnh 2.3: Giấy chứng nhận Đại lý Phân phối chính thức dự án Sun Tropical

Village của công ty Sky IÑ€aÌÏẨYy d << s 9 9.9 0 0 0 :004099809 9ø 27

Ảnh 2.4: Bảng giá biệt thự dự án Sun Tropical Village -s s« 38

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bat Dong San là loại hang hoa đặc biệt, là tai sản của quốc gia Ngoài ra, BấtĐộng Sản còn là trụ cột kinh tế, có vai trò đặc biệt quan trọng với nền kinh tế nhà

nước Chính vì thế, phát triển Bất Động Sản là một phần không thể thiếu trong côngcuộc xây dựng và phát triển nền kinh tế vững mạnh của các quốc gia Đặc biệt là ViệtNam - quốc gia đang trên đà phát triển kinh tế mạnh Từ ngày đầu bình minh của conngười, nhà ở đã là một nhu cầu cơ bản không thể thiếu Theo sự phát triển của loạinguol, nhiéu loai hinh bat động sản nha ở được sinh ra, nhằm phục vụ cho nhu cầungày càng đa dạng của đại chúng Chúng ta đã có những loại hình bất động sản như

nha ở, nhà cho thuê, homestay, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel (hay còn gọi là căn hộ khách sạn),

Hiện nay, nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân ngày càng tăng cao Năm bắt điềuđó, bất động sản nghỉ dưỡng trở thành một kênh đầu tư hiệu quả mà vẫn thỏa mãnnhu cầu nghỉ dưỡng du lịch của khách hàng Đã có rất nhiều nhà đầu tư uy tín đầu tưvào thị trường này như Vingroup, Sun Group, BIM Group, CEO Group, Đối vớithị trường Phú Quốc, không nói quá nếu nói Phú Quốc là thiên đường nghỉ dưỡngcao cấp của Việt Nam khi được thiên nhiên ban cho những đặc điểm khí hậu và địalý tuyệt vời dé phát triển du lịch Chính vi thé, hạ tang của Phú Quốc đã phát triểnvượt bậc khi được nhà nước đầu tư trọng điểm Cũng nhờ điều đó, Phú Quốc thu hút

rất nhiều vốn đầu tư từ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh cả trong nước lẫn

ngoải nước.

Công ty bất động sản Bau trời Việt Nam — Sky Realty là công ty chuyên tư van,phân phối các sản phẩm bất động sản do tập đoàn Sun Group làm Chủ đầu tư Côngty là Đại lý chiến lược số 1 miền Bac của Tập đoàn Sun Group với doanh số 6 thángđầu năm 2019 lên đến hơn 2.000 tỷ và đưa đến nhà đầu tư hàng trăm sản phẩm Batđộng sản nghỉ dưỡng cao cấp của Tập đoàn Sun Group Những dự án điển hình nhưSun Grand City Nam Phú Quốc, Sun Premier Village Primavera, Melodia Boutique

Shophouse, Sun Premier Village Kem Beach Resort,

Trong thời gian thực tập, thông qua tìm hiểu và phân tích tại công ty, em xinchọn đề tài “Nghiên cứu thực trạng thị trường giao dịch Bất Động Sản nghỉ dưỡng

thị trường Nam Phú Quốc của Công ty Cổ phan Bat Động Sản Bầu trời Việt Nam —

Sky Realty.” Với mong muốn phần nghiên cứu được thực trạng thị trường giao dịchbất động sản nghỉ dưỡng Nam Phú Quốc cũng như tiềm năng của thị trường bất động

sản Nam Phú Quốc trong tương lai

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

- Làm rõ và hệ thống hoá các kiến thức về thị trường bat động san

- Tim hiểu, đánh giá, phân tích và dự đoán thị trường bat động sản nghỉ dưỡng

Phú Quốc thông qua nghiên cứu của Công ty bất động sản Bầu Trời Việt Nam

— Skyrealty

- Dé xuất, kiến nghị một số giải pháp dé góp phan cải thiện thị trường bat động

sản nghỉ dưỡng Phú Quốc

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- _ Đối tượng: Nghiên cứu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thị trường Phú

Quốc của công ty Sky Realty- Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bat động sản nghỉ dưỡng cao cấp ở thị trường

Phú Quốc

4 Phương pháp nghiên cứu

- _ Vận dụng các phương pháp: phân tích, tong hợp, so sánh, thu thập các tai liệu,

số liệu tại công ty

5 Kết cấu đề tài

- Dé tài nghiên cứu gồm 3 chương:

Chương I: Co sở khoa học của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng

Chương II: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc qua nghiên cứu củacông ty Cổ phần Bất động sản Bầu trời Việt Nam — Sky Realty

Chương III: Các giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển thị trường bat động sảnnghỉ dưỡng Phú Quốc

CHUONG I: CƠ SO KHOA HỌC CUA THỊ TRUONG BAT

DONG SAN NGHI DUONG

1.1 Khai niém

1.1.1 Bat động sản

Bat động sản bao gồm dat dai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất dai,kế cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dung đó; các tài sản khác gắn liềnvới đất đai; các tài sản khác do pháp luật dân sự quy định như sau:

Điều 105 Tài sản1 Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyên tài sản.2 Tài sản bao gồm bat động sản và động sản Bat động sản và động sản có thé

là tai sản hiện có va tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 107 Bat động sản và động sản1 Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản

phái sinh từ bat động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công

trình xây dựng.

Nhà ở, các công trình xây dựng gan liền với đất đai được coi là bất động sảnphái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các côngtrình xây dựng.Các tài sản khác gan liền với nhà ở, công trình xây dung đều coi là bấtđộng sản Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đíchnhằm hoàn chỉnh các đối tượng đó Việc gắn động sản vào nhà ở, công trình xây dựngphải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện

Các tài sản khác gắn liền với đất đai là những tải sản do tự nhiên tạo ra (ham,

mỏ) hoặc do con người tao lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng) Những tài sảnnay chỉ được coi là bat động sản khi nó "gắn liền" với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách

ra khỏi đất đai (khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch ) thì

các tài sản này lại trở thành động sản.

Bat động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tat cả nhữnggi được tạo ra do sức lao động của con người gan liền với dat đai như các công trình

xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn

liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) dé tạo

thành một dạng vật chât có câu trúc và công năng xác định.

Còn theo Từ điền tài chính định nghĩa, bất động sản bảo gồm đất và các tài sangan liền với đất không di đời được

Như vậy, Bất động sản không chỉ đơn thuần là một miếng đất, bất động sản còn

bao gồm những tài sản gan liền với nó, đặc biệt là phải không di đời được Có là

những loại tai sản, hàng hoá tạo nên bởi sức lao động con người, có khả năng gia tăng

giá trị cho bất động sản đó như nhà ở, các công trình đa công năng 1.1.2 Bắt động sản nghỉ dưỡng

Bắt động sản nghỉ dưỡng (tiếng anh là Resort Real Estate) là loại hình kết hợp

giữa lưu trú và nghỉ dưỡng, thường được xây dựng ở những khu nghỉ dưỡng hoặc khu

vực đang phát triển du lịch Các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thường thấy baogồm căn hộ khách sạn condotel, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, biệtthự nghỉ dưỡng trên đồi,

Người mua bat động sản nghỉ dưỡng thường nhắm vào 2 mục đích co bản là dé

ở hoặc đầu tư kinh doanh Nếu mua dé kinh doanh, nhà đầu tư có thé lựa chọn tự quản

lý vận hành hoặc cho chính chủ đầu tư thuê lại để kinh doanh lưu trú nghỉ dưỡng.Phương án 2 thường được các nhà đầu tư ở Việt Nam áp dụng, họ chỉ cần chọn hợptác với các nhà đầu tư lớn và uy tín, không tốn nhiều công sức cho việc quản lý tàisản nhưng vẫn có thê hưởng một phần lợi nhuận trong quá trình kinh doanh

Trong bat động sản nghỉ dưỡng, chủ thé chính là các khu nghỉ dưỡng Theo kháiniệm, khu nghỉ dưỡng là loại hình công trình được xây dựng độc lập thành nhiều khối

hoặc khu phức hợp bao gồm căn hộ, biệt thự, ở các khu vực gần thiên nhiên, có cảnh

quan đẹp, không gian rộng, yên tĩnh, cách xa khu đô thị, khu dân cư, đáp ứng nhu cầu

du lịch nghỉ dưỡng của người dân Các khu nghỉ dưỡng cao cấp ở Việt Nam thường

nằm ở ven biên Phú Quốc, Phan Thiết, Côn Đảo, Nha Trang, Da Nẵng

Khu nghỉ dưỡng được chia thành 3 loại:

¢ Khu nghỉ dưỡng khép kin (Destination resort): là khu nghỉ dưỡng đáp ứng đầy

đủ các dịch vụ đáp ứng cho nhu câu ăn uông, giải trí, mua săm, spa, đê du

khách có thê thoải mái nghỉ dưỡng mà không cân di chuyên đi bât cứ nơi nào khác.

¢ Khu nghỉ dưỡng phức hop (Integrated Resort): khu nghỉ dưỡng tích hợp đầy

đủ các tiện ích, đa dạng các loại hình dịch vụ giải trí, khu mua săm và nhà

hàng cao cấp Bên cạnh đó khu nghỉ dưỡng còn sở hữu đa dạng các loại hìnhsản phẩm biệt thự ven biến, nhà phố thương mại shophousce, dé đáp ứng mọinhu cầu của khách du lịch

¢ Khu nghỉ dưỡng tiện lợi (Property resort): là những khách sạn truyền thống

được cải tiến, thêm các tiện ích - dịch vụ mới như song bai casino, khu triénlãm tranh, khu mua sắm dé tạo su tiện lợi cho du khách ghé thăm Khu nghỉ

dưỡng tiện lợi thường có diện tích nhỏ và không có tính khép kín.

1.1.3 Thị trường bắt động sản nghỉ dưỡng

Nhìn chung, thị trường bắt động sản nghỉ dưỡng là một thị trường ngách của thịtrường bất động sản một quốc gia, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, giao lưu

văn hoá xã hội.

Về cơ bản, thị trường bat động sản nghỉ dưỡng vẫn có những đặc điểm của thịtrường bat động sản nói chung., là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều

lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bao

Bên cạnh đó, giống như bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng cũng là là mộtloại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinhdoanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng bất động

sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy hoạch va kếhoạch sử dụng đất

Thị trường bat động sản nghỉ dưỡng cũng tương tự như thị trường bat động sản,

là nơi diễn ra các môi quan hệ của con người về giao dịch quyên sử dung dat, tài san

trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thê Tuy

nhiên, thị trường bat động sản nghỉ dưỡng là nơi mà các hoạt động kinh doanh nồibật liên quan đến: mua bán, cho thuê, đầu tư kinh doanh, được tiễn hành

1.2 Vai trò của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng

Nam giao thoa trong phạm vi giữa ngành kinh doanh bat động san và du lịchnên bất động sản nghỉ dưỡng có vai trò tích cực trong phát triển kinh tế, xã hội Cụthể:

Thúc đây phát triển ngành du lịch nhất là sau thời kỳ dịch bệnh, hoạt động du

lịch chủ yếu tập trung cho hoạt động nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe và làm

việc Theo số liệu thong kê của Hiệp hội Bat động sản Việt Nam (VNREA),

tính đến hết tháng 9/2021, bat động sản nghỉ dưỡng đã có 114.097 căn condotelvà 24.399 villa - đây là con số khá tích cực nếu so sánh với tổng số lượngbuồng phòng khách sạn đã phát triển trong nhiều năm trở lại đây và lũy kế đến

năm 2021 mới đạt khoảng 650.000 phòng Như vậy mới chỉ hình thành và phát

triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng bất động sản nghỉ dưỡng đã đónggóp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3 -

5 sao trên toàn quôc.

Góp phan phát triển cơ sở hạ tang tại địa phương, khu vực: Theo số liệu thongkê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến 9/2021 các dự ánbất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: HoàBình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên -Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và

Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú

Quốc (Kiên Giang), có tổng số 239 dự án bat động sản nghỉ dưỡng trong đóước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villas ước

tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse ước tính khoảng 154.245 tỷ đồng

Tổng giá trị 3 sản pham này khoảng 681.886 ty đồng, tương đương 30 tỷ USD.Hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường tập trung tại các vùng dulịch trọng điểm góp phần tôn tạo cảnh quan du lịch, thiên nhiên, có giá trị thâmmỹ, kinh tẾ cao

Tạo công ăn việc làm trong cả quá trình dau tư cơ sở nghỉ dưỡng lẫn trong quá

trình vận hành cơ sở du lịch Theo Tổng cục Thống kê, trong quý I năm 2022

có thêm 1.289 doanh nghiệp ngành dịch vụ lưu trú và ăn uống được thành lập

mới tăng 22,6% và số lao động mới có việc làm đạt 5.742 người, tăng 15,2%

so với cùng ky năm trước Số doanh nghiệp dịch vụ việc làm, du lịch, dịch vụ

hỗ trợ khác thành lập mới đạt 1.535 doanh nghiệp tăng 6,1%, số lao động đạt

9.105 người, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước.

- Đa dạng hóa sản phẩm du lịch: bat động sản nghỉ dưỡng tạo lập sản phẩm nghỉ

dưỡng mới - là sự kết hợp giữa khách sạn và nha ở như condotel, biệt thự nghỉdưỡng, shophouse Quá trình trải nghiệm bất động sản nghỉ dưỡng đem lại

cảm giác mới cho khách du lịch, cảm nhận sự tự do thoải mái hơn so với không

gian gò bó của các mô hình khách sạn nghỉ dưỡng truyền thống

- Dap ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, nhất là sau đại dịch, như nhu cầu

nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe, nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng trong không gian

tách biệt, độc lập nhằm giảm thiêu rủi ro tiếp xúc dẫn tới sự lây lan dịch bệnh,nhu cầu vừa làm việc vừa nghỉ dưỡng và làm việc từ xa Những nhu cầu này

có thé được đáp ứng thông qua phát triển lành mạnh bat động sản nghỉ dưỡng.1.3 Các thành tố của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng

Bat động sản nghỉ dưỡng nhìn chung van là một loại sản phẩm bất động sản —là một loại hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn, chiếm phần trăm lớn trong tông giá trị tàisản kinh tế toàn cầu, vậy nên có sự ảnh hưởng lớn đến toàn bộ nền kinh tế của mộtquốc gia Chính vì lý do này nên bat động sản nghỉ dưỡng nằm trong sự quản lý rấtchặt chẽ của chính phủ nhà nước Dù vậy, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là hàng hóatrên thị trường bat động sản nên vẫn bị quy luật cung - cau - giá chi phối

1.3.1 Thanh tô Cung

Thị trường bat động sản nghỉ dưỡng hiện tại đã phát triển đến quy mô rất lớnvới nhiều người mua và người bán

Phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như sức nóng thi trường, vi trí, chủ đầutư, mà bên bán sẽ đưa ra nhiều mức giá khác nhau, và người mua cũng sẵn sàngmua với nhiều mức giá khác nhau miễn sao sản phẩm đó đáp ứng được nhu cầu củahọ Điều đó sẽ hình thành đường cung và đường cầu, mỗi một mức giá được hìnhthành trên quy luật cung - cầu sẽ có lượng người mua và người bán tương ứng

Đặc điểm của thành tô về cung trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũngnhư thị trường bất động sản nói chung, chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước Cu thếcác dự án bat động sản nghỉ dưỡng phải được thông qua sự phê duyén của nhà nướcvà năm trong tầm kiểm soát pháp lý của bộ máy chính phủ

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu trong thị trường bat động sản nghỉ dưỡng:

- Tang trưởng kinh tế làm nhu cầu về du lịch- nghỉ dưỡng va đầu tư vào lĩnh

vực bat động sản nghỉ dưỡng tăng lên- Thay đôi mức thu nhập theo chiều hướng tăng làm nhu cầu khách hang tăng- Cac thay đôi chính sách nhà nước đánh vào lĩnh vực du lịch — nghĩ dưỡng và

thị trường bắt động sản nghỉ dưỡng

Theo báo cáo về thị trường nghỉ dưỡng của Savills Châu A — Thái Bình Dươngcông bố tháng 6/2022, khối lượng đầu tư vào khách sạn khu vực Châu Á Thái Bình

Dương đạt 14,9 tỷ USD với 459 thương vụ vào năm 2021, vượt qua mức trung bình

5 năm trước đại dịch là 14,6 tỷ USD Điều này sẽ khiến nguồn cung bất động sản

nghỉ đưỡng khu vực này đón nhận một lượng cung lớn thời gian sắp tới

Thị trường tiềm năng này cũng chứng kiến sự gia tăng cả về khối lượng đầu tưvà số lượng giao dịch trong năm 2021, lần lượt tăng 42,1% và 25,8% so với cùng kỳ2021 Báo cáo của Savills ghi nhận một xu hướng đặc biệt là ngày càng nhiều doanh

nghiệp bắt đầu thanh lý các tài sản không cốt lõi dé thu hồi vốn

Tiêu biểu trong số đó là việc hai tập đoàn Nhật Bản, Tập đoàn Kintetsu và Tập

đoàn Seibu, được cho là đã chuyền nhượng danh mục đầu tư khách sạn của họ chocác quỹ nước ngoài lần lượt là 500 triệu USD và 1,2 tỷ USD trong năm qua

Sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ trong 5 tháng đầu năm 2022, khoảng

cách giữa người bán và người mua dường như đã được thu hẹp Khối lượng đầu tư

tăng lên 5 ty USD trong quý I⁄2022, tăng 5,3% so với quý liền trước và tăng 86,9%

SO VỚI cùng kỳ năm ngoái.

Hoạt động kinh doanh khách sạn và resort đang khôi phục trở lại sau đại dịch.

Công suất và giá phòng ghi nhận sự cải thiện ở khắp mọi nơi trên thế giới và thị

trường Việt Nam cũng không ngoại lệ Kỳ nghỉ hè năm nay được xem là bước tái

khởi động day lạc quan tại các điểm đến du lịch, theo nguồn Savills

Còn theo hiệp hội bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2022, cả nước đón nhận

hơn 19.124 sản phẩm bắt động sản nghỉ dưỡng mới (condotel, nhà phó, biệt thự biển

và shophouse) Nguồn cùng chủ yếu đến từ khu vực miền trung với gần 8.000 sản

phẩm, tương đương với khoảng 42% lượng cung toàn thị trường

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam còn nhiều tiềm năng Chỉ tính

riêng trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng lượt kháchquốc tế cao nhất đạt 16,9% trong giai đoạn 2009-2019 Cùng với đó nguồn cung

phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn từ trung cao cấp cũng tăng lên nhanh chóng từ 14,000

phòng (2009) lên 94,000 phòng hiện nay.

Xu hướng mới ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng là chia sẻ lợi nhuận thay vìcam kết lợi nhuận như trước đây Dự báo nửa cuối năm 2022, nguồn cung tăng ở hầu

hết các phân khúc, sức cầu chung toàn thị trường có thê hồi phục nhưng khó có sự

tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn.1.3.2 Thành tố Câu

Về cau trong thị trường bat động sản nghỉ dưỡng, một điều có thé thay trong bối

cảnh hiện nay rằng cầu bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn và còn tiếp tục tăng Dân sốtrẻ và tiếp tục tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, mức thu nhập tăng sẽ dẫn

đến nhu cầu về du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư bất động sản nói chung (không chỉ riêng

bat động sản nghỉ dưỡng) sẽ tăng còn nhiều hơn những nhân tô dự báo cho nguồncau lớn và còn tiếp tục gia tăng của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng như các nhàđầu tư lớn có uy tín liên tục dần đầu mở ra xu hướng mới về dau tư, phong cách nghỉdưỡng, các chính sách mở thúc đây ngành du lịch - nghỉ dưỡng,

Cầu trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng có sự tương tự với cầu trongthị trường bất động sản nói chung, là khối lượng hàng hóa thuộc loại hình bất động

sản nghỉ dưỡng mà khách hàng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán đểnhận được khối lượng hàng hóa đó trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Giữa nhu cầu tiêu dùng va cầu về hàng hóa bat động sản nghỉ dưỡng có một sựcách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu về loại hìnhnày thường xuất hiện với một quy mô khá lớn thuộc phạm vi các đối tượng có nhu

cầu về đầu tư kinh doanh hoặc nhu cầu nghỉ đưỡng như một xu hướng Song cầu thực

tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do những nhu cầu không có khảnăng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầutrên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu

đâu tư hoặc đâu cơ, nên có câu xuât hiện trên thị trường.

Chính vì vậy, cầu trong thị trường bat động sản nghỉ dưỡng cũng như mọi cầutrong các thi trường khác, là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu,

khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng.Cầu về bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện

Sau:

- Su xuất hiện của nhu cầu tsử dụng về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mà

nhu cầu ấy không thé tự thoả mãn bang các nguồn lực sẵn có của mỗi người

dân.

- Phải có các nguồn lực tài chính dé đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu

cầu sử dụng này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhucầu mới được chuyền thành cầu trên thị trường

- Phải có sự hoạt động của thị trường dé nhu cầu có kha năng thanh toán mới có

điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thịtrường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán

được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn

Xu hướng du lịch và đầu tư BĐS

Biểu đồ 1.2: Xu hướng dau tư vào các loại hình bất động sản qua từng giai đoạn

Nguồn: bdsnghiduong.com¢ Cac yếu tố ảnh hưởng đến cầu thị trường bat động sản nghỉ dưỡng

- Sw tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển

Tăng trưởng dân số là nhân tô làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầunghỉ dưỡng và đầu tư vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tăng lên Lượng cầu bất

động sản nhìn chung vẫn là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khitỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về các nhu cầu mới xuấthiện Độ co giãn của cầu về nhu cầu trong bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc lớn

vào các biên sô: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả,

Nhu cầu về chăm sóc sức khoẻ là không thé thiếu với mỗi người, mà lĩnh vựcnghỉ dưỡng, du lịch là một ngách của lĩnh vực chăm sóc sức khoẻ Do vậy, cầu vềđiều này sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt

quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, nếu

thu nhập tiếp tục tăng, cầu nghỉ dưỡng du lịch từ mức tối thiểu sẽ tăng lên một mức

cao hơn, đặc biệt loại hình bat động sản nghỉ đưỡng lại còn có thé linh hoạt biến thành

một kênh đầu tư thụ động, dần dần sẽ khiến những khách hàng có nhu cầu kép trong

việc sử dụng loại hình bất động sản này thay vì chỉ đơn thuần là du lịch và nghỉ dưỡng.

Như vậy, tổng cầu có thé xuất hiện trên thị trường là hiệu sỐ giữa tổng nhu cầutối thiểu với tổng quỹ cung bat động sản nghỉ dưỡng hiện có Khi mức thu nhập tănglên dần thì cầu về mục đích sử dụng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ theo một hàm phituyến, với tiềm năng phát triển hiện tại, khó có điểm bão hoà trong loại hình này Khi

thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu du lịch nghỉ đưỡng thiết yếu sẽ có xu hướnggiảm dần và cầu về mục tiêu sử dụng kép (vừa nghỉ dưỡng, vừa có kênh đầu tư thụ

động) sẽ có xu hướng tăng lên.

- _ Kế hoạch và chính sách của Chính phủ

Việc áp dụng các chính sách mở nhằm thúc đây du lịch thành ngành công nghiệpkhông khói đã tăng mức độ thu hút đầu tư cả trong nước lanbén ngoài vào các khuvực trọng điểm phát triển du lịch cũng sẽ làm tăng mức cau về bat động sản nghỉdưỡng Ngoài ra, các dự án quy hoạch đất dé phát triển các khu nghỉ dưỡng (chủ yêulà các khu nghỉ dưỡng cao cấp tiêu chuẩn quốc tế) cũng sẽ làm tăng mức cầu trong

thị trường nay.

Ngoài ra, còn phải ké đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy môvà tính chat của cầu trong thị trường bat động sản nghỉ đưỡng đó là trình độ phát triểnkhoa học — ki thuật, sự chuyền đôi cơ cầu nên kinh tế, tác động của quá trình hội nhập

kinh tê khu vực và quôc tê,

Theo ông Mauro Gasparotti — Giám đốc Savills Hotels châu Á- Thái Binh

Dương cho biết, năm 2021, hoạt động kinh doanh khách sạn và resort đang khôi phục

trở lại sau đại dịch Công suất và giá phòng ghi nhận sự cải thiện ở khắp mọi nơi trên

thế giới và thị trường Việt Nam cũng không ngoại lệ Kỳ nghỉ hè năm nay được xemlà bước tái khởi động đầy lạc quan tại các điểm đến du lịch

Riêng Việt Nam, tại các địa điểm ven biển như Vũng Tàu — Hồ Tràm, Đà Nẵng,

Nha Trang, Phú Quốc, trong mùa hè năm nay, nhiều khách sạn và resort ghi nhận tốc

độ hồi phục ấn tượng, một số resort thành công trong việc thu hút khách nội địa thậmchí kỳ vọng đạt mức công suất 50-70%

¢ Phuong pháp xác định cầu trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Cầu trong thị trường bắt động sản nghỉ dưỡng được xác định từ nhu cầu sở hữuvà sử dụng các loại hình du lịch - nghỉ dưỡng và bat động sản nghỉ dưỡng trong xã

hội Nhu cầu sở hữu bat động sản nghỉ dưỡng có khi không xuất phát từ nhu cầu sửdụng phần vật chất của nó mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh (như muashophouse dé kinh doanh hoặc cho thuê), hoặc tích trữ tài chính (như quyết định muacondotel để cho thuê hoặc đầu cơ sinh lời thay vì gửi tiền vào ngân hàng)

Trên thực tế, dé đáp ứng nhu cầu sử dụng bat động sản nghỉ dưỡng, người sử

dụng thường thực hiện việc thuê từ những người sở hữu một loại hình bất động sản

nghỉ dưỡng bat kì nào đó Việc xác định nhu cầu trong thị trường này trong thời kỳngắn hạn, trung han, dai han là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ồn

định như: dịch bệnh dẫn đến đóng băng du lịch (COVID-19), ảnh hưởng từ dòngtiền, .

1.3.3 Thanh tổ Giá

Trong quy luật cung và cau, nói chung không chi riêng thị trường bat động sản

nghỉ dưỡng, giá là một yếu tô điều tiết quan hệ cung cau, tức là khi giá có thay đi sẽlàm thay đổi tới quan hệ cung - cầu Mối quan hệ cung- cầu trong thị trường bất độngsản nghỉ dưỡng cũng như cung - cầu thị trường bất động sản nói chung, phụ thuốc

vào độ co giãn của cung hay câu theo giá.

Biéu đồ 1.3: Mô hình minh hoa quan hệ cung, cau va giá

Khi cung nhỏ hơn cầu với tức thi khối lượng hang hóa cung ứng trên thị trườngbất động sản nghỉ dưỡng không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường trong

thi trường này tăng lên Khi cung bằng cầu sở hữu nghĩa là khối lượng bat động sản

nghỉ dưỡng đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân băng Khi cung lớn hơn cầu tức

thì khối lượng cung bat động sản nghỉ dưỡng vượt quá cầu khiến cho giá cả thị trường

giảm xuông.

Trong thị trường bất động sản cạnh tranh như hiện tại, giá cả điều tiết lượngcung cầu Giá trong thị trường tăng lên sẽ kích thích cung làm cho cho khối lượngcung nâng cao lên, song song tránh cầu làm cho cho cầu giảm xuống Ngược lại, trongnếu giá cả thị trường bất động sản nghỉ dưỡng giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế

cung (cầu tăng, cung giảm)

Trong ngắn hạn: Cung của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng co giãn ít so vớigiá, trong lúc cầu về loại hình này trong bối cảnh hiện nay thường đổi thay nhanhhơn Do vậy, nếu như cau bat động sản nghỉ dung bất chợt nâng cao lên, sẽ làm chocho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung Sự thiếu hụt này sẽ gây áp lực lên giá,

khiến cho cho giá bị nâng cao vọt Mức giá nâng cao lại có tác dụng giảm thiểu cầu,

khiên cho cho câu giảm xuông Mức giá sẽ tăng lên đên thời diém ma tại đó, cung và

cầu trở lại trạng thái cân bằng Tại thời điểm cân bằng mới, giá thành cân bằng caohơn giá thành cân bằng ban đầu Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm độtngột Tuy nhiên tình huống như vậy thường ít xảy ra, thường là khi có tác động bênngoài tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung hoặc trong lĩnh vực du lịch

Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là chỉ tiết quyết định điểm thăngbằng của thị trường bat động sản trong dài hạn Các nhà dau tư chỉ quyết định xây

dựng thêm những khu nghỉ dưỡng mớimà giá thành cận biên cho việc xây dung chúng

còn phải chăng hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn mang lợi nhuận Khi mà họ trở

nên thất thu thì họ sẽ giới hạn việc đầu tư thêm khu nghỉ dưỡng mới Nếu cầu tăng

lên, giá cả bị áp lực của cầu buộc phải cũng nâng cao lên theo Gia cả nâng cao cao

hơn chi phí xây dựng cận biên cho các khu bat động sản nghỉ dưỡng sẽ khuyến khíchcác nhà dau tư tiếp tục xây dựng và nghiên cứu thị trường dé đáp ứng nhu cầu của thịtrường, làm cho cung hàng hoá bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường tăng lên Khilợi nhuận của nhà đầu tư nâng cao lên, giá cả những yếu tô đầu vào cũng theo đó nângcao lên Điểm cân bằng mới sẽ đạt được lúc giá tiền biên bằng giá bán

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Nhân tổ cốt lõi thúc đây sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng van là tiềmnăng về du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam Trong những năm gần đây, thống kê vềdu lịch luôn cho thay những con số tốt, năm 2022 dù vẫn còn chịu ảnh hưởng của đạidịch COVID-19, lượng khách quốc tế vẫn đạt 3.66 triệu lượt người, gấp 22.3 lần so

với năm 2021, tuy vẫn giảm 79,7% so với năm 2019, năm chưa xảy ra dịch 19.

Covid-KHÁCH QUỐC TẾ

@UA CÁC NĂM

(hiệu lượt người)

Trong nam 2022, khach quéc té dén

Việt Nam dat 3,66 triệu lượt người, gap

23,3 lồn so với năm 2021 nhưng van

giảm 79,7% so với năm 2019, nam

Ảnh 1.1: Lượng khách du lịch quốc tế để Việt Nam từ 2018 đến 2022

Nguôn: Tổng cục thong kê

Một nét mới của ngành du lịch trong các năm gần đây, đó là khách du lịch trongnước đang ngày càng cho thấy kha năng chỉ tiêu tăng đáng kế Nếu như khoảng 5 -

10 năm trước, người dân chủ yếu lựa chọn các nhà nghỉ bình dân hoặc khách sạn 2 3 sao dé nghỉ ngơi khi đi du lich, thì nay việc du khách nội địa đến nghỉ dưỡng tại cáckhu nghỉ dưỡng cao cấp 4 - 5 sao là hết sức phô biến Điều này tác động vô cùng lớn

-đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng; 73 triệu lượt du khách nội địa hàng năm là

vô cùng hấp dẫn đối với nhà đầu tư Tầm nhìn 3-5 năm tiếp theo, lĩnh vực du lịchViệt Nam sẽ tiếp tục đà tăng trưởng nhờ sự phát triển và nở rộ của các hãng hàngkhông giá rẻ, các cải tiễn về công nghệ trong ngành du lịch, chính sách miễn giảm thịthực cũng như sự gia tăng về nhu cầu du lịch trong điều kiện kinh tế phát triển, thunhập bình quân đầu người tăng cao Ngoài ra, các yếu tô khác có thé tác động tíchcực đến thị trường bat động sản nghỉ dưỡng như: sự ổn định và phát triển của nền

và mang về những khoản thu nhập lớn cho nhà đầu tư.

- Uy tín của chủ đầu tư

Một sản pham có tiềm năng phát triển hay không phụ thuộc rất nhiều vào uy tín

của chủ đầu tư Chủ đầu tư có tiềm lực tai chính mạnh sẽ đảm bảo tiến độ xây dựng

dự án nhanh chóng, khai thác được tối đa những thế mạnh của dự án mang về nguồnkhách dồi dao

Bên cạnh đó, một chủ đầu tư giàu kinh nghiệm cũng sẽ có những chiến lượckinh doanh hiệu quả giúp mang về lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ Vì vậy,

trước khi quyết định có nên đầu tư mua dự án bất động sản nghỉ dưỡng hay không

cần phải tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư thật kỹ lưỡng vi đây là yếu tố quyêt định

đến 50% sự thành công của dự án

- Yéu tố về chất lượng sản phẩm

Hiện nay, yếu tố chất lượng đóng vai trò vô cùng quan trọng, bởi khi xã hộingày càng phát triển theo hướng hiện đại, cuộc sống con người được nâng cao thìnhững sản phẩm nghỉ dưỡng được xem là lý tưởng khi đạt tiêu chuẩn 5 sao về thiếtkế nội thất, ngoại thất, cảnh quan, hệ thống dịch vụ tiện ích đi kèm

nhuận cho nhà đầu tư, thế hệ con cháu trong tương lai cũng sẽ được hưởng lợi từnhững kênh đầu tư này

- Yéu tô về hạ tang cơ sở

Hệ thống hạ tầng cơ sở đóng vai trò quan trọng vì nso ảnh hưởng tới việc đi lại,kết nối của du khách Lựa chọn những dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hiện đại sẽ

thuận tiện cho việc đi lại từ đó mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư

- _ Điều kiện tự nhiên

Bắt động sản nghỉ dưỡng là những nơi du khách muốn được nghỉ ngơi, thư giãnvì vậy cần có khí hậu ôn hòa, điều kiện tự nhiên ưu ái Vì vậy những yếu tố về tựnhiên đóng góp quan trọng trong sự phát triển thu hút khách hàng, các yếu tố nhưthiên nhiên, biển, đảo sẽ trở thành thiên đường nghỉ dưỡng lý tưởng cho khách

hàng trong và ngoài nước.

- Yéu tố thu hút văn hoá

Yếu tô văn hóa luôn là điểm thu hút đối với du khách nước ngoài và văn hóa

chính là nhân tố đề dự án bất động sản nghỉ dưỡng đó có thể phát triển lâu dài, trườngtồn với thời gian

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng chịu những ảnh hưởngtừ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung:

- _ Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Yếu tố tự nhiên là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá bất động sản nghỉ dưỡng.Theo đó, nhóm yếu tố này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí, kích thước, điện tích;địa hình tọa lạc; kiến trúc, thiết kế; môi trường:

+ Vị trí của bat động sản: vị trí của một sản phẩm bat động sản nghỉ dưỡngquyết định phần lớn giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng đó Có hai loại vị trí: vị trítương đối và vị trí tuyệt đối Cả hai đều có vai trò quan trọng trong việc quyết địnhgiá của một sản pham bat động sản nghỉ dưỡng Vị trí tương đối của bat động sảnnghỉ dưỡng có thé kê đến như ở thành phố biển, đảo du lịch, vùng nghỉ dưỡng núi.Vị trí tuyếtj đối là ví trí chính xác của bất động sản đó như toạ lạc tại bãi biển nào,

cạnh vùng sông nào,

+ Diện tích, kích thước của sản phẩm bắt động sản nghỉ dưỡng: một kích

thước và điện tích tối ưu khi nó thỏa mãn nhu cầu nghỉ dưỡng đa dang của khách

hàng.

+ Địa hình xây dựng: điều này cùng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

nghỉ dưỡng, như địa hình gần biển hay núi hay ven đô

+ Thiết kế của sản phẩm: một sản phẩm có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thị

hiểu người mua hơn sẽ dẫn đến giá của bất động sản nghỉ dưỡng đó cao hơn, dù chocả hai bên chủ đầu tư đều bỏ ra số tiền xây dựng băng nhau

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bat động sản nghỉ dưỡng

- Cac yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô, các yếu tố kinh tế liên quan như:

+ Tình hình cung - cầu bất động sản nghỉ dưỡng trong khu vực+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thuộc

khu vực

+ Các điều kiện của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng trong khu vực+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, sân bay, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc )

+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,

trung bình hay thấp) so với các vùng khác

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

+ Mức độ lạm phát chung

- Yéu tố chính trị pháp lý ảnh hưởng đến thị trường bat động sản nghỉ

dưỡng:

Nhà nước và chính quyền từng khu vực phát triển du lịch - nghỉ dưỡng cũng có

tác động đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cụ thể khi ban hành chính sách,

kiến nghị hoặc quyết định đề xuất về thu hút đâu tư hay phê duyệt dự án, cũng là sự

đầu tư cho khu vực nói chung và dau tư cho thị trường bat động sản nghỉ dưỡng nói

riêng Cụ thê như:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thé làm tăng nhu cầu về bất động sản nghỉ dưỡng qua đó có thé làmcho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sôi động, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất đông sản nghỉ dưỡng

KET LUẬN CHUNG CHƯƠNG I

Mặc dù thời điểm hiện tại, thị trường bat động sản nói chung dang có những

dau hiệu tram lắng, lượng cầu giảm, nhưng đó là xu hướng chung của thị trường batđộng sản hiện nay Với tiềm năng phục hồi lớn cùng việc được ưu tiên chủ trươngphát triển là ngành công nghiệp không khói mũi nhọn, thị trường bất động sản nghỉ

dưỡng dự báo sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư hơn và sẽ ngày càng sôi động

Cùng với đó, nhiều tập đoàn lớn đang tiên phong dẫn đầu xu hướng đầu tư,

trong ngắn hạn và dài hạn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phát triển khôngngừng và khó thấy điểm bão hoà

CHUONG II: THỊ TRUONG BAT DONG SAN NGHĨ

DUONG PHU QUOC QUA NGHIEN CUU CUA CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN BAU TRỜI VIET NAM - SKY

REALTY

2.1 Giới thiệu về công ty Cô phan Bat động sản Bầu trời Việt Nam — Sky Realty

2.1.1 Lich sử hình thành và phát triển của Công Ty Cổ Phan Bắt Động Sản Bau

Trời Việt Nam - Sky Realty

Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Bầu Trời Việt Nam - Sky Realty được thành

lập ngày 15/05/2015 Cổ đông sáng lập gồm 04 thành viên:

- Tong giám đốc: ông Bùi Quang Cường- _ Chủ tịch HĐQT: ông Tống Thanh Chung

- _ Và 02 cộng sự.

Công ty Bat Động San Bau Trời Việt Nam - Sky Realty là công ty tư van, phânphối các sản pham bat động san và du lịch nghỉ dưỡng do tập đoàn Sun Group làm

chủ đầu tư Các chuyên viên tư van đều là những người dày dan kinh nghiệm, am

hiểu sâu sắc trong lĩnh vực bất động sản, luôn tâm huyết, nhiệt tinh tư van giúp đỡmang lại lợi ích và sự thỏa mãn tối đa cho khách hàng

Dự án bất động sản nghỉ dưỡng điển hình: Sun Grand City Nam Phú Quốc, Sun

Premier Village Primavera, Melodia Boutique, Sun Premier Village Kem Beach

Resort,

Với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, am hiểu Luôn thấu hiểu và nam bat kịpthời về thị trường condotel và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Sẽ giúp cho khách

hàng có những lựa chọn sáng suốt và thông minh nhất

Với sự phát triển mạnh mẽ về nguồn lực và sự đầu tư lớn cho cơ sở vật chất,Sky Realty đã khăng định thương hiệu và uy tín của mình trên thị trường bất độngsan và du lịch nghỉ dưỡng Dé day mạnh kinh doanh dich vụ bat động san, Sky Realty

đã chính thức đưa vào hoạt động san bất động sản bầu trời Việt Nam, được đánh giá

là san bat động sản hang dau trong nước.

Slogan của Sky Realty là “ Sky Realty là phải nhất” Do đó mỗi nhân viên phảiluôn nỗ lực phấn đấu, cập nhật đầy đủ và chỉ tiết về thông tin các dự án về bat động

sản và du lịch nghỉ dưỡng trong phân phối các sản phẩm của Tập Đoàn Sun Group

Ý nghĩa của thương hiệu logo:

Anh 2.1: Logo Công ty Cổ phan Bắt động sản Bau trời Việt Nam — Sky Realty

Nguồn: Phòng Đào tạo công ty Sky Realty

Tên SKY nghĩa là bầu trời tượng trưng cho những hoài bão, khát vọng tuổi trẻ,

mong muôn được bay cao , bay xa , vươn tâm 5 châu.

Biểu tượng đồ hoa: 5 bậc thang tiến lên, thé hiện cho sự không ngừng phát triển

5 tia nắng mặt trời xếp than hình cánh chim sai cánh bay, khám phá những miền đất

mới.

Màu sắc: hai màu vàng và màu xanh của logo tượng trưng cho sự kết hợp hàihòa năng lượng của trời và đất

2.1.2 Tên, địa chỉ và quy mô hiện tại của Công Ty Cổ Phan Bat Động Sản Bau

Trời Việt Nam - Sky Realty

Công Ty Cổ Phan Bat Động Sản Bau Trời Việt Nam - Sky Realty được thành

lập ngày 15/05/2015.

Tiền thân là Công ty CP Bắc Land, tới năm 2017 đổi tên thành Công Ty CổPhần Bất Động Sản Bau Trời Việt Nam - Sky Realty Công ty có trụ sở chính tai:

Tang 3, tòa nhà Thăng Long, số 98A Nguy Như Kon Tum, Thanh Xuân, Hà Nội

Đã 8 năm kế từ khi thành lập công ty, một con số không dài nhưng cũng khôngphải là ngắn cho những cố găng không mệt mỏi của người Sky

Từ những ngày đầu thành lập vào năm 2015 chỉ với 5-7 nhân sự đầu tiên ở

chung cư C14 Bộ công án Tổ Hữu, cho đến một Sky Realty hôm nay với hơn 2500

nhân sự và 4 chỉ nhánh ở Hà Nội, Sài Gòn, Phú Quốc, Đà Nẵng và sắp tới là Hoà

Bình.

Từ những ngày đầu khó khăn trong một căn phòng chật hẹp với những chiếcbàn làm việc đơn sơ cho đến những văn phòng sang trọng, rộng rãi đầy đủ trang thiếtbị hiện đại trải dọc đất nước Từ vị trí F2 bán những dự án ngoai lề của CDT cho đếnhành trình vươn lên là đại lý F1, và nhiều năm liên tiếp được vinh danh là đại lý xuất

sắc nhất của Sun Group Thường xuyên dẫn đầu trên bảng thành tích bán hàng của

CĐT cho đến việc trở thành đại lý chiến lược của Sun Group

Trải qua 8 năm, ghi dau một chặng đường khó khăn nhưng rực rỡ, gian nannhưng day can dam, vất vả nhưng day vinh quang của Sky Group

2.2 Thực trạng thị trường bắt động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc qua nghiên cứu

từ công ty Sky Realty

Phân khúc này tăng trưởng mạnh, mỗi năm cung cấp cho thị trường bất động

sản từ 2.000-3.000 sản phẩm, bao gồm: Căn hộ du lịch, biệt thự, shophouse Đặcbiệt, hệ sinh thái bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gắn với không gian vui chơi, giảitrí tại Phú Quốc được đầu tư đa dạng, bao gồm casino đầu tiên cho người Việt vào

chơi, vườn thú safari lớn nhất Đông Nam A, cáp treo vượt biên đài nhất thế giới.Trong tương lai không xa, Phú Quốc sẽ có thêm nhiều khu vui chơi đắng cấp thế giới,trong đó, Vingroup đang đầu tư 2.000 tỷ đồng để mở rộng khu thuỷ cung và côngviên nước; một quan thé mua sam lớn chưa từng có ở khu vực Đông Nam A với gần1.000 căn shophouse sắp hoàn thành; Tập đoàn IPPG cũng được chấp thuận đầu tưkhu mua sắm hàng hiệu phi thuế quan với tổng vốn đầu tư 7.000 tỷ đồng

Theo quan sát của công ty, sự sôi động của thị trường bất động sản Phú Quốc

nguyên nhân là do thu hút vốn đầu tư lớn, tông số diện tích lên đến 9.361 ha Bên